NPOマンション管理組合サポートセンターってどうですか。

[大手企業サラリーマンさん]

ご存知の方は、お教えください。
私のマンションは、この団体に大規模修繕工事のコンサルタントをお願いし、無事に大規模修繕工事を終えました。

しかし、建築業界に勤務している友人と会ったときに、この団体が大規模修繕工事を請け負わせた工事会社から、バックマージンをもらっているという話をききました。
ちなみに友人の会社も渡していたそうです。

私の管理組合でも、談合防止をするために公的な性質をもっているＮＰＯ団体に任せようという事で、この団体に大規模修繕工事のコンサルタントをお願いしましたが、裏切られた感じです。
この団体をよく知っている方は、情報の提供をお願いします。

[21: 19]

>>20
おっしゃるとおり、いろいろなＮＰＯがあるので、>>18のような十把一絡げの決め付けはおかしい、と申し上げてるだけです。何か可笑しい点がありますか。
貴方のケースのように個々で判断されて、強引な営業があれば断るなり退会するなどすればよろしいのではないですか。
一般論をあえて言えば、ＮＰＯが一番困っているのは経済基盤です。社会貢献約款の縛りによって一般企業のようなほとんどなんでもありの営利活動行為ができず、税制面でも欧米のような支援が弱いので、寄付や公共団体からの委託にかなりの部分頼り、ボランティア中心で「いかざるを得ない」面があるのです。社会貢献活動として説明できる範囲では、ＮＰＯも企業と対等に張り合い、強力な営業行為をしても当然です。張り合えるだけの業務能力があっての話ですが、一面、消費者がＮＰＯを育てていかねばならない部分もまだあると思います。特に、一般企業が手を出す旨みのないマンション関連事業などではそうです。この不況下で大手ゼネコンも建替事業に手を出していますが、好況となれば、高齢者中心の権利調整や生活設計・引越しまで関わる、面倒な建替部門など切捨てられるのは目に見えています。高齢者のコーポラティブマンションなどもそうでしょう。
ここの書き込みは、あまりに性急な白黒の決め付けが多く見られますので、ＮＰＯのためというより、ひいては我々消費者のために、慎重に見ていく必要があると思います。

[22: 匿名さん]

>>21
NPOがマンションの営利活動分野に進出することはないのではと思っています。
この分野はNPOではなく、営利企業がやるべき分野ではないでしょうか。
一般企業が手を出す旨みのないマンション関連事業とおっしゃっていますが、賛助会員となっている
零細業者等はその旨みのない仕事を確保するのに躍起となっています。
大手ゼネコンは以前は大規模修繕工事には見向きもしなかったのですが、この不況下でマンションの工事に
タッチしてみると意外と旨みのある事業と思っているのではないのでしょうか。
この傾向は今後景気が上昇しても続いていくと思います。
但し、ある程度の規模のマンションでないと手をださないでしょうが。
ここのスレ主さんみたいにNPO法人を公的な性質をもっているから依頼したというマンションは多いのでは
ないでしょうか。
２１さんはNPOと何らかの拘わりがある方でしょうが、マンション管理に関しては、NPOの存在が理解される
につれ、営利活動は難しくなっていくと思っています。
営利活動は「餅屋は餅屋に・・・」ということになるのではないでしょうか。
ただ、非営利活動部分をどこがするかが問題はありますが。

[23: 匿名さん]

私は会社をリタイアしまして、これからは何かボランティア活動をやろうと思いまして、マンションの住民でも
ありましたので、身近なマン管士の辛苦を取得しました。
そして地元のNPO法人に給料は勿論、交通費とかも自腹でお手伝いをしたいと申し出ましたが、そういうことは
やっていませんと軽く断られました。
それでNPO法人を調べました。実態は営利活動中心ということが分かりました。

現在は、非営利活動だけできないかということを考えております。
これに参加する方は、会社をリタイアした方中心である程度生活にゆとりのある方中心でやらなければ
無理だとも思っています。
地道に各マンションに参加を募集し、会員を拡大できたらいいと思っています。
講習会や勉強会、無料相談会等や規約改正のたたき台づくり、大規模修繕の進め方、法改正、電波障害に対する
近隣住民への対応等を全てボランティアでやれたらと思っています。
勿論手出しは覚悟しています。
こういう考えのリタイア組は必ずいると思っています。それまでは一人でもやってみます。

[24: 匿名さん]

↑　辛苦は資格の間違いです。

[25: 21]

