広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[586: マンション投資家さん]

そうですよ、

ここは①空前の高値買いだった上に、②定借だったわけです。

それでいいじゃないですか。どうして強弁するの？

築浅のうちは化けの皮は剥げなくても。と先述もしてますが。

まあ、ここでこれだけ話題になれば最近の客も馬鹿でないから

より冷静な判断を早めることでしょうね。それがマーケットです。

私は新築時に引っ掛かる方が将来減ればいいのにと思ってます。

デベに余分に甘い汁を吸わせてるだけです。

[588: 匿名]

同時にポジを肯定する証明も無いことじゃない。
大丈夫ですか？

[589: 匿名さん]

論理力が決定的に欠如しているあなたに、分かりやすい例をひとつ。。。

あなたは証拠無き裁判で「このひとは有罪である」と理由無く狂ったように積極的主張を言い続けている被害妄想の人間。一方でポジは「この被害妄想人間が断罪している内容の証拠は見当たらない」と消極的意見を述べているのみ。

＞ポジを肯定する証明
そもそも何を肯定するの？主張していないのに。主張と反論は違うって日本語的に理解できますか？



あなた様は被害妄想か何かで療養中のお方？

[590: 匿名さん]

反論になってない。


挙げ句の果てには
「被害妄想」「療養中」


想像力豊かだね。

[591: 匿名さん]

もうひとつ質問。

何故そんなに必死なの？

[593: 匿名さん]

ポジと総称されている人たちは、「肯定的な」意見をガーデンフォレストに対して主張していません。

情報があまりにも粗雑で論理破綻していて、読んでいてあなたの文章が？？？なのである意味ふざけ半分面白がっているんですよ。

それにしてもここまで論理力の無いあなたすごいですね。証拠無しでここまで執念深く書き込み続けられるあなたの精神力、天晴れです。どう見ても何か裏がありますよね。

正常人では成し遂げられる業ではありません。

[594: 匿名さん]

５３４です。

私が最初に「ポジスレの方はこのマンションの購入者か関連の販売業者の方が中心だろうけど、ネガスレの方は、一部の訴訟関係の方を除けば、どんな方が、どんな動機で書き込んでいるのでしょうか？」などと書いてしまったら、その次の５３５で初めてアンチポジさんが登場され、その後大変な展開になってしまって、正直驚き、またこのスレッドを荒らす原因を作ってしまったような結果になってちょっと申し訳なく思っています。

でも何となく、おかげさまでネガスレを展開されておられる方がどういう方とか、どういった動機をお持ちなのかも少し垣間見れたような気がします。

おそらくはネガスレを展開されている方は、ここを買ったけど手付金10%を放棄してその後解約された方が多いのではないかなと思います。

損をされた金額は1000万円を超えると思うので、（超お金持ちでたいして気にされなければ別ですが）正直なところもったいなかったと考えておられるのかなと思います。

あくまで推測で恐縮ですが、結果、そのご自身で取られた手付金放棄の判断が、どう考えても正しかったとご自身でしっかり論証したく、それを展開されているのかな？と。また、結果としてこの後、このマンションの価格が上がることはご自身の判断を否定することになるので、できる限り阻止したいのかな？と。

そんななかで、まあここは現金で買ってでも住めばよいし、住んでみるととっても快適だよ、などといった書き込みがあると、正直愉快ではないのかな、などと思っています。

でも、ネガスレの方というか、マンション投資家さんを始め、日夜を問わずの猛烈な書き込みには驚きます。
ポシスレの方は販売関係の方もおられると思うので、書き込むこともビジネスになるのかもしれませんが、ネガスレの方はここまで熱心に書かれると、「何故そんなに必死なの？」というコメントが出ることもうなずけます。

私などは通常のサラリーマンなので、会社にインターネット使用規程なんてものがあって、業務に関係ないページを日中に開けたり、ましてや書き込んだりしていると、少なくとも月次のチェックであがって相当に叱られます。

こういった感じではない、わきあいあいとした会社におられるのか、個人の携帯やiPadなどで投稿されておられるのか、はたまた本当にマンションの投資などに専業した個人事業主でおられるのかは推測の域を出ませんが、とても時間に余裕があられるなと思っています。

もう少し双方ともクールダウンされた方がいいのかな？と思っています。言いだしっぺがこんなことを言ってすみません。

[595: 匿名さん]

>もう少し双方ともクールダウンされた方がいいのかな？と思っています。

この意見に同感。

[596: 匿名さん]

