広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[801: 匿名さん]

では、一つまじめにレスしまそう。

担保評価ゼロなんてことは「現行の」（つまり、定期借地権にうまく対応できていない）銀行与信システムのアルゴリズムの中でもありえません。ただし、残存期間が短くなるに従って、投資家先生が仰るとおり、収益還元法から示唆される、つまり将来キャッシュフロー（CF)の総和を現在価値に割り引き戻した価値の合計値に等しくなるのは事実です。

ちなみに、以前「なぜ50年以上残存期間がある状態では収益還元法で求められる賃料総和よりも高いの？との質問がありました。良い質問だと思います。

ファイナンス的には、これは割引率の想定の違いから発生している問題です。CAPM(Capital-Asset-Pricing-Model)という考え方がありますが、この前提値が違うことにより割り戻したときの価値に差異が出てしまうのです。割引率が高ければ現在払うべき金額は小さくなり（＝資産価値は安くなり）、低ければその逆（＝資産価値は高くなり）です。

人によってその割引率が違うことから、価格に差異が生じてくるのです。だからこそ不動産や株式、為替、デリバティブの取引マーケットは成り立ちます。

この考えを自分が住む住宅に当てはめると、自分が払っても良いと思うその家の賃料を現在価値に割戻し、その総和合計に賃貸では得られない効用（例：自由に改造できる、賃貸マーケットにはない家に住める等）をプレミアムとして乗せます。

ちなみにここで時々話に出てくる「銀行融資が中古ではつきにくいので流動性が少ない」というお話は、先のCAPMの計算を構成するベータ値にリスクとして反映されます。なので、ネガティブプレミアムとして、さらに実数値を引く考えは誤りです。

賃料現在価値総和とプレミアムの合計値を算出し、それと不動産購入価格と資金調達コスト（金利）の現在価値総和を足したものを比較します。前者よりも後者が上であれば購入の意味あり（割安）、下であれば購入すべきでないといえます。

簡便な計算をすると一般的にどの定期借地権も所有権と比して、現在価値に対する新築価格のディスカウント率は高くなります。つまり賃貸物件としてみなした際には、お買い得感が生まれるのです。これは土地を所有しないことによる、擬似レバレッジ効果が生まれるからです。

投資家さんは話を混合されており、個人で所有したときにエグジットしにくい故に「無価値である」と主張しています。これはそもそも論点がりんご同士を比較しておらず、りんごとみかんを比較した議論です。自分が住む、或いは賃貸での需要がある限り、無価値になることはありません。銀行の査定システムが評価しにくいのと、価値評価は別問題です。

[802: 匿名さん]

＞担保評価が無いという事＝融資が困難

ここでずっと出てきてるのは、「今現在の価値」を話してるんだろ。誰も残存期間5年の定期借地権マンションの話なんかしてねーよ、あほ？5年ならほぼ無価値だなんて、あほでもわかるよ。

今「現在」の話をしているってご理解頂ける？

[803: 匿名さん]

ネガの適当な書き込みに反論してくださる方、
お疲れ様です。ありがとうございます。

[804: 匿名さん]

800さんのご指摘に近いと思いますが、この掲示板が、
購入検討者の方にとって有益な情報を得られる場ではなくなり
つつあるように思われます。

定借について論じたいなら、別のスレでも作って、そこで論じて貰う
のがよいと思うのですが、いかがでしょうか。

というか、既に、「定期借地権VS所有権「その２」」とかあるんですね。
ネガの方（もポジの方も）↑等でお願いします。

このスレには、どこかに、

「この物件は定借です。定借については、様々なリスクが
あり得る旨の指摘がありますが、詳細は、●●をご参照下さい。」

とでも記載しておけば足りるのではないでしょうか。

[805: 匿名さん]

＞８０４

ご意見に賛同です。

[806: 匿名]

>>771
だからさあ、証拠みせろっていってんじゃん？
媒介とか契約書とかアップすれば？

おまえも同じだろ

[807: 匿名さん]

融資拒否する銀行がいくつもあるのは、資産価値、担保価値がゼロではないにしろ、極端に低いからだよ。

[808: 匿名さん]

>>789　>>793
無駄な発言はいらないから。
それから意味不明なへ理屈もいらない。
ポジの印象悪くするからやめてもらいたい

[809: マンション投資家さん]

