広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[485: 匿名さん]

見たことないヤツが何を言ってもねぇ

[486: 匿名]

>>476

ほぼ立ってるよ
人にもよるけどね。

[487: ねっときゃっしゅ]

>463

南青山パークハウスの板に当方が書き込んだことはないですよ。
その方がどういう主張か知りませんが、先般書き込みのとおり、
金融機関は積算評価が大半ですので。。

>50年後には価値ゼロになるので、（地上権として登記された定期借地権でも）資産価値としてはゼロである

少なくとも土地価格は当然そうと思います。異論ないでしょう。
建物も、借地物件の上モノは伝統的にゼロ評価です（でした）。
「定借ローン」は特例で、ですからローン商品が別物なんです。
事実は事実として、ネガとかどうとか仰るのは大人げないかと。

勿論今後「改善」の余地は有りえます。
ただ、状況から見ると「改悪」の可能性の方が高い気もします。
銀行もまだ良く判らないので、積極的には触りたくないでしょう。
出口がより狭まる可能性も将来あるかと思います。

結局住むか、貸すかしかないのでは？と書いたのはその為です。
購入者の方も満足する金額で売れないなら通常売らないでしょ？
新築プレミアムがなくなると二次検討者と思惑が違い過ぎるかと。
「別に持っときゃいい」というセリフも定借には似合いません･･･

[488: ねっときゃっしゅ]

新築プレミアムは言い過ぎかもしれません。築浅プレミアムに訂正します。微妙なところですが。

[489: 匿名さん]

487さんの独自の論理はもう十分わかりましたので、何度もリピート頂かなくとも結構かと思います。

これをそのまま信じる人がいなくとも悪く思わないでください。信じない人のことを、せいぜい頭の悪い人たちだとでも思って頂ければよいかと思います。

[490: 匿名さん]

警備員さんは、別に座っていてもよいと思う。深夜とか特に。
立ち仕事は大変です。

[491: 匿名さん]

>>487

このスレの擁護派の人には、何言っても無駄だよ。

土地代がゼロなのが定期借地のメリットだと言い張る一方で、
資産価値はゼロじゃないっていう主張。

自分のいっている事に矛盾がある事理解していないんだからさ。


挙句の果てには地上権が～とか言い出すし・・・・

マンション売るんなら、設備や環境だけじゃなくて根本的な知識も持っていて欲しいものです。

[492: ねっときゃっしゅ]

どうして独自の理論とか仰るのが不思議です。。

金融機関一般の話をしていますが。

もし立場変わって、賃貸や中古検討ならスンナリ理解できるでしょう？

棟内に賃貸が増えたり、売り物が増えたり、いずれ詳らかになります。

時が経つにつれ成約賃料との相関性が著しく高くなってくるはずです。

[493: 匿名]

臭いものには蓋をする。

何年経ってもかわらないねぇ。

[494: 匿名さん]

不動産屋は、ローンが通るか通らないかくらいしか興味ないよ。
ましてや将来融資が云々なんてどうでもいいし。。

だから、そんな人たち相手に正論言っても聞く耳もつわけがないでしょ。

[495: 匿名さん]

正直
検討すらできない・・・
ここの周りをあるいたことすらないヤツばっかりで・・・
時間だけあるんだな

[496: ねっときゃっしゅ]

さっきは何でも業者に聞きましょうとか仰ってた割に、今度は業者を不動産屋呼ばわりですか。
まあ、不動産屋は兎も角、銀行屋は貴方が不要で済んだにせよ、無しでは売れない、売れ難いでしょうね。

貴方が馬鹿にする仲介業者も、もしローンがマトモにつかないとモチベーションが下がることでしょう。
そんな現金客ばかり世の中いませんし、マトモな現金客の方が指値厳しいですよ、きっと。

そんなに不快な話なのですか？至って普通の話だと思うのですが。少し冷静になられてみては。
賃貸相場も数回転すればかなり目減りしますよ。そもそも当初想定を下回ってることでしょうが。

通常の所有権物件でも賃料との相関はありますが、定借はそれがフォーカスされるという事だと思います。
所有権物件がミニバブってた時ですらも、レジ賃料は特段上がってませんでした。
ミニバブル崩壊の今、高額賃貸はニーズそのものが乏しくなってます。

大火傷したって平気だよという主張そのものに普遍性はないと考えますが。

[497: 匿名さん]

