広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[628: 匿名]

公式ＨＰに価格載ってるけど？

[629: 匿名]

続き

販売価格
８９３０万円～５９９００万円
専有面積
71.44平米～197.05平米

って物件概要に書いてあるよ？

どの部屋がいくらかしらないけど
坪単価４１２.５万円以下ってことは書いていないよね。。

もっとも値引きがいくらかなんて知らないけどさ。

[630: 匿名さん]

↑それは、現在の販売状況に関するものでは？

ただ、（今のところ？）販売時より中古の価格が結構下がっているのは、
事実だよね。まぁ、それは、プチバブル期に販売された物件は、
多かれ少なかれ同じだと思いますが。

[631: 匿名さん]

必死さがにじみ出てる　>>615 616　を見てるとあまりにも可哀想すぎるので・・・


>あなたの査定に出された部屋がどのサイズなのかわかりませんが、その坪単価で購入し、80平米以上の部屋を賃貸に出したらとてつもない利回りをたたき出せますよ。

あなたの「とてつもない」ってどれくらい？
具体的に知りたい。


>結論から申し上げますと、あなたが知らされたデータは大幅に間違っており、部屋ごとの価格特性を反映しておりません。

仲介業者やマーケットに「みんな間違ってる！！！」って言えよ。


>別に「ポジ」としてのポジションを張るつもりは御座いませんが、あまりにも間違った情報なので一言申し上げたいと思いました。

今までのポジより強烈なヘリクツでした。


>ちなみにHGSでこれまでに中古市場で約定したお部屋の数は相当限定的です。トラックレコードがあまりにも限られており、一般論的なことを言うに資するデータは蓄積されていないのが実情です。

業者の人間？ならなおさら「頭悪すぎ」


>言うまでもございませんが、そのような価格で約定したお部屋はヒストリカルに見ますと存在しておりません。この辺は業者の方にお問い合わせください。坪単価の実績値は掲示板に書ける内容では御座いません。

業者に問い合わせしたらあの結果だったんでしょ。
書ける内容ってことはもっと高いの？
なのに売れ残ってる部屋は何なんだ？？

>ちなみにHGFで坪３５０があれば、私はすぐにでも買いに行きます。転売屋、或いは自分のBSで抱えて賃貸に出す業者も即物色するでしょう。

あともうちょい待ちますか？
それとも、お母さんにお金借りてからにしますか？



墓穴掘るなよ・・・涙

[632: 匿名さん]

おい投資家あらためチンポジよ
お前の書き込みのレベル
投資家から意味不明の個人攻撃のゴミネガになったな

[633: 匿名さん]

ぐうの音も出ないな。。。

[634: 匿名さん]

ネガにせよ、ポジにせよ、議論と関係のない個人攻撃は、
差し控えて頂きたい。
見せられている他の者は、面白くもなく、また、何の参考にもならないので。

[635: 匿名さん]

匿名掲示板で個人攻撃も何も無いと思いますが。。。

各記事のコメントを個人として見ていただけるのであれば、
私は投資家さんでもアンチポジさんでもありません。
ちょっと述べさせていただきます。


他の方（いわゆるネガたちの方）が書いていたように
定期借地のマンションは、顕在しているもの以上に資産価値的なデメリットが多いと思います。

>>604さんの話が本当であればこれまでの理屈を肯定する一因となるのではないでしょうか。
また、前述の坪３６０万円の物件は確かにネットでは６０平米台となっていました。

このボリュームなのでこの単価かもしれませんし、
他の部屋ならもっと高く売れるのかもしれません。
しかし、発売直後に中古価格がここまで下がるという事実はあるわけです。
事例があればそれより高く買う人もそうそういないでしょう。

この掲示板でも話題が出ているので販売当初は坪単価400万円台である事はみなさん認識されている事だと思います。
景気不安もあり思い通りに販売出来なかった点も多いと思いますが、ほぼ同じ位置にあるガーデンフォレストは築年数がだいぶ経っているのにもかかわらず高値をキープしている点では、
多少なりとも定期借地という要素が関係しているのではないかと思います。