>>22
言葉足らずですみません。マンション関連事業といっても広く、新築はもちろん、リフォームや大規模修繕も一般企業が触手を伸ばす事業です。私がＮＰＯ向けと想定したのは、高経年のマンション・テラスハウス・戸建住宅で、生活支援や住替え支援とのセットとなった分野です。地域でくくった建設と社会福祉との異業種事業は、どちらかといえば一般企業よりＮＰＯがノウハウを蓄積しやすい（一般論です）分野です。

[26: 21]

修正
「高経年のマンション・テラスハウス・戸建住宅で、」→「・・戸建住宅の建替などで、」

[27: 匿名さん]

私も管理組合の役員をやったことがありますが、なにぶん素人なもので専門家の意見と言われると
弱いんですよね。
こちらに実体の一部が掲載されていますが、こんな所にひっかからないようにしないと。。
http://www.smatch.jp/T4623/thread/

[28: 匿名さん]

NPOはボランティア活動中心でやっているとこもあるんだけどねえ。
営利活動中心でやっているNPOがダメなんだよね。
特にNPOマンション管理組合連合会とかいうNPOはダメだね。

[29: 匿名さん]

管理組合を組織化している強みがあるから、ハエみたいな業者が寄ってくるのです。
それをキッパリ断る姿勢なら良いのですが、最初から金儲け目的の団体はニヤニヤしながら
ウェルカムでしょう。
そうではなく、志のある方が困っている管理組合の為に始めた団体でも、色々な人が組織に
関わるようになると、ハエは個人を標的にすり寄ってきます。
「情報くれたら、お礼は弾みますよ。先生！」なんて言いながら。（笑）
ハエからバカにされていることも知らずに、持ち上げられて足下が見えなくなった人は
情報提供や、斡旋で金になるならやっちゃいますよ。公務員じゃないからそれを規制するのは
無理ですよね。

[30: 匿名さん]

1,「賛助企業は募集しません。」
2,「裏金、リベート一切受け取りません！●●●という外部専門家に監査をさせています。」
3,「NPO職員個人へのリベートも徹底排除しています。」
4,「そのかわりコンサルは有料です。料金体系はこうなります。」と
キッチリ表明をしているNPOなら信頼できるんじゃない？あればだけど。。。。

[31: 匿名さん]

>>30
賛助企業は募集しませんといっても、営利を追及している以上は工事の受注をとらざるを得ません。
その工事は自分達ではできないので業者に発注しなければどうしようもないでしょう。
NPO法人がコンサルだけではやっていけません。
大規模修繕がおいしいとこですよ、それを受注することによって稼ぐんです。
コンサルの受注は受けるけど、建築士や弁護士、マン管士、司法書士等の仕事は専門家に依頼する。
その紹介料だけでNPOがやっていけますか。

[32: 匿名さん]

>>31
＞賛助企業は募集しませんといっても、営利を追及している以上は工事の受注をとらざるを得ません。
＞その工事は自分達ではできないので業者に発注しなければどうしようもないでしょう。
自分達ではできない工事を受注し下請発注すれば、ＮＰＯ、会社に関わらず違法ですよ。そのようなＮＰＯがいるのですか？また発注する側も発注に当って当然資格審査すると思いますが？

＞NPO法人がコンサルだけではやっていけません。
では、ＮＰＯでなく会社組織のコンサル会社はやっていけてないのですか？何を根拠におっしゃっているのか教えてください。

＞コンサルの受注は受けるけど、建築士や弁護士、マン管士、司法書士等の仕事は専門家に依頼する。その紹介料だけでNPOがやっていけますか。
総合的コンサルティング（コーディネート）を受け、個々の検討は協力業者と提携する（下請）のは普通に民間企業でもしていることです。紹介料などではありません。

[33: 匿名さん]

>>32
NPO独自というかその社員ではできないけど、紹介はできるということですよ。
点検業務にしてもＥＶ点検は管理会社はできないけど、紹介はする、そして上乗せて利益を取るということ。
それと一緒で、工事の見積りは業者に依頼して作成し、受注できたら建築業者に下請けに出す。
元請業務は建築士と提携している。
あなたのいっていることが違法だったら、NPO法人が工事を受注することは絶対できません。
総合的なコンサルだけで組織が運営できるほど、コンサルの仕事の依頼が多いとも思われませんし、
高額でもありませんので。勿論マンション業界に関してですよ。
マン管のNPO法人は非営利活動はそこそこにやり、営利活動を中心に行っていますよ。それが実態です。

[34: 匿名さん]