ネガは一人だけど。。。
レスちゃんと読みなよ

[499: 匿名]

稚拙な煽りは荒らしだぞ。

[500: 物件比較中さん]

訴訟マニアの次は「定期借地権評価マニア」か。いやー、日本広しといえどこれだけ幅広い
話題を提供できるのはこのスレだけじゃない？マンションだって車と同じ、売っても買っても
「損するもの」と言う認識でいればいいということ。買って住んでいる間快適にいきましょう。
ここは間違いなく快適なマンションですよ。

[501: マンション投資家さん]

物件比較中さん、

訴訟リスクと定借リスクを内包してる、していたとはお考えになれないですか？

それと、比較中のお立場なら、買って住んでる間って発言もおかしいですね。どうでもいいですが。

[502: 匿名はん]

訴訟リスクはないわな

原告適格が認められないから裁判にすらならない

いまさらそんなことを言ってるのは渋谷オンブズマンだけど

もしかして久保●さん？

[503: 匿名さん]

ああ、そうなんですか。どなたと喋ってるか不明ですが。

じゃあ、定借リスクはご納得いただけましたか？

[504: 匿名はん]

●●田浩正さん
毎日ごくろうさまです

[505: 匿名さん]

誰？

それが誰かは知らんがそういうの良くないというか問題外だと思うが。そんな住人層なのここ？やめといたら。

で、定借リスクは快適なら無視ってロジックですか？

[506: 匿名はん]

立地の良さと価格に惹かれて４０才で定期借地マンションを購入

↓

１０年後、転勤で売却を検討。

↓

買い手がつかず、やむなく賃貸に出す。

↓

２０年後、定年と共に居住を開始

↓

周りの住戸はしらない人だらけ？

↓

マンションの半数以上に賃貸人が居住。

↓

５０年後、９０才まだまだ元気。
新たな住まいを探す。


ネガでもなんでもなくて、定借ならどのマンションでも普通にありえる話だと思うけど、
購入した人はこのような事を想定しているのでしょうか？

[507: 匿名さん]

>506
上記のようなモデルが適切かは判りませんが、賃貸住人が増えることや、セカンダリーの住民層との意識差は
容易に想像できそうです。既にこの板見ててもかなりの温度差がありますので。

[508: 匿名はん]

いやあ
９０歳で家探し！

俺は７０代で夫婦で介護ケア付きの施設にはいって子供に来てもらおうと
思っていたけど９０歳になって家探しする想像力はなかったなぁ・・・

午後はずっーと掲示板なのね

平和だなぁ

[509: 匿名さん]

昨年、購入しすでに入居しているものです。
現在住んでいる自宅の掲示板で、ある事無い事書かれているのはどんなものかと思い
一言述べさせていただきたいのですが。


私が購入時に説明を受けた中で、定期借地のリスクについては

・期間が満了したら退去しなければならない事。
・地代を支払うこと。また改定する可能性がある事。
・土地についての所有権は持たない事。

主にこれらの点についてネガティブ要因として説明は受けました。
あとは、細かな点についていくつかあったと思いますが。さほど大きな問題ではないと認識しております。

ただ、過去の発言にあるような、資産価値が減少し売却が出来なくなるという事はなく
「ある一定の価格で取引されているし売却が出来なくなる事は無いであろう。」
また、「景気が回復したらある程度の価値がある土地ですから、購入価格を大幅に上回ることは無いにせよ
大きく損する事はない。」

と、口頭でお話しされていたかと記憶しています。

年齢的に次回買い替えという事も想定していなかったので
あまり気にはしなかった。
というよりは、考えもしなかった（将来の価値とかを）のですが。


営業の方も、マイナス要素を上回る立地だから、という説明が多かったように記憶します。


もともと若い頃より青山に住んでいたので、より環境も近いこのマンションを選び
一生住み続けるつもりで購入したもので、気にも留めなかったのですが。


方々のサイトで定期借地について議論なされている事を知りました。

また、中古物件はすでに出回っているものと思っていましたが
まだまだ制度も新しいものだという事も後に知りました。


恥ずかしながら、冷静に考えれば他人の土地に建物を建てているのですから
見た目は他と一緒でも、中身は異質であるという事もわかってきました。


もし、今購入を検討されている方がこの掲示板を見ているのであれば
定期借地とはどういうものか？を、ご納得するまでお調べになる事をお勧めします。
将来お売りになる場合のリスクや他のマンションと比較してどちらがお得なのか。