５９４さん

非常にまっとうな意見有難う御座います。

[597: 匿名さん]

残存期間が１０年になったら、１０年分の賃料より高い値段では買う気にならんだろうな。２０年でもそうじゃないか？
５０年なら５０年分の賃料以上の価値があるというのは、難しすぎてよくわからん話だ。

[598: 匿名]

ていうか30年後の日本は…みたいな話しは準備はするものの、正直想像もつかない

[599: 匿名さん]

ありえないけど、もし今、
残り２０年の定借マンションがあったら
だれも買わないと思う。

[600: 匿名さん]

値段次第じゃないですか。

[601: 匿名]

マジレスしてみると、
面白がって書いてるのはネガの奴らも一緒じゃないか？
そいつらを必死に潰そうとしてるしか見えないけど。。お互い様かと。
しかし住人や関係者がやってるとしたら、相当ストレス溜まってるよね。
なんか、言葉とか汚なすぎる。

[602: 匿名さん]

住民は書かないだろ。。。

[603: 匿名さん]

マジレスって・・・
自分が検討者でも住民でもないんだから
自分のことを考えれば誰が書き込んでいるかわかるんじゃない

[604: 入居済み住民さん]

https://www.home4u.jp/sell/assess/assess3.php?sv=01&a2=13&a3=1...

数ヶ月前ですが、ここで簡易査定（？）してもらいましたが
各社坪３５０万円～３８０万円程でした。
中には４００万円という会社もありましたが・・・
オーナーチェンジではもう少し安くなるとの事です。
（詳細な情報は伏せさせて頂きます）

まあ、心構えは出来ていましたがこんなものでしょうか？

ちなみに、ある大手仲介さんからは「定期借地オーナーチェンジ物件は融資は無理ですよ」
と言われました。
賃貸に出す予定はありませんが気になります。

参考までに・・・

[605: 匿名]

オーナーチェンジ物件はそもそも住宅ローン対象外だからでは？

[606: マンション投資家さん]

マンションの名で釣られた。
定借の販売価格で釣られた。
プチバブルにモロ釣られた。

今度はネガがどうだと強弁。
ネガは皆裁判当事者だとか手付放棄者だとか無茶苦茶な妄想。
そんなレベルの物件なのか。

[607: 匿名さん]

ここはロケーションは最高で、同じ場所であと2棟の販売もあるし、デベも法外な値段でたたき売るようなまねはしないでしょう。

物件のQuality自体は高く、実際に住んでいる皆さんの評価も上々のようだし、エルメスやフェラガモの高級ブランドではないけれど、富裕層が戻ってくればおのずと売れる物件だと思います。

今回の参議院選挙の争点ではないですが、日本経済が確実に回復基調に乗ってくれば富裕層を主体にここを買う人も相当出てくるでしょうが、今のようなデフレ景気がいつまでも続くようだと販売は難しく、デベも残戸を賃貸にでも切り替えてくるかもしれませんね。

[608: 匿名さん]

マンション投資家さんに質問です。

マンション投資について客観的にご覧になられていて大変お詳しそうなので、書いておられるいろんな見方、考え方を、より参考にさせて頂きたいと思います。

ここ以外の物件についてもいくつか投稿されていると思いますので、マンション投資家さんの名前で出されたご意見の読める他の物件のスレッドを教えて下さい。他も読んで参考にしてみます。

[609: 匿名さん]

投資家さんおひとりで３役
連投おつかれさまです

渋谷オンブズマンにはワールドカップも無関係みたいですね

[610: 匿名さん]

>>604
新築時から２割程度下がっているってことでしょうか。


>>605
もともと住居用にしない物件は住宅ローンの対象外なので
セカンドハウスローンの適用になりますよ。
通常の住宅ローンより金利は高めに設定されています。
物件担保より収益性のリスクなども要素に入ります。
定期借地の場合は都市銀行はほとんど取り扱っていないと思います。
地銀や信金は不明ですが。

[611: 匿名さん]

>>608
投資の勉強ならもっと他でしなさいよ。
こんな掲示板見ても参考にならないでしょ？

それとも他に意図があるんでしょうか？？

[612: 匿名さん]

いまさら荒立てるつもりもありませんが。
ちょっと気になったので。

>>576　
の人は

>>604
が実例なんじゃない？

いい線だと思うけど。

品川や銀座のあれは時期や立地など他の要因もあるけど
妥当な価格で売り出したからではないか？
ここが高かったというより、時期的な問題もあるかもしれないね。

[613: 匿名さん]

