23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その４７）

[住まいに詳しい人]

景気も恢復基調、株価も上昇を続けています
不動産価格もこの後を追うのか、しっかりと見守りましょー
　
　
皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレ　その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69492/

[204: 匿名さん]

売れてない。

[205: 匿名さん]

>>204
23区のマンション供給の大半が湾岸部じゃないの？
内陸部は少ないと思うけど。
間違ってます？

[206: 匿名さん]

内陸部のお客様は埼玉県民、
なかなか売れない(笑)

[207: 匿名さん]

千葉県の平均年収が高いのは、
バブル期に家を買った人、今の５０代がいっぱい千葉県に住んでいるからですよ。
サラリーマンだと今一番年収が高い世代。
その子供はまだ２０代だから、千葉県の住宅需要が増えるのはまだ先だね。

その子供たちが湾岸を買うのか、地元を買うのか、どうなるのかね。

[208: 匿名さん]

埼玉とか神奈川とかでも、坪300のタワマンが当たり前になってきてるけど
ああいうの買う人ってそれだけ払えるなら、都内に住むとか考えないんだろうか

まあその環境が好きというのなら、周囲は何も言えないんだろうけど

[209: 匿名さん]

>>208
どうしても親元近くって人は結構多いですよ。
そのおかげで都心部が値上がりせずに済んでいて、
ちょっとムリすれば買えるレベルに収まっているんですが。
３県から２３区への流入は意外と少ないです。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2008/ji08000000.htm

[210: 匿名さん]

>>208
神奈川県と埼玉県は、千葉県と違ってバブル期前に家を買った人、今の６０代が多い。
サラリーマンの場合、６０代になると嘱託になって年収ががくんと下がる人が大部分。
だから、平均年収が低くなっている。

でも、その子供たちは今３０代で、
ばりばりの持家購入世代だから埼玉とか神奈川とかでも、坪300のタワマンが売れているんです。
まあ、この世代が終わったら次は千葉県の番になって、
埼玉と神奈川のマンションは値下がりになるでしょうね。

[211: 匿名さん]

逆に言えばそういう物件は事情が無い人はスルーした方が無難、ということなのかな
まあ、好きこのんでそんなタワマンを買いたいとは思わないんだろうけど

[212: 匿名さん]

>>211
一時的なものですから、どうでも良い人は見送るべきでしょう。

[213: 匿名さん]

川崎市（武蔵小杉）と世田谷区（ニコタマ）の多摩川はさんだネガ合戦も今が旬です。

郊外どうしのバトルもおもしろいよ。

結局、最後はどっちもどっちで下がっちゃいますけどｗ

[214: 匿名さん]

今日も検討客皆無の１日でした。

[215: 匿名さん]

>>213
アンタも同類だよ教授w

[216: 匿名さん]

209さん

その通りだろうね。
子育てや保育の公的機能が弱い日本では、親元近くがやはり便利。
たんに子育て考えても、環境や治安の面で都心は不安が残る。
しかも都心は慣れ親しんできた地元より、日常生活に不便でコストもかかる印象がある。
結局、親の近くか、そうでなくても日常生活が便利で気楽な郊外って感じになるでしょ。

[217: 匿名さん]

千葉の平均年収が高いのは成田のお蔭もあるんじゃないかな・・・
あれだけの空港だし、けっこう地元業者とかたくさん入ってるよね
国際空港なのに千葉の銀行がいい場所に入ってるとか、などなど
千葉の人口規模だと、あの空港のインパクトは大きい気がする

だから羽田に国際便が流れちゃうと、千葉にとっては死活問題
千葉以外の人間の不便は顧みず、抵抗するわけだよね（笑

[218: 匿名さん]

千葉の平均年収が高いのは50代の人口比率が高いからです。
その子供たちが持家購入を始めるのは５年後で、そこで千葉の不動産は持ち直すだろうね。

神奈川県、市部、埼玉県は今の30代の持家取得が一巡する５年後から、
逆に不動産が値下がりし始める。
以降、持ち直しの要因はゼロで、じわじわ下がり続ける。
はっきり言うと、今が最高値買いになるね。
下がると千葉県人も買うと言う意見があると思うけど、
各郊外は地元愛がけっこう強くて、同じ郊外なら地元を離れることはないでしょう。
３県、市部はそれぞれがブロック化していると考えるべきでしょう。

[219: 匿名さん]

一見２３区には関係ないように見えるが、
市部、３県居住の人は隣接する外周区も持家検討の対象に加えている。
従って、神奈川県、市部、埼玉県に隣接する外周区についても
今が最高値買いになります。

