広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[901: 匿名さん]

てかさ、マンション投資家関西人は何をこの板で目指しているの？今まで一度もその回答してないよね。利害関係ないのにストーカーのように書き続ける。あなたの生活時間の結構な部分をここでのネガティブキャンペーンに使っているご様子だよね。すごい執念だね。感心。

何がしたいの？で、それを遂行できたら、君関心事にとって何がいいことあるの？それが説明できないのであれば完全な「嫌がらせ」だよ。

「定期借地権のまやかしを知らしめて、被害者を救出したい」とか言うわけ？だったら定期借地権のスレッドで議論してね。日本全国を対象とできるんだから。日本全国津々浦々の方々が君に反応してくれるよ。

[907: 匿名さん]

新築でどれくらい値引きするんだろ。
中古があれだけ出てるとやり辛いだろうな。

[908: 匿名さん]

管理人殿

ご覧になっておわかりの通り、このスレッドは異常な状態にまで荒れており、正常な投稿ができない状態になっています。

ポジティブ投稿であれ、ネガティブ投稿であれ、同一人物による複数名を使った煽りと管理人様が判断されるような投稿を繰り返している人がログにより断定できる場合は、毎回削除されるか、何らかのブロックをかけて頂きたくお願い申し上げます。

これではこのスレッドが全く意味のないものになってしまいます。
よろしくお願い申し上げます。


マンションコミュニティーファンより

[909: 匿名]

いい事も悪い事も語るってのがこの掲示板の良いところじゃん。
たかだか悪口言われたからってギャーギャー言ってたら、どうしようもない。

スルーしとけばいいんだよって最初の方で言ってたじゃん。
少なくとも俺は楽しんでみてるよ

ネガティブ情報だって大事な購入判断になるでしょ。
ここはあんたのスレじゃないし、あんたが全てじゃないんだよって事わかってよ。

[910: 匿名]

情報は上手にフィルタリングして参考にすればいい。
このスレだけ読んで検討する人なんていないから。
情報は他にもいっぱいあるよ。
相場なら地元の不動産屋に聞けばいいし、治安や住み心地なら近くの交番や住人に聞けばいいんだよ。
購入は自己責任なんだから、誰が何と言っても、不審なら自分で調べなきゃだめよ。

[911: 匿名さん]

>881

「某棟ファミリータイプの部屋」、といわれてもね…。

[913: 匿名]

実際、ネガティブ情報が一番の購入判断の材料になる。

わざわざ悪い部分は当事者は言わないからな。
ホームページにも書いてない。
だからこそ良いも悪いも含めた客観情報が必要となる。

足引っ張るのと、ネガティブな意見を書き込むのは別次元。

なんだか、みんなの発言見てると、良いことだけ伝えて、ネガティブな情報は、さも悪の如く排除しようとしてるよね。

ただの主観的な意見しか述べてない事に気付いてない。
これが一番、たち悪い。

[915: 匿名さん]

>901

マンション投資家さんが目指しているところは、それなりに
記載されておりまして（例えば、809等が典型だと思いますが）、
私の理解では、

①定借のリスクを知らずに購入する被害者がこれ以上
でないようにすること（その割に、「被害者」である住人には、
非常に汚い言葉を浴びせ、思いやりのかけらもないのですが…。）、

②住人が、「資産価値が低いマンションを買ってしまった！」
と暗い顔をすること、

③このマンションの評価・資産価値を下げること、あるいは、

④「既に低い」ことを世間に知らしめ、また、住人に認めさせること、

等々にあると思われます。
いずれにせよ、検討の一環としてこのマンションのマイナス面を検討している、
というわけではなさそうです。

[917: 匿名さん]

>914
>悪いことに掲示板管理人氏も住民の削除依頼とか言うと
>（それが成りすましかどうかすら判別付かないのに）
>温情措置で削除優先する傾向がある

マンション投資家さんが、ついに管理人さんをも批判し始めました…。

[918: 匿名さん]

915です。

マンション投資家さん、早速のご返答ありがとうございます。
ついでにもう少し質問させていただきたいのですが、

＞デベの餌食になる人が減れば良いとは普遍的には考えます。

このマンション以外にも、定借マンションはありますが、
このマンションのスレに非常に強いこだわりがあるのは
なぜなのでしょうか？


＞最大の問題は、ポジが全く聞く耳を持てないことじゃないですか？

「ポジが全く聞く耳を持てない」ことが、どういう点で、あるいは、
なぜ「問題」なのですか？

[923: ネガ]

そうなんですよ。
客観的に議論が出来ないから、つねに平行線。

「広尾ＧＦの良い部分は○○ですね。
でも、悪い点は△△だと思います。」

っていう話は、住宅を語る上で必要な議論だと思うけど。

ここのスレの住人たちは

「広尾ＧＦはとても良いとこばかりのマンションです。
ネガティブな事を言うあの人の意見は間違ってる」

みたいな一方的な事ばっかり。


他人の意見に対して議論が出来ないんだよな。
間違ってると思うんだったら、個人攻撃みたいな事じゃなくて
理路整然と反論してみたらいい。

これじゃあ、検討してる客も引くよ。

[924: ネガ]

挙句の果てには
揚げ足取りみたいな発言ばかり。。。

[925: 匿名さん]

ネガ・ポジ問わず、総論において異論なさそうなことは、

・冷静で客観的な議論をすること
・根拠の乏しい情報に基づいて、購入検討者に誤解を与えるような書き込みをしないこと
・反論する場合、個人攻撃や揚げ足をとるようなことではなく、理に適った反論をすること

