ブリリアンコート神楽坂

[購入検討中さん]

都営大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩2分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩5分。
ブリリアンコート神楽坂についての情報を希望します。
よろしくお願いします。


売主：大栄不動産株式会社
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：未定

[322: 匿名さん]

ここは住みやすいかと言えば疑問ですね。

これに対して東京メトロ有楽町線とゆりかもめが通る豊洲駅。
アーバンドック ららぽーと豊洲からは、お台場や浅草行きの水上バスが出ているなど、
交通網も充実しています。
駅周辺には、アーバンドック ららぽーと豊洲やスーパービバホームといった大型商業
施設があり、ショッピングにも困らない環境がととのっています。中高層マンションが
続々と立ち並んでいることからも、住みやすい街という印象が伺えます。

[323: 匿名さん]

↑
ここは埋め立て地族の来る場所じゃありませんぞw

[324: 匿名]

誰だ？神楽坂と豊洲比べてるのは？
ショッピングセンターが好きな奴は神楽坂に住まないし、風情がほしいやつは豊洲に住まないし。
求めてるものが違うの。ライフスタイルが違うの。自分に合うとこに住めばいいだけ。

[325: 匿名さん]

ははは。。。　ここと豊洲と比べている人などいないでしょうに。　タワマンでもないし。　まぁ営業さんでしょうかね。

[326: 匿名さん]

なぜ豊洲が出てくる・・？

大久保通りはやっぱりうるさいですかね。上の方でも音あがってきちゃうかな。

都心に住む以上は仕方ないのかもしれませんが・・。

[327: 匿名さん]

抽選会に見にいきたいんですけど、なんで月曜日の朝なんでしょうかね？
仕事休めるかどうか微妙・・・

こういうのってあえて平日にして参加させないようにしてるんですかね～
日曜なら見に行けるのに。

皆さんどう思います？

[328: 匿名]

＞327
おっしゃる通りだと思います
多分あまり見せたくないのかも…
当たり外れで文句を言ってくる人もいらっしゃるでしょうし、
当たった住人と外れた住人のいざこざを避ける為ではないのかな
私は逆恨みなどが怖いので休日でも見に行きたくないです

[329: 匿名さん]

ほぼすべての部屋が抽選になるでしょう。
会場のショールームは狭い。
スムーズな進行のためにも、行かない方が懸命。
あーだこーだと言う客ばかりだろうから、販売側としては
「来てほしくない」と思うのが本音。

[330: 周辺住民さん]

大久保通りから外堀側に少し入った閑静な住宅街に住んでいます。
神楽坂は本当に良いところです。決して豊洲を悪く言うつもりはありませんが、比較の対象にはなりません。
ただ、最近は頻繁に古い建物が壊されて神楽坂らしさが急速に失われつつあり、新しくオープンする飲食店もチェーン店やレストラングループのような安っぽい店が多く、残念な状況になりつつあります。

[331: 匿名さん]

土日に抽選会をやる物件もあるよ！

ここは神楽坂では圧倒的に安い！！

って書くと営業って言われちゃうんでしょうけど、悩む必要性のない物件だ！

[332: 匿名さん]

土日に抽選会をやる物件もあるよ！

ここは神楽坂では圧倒的に安い！！

って書くと営業って言われちゃうんでしょうけど、悩む必要性のない物件だ！

[333: 匿名さん]

初日に申込み登録に行きましたが大盛況で驚きました
倍率が凄く高そうですね
初日で100人は申込み登録にいらっしゃったのでは
人気のあるお部屋は7倍位ありそうな感じ

[334: 匿名]

七倍！？

覚悟はしていたものの、
想像以上ですね、、

[335: 匿名さん]

大手売り主のところは大抵土日に抽選ですよ
抽選見せたくない→なんらかの操作するのでしょう

[336: 地元不動産業者さん]

＞＞３３２

そうですね。営業マンかと思いました。
私はこの界隈で仲介業を20年やっています。
北向きの部屋に関しては確かに安いが、南向きの部屋は周辺相場よりだいぶ高い。

仮にAタイプある部屋が6200万円だとして（具体的すぎるとよくないので・・・。）
本当の相場に直すと周辺の相場は坪単価で280万円のエリアですので
5400万円ぐらいが適正価格となります。

一時的に神楽坂に新築物件が増え盛り上がっていますが、ここの販売が終われば
売れていない他社の物件は価格を調整すると思います。

あまり神楽坂バブルに踊らされないように気を付けてください。
人を囲い込んで高値で売り抜けるのは野村不動産の得意なやりくちです。
港区の高輪周辺と平均単価が同じなのはおかしいですし、将来は下がると思いますよ。

[337: マンコミュファンさん]

>>336

営業でもここを検討している者でもありませんが、興味深いご見識なのでカキコさせていただきます。　いわゆる相場感を養うためいろんなマンションを調べていますが、この物件の近辺が280/坪という価格が妥当とされる根拠はどこから来てるのでしょう。

