【ここどこ?】Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その7【俺だれ?】

[物件比較中さん]

輝かなければ　東京なんて退屈だ。
ときめくために生まれた。
ときめきをシェアする摩天楼。Brillia 有明 Sky Tower。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～4LDK
面積：39.48平米～93.55平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武ランドシステム

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[376: 匿名さん]

>>375
もう値上げって言わないで。
オリンピックがこなかったような哀しい気持ちに落ちるので。

[377: 匿名さん]

「値上げ」の言葉が独り歩きしてるようですが、販売期ごとに「価格の調整」は有って当たり前な気が・・・
人気の傾向がわかれば、人気がある部屋は高めに、人気のない部屋は低めに調整されるでしょう。
同じ物件内なのに、内廊下の中層以下より、外廊下の中層のほうが安い価格、
タワーだけでなく、同じ間取りでも低層より高層のほうが高い価格、
どれも人気の度合いによる価格設定なんですから。

調整ですから「値下げ」の方角・階層も出てくると思いますけどね。＜量でいえば少ないでしょうが。

[378: 匿名さん]

なるほど。販売員さんが、「値上げとは言いません」と言ってた意味が分かりました。

[379: 匿名]

価格の調整はしないそうです。

[380: 匿名さん]

あれだけ値上げ値上げって言われてたのに結局値上げがなかったので不人気だからと言われてしまいそう。
根拠のない価格の話題は止めません？

[381: 匿名さん]

ほんとかなぁ。。。
倍率上げたくない人が、「調整は無い」って言ってるだけかもしれないし。
本当は３期から値上げあったりして。

２期の売れ行きが気になります。どのくらい申し込みあるんでしょうか。

[382: 匿名]

あれだけ大々的に価格表をネットで公開したので
値上げはないそうですよ。

[383: 匿名]

しつけぇ

[384: 匿名さん]

だ～か～ら～「価格の調整なんて有って当たり前」ですってば。

以前より高くなった安くなったって騒いでも、前期で買わなかったのは事実なんですし、
そもそも、その設定価格が付近の物件や同規模の他地域と比べても差があるわけですし。

そこにある部屋をその価格で、買うか買わないか だけですよ。

※念のため、私はデベさんではありませんし、自分の価値観で高いか安いかの判断するのみです。
仮に価格調整があったとしても、その階層のその間取りのその部屋の広さでなんぼ？で判断しないのでしょうか。

[385: 購入検討中さん]

人気のある間取り希望なので、申し込みします。
値上げなしとか言ってるけど、この業界の人達の言うことは当てにならないので。

[386: 匿名さん]

値上げするとしても３期からなのですから、２期の途中で値上げはありえません。
２期で決めなくて３期で買うなんてありえないのですから、そんなに気にならないのでは？

[387: 384]

ちなみに、
第一期の時点でも、内装の変更可能な部屋は限られてました。
第二期以降は、選べないでしょ？
すると、間取りや方角などだけでなく、内装でも部屋選択するか、自分で入居時にリフォームする費用が必要ですね。

[388: 匿名さん]

>>384
最初に価格表を公開したので値上げはできないって言ってました。
やっぱり2期価格調整なし。
あれだけココで値上げ値上げって連呼してたのはいったい何だったのか、
恥かかないためにももう根拠のないことは言わない方がいいかと・・・。
2期も100戸だし。

>>387
1期の売れ残りの19F以下は内装FIXされてるので自分で好みの部屋を選べばいいですし、
20F以上はまだ自由にセレクトできるんじゃないかな。
（もしそろそろ20F以上の内装がFIXされても19F以下と同じように好きな内装を選べばいいだけです）

[389: 匿名さん]

少なくとも２期は値上げないでしょ。値上げするとしても３期から。
普通に２期で申し込みすれば良いんじゃないかな。

[390: 匿名]

387
間取りや方角の他、内装もこれじゃないと！って人は１期に既に申し込んだと思うので
そういう意味では２期〜はなかなか厳しそうですね。
好きな方角、間取り、内装のお部屋がないとなかなか買う気になれないと思うので。

