広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[881: 匿名さん]

査定価格は成約事例がすべてとか思ってる？
あまり不動産の現場知らないのならもっと勉強したほうがいいかもね。


しかも、事例がレインズとカンテイだけ？？？？？？

もしあなたが、仲介会社の営業マンだったとしたら、
お客さんの失望を買うことになるよ？？
もしくは中途半端な知識で売りに出した一般の売主なら
９０％以上の確立で当分売れないよ？

大丈夫かい？
先輩や上司、はたまた担当営業は教えてくれないか？

それとも去年の事例を参考にしてるとか・・・
まさか、そんななわけないよね。。



直近の査定価格ですよ。
社名は申し訳ないけど出さない。
流通市場の本音とでも思ってください。

※某棟ファミリータイプの部屋
Ａ社・・・360万円～370万円
Ｂ社・・・370万円～390万円
Ｃ社・・・400万円～410万円
Ｄ社・・・380万円前後

査定価格／購入価格　＝２２%～１１%

各社ともオーナーチェンジは△７～１０%下げ。


でっち上げだとでも思うのであれば、どうぞどうぞ反論してください。。。

[882: 匿名さん]

いやいや反論する必要もないし

何一つ事実がないのに
なんについて反論？

意味不明・・・

まあ、サクっと削除だろうけどね

[885: マンション投資家さん]

いくら削除依頼しても、マンションの価値が保たれるわけでもないよ。

まだ築浅プレミアムが随分あるんやね。良かったじゃん。本気でそう感じる。
その査定どおりの金額でもし売れるってんなら。

[887: 匿名]

８８１よ

その件、媒介契約書をマスキングして出せって話になっていたけど無視したよなぁ
どのタイプで分譲時の単価がいくらなのか出せよ

俺は直近のデータを見て書き込んでいるぞ

【一部テキストを削除しました。管理人】

[888: 匿名さん]

ポジの人たちはなぜ自滅するような発言をするんだろうか？

[889: 匿名さん]

盲目になってしまうくらい必死なんだよ。

[890: マンション投資家さん]

しかし、具体的な仲介業者の査定書の件まで否定するのか。。。

見えましぇーん、聞こえましぇーんってか。マンマ子供やな。

[895: マンション投資家さん]

ちなみに査定を複数取ってるみたいだから一般媒介前提だと思うけど、

仲介も競合ある状況だと査定高めに出てるんだと思うよ。マジレスな。

[896: 881]

＞直近のデータを見て書き込んでいるぞ

あんたこそマスキングしてアップしたら？
テメエで出来ない事を人に言うなよ。。


どうせスルーだろうけどね。

[901: 匿名さん]

てかさ、マンション投資家関西人は何をこの板で目指しているの？今まで一度もその回答してないよね。利害関係ないのにストーカーのように書き続ける。あなたの生活時間の結構な部分をここでのネガティブキャンペーンに使っているご様子だよね。すごい執念だね。感心。

何がしたいの？で、それを遂行できたら、君関心事にとって何がいいことあるの？それが説明できないのであれば完全な「嫌がらせ」だよ。

「定期借地権のまやかしを知らしめて、被害者を救出したい」とか言うわけ？だったら定期借地権のスレッドで議論してね。日本全国を対象とできるんだから。日本全国津々浦々の方々が君に反応してくれるよ。

[907: 匿名さん]

新築でどれくらい値引きするんだろ。
中古があれだけ出てるとやり辛いだろうな。

[908: 匿名さん]

管理人殿

ご覧になっておわかりの通り、このスレッドは異常な状態にまで荒れており、正常な投稿ができない状態になっています。

ポジティブ投稿であれ、ネガティブ投稿であれ、同一人物による複数名を使った煽りと管理人様が判断されるような投稿を繰り返している人がログにより断定できる場合は、毎回削除されるか、何らかのブロックをかけて頂きたくお願い申し上げます。

これではこのスレッドが全く意味のないものになってしまいます。
よろしくお願い申し上げます。


マンションコミュニティーファンより

[909: 匿名]

いい事も悪い事も語るってのがこの掲示板の良いところじゃん。
たかだか悪口言われたからってギャーギャー言ってたら、どうしようもない。

スルーしとけばいいんだよって最初の方で言ってたじゃん。
少なくとも俺は楽しんでみてるよ

ネガティブ情報だって大事な購入判断になるでしょ。
ここはあんたのスレじゃないし、あんたが全てじゃないんだよって事わかってよ。

[910: 匿名]

