広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[566: 564]

勝手に煽って頂いて結構ですが
定期借地の融資について実際にあった事例です。
ここに限らず定期借地の案件は融資条件が厳しいというのは、不動産流通関係者でもよくご存知な事ですよ？
あなたには関係ない事でしょうけど。

[567: 匿名さん]

定借ネガさんは、今日も正義のために闘う。

「買ってはいけない！―定借の全て」とでも銘打って、
世のため、人のため、本を出版してもらえないでしょうか？

中古の定借の成約事例やローンの事例・データを、より広く、
有意なレベルで収集・分析するとともに、「定借物件のその後」
をルポルタージュしてほしいです。

[568: 匿名さん]

↑
なんか勘違いしてない？

[569: マンション投資家さん]

ＳＭＢＣは借地一般に非常に厳しいですね。伝統的にゼロ評価。
新築販売時は銀行側も案件欲しいから提携ローンで出したにせよ、
中古となると僅かな一般客相手にやるインセンティブないですよね。

４３条１項但書物件とまではいかなくとも、金融機関からすれば
嫌われ案件の一つでしょう。銀行は基本的に超頭固いですから状況が
急激に好転するとも思えないし。定借物件のプレゼンスも特段無い。

何か憎まれ口叩く人も多いですが、所有権物件なら何ら気にする必要が
無かったわけですから。（いくら割高でも）所有権物件より安く買ってる、
その分のリスクは厳然としてあるということかと。
私はその当初ディスカウント分を鑑みても割に合わないと正直思います。

誤解なきよう、こういうハッキリ言えばインチキ物件というかマヤカシを
デベ側には止めて貰いたいと考えてるだけです。ここは立地が高級だけに
そのギャップが大きすぎる、象徴物件ではないかと感じます。

[570: 匿名さん]

チンポジ＝投資家は今度は仲介業者通になったんだ

昨日までは不動産業者はデメリットを隠してユーザーをだます！だから被害者を増やさないために戦うって・・・」自分では定借を理解しないまま億単位の物件の契約するくらい情報弱者なのに、定借を知っていれば購入を「躊躇」したお友達に、自分が契約した時は相談もしなかったのに、検討していない物件の融資情報は詳細に教えてくれる複数の銀行マン。そして、今度は不動産仲介業者まで・・・
話をつくるのがヘタですねぇ・・・
陳腐な訴状をみればわかりますが、裁判官もあきれて原告適格がないと訴えが却下されるのもわかります

[571: マンション投資家さん]

ネガレスが同一に見えるのは精神の病ですから、すぐ横の病院へどうぞ。

[572: 匿名さん]

マンション投資家さんの議論、ロジックが上から下まで繋がってませんよ。途中で飛躍する癖をお持ちのようですね。まあ、ネガのためのネガで普段はプロ市民をやってらっしゃるくらいですから、しょうがないんでしょうけど。

＞インチキ物件というかマヤカシ

つまり定期借地権付きは全てインチキ物件というかマヤカシなのですね。三菱も三井も住友もダイワもぜーーーんぶ定期借地権を売ってる業者はインチキ物件というかマヤカシを平然と日本社会で売っていて、あなたのみが「インチキ物件というかマヤカシ」と言っている。でもあなたは自分が正しいと思っている。

株式市場に向かって「この株価は適正ではない」、或は為替市場で「ドルは１００円が適正だ！」と言っている救いようの無いアホと同じですね　笑

[573: 匿名]

まともな反論が誰ひとりとして出来てないじゃん。

ネガティブな意見を否定するなら反論してみたら？

何かにつけて「プロ市民」？
「頭悪い」？


ネガティブな意見はすべて同一にしか見えないって、君がひとりだからじゃないの？

必死に自演してみたけど、知識不足で反論出来てない。
ロジックとか言って、君のロジックはどうなの？
感情的に否定してるだけじゃん。

このスレ擁護してるつもりが、返ってネガティブな要因を認めてしまってるんだって早く気付いて欲しいよ。。。

[574: 匿名さん]

素朴な疑問：

銀行ローンが定借だと通りにくいからリスクが高い
↓
割安でも未だディスカウントが十分でない
↓
定期借地権はインチキ物件というかマヤカシ

というロジックだよね。割安かどうかの値付けは不動産業者／買い手が判断すること、年数の経った定期借地権に対してローンがつきにくいという傾向はセカンダリーマーケットの特徴（不動産業者と関係なし）。では何故インチキ物件というかマヤカしなの？？そこの二つつながってないよね。ロジック破綻。

あなたの論理からすると「中古車市場ではオレンジ色の車は人気無くて買い手が見つけにくい。そのようなリスクを抱えている車なのに、人気のシルバーと同じ値段で売るのはインチキ物件というかマヤカしだ！もう二度とオレンジを買うような被害者はいてほしくないから、オレンジのネガティブキャンペーンを社会の正義を背負って張るよ！」って言うんだね。まあせいぜい頑張ってください。

[575: 匿名さん]

ポジの人も何故そんなに必死なんだ？？

[576: 匿名さん]

あと、あなたに金融知識どれだけあるか知らないけど、十分合理的な市場が形成されていてものが売買される場合、その売買された価格が適正価格なんですよ。それが高すぎる場合当然供給過剰になって値段が下がる、逆の場合は値段が上がる。