[391: 387]

>>390
いや、387で言いたかったのは、ほしい階層や間取り（部屋の位置や方角も）があったら、もうリフォーム予算も計算して、価格に備えてね♪っていいたかった(笑

その費用や手間が「高い」と思うなら、内装を我慢するか優先度を下げるしかないでしょうね。
もちろん、それらの総合的な条件で「買わない（次に期待）」というのも選択肢なのです。

[392: 匿名さん]

>>391
1期だと希望のお部屋が買えたのに、2期だとリフォームが必要となるときっと買わない人が多数なんだろうね。

[393: 匿名]

買いたかった人は１期で買っただろうし（救済措置もあったし）
どこも２期からは購入希望者が少なくなるのは普通なんだから
あとは竣工までのんびりとって感じですね。

[394: 物件比較中さん]

信じる者は救われる。もしかして、「（お足を）掬われる」かもだけど。

[395: 匿名さん]

初回で殆ど販売されなかった、上層階や内廊下の上階の需要があるから
２期の要望書も結構あるみたい。
売れ行きが鈍化するのは半年経ってからかな。
１期に価格表から、自分で階数を上げて計算したら
多少の誤差はあるがGWにMRで提示された価格になりましたよ。

[396: 匿名さん]

景気も心理的にも上向きだったけど、ここにきて一気に先行き不透明になりましたね。
国内政治もユーロ不安も大きいけど、人民元切り上げが良いのか悪いのか．．．
この物件だけでなく都内近郊の売れ筋の住宅、中国からバブリーマネーがどどっと来る気も．．．

[397: 匿名さん]

2期で値上げできないけど3期で上げるって根拠も薄い・・・
2期の販売戸数からすれば絶好調で値上げしても売れるって状況じゃないのは明白だと思うけど・・

[398: 匿名さん]

２期は実質、１ヶ月弱しかないので、販売戸数はそのなもんでしょう。
先着販売ではなく、今回もまだまだ抽選販売するつもりなので需要はある見込み。

[399: 匿名]

２期１００戸でも全部売れるか厳しそうな。
南東上層階にどれくらい需要があるか次第だね。

[400: 匿名さん]

>>398
この段階で先着順になんてするわけないし。。

[401: 匿名さん]

本当はもう先着順でいいと思うけど、一応まだ売りだしてない上層階とかのために申込制ですな。

[402: 匿名さん]

この物件の装飾と立地を考えると購入者も、設計、デザインした人も、その時代に有明エムザとか行ってた田舎臭い人たちだろうと思うのは私だけなんだろうね。　正直、装飾が年月とともに陳腐かする事が分からないのかとあきれますよ。

[403: 匿名さん]

>>400-402
５分間の連投お疲れ、
今日は暇なの？ガンバレ。

[404: 匿名さん]

ん？
有明エムザなど知らん中年層ですが.....「この物件の装飾と立地」とはどこへん？？

※ こういう論理がズレた文章で悪態つくのは、某Ｓ氏独特ですね。

[405: 匿名さん]

ずっと関してる暇なそちらも頑張れ。

ちなみに俺は、400しか書いてない。
書いた内容もネガでもなくただの事実だし。
この規模で2期から先着順で販売するような物件があるなら教えてくれ。

[406: 匿名]

リーマンショックの次はギリシャショックきましたね

[407: 匿名さん]

＞と思うのは私だけなんだろうね。

事実じゃなくてあなたの感想

[408: 匿名さん]

ネガられるとすぐにS氏って敏感に反応する湾岸物件関係者って多いね。
ああいう人に粘着されると面倒だね。。かわいそうに。

[409: 匿名さん]

有明エムザなんて呼び方しないよ～（笑）。
エムザ有明って言ってたんだよ。

[410: 匿名さん]

>ずっと関してる暇なそちらも頑張れ。

これってどういう意味？

[411: 匿名さん]