また、
以前>>576　さんの言っていた

>あなたに金融知識どれだけあるか知らないけど、十分合理的な市場が形成されていてものが売買される場合、その売買された価格が適正価格なんですよ。それが高すぎる場合当然供給過剰になって値段が下がる、逆の場合は値段が上がる。

つまり理屈ではなくて価格は市場が決定する。ということであれば、
現在のマーケットの現状がすべてであり、少なくとも築１年で１０％以上のディスカウントが起きているという事ではないでしょうか？


>もしそのことに反論したくて、「世のため人の為に定期借地権を批判」したければ、きちんと「ディスカウントが大幅に起きて、人生を棒に振るような被害にあったマンション」の事例を具体的物件例、数値を根拠に例示してください。あなたはこれまで具体例を一つも出していません。 その例示ができないのであればあなたはただ一般論を言っているだけであって、思い込みでここに執拗に書き続けていると思わざるを得ません。

結果的に立証されたのですから、ポジティブなご意見をお持ちの方も多少なりともご理解されるべきかと思います。


掲示板の性質上どんな内容でも書き込めるのかもしれませんが
汚い言葉を使ってもだれも聞く耳もたないと思います。

[636: 匿名さん]

そもそも６０４の情報だけがあなたの説の根拠となる事実で
後はあなたがこう思うという仮説だけですよね

そしてその事実の裏付けはなにもない・・・

今、市場に出ている中古物件の分譲時価格と中古の売り出し価格の対比でガーデンフォレストが同時期に分譲された高額物件の中で著しく暴落しているという話しならわかるんですが

また掲示板的な攻撃はしないでくださいね

[637: 匿名さん]

>634です。

失礼。
「個人攻撃」というか、「人格攻撃」です。
単なるののしりあいというか。

[638: 匿名さん]

先ほど唯一の具体的事例としてあがっていた坪360万円というお話、これはこれはもともと新築価格でこういうお値段ですよ。

[639: 匿名さん]

↑
そんな安い部屋ありましたっけ？
今でも、360万なら、部屋の位置等勘案しても、
割安に感じるし、当時なら、激安に感じる気が…。

私のイメージだと、中古は、15％くらい、
当初価格より下がっているイメージです。
定借ゆえ、ということではなく、時世柄だと
思いますが、仕方ないですよね。ようやく
回復の傾向が見えてきたとはいえ、不況なわけですし。。。

[640: 635]

>>636
私の説なんてどこにも書いていませんよ？
>>604に書いてある事が事実ならば、前述の質問の答えになっているんじゃないですか？
という事を申したまでですよ？

それとも「定期借地の顕在化されていないリスク」が私の仮説ですか？


他で書かれている事を抜粋したに過ぎないと思いますが・・・

>>604に書いてある
　・ある部屋を査定したところ坪単価360万円～380万円だった。
　・オーナーチェンジではもう少し安くなるという事だった。
　・大手不動産仲介の担当に「定期借地の中古オーナーチェンジは融資がつかないと言われた」

物件サイトに掲載してある
　・坪単価360万円の中古物件が実在する

これらの事例を挙げて、
「ポジティブの方が仰る事は立証されたんではないでしょうか。」
と書いてあるに過ぎないんですけど。


逆にそこまで仰るのならば
もしこれらの事例が虚偽のものであれば、間違っているって実証できますか？
部屋ごとに価格要素が違うって仰ったのはそちらの方ではありませんか？？

仰られている事に矛盾を感じるのですが。

無駄に罵ったり煽ったりせずに回答してください。

[641: 匿名さん]

↑そもそも、何言っているのか、わからない。
思いこみや、事実の歪解、論理の飛躍が酷すぎて、話しにならない。

ちなみに、私は、さっきまでバトルしている者ではありません。
ので、その方からは、反論があるかもしれませんが、
いずれにしても、面倒なので、放置しておけばよいのでは？