といったところでしょうか。

異存なければ、上記のような冷静・客観的な書き込み・議論をお願いします。

[927: 匿名さん]

だ・か・ら・・・

そういう一般論の話は定期借地権の専用スレッドでしてくれない？ここはそもそも定期借地権は・・・とかいう話をする場ではないだろ。

[930: ネガ]

>何か高額だから特別なんだとかひょっとして勘違いされてませんか？？

>住環境等で定借のデメリットもカバーされてるとでもお思いですか？


議論が噛み合わない理由として大いにありうると思う。
このマンションは他の定期借地とは違う・・・みたいな。

もしそうならば、根本的な勘違い。

[931: 匿名]

要するに、住むには最高、投資には最悪ってことでしょ、皆さん。それでいい？

[932: ネガ]

ついでに書くと
客観的な議論をする際には
一般論も必要だよ。

一般論と比較して、このマンションはどうなの？
みたいな議論って普通じゃない？

[933: ネガ]

>投資には最悪

もう一度最初からスレ読んでから書き込んでください。

[936: 匿名さん]

マンション投資家さん

以下、アドバイス頂けますと幸甚です。

・住人に対して
ここを買ってしまった住人としては、どうすればいいでしょうか。
自己責任として、住み続けるか、貸し続けるかすれば、
といったところでしょうか。


・購入検討者に対して
ここを購入してよい場合というのはあるのでしょうか。
それとも、定借物件である以上、購入、との判断はあり得ないでしょうか。

[937: マンション投資家さん]

①住むか貸すかしか基本ないと思います。
　そもそも高値掴みでしょうし。
　すぐに売るに売れないでしょう。どうせ。

②想定賃料×残存年数がアッパーが本来です。
　それより割安であるなら購入は止めません。
　ただ出口換金化が乏しいのは先述のとおり。

逆に質問です。

逆に何かここでないとならない理由があるのですか？
販売員や購入済みの方は兎も角、客観的に検討者なら
比較対象物件は新築でも中古でも他にないのですか？

最高とか仰ってる方がいますが、そこまで最高なのか
そもそも疑問ですし、住民板でも疑問が呈されてます。
定借を度外視しても、青田でなく竣工売りなら買って
なかった人も結構いるのでは？と勝手に想像しますが。

[938: 匿名さん]

936です。

ご返答ありがとうございます。

ご質問については、簡単にいうと、気に入ったから、
ということなのですが、ちょっと忙しくなってしまったので、
本日中、あるいは、明日中には、もう少し詳細にお答えします。

他の検討者、あるいは住人の方がお答え下さっても構いません。

[940: 匿名]

まあ、どんな理由にせよ揚げ足を取りたいだけだから無視していきましょう。

[941: 匿名さん]

同じ定期借地マンションでもパークコート神宮前と相当違いますね。

神宮前は、建物の坪単価は300万前後ですが地代が非常に高額です。
広尾は、建物の坪単価は高めですが地代はそんなに高くないです。

どちらがベターなのかはっきり理解できません。
ただ神宮前は相当値引きをしているらしいですがまだ９０戸前後売れ残っているみたいです。
完成して1年半も経っているのに完売するには今以上の値引きが必要では、、、、
神宮前の適正価格は一体いくらぐらいなのでしょうか？

[942: 匿名]

まあ、赤坂、十番、六本木…もっと郊外でも億超えの高額物件はほとんど完売していないからねぇ…
あんまりスレ趣旨と無関係な話しはネガみたいにアクセス禁止になるので止めておきましょうね。

[944: 匿名]

>>942
スレと関係ない話は控えて下さい。

[945: 匿名]

まあまあ、焦るなよ。
もうちょっと待てよな
ネガレスでどうしようもないやつはきれいに消えて、ネガはアクセス禁止になるから

[946: ネタ]

よくよく見ると
ポジ(住人？)のレスもいくつか削除されてるよ。
誹謗中傷や勝手な思い込みは読んでる他のみなさんの迷惑になるからやめてね。

[947: 匿名さん]

色々議論されてるけど、
今日、大手金融機関の融資担当(ローンセンター担当)に会って、定期借地の融資について聞いてきたよ。
客観的な購入の判断材料になるといいです。

大手メガでは、新築の定期借地の場合は提携ローン(販売会社が窓口となり申込みの代行を行える)の取り扱いが出来ることになってるらしい。

しかし今の広尾GFは中古も混在しているため一概には言えないとの事。
中古の場合は取り扱う仲介の提携によって対応も変わるらしい。すなわち客付けする仲介によっては融資が厳しくなることもあり得る。
新築ならオッケーだけど中古になったらわからないという事だそうです。

また、過去の定期借地物件の事例では、抵当設定や地主への必要書類等で物理的に融資(取り扱い)が出来ないということもあるようです(各銀行ごとに必要書類が異なるらしい)、価値評価の問題も含め所有権や旧借より融資は厳しい傾向にあり、当然築年数が経過すれば難易度は増すというお話しでした。

[948: 匿名さん]

しかし残りがなかなか売れませんなー
売れちゃえば荒らしもいなくなるんでしょうが…
かといって値下げしてふさわしくない層が住民になられても困りますから悩ましいですね

高級賃貸マーケットが崩壊した今や、結構きつめの割引率になっちゃいますからね
高額物件が全体的に動きが鈍いので、金持ち層は今は様子見で極端に流動性が下がっているんでしょうね

[949: 匿名]

借地が得意のM銀行もなぜか定期借地には消極的ですね。

[950: 匿名さん]

これから賃貸に出す所有者が増れば
マンション全体の価値にも影響を与えると思う。

しかもオーナーチェンジでは融資が壊滅的だというから
困った。