>>409
勉強になりました(笑
でも、すぐ忘れます。エムザなんて興味ないし、もう存在しないんでしょ？

>>410
私の推測では
「ずっと監視してる」又は「ずっと関わってる」のどちらか。前者が有望だと思います。

尚、「装飾」という言葉が何を示すのか私でも推測できません。内装かな．．．外装か...デザイン全般か。

[412: 匿名さん]

>>406
ギリシャショックきましたね・・・

[413: 匿名さん]

エムザ有明か、バブル時代が懐かしい…

[414: 匿名さん]

>>412
5年後にはジャパンショックかもよ。他人事じゃないね。

[415: 契約済みさん]

>>414
http://kirik.tea-nifty.com/diary/2010/05/post-139f.html
ギリシャの惨状を見て「次は日本だ」と煽る○○が後を絶たない件について

[416: 匿名さん]

ギリシャと日本の共通点は「危機感のなさ」だそうです。

[417: 購入検討中さん]

先日ローン返済試算をしてもらったところ、９０平方ちょいの部屋で固定資産税が年間５０万円近くかかる事がわかりました。
今住んでいるマンションは２３区内80平方ですが、その４倍、南品川近辺のマンションで試算してもらったものと比べても３倍位です。
これはやはり広大なガーデンと大掛かりな共用スペースのおかげなのでしょうか？
税金と管理費修繕費で年間１００万近いので検討は一時ストップする事にしました。
購入を決めた方はこの税金はどのように考えられているのでしょうか？

[418: 匿名さん]

ここは物件価格は安いけどランニングコストが高いのでよく検討＆納得した上で購入決定しないといけないですね。
最初数年は減税措置で固定資産税めちゃ安いですが。
いづれは、かつかつでローン組んでしまったためランニングコスト払えなくなり売りに出す人がでてくるんじゃないかなと思ったりします。

[419: 匿名さん]

営業曰く、他の物件で(BMAの事？)見積もりより、
高くなりクレームの嵐だったので高く見積もっている事。
ここの２月の見積もりはもっと酷かったが徐々に修正されてますね。

[420: 匿名さん]

安く見積もりされても後々困るよね。

[421: 購入検討中さん]

公式HP見ると、返済例で自己資金ゼロの場合とありますが、
手付金は、ほぼゼロで契約可能なんでしょうか？
諸経費分くらいは最低必要なんでしょか？

[422: 匿名さん]

>>421
手付金は売買代金の10%必要です。
頭金ゼロの場合、諸費用を考慮すると物件価格を上回るローンを組まないといけません。
頭金が少ないほど住宅ローンの借入れ条件が厳しくなります。

[423: 購入取り止め]

421さん、諸費用は必要で現金で用意するものです。さて固定資産税について話が出ましたが、自分も価格は安く88m2の角部屋を検討してましたが、固定資産税が50万で不動産費用も50万で毎年ローン控除以上になるので取り止めました。やはりプールやバーの余計な施設が多いからだと思われます。私は豊洲のシンボルを検討中です。BASに比べて坪30万高いですが、固定資産税や不動産費用は半額以下でした。管理費についても一万位違いました。私はS社の営業マンではありません。真剣にCTSを検討してるビジネスマンです。

[424: 匿名さん]

>>423
仰られていることわかります。
ランニングコストを考慮すると、物件価格の高い他物件の方がトータルコストは実は安くて資産価値が高い場合もありそうなので
よくシュミレーションしてじっくり比較検討してみる価値ありですね。

[425: 契約済みさん]

固定資産税額ですが、豊州の物件より高くなることはないかと。

70平米の2月見積もりで30万でしたが、この時点で減税まったくない状態。
で、土地分についての(恒久的な)減税が出たらしいので、4月のローンシミュレーションだと
予定額は20万になりました。

で、豊州のPCT（ここと同じくプールや共有施設あり）で70平米額面18万円。
新築5年減税後だと実質支払2万円ぐらいだそうです。

ここも額面予定額がいま20万ですが、建物分の減税の認可？がでれば
もう少し下がるでしょうね。

少なくとも今の有明で豊州より高くなることはないと思います。

[426: 匿名さん]