６０８ですが、単純に「マンション投資家」さんから直接の回答を頂きたいだけです。

投稿されておられる内容から見てまさかここだけに投稿されているとは思えず、かなりいろんなマンションについて投資あるいは検討されておられるようなので、それぞれの物件をどのように評価されているものなのかと。その物件間の相対評価を見ると、興味深い点が多いと思いまして。

[614: 匿名さん]

また揚げ足取りか

[615: 匿名さん]

６０４さん

査定を出されたとごく一般論的なことをおっしゃっていますが、この近辺の不動産坪単価はサイズよってリニアに、或いはそれ以上に上昇していくことをご存知でしょうか？

あなたの査定に出された部屋がどのサイズなのかわかりませんが、その坪単価で購入し、80平米以上の部屋を賃貸に出したらとてつもない利回りをたたき出せますよ。

中古市場で出回っている部屋、そしてそれが約定した価格を確認されているか否か存じてませんが、あなたが本当に住民なのであればそれを確認すべきです。当然パブリックインフォでは御座いませんのでここにはかけませんが、渋谷区・港区の不動産仲介業者はデータを持っていますのですぐにわかることです。

結論から申し上げますと、あなたが知らされたデータは大幅に間違っており、部屋ごとの価格特性を反映しておりません。

別に「ポジ」としてのポジションを張るつもりは御座いませんが、あまりにも間違った情報なので一言申し上げたいと思いました。

[616: 匿名さん]

６１５です

ちなみにHGSでこれまでに中古市場で約定したお部屋の数は相当限定的です。トラックレコードがあまりにも限られており、一般論的なことを言うに資するデータは蓄積されていないのが実情です。

言うまでもございませんが、そのような価格で約定したお部屋はヒストリカルに見ますと存在しておりません。この辺は業者の方にお問い合わせください。坪単価の実績値は掲示板に書ける内容では御座いません。

ちなみにHGFで坪３５０があれば、私はすぐにでも買いに行きます。転売屋、或いは自分のBSで抱えて賃貸に出す業者も即物色するでしょう。

[617: 匿名さん]

そうですか。
よかったですね。

[618: 匿名さん]

>615,616

この人荒らしなんだから真剣にレスしなくていいんじゃないでしょうか。。。そんな坪単価ありえないの誰でもわかってますよ。所詮書いてるのはあの人でしょう

[619: 匿名さん]

坪360万円で2カ月前から売却物件が出ていますが？
なかなか売買成立しないしないみたいです。

[620: 匿名さん]

仲介業者さんに確認した結果です。
うち数社は実際に部屋まで内覧に来られてました。

びっくりするような価格を提示されたので悲しかったですが、景気もよくないのでこんなものかと思ってました。

[621: 604]

620は604です

[622: 匿名]

>>619
Ａ棟４階が6980万円でずっとでてるね。坪360万円。
お隣のガーデンヒルズと同じ単価なのがすごい！

[623: 匿名さん]

査定を出したという方のお部屋の大きさは？

[624: 匿名さん]

部屋の大きさもそうだけど、位置取りとかも気になります。
もともと、部屋によって、結構坪単価に差がありますからね。。。

売りに出せているA棟も、微妙な位置の部屋で、元値もそこまで、
高くなかったんじゃないかな…。

[625: 匿名]

新築時の価格って420万くらいからでしょ。
少なくとも１５％安くなっても売れてないって事じゃない。

[626: 匿名さん]

あと100万下がれば
>>615が買うんじゃない？

[627: 匿名さん]

あのさぁ
価格表も見てないのに価格について書き込むなよ

[628: 匿名]

公式ＨＰに価格載ってるけど？

[629: 匿名]

続き

販売価格
８９３０万円～５９９００万円
専有面積
71.44平米～197.05平米

って物件概要に書いてあるよ？

どの部屋がいくらかしらないけど
坪単価４１２.５万円以下ってことは書いていないよね。。

もっとも値引きがいくらかなんて知らないけどさ。

[630: 匿名さん]

↑それは、現在の販売状況に関するものでは？

ただ、（今のところ？）販売時より中古の価格が結構下がっているのは、
事実だよね。まぁ、それは、プチバブル期に販売された物件は、
多かれ少なかれ同じだと思いますが。

[631: 匿名さん]

