広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[526: 匿名さん]

定性的な一般論と本人の勝手な思い込みをこの人ただかいているように見えますね。自作自演なのか知りませんが、これを読んで「これでばっちりですね」と書いている方、もう少し勉強したほうが良いかと思います。

＞ローン対象期間が通常より短い
？？？３５年受けられますよ。当然残存期間が３５年以下でしたら話は別ですが

＞ローン金利優遇が通常より受けられない
受けられますよ。メガバンク全てガーデンフォレストに対して提供しています。

＞仮に現金購入で保有しても資産性を金融機関から得られない
担保価値のことを言いたいのですか？担保価値は当然数値として評価受けられますよ

＞築浅であろうと換金性自体が乏しい
これは大きなうそです。１０年近く経った銀座タワーでもかなりの数の中古が流通しています。

＞賃料水準が高額賃貸は大幅低下、実需大幅減
定借と何か関係のあることですか？所有権でも同じだと思います

＞賃貸相場一つとっても棟内競合する為、成約レントも叩き合いになる
これも定借と何か関係のあることですか？意味不明。どこの物件でも同じでは？

＞無論キャピタルゲインは望むべくもない
それはエントリー時の金額に拠ります。安く買えていれば当然キャピタルゲインが出る可能性はあります

[527: 匿名さん]

反論せんでも…。
誰もこんな低レベルなネガは信じないので、
恥さらしにしておけばよかったのに…。

[528: 匿名さん]

＞５２７さん

失礼しました。。。仰るとおりだと思います。。。。

[529: マンション投資家さん]

ローン対象期間は新築後２０年あたりが定借ローンで多い。

⇒築２０年経つと、購入検討者はローンが使えず激減する。

１０年がどうしたって？

キャピタルゲインがなんだって？

糞高値掴みがよく言うよ。

[530: 匿名さん]

528さん

すみません。責めているわけではないのです。
反論したくなる気持ちは大変わかるのですが、
このネガさん（ネガーズ？）、なにせしつこいので。

[531: 匿名さん]

定期借地物件の購入は賃貸マンションの賃料の一括前払いと考えていた。
上物が所有だから仕様は自由にできるし、グレードもそこそこのものだろうから賃貸物件に住み続けるよりはマシ。
でも、払った金が最終的にはゼロになるという点では（誰がババを引くかという問題はあるが）、賃貸と同じ。
一定期間だけのものと割り切って買えばそれでいいんじゃない？

[532: 匿名]

何十年も住みたくないですよ いずれ寂れてくるのに。
賃貸と割り切るわりには拘束されすぎるわ。

[533: マンション投資家さん]

>531
そうですね。それは正しい解釈と思います。

>532
まあ内装仕様はいつでも替えられますので。
ただ、531の方の表現を借りれば、わざわざ
ババ抜きに参戦する必要もないとも言えます。

[534: 匿名さん]

このスレッドを読んでいておもしろいなと思うのですが、おそらくはポジスレを書いておられる方の多くはこのマンションを買われた方か、関係する販売業者の方が中心かと思います。

一方、ネガスレの方ですが、前から言われているこの土地に関して訴訟を起こしている原告関係の方（訴訟マニアと言われている方？を含めですが）はわかるのですが、これ以外の方は一体どういう方たちなのでしょうか？

このマンションと競合する物件を売っている別の不動産業者の方？

それとも最初の頃にここを買おうとして外れた方？（だったらネガスレしているくらいだから外れてよかったと思うはずだし。）

そもそも定借がいやだったらマンション投資家さんを含めて、無理してここを検討せずにパスすればいいのに、スレッドを見ていて、なんでこんなに昼夜を問わず執拗なまでにネガスレを書き込んで時間を使っておられるのかな？どういう動機の人たちなのかな？と結構不思議に思いました。

どういう方たちなのか、わかっている方がおられらた教えて下さい。

[535: アンチポジ]

私はこのマンションを竣工前に手付け解約しました。
現金購入を前提に契約したので当時融資云々がどのような対応だったかは知りません。
その後色々な物件を調べてくうちにある事に気づきました。


訴訟とかよくわかりませんが、私はいわゆるネガと言われる意見は
このマンションにとってマイナスな事を書いているとは思いません。
一般的に考えられる定期借地の特徴を述べているだけだからではないかと思います。