「ポジの負け」なら負けでよいと思います。
ネガの指摘も、一面ではあたっているのでしょうし。

ここを本気で検討される方なら、この掲示板の情報も、
上手くスクリーニング、あるいは割り引いてくださるでしょう。
自分が住んでいるマンションについて、あることないこと
いわれるのは気持ちよいものではありませんが。

では、これから、西麻布に夕食にでかけてきます。

[642: ー＿－]

このスレには主がいるんだよきっと
必死に守らなければいけないんだ
ホントのことを書かれても
嘘だ！と言い張らなければならない
このマンションの悪口を言うやつは
オレが許さないぞ！
みたいな主が２４時間見張ってるんだよ

でもそろそろ限界かなぁ・・・

[643: 匿名さん]

まあ、検討者でも住民でもなく、ここの情報にも疎いのに
一日粘着しているキミには限界はなさそうだね

[644: 入居済み住民さん]

住民風な書き込みはキモイからやめてね。

”西麻布にお食事に行ってきます。”

とか言わないし。


本当にやめてください。
お願いします。

[645: 匿名さん]

完全に＊＊＊ですな
毎回このパターンじゃん
見え見えな自演に憐れみすら感じるよ。

[646: マンション住民さん]

じゃあウチも西麻布に食事にでも行きましょうか
日曜だからすえとみかまさ、真あたりかなぁ

[647: 匿名さん]

今日も荒れていますね。

>594さんが指摘されているように、
クールダウンした方がよいのでは…。

[648: 匿名さん]

上で言われている物件は最初にもらった当初販売価格を見ると7,380万円だよ。

みんなどうのこうの言わないで客観的な事実を調べて述べればいいのに。

どうしても売らなければならなくなった方が５％引きで大台のちょっと下の6,980万円という価格で出しているという、それだけのことではないの？

既に1年余りたっているし、その程度の差額はもし賃貸していたとしたら、今までにもらった金額だと思うし、そんなに変とも思わないけど。

[649: 悪徳不動産屋]

広告に載ってる価格なんてあてにならないよ。
売り側の言い値でしょ。

現に買い手がついてないってことは高いとかそれなりの理由があるからだし。
査定額を出すときは、直近の近似物件の成約事例がいちばんわかりやすい。
業者なら東京カンテイとか過去のデータみて判断するけど、同じマンション内に売れ残りがあるときは、低く査定額出さないと。
っていうか、ごく最近は大手も軒並み低く査定額出してるね、ここは。
今のタイミングならＡ棟３６０は驚くほど安くないでしょ？
業者は絶対３５０じゃ買わないよ。

[650: 匿名さん]

後輩がカンテイでデータを集める業務をしているけど
売り出し価格と成約価格は驚くほど差がないよ
正直、マンコニュ見ていたんで、実情を聞いて
だまされた感じ

事実を知らないのに訳しり顔で書き込むのはなぜなんだろう・・・

[651: 匿名さん]

>ごく最近は大手も軒並み低く査定額出してるね

具体例でお願いします。

[652: 匿名]

このマンションは立地がすべてなんですよ。
広尾の丘の上に立つマンション。東京で一番の立地なんだな。
値段は二の次なんですよ。
賃貸に出しても、５０年後まで法人の借り手が、滞りなく家賃を払ってくれますよ。家賃さえ下げればね。とにかく立地がいいので、空室リスクはゼロだね。
現に今も、賃貸物件はほとんど無いでしょう。
この場所なら定借でも問題なしだね。

[653: 匿名]

だったらなんで売れのこってんの

[654: 匿名]

全部売れてんだって。キャンセル物件だろ。残り３０戸なんて完全に許容範囲。
よそのタワマンみてごらん？大体それくらいは残ってるだろ。

[655: 匿名]

売れ残りは売れ残りじゃん、必死だなー
ばかみたい
それではさようなら

[656: 匿名]