莫迦が、ＣＡＰＭとか持ち出してきたよ。
不動産でＤＣＦなんて使ってるのなんて外資の中でもトーシロぐらい。
通常現場は皆会話でもダイレクトＣＡＰ使ってる。

そもそも新築時ないし築浅プレミアムのあるような段階で、収益評価が
馴染む術もないのは当然のこと。それが別嬪でない不細工物件の定借は
たまたま経年すると、収益評価ぐらいしか見ようが無いって事。だって
積算が出ないんだから。銀行は伝統的に積算しか見ないケース多いのに。

銀行がローンアウト＝ゼロ回答ゼロ評価の物件に資産性なんて見出すのは
ブサ専ぐらい。そりゃ不細工チャンでも貰い手ある時はあるかもしれんが
それをさも不細工ならではのモテ方みたいに勘違いで強弁されても閉口。

定借なんて要らん、ローンも使えんのにって客が激減する市場性減価でも
加味した日には、定借なんかにマトモに値がつくかよ。実際成約ベースで
つかんだろ。逆の立場で今、買うか？市況でうっかり買っちゃった君だろ。
素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

皆、あーあーって思ってんだから。皆わかってるの。やっちゃったねって。

[810: 匿名さん]

>定借はたまたま経年すると、収益評価ぐらいしか見ようが無いって事。だって
積算が出ないんだから。銀行は伝統的に積算しか見ないケース多いのに。

同感。

[811: 匿名さん]

銀行はそもそも住宅ローンなどで収益評価なんて一切見ないよ。CAPMとか何寝言言ってんの？

[812: 匿名さん]

定借云々の話しは、以下のスレ等でお願いします。

「定期借地権VS所有権「その２」」

[814: 匿名さん]

このマンション語る上で大事なことかと思うけど・・・　銀行融資

[815: 匿名さん]

又追い詰めると融資はいらない関係ないとか言い出すから・・・資産性も市場性も理解できやしない。いやきっと理解できないわけではない、単に理解しようとしない、聞きたくない、結局子供のそれだよ。高いオモチャ代だな。

[816: 匿名さん]

>809
>素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

[817: 匿名さん]

>809
>素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

同感。

[820: 匿名さん]

>>801
なにかのコピペですか？
それとも不動産知らない人？

[821: マンション投資家さん]

確かに外資のペーペーアナリストクン丸出しって感じのカキコミですね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[822: 匿名さん]

なーんか変なのにはりつかれてるなー
まあ、スレッドも上がって面白いから一定の存在価値は認められるが
でもオレ不動産ファンドの人間嫌いだから、書き込み見てると生理的に気持ち悪くなるな…

しかし確かになかなか売れ残りがはけないね
住民としては某麻布タワーみたいに売れ残りをマンションの窓から広告されない限り別にいいけど

[823: 匿名さん]

>>820

自分でも言ってる意味わからないと思うよ。
何かの受け売り？
少なくとも不動産さわってる人間のコメントではない。

[824: 匿名さん]

>銀行の査定システムが評価しにくいのと、価値評価は別問題

意味不明。

[825: 匿名さん]

>809
>素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

この点につきますね。

[826: 匿名さん]

↑

何で？

この場所と、このマンションのクオリティーが純粋に好きで、買って安全、快適に住んでいる人は現実にいっぱいいますよ。
親からの資産などもあって、割と余裕のある方が中心と思いますけど。

そもそもそういう人のほとんどはCAPレートやらなんたらは詳しく知らないし、あまり細かく計算もしていないし、このスレッドも全く見たことがないと思いますけど。

マンション投資家さんのご批判、ご教授はもう十分わかりました。ありがとう。

[828: 匿名さん]

>この場所とこのマンションのクオリティ〜

誰一人否定はしてませんよ？
ネガの言ってる事、耳に入れたくないんだね。

[831: 匿名]

実際何も知らずに買った人は多いと思うし、ずっと知らずに住んでる人も多いんじゃないか？
でも、いざ売らなきゃってなった時に
なにそれ？聞いてないよ？
って事になるんだろうな。
そうでなくとも、１０年もすりゃ問題が顕在化するだろうけど。。。

安物(ではないが)買いの銭失い。の典型。

[832: いつか買いたいさん]