それが高いか安いかは取引されている値段が全て。その値段に対して安いだの／高いだの言うのは自分の無知を曝け出すだけなのでお気をつけ下さい。

卑近な例を出すと、出来高の少ない株式（＝あなたの例からするとセカンダリーで売りにくい定期借地権）があったとしても、その出来高とバリュエーション水準は必ずしもリニアに相関していないことくらい認識してください。

秋葉で人気のフィギュアがマスを対象にしていない商品だからといって、無価値になっていますか？

定期借地権物件があってそれが新築時にX円で買い手がつけば、その時点でのマーケットプライスはx円。y年後にz円で取引あれば、z円がマーケットプライスなんですよ。

もしあなたの言っていることが正しければ、「竣工後５年経って、所有権付きでは考えられない程のディスカウント幅で取引されている定期借地権付き物件」が世の中にあるはずです。あなたはそのような例示をできますか？一つも具体例だしていないのではないですか？ローンがつきにくいというくだらないロジックのみですよね。

先の低流動性の株の例でもそうですが、マスを対象とできるから価格があがるんではないんです。取引が成立すればそれがマーケットプライスなんです。

もしそのことに反論したくて、「世のため人の為に定期借地権を批判」したければ、きちんと「ディスカウントが大幅に起きて、人生を棒に振るような被害にあったマンション」の事例を具体的物件例、数値を根拠に例示してください。あなたはこれまで具体例を一つも出していません。

その例示ができないのであればあなたはただ一般論を言っているだけであって、思い込みでここに執拗に書き続けていると思わざるを得ません。

ちなみに「知り合いが。。。」とか「聞いたところによると」とか、ネット上で例証できない例はご遠慮ください。きちんと値段等が確認できるURLを使用して例証してくださいね。そんなものがあるんであれば。

[577: 匿名さん]

俺も坪単150を切った銀座タワー、坪単100以下の品川シティタワーの中古があればすぐに買い増ししたです。。。
私は銀行融資は考慮していないので、アチイポジさん中古物件に融資がつかなくて、中古価格が大暴落している定借マンションの中古物件の情報をいただけませんか？
不動産投資家同士でよくお話をしていて、流通業者とも懇意にしているようなので、是非お願いします

[578: 匿名さん]

当方も暴落した物件買いたいなー。もし１５０切った銀座タワーなんて現れてくれたら現金アタッシュケースに入れて走るね。その場合転売を生業としている業者も黙っていないだろうけどさ。

どうして同じ定借の品川・銀座は暴落しないんだろう？

これらの物件がアン・チンポ痔は「インチキ物件というかマヤカシ」だと気づいているけど、マーケットは気づいていないということなんだね。まさにアン・チンポ痔は市場をコントロールする神だね！わっ、すごい人いるんだね！

あ、これに対する反論でまた「銀座は収益還元法でバリュエーションされているから特殊例。そんな築浅物件をコンプにするな」とかあほ丸出しのこと言わないでね。

さてと、近い将来同じ「暴落」して被害者続出する運命にあると思われるアメリカンクラブの横のマンションも５年後くらいに坪２５０とかになっるんだろうから、そんな爆安物件買い漁るために、今からお金用意しておくかな。

アン・チンポ痔さんは是非麻布台の購入検討者の人生も救ってあげてくださいー。たくさん被害でるとのことなので。

[579: マンション投資家さん]

何だか熱くなってますが、

化けの皮が時間が経つほどドンドン剥げますよという意ですけど。何をムキになってるんでしょうか。

新築の価格はマヤカシ価格だと思いませんか？何のために擁護してるの？銀行が評価しないようなものを。

[580: 匿名さん]

あなたの論理力の無さ、根拠の無さに皆唖然としているだけです。

＞銀行が評価しないようなものを。
そもそも銀行が評価する必要がどうしてあるのですか？銀行が評価しなくても価格が下がるわけではないんですよ。あなたは銀行ローンが必要かもしれませんが、銀行ローンが必要ではない人たちが世の中には多くいますよ。「銀行が評価しない」から「ばけのかわが剥がれる」のですか？その関連性が見えません。

あなたのレスはいつもロジックがつながっていないんですよ。まあそのことに気づいてもいないんでしょうけど。。。

まあ、こんなレス書いてあげるだけ、よっぽど暇でなければ時間と電気代の無駄です。。。書きながら反省。

[581: 匿名さん]

結局、具体的な事例はなく、詳細についても知らない物件の融資だけがキミの言う事実なのね
それしか情報がないならこれ以上書き込んでも無駄でしょ

中身のない話はいいからさぁ、その融資のつかなかった大崎の中古。まだ売れていないだろうから、売れ残って大幅に値を下げている物件の情報を教えてよ

[582: マンション投資家さん]

出口で融資が全てではないでしょうが、

現金客ばかりとは限りません。

銀行融資の実態については相当程度具体的に

私もその他の方も指摘されてると思いますが。

なぜそんなに強弁されたいのですか？

所有権物件と比較してその分安くは買われて

いるんでしょう？空前の高値買いだったにせよ。

価格落差が大きくないとでも仰りたいのですか？

この物件は大丈夫とでも？

この物件をあの時期に買って強弁できるって。。。

[583: 匿名さん]