この掲示板に書き込まれているご意見にもそれぞれ賛否両論あるかと思いますが
中には事実と異なるお話をされている方もいらっしゃいます。
このマンションを擁護されている方にも疑問点があります。

このマンションの大半にはすでに実際住んでいる人たちがいます。
不愉快な発言は控えていただき、私どもの事にご配慮いただけないでしょうか。

[510: 匿名さん]

>「ある一定の価格で取引されているし売却が出来なくなる事は無いであろう。」 また、「景気が回復したらある程度の価値がある土地ですから、購入価格を大幅に上回ることは無いにせよ大きく損する事はない。」

ここがポイントなんだと思います。あくまで「だろう」との業者側説明のわけですが。

当方のイメージとしては、定借の高額物件は、新築時から築浅を過ぎてボンと下がって
徐々に相場賃料の定数倍に収斂していく、その間相場賃料も当然低減していく。

そして、一定の時期を過ぎると売買取引が殆ど不可能となってくる。ゼロ評価に近づく。
といったところだと思います。銀行評価上も一定年数経つとローンが使えなくなるはず。

[511: 匿名さん]

当方イメージ・・・
もういいんじゃないの

それぞれ根拠のない思い込みでしょ

鳥居坂とか銀座の住民の話なら参考になるけど

[512: マンション投資家さん]

自分には甘いんですね。随分。

[513: 購入検討中さん]

色々とリスクを指摘頂き、大変参考になります。
購入を見合わせようかと真剣に考えております。

欲をいえば、バラバラと書かれていてわかりにくいので、
これを見れば一発でこのマンションの危うさがわかる！
というようなものをご作成頂けないでしょうか。
できるだけ詳細かつ大部の内容を希望です。

何も知らずにこのマンションを購入してしまう犠牲者を
これ以上ださないために、ぜひお願い申し上げます！

[514: 匿名さん]

定期借地権のメリットと懸念点

○メリット
-物件価格が安い、つまりローンを組む額が小額で済み利息支払いも減らせる
-（HGFを含め最近の定期借地権付きマンションだと）一般的には用地確保が難しい場所に住める
-地代を税務上損金算入でき、節税できる。加えて、相続税が安く済む

○懸念点
-中古市場での取引実績が少ないため、値段の動きが読みにくい。購入者にローンがつかない可能性があるので、購入対象者が限定的になる可能性
-期間満了に近くなるとメンテナンスをするインセンティブが無くなるので、老朽化が激しくなる可能性（あくまで可能性です）
-土地を持つ精神的な満足度がない


要は一番の不確定要素は将来売却したい時に希望額で幅広い層を対象として売れるか否かという点に懸念点はつきると思います。

ただ、個人的には銀座タワーの中古市場の取引価格を見ていると、「定期借地権だから一気に値下がりする」とか「理論上の価格（中古価格＝新築価格 - 新築価格/設定年数x経過年数）で取引される」といったことはないと思います。

HGFの場合は未だ読めませんが、銀座タワーの場合は賃貸需要も旺盛な為、取引される際には利回りの最低要求水準以上で取引されており、つまり、ものによっては新築価格を上回って未だ取引されています。

銀座タワーの中古流通数や約定の状況をトラックしていくと、「銀行がローンを出さない」ということも残り２０年とかをきらない限りは御座いません。どなたかが何度も指摘されていましたが、新築（５３年）ではローンがおりるのに、中古（例えば残り４０年）ではローンがおりないということも実際のところは少ない様です。（但し、残存年数を上回るローンは組めません）

個人的には定期借地権の懸念点は「過去実績が少ないため読みにくい」ということ以外には、思いのほか少ないと考えています。

[515: 匿名さん]

514です

＞これを見れば一発でこのマンションの危うさがわかる！というようなものをご作成頂けないでしょうか。できるだけ詳細かつ大部の内容を希望です。

リスクのみに焦点を当てたいのであれば、あなたが購入しなければ良いだけです。ローンを組む以上住宅購入はFX取引とやっていることは変わりません。自分が納得出来れば買えば良いし、納得できなければ購入を見合わせれば良いだけではないですか。

ここでそのネガティブキャンペーンをする意味がわかりません。

[516: 匿名さん]

渋谷オンブズマンですよ

お金を稼ぎたいんでしょう

[517: マンション投資家さん]