[220: 匿名さん]

買え買えは母の日も買え買えなんだ。
寂しくないか？

[221: 匿名さん]

相続が進むとどんな感じで家が余って不動産価格が下落していくのでしょうか？

[222: 匿名さん]

市部の場合、人口構成だけで見て、５年後の需要は現在の２割減、
１５年後は現在の４割減になります。
これに相続による需要減が加わるから、不動産の下落は確実でしょう。

[223: 匿名さん]

郊外の商売が減っていくと、郊外ローカルの業者は大変だなあ(笑)

[224: 匿名さん]

若い上京者が郊外に興味ないから、
新しい需要も期待できませんからね。

安値の千葉県に需要が行かないのを見てもよく分かります。
価格の問題じゃないみたいですよ。

[225: 匿名さん]

千葉県・埼玉県・神奈川県に住んでる人は「東京はどこでも同じ。値段次第」
と思ってるだろうね。


だから、「千葉県・埼玉県・神奈川県→山手線内側移住」は少ないと思う。

「千葉県・埼玉県・神奈川県→湾岸地区移住」というのはあるかも。
表面的にもオシャレっぽいしね。

多分、ニュータウンの怖さ・地盤・地歴・インフラ不足・猛毒、を数年後知るのかと。

[226: 匿名さん]

>>225
千葉県・埼玉県・神奈川県、市部に住んでる人は２３区だと
通勤、通学の時に通過する隣接外周区が希望ですよ。
基本は親元近くの同じ県内ですが、多少なりとも通勤が短くなるのを希望する人は
隣接する外周区になります。馴染もありますから。

都心部は馴染が無いし、値段も高くてかなり敷居が高いイメージです。

[227: 匿名さん]

ネガニモ負けケズ

アンチニモ負ケズ

ナツノドブクササヤ

ジシンノエキジョウカニモ負ナイ

･･･

ソンナテンバイチュウニ　私モナリタイ

[228: 匿名さん]

↑　教養を感じさせる。
こんな書き込みをする人はたいそう頭がいい人なんだろうね。

[229: 匿名さん]

でも、
ソンナテンバイチュウニハ　ナリタクナイ

[230: 匿名さん]

転売って最高じゃない？

売主も高く売れてラッキー。
買主も新築より安く買えてラッキー。

ウィンウィンな関係って、不動産が値上がりするときじゃないと成り立たない気がする。

[231: 匿名さん]

電機メーカー系は川崎市、中でも武蔵小杉に集約、武蔵小杉が勝ち残りそうです。
県内で集約対象になったところは・・・

大手電機が相次ぎ神奈川県に拠点を移転、集約　事業の効率化図る
大手電機メーカーの間で、神奈川県に本社や子会社の事業拠点を移転・集約する動きが相次いでいる。背景には、不況による業績の悪化を受けて、各社が事業計画の見直しを進めていることがある。各社は、再開発の動きなどに合わせて、以前からの施設の多い県内で拠点集約による事業の効率化を進め、業績回復につなげたい考えだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100509-00000566-san-bus_all

[232: 匿名さん]

ひとまず東横線沿線は生き残れそうだが、内陸部になればなるほど状況は厳しいだろうな。

[233: 匿名さん]

いまどき埋め立て地の転売なんて・・・

[234: 匿名さん]

世の中は分散型から集約型にすごいスピードで動き始めたよ。
オフィスビルも最新大型ビルへの集約が進む。
生き残りをかけた熾烈な戦いだね。

でも、基本は利便性と効率性。

[235: 匿名さん]

港と空港が大事だから内陸部はもうダメやろ(笑)

[236: 匿名さん]

武蔵小杉は横須賀線で東京駅に直結になったのが大きいね。

東横線のままだったらこんな発展はなかっただろうね。

[237: 匿名さん]

内陸に行くに従って
道路事情も悪くなるしね。

武蔵小杉を選んだ人
おめでとうございます。

[238: 匿名さん]

トラック街道が自慢なんてどうかしてる。

[240: 匿名さん]

市部の人口減少や内陸の事情の悪さが指摘されてますが・・・

市部とか郊外でもその地域の拠点駅近辺はそうでもないんだよ。
ピンポイントの人口予測がいくつか出てるから見てみ。
もともと都心勤務とかではない人も多いし、親元近くを選ぶ人は多いからでしょ。

内陸というのも同様。
みなが物流や都心勤務ってわけじゃないもの。
結構、郊外に大手企業の拠点とかあるし、地元企業勤務だって多いでしょ。
周辺3県の郊外なんて、平均したら都心通勤人口なんて半分もないだろ。
東京とはいえ、ローカルで結構生きてけるもんなんだよ。