情報は上手にフィルタリングして参考にすればいい。
このスレだけ読んで検討する人なんていないから。
情報は他にもいっぱいあるよ。
相場なら地元の不動産屋に聞けばいいし、治安や住み心地なら近くの交番や住人に聞けばいいんだよ。
購入は自己責任なんだから、誰が何と言っても、不審なら自分で調べなきゃだめよ。

[911: 匿名さん]

>881

「某棟ファミリータイプの部屋」、といわれてもね…。

[913: 匿名]

実際、ネガティブ情報が一番の購入判断の材料になる。

わざわざ悪い部分は当事者は言わないからな。
ホームページにも書いてない。
だからこそ良いも悪いも含めた客観情報が必要となる。

足引っ張るのと、ネガティブな意見を書き込むのは別次元。

なんだか、みんなの発言見てると、良いことだけ伝えて、ネガティブな情報は、さも悪の如く排除しようとしてるよね。

ただの主観的な意見しか述べてない事に気付いてない。
これが一番、たち悪い。

[915: 匿名さん]

>901

マンション投資家さんが目指しているところは、それなりに
記載されておりまして（例えば、809等が典型だと思いますが）、
私の理解では、

①定借のリスクを知らずに購入する被害者がこれ以上
でないようにすること（その割に、「被害者」である住人には、
非常に汚い言葉を浴びせ、思いやりのかけらもないのですが…。）、

②住人が、「資産価値が低いマンションを買ってしまった！」
と暗い顔をすること、

③このマンションの評価・資産価値を下げること、あるいは、

④「既に低い」ことを世間に知らしめ、また、住人に認めさせること、

等々にあると思われます。
いずれにせよ、検討の一環としてこのマンションのマイナス面を検討している、
というわけではなさそうです。

[917: 匿名さん]

>914
>悪いことに掲示板管理人氏も住民の削除依頼とか言うと
>（それが成りすましかどうかすら判別付かないのに）
>温情措置で削除優先する傾向がある

マンション投資家さんが、ついに管理人さんをも批判し始めました…。

[918: 匿名さん]

915です。

マンション投資家さん、早速のご返答ありがとうございます。
ついでにもう少し質問させていただきたいのですが、

＞デベの餌食になる人が減れば良いとは普遍的には考えます。

このマンション以外にも、定借マンションはありますが、
このマンションのスレに非常に強いこだわりがあるのは
なぜなのでしょうか？


＞最大の問題は、ポジが全く聞く耳を持てないことじゃないですか？

「ポジが全く聞く耳を持てない」ことが、どういう点で、あるいは、
なぜ「問題」なのですか？

[923: ネガ]

そうなんですよ。
客観的に議論が出来ないから、つねに平行線。

「広尾ＧＦの良い部分は○○ですね。
でも、悪い点は△△だと思います。」

っていう話は、住宅を語る上で必要な議論だと思うけど。

ここのスレの住人たちは

「広尾ＧＦはとても良いとこばかりのマンションです。
ネガティブな事を言うあの人の意見は間違ってる」

みたいな一方的な事ばっかり。


他人の意見に対して議論が出来ないんだよな。
間違ってると思うんだったら、個人攻撃みたいな事じゃなくて
理路整然と反論してみたらいい。

これじゃあ、検討してる客も引くよ。

[924: ネガ]

挙句の果てには
揚げ足取りみたいな発言ばかり。。。

[925: 匿名さん]

ネガ・ポジ問わず、総論において異論なさそうなことは、

・冷静で客観的な議論をすること
・根拠の乏しい情報に基づいて、購入検討者に誤解を与えるような書き込みをしないこと
・反論する場合、個人攻撃や揚げ足をとるようなことではなく、理に適った反論をすること

といったところでしょうか。

異存なければ、上記のような冷静・客観的な書き込み・議論をお願いします。

[927: 匿名さん]

だ・か・ら・・・

そういう一般論の話は定期借地権の専用スレッドでしてくれない？ここはそもそも定期借地権は・・・とかいう話をする場ではないだろ。

[930: ネガ]

>何か高額だから特別なんだとかひょっとして勘違いされてませんか？？

>住環境等で定借のデメリットもカバーされてるとでもお思いですか？


議論が噛み合わない理由として大いにありうると思う。
このマンションは他の定期借地とは違う・・・みたいな。

もしそうならば、根本的な勘違い。

[931: 匿名]

要するに、住むには最高、投資には最悪ってことでしょ、皆さん。それでいい？

[932: ネガ]

ついでに書くと
客観的な議論をする際には
一般論も必要だよ。

一般論と比較して、このマンションはどうなの？
みたいな議論って普通じゃない？

[933: ネガ]

