ご存知の方は、お教えください。
私のマンションは、この団体に大規模修繕工事のコンサルタントをお願いし、無事に大規模修繕工事を終えました。
しかし、建築業界に勤務している友人と会ったときに、この団体が大規模修繕工事を請け負わせた工事会社から、バックマージンをもらっているという話をききました。
ちなみに友人の会社も渡していたそうです。
私の管理組合でも、談合防止をするために公的な性質をもっているＮＰＯ団体に任せようという事で、この団体に大規模修繕工事のコンサルタントをお願いしましたが、裏切られた感じです。
この団体をよく知っている方は、情報の提供をお願いします。
[スレ作成日時]2010-04-30 10:48:40
注文住宅のオンライン相談
NPOマンション管理組合サポートセンターってどうですか。
| No.1 |
by 匿名さん 2010-04-30 12:15:46
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私の組合でも大規模修繕時にＮＰＯ法人に劣化診断を依頼しましたが、他所と比べて高いことが判明しました。
私どもの組合はそのＮＰＯ法人の会員になっていますので、安いだろうと思ったのですが実際はそうではなかったですね。 ＮＰＯ法人だから営利は追求しないので安いと思うのは普通の考えですからね。 しかし、ＮＰＯ法人は非営利の部分と営利部分があります。 そこのＮＰＯ法人も非営利部門として、無料相談会や講習会を行ってはいます。 しかし、中心は営利活動で建設会社、設備点検業者、管理会社等を賛助会員として抱えています。 結局マンションを正会員として、会費を徴収すると共に、賛助会員からも会費を徴収しているのです。 当然、その賛助会員に仕事を回すことになるのだが、その際リベートは絶対取りますよね。 何もメリットがなければ業者は会費を払ってまで会員になる必要はないですから。 そういうことが分かったので、今回の大規模修繕工事に関してはＮＰＯ法人の紹介等は受け付けず、組合独自で 施工業者を募集し、自分達で業者を決め、修繕箇所や修繕周期等をジャッジしました。 ＮＰＯ法人はよく胡散臭いところが結構多いといわれてますよね。 それで生計を立てている方がおられる以上は仕方ないことですが。 単なるボランティアと勘違いする方もおられると思います。 ＮＰＯ全管連で検索して、依頼されたＮＰＯ法人で調べれば詳しいことが分かると思います。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
NPOだから安い、NPOだから安心っていう誤認はどこから生まれるんでしょうね？
ちゃんとした管理組合なら、比較のためにも合見積りすると思いますけど．．．．最低限の事前チェックを怠ってはいかんと思います。 |
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| No.3 |
○○NPOマンション管理組合連合会（名称はいろいろ）はボランティアを前面に
打ち出し、実際は非営利事業はパンフレットを作成したり講習会などを行っているが メインの活動は営利事業である。 そこの会長なり、従業員は給料をもらって仕事しているのであり、営業活動も活発である。 大規模修繕や工事の受注活動も積極的に行いっているが、自力では工事ができないので 繫がりのある業者等に依頼して紹介料というバックマージンを受け取って企業を存続させている。 NPO法人だからボランティアだと思わせて管理組合にも入り込みやすい、それをうまく利用しているのが NPO法人ではないだろうか。 |
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| No.4 |
ＮＰＯ法人に依頼するとかえって高くつくよ。
途中関与する会社はできるだけ少ない方が安くなるのは当然だからね。 ＮＰＯに惑わされるといけないよ。ボランティアとは違うでしょう。 |
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| No.5 |
このサポートセンターは単なる株式会社と何等変らないんじゃないかな。
相談に応じますといいながら、弁護士・建築士・マン管士等を紹介するだけで、全て手数料をとり、 依頼した組合は弁護士等に当然弁護士費用は支払らわなければならない。 要するに体のいいボランティアを意識づける会社ということ。 そこの従業員は労働条件がいいのでは？ ＮＰＯだから仕事は取りやすいからね。 |
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| No.6 |
安くあげるためにＮＰＯを使うっていう発想する時点で根本的に間違っている。
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| No.7 |
ＮＰＯ使うぐらいだったら、マン管士に大規模修繕をプレゼンしてもらった方がまだましかな。
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| No.8 |
NPO法人は胡散臭いね。
だってボランティアじゃないんだからね、自分達の生活のために法人を 立ち上げたんだから。 それで一生生活していかなければならないし、業績を上げなければ 給料もあがらないしね。 普通の会社と同じだと思えばいいんだけど、みんな惑わされるよね。 NPO法人にはボランティアだけというのもあるからね。 |
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| No.9 |
今度はＮＰＯバッシングですか。＞管理会社員
あなた方の狭い知見で、どれほどＮＰＯをご存知なんでしょうかね。ＮＰＯは胡散臭い、などと１０年１日のごとき駄文を平気で書いてる時点で知能の程度が知れるというもんです。 ＮＰＯは非営利ですが利益追求は当然しますし、顧客サービスで株式会社と競争しますが、利益を配分しないだけの違いです。まあ、２流管理会社員程度では理解できないでしょう。 我々管理組合としては、株式会社と同様に客観的に評価すればよいことです。駄目なＮＰＯは淘汰されるだけです。株式会社にしても胡散臭い会社もあれば、淘汰（倒産）されるものもあるのと同じです。 |
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| No.10 |
>9
NPO法人はボランティアと錯覚されて得な点がありますね。 当然非営利法人ですから、利益を配分することはできないでしょう。 しかし、利益が出ないように使えばいいわけですよね。 投資や従業員の給料、福利厚生に。 又、出張や研修と称して豪華なホテルやファーストクラスでの交通機関の使用とか。 接待費でも使えますし。 ＮＰＯの特典を利用しないんだったら、普通の会社でもいいのでは。 ＮＰＯ法人は事務所として公共機関の施設を格安で借りることもできますしね。 それから私は管理会社の者ではないですよ、すぐ決め付けるんですね。 |
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| No.11 |
>>1
>ＮＰＯ法人だから営利は追求しないので安いと思うのは普通の考えですからね。 >しかし、ＮＰＯ法人は非営利の部分と営利部分があります。 そもそも、そのような認識が誤りです。>>9さんが正解です。スレ主さんの ＞公的な性質をもっている というのも曖昧な表現で、特定非営利活動という特定17分野の社会貢献活動を行う団体ということで、利益を社員株主に配分しないで、活動に再投資するという趣旨です。団体の目的として営利はあげないが、営利活動は当然ながら行うのですから、事業を効果的に成立させるためにはいろいろと財政上のテクニックも必要です。 スレ主さんのような事例の当否を判断するなら、約款との照合がすべてです。 >>1さんがおっしゃるように、 >当然、その賛助会員に仕事を回すことになるのだが、その際リベートは絶対取りますよね。 ということが事実かどうか自体をまず約款上で確認すべきです。 社会貢献を謳う活動趣旨に照らし、まず、そのような癒着を公然化するような約款は認められず、通常は賛助会員であっても事業への参加範囲が限定されるべきで、実際に良心的な多くのＮＰＯでは会員募集や寄付を募るにあたってきっちり説明できるよう、誤解を招くような活動体制を排しています。会社約款とは根本的にそこが違います。 参加範囲としてリベートやりとりまで認めた活動をしているなら、正会員として理事会で問いただせばよいのではないでしょうか。もし曖昧なら、我々が加入しない、業務委託をしないという形でつぶせばよいだけのことです。 それには、「ＮＰＯは胡散臭い」などという十把一絡げの胡散臭いいいがかりを捨て、個別に評価するしかありません。 |
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| No.12 |
>>10
＞しかし、利益が出ないように使えばいいわけですよね。 ＞投資や従業員の給料、福利厚生に。 ＞又、出張や研修と称して豪華なホテルやファーストクラスでの交通機関の使用とか。 ＞接待費でも使えますし。 ＞ＮＰＯの特典を利用しないんだったら、普通の会社でもいいのでは。 よく知らずに書いても反論になりませんよ。まずはネットでＮＰＯ認証の手続、約款などひととおり理解してから意見されてはいかがでしょうか。なぜ株式会社・有限会社でなくＮＰＯを選ぶのか等、理解できないまま、安易に批判的な文章を書いても時間の無駄です。 |
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| No.13 |
そのとおりですね。
＞なぜ株式会社・有限会社でなくＮＰＯを選ぶのか等、理解できないまま、 ↑ここ肝心です。 国がなぜNPOの制度を整備したのかすら考えない人が多い。 でもまぁ、私の結論は、各管理組合の理事の平均的能力によって、うまくNPOを使うケースもあるだろうし、NPOやそれ以外のコンサルタントにうまく騙される組合もあるだろうっということです。 個人の自己責任と同じように、組合の自己責任だと思います。＜他人のだれかを悪者にする前に反省があるべき。 |
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| No.14 |
>>11
ＮＰＯは所轄官庁の認証だけでＯＫであり、継続的なチェックもありません。 特定非営利活動法人といっても現実的には営利目的であったりするケースがあります。 営利を目的としてはいけないということだが、それは構成員（役員・会員等）に利益を還元してはいけないということです。 私のいっているのは、賛助会員に業者が入っていれば、その業者は何のために会員になっているのですか？ ＮＰＯは営利活動をして大規模修繕工事を受注すればそれを賛助会員に仕事を回すことになります。 営利活動をしているのですから、当然その業者から紹介料等を取らなければ意味ないでしょう。 ＮＰＯ法人が自分の法人に建設業者や建築士、弁護士、マン管士等を抱えることはないですからね。 営利を目的としているのですから、工事を受注したらそこで利益を生むことになるでしょう。 そして利益はＮＰＯ法人の活動の為だけに使用しなければならないということですね。 |
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| No.15 |
>ＮＰＯは営利活動をして大規模修繕工事を受注すればそれを賛助会員に仕事を回すことになります。
ここが問題なので、それを約款で認めているのか、社会貢献と賛助会員だけを利することとの関係をきちんと説明できるのか、ということです。 ＮＰＯは業績の説明責任を、企業のように利益の面、反社会的でないかだけでなく、社会貢献してるかどうかで説明が求められるのです。 ＞営利活動をしているのですから、当然その業者から紹介料等を取らなければ意味ないでしょう。 とは限りませんよ。あくまで利益は委託者からとるのが中心であるべきでしゅおし、賛助会員とは活動の中で何の役割を持ってるの？ということの説明を求めないと話が見えてきません。 |
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| No.16 |
ＮＰＯ が入居しているビルに行ったら、２部屋隣りあわせでＮＰＯの看板、右の部屋に入ったら胡散臭そうなおっちゃんが、サギ管理会社をしきりに褒めていました。こりゃダミダト帰りかけたら、隣の若い連中の話は聞かないほうがいいよと言いました。
ツキの無い一日でした。 |
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| No.17 |
>>15
賛助会員に仕事を回すということを約款に記載するはずないじゃないですか。 工事をするのに、ＮＰＯが直接工事をする訳ではないのに委託者からはお金は取れないでしょう。 賛助会員が工事の代金を受け取るのですよ。勿論ＮＰＯが元請となればＮＰＯが委託者からお金を受け取り 賛助会員にその代金を支払うということになるでしょうが。しかし、ＮＰＯ法人で元請になるだけの人材や組織は もちあわせていません。大手ゼネコンと対抗する力は全然もちあわせていないでしょう。 賛助会員の活動での役割は名目的には、講習会等のアドバイス等ということでしょう。実際は活動はないでしょうがね。名目だけですから。 あなたは実際の各県のＮＰＯマンション管理組合法人の実態を知っているんですか？ |
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| No.18 |
NPO法人の名称資格は簡単に取れます。
しかし、そのNPOを取得すれば行政のビル等を極端に安く借りることができます。 又、NPOと名前がつけばボランティアの要素もあるので、受注活動がやりやすくなりますからね。 非営利活動は申しわけ程度に２～３ヶ月に１回の無料講習会を実施し、回覧板程度の資料を会員に 送付するぐらい。 後は営利活動が中心でせっせと受注活動に精を出している。 これがNPO法人の実態です。 |
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| No.19 | ||
| No.20 |
>>19
npo法人にはいろんなのがありますよ。 営利活動の全然ないボランティア活動中心のNPOもあります。 胡散臭いNPO法人も数多くあります。 NPOの実態を知らないのではといっておられますが、私どものマンションはNP0法人の正会員で 毎年年会費を納めています。 私どもの委託している管理会社もその法人の賛助会員になっています。 大規模修繕工事の前に劣化診断と長期修繕計画表も作成してもらいました。管理会社の分とは別に。 工事の依頼もされていましたが断りました。他と比べ劣化診断や計画表作成の値段がかなり割高でした。 それにNPOだからを前面に押し出し強引に大規模修繕工事を受注しようとする姿勢も強かったので。 私どものマンションは３５０戸程度の中規模マンションです。 |
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| No.21 |
>>20