共用設備が色々ある等で固定資産税は高くなりますね。
シュミレーションの固定資産税は現実にけっこう近いのではと思います。
楽観視しないでそれくらい見積もっておけばよいでしょう。
もちろん地価が上がれば固定資産税も上がります。

[427: 匿名さん]

休み明けになると急に活況になるこのスレの7～8割は、東○、住○の社員のように見える。

[428: 匿名さん]

お庭もそうですが、その他共用部分（例：階段室・エレベーターホール・トランクルームなど）についても専有部分の床面積に応じて課税されます
専有部分が大きくなくとも、共用部分が大量にあるようなマンションの場合は固定資産税が高くなります。

[429: 匿名さん]

なるほど。
読んでて、値上げと言っている人は、２期の方が１期より上階が売り出されるので高くなるという説明を勝手に値上げと勘違いしただけみたいだね。ｗ

価格調整は、隣の前例もあるから、ありかもね。
ギリシャショックは、リーマンほどじゃないけど、ポルトガル、スペインに進んだら、結構来るかもね。
３期はいい意味で価格調整あるかもしれない。
プチバブル時に販売が進んで、入居前１年以上前に８割売れていたお隣とは違い、ここは、ギリシャショックが広がったらかなりやばいね。
リーマンショックの経験があるから、価格調整は早くなるかもしれない。
値上げするリスクはかなり高いので、待てる人は待っても大丈夫かも。判断は、個人の責任で負うものだけど、オリンピックが来るよりは、信頼度は高いかも。

[430: 購入検討中さん]

値上げないと良いなーと思いますが、
今の日本の決算状況などみてると、日本の復活は早そうですね。たしかにギリシアは大変そうですが。

3期から値上げかもしれませんが、2期で決める予定なのでそんなに気にしてませんでした。

[431: 匿名さん]

ギリシャはユーロ圏なのでヨーロッパ全体の問題であり、リーマンション同様世界に影響を与えるくらい大きな問題です。

[432: 匿名]

私も固定資産税のシミュレーションが高いと思って、前に営業さんに根拠を聞いてみたことがあります。

シミュレーションで出している固定資産税は、この物件で考えられる上限額(最大の評価を得た場合など)を設定しているとのことです。
よって、シミュレーションの金額を超えることは100%ないとのこと。

結局、今は正しい値を出せないから上限値を設定しているみたいです。

ちなみに私の営業さん(悪いことも腹を割って話してくれる人)の経験では減税措置終了後で20〜24万くらいではないか。との事でした。

参考までに。

[433: 匿名]

432の補足です。
多く見積っても20〜24万くらいとのことでした。

[434: 匿名]

間取りは70平米です。

[435: 匿名]

固定資産税は上限額（シュミレーション額）で考えておいたほうが安全ですね

[436: 匿名]

安全だが、上限額は有り得ない。

本当に購入を考えているなら、もっと周りのMSと比較した方がいい。そこまで高くならないことがわかるから。
買わないならいいけど、本気なら買い時逃すよ。

[437: 匿名さん]

あれだけ共用施設が多いのでその面積分も考慮したら他のＭＳより固定資産税が高くなるのは当然でしょう。
楽観視しないで素直に上限で考えておいたらいいだけよ。

[438: 匿名さん]

ＢＡＳの共用設備は、プール・ジム・ゲストルーム４つ・バーラウンジ・パーティールーム・サウステラス・屋上テラス
キッズルーム・プライベートテラス・ガーデンラウンジ・レセプションホール＆カウンター・エントランス２つ・エレベーターホール2か所
約7,000m2の庭のほか、スーパー、保育園の面積も固定資産の算定になるのかな。

[439: 匿名さん]

一生懸命カタログやＨＰから共用部を列挙してる姿が涙そそる。＜屋上テラスまで。
そして、カタログにない共用部がたくさん抜けてたり．．．広い共用部。

[440: 匿名さん]