まあ、郊外や内陸をトータルで見れば、人口減少はたしかなんだが。
都心近辺住民だが、郊外だからNG、都心だからハッピーって、そんな単純には思えんな。

[241: 匿名さん]

240さんに同意です！
いくつか各地に住んでみると実感するもんだ。２０年前は一般論が通用したか予想ができたかもしれないが
今は全体的にインフラが隅々まで行き届いており、理由がなければムリして遠くに出向く必要がない程。
チェーン展開している各店は何処でもあるし。混雑渋滞や人混みが苦手な人に充分な環境が整った時代らしい。

[242: 住まいに詳しい人]

皆さん、教授のトンデモ理論に振り回され過ぎです

確かに首都圏の全体の労働人口（全体人口じゃないよ）の増減は
10年先20年先の住宅価格に影響します

しかし、数年から10年以内での住宅価格の変動に対しては
人口の増減が影響しているというよりも
住宅価格の変動が人口の増減に影響を与えていると考えた方が良いでしょ

都心の地価が下がれば、住宅開発が容易となり供給が増加し
都区部の周縁エリアや多摩地区、他県から人口が移動します

都心の地価が上がれば、住宅供給が減少し
その際も戸建てを求めて郊外に移動する数は維持されるので
郊外へ人口が移動します

つまり短期中期と長期では因果関係が反対なんですよ

[243: 匿名さん]

どうしても都心部の方が人気で、人が集まってしまうから、
結局すべてのしわ寄せが郊外に行ってしまう。

そして、そのしわ寄せは同じ郊外同士の競争の中で分散されて、
適正価格で利便性に優れたところは影響が少ないが、
割高で利便性に劣るところは人口が減少し大きな影響を受ける。

将来的にはこのような流れになるでしょう。

[244: 匿名さん]

郊外に人が流れるとすれば
都心部が買えないほど高騰した場合ですが、
現在の少子化、経済情勢を考えれば、
その可能性は極めて低いでしょう。

[245: 住まいに詳しい人]

>>244
都心では戸建ては買えませんから
現在までも現在も35歳から45歳ぐらいまでは
都心から郊外への人口移動はあるんですよ

この年齢帯で郊外から都心への人口移動が多かったのは
都心でマンション供給が増えた
1995年～2005年の10年間ぐらいの特異な現象です

[246: 匿名さん]

そりゃあるけど。
昔に比べてめちゃくちゃ少なくなった。
都心部が安く買えるからね。

[247: 匿名さん]

都心区以外の23区など近郊エリアで住環境の良い人気地区の背後には、今は住めないがそのエリアに憧れている人たちが多数住む郊外が広がっている。
その人気エリアが少しでも割安になったら、いままで憧れていただけの予備軍の層が我先に飛びつくから、そんなに簡単には値下がりしない。

[248: 匿名さん]

つまんないものに人生賭けちゃってる人がいるもんですね。

つくづく・・。

[249: 匿名さん]

>>240さん
ここは>>243に代表されるような教授のﾑﾘﾔﾘな書き込みだらけで
すっかり駄スレと成ってしまったんだよ

3年前位は結構熱い議論の場だったんだけどね

[250: 匿名さん]

あんまり決めつけで書き込みをしないほうが…。

[251: 匿名さん]

普通の人は漠然としたものに高いお金を支払わないと思います。

[252: 匿名さん]

おれは教授とやらとは違うが、どこがトンデモ理論なのか？
都心は都心で魅力があるのはたしか、でも決めつけたちゃいかんよ。
だって、都心信者の論理って、重要なポイントを無視して「都心は価値がある」て繰り返すだけだろ。

重要なポイントってのは・・・
１．多くの郊外では、都心通勤率は実は高くない（勤労人口の半分以下）
２．雇用吸収効果の大きい製造業とかは、大企業でも郊外拠点が充実するようになってる
３．郊外に大部分の人間は住んでるわけだが、親元近辺の地の利を活かした購入をする傾向がある
４．郊外は郊外で完結するコミュニティや商圏が存在していて、それはそれで便利になってる

つまり、地価云々の変動で都心だ郊外だって選択してる層は、実はそんなに多くはないわけ。
そういうので右往左往してるのは、都内近郊に足場のない「根なし草」層が中心だよ。

[253: 匿名さん]

247さんの読みは納得かも。
同じ沿線なら郊外同士は、そんなに距離感感じないし。
世田谷とかそんな感じだもんな～
下がってるけど、遠郊外組が期待したほど下がらないわけだよね。