おっしゃるとおり、いろいろなＮＰＯがあるので、>>18のような十把一絡げの決め付けはおかしい、と申し上げてるだけです。何か可笑しい点がありますか。 貴方のケースのように個々で判断されて、強引な営業があれば断るなり退会するなどすればよろしいのではないですか。 一般論をあえて言えば、ＮＰＯが一番困っているのは経済基盤です。社会貢献約款の縛りによって一般企業のようなほとんどなんでもありの営利活動行為ができず、税制面でも欧米のような支援が弱いので、寄付や公共団体からの委託にかなりの部分頼り、ボランティア中心で「いかざるを得ない」面があるのです。社会貢献活動として説明できる範囲では、ＮＰＯも企業と対等に張り合い、強力な営業行為をしても当然です。張り合えるだけの業務能力があっての話ですが、一面、消費者がＮＰＯを育てていかねばならない部分もまだあると思います。特に、一般企業が手を出す旨みのないマンション関連事業などではそうです。この不況下で大手ゼネコンも建替事業に手を出していますが、好況となれば、高齢者中心の権利調整や生活設計・引越しまで関わる、面倒な建替部門など切捨てられるのは目に見えています。高齢者のコーポラティブマンションなどもそうでしょう。 ここの書き込みは、あまりに性急な白黒の決め付けが多く見られますので、ＮＰＯのためというより、ひいては我々消費者のために、慎重に見ていく必要があると思います。 |
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| No.22 |
>>21
NPOがマンションの営利活動分野に進出することはないのではと思っています。 この分野はNPOではなく、営利企業がやるべき分野ではないでしょうか。 一般企業が手を出す旨みのないマンション関連事業とおっしゃっていますが、賛助会員となっている 零細業者等はその旨みのない仕事を確保するのに躍起となっています。 大手ゼネコンは以前は大規模修繕工事には見向きもしなかったのですが、この不況下でマンションの工事に タッチしてみると意外と旨みのある事業と思っているのではないのでしょうか。 この傾向は今後景気が上昇しても続いていくと思います。 但し、ある程度の規模のマンションでないと手をださないでしょうが。 ここのスレ主さんみたいにNPO法人を公的な性質をもっているから依頼したというマンションは多いのでは ないでしょうか。 ２１さんはNPOと何らかの拘わりがある方でしょうが、マンション管理に関しては、NPOの存在が理解される につれ、営利活動は難しくなっていくと思っています。 営利活動は「餅屋は餅屋に・・・」ということになるのではないでしょうか。 ただ、非営利活動部分をどこがするかが問題はありますが。 |
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| No.23 |
私は会社をリタイアしまして、これからは何かボランティア活動をやろうと思いまして、マンションの住民でも
ありましたので、身近なマン管士の辛苦を取得しました。 そして地元のNPO法人に給料は勿論、交通費とかも自腹でお手伝いをしたいと申し出ましたが、そういうことは やっていませんと軽く断られました。 それでNPO法人を調べました。実態は営利活動中心ということが分かりました。 現在は、非営利活動だけできないかということを考えております。 これに参加する方は、会社をリタイアした方中心である程度生活にゆとりのある方中心でやらなければ 無理だとも思っています。 地道に各マンションに参加を募集し、会員を拡大できたらいいと思っています。 講習会や勉強会、無料相談会等や規約改正のたたき台づくり、大規模修繕の進め方、法改正、電波障害に対する 近隣住民への対応等を全てボランティアでやれたらと思っています。 勿論手出しは覚悟しています。 こういう考えのリタイア組は必ずいると思っています。それまでは一人でもやってみます。 |
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| No.24 |
↑ 辛苦は資格の間違いです。
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| No.25 |
>>22
言葉足らずですみません。マンション関連事業といっても広く、新築はもちろん、リフォームや大規模修繕も一般企業が触手を伸ばす事業です。私がＮＰＯ向けと想定したのは、高経年のマンション・テラスハウス・戸建住宅で、生活支援や住替え支援とのセットとなった分野です。地域でくくった建設と社会福祉との異業種事業は、どちらかといえば一般企業よりＮＰＯがノウハウを蓄積しやすい（一般論です）分野です。 |
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| No.26 |
修正
「高経年のマンション・テラスハウス・戸建住宅で、」→「・・戸建住宅の建替などで、」 |
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| No.27 |
私も管理組合の役員をやったことがありますが、なにぶん素人なもので専門家の意見と言われると
弱いんですよね。 こちらに実体の一部が掲載されていますが、こんな所にひっかからないようにしないと。。 http://www.smatch.jp/T4623/thread/ |
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| No.28 |
NPOはボランティア活動中心でやっているとこもあるんだけどねえ。
営利活動中心でやっているNPOがダメなんだよね。 特にNPOマンション管理組合連合会とかいうNPOはダメだね。 |
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| No.29 |
管理組合を組織化している強みがあるから、ハエみたいな業者が寄ってくるのです。
それをキッパリ断る姿勢なら良いのですが、最初から金儲け目的の団体はニヤニヤしながら ウェルカムでしょう。 そうではなく、志のある方が困っている管理組合の為に始めた団体でも、色々な人が組織に 関わるようになると、ハエは個人を標的にすり寄ってきます。 「情報くれたら、お礼は弾みますよ。先生！」なんて言いながら。（笑） ハエからバカにされていることも知らずに、持ち上げられて足下が見えなくなった人は 情報提供や、斡旋で金になるならやっちゃいますよ。公務員じゃないからそれを規制するのは 無理ですよね。 |
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| No.30 |
1,「賛助企業は募集しません。」
2,「裏金、リベート一切受け取りません！●●●という外部専門家に監査をさせています。」 3,「NPO職員個人へのリベートも徹底排除しています。」 4,「そのかわりコンサルは有料です。料金体系はこうなります。」と キッチリ表明をしているNPOなら信頼できるんじゃない？あればだけど。。。。 |
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| No.31 |
>>30
賛助企業は募集しませんといっても、営利を追及している以上は工事の受注をとらざるを得ません。 その工事は自分達ではできないので業者に発注しなければどうしようもないでしょう。 NPO法人がコンサルだけではやっていけません。 大規模修繕がおいしいとこですよ、それを受注することによって稼ぐんです。 コンサルの受注は受けるけど、建築士や弁護士、マン管士、司法書士等の仕事は専門家に依頼する。 その紹介料だけでNPOがやっていけますか。 |
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| No.32 |
>>31
＞賛助企業は募集しませんといっても、営利を追及している以上は工事の受注をとらざるを得ません。 ＞その工事は自分達ではできないので業者に発注しなければどうしようもないでしょう。 自分達ではできない工事を受注し下請発注すれば、ＮＰＯ、会社に関わらず違法ですよ。そのようなＮＰＯがいるのですか？また発注する側も発注に当って当然資格審査すると思いますが？ ＞NPO法人がコンサルだけではやっていけません。 では、ＮＰＯでなく会社組織のコンサル会社はやっていけてないのですか？何を根拠におっしゃっているのか教えてください。 ＞コンサルの受注は受けるけど、建築士や弁護士、マン管士、司法書士等の仕事は専門家に依頼する。その紹介料だけでNPOがやっていけますか。 総合的コンサルティング（コーディネート）を受け、個々の検討は協力業者と提携する（下請）のは普通に民間企業でもしていることです。紹介料などではありません。 |
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| No.33 |
>>32
NPO独自というかその社員ではできないけど、紹介はできるということですよ。 点検業務にしてもＥＶ点検は管理会社はできないけど、紹介はする、そして上乗せて利益を取るということ。 それと一緒で、工事の見積りは業者に依頼して作成し、受注できたら建築業者に下請けに出す。 元請業務は建築士と提携している。 あなたのいっていることが違法だったら、NPO法人が工事を受注することは絶対できません。 総合的なコンサルだけで組織が運営できるほど、コンサルの仕事の依頼が多いとも思われませんし、 高額でもありませんので。勿論マンション業界に関してですよ。 マン管のNPO法人は非営利活動はそこそこにやり、営利活動を中心に行っていますよ。それが実態です。 |
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| No.34 |
結局、マン管のNPO法人は企業からのバックマージン無しじゃ組織自体が成り立たないってことですね。
設立宣言とかいって「集合住宅の住環境を育てている。」なんて偉いこと書いてるとこも あるけど、「我々は管理組合と修繕業者の間に入り、管理組合に情報を提供すると見せかけ、 修繕業者に仕事を斡旋し、紹介料を儲けるために設立した。」とか書いた方がいいんとちがうか？ NPOで非営利組織なんていうと、慈善団体のように誤解してくれるいちゃう人がいるからやっかいなんだ。 実際には普通の会社となんらかわりない。逆に株式会社みたいに税務署の監査とか、ちゃんと入るのか心配だな。 こんなんじゃマン管のNPO法人はいらない。 |
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| No.35 |
実際問題として、マン管のNPO法人は認めない方がいいのではと思う。
NPOというとどうしてもボランテイアとか慈善事業と思ってしまうので。 まともに慈善事業をしている他のNPOに対して迷惑だね。 非営利活動としても、年に数回講習会を開く程度だからね。それぐらいの講習会はインターネットで 調べた方がずっと理解できるしね。 |
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| No.36 |
33-35
少しは勉強してから書いたらいかがですか。 そもそもＮＰＯが工事受注などという話がどこから来ているのですか。工事丸投げは建設業法違反ですが、それ以前にＮＰＯが建設業法の建設業者として一般工事受注できないのです。ＮＰＯが採算収支を維持するのは大変ですが、コンサルティングは大きな収入要素です。 ・・というようなまともなレスをするに値しないレベルです。無知ゆえか釣りかは知りませんが、お粗末な素人の思い込みは笑止です。 特定非営利活動促進法 第二条 この法律において「特定非営利活動」とは、別表に掲げる活動に該当する活動であって、不特定かつ多数のものの利益の増進に寄与することを目的とするものをいう。 別表 （第二条関係） 一 保健、医療又は福祉の増進を図る活動 二 社会教育の推進を図る活動 三 まちづくりの推進を図る活動 四 学術、文化、芸術又はスポーツの振興を図る活動 五 環境の保全を図る活動 六 災害救援活動 七 地域安全活動 八 人権の擁護又は平和の推進を図る活動 九 国際協力の活動 十 男女共同参画社会の形成の促進を図る活動 十一 子どもの健全育成を図る活動 十二 情報化社会の発展を図る活動 十三 科学技術の振興を図る活動 十四 経済活動の活性化を図る活動 十五 職業能力の開発又は雇用機会の拡充を支援する活動 十六 消費者の保護を図る活動 十七 前各号に掲げる活動を行う団体の運営又は活動に関する連絡、助言又は援助の活動 |
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| No.37 |
>>36
ここのスレ主さんもおっしゃっておられるじゃないですか。 大規模修繕工事のコンサルをNPOに依頼したら、バックマージンを取っていたと。 私のマンションでも劣化診断をNPOに依頼しましたよ、劣化診断をしたのは地元の業者でしたけど。 管理組合としてはNPOに劣化診断を依頼しました、劣化診断をしたのは地元の業者でした。 NPOは無償で地元業者を紹介したのでしょうか？ 劣化診断をしようとするのに、コンサルとしてNPOに依頼したのではなく、NPOだから価格も良心的 ということで診断を依頼したのです。 当然NPOは業者から紹介料なりバックマージンなりを取っているはずですよ。 価格も高かったのでこれからはNPOは活用しないということで理事会では話しあっています。 あなたのNPOの活動は非営利活動部分じゃないですか、営利活動部分は述べておられませんが。 |
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| No.38 |
＞価格も高かったのでこれからはNPOは活用しないということで理事会では話しあっています。
よくわからないなぁ。 価格が高いか安いかの判断はできるのに、そのNPOが自分たちの求めるものかどうかは比較評価しなかったのでしょうか？ 盲目的に「NPOは・・・」とか「有限会社は・・」とか「財閥系は・・」とか肩書(?)のみで選択してる限り、同じような失態（不満）は起きるのでは？ かといって、解決策はあまりありませんが、先に信頼できるマン管理士や管理会社のフロントなどを見つけることぐらいでしょうね。 それらの費用もケチるなら、理事自らがもっと学んで賢くなるしかありません。 |
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| No.39 |
>>38
価格が高かったというのは後で分かったということです。 管理会社に大規模修繕工事の見積り依頼をしてどうするんですか。 工事受注業者と修繕周期、修繕箇所等は組合で決めますよ。 NPOはどちらにしても胡散臭いので活用しません。 |
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| No.40 |
>あなたのNPOの活動は非営利活動部分じゃないですか、営利活動部分は述べておられませんが。
>価格が高かったというのは後で分かったということです。 意味不明です。全体として社会貢献する特定非営利活動のくくりの中で、営利活動は当然行います。 あなたの場合のＮＰＯは、劣化診断という、建物の改修の要否などの根拠となるコンサルティングをしているわけですね。目的は良好な住宅ストックを形成する、といったことだと思いますが、その中で事業としては、劣化診断という受託業務を営利で請け負っているわけです。建設業許可のいる事業はＮＰＯでは困難なので、実際に足場を組んだり職人を手配、施工管理するのは「紹介料」ではなく「下請経費」による下請業者です。 問題は、これらのことはリフォーム専門のゼネコンでも、設計事務所でも、外壁改修の専門工事業者でも、同様の受託はできます。こういうケースではこれらの業者に対抗できる技術をウリにするＮＰＯでなければ、委託対象としては弱いはずです。 あなたのマンションは、こういう検討の上で発注されたのでしょうか。費用的にも高いのに、何を理由にされたのですか。 こういうケースでは、ＮＰＯが悪いという話ではなく、本来ならば企業間競争に馴染まない仕事なわけで、発注が減れば、ＮＰＯは別の業務を開発するなり、それができなければ、いずれつぶれるということです。 いずれにせよ、このケースでは、見積比較もせず発注したあなたの管理組合の責任です。バックマージン云々だの、胡散臭いだの、根拠なき八つ当たりに過ぎません。次回からは賢くなられますよう。「ＮＰＯは胡散臭い」という一言を言いたいがための書き込みでしょうが、まともな管理組合から見れば、管理組合の恥を晒しているだけとしか見えませんよ。 |