ここは癒し系のマンションなんですよ。
センターフォレストのグリーンに癒やされ（週２回くらい造園屋さんが来てます）、
美人のコンシェルジュがいて、企業戦士が帰る場所としては最高ですよ。

住民の質もかなりいいですしね。
ありがたい話ですよ。

[657: 入居済み住民さん]

652さんではありませんが、机上で考えられるあり得る理由としては、すぐ思いつくものとして、

・単純に、割高
・割高ではないが、絶対額の高さや、不況も相まって、ここを買おうと思う人が少ない。
・より立地に建っているマンションでも、悪い位置取りの部屋は少なからずできてしまうもので、それが、売れ残っている。

等々でしょうか。

売れ残りがないマンションが、即「いいマンション」ではない（←さすがにこれに異論を唱える方はいないと思うのですが…。）ことの裏返しかもしれませんね。

個人的には、どこが一番というのは、多分に主観的なものであり、議論しても、結論の一致をみない上に、お互い悪口をいいあうだけの泥沼に陥りやすいので好きではないですが、ここが一番！と「本気で思って」（思うのは自由なハズです。）購入されている方（含む、私）は多いのではと、感じています。

定借云々の議論は、資産価値に影響を与え得る話しだと思うのですが、資産価値がここが一番！（あるいは、ここが一番お買い得！）と思って購入されている方は、少ないのではないかと勝手に想像しているのですが、立地・環境（緑量の多さや、落ち着き、近隣の魅力的な街を含む都心へのアクセス）、マンションの全体的な質感、ランドスケープがここが一番！と思って購入されている方は多いのかなと。想像ですが。

[658: 匿名]

銀行が融資しないからチャンスなんだろ。
８０平米の部屋を一億で買っても、月４５万で貸せば余裕で回るだろ。
まあ今時、キャピタルゲイン狙いの投資家なんて皆無だろうからね。

[659: 匿名]

誰かこのマンションの立地が悪いと言える人いませんか？
私は都心部では最高だと思います。住宅としてこれ以上のところはないと断言します。
それとも他ありますか？

[660: 匿名さん]

確かに
マンション投資家って・・・
サブリースとか他に不動産で資金を回す方法はいくらでもあるのに
新築マンションでキャピタル云々って、ありえないでしょう

[661: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[662: 匿名さん]

私は一般のサラリーマンなので、現在売っておられる方の個別の物件についてのコメントは、変な影響になるのも困るので遠慮させて頂きますが、、、。

私もここの販売の方に別途聞いたことがありますが、ワイドスパンのバルコニーでリビングとベッドルームが全部開放型の窓に向いていて、これらから全部バルコニーに出られるようなタイプが一般的に人気があると聞きました。

また100㎡以内の物件であれば、1LDKは意外と人気がなく、2LDK以上の方が賃貸も販売も人気があるとも伺いました（間違っていれば直接の業者の方でも結構ですので、ご指摘下さい）。

また中庭に向いていて緑が見える方がいいと言う方（この方が静かと思いますが）やE,F棟で東京タワーの見える物件がいい方など、その嗜好によって物件の人気は結構変わるようで、坪単価も当初付けた坪単価とは必ずしも一致せずに結構変わるようです。

確かに賃貸ひとつ見ても、価格の設定状況もあるものの、こうした仕様や向きなどによるのか、なぜかすぐになくなる物件と、いつまでも残っている物件に分かれますね。

あまりボトムのプライスをとらえて、最低で坪いくらだとか、全部について15%引きとか言うのは、あまりにも単純な議論かと思います。

このマンションのような好きな物件であれば結構高くても買うような嗜好性の高い物件は、実際に出してみた後の人気は、最初に販売業者が値付けした際の前提とは必ずしも一致していないようにも思います。

[663: ネガさん]