結局、マン管のNPO法人は企業からのバックマージン無しじゃ組織自体が成り立たないってことですね。
設立宣言とかいって「集合住宅の住環境を育てている。」なんて偉いこと書いてるとこも
あるけど、「我々は管理組合と修繕業者の間に入り、管理組合に情報を提供すると見せかけ、
修繕業者に仕事を斡旋し、紹介料を儲けるために設立した。」とか書いた方がいいんとちがうか？
NPOで非営利組織なんていうと、慈善団体のように誤解してくれるいちゃう人がいるからやっかいなんだ。
実際には普通の会社となんらかわりない。逆に株式会社みたいに税務署の監査とか、ちゃんと入るのか心配だな。
こんなんじゃマン管のNPO法人はいらない。

[35: 匿名さん]

実際問題として、マン管のNPO法人は認めない方がいいのではと思う。
NPOというとどうしてもボランテイアとか慈善事業と思ってしまうので。
まともに慈善事業をしている他のNPOに対して迷惑だね。
非営利活動としても、年に数回講習会を開く程度だからね。それぐらいの講習会はインターネットで
調べた方がずっと理解できるしね。

[36: 匿名さん]

33-35
少しは勉強してから書いたらいかがですか。
そもそもＮＰＯが工事受注などという話がどこから来ているのですか。工事丸投げは建設業法違反ですが、それ以前にＮＰＯが建設業法の建設業者として一般工事受注できないのです。ＮＰＯが採算収支を維持するのは大変ですが、コンサルティングは大きな収入要素です。
・・というようなまともなレスをするに値しないレベルです。無知ゆえか釣りかは知りませんが、お粗末な素人の思い込みは笑止です。

特定非営利活動促進法
第二条 　この法律において「特定非営利活動」とは、別表に掲げる活動に該当する活動であって、不特定かつ多数のものの利益の増進に寄与することを目的とするものをいう。

別表　（第二条関係）
一　保健、医療又は福祉の増進を図る活動
二　社会教育の推進を図る活動
三　まちづくりの推進を図る活動
四　学術、文化、芸術又はスポーツの振興を図る活動
五　環境の保全を図る活動
六　災害救援活動
七　地域安全活動
八　人権の擁護又は平和の推進を図る活動
九　国際協力の活動
十　男女共同参画社会の形成の促進を図る活動
十一　子どもの健全育成を図る活動
十二　情報化社会の発展を図る活動
十三　科学技術の振興を図る活動
十四　経済活動の活性化を図る活動
十五　職業能力の開発又は雇用機会の拡充を支援する活動
十六　消費者の保護を図る活動
十七　前各号に掲げる活動を行う団体の運営又は活動に関する連絡、助言又は援助の活動

[37: 匿名さん]

>>36
ここのスレ主さんもおっしゃっておられるじゃないですか。
大規模修繕工事のコンサルをNPOに依頼したら、バックマージンを取っていたと。
私のマンションでも劣化診断をNPOに依頼しましたよ、劣化診断をしたのは地元の業者でしたけど。
管理組合としてはNPOに劣化診断を依頼しました、劣化診断をしたのは地元の業者でした。
NPOは無償で地元業者を紹介したのでしょうか？
劣化診断をしようとするのに、コンサルとしてNPOに依頼したのではなく、NPOだから価格も良心的
ということで診断を依頼したのです。
当然NPOは業者から紹介料なりバックマージンなりを取っているはずですよ。
価格も高かったのでこれからはNPOは活用しないということで理事会では話しあっています。

あなたのNPOの活動は非営利活動部分じゃないですか、営利活動部分は述べておられませんが。

[38: 匿名さん]

＞価格も高かったのでこれからはNPOは活用しないということで理事会では話しあっています。
よくわからないなぁ。
価格が高いか安いかの判断はできるのに、そのNPOが自分たちの求めるものかどうかは比較評価しなかったのでしょうか？
盲目的に「NPOは・・・」とか「有限会社は・・」とか「財閥系は・・」とか肩書(?)のみで選択してる限り、同じような失態（不満）は起きるのでは？

かといって、解決策はあまりありませんが、先に信頼できるマン管理士や管理会社のフロントなどを見つけることぐらいでしょうね。
それらの費用もケチるなら、理事自らがもっと学んで賢くなるしかありません。

[39: 匿名さん]

>>38
価格が高かったというのは後で分かったということです。
管理会社に大規模修繕工事の見積り依頼をしてどうするんですか。
工事受注業者と修繕周期、修繕箇所等は組合で決めますよ。
NPOはどちらにしても胡散臭いので活用しません。

[40: 匿名さん]