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| No.41 |
>>39
＞管理会社に大規模修繕工事の見積り依頼をしてどうするんですか。 どうするんですか？って、物件の設備や環境を良く把握しているはずの管理会社経由の見積り額や内容は、他の相見積もり業者との比較基準にすべきでは？ 似たような修繕工事でも、規模や手法や資材などによって価格は異なるわけです。 他の物件の価格などと比較して、一概に「高い！安い！」などの比較は無意味です。 ↑こんなのは、修繕発注時の基本中の基本だと思いますけどね。 |
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| No.42 |
>>41
大規模修繕工事に伴う建設儀容赦選定については、管理組合が全てをやるんですよ。 まず、見積り業者については公募が基本です。 見積りについては同じ仕様で当然やることになります、勿論この同じ仕様の部分については専門家に依頼 しなければなりませんが。 そして応募してきた業者のヒアリングを行います。 専門委員会のメンバーで評価して、一番点数の高かった業者を元請会社に決めるのです。 施工業者選定については総合評価方式で行います。この方法は素人でも十分できます。 「公共工事における総合評価方式活用のガイドライン」を検索してください。 その中の簡易型で評価すればいいでしょう。 この方法を使えば管理会社や他の業者が関与できませんのでバックリベートや癒着等が防げるでしょう。 これが工事業者委託の正式な基本中の基本ですよ。 |
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| No.43 |
>>41
上の計算方法で分からない点があると思いますので追加しておきます。 入札評価の計算方法 ①合計点（ヒアリング時の） １００点中何点か ②得点評価 ３０×①/１００ 加算点 満点３０点 ③技術評価点 １００+② ④入札額 ⑤入札評価値 ③/④ × 1,000,000 ①の合計点についてはガイドラインに一覧表がありますのでそれでやってください。 |
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| No.44 |
なんか40の言ってることはわかりにくいな。
実際はスレ主の言ってるような事実があるんでしょ。 バックマージンや裏リベートを「営利活動をしてるだけ」 などと言われれば、「そういうの嫌だな」「他にもっと良い方法があるんじゃないか」と 思うのは当たり前だと思う。 コンサルがどうの、建築業の許可がどうのこうのという問題ではない。 嫌と思うならつきあわなければいいし、つきあいをやめればいいんですよ。 そしてこういう場やマスコミを通して、真実を言い続け、マン管NPOを慈善団体と 誤解している人の目を覚ましていくようにすればいいでしょう。 |
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| No.45 |
>実際はスレ主の言ってるような事実があるんでしょ。
>バックマージンや裏リベートを「営利活動をしてるだけ」 >などと言われれば、、「そういうの嫌だな」「他にもっと良い方法があるんじゃないか」と >思うのは当たり前だと思う。 こういう根拠のない現実認識や、下請経費とバックマージン（紹介料）との違いも分からない方に対して、>>40さんは丁寧におっしゃってるのですが、何を言っても蒸し返しでは話になりません。 |
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| No.46 |
>>40
結局営利活動では紹介料なりをとっているということですよね。 商売をやっていくのに、NPOという名前があれば組合の中に入っていきやすいとうのはありますがね。 大規模修繕の工事の受注はNPOにはそれだけの人材も設備投資もしてませんのでやれないでしょう。 それをやっているのがおかしいのではないですか。 受注活動を積極的にやって受注できれば、賛助会員等の業者に仕事をまわし、紹介料なりバックリベートを 取る。そういう営利活動をするのにNPOの名前を使うのは紛らわしいのでやめた方がいいのでは。 ところであなたはNPOの仕事をされているのですか。 |
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| No.47 |
>>46
以前のスレに何度もでてますが、NPOは「無償報酬団体」でなければ「善意の団体」認定ではありません。 運営のための収益は当然です。 海外でボランティア活動するNPOも相当額の収益があるから活動できるのです。 収益の元が寄付なのか手数料なのか、それだけの違い。 |
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| No.48 |
追伸、
NPO団体が、修繕工事を受注することなどありえません。 その違法性も前スレで説明されています。 コンサル(=相談料)か、NPO自体は手数料・事務実費程度でしょう。 |
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| No.49 |
（何度もすみません。46と47の「収益」は「収入」と読み替えてください。）
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| No.50 |
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| No.51 |
>>46
どうしても理解できない方が約１名いますね。 （大規模修繕工事の）>受注活動を積極的にやって ＮＰＯは認可趣旨から、このような一般修繕工事の請負はできません。 >受注できれば、賛助会員等の業者に仕事をまわし、 受注できないし、業者に丸ごと仕事を回すのは一括請負で違法です。 >紹介料なりバックリベートを取る。 請負工事の丸投げ行為をしているＮＰＯがどこにあるのですか。スレ主のケースは全く違いますが、どう違うかさえ理解できてないようですね。 |
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| No.52 |
>>51
元請会社でさえ丸投げができないことぐらいはわかってますよ。 しかし、NPOの利点を活かしマンションに入り込み、名目上はNPOが受注し建築業者に元請させ 工事はそこがやる。 こういったことをNPOは現実にやっているでしょう。そこで建築会社からは何らかの報酬なりバックリベート なり、紹介料なりを取らなければ工事に対する営利活動はないでしょう。 何故NPOが営利活動として、工事に力を入れてるのかわからないんですか。これをやらないと経営が できないからです。 大規模修繕は元請に任せ、劣化診断や簡単な工事はNPOが直接業者に依頼する。こんなことどこのNPOでも やってますよ。 現実にスレ主さんもそういっておられるでしょう。 |
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| No.53 |
>>51
わかりやすくすると マンション管理組合→マン管NPOが「請負」→修繕工事会社へ「丸投げ」は認可趣旨からできないけど、 マンション管理組合→修繕工事会社が「請負」→マン管NPOへ「マージン」なら問題無いということでしょうか。 そしてその「マージン」＝マン管NPOの利益ということなのでしょうか。 |
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| No.54 |
>>52
よくわからないなぁ．．． ＞しかし、NPOの利点を活かしマンションに入り込み、 マンションに入り込んだわけじゃなく、管理組合が呼び入れたのでしょう？ ＞名目上はNPOが受注し建築業者に元請させ 工事はそこがやる。 管理組合はNPOに発注したのでしょうか？ そもそも52さんも経験者なら契約書とか、どういう内容なの？ ＞大規模修繕は元請に任せ、劣化診断や簡単な工事はNPOが直接業者に依頼する。こんなことどこのNPOでも やってますよ。 というか↑のとおりで、NPOの役割としてはまっとうな気もするのですが... ＞現実にスレ主さんもそういっておられるでしょう。 スレ主の書いてることは、52さんと同じで冷静さを欠いており信憑性が低いのです。 |
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| No.55 |
>>54
管理組合は工事の契約は当然建築業者とするんですよ。 その仕事を取ってきて紹介するのがNPOという訳です。 だから当然紹介料等を貰うことになるでしょう。 劣化診断とか簡単な工事はNPOはどこでもやっており、取ってきた仕事は業者にまかせて その紹介料等を取るということですよね。 だったらNPOを通さず直接工事を依頼した方が安くすむのでは？ |
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| No.56 |
ＮＰＯはボランティアをうりにするなということかな。
依頼する者にとってはまぎらわしいからね。 非営利活動はいいから、営利活動だけしてればいいんだろうが、それでは組合に 入り込めないということじゃないかな。 だから形式的に非営利活動をしてＮＰＯの称号を得る。 事務所も公営のものが安く借りられるから。 弁護士や建築士は直接雇うことはできないので、形式的に顧問としておけばいいのだし。 仕事を回すので喜んで顧問になってくれるから。 弁護士の無料相談があるけど、詳しいことは教えてくれないよね、詳しいことは別に事務所でということ。 マンションの法律相談では大概のことは相談者も分かっているんだけど、意外と弁護士の方が知らなかったり してね。 |
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| No.57 |
>>55
たぶんに「ＮＰＯ」を過信し誤解してるだけでしたね。 ＞だったらNPOを通さず直接工事を依頼した方が安くすむのでは？ こりゃ結果論でしょう。 スレ主の物件では、直接工事を依頼すべき業者の選定や価格の妥当性は判断付かないのです。 相手がNPOだろうとゼネコンだろうと街の優しい建設業だろうと、すべきことは同じです。 56さんが「弁護士」の例だしてますけど、 自分が弁護士さんを依頼する時、どんな人物か？得意な分野は？今回の事案に適当か？など最低限の判断しなくちゃ。 弁護士の報酬額が妥当かどうかもちゃんと考えなくちゃいけません。 |
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| No.58 |
＞＞５７
要するにＮＰＯは大規模修繕工事でも補修でも組合に対してコンサルを行っているといいたいのでしょう。 何故賛助会員に建設業者や点検業者等が会費を払ってまでＮＰＯの賛助会員になっているんですか？ 仕事をもらうためじゃないんですか？ 紹介すれば紹介料等はとらないんですか。 例えば点検業務についてはコンサルするほどのこともないでしょう、単なる紹介になりますよ。 わざわざ出かけていって商談し、受注すれば点検業者を紹介する。但し、紹介料等は一切もらわないというのも おかしいでしょう。単なる紹介だけでもお金はとっている筈です。 どうもＮＰＯは胡散臭い。 |
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| No.59 |
52
どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。 http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf ↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として 「 |
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| No.60 |
59ですが切れました。
どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。 http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf ↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として 「 |
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| No.61 |
>>52
すみません。59ですがまた切れました。 どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。 http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf ↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として 「住民からの推薦公募、サポートセンター公募リンク、新聞（マンション管理新聞）の紙面公募 など、広く募集することをお勧めしています」 とあって、さらに二次選考で公開ヒアリング、総会決議、とごく妥当なことが書かれています。 委託とはいえ、公募にあたっての選定基準や選定の立会には管理組合がタッチしますし、賛助会員を推薦する余地などどこにありますか。もし公募といいながら、見積先リストを出してきたら、委託業務の仕様書（公募業務の補助）と違うわけですから、即時却下すればよいことです。 また、安くあげたいならば、素人では困難な「劣化診断～概算費用、見積仕様書作成」「設計監理」を公明性を言うならばそれぞれ分けて発注し（私のところは同じ設計事務所に出しました）、施工者選定は管理組合が直営ですればよいことです。 さらに劣化診断自体も、ＮＰＯがよいのか、劣化診断専門業者がよいのか、当初施工のゼネコンがよいのか、それぞれのメリット、費用、能力実績を考えて管理組合の判断で行えばよいことです。 どこの管理組合でも、通常はこのような考え方でされていると思います。 一体何が問題なのですか。>>56、>>58さんは根拠なき思い込みをただ繰り返されてるだけですので、まだ何かおっしゃりたいなら、具体的に上のことについて反論ください。 |
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| No.62 |
そのコーディネイト業務は誰がやるの？
ＮＰＯの社員？設計・監理については１級建築士じゃないとやれないし、社員として雇ってるのかな。 請負契約はＮＰＯができる訳ないでしょう。 ＮＰＯも乱立気味で中にはまとも？なとこもあるでしょうが、いろいろですよ。 胡散臭いといわれる所以です。 |