ごちゃごちゃになってるね。
必死すぎて。

頭で整理できなきゃ紙に書くとかしてみたらいかがでしょうか。
もう一度読み直したほうがいいですよ！？

時間や電力のの無駄ならスルーしておいて下さい。

[584: 匿名さん]

実際の売買事例との誤差はあるでしょうけど
販売中のマンションならポータルサイトにいくらでも掲載してあるよ。
わざわざ事例をだすまでもなく。。

ウエストレジデンス大崎とか
広尾ガーデンフォレストとか
調べれてみれば？

間取りとか部屋の状態で違うだろうけど
新築時からこれだけしか経っていないのに
どれだけ安くなったんだろってわかるでしょ。

アンチ・ポジさんでも、投資家さんでもありませんけど
（匿名掲示板だから何言っても一緒なんだろうけど）
大筋であっていると思うのですが？？


むしろ価格が下がっていないというのならどの物件の事を指してるの？？？

[585: 匿名さん]

おや、今度は「高値買い」とか定期借地権と全く関係のないマクロ経済全体の論点に変わりましたね　笑　それって全ての不動産に言えることだよね。

銀行融資と中古流通価格に相関関係は見出しにくいと何度も説明しているにもかかわらず、そこに気違いのように執着。よっぽど教育レベルの低いお方なのでしょう。

それよりもあなたの仮説通りの爆安価格の定期借地権物件情報早く出してよ。直ぐにでも買いに行きたいんだよね！

[586: マンション投資家さん]

そうですよ、

ここは①空前の高値買いだった上に、②定借だったわけです。

それでいいじゃないですか。どうして強弁するの？

築浅のうちは化けの皮は剥げなくても。と先述もしてますが。

まあ、ここでこれだけ話題になれば最近の客も馬鹿でないから

より冷静な判断を早めることでしょうね。それがマーケットです。

私は新築時に引っ掛かる方が将来減ればいいのにと思ってます。

デベに余分に甘い汁を吸わせてるだけです。

[588: 匿名]

同時にポジを肯定する証明も無いことじゃない。
大丈夫ですか？

[589: 匿名さん]

論理力が決定的に欠如しているあなたに、分かりやすい例をひとつ。。。

あなたは証拠無き裁判で「このひとは有罪である」と理由無く狂ったように積極的主張を言い続けている被害妄想の人間。一方でポジは「この被害妄想人間が断罪している内容の証拠は見当たらない」と消極的意見を述べているのみ。

＞ポジを肯定する証明
そもそも何を肯定するの？主張していないのに。主張と反論は違うって日本語的に理解できますか？



あなた様は被害妄想か何かで療養中のお方？

[590: 匿名さん]

反論になってない。


挙げ句の果てには
「被害妄想」「療養中」


想像力豊かだね。

[591: 匿名さん]

もうひとつ質問。

何故そんなに必死なの？

[593: 匿名さん]

ポジと総称されている人たちは、「肯定的な」意見をガーデンフォレストに対して主張していません。

情報があまりにも粗雑で論理破綻していて、読んでいてあなたの文章が？？？なのである意味ふざけ半分面白がっているんですよ。

それにしてもここまで論理力の無いあなたすごいですね。証拠無しでここまで執念深く書き込み続けられるあなたの精神力、天晴れです。どう見ても何か裏がありますよね。

正常人では成し遂げられる業ではありません。

[594: 匿名さん]

５３４です。

私が最初に「ポジスレの方はこのマンションの購入者か関連の販売業者の方が中心だろうけど、ネガスレの方は、一部の訴訟関係の方を除けば、どんな方が、どんな動機で書き込んでいるのでしょうか？」などと書いてしまったら、その次の５３５で初めてアンチポジさんが登場され、その後大変な展開になってしまって、正直驚き、またこのスレッドを荒らす原因を作ってしまったような結果になってちょっと申し訳なく思っています。

でも何となく、おかげさまでネガスレを展開されておられる方がどういう方とか、どういった動機をお持ちなのかも少し垣間見れたような気がします。

おそらくはネガスレを展開されている方は、ここを買ったけど手付金10%を放棄してその後解約された方が多いのではないかなと思います。

損をされた金額は1000万円を超えると思うので、（超お金持ちでたいして気にされなければ別ですが）正直なところもったいなかったと考えておられるのかなと思います。

あくまで推測で恐縮ですが、結果、そのご自身で取られた手付金放棄の判断が、どう考えても正しかったとご自身でしっかり論証したく、それを展開されているのかな？と。また、結果としてこの後、このマンションの価格が上がることはご自身の判断を否定することになるので、できる限り阻止したいのかな？と。

そんななかで、まあここは現金で買ってでも住めばよいし、住んでみるととっても快適だよ、などといった書き込みがあると、正直愉快ではないのかな、などと思っています。

でも、ネガスレの方というか、マンション投資家さんを始め、日夜を問わずの猛烈な書き込みには驚きます。
ポシスレの方は販売関係の方もおられると思うので、書き込むこともビジネスになるのかもしれませんが、ネガスレの方はここまで熱心に書かれると、「何故そんなに必死なの？」というコメントが出ることもうなずけます。