ちなみにＡタイプに6200万はありませんが、近いところが6階だとすると、中古価格相場はソフトを使うと1年後出したとして5800万～6600万、売り出し提案価格は6470万あたりでしょうか。　つまり新築価格のほうが安いんです。5階以下はさらに安いと思います。

通りをはさんだ定期借地物件より安い価格帯とされるところがよくわかりません。　

野村の手法云々については同意いたします（笑い）　いかがでしょうか？

[338: 匿名]

私も大変興味がありますので是非教えて下さい
今、大久保駅より徒歩5分の物件が坪単価300万以上していますよね
素人考えでしょうが神楽坂徒歩5分（牛込神楽坂徒歩2分）ならば
坪300万少しでも高くはないと思ってしまいます

[339: 匿名]

坪単価てあくまで平均ですよね？

実際には階層によって価格差があるので、当然高層階であれば坪単価は高くなりますよね。

[340: 匿名]

＞336
レスを楽しみに待っています


＞339普通は平均値ですよね

[341: 購入検討中さん]

因みに、一棟では、１LDKは一戸しかないということは、寂しいと思われますか？

[342: 物件比較中さん]

1LDKの価格は高いですかね？唯一DINKSタイプで、転売或は賃貸を出す時、難しいですか？

[343: 匿名さん]

大久保は治安の問題もありますが、商業地周辺として考えれば、牛込神楽坂よりも高そうな気はしますよね。
ところで、神楽坂駅周辺と牛込神楽坂駅周辺とではどちらが地価や資産価値が高いのでしょうか。
以前、神楽坂駅すぐのとこで出たマンションと比べると、こちらは大分高いように感じるのですが、そんなものなのでしょうか。

[344: 地元不動産業者さん]

どうもno.363です。

大久保の坪単価300万円はあくまでも売り出し価格であり、特殊な事情（ルーバル付き、東南角、最上階等）
がない限りはその価格では売れないでしょう。

もちろんいくつかのレスにありますように坪単価というのはあくまで平均坪単価の話です。

確かに神楽坂周辺は”今”は一時的に変な定期借地権付の新築マンションが
この今年の異常な都心不動産が供給過少なことにより奇跡的に売れています。

しかし、つい最近までは平均坪単価が280万円で取引されているエリアです。

残念ながら一般の方はno.337のような良く分からないアバウトなソフトに頼らざる得ないかもしれませんが
私たち業者は不動産流通機構により今までの実際の売買実績を全て閲覧できます。

その上での数字ですので信憑性が高いということです。神楽坂プチバブルを見守るとしましょう。
まぁ年寄りの独り言ですので悪しからず。

では。

[345: 匿名]

都心部全体の坪単価からみて、神楽坂がプチバブルという事でしょうか
都心部全体が値上りしているならば、神楽坂だけがバブルとは言えないのかなと思ったので

[346: 購入検討中さん]

344　さん

近くのエリアについてはどうお考えですか？
野村は市谷仲之町や市谷南町に建てていますし、三井や三菱のマンションもあります。
このあたりは相場はいくらくらいが妥当でしょうか？
神楽坂からやや離れていますが、広げて考えているのでお分かりでしたら教えてください。

[347: 匿名さん]

大久保は韓国人ばかりで治安悪すぎ

[348: 匿名さん]

私は3ヶ月くらい前に不動産アドバイザーの方に神楽坂エリアのマンション購入相談をしたことがあります。
知り合いに紹介してもらったのですが、どちらかと言えばマンションが専門で、著作もあり業界ではわりと知れた方でした。
その時に教えてもらったこのエリアの基準的坪単価は￥285万円でしたね。
まあピンもあればキリもあるでしょうから、この値段なんでしょうけど。
今販売している新築はだいたい坪単価￥320〜340くらいですよね。
それでもイイ人は買う、、、売り手市場なんでしょう。　

[349: マンコミュファンさん]

344さんレスありがとうございます。　ちなみに私の使用しているソフトもこの2年以内の売買事例により坪単価を計算しているものです。　あくまで新築の南向きの価格が280/坪と言うのは納得がいかなかったものですから。　お使いのシステムは存じています。　

今後どうなっていくのか楽しみなのは人形町近辺ですかね。　　失礼しました。

[350: 匿名さん]

人気があるんだからプチバブルでも当たり前なのではと思ってしまいます。
たとえば、５年後に神楽坂に住みたいと思ってマンションを探しても、
今のように新築ラッシュで買い手が好き放題選べるような状況ではないのでは。

その時は当然中古に目がいくわけで、今後も人気が衰えないエリアであるなら、
今のプチバブルはそれほど怖いわけでもない気がする。転売を考えていたとしても。
逆に永住する人にとっては、今の状態は確かに損なのかも。
新築ラッシュで一時的に坪単価が上がっちゃってるんだから。

[351: 匿名さん]

ここって、提携ローン会社ってあるの？
ローンの説明会ばかりやっているので、どうなんだろう・・・と。

[352: 購入検討中さん]

>>351
借入額と年収と年数を申告して簡易計算してもらったら、ここなら提携だから何％、総返済額いくら、と教えてもらえるはず。
多分、提携プランが複数あって、返済年数や借入額によって一番お得なのを紹介してくれるんだと思います。

