広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[853: 匿名]

ここは、広尾ガーデンフォレストの検討スレで、定期借地権について議論する場ではないんだよ。
定借スレで好きなだけやっていいから、二度と来るなよな

[854: 匿名さん]

後からみた方のための備忘です。

ところどころスレが削除されていますが（番号が飛んでいますね）、
単に誹謗中傷するような書き込みがされていました。

[855: 匿名さん]

８２６です。

今朝の8時頃みたらマンション投資家さんは朝の5時過ぎから、私のすぐ後に、すごく低俗ですごむような言葉で批判の言葉を連続して書いておられましたが、さすがに良識を逸しているというご判断か、きれいに消えていますね。

どうしてそこまでこのマンションを恨んだり妬んだりされるのか、どうして他の定期借地物件には何も書きこまずに、このマンションにだけ執拗に書かれるのか、あまりにも不思議ですが、その言動パターンから見て定期借地だけの理由からとは到底考えられず、定期借地を表上の理由にしてこのマンションにネガティブキャンペーンを展開したいのでしょうね。

まあ他の方もおっしゃっておられる通り、定期借地物件への批判は、その専用スレッドでやって下さい。より多くの方が読まれると思います。


でも、本当にここを買った方の多くは、この値段で54年間もの間、この素晴らしい環境の、このすばらしいクオリティーのマンションに住めるのでれば、所有権に比べて70%が妥当なのか80%が妥当なのかとか、収益還元で賃料を現在価値に換算すると今いくらになるとか、そんな面倒くさいことをあまり考えずに、この条件、クオリティーでこの価格ならば納得と考えて買った人が本当に多いですよ。私もそうです。

だから気にいって住めばいいので、別に何も後悔などしていませんけど。私にとっては、気にいった間取りは現在残っているもののなかには既にないので、早く押さえてよかったと今でも思っています。

本当に余裕のないギリギリの人はここを買っていないと思うし、またもしギリギリで買ってしまった人のなかには、失礼ですが結果として手付金を放棄してキャンセルされた方も出たのでしょうね。

現在このマンションが売れ残っているのは、残念ながらそういう金銭的にも精神的にも余裕のある人がリーマンショックで減ったことかなと思います。

まあ、景気も徐々に回復してきているし、香港、シンガポール、台湾や中国本土などからも日本の不動産に興味を持つ方が確実に増えてきているようだし、いずれ売れるんではないですか。

[857: 匿名]

◇ガーデンフォレストを検討されている方のためのまとめ◇

ネガもポジもそれぞれ言い分があると思いますが、いつまでもいがみ合ってても見にくいだけだと思いますが。
ここは今まで皆さんからのコメントを客観的に、良い部分も悪いところもまとめて書いて見ようかと思います。


・緑豊かな素晴らしい環境。育児に適し、国際性豊かな住環境。広尾や六本木、表参道、恵比寿まで徒歩圏の利便性の良さ。

・周辺でもピカ一な建物、設備のクオリティの高さ。
・銀行の担保評価はゼロであるが新築時は提携ローン等による特別扱いがある。しかし、中古になると銀行融資が厳しくなり、都市銀行の一部とフラット、地銀の一部などに限定される。
・現在のところ、オーナーチェンジでの融資の取り扱いは厳しく、都市銀行では基本NGとなっているため、売却査定も低くなる。定かな情報ではないが販売当初から大きくても２割〜３割減。



その他詳細については以前のスレを見てください。

[858: 匿名さん]

>いつまでもいがみ合ってても見にくいだけだと思いますが。

同感です。
ポジになりすますネガさんもいるので（逆もいるでしょうが）、
話しがややこしいですね。いずれにしても、品位のある書き込みが望まれますね。

まとめの内容は、全面賛成というわけではないですが、資産価値等について
私自身、詳しい情報や知見があるわけではないので、追加コメントは差し控えます。

[859: 匿名さん]

＞定かな情報ではないが販売当初から大きくても２割〜３割減

これは過去にそのような取引事例がないために、「定かな情報ではない」との注意書きがつけられていても、100歩譲っても記すべき内容ではないと個人的には思います。

不動産市場が販売後冷え込んだのは確かですし、竣工後1年経っておりますのでその分償却する考えはわかりますが、これまでの取引実績を見てもそのような値下がりは一切見受けられません。