ちなみに中古で出回っている定期借地マンションの現状をご存知ですか？

大崎のある定期借地マンションは、新築からまだ経っていませんが
都市銀行の大半が融資を拒否しています。

また、銀座のある定期借地マンションは、７・８年が経ちましたが
実勢価格は周辺事例比較ではなく、収益還元が価格形成の元になっています。

ポジティブな意見の方は、ご存じないのかどうか知りませんが
立地の良さや設備の充実とは次元が違うのです。

ガーデンフォレストのＨＰを見れば一目瞭然ですが
このような不動産資産としての欠点を一切説明せずに
良い部分を前面に押し出しネガティブな要素を濁している現状が理解できないのです。


私がこのスレニ書きこむ趣旨は、このマンションを検討している人たちに
事実を理解し、冷静に判断していただきたいという事です。


面白おかしく否定する訳ではありません。


購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。

[536: 匿名さん]

>購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。

なんでそんなこと分かるの？

[537: 匿名さん]

随分前に手付け放棄してキャンセルした割には、随分と迅速なレスなんですね。既に利害関係が無いにも関わらず昼夜を問わずこちらのスレッドご覧になられているのでしょうか。よっぽどお時間を持て余しているのでしょうね。

[538: 匿名さん]

アンチポジの話はおかしすぎるよね

そもそも竣工前に解約したならどんだけ無関係の物件に粘着してんだよ。。。

現金でここを購入できて収益目的の人間が、手付を払った後に色々な物件を見て勉強するんだ・・・
定借を知らずにここを買って、システムがわかっていれば「躊躇」したという奇特なお友達までいたり、定借は購入しないのに、わざわざ大崎の物件の融資を調べるくらい不動産マニアなのに、自分ではよくわからないまま契約をしてしまうと。。。

面白おかしナ人

[539: マンション投資家さん]

アンチポジさんは私じゃありませんよ。一応お断り。

[540: 匿名さん]

マンション投資家さんへ

アンチポジさんがアホ過ぎるので、正しい分析をお願いします。
これでは、迷える購入者を救うことができません。

[541: K1]

>購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。
購入者です。最初から知っていましたが、購入を躊躇しませんでした。
手付け払う前にいろいろ調べておけばよかったですね。

[542: マンション投資家さん]

アンチポジさん、（何だかこのお名前卑猥な印象ですが･･･）

「大崎でメガの大半が融資拒否」というのは、定借以外にそれこそネガ要因があったのでしょうか？

金融機関、場合によっては支店や担当銀行員によっても経験スキルの違いから融資に差があるのは

アパートローンや法人融資ならよくありますが。定借ローンもその可能性もあるかもしれませんね。

ただ、メガの大半が融資付けないというのは極端で、何となく引っ掛かります。

[543: 匿名さん]

アン　チンポジさん
とても参考になります
もっと詳しく教えて下さい。

[544: アンチ・ポジ]

補足しておきます。

手付け解約に至った理由は、当時の経済状況が主な理由です。
定期借地のデメリットというよりも想定する利回りに至らない可能性があると判断しました。


前述の定期借地についての記述は、解約後に知った情報です。
お恥ずかしながらデメリットを理解せずに購入に至った次第です。


大崎の件については、都市銀行１行のみ審査がOKでした。（赤い銀行です）
別の都市銀行も審査の受付はしてもらったようですが（グリーンの銀行です）が
結果的には取り扱えないという事でした。
どちらも支店ではなく、住宅ローン専用のセンターという事でした。

ちなみに、融資額や自己資金の額は聞いておりませんが、
この方はその後他の物件を購入しました。
グリーンと青の銀行で融資承認を得ています。
銀行担当者から「定期借地でなければOK」とアドバイスをいただいていた様です。
（この件について疑問があれば直接銀行に確認されるといいかと思います。ある程度のお話しはして下さいますよ）