>あなたのNPOの活動は非営利活動部分じゃないですか、営利活動部分は述べておられませんが。
>価格が高かったというのは後で分かったということです。

意味不明です。全体として社会貢献する特定非営利活動のくくりの中で、営利活動は当然行います。
あなたの場合のＮＰＯは、劣化診断という、建物の改修の要否などの根拠となるコンサルティングをしているわけですね。目的は良好な住宅ストックを形成する、といったことだと思いますが、その中で事業としては、劣化診断という受託業務を営利で請け負っているわけです。建設業許可のいる事業はＮＰＯでは困難なので、実際に足場を組んだり職人を手配、施工管理するのは「紹介料」ではなく「下請経費」による下請業者です。
問題は、これらのことはリフォーム専門のゼネコンでも、設計事務所でも、外壁改修の専門工事業者でも、同様の受託はできます。こういうケースではこれらの業者に対抗できる技術をウリにするＮＰＯでなければ、委託対象としては弱いはずです。
あなたのマンションは、こういう検討の上で発注されたのでしょうか。費用的にも高いのに、何を理由にされたのですか。
こういうケースでは、ＮＰＯが悪いという話ではなく、本来ならば企業間競争に馴染まない仕事なわけで、発注が減れば、ＮＰＯは別の業務を開発するなり、それができなければ、いずれつぶれるということです。

いずれにせよ、このケースでは、見積比較もせず発注したあなたの管理組合の責任です。バックマージン云々だの、胡散臭いだの、根拠なき八つ当たりに過ぎません。次回からは賢くなられますよう。「ＮＰＯは胡散臭い」という一言を言いたいがための書き込みでしょうが、まともな管理組合から見れば、管理組合の恥を晒しているだけとしか見えませんよ。

[41: 38]

>>39
＞管理会社に大規模修繕工事の見積り依頼をしてどうするんですか。
どうするんですか？って、物件の設備や環境を良く把握しているはずの管理会社経由の見積り額や内容は、他の相見積もり業者との比較基準にすべきでは？

似たような修繕工事でも、規模や手法や資材などによって価格は異なるわけです。
他の物件の価格などと比較して、一概に「高い！安い！」などの比較は無意味です。

↑こんなのは、修繕発注時の基本中の基本だと思いますけどね。

[42: 匿名さん]

>>41
大規模修繕工事に伴う建設儀容赦選定については、管理組合が全てをやるんですよ。
まず、見積り業者については公募が基本です。
見積りについては同じ仕様で当然やることになります、勿論この同じ仕様の部分については専門家に依頼
しなければなりませんが。
そして応募してきた業者のヒアリングを行います。
専門委員会のメンバーで評価して、一番点数の高かった業者を元請会社に決めるのです。
施工業者選定については総合評価方式で行います。この方法は素人でも十分できます。
「公共工事における総合評価方式活用のガイドライン」を検索してください。
その中の簡易型で評価すればいいでしょう。
この方法を使えば管理会社や他の業者が関与できませんのでバックリベートや癒着等が防げるでしょう。
これが工事業者委託の正式な基本中の基本ですよ。

[43: 匿名さん]

>>41
上の計算方法で分からない点があると思いますので追加しておきます。

入札評価の計算方法

　①合計点（ヒアリング時の）　　１００点中何点か
　②得点評価　　　　　　　　　　　３０×①/１００　加算点　満点３０点
　③技術評価点　　　　　　　　　１００+②
　④入札額　　　　　　　　　　　
　⑤入札評価値　　　　　　　　　③/④　×　1,000,000

　①の合計点についてはガイドラインに一覧表がありますのでそれでやってください。

[44: マンコミュファンさん]

なんか40の言ってることはわかりにくいな。

実際はスレ主の言ってるような事実があるんでしょ。
バックマージンや裏リベートを「営利活動をしてるだけ」
などと言われれば、「そういうの嫌だな」「他にもっと良い方法があるんじゃないか」と
思うのは当たり前だと思う。
コンサルがどうの、建築業の許可がどうのこうのという問題ではない。
嫌と思うならつきあわなければいいし、つきあいをやめればいいんですよ。
そしてこういう場やマスコミを通して、真実を言い続け、マン管NPOを慈善団体と
誤解している人の目を覚ましていくようにすればいいでしょう。

[45: 匿名さん]

>実際はスレ主の言ってるような事実があるんでしょ。
>バックマージンや裏リベートを「営利活動をしてるだけ」
>などと言われれば、、「そういうの嫌だな」「他にもっと良い方法があるんじゃないか」と
>思うのは当たり前だと思う。