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| No.63 |
>>62
>そのコーディネイト業務は誰がやるの？ >ＮＰＯの社員？設計・監理については１級建築士じゃないとやれないし、社員として雇ってるのかな。 >請負契約はＮＰＯができる訳ないでしょう。 コーディネートという意味をご存知ないようですね。全体的調整、基準づくり、一部主担当部分の業務実施ということですが、この場合だと工事は受注範囲には当然入っていません。施工者選定や設計・管理もオプションです。 コーディネート業務は当然ながら受注者（この場合はＮＰＯ）が行います。設計・管理は建築士法で業務範囲が決まっており、必ずしも１級ではありませんが、社員としてでもよいし、下請としてでも可能です。 >胡散臭いといわれる所以です。 胡散臭いと十把一絡げするでなく、個々にこのＮＰＯはだめ、ここは良い、というように評価すべきでしょう。企業でもまともなところ、？なところ、いろいろありますが、同じように「企業は胡散臭い」とでも言うのですか。 もっとまともな発言をお願いします。 |
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| No.64 |
大規模修繕についてのコーディネイトぐらいだったら僕でもできるけどね。
大規模修繕工事の時の施工業者選定方法とか、設備点検の業者への依頼とか。 長期修繕計画案も設計事務所に頼めばいいし、劣化診断も業者に依頼。 適正修繕積立金の算定方法とか修繕周期の問題は誰でも知っていることだし。 設計・監理は１級建築士に依頼。 仕様書も当然業者に依頼。 見積り業者は公募で行い、総合評価方式で専門委員会が、見積り額やヒアリングで採点する。 それぐらいのコーディネートだったらちょっとマンションの管理に興味がある者なら誰でもできますよ。 ＮＰＯにしてもどうせ殆どの業務を業者まかせにするんでしょう。技術的な力はないでしょうから。 設計・監理は１級建築士じゃないとできませんよ。念のため。 |
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| No.65 |
ＮＰＯを一生懸命擁護している方がいらっしゃいますが
その方たちはＮＰＯの関係者なんでしょうか。 ＮＰＯのことをしりたかったら「ＮＰＯマンション管理組合」とかで検索 すれば詳しいことがわかるんですけど。 ただ表向きと裏があるのはわかりませんが、その裏のことでもめているのでしょうね。 |
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| No.66 |
>>64
>>59、>>63です。 >それぐらいのコーディネートだったらちょっとマンションの管理に興味がある者なら誰でもできますよ。 自主管理のスレでそのようなことは面倒だから管理会社委託する、という声がありますよ。私もあなたと同じく、自分達でできることだと思っています。ただ、全部を委託するならコーディネートという言い方になりますが、劣化診断だけでいいや、というなら委託ということになります。それならＮＰＯである必要はなく、専門会社でもゼネコンでもよいということになりますね。 >ＮＰＯにしてもどうせ殆どの業務を業者まかせにするんでしょう。技術的な力はないでしょうから。 ゼネコンも具体の作業は下請任せというのを知ってますか？ゼネコンの仕事は、現場の予算管理、関連工事会社との調整、近隣対策、全体予算・工程管理といったコーディネートです。ゼネコンも溶接や左官の技能能力はありません。この場合も、それと同じではないですか。 逆に、ゼネコンや専門業者の場合は、管理組合のふところ事情や管理規約の押さえ、また設計変更にあたっては臨時総会が必要といった点の理解が弱い可能性もあります。管理会社が本来はそのあたりを業務委託の範囲でちゃんとフォローできれば、今回のようなコーディネート委託は不要かとは思います。 >設計・監理は１級建築士じゃないとできませんよ。念のため。 嘘です。大規模修繕は建築士法第3条第2項によりますが、どこにそう書いてますか。ちなみに、大規模修繕＝大規模の修繕とは限りませんので念のため。 >>65 私のことをおっしゃってるのかどうか、どうでもよいですが、私は管理組合理事です。ＮＰＯとの付き合いはないので、是々非々で書いており、別に擁護などしてないのは読んでおわかりの通りです。 自分の思い込みを指摘され、反論できないとすぐに擁護だのそこの社員だの、子供のような書き込みする方が最近多いですね。 |
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| No.67 |
そもそもスレ主さんの問いかけは、マン管NPOへの業者からのリベートは
あるのかどうか？ということです。 「下請け」や「紹介料」という言葉の解釈と法律の説明は求めていません。 もう一度言いますが、もらっているのか、いないのかどっちなんだ！いうことです。 広告費などと言う名目で金をもらっていても違法ではないのかもしれませんが、 管理組合の利益のためにがんばってくれていると思ってマン管NPOを信頼し、 薦めてくれた修繕業者数社から相見積もりを取ったって、それが 裏で繋がって談合していたら、マン管NPOの書いた筋書き通りの入札結果に することも出来てしまいます。これでは管理組合の不利益になります。 管理組合だって「最初からマージンの存在を知っていたらマン管NPOには 頼まなかった」と後悔し、裏切られたような気持ちにもなるでしょ。 そもそも後から「談合だった疑いがある」なんて言われたら、理事長さんや役員の 皆さんだって他の住民の手前、非常に気まずいではないですか。 法律に違反していないからとかの問題ではないんですよ。 こんなことを書くと「憶測で書くな！事実があるなら出してみろ。」と怒られて しまいそうですが、そんな事実はないというマン管NPOは、「いかなるリベートも 絶対に受け取らない。」ましてや、「談合の誘導など絶対にしない。」と自主規制を作り、 大々的に広報すればいいと思いますよ。マンション管理士の中には「業者からのマージンは もらいません」ということを前面に出して広告している人もいますよ。 管理組合はそういうのを見て、相談する所を決めればいいんですよ。 |
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| No.68 |
＞＞６６
大規模修繕工事をするには、まず建物の調査・診断をしなければなりません。 この調査・診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書によって管理組合がマンションの状況を把握 し、見積りを比較した上で施工会社を選定する有用な資料とするためです。 これを依頼するのは、設計・監理会社（１級建築士設計事務所）が一般的でしょう。 そして、それを元に専門委員会が建設会社を公募し、総合評価方式でヒアリングを行い、入札評価の計算方法で点数をつけ、その点数の一番高かった業者が元請会社となるのではないですか。 私どものマンションもこの方法で大規模修繕工事を行いました。 この流れの中に、ＮＰＯが入り込む余地はありません。ＮＰＯを入れること自体がムダが発生するのです。 ＮＰＯにコンサルを依頼すれば又不必要な経費がかかってしまいます。 ゼネコンの仕組みは分かっていますよ。 設計・監理は建築士法で、一定規模以上の建築物の新築・増築・大規模修繕をする場合には、１級建築士でなければ することはできません、念のため。 マンションは殆どが一定規模以上に該当します。 |
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| No.69 |
>>68
>>66ですが、ちゃんと読んでいただきたいですね。 このようなＮＰＯが入る余地については私も限られた場合だと書いています。もちろん区分所有法や管理組合に慣れた設計事務所であればそれで文句ありませんし、しっかりした理事会や管理会社がフォローすれば一般の設計事務所や専門業者でよいと書いているでしょう。何が無駄かは、いろいろのケースで比較判断すればよいので、ＮＰＯが無駄とか管理会社が無駄とか短絡的に言い切る必要もないでしょう。 また、建築士法については>>66で「ちなみに、大規模修繕＝大規模の修繕とは限りません」と書いてるでしょう。一定規模というのを階数や延床面積だけで見たのでしょうが、大規模修繕が建築基準法（＝それを受けた建築士法）でいう「大規模の修繕」となるためには、他の要件で判断します。外壁改修ならば、壁を「構造的に」その過半をいじる（コンクリートを斫り鉄筋を大幅に補強するなど）のでない限り、これに該当しません。厳密な解釈は個々に建築主事が判断しますが、一般的なマンションの外壁改修で「大規模の修繕」に該当するケースなど聞いたことがありません。その場合は地震による改築とかのレベルの工事でしょう。 |
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| No.70 |
>>67
59、61、63、66です。 ＞もらっているのか、いないのかどっちなんだ！いうことです。 スレ主さんの ＞この団体が大規模修繕工事を請け負わせた工事会社から、バックマージンをもらっているという話をききました。 ということ自体、>>61でこの団体がＨＰで公表している進め方（施工者選定は公募、管理組合の公開ヒアリングで行う）ということと真っ向から食い違います。 バックマージンを貰ったかどうか、という以前に、ＮＰＯの意思で「請け負わせた」などということが可能かどうか、が問題なのです。つまり、ＨＰではこう謳ってるが、実際の場面では、言葉うまく公募に持ちこませず、ＮＰＯが推薦リストを提出し、その中から理事会が判断する・・というようなことがあるのかどうかです。 そんな個別のことはここで分かるはずもなく、それにうかうか乗ってしまう管理組合の責任問題はどうなんだ、という話もあるでしょうが、ただ、下記のように実際に公募実績を公表されていることから判断するしかないのではないですか。 http://www.mksc.or.jp/koubo/index.html ただ私の考えとしては、ＮＰＯは我々が判断する根拠として、すべて定款をＨＰで公表すべきと思いますが、ここのＨＰでは http://www.mksc.or.jp/center/mokuteki.html の抜粋のみで定款全体が見られません。私がここに依頼するかどうか、ということになったら、まずそれを見てから判断します。 |
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| No.71 |
>>69
大規模修繕時に建物の調査・診断をする設計事務所が区分所有法や組合管理に精通している必要は 全然ありません。 ただ、調査・診断だけをやってくれればいいのですから。 後は６８に書いてあるように、管理組合が全てをやっていくのです。 あなたのとこは大規模修繕時に総合評価方式が組合でやれますか？ 多分やれないでしょうね。 |
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| No.72 |
71
ですから>>69で「しっかりした理事会や管理会社がフォローすれば一般の設計事務所や専門業者でよいと書いているでしょう」と断ってるんですが。日本語が理解できていますか。 また、当方では業者選定の総合評価など普通にやっています。 もうよろしいですか？ |
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| No.73 |
>>70
公募実績を見ました。大阪近郊の案件がおおいようですね。 出来れば過去の工事を、どこの企業が受注したのかがわかれば いいですね。 例えば募集中の案件は兵庫と大阪の業者で、資本金や実績の条件が ありますから、何十件もの該当企業はないでしょうね。 さらに書類の提出先がマン管NPOですね。（笑） まぁ、やろうと思えばどうにでもやれますから、談合やバックマージンを 防止しようと思ったら、管理組合がマン管NPOの公募企業とは別ルートで 工事会社を見つけてくるとかしないと危ないんじゃないかという気もします。 しかし、そういう不安があったら最初からここには頼まないと思いますけど。 |
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| No.74 |
大手ゼネコンを中心に見積りに参加するよう要請をして、その中から
総合評価方式で組合員が採点して元請業者を選べばいいでしょう。 これだったら、バックリベートは関係なくなりますよ。 当然管理会社からの紹介も受け付けません。 |
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| No.75 |
73
ゼネコンは発注主＝管理組合の財務状況あるいはそのマンションの状況によって応札判断をするのであって、公募代理人がどこかは営業上問題とはなりません。 ＞管理組合がマン管NPOの公募企業とは別ルートで工事会社を見つけてくるとかしないと危ないんじゃないか 意味不明ですね。書類の提出先がＮＰＯなら何がどう違うのですか。公募手続の代理をしているだけでしょう。 貴方が執拗に書いてることは、「Ａ社は信用ならない。なぜならＡ社は信用できないから」程度のレベルなのが分かっていますか。 私が応札者なら、もし全体監修者がいる場合には、入札説明書の中の付記条項で設計監理の事務所がどこか、下請業者について条件が付加されてるかどうか、等は要チェックです。 ただし、こんなことは委託者たる管理組合がその条件の合理性を当然チェックすべきことで、またそれこそ胡散臭い条件ならば応札者もなく、管理組合にもＮＰＯにもメリットはありません。これくらいのこともチェックできない管理組合ならばそのままずるずるいく可能性もあるでしょうが、そもそもそんな管理組合ならばどこに任せようがぼられるのは目に見えていますね。 貴方がいかに現実性のない妄想を書いてられるか、気付くのは無理かもしれませんが、そういうことです。 |
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| No.76 |
>>75
７３ではありませんが、大規模修繕時に設計・監理会社に調査・診断をやってもらえば、後は 管理組合が全てやりますよ。 当然公募も入札評価の採点も全て専門委員会でやります。 その中にNPOが介入して何をコンサルするんですか？ 管理会社にさえタッチさせてないのに、NPOにコンサルしてメリットがある訳ないでしょう。 NPOは大規模修繕工事に関してはコンサルタントとして依頼するのはマイナス要因しかないですね。 現在は各組合でもNPOの胡散臭さは広まっていってますよ。それが現実です。 |
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| No.77 |
そう、NPOなんて間に入れる必要ないですよ。入れなければ問題は起こりません。
NPOはマンション管理に関するセミナーとかやっていればいいんですよ。 管理組合もNPOに参考意見を聞くまでにしておいた方がいいですよ。 それ以上をする受け持つ能力なんて持ち合わせていないんだから。 |
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| No.78 |
76
だからこのＮＰＯを使おうといったスレじゃないでしょう。 メリットないと思えば自分たちですればいいし、企業やＮＰＯを使いたいなら、自己責任で評価して使えばいいじゃないですか。 胡散臭いなら使わなければよろしい、しかし根拠もなく誹謗中傷するのはネットマナー違反だ、というだけのことです。 |