私などは通常のサラリーマンなので、会社にインターネット使用規程なんてものがあって、業務に関係ないページを日中に開けたり、ましてや書き込んだりしていると、少なくとも月次のチェックであがって相当に叱られます。

こういった感じではない、わきあいあいとした会社におられるのか、個人の携帯やiPadなどで投稿されておられるのか、はたまた本当にマンションの投資などに専業した個人事業主でおられるのかは推測の域を出ませんが、とても時間に余裕があられるなと思っています。

もう少し双方ともクールダウンされた方がいいのかな？と思っています。言いだしっぺがこんなことを言ってすみません。

[595: 匿名さん]

>もう少し双方ともクールダウンされた方がいいのかな？と思っています。

この意見に同感。

[596: 匿名さん]

５９４さん

非常にまっとうな意見有難う御座います。

[597: 匿名さん]

残存期間が１０年になったら、１０年分の賃料より高い値段では買う気にならんだろうな。２０年でもそうじゃないか？
５０年なら５０年分の賃料以上の価値があるというのは、難しすぎてよくわからん話だ。

[598: 匿名]

ていうか30年後の日本は…みたいな話しは準備はするものの、正直想像もつかない

[599: 匿名さん]

ありえないけど、もし今、
残り２０年の定借マンションがあったら
だれも買わないと思う。

[600: 匿名さん]

値段次第じゃないですか。

[601: 匿名]

マジレスしてみると、
面白がって書いてるのはネガの奴らも一緒じゃないか？
そいつらを必死に潰そうとしてるしか見えないけど。。お互い様かと。
しかし住人や関係者がやってるとしたら、相当ストレス溜まってるよね。
なんか、言葉とか汚なすぎる。

[602: 匿名さん]

住民は書かないだろ。。。

[603: 匿名さん]

マジレスって・・・
自分が検討者でも住民でもないんだから
自分のことを考えれば誰が書き込んでいるかわかるんじゃない

[604: 入居済み住民さん]

https://www.home4u.jp/sell/assess/assess3.php?sv=01&a2=13&a3=1...

数ヶ月前ですが、ここで簡易査定（？）してもらいましたが
各社坪３５０万円～３８０万円程でした。
中には４００万円という会社もありましたが・・・
オーナーチェンジではもう少し安くなるとの事です。
（詳細な情報は伏せさせて頂きます）

まあ、心構えは出来ていましたがこんなものでしょうか？

ちなみに、ある大手仲介さんからは「定期借地オーナーチェンジ物件は融資は無理ですよ」
と言われました。
賃貸に出す予定はありませんが気になります。

参考までに・・・

[605: 匿名]

オーナーチェンジ物件はそもそも住宅ローン対象外だからでは？

[606: マンション投資家さん]

マンションの名で釣られた。
定借の販売価格で釣られた。
プチバブルにモロ釣られた。

今度はネガがどうだと強弁。
ネガは皆裁判当事者だとか手付放棄者だとか無茶苦茶な妄想。
そんなレベルの物件なのか。

[607: 匿名さん]

ここはロケーションは最高で、同じ場所であと2棟の販売もあるし、デベも法外な値段でたたき売るようなまねはしないでしょう。

物件のQuality自体は高く、実際に住んでいる皆さんの評価も上々のようだし、エルメスやフェラガモの高級ブランドではないけれど、富裕層が戻ってくればおのずと売れる物件だと思います。

今回の参議院選挙の争点ではないですが、日本経済が確実に回復基調に乗ってくれば富裕層を主体にここを買う人も相当出てくるでしょうが、今のようなデフレ景気がいつまでも続くようだと販売は難しく、デベも残戸を賃貸にでも切り替えてくるかもしれませんね。

[608: 匿名さん]

マンション投資家さんに質問です。

マンション投資について客観的にご覧になられていて大変お詳しそうなので、書いておられるいろんな見方、考え方を、より参考にさせて頂きたいと思います。

ここ以外の物件についてもいくつか投稿されていると思いますので、マンション投資家さんの名前で出されたご意見の読める他の物件のスレッドを教えて下さい。他も読んで参考にしてみます。

[609: 匿名さん]

投資家さんおひとりで３役
連投おつかれさまです

渋谷オンブズマンにはワールドカップも無関係みたいですね

[610: 匿名さん]

>>604
新築時から２割程度下がっているってことでしょうか。


>>605
もともと住居用にしない物件は住宅ローンの対象外なので
セカンドハウスローンの適用になりますよ。
通常の住宅ローンより金利は高めに設定されています。
物件担保より収益性のリスクなども要素に入ります。
定期借地の場合は都市銀行はほとんど取り扱っていないと思います。
地銀や信金は不明ですが。

[611: 匿名さん]

>>608
投資の勉強ならもっと他でしなさいよ。
こんな掲示板見ても参考にならないでしょ？

それとも他に意図があるんでしょうか？？

[612: 匿名さん]

いまさら荒立てるつもりもありませんが。
ちょっと気になったので。

>>576　
の人は

>>604
が実例なんじゃない？

いい線だと思うけど。

品川や銀座のあれは時期や立地など他の要因もあるけど
妥当な価格で売り出したからではないか？
ここが高かったというより、時期的な問題もあるかもしれないね。

[613: 匿名さん]