こういう根拠のない現実認識や、下請経費とバックマージン（紹介料）との違いも分からない方に対して、>>40さんは丁寧におっしゃってるのですが、何を言っても蒸し返しでは話になりません。

[46: 匿名さん]

>>40
結局営利活動では紹介料なりをとっているということですよね。
商売をやっていくのに、NPOという名前があれば組合の中に入っていきやすいとうのはありますがね。
大規模修繕の工事の受注はNPOにはそれだけの人材も設備投資もしてませんのでやれないでしょう。
それをやっているのがおかしいのではないですか。
受注活動を積極的にやって受注できれば、賛助会員等の業者に仕事をまわし、紹介料なりバックリベートを
取る。そういう営利活動をするのにNPOの名前を使うのは紛らわしいのでやめた方がいいのでは。
ところであなたはNPOの仕事をされているのですか。

[47: 40ではないけれど]

>>46
以前のスレに何度もでてますが、NPOは「無償報酬団体」でなければ「善意の団体」認定ではありません。
運営のための収益は当然です。
海外でボランティア活動するNPOも相当額の収益があるから活動できるのです。
収益の元が寄付なのか手数料なのか、それだけの違い。

[48: 47]

追伸、
NPO団体が、修繕工事を受注することなどありえません。
その違法性も前スレで説明されています。
コンサル(=相談料)か、NPO自体は手数料・事務実費程度でしょう。

[49: 48]

（何度もすみません。46と47の「収益」は「収入」と読み替えてください。）

[50: 匿名さん]

>>46
＞結局営利活動では紹介料なりをとっているということですよね。
真性の痴呆ですか。日本語を読めないなら掲示板なんかに来ないほうがよいですよ。

[51: 匿名さん]

>>46
どうしても理解できない方が約１名いますね。
（大規模修繕工事の）>受注活動を積極的にやって
ＮＰＯは認可趣旨から、このような一般修繕工事の請負はできません。
>受注できれば、賛助会員等の業者に仕事をまわし、
受注できないし、業者に丸ごと仕事を回すのは一括請負で違法です。
>紹介料なりバックリベートを取る。
請負工事の丸投げ行為をしているＮＰＯがどこにあるのですか。スレ主のケースは全く違いますが、どう違うかさえ理解できてないようですね。

[52: 匿名さん]

>>51
元請会社でさえ丸投げができないことぐらいはわかってますよ。
しかし、NPOの利点を活かしマンションに入り込み、名目上はNPOが受注し建築業者に元請させ
工事はそこがやる。
こういったことをNPOは現実にやっているでしょう。そこで建築会社からは何らかの報酬なりバックリベート
なり、紹介料なりを取らなければ工事に対する営利活動はないでしょう。
何故NPOが営利活動として、工事に力を入れてるのかわからないんですか。これをやらないと経営が
できないからです。
大規模修繕は元請に任せ、劣化診断や簡単な工事はNPOが直接業者に依頼する。こんなことどこのNPOでも
やってますよ。
現実にスレ主さんもそういっておられるでしょう。

[53: マンコミュファンさん]

>>51
わかりやすくすると
マンション管理組合→マン管NPOが「請負」→修繕工事会社へ「丸投げ」は認可趣旨からできないけど、
マンション管理組合→修繕工事会社が「請負」→マン管NPOへ「マージン」なら問題無いということでしょうか。
そしてその「マージン」＝マン管NPOの利益ということなのでしょうか。

[54: 匿名さん]

>>52
よくわからないなぁ．．．

＞しかし、NPOの利点を活かしマンションに入り込み、
マンションに入り込んだわけじゃなく、管理組合が呼び入れたのでしょう？

＞名目上はNPOが受注し建築業者に元請させ 工事はそこがやる。
管理組合はNPOに発注したのでしょうか？
そもそも52さんも経験者なら契約書とか、どういう内容なの？

＞大規模修繕は元請に任せ、劣化診断や簡単な工事はNPOが直接業者に依頼する。こんなことどこのNPOでも
やってますよ。
というか↑のとおりで、NPOの役割としてはまっとうな気もするのですが...