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| No.79 |
>>78
何故あなたはNPOをそんなにむきになって擁護するんですか？ NPO関係者ですか。 NPOを批判する根拠は、何故賛助会員を会費をとって募集するのかが納得できないからです。 賛助会員はNPOの会員になって何を勉強なり、期待をするんでしょうか。 NPOというとボランティアというイメージがあるのでそこが営利活動をしてれば、判断を誤る 可能性もありますからね。 |
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| No.80 |
>>78
おおいに賛成！！ NPOの意味を理解し、それをコンサルや下請企業集合体として、うまく使うのも良し。使わないのも良し。 だがしかし、とあるNPOが不正だからと、NPO全体を誹謗中傷するのは「賢い」とは思えない。 デベでもゼネコンでも街の業者でもNPOでもマン管理士でも管理会社でも、各々の特性を活かして「使いこなす」のが大切。 |
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| No.81 |
NPOといってもそこで働いておられる方は、結局それで生計をたてておられるのでしょうから。
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| No.82 |
何、npo法人はみんな慈善事業でやっているんじゃないの？
まさか、それが本職で生計を立てている者はいないでしょう。 ボランティアなんだから。 そうでなければ、ｎｐｏという名前を利用していることになるのじゃないの。 |
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| No.83 |
>>75
>意味不明ですね。書類の提出先がＮＰＯなら何がどう違うのですか。公募手続の代理をしているだけでしょう。 その通り、手続きをしてるだけなら、なんの問題もありませんよ。 しかし、想像してみて下さいよ。マン管NPOは加入管理組合に対して強い影響力があります。マン管NPOの一言が管理組合の業者に対する評価にも影響します。仮にマン管NPOが管理組合に対して「この業者Aはよく知らないな−。」「こちらの業者Bは以前も丁寧な工事をした実績がありますよ」と言えばどうでしょうか。工事業者の営業担当にしてみれば、そんな事情は百も承知。当然良いように言ってもらいたいと思うでしょう。では、どうやって言ってもらいましょかね。。。 もしくは、マン管NPOから「工事が決まったおりには、是非等NPOの広報誌に広告をお願いしますよ。えっ、広告料ですか？一回100マンで季報だから年4回ですよ。加盟管理組合の役員の目に留まるんだから安いモンでしょ。カッカッカ。」なんて言われたらどうですか。 窓口がマン管NPOだと、私のようになんでも疑ってかかるような人間には、なにを言われるかわかりませんよ。（笑） マージンや談合の疑いを掛けられるような隙は無いに超したことはありません。 では、マン管NPOはどうしたらいいのかと言えば、バックマージンや談合が入り込まないような、常に管理組合の監視の目に晒されるシステムを自ら作り、マン管NPOの社則にも具体的に脱談合・脱バックマージンを盛り込むようにしないといけないでしょう。 そして、それが出来ないマン管NPOは、自然淘汰されるような流れになれば良いと思います。 |
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| No.84 |
79
＞擁護 社会的に企業が手を出さない面でもＮＰＯの活動に期待し、私も個人会員として支援しているＮＰＯ（環境系）があります。すべてが良いなどという積りは毛頭なく、また十把一絡げで胡散臭い、などと言う気もありません。 ＞NPOを批判する根拠は、何故賛助会員を会費をとって募集するのかが納得できないからです 当該ＮＰＯにきちんと質問されましたか？NPO関係の団体（例えばシーズなど）のネット勉強だけでもだいぶ違うでしょう。 会費をとるのはＮＰＯの主要資金源として当然です。 しかし、もし賛助会員制度が、安易な業者紹介リスト（たとえ登録にあたって審査するにせよ）になっており、受注の見返りで寄付金を収めるような形になっておれば、違法ではないですが、かなり活動趣旨や定款との関係から説明責任を問われることでしょうね。公募の支援ということなら、別段問題は思いつきませんが。 ＞NPOというとボランティアというイメージがある たとえば下記をごらんください。 http://www.npoweb.jp/modules/faq/index.php?content_id=3 |
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| No.85 |
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| No.86 |
マン管NPOは慈善事業には向いていないのでは。
どうしても営利活動が中心であり、非営利活動部分はボランティアとしての 存在価値が少ないからだと思う。 大規模修繕工事に関するコンサルにしても、完全に民間と同じことをしており、 価格も変らない。こういうことに問題があるのでしょう。 こういうことを中心にやってそれでそこで生計をたてている者がいる以上私企業と何等変らない。 だから、その名前を利用して管理組合に介入し、仕事をとっていくのに反感をもたれているのだろう。 |
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| No.87 |
86
＞マン管NPOは慈善事業には向いていないのでは。 ＞どうしても営利活動が中心であり、非営利活動部分はボランティアとしての ＞存在価値が少ないからだと思う。 ＮＰＯは社会貢献を目的にするが慈善事業ではない、ということは最近は真面目な子から中学生でも知っている。釣りかもしれんが大の大人が平気でこんなことを繰り返すとは。ネットで30分でも勉強すればこんな頓珍漢な書き込みなど恥かしくてできない筈。 ＞こういうことを中心にやってそれでそこで生計をたてている者がいる以上私企業と何等変らない。 大規模修繕は当然民間が中心にやってるが、管理組合を対象にしたその他事業をしている民間企業ってどのくらいありますか。 |
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| No.88 |
大手ゼネコン、管理会社、マン管士、設備点検業者等がマンションに係ってくるが、
その他の事業にしてもコンサル業務はNPOでなくてもできるでしょう。 又、講習会でのレベルの知識はインターネットの方がずっと分かりやすいのでは。 弁護士の無料相談会で管理組合が相談をもちかけた場合、それで解決できるだけの 情報を懇切丁寧に教えてくれますか？ 形式だけの相談会じゃないですか。 |
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| No.89 |
NPOは非営利活動している部分は問題はないですよ。
営利活動している部分が問題ありといっているのです。 それで生計をたてているのでしょう。 |
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| No.90 |
NPOで生計をたてている者は、これからも給料をアップしていかなければならないでしょう。
今のままの給料でいいんですか？ 給料を上げていくには営利活動で稼がなければならないでしょう。 老後のボランティア感覚で給料はあまりいらないと思っている者は別として、若いこれからの者が NPOで食っていくためには給料のアップは避けられないでしょう。 |
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| No.91 |
ＮＰＯマン管は非営利活動ってどんなことしてるのかな。
広報誌の配布と年数回の講習会以外は。 こんなのが、非営利活動といえるのかな。 商売にむすびつけるための単なる宣伝にすぎないのでは。 |
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| No.92 |
91
非営利活動と営利活動を分けること自体が無知な証拠。生計たてるのは当然のこと。実際はとてもそれだけの収入は得られてないが、ボランティアではないので、活動に賛同するボランティアを活用したりしながら（ボランティア＝無償ではなく、対価を払うこともある）、事業性は確保する。 特定非営利活動という社会貢献（マン管ＮＰＯなら良質な住宅ストックの維持とかそういうこと）の目的の中で、収入を確保しながら事業展開する。講習会もコンサルティングも広報誌配布も皆同じ事業レベル。 雑談ならともかく、もっともらしい意見を書きたいなら対象について最低限の知識くらい持っておくべき。 |
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| No.93 |
>>92
マン管NPOは所詮非営利活動には向いていないということですよ。 営利活動でやっていることは一般企業と何等かわらないんですからね。 何等かわらない仕事をしているのに、NPOという名前は使って欲しくないですね。 だから、NPOは胡散臭い、NPOは使わない方がいいというのが管理組合にドンドン浸透 していっているのです。 もしあなたがNPOで商売をされているんだったら、NPOをやめて商売をされた方が 収入は多くなりますよ。その中で、無料講習会や広報誌の作成をしていけばいいでしょう。 広報誌にしても、宣伝費として業者から宣伝料を募集すればいいのですから。 あなたが知っているより、管理組合でのNPO批判は深刻ですよ。 |
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| No.94 |
93
無理解のまま誹謗中傷書き込みをしないこと。私は現役理事。人材がそろっているのでマン管NPOに委託するつもりはないが、批判する理由もなしというだけ。 ＞NPOは胡散臭い、NPOは使わない方がいいというのが管理組合にドンドン浸透 ＞管理組合でのNPO批判は深刻 ソースは？ |
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| No.95 |
>>94
マン管NPOに依頼するつもりがないんだったら根拠も知る必要ないでしょう。 人材が揃っているから自主管理という発想はおかしいのでは？ マンションの中には、弁護士・会計士・建築士・マン管士といった士業や 一流上場会社の役員とか官僚等がたくさん住んでいるマンションも数多くありますよ。 そういったマンションも管理会社に管理を委託してますけどね。 自主管理しているマンションは何故そうなったのですか？ 人材は豊富なんでしょう、当然いろんな士業の方とか会社役員とか官僚の方もおられるのでしょうが。 |
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| No.96 |
95
＞マン管NPOに依頼するつもりがないんだったら根拠も知る必要ないでしょう。 そんな中学生でもおいおいと突っ込むような言い訳を。 書いてることについての根拠を聞いただけですが、答えられないということですね。 それに理事会の人材がそろっているとは書いたが、自主管理とは書いてません。管理会社と業務分担して理事会でこなしているだけだが、ずいぶん思い込みが激しいのですね。 |
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| No.97 |
95
ああ、わかった。要するに委託するならまず管理会社だろう、という思い込みがあって、NPOへの委託検討という言葉がある時点で自主管理に違いないと。 管理会社もマン管士も設計事務所もＮＰＯも管理組合にとっては適材適所、投資対効果を考えて活用する手段。うちの管理会社はデベ系だが当初施工者ではないので、そういうややこしい見積作業には公募手続や企業状況データの整理だけを手伝わる。基準や選定はすべて理事会（専門委員会）でする。だから当該ＮＰＯにも外注する必要がないというだけです。 |
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| No.98 |
NPOは非営利事業だから安心して仕事が依頼できる。
営利事業も暴利は貪らないし、最低限の利益しか取らないだろうと思って コンサルを依頼する。 そうすると価格は高いし、不必要なコンサルであり、こんなことなら NPOに頼まなければ良かったということになるが、後の祭り。 マン管NPOは大規模修繕や工事に関するコンサルに手をだすべきじゃないよ。 まあそれしかもうからないけどね。 NPOの看板を外してから商売をやりなおした方がいいね。 |
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| No.99 |
マン管NPOに勤めている方ってそれだけで生活してるんでしょう。
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| No.100 |
他に仕事してる人もいますよ。大学で建築教えてる先生もいるでしょうし、
自分で建築設計事務所を経営しているとか、広告会社や出版会社をやってるとか。 いろいろです。 |
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| No.101 |
>>100
マン管NPOと大学の教授との両方の給料をもらっている筈はないでしょう。 |
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| No.102 |
それは単なるお手伝いの報酬。
マン管NPOの従業員はそれだけで食ってるよ。 |
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| No.103 |
↑NPOにもよるでしょう。
大学の先生なんかはお手伝いというか、ご意見番みたいな立場。 他の役員に「先生、先生」と持ち上げられている御神輿。 当然専業もいると思うが、兼業している人はいますよ。 兼業というよりかはNPOを自分の経営する会社の利益に 結びつける道具というか、営業窓口の一つみないな感じで利用する。 だからNPOの業務と関連している会社を経営している人が多い。 レストラン経営やトラック運転手が、マン管NPOをやろうとは 思わないだろうね。 |
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| No.104 |
マン管NPOが兼業としてやっているものとしては、行政書士や不動産関係者が多いね。
要するにNPOの名前を活用して、商売の間口を広めるために。 |
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| No.105 |
建物劣化診断などのついて、受託しているマン管NPOなどありますが、マンション管理組合は、劣化調査をNPOにしてほしいんじゃなく、その道の専門家（設計事務所や建築士）に依頼したいと考えるのが妥当と思う？