ちなみにこの点につき気が狂ったように執着して「強弁」されていて、自作自演で削除されまくった某不動産投資家は、一切事例を出せていないし、根拠を示していません。彼の勝手な自作自演によるネガティブキャンペーンにすぎないと思います。

[860: 匿名さん]

＞銀行の担保評価はゼロ

ちなみにこれも間違いです。

残り５３年残っている現在、担保評価がゼロなわけありません。新築時には担保評価がつくのに、1年後にゼロになりますか？

もしそうであれば住宅ローンを借りている方は、消費者金融のような無担保ローンで借りていることになります。

「法的整備の遅れや、銀行の対応も含め市場整備がまだなされていないため、中古市場での融資が現状ではつきにくく、所有権に比して流動性が低いのは事実で、不透明感への懸念もある」というところだと思います。

[861: 匿名さん]

これまでさまざまなマンションを転々としてきましたが、正直なところガーデンフォレストが一番満足しています。

（あまりこのような書き方は宜しくないのは重々承知していますが）非常にいろいろな意味で余裕のある方が多いからか、住んでいる方々の雰囲気が非常に落ち着いていて、変なケバケバしさもなく、住民間の挨拶も含め非常に丁寧です。ここまで住民同士がきちんと挨拶するマンションは初めてでした。加えて、コンシェルジュや警備員、清掃の方々なども、愛想が良く、驚きました。ホテルのようにプロのサービス業でやっているというプライドが感じられる方々です。

ハード面もさることながらソフト面も居住者・勤務されている方々相互に、より上のレベルに持ってきている印象を受けています。高い買い物だったのかどうかなんて議論はどうでもよくなるほど住み心地は良く、1年ほど住んでみて「ずっとここにいたい」という確信にかわりました。オーナーだからいいことばっかり言うんだろうと見られてもこういう掲示板の性格上仕方ありませんが、これまで私や殆どの人が経験したことのない水準のクオリティがあると考えており、是非その点は検討者の方々にお伝えしたいと思い書き込ませて頂きました。

[863: 857]

検討している人に、客観的なメリット・デメリットを伝えたほうが良いと思ったからですよ。
深い意味はございません。

広尾ガーデンフォレストは、住環境や住みやすさは確かに筆舌尽くしがたい物件であることは事実だと思いますし、
反面、定借ならではのリスクやデメリットも理解しなければならないことです。


住人のどなたかも言っているとおり、

「環境や住み心地も大切な要素」だと思います。大いに賛成です。

でも、それだけを求めている方ならまだしも、

”検討”されている方

であれば
「安いなりの理由」だったり「売れ残っている理由」を知りたいのではありませんか？
立地や環境が素晴らしい事は一度内覧すれば十分わかる事でしょう。


買った後で「失敗した」とか「買わなきゃよかった」なんて思ってほしくないですから。



私は、ネガティブな意見の方も、ポジティブな意見の方も、住民と仰る方の発言も
匿名性に強い掲示板で発言する以上はどれも「主観」的な意見だと思います。


それぞれの立場や考えがあってこのガーデンフォレストについて語っているのですから。


むしろ、ネガティブな意見はすべてＮＧという考え方こそ
偏りすぎてしまって危ないのではないでしょうか？



こういう書き方をすると「お前は住人なのか？」とか仰る方も出てくるかと思います。

言うまでもありませんが、掲示板上ではどなたも「自称」に過ぎないのです。
（何棟・何号室の・○○です。なんていう方が出てこない限り）

本当にこのマンションをお勧めされるのであれば、良い部分だけではなくて、悪い部分も同時に伝える事も重要です。
また、ネガの方も仰る事には同意する部分もございますが
言い方を気をつけないと、ただの雑音と取られてしまう事にもなります。
折角、問題点を突くのですからもう少し大人の対応のほうがよろしいかと思います。


こういう私の意見も、ただの主観でしかございません。
なので、批判があるならば十二分に反論していただいて結構です。

私も住人ですよ。
（売却中ではありません）

[864: マンション投資家さん]