>投資には最悪

もう一度最初からスレ読んでから書き込んでください。

[936: 匿名さん]

マンション投資家さん

以下、アドバイス頂けますと幸甚です。

・住人に対して
ここを買ってしまった住人としては、どうすればいいでしょうか。
自己責任として、住み続けるか、貸し続けるかすれば、
といったところでしょうか。


・購入検討者に対して
ここを購入してよい場合というのはあるのでしょうか。
それとも、定借物件である以上、購入、との判断はあり得ないでしょうか。

[937: マンション投資家さん]

①住むか貸すかしか基本ないと思います。
　そもそも高値掴みでしょうし。
　すぐに売るに売れないでしょう。どうせ。

②想定賃料×残存年数がアッパーが本来です。
　それより割安であるなら購入は止めません。
　ただ出口換金化が乏しいのは先述のとおり。

逆に質問です。

逆に何かここでないとならない理由があるのですか？
販売員や購入済みの方は兎も角、客観的に検討者なら
比較対象物件は新築でも中古でも他にないのですか？

最高とか仰ってる方がいますが、そこまで最高なのか
そもそも疑問ですし、住民板でも疑問が呈されてます。
定借を度外視しても、青田でなく竣工売りなら買って
なかった人も結構いるのでは？と勝手に想像しますが。

[938: 匿名さん]

936です。

ご返答ありがとうございます。

ご質問については、簡単にいうと、気に入ったから、
ということなのですが、ちょっと忙しくなってしまったので、
本日中、あるいは、明日中には、もう少し詳細にお答えします。

他の検討者、あるいは住人の方がお答え下さっても構いません。

[940: 匿名]

まあ、どんな理由にせよ揚げ足を取りたいだけだから無視していきましょう。

[941: 匿名さん]

同じ定期借地マンションでもパークコート神宮前と相当違いますね。

神宮前は、建物の坪単価は300万前後ですが地代が非常に高額です。
広尾は、建物の坪単価は高めですが地代はそんなに高くないです。

どちらがベターなのかはっきり理解できません。
ただ神宮前は相当値引きをしているらしいですがまだ９０戸前後売れ残っているみたいです。
完成して1年半も経っているのに完売するには今以上の値引きが必要では、、、、
神宮前の適正価格は一体いくらぐらいなのでしょうか？

[942: 匿名]

まあ、赤坂、十番、六本木…もっと郊外でも億超えの高額物件はほとんど完売していないからねぇ…
あんまりスレ趣旨と無関係な話しはネガみたいにアクセス禁止になるので止めておきましょうね。

[944: 匿名]

>>942
スレと関係ない話は控えて下さい。

[945: 匿名]

まあまあ、焦るなよ。
もうちょっと待てよな
ネガレスでどうしようもないやつはきれいに消えて、ネガはアクセス禁止になるから

[946: ネタ]

よくよく見ると
ポジ(住人？)のレスもいくつか削除されてるよ。
誹謗中傷や勝手な思い込みは読んでる他のみなさんの迷惑になるからやめてね。

[947: 匿名さん]

色々議論されてるけど、
今日、大手金融機関の融資担当(ローンセンター担当)に会って、定期借地の融資について聞いてきたよ。
客観的な購入の判断材料になるといいです。

大手メガでは、新築の定期借地の場合は提携ローン(販売会社が窓口となり申込みの代行を行える)の取り扱いが出来ることになってるらしい。

しかし今の広尾GFは中古も混在しているため一概には言えないとの事。
中古の場合は取り扱う仲介の提携によって対応も変わるらしい。すなわち客付けする仲介によっては融資が厳しくなることもあり得る。
新築ならオッケーだけど中古になったらわからないという事だそうです。

また、過去の定期借地物件の事例では、抵当設定や地主への必要書類等で物理的に融資(取り扱い)が出来ないということもあるようです(各銀行ごとに必要書類が異なるらしい)、価値評価の問題も含め所有権や旧借より融資は厳しい傾向にあり、当然築年数が経過すれば難易度は増すというお話しでした。

[948: 匿名さん]

しかし残りがなかなか売れませんなー
売れちゃえば荒らしもいなくなるんでしょうが…
かといって値下げしてふさわしくない層が住民になられても困りますから悩ましいですね

高級賃貸マーケットが崩壊した今や、結構きつめの割引率になっちゃいますからね
高額物件が全体的に動きが鈍いので、金持ち層は今は様子見で極端に流動性が下がっているんでしょうね