銀座タワーって築何年ですか？

築浅同士で馴れ合いで大甘に論じてて何か意味ありますか？

[518: 匿名さん]

＞築浅同士で馴れ合いで大甘に論じてて何か意味ありますか？

定期借地権の歴史知ってますか？笑

[519: マンション投資家さん]

ですから、歴史が無いからこそ言ってるんですが。大丈夫ですか？
そんなコンプ役に立つとでも真剣にお思いですか？甘過ぎません？

[520: 匿名さん]

＞５１９

それでは、あなたはコンプが非常に限られた中であなたはなぜ「甘すぎる」と思ったのですか？事例がほとんどないのにその根拠は？ロジカルに説明してください、それができるのであれば。

まあ、せいぜいネガをする目的のネガですよね　笑

[521: 匿名さん]

うーん
この自称投資家ずっといるけど
そもそも、投資家が買うような部屋、新築でも中古でも
残ってないじゃん
なにがしたいの

[522: マンション投資家さん]

散々説明しましたが。。もう一回やりますか？

[523: 匿名さん]

522さん。

ぜひお願いします！

[524: マンション投資家さん]

ローン商品が通常と異なる。
⇒本来レンダー評価は伝統的にゼロ
⇒仮に現金購入で保有しても資産性を金融機関から得られない

その他
ローン対象期間が通常より短い
ローン金利優遇が通常より受けられない
⇒EXITが少ないだけでなく、価格が下がることを意味する

積算評価による資産性が認められない
⇒収益評価に収斂せざるを得ない。
⇒賃料水準が高額賃貸は大幅低下、実需大幅減
⇒築浅プレミアムの化けが剥がれた際のスタビライズの相場賃料ダウン
⇒通常の所有権物件と比較し、賃貸相場と価値が直結し易い
⇒新築から一定期間を過ぎると価値が大幅にダウンする
　無論キャピタルゲインは望むべくもない
　そもそもコンプもろくになく、築浅であろうと換金性自体が乏しい
⇒残存期間が短くなればなるほどEXITが乏しくなる
　最終的に一定期間を過ぎると実質EXITゼロになる

一次購入者と賃貸入居者、二次購入者の意識差の違い
⇒賃貸相場一つとっても棟内競合する為、成約レントも叩き合いになる
⇒価値判断の根拠付けが乏しい定借物件は、不確定要素が多く種々の影響を受け易い。

[525: 匿名さん]

ありがとうございます。

これで、「定借リスク」はバッチリですね！
あとは、必要に応じ、「>524参照」で済むので、
お手を煩わせなくてよさそうです。

[526: 匿名さん]

定性的な一般論と本人の勝手な思い込みをこの人ただかいているように見えますね。自作自演なのか知りませんが、これを読んで「これでばっちりですね」と書いている方、もう少し勉強したほうが良いかと思います。

＞ローン対象期間が通常より短い
？？？３５年受けられますよ。当然残存期間が３５年以下でしたら話は別ですが

＞ローン金利優遇が通常より受けられない
受けられますよ。メガバンク全てガーデンフォレストに対して提供しています。

＞仮に現金購入で保有しても資産性を金融機関から得られない
担保価値のことを言いたいのですか？担保価値は当然数値として評価受けられますよ

＞築浅であろうと換金性自体が乏しい
これは大きなうそです。１０年近く経った銀座タワーでもかなりの数の中古が流通しています。

＞賃料水準が高額賃貸は大幅低下、実需大幅減
定借と何か関係のあることですか？所有権でも同じだと思います

＞賃貸相場一つとっても棟内競合する為、成約レントも叩き合いになる
これも定借と何か関係のあることですか？意味不明。どこの物件でも同じでは？

＞無論キャピタルゲインは望むべくもない
それはエントリー時の金額に拠ります。安く買えていれば当然キャピタルゲインが出る可能性はあります

[527: 匿名さん]

反論せんでも…。
誰もこんな低レベルなネガは信じないので、
恥さらしにしておけばよかったのに…。

[528: 匿名さん]

＞５２７さん

失礼しました。。。仰るとおりだと思います。。。。

[529: マンション投資家さん]

ローン対象期間は新築後２０年あたりが定借ローンで多い。

⇒築２０年経つと、購入検討者はローンが使えず激減する。

１０年がどうしたって？

キャピタルゲインがなんだって？

糞高値掴みがよく言うよ。

[530: 匿名さん]