また、ガーデンフォレストを所有している方の話しは、私の知人です。
この手の話しはよくします。
彼も私と同様、投資目的で購入しましたが現在は居住されています。


不動産マニアかどうかはわかりませんが、不動産は投資マンションも含めて複数所有しておりますのでこの掲示板もよく見ています。

ただ、定期借地に対しての認識が薄かったのは事実でした。
初期投資額が新築の他の所有権物件と比べて安く済む程度にしか考えていませんでした。


何度も申し上げますが

「このような不動産資産としての欠点を一切説明せずに
良い部分を前面に押し出しネガティブな要素を濁している現状が理解できない。」

という理由で書き込みをさせて頂いております。

居住者の方に対して嫌がらせをしている訳ではなく、これから検討される方に経験者として知って頂きたいと思ったからです。


私の記事の反応を見て感じましたが
ポジティブな意見をお持ちの方は、過去の記事と同様
資産価値についての具体的な反対意見をお持ちの方はいないようですね。


このマンションを新築価格で購入した場合のメリットとデメリットを具体的に言える方っています？

[545: 匿名さん]

アン　チンポジさん

マジレスすれば、投資目的で不動産を複数所有していて、不動産投資をしている友人も多く、情報を得る機会が多いとおっしゃる方が、ガーデンフォレストの契約をして竣工前まで定期借地権について知識がなかった。。。
そんな人間が実在するならば、それこそ、ミサワ、積水が定借分譲を開始して15年以上、ハウスメーカーから大東建託、地所、野村、住友と事例には事欠かかないはずのものを、契約後に勉強をはじめるような情報感度の低い能力のない人間と投資について話をする価値はないですよ。少なくともあなたほど間の抜けた人間は聞いたことがありません。知らないことは恥ずかしいことですよ。
自分がバカなことを自慢するなって教わりませんでした？

[546: 匿名さん]

アンチポジではありませんが。。。
反ポジです。


ポジの方へ・・・

揚げ足取りなら気が済むまで他でやって下さい。

[547: 匿名さん]

ポジでもネガでもいいけど、
定借についてここが出るまで本当にシステムを理解していなかったの？
新聞読んだりはしないの？
新借地借家法制定当時、メリットデメリットについて一般の新聞記事でも目にしたよね。

揚げ足というより常識のないキミがおかしいんじゃないの
アン　チンポジくん

[548: 匿名]

>>547
文章よく読めよ


むだに煽るから荒れるんだよ。

[549: 入居済み住民さん]

ここには日赤との医療連携サービスがありますからね。
こんな大きい病院で、初診予約なんて普通出来ませんって。

これに大きな価値を見出せる人はいると思いますよ。
ただの定借マンションではありません。住人の安心感が違います。

[550: 匿名さん]

＞こんな大きい病院で、初診予約なんて普通出来ませんって。

基本的に紹介状がある場合或は救急車で運ばれて来た場合以外では日赤病院は初診を受け付けませんので、相当特殊な措置ですよね。

[551: 匿名さん]

この医療提携のメリットは確かに大きいと思います。

このマンションに住んで、日赤広尾に毎年の定期検診の結果も置いて、自分の担当の先生を決めてカルテを置いてもらっておくと、万一どこか具合の悪い場合でも、緊急の住民専用の電話で受け付けてくれて、結構優先的に診てもらえるんですよね。

息苦しいとか、脂汗が出るとか思っても、歩ければ歩くか部屋にあるパニックボタンを押してコンセルジュの方におんぶされてでも、5分もすると病院に届くから、まあ救急車の中で1時間も受け入れ病院を探して転々とされるよりもとっくに早く診てもらえますね。死なずに済むか、後遺症が残らなくて済むケースもあるかと思います。

70歳などを超えると健康管理は特に安心な生活の重要なエレメントになります。

現在は賃貸にしている人なども、20年とか30年貸した後、ご自身が70歳などを超えたら、子供も独立した後、ここに定住して夫婦で安心の老後を暮らす考えの方も案外結構いらっしゃるように思います。

[552: 匿名さん]

↑

これって賃貸の住人でも同じようにメリットを受けられるのですか？

[553: 匿名さん]

人間ドッグの予約は一般よりも早い時期に取れますよね

[554: 匿名さん]

じゃあ、医療提携もこの物件のメリットに入れておこう。

売れなくなっておじいちゃんになって退去期限まで住む事になっても、
優先的に日赤のサービスを受けられるって事を。

老人ホーム的な一面もあるって事だよね！

[555: 匿名さん]