[949: 匿名]

借地が得意のM銀行もなぜか定期借地には消極的ですね。

[950: 匿名さん]

これから賃貸に出す所有者が増れば
マンション全体の価値にも影響を与えると思う。

しかもオーナーチェンジでは融資が壊滅的だというから
困った。

[956: 匿名さん]

こんなにいいマンションなんだから金持ち層の人も早く買えばいいのに
それとも買う価値がないってことに気付いたのかな
どっちにしても売れない不動産になったら、ずーっと住むか貸すしかないってことだから、住んでる人が老人ホームに入るころには賃貸だらけになるってことか。
それでも早く買って欲しい！

[957: 購入検討中]

このマンションは見た目で判断せずに、色々慎重に検討したほうが良さそうですね。他のマンションなら最悪売ればやり直しができそうだけど
ここは気分やノリで買うにはリスクが大きそうです。
って掲示板見て思いました。

[958: 匿名さん]

マンションの林立は、住宅地としての広尾の価値を下げている。

[959: 匿名]

リーマンショックが誤算だったな。価格下げようにも下げられないでしょ
販売当初から大幅に下げれば訴訟にもなりかねない。

[960: 匿名]

>>945
やはり、都合の悪い意見は削除すべきですよね？
ここの評判が下がらなきゃ本当の事なんてどうでもいいんですから。

[961: 匿名さん]

474戸のうち、443戸売れて残戸が31戸というのは、これだけの高額物件としてはまあよく売れたということではないですか。

この後の2棟の販売もあるし、デベとしても急いで処分するために大幅な値引きをするわけにもいかないでしょう。

賃貸としてはよくさばけているようなので、必要であればデベは残戸を社内の賃貸事業部門に渡すなどしてでも、残戸処分には気をつけると思いますが。

[962: 匿名さん]

このスレッドでも実際に値引きとして確認できたのは、かなり早い段階で売り急いでいた様子の個人による70㎡台物件の15%引きと、最近の63㎡物件の7,380万円から6,980万円への5%引き（実際売れたかどうかは知りませんが）の個人による2件だけですね。

デベによる値引きは、あったとしても口外しない約束なのか、はたまた実際には大した値引きでなかったのか、どうも確かなことはわかりませんね。

他に、実際にはどんな値引き事例があったのか、情報をお願いします。

[963: 匿名]

そうそう。良い情報だけ流しておけばそのうちはけるでしょ。

[964: 匿名さん]

下手に正しい情報流したら叩かれますからね。このスレは。

[965: 匿名]

ローンで買った人はよほどの理由がないかぎり一年そこらで売らないでしょ。
だから事例が少ないのは当たり前、
むしろ新築が残ってるのに中古が出まわり、新築価格より下げてるにもかかわらず売れない。
悪循環でたち悪い。

なんとか売れるようなアイデアは無いものでしょうか？

[966: 匿名ちゃん]

大阪のおばはんじゃあるまいし、値引き情報なんて言わんがな。

[967: 匿名さん]

以前のレスにも記載がありましたが、販売価格のうち権利金の値引きは無理ですが
建物価格は相当値引きして販売しています。

それに100万円インテリアもプレゼントして貰えます。

[968: 匿名さん]

先日来、悪口雑言をいわれている「渋谷オンブズマン」を見てみました。
なんだか、まっとうな市民運動だというかんじですよ。
日赤裁判についてまとめてあり記事がありました。
http://shibuyaopen.blog17.fc2.com/blog-entry-830.html

[969: 匿名さん]

こういう憧れの対象となる物件は、どこも不必要に叩かれますね。
まぁ、仕方ないのかもしれませんが…。

[970: 匿名]

定期借地だから安いというイメージはこのスレを読んで変わりました。
権利の違いだけで安く買えるって思ってましたが根本的に異質のものなんですね。
外観や環境に左右されずに、安いなりの理由をもう少し考えてみたいと思います。

[971: 匿名さん]

>>969
そうなんですよね。
お隣のヒルズは誰もが羨むヴィンテージになったくらいの立地ですから。
ここも普通なら億ションなのに、権利が違うだけで、貧乏人の私達にもじゅうぶん手が届きますからね。
憧れなんでしょうね。

[972: 匿名さん]