それなら、マン管NPOにではなく、賛助会員の設計事務所と建物劣化診断の委託に関する契約を行うのが望ましいのでは？ マン管が、出しゃばるまでのことは無く、設計事務所を案内（紹介）することぐらいは、会員マンションへは、無料でやれるだろう？ そもそも、営利追求ではなく社会貢献を前提としているのであれば、それぐらいは（業者の案内や、連絡先等の案内）タダで行うべき！ 何でも金とるのはどうかと？ 何のために会員になっているのかわかんない？ |
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| No.106 |
マン管NPOは兎に角胡散臭い。
非営利事業は殆どせず、営利事業を中心にやっている。 なぜなら、それで生計をたてている者がいるからです。 NPOだからといって管理組合に近づき暴利を貪るというのが現状。 NPOに騙されてはいけない。 |
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| No.107 |
マン管NPOと一般コンサルタントとは全く同じと思った方がいいね。
NPOに惑わされちゃいけない。 管理組合はNPOという名前に弱いからな。 |
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| No.108 |
管理組合の無知につけ込んで商売してる、修繕ブローカーってことか？
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| No.109 |
ピンポーン！
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| No.110 |
そのとおり！
悪質な管理会社と同じ組織ですよ。 案外･･･ 管理会社やマンションメーカー、ゼネコン、設計事務所などを退職して始めたヤツらかもよ！ |
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| No.111 |
マン管＝マンション管理組合連合会の略
名称からも判るように、本来マンションの管理組合の集う会のはずが？ 正会員＝マンション管理組合、個人会員＝マンションの住民のほかに、賛助会員＝管理組合、住民以外の業者、となっていますが 会員数は賛助会員（マンションをカモとして、食い物にするハイエナみたいな業者？）の方が数が多いとはどういうこと？ 当初掲げていた、「マンションの管理組合への情報提供や～」って、どこ行ったの？ 見たいなことになっているようです。 取り巻き業者（賛助会員）を何かと推薦してきますが、ＮＰＯの冠にダマサレて、勝手に信じてしまう方がわるいんだと どこか業者がないかと相談されたから、教えてやっただけらしい。 決して信頼するに値する業者なので、推薦した訳ではないそうです。 |
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| No.112 |
NPOマン管にすれば賛助会員として会費を払ってくれている業者を推薦するのは当たり前のこと。
しかし、理事会にすれば、NPOの会員でもあるのでだから信用して相談したのに、そこから紹介リベートを 取っているとはまさか思ってないだろうしね。 賛助会員である業者も紹介がなければ会費を払ってまでNPOの賛助会員になる必要は全然ないからな。 兎に角NPOマン管は胡散臭い、信用したら痛い目にあうよ。 年数回の非営利活動として、講習会を実施するが、それも新会員を募集するのに躍起となっている。 会員が増えれば収入も増え、それに群がる業者が賛助会員となって入会してくる。 |
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| No.113 |
NPOマン管評判が悪いね。
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| No.114 |
二流管理会社が必死ですね。NPOなど理解できもしないのに批判してお疲れさま。
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| No.115 |
>>114
112だけど、管理会社の者ではないよ。 すぐどちらかに決め付けるのはやめてくれる。 管理会社もNPOマン管の賛助会員としておこぼれ頂戴という考えだからね。 それでなければ、管理会社が会費を払ってまでNPOマン管に入っている理由がないからね。 |
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| No.116 |
115
そう言うなら憶測だけで誹謗するのもやめれば。 |
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| No.117 |
>>116
だったら何故管理会社や業者が賛助会員になってるの。 どう考えても会費を払ってまで賛助会員になる理由はないじゃない。 NPOの講習会にいったこともあるけど、会員にならないかと勧誘されたからね。 あんたこそ憶測で物をいってるんじゃないの。 |
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| No.118 |
＞何故管理会社や業者が賛助会員になってるの。
＞どう考えても会費を払ってまで賛助会員になる理由はないじゃない。 直接確認すればいいことを勝手にここでああだこうだと誹謗するのを憶測と言うのです。私は何も支持も否定もしてませんよ。 しかも、委託するか否か最終判断するのは決議権を有する個々の管理組合です。不適切と判断すれば契約しなければいいだけ。何をむきになって攻撃してるんでしょうか。当事者としてひどい目にあったとでもいうなら、詳しく具体的に書けるはずだがそれもない。 ただのNPO無知が例によって程度の低い「胡散臭い」攻撃をしてるだけか、利害関係のある管理会社の誹謗としか見えない、と言われても仕方ありません。 |
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| No.119 |
賛助会員にならないと、マン管へ相談に来たカモの仕事が回ってこないからです。
ＮＰＯが名称についていると、ボランティアと勘違いして、相談に来るマンション住民が多いんです。 工事業者や管理会社がいくらポスティングしても掛からないような美味しい話がワンサカあるんです。 普通業者からの営業ではめったに公開しないようなマンションの会計書類なんか 簡単に持ってくる（決算報告書の類があれば、今の管理会社がいくらで委託を受けているか、手持ち資金がいくらあるか詳しく判る） その情報が賛助会員の業者等へ漏れていたら？ 他と見積もり比較するまでもなく～ |
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| No.120 |
この前工事が終わって、ＮＰＯの代表の人と慰労会やった時、酒が廻って口を滑らしていました。
俺もマンション住んでてまだローンも残っている 世の中不景気で、こんな美味しい仕事はめったにない。地域にＮＰＯがなければ早いもの勝ち 先に作った者勝ちだそうです。 最初は、会員も少なくて収入がきつかったけど、最近はちょっとしたブームで、診断やら相談やら、おまけに工事監理までたらふく食わせてもらっているんだと あんたも、そんなことしていないで、まだできていない所へ越してまで、作った方が良いんじゃないかと誘われました。 ＮＰＯってボランティアとは違いますから 勝手に勘違いして、話持ってくるほうがおかしいんだと ちなみに、うちのマンションも入ってるんですけど？ |
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| No.121 |
私のマンションも正会員になっていますが、私はNPO法人を胡散臭いとおもっていますので
いつか脱退するよう総会で働きかけをしていくつもりです。 何のメリットもありません。 たまーに行われる講習会は自分でネットで調べたほうがずっと分かりやすく詳しいですよ。 |
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| No.122 |
>私はNPO法人を胡散臭いとおもっていますので
この程度の理由で総会にかけるのですか。住民の程度が知れますね。 |
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| No.123 |
ＮＰＯが管理組合に取りまして、メリットを正直に教えて下さい。
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| No.124 |
123
質問の意味分かって言ってますか。ＮＰＯも企業も提供する事業に差はなし。その内容を精査し、メリットがある社を総合評価や入札で選ぶだけです。 管理組合での業者選定経験がない方が分かった顔で発言するものではありません。 |
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| No.125 |
>>124
私は今年大規模修繕工事を経験しました。 総合評価方式も勉強しましてそれを活用したのですが、NPOマン管は選定業者になれる筈はありませんよ。 見積り業者にNPOがはいれるはずはありません。 あくまで見積り業者は建築会社だけですよ。管理会社もはいれません、工事を直接する業者じゃなければ対象外でしょう。 総合評価方式を経験されたことがありますか？ |
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| No.126 |
ＮＰＯが入ると中間搾取されて、もっと工事費が高くなってしまうのが現状なんですか？
ＮＰＯはブローカーなんでしょうか？ |
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| No.127 |
125
＞NPOマン管は選定業者になれる筈はありませんよ。 ＮＰＯは建設請負業登録はできません。しかし総合的な建替コーディネートは可能なので、発注内容次第では可能という意味です。例えばPFIのような建設業者を包含した事業形式で任意のものを考えてもらえば結構。 >>123がＮＰＯのメリットはという質問なので一般的に書いたまでです。 |
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| No.128 |
ＮＰＯマン管は、ボランティアではありませんので、何がしかの報酬はもらうでしょう。
コンサルタント業務と称して、業者紹介しているみたいです。 年会費はたかが知れているので、誰かが給料払ってくれているわけではないので、貰っているとのそーです。 額が小額ならそれも通るけど、百万円を超えるようなものもざらにあり、結構儲かっているように見えますが？ |
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| No.129 |
確かにＮＰＯの人も公務員じゃないんだから
多少の利益は必要かも でけど、口利きだけで１割以上なんてのは、ボリすぎでは？ |
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| No.130 |
マン管NPO内には、兼業で自分の会社を持っている人がいます。仮にAさんとしましょう。
修繕会社と自分の経営する会社が取引先関係になっている場合があります。 それはなんら問題無いのですが、修繕工事を紹介する見返りに、Aさんの経営する会社の 商品やサービスを修繕会社は言い値で買ったりします。Aさんの経営する会社の同業他社が 100というサービスを150や200で買ってくれるわけです。 修繕会社もAさんの提供する商品が高いのは百も承知です。それでも、工事の口利きを してくれて、自分の会社に見積のチャンスをくれたり、通りそうな金額を教えてくれたり すれば、高い商品やサービスをかってもいいのです。 Aさんは所属するマン管NPO組織の影響力を自分の会社の商売につなげたいと思っている。 修繕会社もAさんの会社から営業費の替わりに商品を買ってあげる。 持ちつ持たれつの人間関係の世界なんですよね。 ただし、唯一問題なのは、この関係の中にはNPOのお客様であるマンション管理組合は 忘れられちゃってるってことですね。（笑） マン管NPOはいいのか、悪いのかなどと議論するようなネタにもならないのが現状かと。。。 |
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| No.131 |
要するにNPOマン管も一般業者も同じ扱いにすればいいということ。
NPOという名前はマン管では説得力もないということ。 ただ、NPOは組合の会員がいるから、会員はNPOから業者を紹介されると弱いだろうけどね。 NPOには工事や点検業者の紹介は受けず、劣化診断も頼まなければいいのだけどね。 しかしそれをやるとNPOマン管は商売にならないし。 |
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| No.132 |
>要するにNPOマン管も一般業者も同じ扱いにすればいいということ。
そういうことです。ｎｐｏだからといって期待する必要もバッシングする必要もありません。 ちゃんと契約を全うするかどうかだけです。 実際に当該センターを利用したこともない方のあれやこれやの意見はもういいのでは。 |
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| No.133 |
ＮＰＯ法人福管連はイイとおもいますが、いかがですか？ よく似た名前と間違わないように。
スレッド「合人社ってどう？」ＮＯ・７０７さんのレス等、ＮＰＯとしては画期的。 公開度も高いと思われますが？・・・ |
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| No.134 |
以前福管連で、大規模見積もり取った時、３社推薦され、
その他入居者紹介業者を入れ都合４社にて 競争入札形式でやった結果 入居者紹介業者に決まりました。 結局、福管連紹介業者が かなり高値で入札してきたので、そうなったしだいです。 合い見積もりしても、事前に金額が判ってしまうような やり方は、あまり意味がないと思います。 開札まで、厳重に封をしておき、役員皆がそろった場で初めて開封するような方法が、 おかしなことにならない方法だと思います。 必ず、マン管以外の業者も参加させ、業者間で調整の機会を作らせないことが肝心 数社見積もりしても、談合されていては？ バレバレの感じを受けました。 |
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| No.135 |
>>134
大規模修繕工事の時、施工業者を選ぶのに総合評価方式を採用しない福管連に問題があるというか、 知識がないようですね。 不正や癒着を防止するために、業者は公募で行い、同じ仕様で平等で見積り額を提出させ、ヒアリングを 行い、専門委員会だけで採点する方法を指導するのがコンサルの仕事なんですけどね。 この方法を使えば談合等は行われなくて、まともな会社を選ぶことができますよ。 一度勉強してみとください。 |
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| No.136 |
現在は大規模修繕工事は、総合評価方式で行われるのは当たり前になってきています。
