【ここどこ?】Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その7【俺だれ?】

[物件比較中さん]

輝かなければ　東京なんて退屈だ。
ときめくために生まれた。
ときめきをシェアする摩天楼。Brillia 有明 Sky Tower。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～4LDK
面積：39.48平米～93.55平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武ランドシステム

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[416: 匿名さん]

ギリシャと日本の共通点は「危機感のなさ」だそうです。

[417: 購入検討中さん]

先日ローン返済試算をしてもらったところ、９０平方ちょいの部屋で固定資産税が年間５０万円近くかかる事がわかりました。
今住んでいるマンションは２３区内80平方ですが、その４倍、南品川近辺のマンションで試算してもらったものと比べても３倍位です。
これはやはり広大なガーデンと大掛かりな共用スペースのおかげなのでしょうか？
税金と管理費修繕費で年間１００万近いので検討は一時ストップする事にしました。
購入を決めた方はこの税金はどのように考えられているのでしょうか？

[418: 匿名さん]

ここは物件価格は安いけどランニングコストが高いのでよく検討＆納得した上で購入決定しないといけないですね。
最初数年は減税措置で固定資産税めちゃ安いですが。
いづれは、かつかつでローン組んでしまったためランニングコスト払えなくなり売りに出す人がでてくるんじゃないかなと思ったりします。

[419: 匿名さん]

営業曰く、他の物件で(BMAの事？)見積もりより、
高くなりクレームの嵐だったので高く見積もっている事。
ここの２月の見積もりはもっと酷かったが徐々に修正されてますね。

[420: 匿名さん]

安く見積もりされても後々困るよね。

[421: 購入検討中さん]

公式HP見ると、返済例で自己資金ゼロの場合とありますが、
手付金は、ほぼゼロで契約可能なんでしょうか？
諸経費分くらいは最低必要なんでしょか？

[422: 匿名さん]

>>421
手付金は売買代金の10%必要です。
頭金ゼロの場合、諸費用を考慮すると物件価格を上回るローンを組まないといけません。
頭金が少ないほど住宅ローンの借入れ条件が厳しくなります。

[423: 購入取り止め]

421さん、諸費用は必要で現金で用意するものです。さて固定資産税について話が出ましたが、自分も価格は安く88m2の角部屋を検討してましたが、固定資産税が50万で不動産費用も50万で毎年ローン控除以上になるので取り止めました。やはりプールやバーの余計な施設が多いからだと思われます。私は豊洲のシンボルを検討中です。BASに比べて坪30万高いですが、固定資産税や不動産費用は半額以下でした。管理費についても一万位違いました。私はS社の営業マンではありません。真剣にCTSを検討してるビジネスマンです。

[424: 匿名さん]

>>423
仰られていることわかります。
ランニングコストを考慮すると、物件価格の高い他物件の方がトータルコストは実は安くて資産価値が高い場合もありそうなので
よくシュミレーションしてじっくり比較検討してみる価値ありですね。

[425: 契約済みさん]

固定資産税額ですが、豊州の物件より高くなることはないかと。

70平米の2月見積もりで30万でしたが、この時点で減税まったくない状態。
で、土地分についての(恒久的な)減税が出たらしいので、4月のローンシミュレーションだと
予定額は20万になりました。

で、豊州のPCT（ここと同じくプールや共有施設あり）で70平米額面18万円。
新築5年減税後だと実質支払2万円ぐらいだそうです。

ここも額面予定額がいま20万ですが、建物分の減税の認可？がでれば
もう少し下がるでしょうね。

少なくとも今の有明で豊州より高くなることはないと思います。

[426: 匿名さん]

共用設備が色々ある等で固定資産税は高くなりますね。
シュミレーションの固定資産税は現実にけっこう近いのではと思います。
楽観視しないでそれくらい見積もっておけばよいでしょう。
もちろん地価が上がれば固定資産税も上がります。

[427: 匿名さん]

休み明けになると急に活況になるこのスレの7～8割は、東○、住○の社員のように見える。

[428: 匿名さん]

お庭もそうですが、その他共用部分（例：階段室・エレベーターホール・トランクルームなど）についても専有部分の床面積に応じて課税されます
専有部分が大きくなくとも、共用部分が大量にあるようなマンションの場合は固定資産税が高くなります。

[429: 匿名さん]