それにしても、低層階はともかく、よさそうな部屋は少し高いですね。
せっかく地元不動産業者さんがいらっしゃるようですので教えていただきたいのですが、どうして急にこのあたりは高くなってしまったのでしょう？
いつまで高値が続くのでしょう？
それほど人気路線が通っているわけでもなく、超高級住宅地でもないはずなのですが。

[353: 匿名]

＞351
三井住友銀行ですよ
事前審査に通りましたが-1.5%の金利優遇がつきました
（最高-1.5%優遇で人それぞれみたいです）
三井住友銀行はかなり審査が厳しいみたいなので、
借りる側としては安心だと思いますね
金利がかなり上がっても返済能力がある方にしか融資しないので

[354: 匿名さん]

変動金利だと誰でも1.5優遇だね。

[355: 匿名さん]

まず形がありえない、将来的にみて雨など汚れですごくなりそう

[356: 匿名さん]

ランドマークになるんじゃないですか？

[357: 匿名さん]

うん、そうだね
へんな形〜ってねw

[358: 匿名さん]

「変な形」だけじゃランドマークは無理じゃないかな。
それにランドマークになる必要もないと思う。

[359: 匿名さん]

野村不動産と野村不動産アーバンネットは別会社よ？
仲之町・南町とここは関係ないよ？

[360: 匿名さん]

>>344さん

不動産流通機構に登録されているのは、専属媒介か専属専任媒介か、
一般媒介でも自分のみでは買い手を付けられなかった場合の物件と
聞いたことがあります。

不動産流通機構に登録されていない物件の成約はどの程度のお値段でしょうか。
地元に詳しい業者様とのことなので、登録には表れない事情もご存じであるかと思いますが、
いかがでしょうか。

[361: 匿名]

申込み終了しましたね！
明日は抽選だー！

[362: 匿名希望]

無事、抽選通りました。
ほとんどのお部屋が5倍以上の倍率になったとのこと。
最終日の駆け込み需要が多かったみたいです。
抽選会には行かなかったのですが、どんな感じだったのでしょうか？
行かれた方、いらっしゃいますか？

[363: 申込予定さん]

外れたー（泣）

当たった人おめでとう。

[364: 匿名さん]

そうなんですか・・・？
とあるタイプは、倍率無かったそうですけどね・・・。
そんなに人気があったかどうかは・・・。
今日、抽選して電話を掛けるとか言ってましたが、昨日から電話を掛けまくっていましたよ。

大栄不動産が根抵当権を設定して、マンションの土地を買うと言うのは、
普通、この業界では、やられている事なんでしょうか？
マンションが出来た時は、根抵当権を外すとは言っていますが・・・。
その所が、引っかかるのですが・・・。

[365: 匿名さん]

>>364さん

昨日から電話を掛けまくっていたとは？？
今日の公開抽選の前に、ある程度決まっていたのですか？そんなわけはないですよね？

外れたので、もう仕方ないですが・・・。

[366: 匿名さん]

昨日の夜、電話がありまして、
他に申し込んでいた方が、ある事情でご辞退されましたので
当選となりましたと言う電話がありましたよ。
しかも、締め切って、一時間もしないうちです・・・。（夜の7時前後です）

電話口は、他の方に電話をしている営業マンの声がしていましたので
昨日の夜、電話をしていたのは、私の所だけではないとは思います・・・。

だから、今日、果たして、公開抽選をしてるのか・・・？？
こっちの推測ですが、マンションを建てる資金が無いから、
焦っている感じにも受けましたが・・・。そうでは無い事を祈りますが。。。

[367: 匿名さん]

>366

当選者がそんなこと書くかね？

[368: 匿名さん]

マンションの抽選が公平なワケないだろー
ほとんどデベによって操作されているのは常識。
いまさら言う事ではない。

[369: 匿名さん]

>>366

それは、結果的に無抽選で決まった部屋だけ、
予め電話していたのではないでしょうか？
今日も一応公開抽選なわけだし、大きな不正は、
できないしょう。

まぁ、真相はどうであれば、登録するタイミングを
ある程度調整して、登録番号の振り方を操作している
ようには見えました。
（同数倍率が同時抽選なので、操作も難しい気は
しますが。）

要望書の段階で、「本気で購入する気がある場合のみ、
要望書を出せ」というような営業マンの強気な態度に
不信感かつ威圧感を感じていたので、まぁこれでよかったのかもしれません…。

[370: 匿名希望]

昨日、電話をかけまくっていたのは、
抽選になるならないの連絡をしていたためだと思います。
ウチも昨夜電話があり、5倍で抽選になると知らされました。
1倍の場合は、そのまま無抽選になるといわれていたので、
その連絡かと思って一瞬喜び…事実を聞いてガックシ。
この土日までは1倍でこれていたので、営業の人に謝られました。
抽選は操作などはしていないと思いますよ。

[371: 匿名さん]

倍率も操作されている。
たとえば２倍の部屋に野村の社員、身内が操作用に申し込めば
簡単に５倍や6倍になります。