これが浸透していけば、一番困るのはデベ系の管理会社です。 仕事が取れなくなる可能性がかなり高くなりますからね。 それと地元の建設会社も大手ゼネコンには会社内容や技術力、見積り額等どうしても負けますから 入札評価の点数では低い点数しかでないでしょうから苦しいでしょうね。 ただ、小さいマンションには大手ゼネコンは乗り気ではないでしょうから、100戸以下のマンションは 大変でしょうが、この総合評価方式を採用して癒着やぼられたりしないようにしてください。 |
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| No.137 |
１３４さん 福管連から１社にすれば良かったと思います。
信頼されている他の地元業者、大手、もしくは準大手業者らにフリーで行わせるなど・・・・。 ようするに、建設会社を信頼するか？コンサルを信頼するかなのです。 総合評価方式が良いかは業者次第ではないでしょうか？ |
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| No.138 |
>>137
総合評価方式がいいかどうかは業者次第とはどういうことですか？ いい業者、見積り価格を点数をつけて組合員が選ぶのですよ。 業者や管理会社は関係ありません。 総合評価方式が分かっておられないのですね。 |
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| No.139 |
しかし、最近総合費用か方式が盛んに取り上げられてきたので
どこの組合も検討しだしたのは確かだな。 |
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| No.140 |
コンサルが工事の責任を持つ訳ではないのだから、信頼の置ける建築会社を探したほうがいい。
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| No.141 |
>>143
工事の監視役は設計・監理会社がするんだよ。 その設計・監理会社が工事の仕様を統一させるんだ。 そして修繕委員会のメンバーで総合評価方式で採点して、点数の高かった業者を決めるんだよ。 コンサル会社は何の仕事もしないし、依頼もしないよ。 勿論管理会社も関係ないし何もしない。 総合評価方式勉強すれば成る程と思うんだけどね。 |
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| No.142 |
信頼のおける業者、癒着のない業者、工事の見積り額の安い業者、技術力の高い業者等を選ぶのに
総合評価方式を採用するんだね。 |
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| No.143 |
みんな総合評価方式を知らないからね。
プロじゃないとできないと思ってしまうんだね。 簡単で素人でもできるんだけど、食わず嫌いということかな。 |
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| No.144 |
総合評価方式ですか
勉強します。 何もしないで暴利を得るような、ＮＰＯマン管や、取り巻きの賛助業者ばかり相手にしていましたが もっと違った方法も一般的に使われているんですね。 |
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| No.145 |
最近どこやらが言い出したことでしょう。数字では出ないことがあります。
ＮＰＯ法人でも福管連は異色ですよ。 いいと思う |
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| No.146 |
興味深く最初から拝見いたしました。小生自身は、前修繕委員長、前理事長、管理業務主任、マン管士、現修繕委員、某ＮＰＯ構成会員で、士業で生計を立てて参りました還暦親爺で有ります。 小生の経験では他マン管ＮＰＯ法人等も種々でして、ご指摘の如くのマージン等のキックバックの問題も存在いたしており小生も耳にしています。又業者賛助会員を募集し、度々不明朗で誤解を招く業務運営も見てまいりました。私達ＮＰＯも運営コストも当然発生いたしますし、運営資金等に苦労していますが、メンバー各員手弁当で協力し、交通費の支給のみ受け取っています。たとえＮＰＯと言えども毎期の定期総会と監督官庁への会計報告等の届けも法立上求められ、仮に正会員であれば、当然に参加ＮＰＯの事業会計収支報告も確認できるものと思いますが如何でしょうか？ ＮＰＯもピンキリなのです。私達会員は、過去のキャリアーを生かし社会貢献をモットーに、各自参集しています。現退役を含め、弁護士、司法行政書士、マン管士、業務主任、建築士等の有資格者がメンバーです。力のお有りの組合様にはご不要でしょうが、経験等の浅い組合様への貢献を多少でも出来れば・・と、集まっています。先ずは、組合様自身の眼力を高められ判断されることをお奨めいたします。（相手は百戦のプロですよ！素人衆の組合など・・長文をお許し下さい。）
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| No.147 |
以前ダメな管理会社がしきりにＮＰＯマンション管理センターを悪く言ってましたね。
かなりダメージを受けているみたい。 私たちがしっかり見極めなければね。 |
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| No.148 |
＜１４６＞の老いぼれマン管士です。 与太話を少しお話します。
マン管ＮＰＯにも玉石混合ですが、結果マン管士も種々雑多です。 ご存知の県シルバー連合会さん主催の講習会や、国マン管センター主催の各セミナーの講師、各市開催のマン管講座での講師にマン管士として参加しますが、その時にお手当てがいただけます。足＆顎代込みこみで半日￥１，３０００、一日（5時間ほど）で￥２７，５００頂けちゃうのです。美味しいですか？ でも、この話し・・小生の如く隠居マン管士には、中々巡って参りません。脱サラマン管士やら、講師専門マン管士に行ってしまい、お鉢が廻って来ないのです。（口ベタで損ばかり）（￥お子使い￥）が欲しいで～ス 各地のマン管ＮＰＯも同様でして、利に敏いマン管ＮＰＯも多いようです。素人集団の各組合に取り入り、月光仮面宜しく振る舞い、賛助会員と結託し、コッソリと頂いているのも事実です。当地でも代表的なＮＰＯ＊＊マンション管理組合協議会も然りです。決して非営利ではございません。 そこで当地でも、真に社会貢献を目指し、立ち上がったのが、当ＮＰＯなのです。多くのメンバーは、他で収入を得、小生も然り、道楽マン管士の一人です（笑）。が皆、各職種の経験は豊富です。・・・（修繕工事にアドバイザー参加し、再度の仕切り直しをしますと、多くの場合、１０％～のＤＵＷＮ提案がされ。組合様から、そのおこぼれを頂戴いたします。業者からではございません） 本日7月3日は、当会主催の無料相談＆組合交流会でして、小生も手弁当で参加の予定です。どんなお話が出るか楽しみです。後日ご報告でもいたしましょう。（本音を言えば・・・足＆顎代程度は欲しいで～～ス） 委託管理業務費も同じくデス。結果、管理会社からは、目の上のタンコブ同様、目の仇にされちゃいま～す。 |
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| No.149 |
7月3日は茶話会のことかな？
私も参加しますよ。 NPO＜設計事務所＜管理会社でやりくりはしんどいです。 隙間産業っていうのかな。 場合によっては業者も大きくておこぼれは欲しいですね。 |
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| No.150 |
スレさん
ＮＰＯ法人はピンキリとのレスにもある様に、いくらかのマージンを受け取る事もあるでしょう。 しかし 法外なマージンにはならないのでは？ 広島のＮＰＯマン管は閉鎖されたようです。 不採算のためと聞いております。 |
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| No.151 |
NPOマン管は営利事業中心ですので、採算があわなければ解散するのは当たり前のことです。
NPOも純粋にボランティア色の強い事業は生き残っていくんでしょうがね。 NPOマン管はあまりにも商売が前面に出てきすぎです。 だから胡散臭いといわれているのです。 マンションの管理にNPOは必要ありません。 |
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| No.152 |
１５１さん
認識不足なのでは？ 風評に流されいませんか？ |
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| No.153 |
NPOマン管の必要性って何ですか？
たまーに無料相談会や講習会が実施されてるけど、講習会の内容は幼稚そのもの。 別に講習会を開く価値も内容もないしね。 所詮、NPOで働きそれで生計をたてている者が自分達の生活を守るためにやっていること。 そもそも建築や劣化診断、コンサル、点検業務等に非営利部門は存在しないよ。 どろどろとした商売だけが垣間見える世界だから。 |
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| No.154 |
151,153
NPOのエの字も知らない者は黙ってなさい。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
>NPOも純粋にボランティア色の強い事業は生き残っていく
>非営利部門 「ＮＰＯに詳しい者」がこんな発言はしませんよ。 |
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| No.157 |
ウエンディーだったかな・・以前ＮＰＯには暴力団関係者が運営している所もあると掲載していた。
まゆつばものだと思ったが、ＮＰＯに相談に行くのを取りやめた人は多いでしょうな。 |
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| No.158 |
157
じゃあ株式会社による脱法行為、犯罪や暴力団との関係事例があったからといって株式会社自体を否定するのか？弁護士、政治家、建築士、税理士等、全部同じ論理。 つまらん書き込みをしないこと。 |
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| No.159 |
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| No.160 |
＞非営利事業ならいいの？
自分で何を書いてるか分かってるのか？ 理解してないなら黙ってろと言ってるんだが。 |
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| No.161 |
NPOで検索してNPOの概念は勉強すればいいこと。
NPOは胡散臭いといわれたので反発してるのだろうが。 しかし、建築や点検業務等にNPOは相応しくないのは確かだね。 NPOという概念はボランティアというイメージが強いからね。 それを利用というか旨く活用して商売をしようとするのはちょっとずれてるのではないかな。 |
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| No.162 |
ウェエンディーは合人社が発行しているよ。
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| No.163 |
161
＞NPOという概念はボランティアというイメージが強いからね。 こんな文章を臆面もなく書くあなたこそが「NPOで検索してNPOの概念は勉強」して頂きたいものです。 基本的な知識も実態も無知な者が、したり顔でどうのこうの書いたところでどうしようもありません。 「確かだね」「ずれているのではないかな」等と感覚的なことしか書けないで、「ＮＰＯに詳しい者」とは恐れ入ります。 |
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| No.164 |
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| No.165 |
164
＞やけにむきになるけど、あなたはNPO関係者？ 反論できないと「むきになる」とか「関係者か」とかお決まりのパターンですな。 私は現役理事かつＮＰＯ理事（マンションＮＰＯではない）です。 「返上すべき」というなら緻密な論点整理してからにしなさい。幼稚な誹謗中傷では話になりません。 |
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| No.166 |
>>165
反論できないも何も、NPOの定義ならNPOで検索すれば詳しく掲載されているでしょう。 それを説明したって何の意味もないでしょう。 私はマンションの住民で今年大規模修繕工事を行いました。 それに伴い、劣化診断をNPOにお願いしましたが（私共の組合がNPOマン管の会員でしたので）その費用が 高かったのと、大規模修繕については是非私共にコンサルと設計・管理をお願いしたいと理事に積極的に働きかけて きたのですが、私共は建築業者選定については、総合評価方式でやるのと、設計・監理についても、NPOを外しました。何故外したかというと、設計事務所については直接に契約した方が、NPOマン管を間に通すよりマージンが節約できるからです。NPOマン管を使う意味が全然ないからです。 NPOマン管に依頼したとしても、自分のところに賛助会員として加盟している建築士を紹介するだけのことですからね。点検業者や地元の建築業者、清掃業者等がNPOマン管の賛助会員として会費を払ってまで加盟している意味は何ですか。 |
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| No.167 |
NPOの資格審査がゆるく、簡単にNPOが取得できるところに問題があるのでしょう。
あまり設けを期待しないなら、又は会社を興すならNPOの名前は価値あるしね。 公共の施設も安い賃料で借りられるし。 マンションの組合にはNPOの名前で入っていきやすいしね。 たまに非営利活動をすればいいのだから。 その活動については、ボランティアと称して安い講演料や相談料で対応できるし。 営利活動分については、儲けを出さないように、出張や講演会出席等を行っていく。 又は、人件費のアップや事務所の職員を増やしていく。 マンションの活動については、NPOは関係ないし馴染まない。 |
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| No.168 |
この団体への批判は個々のこととして、技術的にどうだったとか、不適切だったとか批判されればよろしいでしょう。ただし、名をあげて批判する以上はそれなりの覚悟を以ってされるべきです。
それに対し、あなたの一般論としてのＮＰＯ批判は無知蒙昧の域を超えず、反論どころか読むにも堪えません。スルーするのが最上の反応である類です。前のほうでも同じようなやりとりがありましたので読み返したらいかがですか。理解できないのでしょうが。 |
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| No.169 |
>>168