風邪で死にそうだった時に、初診で診てもらったよ。
機械の使用代とかでえらい金とられるけど。

[556: 匿名さん]

初診でもみてもらえるますよ。
住人ですが、普通に訪れて、みてもらえました。

医療提携は、金持ち優遇に対する批判みたいなものを招来しやすいので、
あまり、こういうところで書かない方がいいと思っています。

個人的には、このマンションのよさは、分かる人にわかればよい、
と思っています。定借どうのこうの、とか、聞き飽きました。

[557: 匿名さん]

だって投資家＝アンチンポジでしょ
作り話のレベル低いもんね

[558: アンチアンチンポンジン]

ネガの殆どはアンチンポンジンだよね。

これ以上被害者を出さない為に、つまるところ社会の正義の為に、定借のネガを書き込み続けているんだとさ。ハイパー低レベルな内容に終止しているけど。

そんな暇あったらソマリアの子供の心配でもしたほうがよっぽど地球全体のためじゃね？どんだけアンチンポンジンは暇人なの？

[559: 匿名さん]

世間的には金持ち優遇のように聞こえるかもしれませんが、マンション所有者の皆さんは多額の50数年分の借地権代を一括で払って病院の近代化に貢献されているのですから、そのくらいの医療の優先診断といった恩恵を受けても世間はまず批判しないと思いますけど。

聖路加レジデンスに住んでいる人が聖路加国際病院で一般の人より優先的に診断を受けても、それだけのお金を払っておられるのだから当たり前と思いますが、ここも同じことではないのでしょうか。

まあここにあえて書かなくともいいと言われればそれまでですが。

[560: 匿名さん]

＞50数年分の借地権代を一括で払って

一括で全て払ってませんよ。
事情に然程お詳しくはないご様子ですね。

[561: 匿名さん]

>559さん。 556です。

おっしゃる通りなんですけどね。。。

まぁ、世の中、思わぬところで足をすくわれますし、
ここ、本当に良いマンションなので、
適当な批判は聞き流しておいて、粛々と
穏やかな暮らしを享受していくのもありかな～と。

おやすみなさい。

[562: マンション投資家さん]

>>544

アンチ・ポジさん、

住宅ローンセンターでその見解なら、実際ローンが出ないんでしょうね。

定借以外の個別理由があれば別ですが、他行（ＭＵＦＧ）が出すのなら

それも逆に考えにくいですし。やはり額面どおり定借を理由にローンを

拒否されてると解するのが妥当なように思われます。

[563: 匿名さん]

うへー、なんて素敵なマンションだ・・、うちの田舎じゃ考えられん・・。医療相談カウンターとか本気で驚いた。

[564: 匿名]

まあ、中古の融資については、
ポジの人から一向に反論が出てこないって事が事実を物語ってますよ。

現にＳ●ＢＣも中古の定期借地に消極的ですし。
借地権に比較的積極的なみ●ほですら支店プロパーで何とか。っていう状況ですし。
他は取り扱いできても、返済比率△１０％ってところがほとんど。
新築時と比べここまで担保評価が下がる案件は、旧借でも珍しい。

[565: 匿名さん]

ねえ、投資家あらためチンポジ
あんたもヒマだねぇ

さすが訴訟屋のプロ市民。

中古についてはまだ入居1年で、そんなことを銀行に聞いたこともないのでわかりませんな。
あなたの世界ではマンションに入居したらすぐに銀行に自分の家の担保評価について聞いてまわるみたいだけどね

[566: 564]

勝手に煽って頂いて結構ですが
定期借地の融資について実際にあった事例です。
ここに限らず定期借地の案件は融資条件が厳しいというのは、不動産流通関係者でもよくご存知な事ですよ？
あなたには関係ない事でしょうけど。

[567: 匿名さん]

定借ネガさんは、今日も正義のために闘う。

「買ってはいけない！―定借の全て」とでも銘打って、
世のため、人のため、本を出版してもらえないでしょうか？

中古の定借の成約事例やローンの事例・データを、より広く、
有意なレベルで収集・分析するとともに、「定借物件のその後」
をルポルタージュしてほしいです。

[568: 匿名さん]

↑
なんか勘違いしてない？

[569: マンション投資家さん]