６０８ですが、単純に「マンション投資家」さんから直接の回答を頂きたいだけです。

投稿されておられる内容から見てまさかここだけに投稿されているとは思えず、かなりいろんなマンションについて投資あるいは検討されておられるようなので、それぞれの物件をどのように評価されているものなのかと。その物件間の相対評価を見ると、興味深い点が多いと思いまして。

[614: 匿名さん]

また揚げ足取りか

[615: 匿名さん]

６０４さん

査定を出されたとごく一般論的なことをおっしゃっていますが、この近辺の不動産坪単価はサイズよってリニアに、或いはそれ以上に上昇していくことをご存知でしょうか？

あなたの査定に出された部屋がどのサイズなのかわかりませんが、その坪単価で購入し、80平米以上の部屋を賃貸に出したらとてつもない利回りをたたき出せますよ。

中古市場で出回っている部屋、そしてそれが約定した価格を確認されているか否か存じてませんが、あなたが本当に住民なのであればそれを確認すべきです。当然パブリックインフォでは御座いませんのでここにはかけませんが、渋谷区・港区の不動産仲介業者はデータを持っていますのですぐにわかることです。

結論から申し上げますと、あなたが知らされたデータは大幅に間違っており、部屋ごとの価格特性を反映しておりません。

別に「ポジ」としてのポジションを張るつもりは御座いませんが、あまりにも間違った情報なので一言申し上げたいと思いました。

[616: 匿名さん]

６１５です

ちなみにHGSでこれまでに中古市場で約定したお部屋の数は相当限定的です。トラックレコードがあまりにも限られており、一般論的なことを言うに資するデータは蓄積されていないのが実情です。

言うまでもございませんが、そのような価格で約定したお部屋はヒストリカルに見ますと存在しておりません。この辺は業者の方にお問い合わせください。坪単価の実績値は掲示板に書ける内容では御座いません。

ちなみにHGFで坪３５０があれば、私はすぐにでも買いに行きます。転売屋、或いは自分のBSで抱えて賃貸に出す業者も即物色するでしょう。

[617: 匿名さん]

そうですか。
よかったですね。

[618: 匿名さん]

>615,616

この人荒らしなんだから真剣にレスしなくていいんじゃないでしょうか。。。そんな坪単価ありえないの誰でもわかってますよ。所詮書いてるのはあの人でしょう

[619: 匿名さん]

坪360万円で2カ月前から売却物件が出ていますが？
なかなか売買成立しないしないみたいです。

[620: 匿名さん]

仲介業者さんに確認した結果です。
うち数社は実際に部屋まで内覧に来られてました。

びっくりするような価格を提示されたので悲しかったですが、景気もよくないのでこんなものかと思ってました。

[621: 604]

620は604です

[622: 匿名]

>>619
Ａ棟４階が6980万円でずっとでてるね。坪360万円。
お隣のガーデンヒルズと同じ単価なのがすごい！

[623: 匿名さん]

査定を出したという方のお部屋の大きさは？

[624: 匿名さん]

部屋の大きさもそうだけど、位置取りとかも気になります。
もともと、部屋によって、結構坪単価に差がありますからね。。。

売りに出せているA棟も、微妙な位置の部屋で、元値もそこまで、
高くなかったんじゃないかな…。

[625: 匿名]

新築時の価格って420万くらいからでしょ。
少なくとも１５％安くなっても売れてないって事じゃない。

[626: 匿名さん]

あと100万下がれば
>>615が買うんじゃない？

[627: 匿名さん]

あのさぁ
価格表も見てないのに価格について書き込むなよ

[628: 匿名]

公式ＨＰに価格載ってるけど？

[629: 匿名]

続き

販売価格
８９３０万円～５９９００万円
専有面積
71.44平米～197.05平米

って物件概要に書いてあるよ？

どの部屋がいくらかしらないけど
坪単価４１２.５万円以下ってことは書いていないよね。。

もっとも値引きがいくらかなんて知らないけどさ。

[630: 匿名さん]

↑それは、現在の販売状況に関するものでは？

ただ、（今のところ？）販売時より中古の価格が結構下がっているのは、
事実だよね。まぁ、それは、プチバブル期に販売された物件は、
多かれ少なかれ同じだと思いますが。

[631: 匿名さん]

必死さがにじみ出てる　>>615 616　を見てるとあまりにも可哀想すぎるので・・・


>あなたの査定に出された部屋がどのサイズなのかわかりませんが、その坪単価で購入し、80平米以上の部屋を賃貸に出したらとてつもない利回りをたたき出せますよ。

あなたの「とてつもない」ってどれくらい？
具体的に知りたい。


>結論から申し上げますと、あなたが知らされたデータは大幅に間違っており、部屋ごとの価格特性を反映しておりません。

仲介業者やマーケットに「みんな間違ってる！！！」って言えよ。


>別に「ポジ」としてのポジションを張るつもりは御座いませんが、あまりにも間違った情報なので一言申し上げたいと思いました。

今までのポジより強烈なヘリクツでした。


>ちなみにHGSでこれまでに中古市場で約定したお部屋の数は相当限定的です。トラックレコードがあまりにも限られており、一般論的なことを言うに資するデータは蓄積されていないのが実情です。