＞現実にスレ主さんもそういっておられるでしょう。
スレ主の書いてることは、52さんと同じで冷静さを欠いており信憑性が低いのです。

[55: 匿名さん]

>>54
管理組合は工事の契約は当然建築業者とするんですよ。
その仕事を取ってきて紹介するのがNPOという訳です。
だから当然紹介料等を貰うことになるでしょう。
劣化診断とか簡単な工事はNPOはどこでもやっており、取ってきた仕事は業者にまかせて
その紹介料等を取るということですよね。
だったらNPOを通さず直接工事を依頼した方が安くすむのでは？

[56: 匿名さん]

ＮＰＯはボランティアをうりにするなということかな。
依頼する者にとってはまぎらわしいからね。
非営利活動はいいから、営利活動だけしてればいいんだろうが、それでは組合に
入り込めないということじゃないかな。
だから形式的に非営利活動をしてＮＰＯの称号を得る。
事務所も公営のものが安く借りられるから。
弁護士や建築士は直接雇うことはできないので、形式的に顧問としておけばいいのだし。
仕事を回すので喜んで顧問になってくれるから。
弁護士の無料相談があるけど、詳しいことは教えてくれないよね、詳しいことは別に事務所でということ。
マンションの法律相談では大概のことは相談者も分かっているんだけど、意外と弁護士の方が知らなかったり
してね。

[57: 54]

>>55
たぶんに「ＮＰＯ」を過信し誤解してるだけでしたね。

＞だったらNPOを通さず直接工事を依頼した方が安くすむのでは？
こりゃ結果論でしょう。
スレ主の物件では、直接工事を依頼すべき業者の選定や価格の妥当性は判断付かないのです。
相手がNPOだろうとゼネコンだろうと街の優しい建設業だろうと、すべきことは同じです。

56さんが「弁護士」の例だしてますけど、
自分が弁護士さんを依頼する時、どんな人物か？得意な分野は？今回の事案に適当か？など最低限の判断しなくちゃ。
弁護士の報酬額が妥当かどうかもちゃんと考えなくちゃいけません。

[58: 匿名さん]

＞＞５７
要するにＮＰＯは大規模修繕工事でも補修でも組合に対してコンサルを行っているといいたいのでしょう。
何故賛助会員に建設業者や点検業者等が会費を払ってまでＮＰＯの賛助会員になっているんですか？
仕事をもらうためじゃないんですか？
紹介すれば紹介料等はとらないんですか。
例えば点検業務についてはコンサルするほどのこともないでしょう、単なる紹介になりますよ。
わざわざ出かけていって商談し、受注すれば点検業者を紹介する。但し、紹介料等は一切もらわないというのも
おかしいでしょう。単なる紹介だけでもお金はとっている筈です。
どうもＮＰＯは胡散臭い。

[59: 匿名さん]

52
どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。
http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf
↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として
「

[60: 匿名さん]

59ですが切れました。

どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。
http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf
↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として
「

[61: 匿名さん]

>>52
すみません。59ですがまた切れました。

どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。
http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf
↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として
「住民からの推薦公募、サポートセンター公募リンク、新聞（マンション管理新聞）の紙面公募　など、広く募集することをお勧めしています」
とあって、さらに二次選考で公開ヒアリング、総会決議、とごく妥当なことが書かれています。
委託とはいえ、公募にあたっての選定基準や選定の立会には管理組合がタッチしますし、賛助会員を推薦する余地などどこにありますか。もし公募といいながら、見積先リストを出してきたら、委託業務の仕様書（公募業務の補助）と違うわけですから、即時却下すればよいことです。
また、安くあげたいならば、素人では困難な「劣化診断～概算費用、見積仕様書作成」「設計監理」を公明性を言うならばそれぞれ分けて発注し（私のところは同じ設計事務所に出しました）、施工者選定は管理組合が直営ですればよいことです。
さらに劣化診断自体も、ＮＰＯがよいのか、劣化診断専門業者がよいのか、当初施工のゼネコンがよいのか、それぞれのメリット、費用、能力実績を考えて管理組合の判断で行えばよいことです。
どこの管理組合でも、通常はこのような考え方でされていると思います。

一体何が問題なのですか。>>56、>>58さんは根拠なき思い込みをただ繰り返されてるだけですので、まだ何かおっしゃりたいなら、具体的に上のことについて反論ください。

[62: 匿名さん]

そのコーディネイト業務は誰がやるの？
ＮＰＯの社員？設計・監理については１級建築士じゃないとやれないし、社員として雇ってるのかな。
請負契約はＮＰＯができる訳ないでしょう。
ＮＰＯも乱立気味で中にはまとも？なとこもあるでしょうが、いろいろですよ。
胡散臭いといわれる所以です。

[63: 匿名さん]

>>62
>そのコーディネイト業務は誰がやるの？
>ＮＰＯの社員？設計・監理については１級建築士じゃないとやれないし、社員として雇ってるのかな。
>請負契約はＮＰＯができる訳ないでしょう。
コーディネートという意味をご存知ないようですね。全体的調整、基準づくり、一部主担当部分の業務実施ということですが、この場合だと工事は受注範囲には当然入っていません。施工者選定や設計・管理もオプションです。
コーディネート業務は当然ながら受注者（この場合はＮＰＯ）が行います。設計・管理は建築士法で業務範囲が決まっており、必ずしも１級ではありませんが、社員としてでもよいし、下請としてでも可能です。