ＳＭＢＣは借地一般に非常に厳しいですね。伝統的にゼロ評価。
新築販売時は銀行側も案件欲しいから提携ローンで出したにせよ、
中古となると僅かな一般客相手にやるインセンティブないですよね。

４３条１項但書物件とまではいかなくとも、金融機関からすれば
嫌われ案件の一つでしょう。銀行は基本的に超頭固いですから状況が
急激に好転するとも思えないし。定借物件のプレゼンスも特段無い。

何か憎まれ口叩く人も多いですが、所有権物件なら何ら気にする必要が
無かったわけですから。（いくら割高でも）所有権物件より安く買ってる、
その分のリスクは厳然としてあるということかと。
私はその当初ディスカウント分を鑑みても割に合わないと正直思います。

誤解なきよう、こういうハッキリ言えばインチキ物件というかマヤカシを
デベ側には止めて貰いたいと考えてるだけです。ここは立地が高級だけに
そのギャップが大きすぎる、象徴物件ではないかと感じます。

[570: 匿名さん]

チンポジ＝投資家は今度は仲介業者通になったんだ

昨日までは不動産業者はデメリットを隠してユーザーをだます！だから被害者を増やさないために戦うって・・・」自分では定借を理解しないまま億単位の物件の契約するくらい情報弱者なのに、定借を知っていれば購入を「躊躇」したお友達に、自分が契約した時は相談もしなかったのに、検討していない物件の融資情報は詳細に教えてくれる複数の銀行マン。そして、今度は不動産仲介業者まで・・・
話をつくるのがヘタですねぇ・・・
陳腐な訴状をみればわかりますが、裁判官もあきれて原告適格がないと訴えが却下されるのもわかります

[571: マンション投資家さん]

ネガレスが同一に見えるのは精神の病ですから、すぐ横の病院へどうぞ。

[572: 匿名さん]

マンション投資家さんの議論、ロジックが上から下まで繋がってませんよ。途中で飛躍する癖をお持ちのようですね。まあ、ネガのためのネガで普段はプロ市民をやってらっしゃるくらいですから、しょうがないんでしょうけど。

＞インチキ物件というかマヤカシ

つまり定期借地権付きは全てインチキ物件というかマヤカシなのですね。三菱も三井も住友もダイワもぜーーーんぶ定期借地権を売ってる業者はインチキ物件というかマヤカシを平然と日本社会で売っていて、あなたのみが「インチキ物件というかマヤカシ」と言っている。でもあなたは自分が正しいと思っている。

株式市場に向かって「この株価は適正ではない」、或は為替市場で「ドルは１００円が適正だ！」と言っている救いようの無いアホと同じですね　笑

[573: 匿名]

まともな反論が誰ひとりとして出来てないじゃん。

ネガティブな意見を否定するなら反論してみたら？

何かにつけて「プロ市民」？
「頭悪い」？


ネガティブな意見はすべて同一にしか見えないって、君がひとりだからじゃないの？

必死に自演してみたけど、知識不足で反論出来てない。
ロジックとか言って、君のロジックはどうなの？
感情的に否定してるだけじゃん。

このスレ擁護してるつもりが、返ってネガティブな要因を認めてしまってるんだって早く気付いて欲しいよ。。。

[574: 匿名さん]

素朴な疑問：

銀行ローンが定借だと通りにくいからリスクが高い
↓
割安でも未だディスカウントが十分でない
↓
定期借地権はインチキ物件というかマヤカシ

というロジックだよね。割安かどうかの値付けは不動産業者／買い手が判断すること、年数の経った定期借地権に対してローンがつきにくいという傾向はセカンダリーマーケットの特徴（不動産業者と関係なし）。では何故インチキ物件というかマヤカしなの？？そこの二つつながってないよね。ロジック破綻。

あなたの論理からすると「中古車市場ではオレンジ色の車は人気無くて買い手が見つけにくい。そのようなリスクを抱えている車なのに、人気のシルバーと同じ値段で売るのはインチキ物件というかマヤカしだ！もう二度とオレンジを買うような被害者はいてほしくないから、オレンジのネガティブキャンペーンを社会の正義を背負って張るよ！」って言うんだね。まあせいぜい頑張ってください。

[575: 匿名さん]

ポジの人も何故そんなに必死なんだ？？