NPOを使ってみての感想を述べているのですよ。 マンションの大規模修繕の劣化診断や点検業務にNPOが入り込むのは馴染まないといっているのです。 そういった分野には商売としてやっている業者があるのですから、NPOの名前を借りて商売することは ないというのが私の意見です。 あなたはマン管NPO関係者ですか？ マン管NPO関係者ならNPOがボランティアのかけらもない仕事をしているのが良く分かっておられると思いますが。 |
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| No.170 |
いずれにしてもあくどいＮＰＯはいないみたいですね。
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| No.171 |
悪どくとはいえないが、商売熱心なのはいるでしょう。
NPOの名前に恥じるような。 |
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| No.172 |
あくどくなければ良いですよ。
商売熱心はいい事でしょう。いい意味で競争だから |
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| No.173 |
ほんとに競争されていればの話ですが？
ＮＰＯマン管の賛助会員（業者）のみで、見積比較しなければ良いかも？ 紹介業者のみでは、マン管が、価格調整などして、業者協力（受注調整）しているとの噂は絶えません。 まあ、後でバック貰っているかどうか、税務署じゃなきゃ調査できないから どっかのＮＰＯマン管に税務調査入ったら面白いことになるかも？ |
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| No.174 |
ＮＰＯマン管の紹介業者、大手建設業者、地場業者、管理会社等による競争入札でよいのでは？
先入観、偏見を持たずに自由に競争させる、組合員に完全情報開示は必須条件でしょう。 |
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| No.175 |
兎に角NPOマン管は胡散臭いというのが私の実感です。
私共のマンションはそこの会員ではありますが、絶対工事関係は依頼しないことにしました。 劣化診断を依頼してすごく高かったというのがその理由です。 NPOだから安いと思ったのが間違いでした。 長期修繕計画も管理会社とは別に依頼しましたが、NPOマン管は建物診断もせずに計画表が作成されました。 多分、パソコンに打ち込まれているシステムで数字だけを入れ込んで作成したのだと思います。 もう信用できません。 |
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| No.176 |
ＮＰＯもそれぞれかも？
勿論いい所もあるよ。 |
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| No.177 |
NPOマン管を立ち上げている理事長がマン管の資格ももっていない。
あるのは、理事長の経験だけ。 そういうNPOマン管はほんと胡散臭いね。 |
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| No.178 |
管理会社の敵
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| No.179 |
管理会社ではなく、管理組合の敵だよ。
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| No.180 |
よくマンション管理組合の役員交流会なんて開催の案内が来るけど、マン管には入っていないんだけど？
ｋ |
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| No.181 |
１８０さん
それはＮＰＯマンション管理組合サポートセンターでやってますが、 財団法人 マンション管理センターではやっていないと思う。 アー違うか？ 加入していないということですか？ |
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| No.182 |
１８０さん
直接電話して自分で確かめてみたら。自分の感触を大事にする事です。 |
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| No.183 |
最近つとにＮＰＯが様々な分野での活躍が報道されているよ。
マンション管理会社は品格無い連中が多いせいか、出遅れてるのかな。 残念です がんばれー！ |
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| No.184 |
結局、それじゃ生活できんわなー
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| No.185 |
いい加減、どうしょうもないNPOマン管は、管理会社からのコズカイでしのいでる。
なんでも信用して良いという事ではアリマセン。 自力で頑張っているNPOも居ますよ。 |
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| No.186 |
裏に回れば１００％悪徳管理会社の資本の子会社も・・
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| No.187 |
NPOマン管を立上げた者は、理事長経験者が殆どでマン管の資格さえもっていない。
ただ、暇つぶしに元理事長経験者がやってるだけ。 やっているうちに、儲かってきたので、会員を増やし、賛助会員として、管理会社や設備点検業者、建設会社 等を募集し、NPOの名前を利用してマンションに入り込み、劣化診断や大規模修繕工事の話しをしていく。 そして、話しがまとまってくると、賛助会員を紹介して、仕事を取る。 NPOマン管には、業者からバックリベートが入ってくる。 NPOマン管はこんなもんだよ。 兎に角胡散臭い。 |
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| No.188 |
NPOマン管を名のっているけど、ダメ管理会者の手先が多いのだろう。
実際会って話をしてみたら、確かに胡散臭い。クサイ・・疑いながらうまく使いこなせれば・・ 福管連はいいと思うけどな・・ |
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| No.189 |
NPOマン管はどこもダメ
胡散臭い NPOを全面に出して商売をしてるだけ 信用したらダメだよ |
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| No.190 |
当方４００軒以上まもなく着工、ＮＰＯマンション管理組合サポートセンターを利用
会費なんかは払っていませんが、劣化診断から修繕企画、業者選定、子会社による工事監理まで委託。修繕規模は１戸あたり１００万円超。 ２週に１度の会議やら総会には職員の事務局長とマンション管理士、子会社の一級建築士が来ます 修繕業者選定は業界紙に掲載して公募、１７社来て、ヒヤリングは４社 給水管交換は１０数社のリストを持ってきて、管理組合から４社を指名入札 何れも、見積書は管理組合宛直送、理事会での同時開封が義務付けられ 開封までは、業者に組合役員との接触禁止を言い渡した 片手間のボランティア理事の手にはおえない。 集まった資料は３０００ページ以上、コンサル費用はこんなものと納得しています。 |
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| No.191 |
>>190
ところでＮＰＯマン管には、どれぐらいのコンサル料を支払うのですか。 本来なら、まず管理組合が設計事務所と契約し、そこで同じ仕様書を作り、それで募集に参加した業者から 同じ条件で見積もりを取る方法が一番ベターだと思われますけど。 ＮＰＯマン管に支払うお金が無駄じゃないでしょうか。 ＮＰＯマン管にはお金は支払わないと言われてますが、事務局長やマンカン士は参加されるのでしょう。 それに、子会社の建築士も設計・監理会社がいれば必要ないでしょう。 もう一ついわせてもらえば、子会社が設計・監理をやったら何の意味もないのでは？ 仕様書通りに工事がされてるかをチｪックするのが設計・監理ですから。 |
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| No.192 |
> ＮＰＯマン管には、どれぐらいのコンサル料を支払うのですか。
結果的に工事総額の３％強となり、以下全てを含みます 劣化診断、改修計画・設計、概算予算書の作成 Ａ４で３００ページ強 業者選定、工事監理、完工後の長期修繕計画作成までの全てを含みます。 設計事務所等施工業者以外の介在はありません。 選定は「テクノサポートネット関西」登録業者１７より５つを選出 見積もり、ヒヤリングを実施。 |
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| No.193 |
>>192
Ａ４の３００頁はあまり関係ないと思いますけど。 NPOマン管がそこの賛助会員である設計事務所の１級建築士に設計・監理を依頼するということですよね。 設計・監理のコンサルタントは、設計から長期修繕計画まで、それに１年経過したときと各工事の保証年限に 実施する立ち合いは当然無償で実施してくれます。 設計・監理料が３％は安いとおもいますよ。４～５％前後が相場だと思いますので。４億の工事ならそれぐらいは 必要だと思います。 私どものマンションでは、３５０戸で３億６０００万かけました。設計・監理料は１,７００万でした。 そのかわり、工事をしているときは毎日工事現場でチェックをしていました。 唯、事務所は大手ゼネコンと一緒でしたけど。 １戸当たりの金額は、そのマンションの積立金次第ですので、余裕のあるところはお金をかければいいし、少ない ところは、それなりの工事をすればいいと思います。 やはり大手ゼネコン（デべ系ではない）がいいと思いますよ。 |
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| No.194 |
設計管理料をただ工事費の何％で計算できないでしょう。
1億の工事と4億の工事なら同じ3％でも大きく金額は違いますが、 やることは1億工事の4倍の労力が掛かるかといえば、そうではない。 不動産の仲介手数料と同じで3％って決まってるわけではないので、 金額が大きくなれば、交渉次第ということになるんでしょう。 |
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| No.195 |
今、当該理事長の住んでいるマンションの大規模修繕に大規模修繕委員長として参画しているようです。
コンサルタント会社に、ＮＰＯ法人の提携先のＳ建築事務所、施工会社の担当者とも懇意にしており、 明らかに 胡散臭い です。 マンション管理会社も、このことには憮然としており、一層胡散臭いです。。 さらに、今回最終選考に残った施工会社の2社の内、落選したのは、近くのマンションでこのＮＰＯ法人が コンサルとして携わった大規模修繕を施工した会社です。これって、出来レースだったのではと思います。 さらにさらに、自社のＨＰに自分のマンションの施工状況をＵＰしているのですが、わざとマンション名を 変えている節があります。これって理事会の承認も得ずに勝手に載せているのでは？（自分の住んでるマンションの名前を間違わないでしょう） |
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| No.196 |
ＮＰＯマン管センターは、調べれば怪しさ満点ですが、よくわからないその他大勢から見ると、妙に説得力があるんですね。
なぜか公平って感じがするので、そこを使えば割と揉めずに大規模改修工事が実施されたりします。 まぁ蓋をあければ、賛助会員の会費でそこのメンバーの給料が補われてて、工事などが賛助会員で契約できればいくらかバックマージンがあるわけです。 そんなだから、悪徳管理会社でも会費を払ってくれれば、良い会社になるわけですよ。 ＮＰＯ団体も色々あると思いますが、マンション関係は仕事に就けないけど若干マンションを知ってるとか、管理士を持ってる人が多いと思います。 当然、ボランティアでやってるわけがないですね。 |
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| No.198 |
ＮＰＯマン管に非営利部門と営利部門があるのは当然のことでしょう。
会員又は賛助会員だけの会費で、運営できる訳ないでしょう。 ただ、そこの理事とかは無償です。専属で仕事をされてる方については、 給料が支払われています。 収入が少なければ、弁護士・建築士・マン管士とかの無料相談会やいろいろな 情報の提供・セミナー等が限定されてきます。 又、ＮＰＯ法人は利益を還元することはできません。 ＮＰＯマン管の中には、悪い者もいて個人的にリベートをもらっている者もいるでしょう。 しかし、それはどこの世界にもあることです。 ただいえることは、あくまで個人の問題であって、ＮＰＯ法人が非営利部門でリベートを 取るということはないでしょう。 |
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| No.199 |
「無料相談会」 これを一般企業では見込み客獲得のための営業活動という。
営業に経費がかかっても、それ以上に儲けが出ればいい。 マンカンＮＰＯの場合は、大規模修繕が近づいているマンションに接触することが 目的です。 「ＮＰＯ法人は利益を還元しない」 一般企業では利益でちゃいそうなら社員の 給料を少しづつアップすればチャラ。株主に還元しないし、内部留保も作らない。 法人税払わずにすむ。還元なんてする気無ければ、方法なんていくらでもある。 NPO法人も同じ事。ＮＰＯと一般企業の違いなんてほとんどない。だから一般法人を 名乗ればいいのだよ。 悪いことをさせないように、一般企業では業者から接待を受けることを禁止している 企業もある。なぜなら、業者接待費用は結局買う物の価格に転嫁されてくるので、 最終的には会社が損失をうけるから。違反した場合は免職もある。マンカンＮＰＯの 場合は、マンカンＮＰＯが損失を受けるのではなく、マンカンＮＰＯに依頼している管理 組合が損失を受けるという構図。はたしてマンカンＮＰＯの人間が賛助会員から接待を 受けることを禁止するような厳格な法人則作っている所ってあるのか？ そもそも甘い汁を吸いたい輩が集まってくるのに、自分で自分の首締めるような 規則をつくるわけないよな。 管理組合の皆さん！ 間違ってもマンカンＮＰＯを慈善団体などと勝手な勘違いをしてはいけない。 |
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| No.200 |
>119
マン管ＮＰＯで、給料をもらっているのはほんの1～3名だよ。 女性の事務員も含めて。 会長や理事は当然無報酬。 こんなことも知らないで書き込んでるのかな。 利益が出たからといって、給料を上げることはしないよ。 元々ボランティアの性質が強いから、給料も他企業と比べると かなり安いけどね。 |
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