そんなことしても一円だって価値上がらないぞ。

あとね、銀行評価は借地権は伝統的にゼロだよ。
ゼロ回答。定借だから、おこぼれで別枠商品が
一部にあるってだけ。

中古になれば付かない事が多いのも指摘の通り。
必死に擁護してもこの事実は変わらないし改善の
方向も全くない。

しかしサブイなアンタラ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[865: 匿名さん]

ポジは一人かな。。。
「中古で売り出してる方」
もしくは、「販売関係の営業マン」

ローンの知識が乏しいってとこからみると
前者の可能性が高いが。


どっちにしても必死なのには同情します。

[866: 匿名さん]

全く関係の無いマンションに対して、これだけ必死にネガティブキャンペーン張る大阪弁のマンション投資家さんの人生の寂しさに深く哀悼の意を申し上げます。

よっぽど人生寂しいの？皆にかまってほしくて？

ポジが反応すればする程嬉しいんでしょ？昨日一時的にポジ系のレスがストップしたの見て寂しかった？

多分、日赤病院精神科の先生が今後はきみの相手してくれるよ。よかったね。

[867: 匿名さん]

>>859
>>860

事実と異なる情報ならば、事実はどうなの？

>これまでの取引実績をみてもそのような値下がりは一切見受けられません。

販売価格ではなく取引事例価格があればその「取引実績」を教えていただきたい。



>残り５３年残っている現在、担保評価がゼロなわけありません。新築時には担保評価がつくのに、1年後にゼロになりますか？もしそうであれば住宅ローンを借りている方は、消費者金融のような無担保ローンで借りていることになります。

残念ながら金融機関での評価は、＜再建不可＞などの物件同様、担保価値が出せない特殊な物件なんです。
デベとの取引関係上(もしくは資本提携棟諸条件の理由に付き）＜特例として＞新築のみ取り扱えるんです。


これらをクリアできない限り堂々巡りだよ。
負けを認めろよってまた言われちゃいますよ。

[868: 匿名さん]

＞ネガティブな意見はすべてＮＧという考え方こそ

多分どなたも「全てNG」とはいってないと思います。単純に事実の確認出来ない定量情報、すなわち「○割の価格下落」とかについて「事実無根な定量情報は出すな」と言っているんだと思います。

実際にこのような情報に対して、一切事例はないし、証明出来るデータを提示されていません。

[870: 匿名さん]

ポジ／ネガ関係なく、定期借地権一般に関する話は、その専用スレッドでやってもらえませんか？日本全国から定期借地権に感心を寄せる人たちが集っているので、もっと話が盛り上がるはずですよ。

[871: 匿名さん]

おい８６７よ

>＞販売価格ではなく取引事例価格があればその「取引実績」を教えていただきたい

こうゆう無知な書き込みマンコミュ全体に多いんだが、中古の指値なんて取引事例が活発にあるマンションではほとんどないぞ。レインズでもカンテイのデータでも見てこいよ
そもそも、3割下がっているって根拠なく数字を出しているのはお前らなんだから、取引事例を出すのはお前らなんだよ
分譲時価格→中古価格　その部屋が3割下がって取引されている事実を出せば終わる話。
これも何度も言われてるよなぁ
早くしろよ

[872: 匿名さん]

レインズやカンテイのデータに無い場合は
査定価格ってだせないんですか？？？

>>871

わかるんなら教えてくれよ

[873: 匿名さん]

それから

>>871

つねに
マンコミュ全体を見てるんですか？

[874: 匿名さん]

何度もすいません。
質問間違えたもので。

>>871

事例がない物件の査定っていうのは
想定ではいけないんですか？

築浅物件とか新築も同時に販売している物件によくある事かと思うんですけど？？


うざかったらスルーで結構ですよ。。。

[875: マンション投資家さん]

だからだいぶ前に書いたやん。結局住むか貸すかしかないって。
高額賃貸は特にキツイけど、売るより貸すほうがましちゃうの。

あと別に立地、環境、建物が最高って言ってるわけではないよ。
なんかその辺を織り込み済みと勘違いしてそうな人がいるけど。

少なくとも個人的には外装タイルあたりは全く好みではないし、
（※ちなみにウチのマンションはイタリア製の特注四丁掛け）
逆に奥まった三井やセコムの既分譲のあたりの方が立地も好み。