なるほど。
読んでて、値上げと言っている人は、２期の方が１期より上階が売り出されるので高くなるという説明を勝手に値上げと勘違いしただけみたいだね。ｗ

価格調整は、隣の前例もあるから、ありかもね。
ギリシャショックは、リーマンほどじゃないけど、ポルトガル、スペインに進んだら、結構来るかもね。
３期はいい意味で価格調整あるかもしれない。
プチバブル時に販売が進んで、入居前１年以上前に８割売れていたお隣とは違い、ここは、ギリシャショックが広がったらかなりやばいね。
リーマンショックの経験があるから、価格調整は早くなるかもしれない。
値上げするリスクはかなり高いので、待てる人は待っても大丈夫かも。判断は、個人の責任で負うものだけど、オリンピックが来るよりは、信頼度は高いかも。

[430: 購入検討中さん]

値上げないと良いなーと思いますが、
今の日本の決算状況などみてると、日本の復活は早そうですね。たしかにギリシアは大変そうですが。

3期から値上げかもしれませんが、2期で決める予定なのでそんなに気にしてませんでした。

[431: 匿名さん]

ギリシャはユーロ圏なのでヨーロッパ全体の問題であり、リーマンション同様世界に影響を与えるくらい大きな問題です。

[432: 匿名]

私も固定資産税のシミュレーションが高いと思って、前に営業さんに根拠を聞いてみたことがあります。

シミュレーションで出している固定資産税は、この物件で考えられる上限額(最大の評価を得た場合など)を設定しているとのことです。
よって、シミュレーションの金額を超えることは100%ないとのこと。

結局、今は正しい値を出せないから上限値を設定しているみたいです。

ちなみに私の営業さん(悪いことも腹を割って話してくれる人)の経験では減税措置終了後で20〜24万くらいではないか。との事でした。

参考までに。

[433: 匿名]

432の補足です。
多く見積っても20〜24万くらいとのことでした。

[434: 匿名]

間取りは70平米です。

[435: 匿名]

固定資産税は上限額（シュミレーション額）で考えておいたほうが安全ですね

[436: 匿名]

安全だが、上限額は有り得ない。

本当に購入を考えているなら、もっと周りのMSと比較した方がいい。そこまで高くならないことがわかるから。
買わないならいいけど、本気なら買い時逃すよ。

[437: 匿名さん]

あれだけ共用施設が多いのでその面積分も考慮したら他のＭＳより固定資産税が高くなるのは当然でしょう。
楽観視しないで素直に上限で考えておいたらいいだけよ。

[438: 匿名さん]

ＢＡＳの共用設備は、プール・ジム・ゲストルーム４つ・バーラウンジ・パーティールーム・サウステラス・屋上テラス
キッズルーム・プライベートテラス・ガーデンラウンジ・レセプションホール＆カウンター・エントランス２つ・エレベーターホール2か所
約7,000m2の庭のほか、スーパー、保育園の面積も固定資産の算定になるのかな。

[439: 匿名さん]

一生懸命カタログやＨＰから共用部を列挙してる姿が涙そそる。＜屋上テラスまで。
そして、カタログにない共用部がたくさん抜けてたり．．．広い共用部。

[440: 匿名さん]

439
わざとＨＰに載ってる主なものしか挙げなかっんだけど。
他はよそのマンションと同じようなものだからと思って省いたのに。
パーキング敷地とか電気室とか非常用ＥＶロビーとかメールコーナーとか全部列挙した方がよいですか？？

[441: 匿名]

BASの特徴的な共用設備が改めてわかってよいですよ。
すっかり忘れてた共用設備がたくさんあるわ…
これらの共用設備を使いこなす人にとっては
固定資産税や管理費払う価値ありそうだけど
あまり共用設備使わない人にとってはどう考えるかですね

[442: 匿名]

>>439
そんか意地悪なこと言わず、抜けてるものがあったら具体的に教えてあげればいいのにー

[443: 契約済みさん]

前にPCTの固定資産税額かいてるけど、PCTも共有施設の充実度変わらないですよ。
エントランスや周辺の水回りなど、BASよりPCTの方が豪華ですけど。
向こうも、バー、パーティールーム、ゲストルーム、プールあり。

[444: 匿名さん]

ＰＣＴの庭の面積はどれくらいなんだろう。
共用設備の豪華さではなく共用設備の面積によると思います。
あまりＰＣＴと比較しても参考にはならないかも。
どちらかというとＢＭＡの方が参考になると思うので東建さんの見積もりはけっこう現実に近いと思います。

[445: 匿名]

お隣りの評価額を参考に算出しているのでリアリティのある数字です。
安く表記し過ぎると後々々苦情を言われるし、高く表記すると購買意欲をそぐので、現実的な数字になっています。