439
わざとＨＰに載ってる主なものしか挙げなかっんだけど。
他はよそのマンションと同じようなものだからと思って省いたのに。
パーキング敷地とか電気室とか非常用ＥＶロビーとかメールコーナーとか全部列挙した方がよいですか？？

[441: 匿名]

BASの特徴的な共用設備が改めてわかってよいですよ。
すっかり忘れてた共用設備がたくさんあるわ…
これらの共用設備を使いこなす人にとっては
固定資産税や管理費払う価値ありそうだけど
あまり共用設備使わない人にとってはどう考えるかですね

[442: 匿名]

>>439
そんか意地悪なこと言わず、抜けてるものがあったら具体的に教えてあげればいいのにー

[443: 契約済みさん]

前にPCTの固定資産税額かいてるけど、PCTも共有施設の充実度変わらないですよ。
エントランスや周辺の水回りなど、BASよりPCTの方が豪華ですけど。
向こうも、バー、パーティールーム、ゲストルーム、プールあり。

[444: 匿名さん]

ＰＣＴの庭の面積はどれくらいなんだろう。
共用設備の豪華さではなく共用設備の面積によると思います。
あまりＰＣＴと比較しても参考にはならないかも。
どちらかというとＢＭＡの方が参考になると思うので東建さんの見積もりはけっこう現実に近いと思います。

[445: 匿名]

お隣りの評価額を参考に算出しているのでリアリティのある数字です。
安く表記し過ぎると後々々苦情を言われるし、高く表記すると購買意欲をそぐので、現実的な数字になっています。

[446: 匿名さん]

ＰＣＴは建蔽率８０％・総戸数1,481戸。
ＢＡＳは建蔽率６０％・総戸数1,089戸 。

ＢＡＳの方が広大で戸数が少ない。比較できません。

[447: 匿名さん]

訂正

ＰＣＴは建蔽率８０％・総戸数1,481戸。
ＢＡＳは建蔽率６０％・総戸数1,089戸 。

ＢＡＳの方が庭が広大で戸数は少ない。比較できません。

[448: 匿名さん]

ギリシャ問題は確かにギリシャやヨーロッパに留まらず世界全体の問題ですね。
ギリシャ問題というより信用不安。金融不安。ダウは一瞬リーマン以上の下げでした。
ユーロ安ドル安は相当応える。今年度の黒字化はなんとしても確保しなければならず従業員には更に泣いてもらうことになりそう。
株の下落もありフローストック共に最悪状態に再突入。
不透明な状況が続く間はローンシミュレーションも考え難くこの状況が長期化すればギリギリでここを検討している人はローン査定が通らない人も含め他のマンションに移りそう。
水面下での３期値下げになりそうですし同じ価格で都心の購入チャンスもありそうなのでもう少し様子見します。

[449: 匿名]

pctは二棟あって庭もけっこう広いけど。
海側に公開空き地あるからそうは見えないかもだけど。
地価もPCTが上だな。

[450: 購入検討中さん]

3期は値上げという意見も多いですけど、どうなんでしょう。
売れ行きを見てると、本当に値上げされるんじゃないでしょうか。
特定の向きだけ売れてるとか、傾向ありますか？

[451: 匿名さん]

2期の売り出し含めて進捗3割程度の売れ行きで値上げするの？
あっという間に客離れてしまうのでは。。

[452: 匿名さん]

>>450
1期初回では南東中層が人気でしたが、
今は、北西向きも南東向きも均衡しているみたいです。　
ボードの花は見た感じですが、 南と北では 5対4ぐらいだったかな

[453: 匿名さん]

この販売状況で値上げしたら尊敬する。

[454: 匿名]

>421
諸費用込みでローン組むことは可能です。
ローン申し込みの際に諸費用も含めて借り入れる、という選択ができます。
ただし、それだけ自己資金が乏しい状況と見られますので、金融機関としては
与信について慎重になると思います。
例えば土地や株などの資産があるが、それらをすぐに現金化したくないなどという場合は
問題はないでしょう。
また、手付け額は必ずしも10％求められるわけではありません。
物件の5％を越えていれば補償対象にもなります。