中古になった定期借地のローンがそんなに厳しいなんて知らなかった。。。目が点です。

[833: 匿名さん]

>>820
某麻布タワーってシティタワーとかパークコートのこと？
両方とも所有権ですが？
比較もくそもない。

それとも地所の賃貸マンションと比較してるとか。。。

[836: 匿名]

自作自演なのは、ポジの方でしょ。
ちなみにネガは一人じゃないんだよ、残念ながら。。
スカスカになったのは、ぐうの音がでないからじゃありませんか？

[837: マンション投資家さん]

管理人氏も間違えたことを書いてるわけでもないのにいくつか消してるな。

購入者への配慮なんやろうが、ここに出てきてるような連中に配慮いらんよ。

意固地に強弁ばかりで聞く耳持たず、結局玉砕されてるようなレベルなのに。

[838: 匿名さん]

もう何言っても虚しくなるだけだからやめたほうがいいよ

「定期借地 融資厳しい」で検索してみ？
あなたの知らなかった事実は実は前から言われてたってことがわかるよ。

[840: 匿名さん]

>809
>素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

何度も記載されているとおり、これにつきるんだよね。ネガさんの希望は。

ここに住んでいる人の笑顔なんてみたくないんだよね。ネガさんは。
認めてほしいんだって。ここに住んでいる人は悪い買い物をしたって。

[841: マンション投資家さん]

又頓珍漢なこと言ってるな。

住み心地の満足感みたいな主観めいたことは誰も聞いてもないし別に興味もないわけ。

あんたら聞いてもないのに環境は素晴らしいとか。知らんがな。

もっと客観的議論っていうもの理解したほうがいいよ。ガキのおもちゃ自慢レベルや。

[842: 匿名さん]

>住み心地の満足感みたいな主観めいたことは誰も聞いてもないし別に興味もないわけ。
>あんたら聞いてもないのに環境は素晴らしいとか。知らんがな。

興味あると思いますよ。
それに、仮に興味がないとして、書き込んではいけないのですか？

[843: マンション投資家さん]

あのね、定借はどうなのって話をしてるときに、住環境のハナシしても議論かみ合わないでしょ。

定借の言い訳に住環境を使うなよ。広尾がいい迷惑だ。

[844: 匿名さん]

そもそも、住居というのは、客観的な指標だけで語れるものなのでしょうか。

マンション投資家さんは、自分が住む住戸を選ぶとき、資産価値？といった客観的
な指標のみで決めるのですか？

どこに住まわれているか知りませんが、どうやって家をお選びになったのですか？

[845: 匿名さん]

＞定借はどうなのって話をしてるときに

では、私は、住環境どうなのって話しをしたいと思います。
マンション投資家さんや、定借に興味がある方は、
別に読み飛ばしていただいて結構です。

[850: 入居済み住民さん]

この物件の住環境について話したいと思います。
（ちなみに住環境の話しなので、しょせん定借のくせに！
といった批判は、話しがかみ合わなくなりますので、ご遠慮下さい。
また、住環境に興味のない方は、読み飛ばしてください。）

私は、以下のような点で、ここの環境が非常に気に入っています。

・豊かな緑
手入れの行き届いた中庭の美しい緑
物件周囲に配置された外に対して魅せる緑
GHや広尾の街にある周囲の豊かな緑

・点在する公園
上記とかぶりますが、徒歩圈に、公園等の憩いの場が
たくさんありますね。
広尾北公園、有栖川公園、青山公園、氷川神社、自然教育園…。

・雰囲気
国際性豊かで開放的な雰囲気、住宅街としての落ち着いた雰囲気、
広尾商店街の雰囲気など、好きです。

・近隣の魅力的な街の存在
西麻布、南麻布、青山、表参道、六本木等々、近隣の魅力的な
街も生活圏です。

・職住近接
六本木や赤坂周辺勤務の方には、ほどよい近さですね。

・子育てにも適した環境
車が通らず安心な中庭。豊かな緑。落ち着いた環境。
名門学校へのアクセスもよいですね。

・交通
バス便がかなり発達しているので、思ったより交通環境は良いです。

・その他、建物のクオリティー、サービス等々色々とあると思いますが、
ひとまずこの辺りで。

過去スレみるともっと色々と書いてあると思いますので、住環境が
気になる方がいましたら、ぜひどうぞ！