ポジさんも各自の立場を反映してか、微妙に論調が異なって面白いね。

ネガがどういう立場の者か、なんて分析があったけど、
こうみると、ポジさんは、中古を売りに出している人が
中心なのかな？６６２なんて、みえみえ。

>間違っていれば直接の業者の方でも結構ですので、ご指摘下さい

こんなこと書いて、業者が指摘するとでも本気で思っているのかね？
販売業者なんて、その場その場にあわせて適当なこと言っているだけだし、
要は、「俺の部屋は資産価値が高いぜ！」っていいたいだけでしょ。

[664: 604]

他意はなく、コメントしたのにこんな状況になるとは思いませんでした。
ネガさんもポジさんも極端に持論を主張してるので
経験を書き込もうと思っただけです。

おそらくこのスレに出てくる方で
ポジの方は、住人ではなく販売担当者だと思います。
またネガの方はライバル会社の方か何かでしょうか面白半分に楽しまれてますね。

しかしこのままずーっとこの話が続くのならば、
他の住人にも迷惑がかかると思います。
査定結果を数日内にアップしようと思います。
担当名は伏せますが、会社名と価格などを掲載します。
それでお好きなだけ議論してください。

[665: マンション投資家さん]

ネガは競合デベって、、、
定借キライなら皆そうだってんなら大半がそうですよ世の中。
当方はポジに結構な割合で住人がいそうと肌感で感じますが。

まあ、いいマンションだから気に入ってるんだから定借でもOK
みたいな発想って私には到底出来ないので。どうかと思います。

ところで仲介業者の査定価格をUPすることに一体何の意味が？
正直意味不明です。好意でされようとしてるのか判りませんが。
お守りか何かですか？

[666: マンション投資家さん]

あと、やたら渋谷オンブズマンがどうとか絡んでくるヒト。
販売員か、理事かなんかで、その人達が目障りなんですか？？

渋谷区に過去住んでた事はありますが、ここの開発がどうとか
まーーーーーーーーーーーーーったく興味ありません。

定借にしてまでねぇ、、、っていう傍から目線ならありますが。

[667: 住民さんＡ]

ああ、渋谷オンブズマンが大っきらいなのは俺
その人じゃないわ
お前を嫌いなのは、左翼の訴訟屋はしつこくてカネに汚いからイヤなんだよ

[668: マンション投資家さん]

左翼の訴訟屋？横の病院行ったら？ラリってんの？

[669: 住民さんＡ]

キミがメンヘラでしょ

妄想だけで毎日無関係の物件に粘着するチンポジ

マンション投資家？

新築の高額物件で？

永遠の眠りについたら

[670: マンション投資家さん]

しょぼい住民ぶり。言うことそんだけ？どんだけしょぼいねん。アンチポジさんも別人に決まってるやろ。

[671: 住民さんＡ]

あら今度はサムい関西人になったの・・・



ネタなんだよなぁ。投資家って

[672: 悪徳]

査定早くアップしてください。
売れ残りの中古は、新築の時に高く買ったから残債が今の査定額上回っちゃってるんで、下げようにも下げらんないんだよね。
売れ残りが多かったり、販売中に大幅に値引きするマンションによくある事だよ。
値下げして売りたくても売れないんだから。

[673: マンション投資家さん]

所詮ネタ程度の物件やろ。定借など。

[674: 匿名さん]

そうなんです。ネタ程度の物件ですよ。
こんな物件についてまじめに語るのもアホらしいですね。
ネガもポジも、皆さんお暇だこと。

何を語る必要があるのだろう？

「マンション投資家」ね…。

[675: 匿名]

いいじゃないか
立地がいいとか騙されて住んでいる人たちがいるんだから。。。

[676: マンション投資家さん]

誤解多いようなので一応お断り。区分転売とか当方しませんよ。一棟専門。匿名選択欄から選んだだけ。
新築分譲スッ高値のましてや定借など中古でも要りませんよ。

[677: 匿名さん]

あの、あなた日本が不自由ですけど
どこの国の方