[455: 匿名さん]

＞pctは二棟あって庭もけっこう広いけど。

ＰＣＴは建蔽率８０％・総戸数1,481戸
ＢＡＳは建蔽率６０％・総戸数1,089戸

ＢＡＳの方が空地率がかなり高くて戸数が少ないですよ

[456: 匿名さん]

＞売れ行きを見てると、本当に値上げされるんじゃないでしょうか。

ＰＣＴは第一期720戸の販売に対して2600組の申し込みがあったんだって。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20060605d4000d4
（下の方の「取材を終えて」参照）

[457: 匿名さん]

>>454
自己資金ゼロでも諸費用込でローンを借入られますがローン審査が厳しくなりますね。
なかなか貸してくれる銀行がなくて、不利な条件でしかローン組めない可能性もあります。

[458: 契約済みさん]

>>456
PCTは将来決まってる時期なのに安価で出ましたからねー。
いまのBASより若干坪単価低いぐらいですから。

[459: 匿名]

ＰＣＴ、１期７２０戸の販売に対して２６００組の申し込みがあったってすごかったんですね。
買えない人もいたんだ。

[460: 匿名]

ここのスラブ厚てどのくらい？
数字を探してるんだけど見つけられず。

[461: 匿名さん]

４６０
約２２ｃｍ。ちょっと薄めかな。３０㎝くらいほしいですね。

[462: 匿名]

こちらは契約者さんどの位の年収ですか？因みに私は３４歳で専業主婦の妻が居て、子供無しで950万です。

[463: 匿名さん]

合格

[464: 匿名さん]

>>462
子供はなしでいくならいいんじゃないかな。

[465: 匿名さん]

460さん＞スラブ暑ですが約22cm（一部24cm）なので普通より厚めですよ。
スラブが30㎝なんてのは（コスト削減＆軽量化してる）中空スラブだけですので461さんも
答えるなら正確お願いしますね。

[466: 匿名さん]

すんません。
×スラブ暑→○スラブ厚
私が正確じゃありませんでした～。

[467: 匿名さん]

中空スラブ（ボイドスラブ）の方が遮音性に優れているんですよ

[468: 匿名]

ボイドスラブ工法は重低音に効果大だそうですね。
ボイドスラブはスラブの中に穴が空いていて軽量化しており、なおかつ強度を上げているので
理論上は小梁が必要なく、ほとんど振動もしないというものです。

[469: 匿名さん]

ＰＣＴのときはプチバブルに入る頃で値段がどんどん上げって、今買わないと次はもっと高くなるという時代だったからみんな必死。抽選なしなんて考えられない。それに業者も買えば未入居で更に高く、つまり次に出るマンションと同じ値段で売れた時代。
今は、今買わなくても、値段が上がる事は考えられないから必死になる人はそれ程いない。
ここがＷＢＳに出てたね。ＧＷの来場者は４割増？成約はまだとか言ってた。
ギリシャショックがボディブローで効いてこなければいいが。

[470: 匿名さん]

PCTとここを比べるのは無茶。

[471: 匿名さん]

だよね。シール床以外の共通点はほとんどなし！

[472: 匿名さん]

こんな僻地のマンションを値上げしたら誰も買わなくなりますよ。
だまされないようにしないと。

[473: 匿名さん]

ゴールデンウィークにお台場へ遊びに行ったものです。
ゆりかもめから現地が見えました…周りが何も無い場所に建っていますね。

日当たりが良さそうで、開放感もありそうですが…
実際に住んでみると買物等が不便そうな気がします。
有明テニスの森公園駅前はなにも無いですし…

お台場海浜公園駅のように駅に直結したマルエツがあれば良いのですが…

[474: 匿名さん]

１Ｆにスーパーが入りますが小さいので普段使いには微妙ですね。補助的には使えそうですが。

[475: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】