まあ立地グレードの良好さ自体を否定するわけではないけれど。
逆になにやら褒め殺しみたいで必死で痛々しいから程ほどにな。

公式サイトでも定借を都合いいように解釈説明してるだけやし。
中古に提携ローンなんてないし、市場も成熟する気配などない。

>銀行の提携ローンについてもご利用が出来ます。定期借地権付マンションは近年、数多くの物件が市場に供給されています。流通面でも「銀座タワー」（2003年竣工、分譲/三菱地所）や「パークコート麻布鳥居坂」（1999年竣工、分譲/三井不動産他）など、市場での取引実績が見られ、今後物件数が増えるにしたがい、市場も成熟するかと思われます。

[876: 匿名さん]

ここは中古の取引事例は直近でも多くある、レインズにもカンテイにもデータはある。
それにだ質問とかぬかして、教えてくれよ・・・だと

礼儀知らずのお前は確かにウザいよ

[877: マンション投資家さん]

まあ、でも販売サイト見ててもこの辺がユルいよな。

普通は目論見書レベルのディスクレイマーとかなら、

・本物件は所有権物件ではありません。定借物件の取引には固有のリスクが伴います。
・提携ローン以外の金融機関は基本利用できず、中古ではローンが利用できない可能性があります
・定借物件についてはまだ歴史も浅く取引事例も十分でない為、中古市場については現状未成熟です

このように正確に書くべきやな。金融業界と違う、不動産屋ノリの悪い部分。

売り出し中の諸氏も、デベを消費社庁にでも訴えたら！？笑　画期的やで。

[881: 匿名さん]

査定価格は成約事例がすべてとか思ってる？
あまり不動産の現場知らないのならもっと勉強したほうがいいかもね。


しかも、事例がレインズとカンテイだけ？？？？？？

もしあなたが、仲介会社の営業マンだったとしたら、
お客さんの失望を買うことになるよ？？
もしくは中途半端な知識で売りに出した一般の売主なら
９０％以上の確立で当分売れないよ？

大丈夫かい？
先輩や上司、はたまた担当営業は教えてくれないか？

それとも去年の事例を参考にしてるとか・・・
まさか、そんななわけないよね。。



直近の査定価格ですよ。
社名は申し訳ないけど出さない。
流通市場の本音とでも思ってください。

※某棟ファミリータイプの部屋
Ａ社・・・360万円～370万円
Ｂ社・・・370万円～390万円
Ｃ社・・・400万円～410万円
Ｄ社・・・380万円前後

査定価格／購入価格　＝２２%～１１%

各社ともオーナーチェンジは△７～１０%下げ。


でっち上げだとでも思うのであれば、どうぞどうぞ反論してください。。。

[882: 匿名さん]

いやいや反論する必要もないし

何一つ事実がないのに
なんについて反論？

意味不明・・・

まあ、サクっと削除だろうけどね

[885: マンション投資家さん]

いくら削除依頼しても、マンションの価値が保たれるわけでもないよ。

まだ築浅プレミアムが随分あるんやね。良かったじゃん。本気でそう感じる。
その査定どおりの金額でもし売れるってんなら。

[887: 匿名]

８８１よ

その件、媒介契約書をマスキングして出せって話になっていたけど無視したよなぁ
どのタイプで分譲時の単価がいくらなのか出せよ

俺は直近のデータを見て書き込んでいるぞ

【一部テキストを削除しました。管理人】

[888: 匿名さん]

ポジの人たちはなぜ自滅するような発言をするんだろうか？

[889: 匿名さん]

盲目になってしまうくらい必死なんだよ。

[890: マンション投資家さん]

しかし、具体的な仲介業者の査定書の件まで否定するのか。。。

見えましぇーん、聞こえましぇーんってか。マンマ子供やな。

[895: マンション投資家さん]

ちなみに査定を複数取ってるみたいだから一般媒介前提だと思うけど、

仲介も競合ある状況だと査定高めに出てるんだと思うよ。マジレスな。

[896: 881]

＞直近のデータを見て書き込んでいるぞ

あんたこそマスキングしてアップしたら？
テメエで出来ない事を人に言うなよ。。


どうせスルーだろうけどね。