[446: 匿名さん]

ＰＣＴは建蔽率８０％・総戸数1,481戸。
ＢＡＳは建蔽率６０％・総戸数1,089戸 。

ＢＡＳの方が広大で戸数が少ない。比較できません。

[447: 匿名さん]

訂正

ＰＣＴは建蔽率８０％・総戸数1,481戸。
ＢＡＳは建蔽率６０％・総戸数1,089戸 。

ＢＡＳの方が庭が広大で戸数は少ない。比較できません。

[448: 匿名さん]

ギリシャ問題は確かにギリシャやヨーロッパに留まらず世界全体の問題ですね。
ギリシャ問題というより信用不安。金融不安。ダウは一瞬リーマン以上の下げでした。
ユーロ安ドル安は相当応える。今年度の黒字化はなんとしても確保しなければならず従業員には更に泣いてもらうことになりそう。
株の下落もありフローストック共に最悪状態に再突入。
不透明な状況が続く間はローンシミュレーションも考え難くこの状況が長期化すればギリギリでここを検討している人はローン査定が通らない人も含め他のマンションに移りそう。
水面下での３期値下げになりそうですし同じ価格で都心の購入チャンスもありそうなのでもう少し様子見します。

[449: 匿名]

pctは二棟あって庭もけっこう広いけど。
海側に公開空き地あるからそうは見えないかもだけど。
地価もPCTが上だな。

[450: 購入検討中さん]

3期は値上げという意見も多いですけど、どうなんでしょう。
売れ行きを見てると、本当に値上げされるんじゃないでしょうか。
特定の向きだけ売れてるとか、傾向ありますか？

[451: 匿名さん]

2期の売り出し含めて進捗3割程度の売れ行きで値上げするの？
あっという間に客離れてしまうのでは。。

[452: 匿名さん]

>>450
1期初回では南東中層が人気でしたが、
今は、北西向きも南東向きも均衡しているみたいです。　
ボードの花は見た感じですが、 南と北では 5対4ぐらいだったかな

[453: 匿名さん]

この販売状況で値上げしたら尊敬する。

[454: 匿名]

>421
諸費用込みでローン組むことは可能です。
ローン申し込みの際に諸費用も含めて借り入れる、という選択ができます。
ただし、それだけ自己資金が乏しい状況と見られますので、金融機関としては
与信について慎重になると思います。
例えば土地や株などの資産があるが、それらをすぐに現金化したくないなどという場合は
問題はないでしょう。
また、手付け額は必ずしも10％求められるわけではありません。
物件の5％を越えていれば補償対象にもなります。

[455: 匿名さん]

＞pctは二棟あって庭もけっこう広いけど。

ＰＣＴは建蔽率８０％・総戸数1,481戸
ＢＡＳは建蔽率６０％・総戸数1,089戸

ＢＡＳの方が空地率がかなり高くて戸数が少ないですよ

[456: 匿名さん]

＞売れ行きを見てると、本当に値上げされるんじゃないでしょうか。

ＰＣＴは第一期720戸の販売に対して2600組の申し込みがあったんだって。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20060605d4000d4
（下の方の「取材を終えて」参照）

[457: 匿名さん]

>>454
自己資金ゼロでも諸費用込でローンを借入られますがローン審査が厳しくなりますね。
なかなか貸してくれる銀行がなくて、不利な条件でしかローン組めない可能性もあります。

[458: 契約済みさん]

>>456
PCTは将来決まってる時期なのに安価で出ましたからねー。
いまのBASより若干坪単価低いぐらいですから。

[459: 匿名]

ＰＣＴ、１期７２０戸の販売に対して２６００組の申し込みがあったってすごかったんですね。
買えない人もいたんだ。

[460: 匿名]

ここのスラブ厚てどのくらい？
数字を探してるんだけど見つけられず。

[461: 匿名さん]

４６０
約２２ｃｍ。ちょっと薄めかな。３０㎝くらいほしいですね。

[462: 匿名]

こちらは契約者さんどの位の年収ですか？因みに私は３４歳で専業主婦の妻が居て、子供無しで950万です。

[463: 匿名さん]

合格

[464: 匿名さん]

>>462
子供はなしでいくならいいんじゃないかな。

[465: 匿名さん]

460さん＞スラブ暑ですが約22cm（一部24cm）なので普通より厚めですよ。
スラブが30㎝なんてのは（コスト削減＆軽量化してる）中空スラブだけですので461さんも
答えるなら正確お願いしますね。