業者の人間？ならなおさら「頭悪すぎ」


>言うまでもございませんが、そのような価格で約定したお部屋はヒストリカルに見ますと存在しておりません。この辺は業者の方にお問い合わせください。坪単価の実績値は掲示板に書ける内容では御座いません。

業者に問い合わせしたらあの結果だったんでしょ。
書ける内容ってことはもっと高いの？
なのに売れ残ってる部屋は何なんだ？？

>ちなみにHGFで坪３５０があれば、私はすぐにでも買いに行きます。転売屋、或いは自分のBSで抱えて賃貸に出す業者も即物色するでしょう。

あともうちょい待ちますか？
それとも、お母さんにお金借りてからにしますか？



墓穴掘るなよ・・・涙

[632: 匿名さん]

おい投資家あらためチンポジよ
お前の書き込みのレベル
投資家から意味不明の個人攻撃のゴミネガになったな

[633: 匿名さん]

ぐうの音も出ないな。。。

[634: 匿名さん]

ネガにせよ、ポジにせよ、議論と関係のない個人攻撃は、
差し控えて頂きたい。
見せられている他の者は、面白くもなく、また、何の参考にもならないので。

[635: 匿名さん]

匿名掲示板で個人攻撃も何も無いと思いますが。。。

各記事のコメントを個人として見ていただけるのであれば、
私は投資家さんでもアンチポジさんでもありません。
ちょっと述べさせていただきます。


他の方（いわゆるネガたちの方）が書いていたように
定期借地のマンションは、顕在しているもの以上に資産価値的なデメリットが多いと思います。

>>604さんの話が本当であればこれまでの理屈を肯定する一因となるのではないでしょうか。
また、前述の坪３６０万円の物件は確かにネットでは６０平米台となっていました。

このボリュームなのでこの単価かもしれませんし、
他の部屋ならもっと高く売れるのかもしれません。
しかし、発売直後に中古価格がここまで下がるという事実はあるわけです。
事例があればそれより高く買う人もそうそういないでしょう。

この掲示板でも話題が出ているので販売当初は坪単価400万円台である事はみなさん認識されている事だと思います。
景気不安もあり思い通りに販売出来なかった点も多いと思いますが、ほぼ同じ位置にあるガーデンフォレストは築年数がだいぶ経っているのにもかかわらず高値をキープしている点では、
多少なりとも定期借地という要素が関係しているのではないかと思います。


また、
以前>>576　さんの言っていた

>あなたに金融知識どれだけあるか知らないけど、十分合理的な市場が形成されていてものが売買される場合、その売買された価格が適正価格なんですよ。それが高すぎる場合当然供給過剰になって値段が下がる、逆の場合は値段が上がる。

つまり理屈ではなくて価格は市場が決定する。ということであれば、
現在のマーケットの現状がすべてであり、少なくとも築１年で１０％以上のディスカウントが起きているという事ではないでしょうか？


>もしそのことに反論したくて、「世のため人の為に定期借地権を批判」したければ、きちんと「ディスカウントが大幅に起きて、人生を棒に振るような被害にあったマンション」の事例を具体的物件例、数値を根拠に例示してください。あなたはこれまで具体例を一つも出していません。 その例示ができないのであればあなたはただ一般論を言っているだけであって、思い込みでここに執拗に書き続けていると思わざるを得ません。

結果的に立証されたのですから、ポジティブなご意見をお持ちの方も多少なりともご理解されるべきかと思います。


掲示板の性質上どんな内容でも書き込めるのかもしれませんが
汚い言葉を使ってもだれも聞く耳もたないと思います。

[636: 匿名さん]

そもそも６０４の情報だけがあなたの説の根拠となる事実で
後はあなたがこう思うという仮説だけですよね

そしてその事実の裏付けはなにもない・・・

今、市場に出ている中古物件の分譲時価格と中古の売り出し価格の対比でガーデンフォレストが同時期に分譲された高額物件の中で著しく暴落しているという話しならわかるんですが

また掲示板的な攻撃はしないでくださいね

[637: 匿名さん]

>634です。

失礼。
「個人攻撃」というか、「人格攻撃」です。
単なるののしりあいというか。

[638: 匿名さん]

先ほど唯一の具体的事例としてあがっていた坪360万円というお話、これはこれはもともと新築価格でこういうお値段ですよ。

[639: 匿名さん]

↑
そんな安い部屋ありましたっけ？
今でも、360万なら、部屋の位置等勘案しても、
割安に感じるし、当時なら、激安に感じる気が…。

私のイメージだと、中古は、15％くらい、
当初価格より下がっているイメージです。
定借ゆえ、ということではなく、時世柄だと
思いますが、仕方ないですよね。ようやく
回復の傾向が見えてきたとはいえ、不況なわけですし。。。

[640: 635]

>>636
私の説なんてどこにも書いていませんよ？
>>604に書いてある事が事実ならば、前述の質問の答えになっているんじゃないですか？
という事を申したまでですよ？