>胡散臭いといわれる所以です。
胡散臭いと十把一絡げするでなく、個々にこのＮＰＯはだめ、ここは良い、というように評価すべきでしょう。企業でもまともなところ、？なところ、いろいろありますが、同じように「企業は胡散臭い」とでも言うのですか。
もっとまともな発言をお願いします。

[64: 匿名さん]

大規模修繕についてのコーディネイトぐらいだったら僕でもできるけどね。
大規模修繕工事の時の施工業者選定方法とか、設備点検の業者への依頼とか。
長期修繕計画案も設計事務所に頼めばいいし、劣化診断も業者に依頼。
適正修繕積立金の算定方法とか修繕周期の問題は誰でも知っていることだし。
設計・監理は１級建築士に依頼。
仕様書も当然業者に依頼。
見積り業者は公募で行い、総合評価方式で専門委員会が、見積り額やヒアリングで採点する。
それぐらいのコーディネートだったらちょっとマンションの管理に興味がある者なら誰でもできますよ。
ＮＰＯにしてもどうせ殆どの業務を業者まかせにするんでしょう。技術的な力はないでしょうから。
設計・監理は１級建築士じゃないとできませんよ。念のため。

[65: 匿名さん]

ＮＰＯを一生懸命擁護している方がいらっしゃいますが

その方たちはＮＰＯの関係者なんでしょうか。

ＮＰＯのことをしりたかったら「ＮＰＯマンション管理組合」とかで検索

すれば詳しいことがわかるんですけど。

ただ表向きと裏があるのはわかりませんが、その裏のことでもめているのでしょうね。

[66: 匿名さん]

>>64
>>59、>>63です。
>それぐらいのコーディネートだったらちょっとマンションの管理に興味がある者なら誰でもできますよ。
自主管理のスレでそのようなことは面倒だから管理会社委託する、という声がありますよ。私もあなたと同じく、自分達でできることだと思っています。ただ、全部を委託するならコーディネートという言い方になりますが、劣化診断だけでいいや、というなら委託ということになります。それならＮＰＯである必要はなく、専門会社でもゼネコンでもよいということになりますね。
>ＮＰＯにしてもどうせ殆どの業務を業者まかせにするんでしょう。技術的な力はないでしょうから。
ゼネコンも具体の作業は下請任せというのを知ってますか？ゼネコンの仕事は、現場の予算管理、関連工事会社との調整、近隣対策、全体予算・工程管理といったコーディネートです。ゼネコンも溶接や左官の技能能力はありません。この場合も、それと同じではないですか。
逆に、ゼネコンや専門業者の場合は、管理組合のふところ事情や管理規約の押さえ、また設計変更にあたっては臨時総会が必要といった点の理解が弱い可能性もあります。管理会社が本来はそのあたりを業務委託の範囲でちゃんとフォローできれば、今回のようなコーディネート委託は不要かとは思います。
>設計・監理は１級建築士じゃないとできませんよ。念のため。
嘘です。大規模修繕は建築士法第3条第2項によりますが、どこにそう書いてますか。ちなみに、大規模修繕＝大規模の修繕とは限りませんので念のため。

>>65
私のことをおっしゃってるのかどうか、どうでもよいですが、私は管理組合理事です。ＮＰＯとの付き合いはないので、是々非々で書いており、別に擁護などしてないのは読んでおわかりの通りです。
自分の思い込みを指摘され、反論できないとすぐに擁護だのそこの社員だの、子供のような書き込みする方が最近多いですね。

[67: 匿名さん]

そもそもスレ主さんの問いかけは、マン管NPOへの業者からのリベートは
あるのかどうか？ということです。
「下請け」や「紹介料」という言葉の解釈と法律の説明は求めていません。
もう一度言いますが、もらっているのか、いないのかどっちなんだ！いうことです。

広告費などと言う名目で金をもらっていても違法ではないのかもしれませんが、
管理組合の利益のためにがんばってくれていると思ってマン管NPOを信頼し、
薦めてくれた修繕業者数社から相見積もりを取ったって、それが
裏で繋がって談合していたら、マン管NPOの書いた筋書き通りの入札結果に
することも出来てしまいます。これでは管理組合の不利益になります。
管理組合だって「最初からマージンの存在を知っていたらマン管NPOには
頼まなかった」と後悔し、裏切られたような気持ちにもなるでしょ。
そもそも後から「談合だった疑いがある」なんて言われたら、理事長さんや役員の
皆さんだって他の住民の手前、非常に気まずいではないですか。
法律に違反していないからとかの問題ではないんですよ。