定期借地か所有権かの議論は専門の別スレッドでやったほうがいいとは思いますが、ここのマンションについてということで許して頂くとして、、、。

確かにここを買うと、例えば80㎡ちょっとの物件でも1億2000万円前後の値段で買えますし、今ならひょっとしてもう少し安く買えるかもしれません。

でもこの広さと、ここ並みのグレードを新築の所有権物件で求めたら、近くのプラウド元麻布でも（駅は麻布十番なのでここより少し落ちるかもしれませんが）ある程度の広さのあるものだと今でも坪680万円とかしているので、80㎡台（25坪とか）だと1億7000万円は覚悟しないといけなくなりますよね。

確かに所有権物件だと、80㎡台物件でも理屈上10坪程度相当の土地の権利が付いてくるけど、どうせ50数年もすると建物自体は建て替えが必要になるだろうし、その土地10坪を所有するために今あと5000万円（坪500万円）も払うことになります。

これが現在の土地相場並みだとしても、50数年後の日本の土地がどれだけの価値になっているのかなんて全く予想もできないし、そもそも子供たちにのためにそこまで資産を残してあげる必要もないようにも思うし、、、なんて考えると、経済成長の鈍化している日本で、そんな将来、自分の生きていない可能性の高い時の土地相場に現在の資金を5000万円も余計にかけるよりは、ここに50数年暮らして、セーブした5000万円を老後などの豊かな暮らしに使ったほうが、よっぽど幸せかなと、私は考えます。

まあ、マンション投資家さんをはじめとして、土地の持ち分は持っていないと、全く意味がないという将来の日本の土地の価値に強い信念をお持ちの方だと所有権物件に限ることになると思いますが、ここのような物件を買って住むのもひとつのライフスタイルかなと思います。

[973: 匿名さん]

そうですね。５０年後のことなど誰にもわかりません。
ここら辺が、魅力ある土地であるか否か。
税制がどうなるか？とくに相続税。
今後住宅需要はどうなるか。
１０年後のことも分かりません。
現金が最も安全なのではないかとも思います。
まあ、とはいえ、住むところは、必要ですよね。

[974: 匿名さん]

それと気になるのは、日本の都市の場合、高度利用が進む上海やシンガポールなどと違って、都市計画上の高さ制限が各地でどんどん厳しくなってきていることです。

新宿などに続き、渋谷区でもほとんどの地域を20メートルから30メートルまでの高さに制限する方向です。

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodo_kettei.pdf

一応特例があるので、同じような建物を建てる場合は、1回に限って建て替えを特例として認めてもらえる可能性はありますが、多くの建物が既存不適格状態になってしまうようで、今後原則として高さ制限までの建て替えしかできなくなります。

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/koudo_keikaku.html

このエリアも30メートル高さ制限地域になっており、これだと6階程度の建物までにしか建て替えられません。

渋谷区の規制の実際の施行細目はよくわからないですが、建ぺい率を上げて建物を敷地にギュギュウ詰めに建てれば別ですが（それでは中庭などもなくなり魅力が減りますが）、このような高さ制限がどんどん進むと、50年、60年後のマンション建て替えの際に、所有権による持ち分の土地1坪の持つ価値は、さらに下がってしまうのではないかと懸念します。

[975: 匿名さん]

↑
すみません、オフィスビルならともかく、マンションだったら30メートルあればきっと7、8階は建ちますね。
今より低くなるところが多いことは事実ですが、6階程度まではおおげさでした。失礼しました。

[976: 匿名]

そうですね、仰る通り定期借地でこその価格設定だと思います。
所有権物件と比べると何割か安いのと言われてますが、この割合には基準みたいなものがあるのでしょうか。

[977: 匿名]

確かに、相続には有利かもしれませんね、このマンションは。
所有権と比較して、購入価格と評価額の割合が極端に大きくなる(評価が低くなる)ことも一因としてありますからね。
今の税制では５０００万(ブラス相続人1人に対して１０００万)から控除されますから、２０年後にそこまでの評価が出ない定期借地物件であるならば有利になるといえます。(当然その他の資産にもよりますが)
一方、所有権は建て替えの可能性がありますが、前の方の方が述べた通り、法律が厳しくなったにせよ共有持ち分は変わりませんから、５０年でも１００年経ってもその当時の評価はゼロにならないので、残期間が減少するにつれ価値が下がると言われる定期借地物件と比較すると、所有権物件は永遠に相続税が課税されるリスクがあるといえますね。

[978: 匿名さん]

つまり皆さんの仰りたい事は、低層で所有権つきの物件はますます人気が上がるって事ですね。
長期的にみれば、ちょっと古いが、ここと同じくらいの単価でててるの広尾ガーデンヒルズも比較したほうが良いって事。

[980: スレ主]

次スレッド
広尾ガーデンフォレスト　その４　です
よろしくお願いしますね


http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/