それとも「定期借地の顕在化されていないリスク」が私の仮説ですか？


他で書かれている事を抜粋したに過ぎないと思いますが・・・

>>604に書いてある
　・ある部屋を査定したところ坪単価360万円～380万円だった。
　・オーナーチェンジではもう少し安くなるという事だった。
　・大手不動産仲介の担当に「定期借地の中古オーナーチェンジは融資がつかないと言われた」

物件サイトに掲載してある
　・坪単価360万円の中古物件が実在する

これらの事例を挙げて、
「ポジティブの方が仰る事は立証されたんではないでしょうか。」
と書いてあるに過ぎないんですけど。


逆にそこまで仰るのならば
もしこれらの事例が虚偽のものであれば、間違っているって実証できますか？
部屋ごとに価格要素が違うって仰ったのはそちらの方ではありませんか？？

仰られている事に矛盾を感じるのですが。

無駄に罵ったり煽ったりせずに回答してください。

[641: 匿名さん]

↑そもそも、何言っているのか、わからない。
思いこみや、事実の歪解、論理の飛躍が酷すぎて、話しにならない。

ちなみに、私は、さっきまでバトルしている者ではありません。
ので、その方からは、反論があるかもしれませんが、
いずれにしても、面倒なので、放置しておけばよいのでは？

「ポジの負け」なら負けでよいと思います。
ネガの指摘も、一面ではあたっているのでしょうし。

ここを本気で検討される方なら、この掲示板の情報も、
上手くスクリーニング、あるいは割り引いてくださるでしょう。
自分が住んでいるマンションについて、あることないこと
いわれるのは気持ちよいものではありませんが。

では、これから、西麻布に夕食にでかけてきます。

[642: ー＿－]

このスレには主がいるんだよきっと
必死に守らなければいけないんだ
ホントのことを書かれても
嘘だ！と言い張らなければならない
このマンションの悪口を言うやつは
オレが許さないぞ！
みたいな主が２４時間見張ってるんだよ

でもそろそろ限界かなぁ・・・

[643: 匿名さん]

まあ、検討者でも住民でもなく、ここの情報にも疎いのに
一日粘着しているキミには限界はなさそうだね

[644: 入居済み住民さん]

住民風な書き込みはキモイからやめてね。

”西麻布にお食事に行ってきます。”

とか言わないし。


本当にやめてください。
お願いします。

[645: 匿名さん]

完全に＊＊＊ですな
毎回このパターンじゃん
見え見えな自演に憐れみすら感じるよ。

[646: マンション住民さん]

じゃあウチも西麻布に食事にでも行きましょうか
日曜だからすえとみかまさ、真あたりかなぁ

[647: 匿名さん]

今日も荒れていますね。

>594さんが指摘されているように、
クールダウンした方がよいのでは…。

[648: 匿名さん]

上で言われている物件は最初にもらった当初販売価格を見ると7,380万円だよ。

みんなどうのこうの言わないで客観的な事実を調べて述べればいいのに。

どうしても売らなければならなくなった方が５％引きで大台のちょっと下の6,980万円という価格で出しているという、それだけのことではないの？

既に1年余りたっているし、その程度の差額はもし賃貸していたとしたら、今までにもらった金額だと思うし、そんなに変とも思わないけど。

[649: 悪徳不動産屋]

広告に載ってる価格なんてあてにならないよ。
売り側の言い値でしょ。

現に買い手がついてないってことは高いとかそれなりの理由があるからだし。
査定額を出すときは、直近の近似物件の成約事例がいちばんわかりやすい。
業者なら東京カンテイとか過去のデータみて判断するけど、同じマンション内に売れ残りがあるときは、低く査定額出さないと。
っていうか、ごく最近は大手も軒並み低く査定額出してるね、ここは。
今のタイミングならＡ棟３６０は驚くほど安くないでしょ？
業者は絶対３５０じゃ買わないよ。

[650: 匿名さん]

後輩がカンテイでデータを集める業務をしているけど
売り出し価格と成約価格は驚くほど差がないよ
正直、マンコニュ見ていたんで、実情を聞いて
だまされた感じ

事実を知らないのに訳しり顔で書き込むのはなぜなんだろう・・・

[651: 匿名さん]

>ごく最近は大手も軒並み低く査定額出してるね

具体例でお願いします。

[652: 匿名]

このマンションは立地がすべてなんですよ。
広尾の丘の上に立つマンション。東京で一番の立地なんだな。
値段は二の次なんですよ。
賃貸に出しても、５０年後まで法人の借り手が、滞りなく家賃を払ってくれますよ。家賃さえ下げればね。とにかく立地がいいので、空室リスクはゼロだね。
現に今も、賃貸物件はほとんど無いでしょう。
この場所なら定借でも問題なしだね。

[653: 匿名]

だったらなんで売れのこってんの

[654: 匿名]

全部売れてんだって。キャンセル物件だろ。残り３０戸なんて完全に許容範囲。
よそのタワマンみてごらん？大体それくらいは残ってるだろ。

[655: 匿名]

売れ残りは売れ残りじゃん、必死だなー
ばかみたい
それではさようなら

[656: 匿名]

ここは癒し系のマンションなんですよ。
センターフォレストのグリーンに癒やされ（週２回くらい造園屋さんが来てます）、
美人のコンシェルジュがいて、企業戦士が帰る場所としては最高ですよ。