こんなことを書くと「憶測で書くな！事実があるなら出してみろ。」と怒られて
しまいそうですが、そんな事実はないというマン管NPOは、「いかなるリベートも
絶対に受け取らない。」ましてや、「談合の誘導など絶対にしない。」と自主規制を作り、
大々的に広報すればいいと思いますよ。マンション管理士の中には「業者からのマージンは
もらいません」ということを前面に出して広告している人もいますよ。

管理組合はそういうのを見て、相談する所を決めればいいんですよ。

[68: 匿名さん]

＞＞６６
大規模修繕工事をするには、まず建物の調査・診断をしなければなりません。
この調査・診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書によって管理組合がマンションの状況を把握
し、見積りを比較した上で施工会社を選定する有用な資料とするためです。
これを依頼するのは、設計・監理会社（１級建築士設計事務所）が一般的でしょう。
そして、それを元に専門委員会が建設会社を公募し、総合評価方式でヒアリングを行い、入札評価の計算方法で点数をつけ、その点数の一番高かった業者が元請会社となるのではないですか。
私どものマンションもこの方法で大規模修繕工事を行いました。
この流れの中に、ＮＰＯが入り込む余地はありません。ＮＰＯを入れること自体がムダが発生するのです。
ＮＰＯにコンサルを依頼すれば又不必要な経費がかかってしまいます。
ゼネコンの仕組みは分かっていますよ。

設計・監理は建築士法で、一定規模以上の建築物の新築・増築・大規模修繕をする場合には、１級建築士でなければ
することはできません、念のため。
マンションは殆どが一定規模以上に該当します。

[69: 匿名さん]

>>68
>>66ですが、ちゃんと読んでいただきたいですね。

このようなＮＰＯが入る余地については私も限られた場合だと書いています。もちろん区分所有法や管理組合に慣れた設計事務所であればそれで文句ありませんし、しっかりした理事会や管理会社がフォローすれば一般の設計事務所や専門業者でよいと書いているでしょう。何が無駄かは、いろいろのケースで比較判断すればよいので、ＮＰＯが無駄とか管理会社が無駄とか短絡的に言い切る必要もないでしょう。

また、建築士法については>>66で「ちなみに、大規模修繕＝大規模の修繕とは限りません」と書いてるでしょう。一定規模というのを階数や延床面積だけで見たのでしょうが、大規模修繕が建築基準法（＝それを受けた建築士法）でいう「大規模の修繕」となるためには、他の要件で判断します。外壁改修ならば、壁を「構造的に」その過半をいじる（コンクリートを斫り鉄筋を大幅に補強するなど）のでない限り、これに該当しません。厳密な解釈は個々に建築主事が判断しますが、一般的なマンションの外壁改修で「大規模の修繕」に該当するケースなど聞いたことがありません。その場合は地震による改築とかのレベルの工事でしょう。

[70: 匿名さん]

>>67
59、61、63、66です。
＞もらっているのか、いないのかどっちなんだ！いうことです。
スレ主さんの
＞この団体が大規模修繕工事を請け負わせた工事会社から、バックマージンをもらっているという話をききました。
ということ自体、>>61でこの団体がＨＰで公表している進め方（施工者選定は公募、管理組合の公開ヒアリングで行う）ということと真っ向から食い違います。
バックマージンを貰ったかどうか、という以前に、ＮＰＯの意思で「請け負わせた」などということが可能かどうか、が問題なのです。つまり、ＨＰではこう謳ってるが、実際の場面では、言葉うまく公募に持ちこませず、ＮＰＯが推薦リストを提出し、その中から理事会が判断する・・というようなことがあるのかどうかです。
そんな個別のことはここで分かるはずもなく、それにうかうか乗ってしまう管理組合の責任問題はどうなんだ、という話もあるでしょうが、ただ、下記のように実際に公募実績を公表されていることから判断するしかないのではないですか。
http://www.mksc.or.jp/koubo/index.html

ただ私の考えとしては、ＮＰＯは我々が判断する根拠として、すべて定款をＨＰで公表すべきと思いますが、ここのＨＰでは　http://www.mksc.or.jp/center/mokuteki.html　の抜粋のみで定款全体が見られません。私がここに依頼するかどうか、ということになったら、まずそれを見てから判断します。