必死さがにじみ出てる　>>615 616　を見てるとあまりにも可哀想すぎるので・・・


>あなたの査定に出された部屋がどのサイズなのかわかりませんが、その坪単価で購入し、80平米以上の部屋を賃貸に出したらとてつもない利回りをたたき出せますよ。

あなたの「とてつもない」ってどれくらい？
具体的に知りたい。


>結論から申し上げますと、あなたが知らされたデータは大幅に間違っており、部屋ごとの価格特性を反映しておりません。

仲介業者やマーケットに「みんな間違ってる！！！」って言えよ。


>別に「ポジ」としてのポジションを張るつもりは御座いませんが、あまりにも間違った情報なので一言申し上げたいと思いました。

今までのポジより強烈なヘリクツでした。


>ちなみにHGSでこれまでに中古市場で約定したお部屋の数は相当限定的です。トラックレコードがあまりにも限られており、一般論的なことを言うに資するデータは蓄積されていないのが実情です。

業者の人間？ならなおさら「頭悪すぎ」


>言うまでもございませんが、そのような価格で約定したお部屋はヒストリカルに見ますと存在しておりません。この辺は業者の方にお問い合わせください。坪単価の実績値は掲示板に書ける内容では御座いません。

業者に問い合わせしたらあの結果だったんでしょ。
書ける内容ってことはもっと高いの？
なのに売れ残ってる部屋は何なんだ？？

>ちなみにHGFで坪３５０があれば、私はすぐにでも買いに行きます。転売屋、或いは自分のBSで抱えて賃貸に出す業者も即物色するでしょう。

あともうちょい待ちますか？
それとも、お母さんにお金借りてからにしますか？



墓穴掘るなよ・・・涙

[632: 匿名さん]

おい投資家あらためチンポジよ
お前の書き込みのレベル
投資家から意味不明の個人攻撃のゴミネガになったな

[633: 匿名さん]

ぐうの音も出ないな。。。

[634: 匿名さん]

ネガにせよ、ポジにせよ、議論と関係のない個人攻撃は、
差し控えて頂きたい。
見せられている他の者は、面白くもなく、また、何の参考にもならないので。

[635: 匿名さん]

匿名掲示板で個人攻撃も何も無いと思いますが。。。

各記事のコメントを個人として見ていただけるのであれば、
私は投資家さんでもアンチポジさんでもありません。
ちょっと述べさせていただきます。


他の方（いわゆるネガたちの方）が書いていたように
定期借地のマンションは、顕在しているもの以上に資産価値的なデメリットが多いと思います。

>>604さんの話が本当であればこれまでの理屈を肯定する一因となるのではないでしょうか。
また、前述の坪３６０万円の物件は確かにネットでは６０平米台となっていました。

このボリュームなのでこの単価かもしれませんし、
他の部屋ならもっと高く売れるのかもしれません。
しかし、発売直後に中古価格がここまで下がるという事実はあるわけです。
事例があればそれより高く買う人もそうそういないでしょう。

この掲示板でも話題が出ているので販売当初は坪単価400万円台である事はみなさん認識されている事だと思います。
景気不安もあり思い通りに販売出来なかった点も多いと思いますが、ほぼ同じ位置にあるガーデンフォレストは築年数がだいぶ経っているのにもかかわらず高値をキープしている点では、
多少なりとも定期借地という要素が関係しているのではないかと思います。


また、
以前>>576　さんの言っていた

>あなたに金融知識どれだけあるか知らないけど、十分合理的な市場が形成されていてものが売買される場合、その売買された価格が適正価格なんですよ。それが高すぎる場合当然供給過剰になって値段が下がる、逆の場合は値段が上がる。

つまり理屈ではなくて価格は市場が決定する。ということであれば、
現在のマーケットの現状がすべてであり、少なくとも築１年で１０％以上のディスカウントが起きているという事ではないでしょうか？


>もしそのことに反論したくて、「世のため人の為に定期借地権を批判」したければ、きちんと「ディスカウントが大幅に起きて、人生を棒に振るような被害にあったマンション」の事例を具体的物件例、数値を根拠に例示してください。あなたはこれまで具体例を一つも出していません。 その例示ができないのであればあなたはただ一般論を言っているだけであって、思い込みでここに執拗に書き続けていると思わざるを得ません。

結果的に立証されたのですから、ポジティブなご意見をお持ちの方も多少なりともご理解されるべきかと思います。


掲示板の性質上どんな内容でも書き込めるのかもしれませんが
汚い言葉を使ってもだれも聞く耳もたないと思います。