住民の質もかなりいいですしね。
ありがたい話ですよ。

[657: 入居済み住民さん]

652さんではありませんが、机上で考えられるあり得る理由としては、すぐ思いつくものとして、

・単純に、割高
・割高ではないが、絶対額の高さや、不況も相まって、ここを買おうと思う人が少ない。
・より立地に建っているマンションでも、悪い位置取りの部屋は少なからずできてしまうもので、それが、売れ残っている。

等々でしょうか。

売れ残りがないマンションが、即「いいマンション」ではない（←さすがにこれに異論を唱える方はいないと思うのですが…。）ことの裏返しかもしれませんね。

個人的には、どこが一番というのは、多分に主観的なものであり、議論しても、結論の一致をみない上に、お互い悪口をいいあうだけの泥沼に陥りやすいので好きではないですが、ここが一番！と「本気で思って」（思うのは自由なハズです。）購入されている方（含む、私）は多いのではと、感じています。

定借云々の議論は、資産価値に影響を与え得る話しだと思うのですが、資産価値がここが一番！（あるいは、ここが一番お買い得！）と思って購入されている方は、少ないのではないかと勝手に想像しているのですが、立地・環境（緑量の多さや、落ち着き、近隣の魅力的な街を含む都心へのアクセス）、マンションの全体的な質感、ランドスケープがここが一番！と思って購入されている方は多いのかなと。想像ですが。

[658: 匿名]

銀行が融資しないからチャンスなんだろ。
８０平米の部屋を一億で買っても、月４５万で貸せば余裕で回るだろ。
まあ今時、キャピタルゲイン狙いの投資家なんて皆無だろうからね。

[659: 匿名]

誰かこのマンションの立地が悪いと言える人いませんか？
私は都心部では最高だと思います。住宅としてこれ以上のところはないと断言します。
それとも他ありますか？

[660: 匿名さん]

確かに
マンション投資家って・・・
サブリースとか他に不動産で資金を回す方法はいくらでもあるのに
新築マンションでキャピタル云々って、ありえないでしょう

[661: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[662: 匿名さん]

私は一般のサラリーマンなので、現在売っておられる方の個別の物件についてのコメントは、変な影響になるのも困るので遠慮させて頂きますが、、、。

私もここの販売の方に別途聞いたことがありますが、ワイドスパンのバルコニーでリビングとベッドルームが全部開放型の窓に向いていて、これらから全部バルコニーに出られるようなタイプが一般的に人気があると聞きました。

また100㎡以内の物件であれば、1LDKは意外と人気がなく、2LDK以上の方が賃貸も販売も人気があるとも伺いました（間違っていれば直接の業者の方でも結構ですので、ご指摘下さい）。

また中庭に向いていて緑が見える方がいいと言う方（この方が静かと思いますが）やE,F棟で東京タワーの見える物件がいい方など、その嗜好によって物件の人気は結構変わるようで、坪単価も当初付けた坪単価とは必ずしも一致せずに結構変わるようです。

確かに賃貸ひとつ見ても、価格の設定状況もあるものの、こうした仕様や向きなどによるのか、なぜかすぐになくなる物件と、いつまでも残っている物件に分かれますね。

あまりボトムのプライスをとらえて、最低で坪いくらだとか、全部について15%引きとか言うのは、あまりにも単純な議論かと思います。

このマンションのような好きな物件であれば結構高くても買うような嗜好性の高い物件は、実際に出してみた後の人気は、最初に販売業者が値付けした際の前提とは必ずしも一致していないようにも思います。

[663: ネガさん]

ポジさんも各自の立場を反映してか、微妙に論調が異なって面白いね。

ネガがどういう立場の者か、なんて分析があったけど、
こうみると、ポジさんは、中古を売りに出している人が
中心なのかな？６６２なんて、みえみえ。

>間違っていれば直接の業者の方でも結構ですので、ご指摘下さい

こんなこと書いて、業者が指摘するとでも本気で思っているのかね？
販売業者なんて、その場その場にあわせて適当なこと言っているだけだし、
要は、「俺の部屋は資産価値が高いぜ！」っていいたいだけでしょ。

[664: 604]

他意はなく、コメントしたのにこんな状況になるとは思いませんでした。
ネガさんもポジさんも極端に持論を主張してるので
経験を書き込もうと思っただけです。

おそらくこのスレに出てくる方で
ポジの方は、住人ではなく販売担当者だと思います。
またネガの方はライバル会社の方か何かでしょうか面白半分に楽しまれてますね。

しかしこのままずーっとこの話が続くのならば、
他の住人にも迷惑がかかると思います。
査定結果を数日内にアップしようと思います。
担当名は伏せますが、会社名と価格などを掲載します。
それでお好きなだけ議論してください。

[665: マンション投資家さん]

ネガは競合デベって、、、
定借キライなら皆そうだってんなら大半がそうですよ世の中。
当方はポジに結構な割合で住人がいそうと肌感で感じますが。

まあ、いいマンションだから気に入ってるんだから定借でもOK
みたいな発想って私には到底出来ないので。どうかと思います。

ところで仲介業者の査定価格をUPすることに一体何の意味が？
正直意味不明です。好意でされようとしてるのか判りませんが。
お守りか何かですか？