528さん

すみません。責めているわけではないのです。
反論したくなる気持ちは大変わかるのですが、
このネガさん（ネガーズ？）、なにせしつこいので。

[531: 匿名さん]

定期借地物件の購入は賃貸マンションの賃料の一括前払いと考えていた。
上物が所有だから仕様は自由にできるし、グレードもそこそこのものだろうから賃貸物件に住み続けるよりはマシ。
でも、払った金が最終的にはゼロになるという点では（誰がババを引くかという問題はあるが）、賃貸と同じ。
一定期間だけのものと割り切って買えばそれでいいんじゃない？

[532: 匿名]

何十年も住みたくないですよ いずれ寂れてくるのに。
賃貸と割り切るわりには拘束されすぎるわ。

[533: マンション投資家さん]

>531
そうですね。それは正しい解釈と思います。

>532
まあ内装仕様はいつでも替えられますので。
ただ、531の方の表現を借りれば、わざわざ
ババ抜きに参戦する必要もないとも言えます。

[534: 匿名さん]

このスレッドを読んでいておもしろいなと思うのですが、おそらくはポジスレを書いておられる方の多くはこのマンションを買われた方か、関係する販売業者の方が中心かと思います。

一方、ネガスレの方ですが、前から言われているこの土地に関して訴訟を起こしている原告関係の方（訴訟マニアと言われている方？を含めですが）はわかるのですが、これ以外の方は一体どういう方たちなのでしょうか？

このマンションと競合する物件を売っている別の不動産業者の方？

それとも最初の頃にここを買おうとして外れた方？（だったらネガスレしているくらいだから外れてよかったと思うはずだし。）

そもそも定借がいやだったらマンション投資家さんを含めて、無理してここを検討せずにパスすればいいのに、スレッドを見ていて、なんでこんなに昼夜を問わず執拗なまでにネガスレを書き込んで時間を使っておられるのかな？どういう動機の人たちなのかな？と結構不思議に思いました。

どういう方たちなのか、わかっている方がおられらた教えて下さい。

[535: アンチポジ]

私はこのマンションを竣工前に手付け解約しました。
現金購入を前提に契約したので当時融資云々がどのような対応だったかは知りません。
その後色々な物件を調べてくうちにある事に気づきました。


訴訟とかよくわかりませんが、私はいわゆるネガと言われる意見は
このマンションにとってマイナスな事を書いているとは思いません。
一般的に考えられる定期借地の特徴を述べているだけだからではないかと思います。


ちなみに中古で出回っている定期借地マンションの現状をご存知ですか？

大崎のある定期借地マンションは、新築からまだ経っていませんが
都市銀行の大半が融資を拒否しています。

また、銀座のある定期借地マンションは、７・８年が経ちましたが
実勢価格は周辺事例比較ではなく、収益還元が価格形成の元になっています。

ポジティブな意見の方は、ご存じないのかどうか知りませんが
立地の良さや設備の充実とは次元が違うのです。

ガーデンフォレストのＨＰを見れば一目瞭然ですが
このような不動産資産としての欠点を一切説明せずに
良い部分を前面に押し出しネガティブな要素を濁している現状が理解できないのです。


私がこのスレニ書きこむ趣旨は、このマンションを検討している人たちに
事実を理解し、冷静に判断していただきたいという事です。


面白おかしく否定する訳ではありません。


購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。

[536: 匿名さん]

>購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。

なんでそんなこと分かるの？

[537: 匿名さん]

随分前に手付け放棄してキャンセルした割には、随分と迅速なレスなんですね。既に利害関係が無いにも関わらず昼夜を問わずこちらのスレッドご覧になられているのでしょうか。よっぽどお時間を持て余しているのでしょうね。

[538: 匿名さん]

アンチポジの話はおかしすぎるよね

そもそも竣工前に解約したならどんだけ無関係の物件に粘着してんだよ。。。

現金でここを購入できて収益目的の人間が、手付を払った後に色々な物件を見て勉強するんだ・・・
定借を知らずにここを買って、システムがわかっていれば「躊躇」したという奇特なお友達までいたり、定借は購入しないのに、わざわざ大崎の物件の融資を調べるくらい不動産マニアなのに、自分ではよくわからないまま契約をしてしまうと。。。

面白おかしナ人

[539: マンション投資家さん]

アンチポジさんは私じゃありませんよ。一応お断り。

[540: 匿名さん]

マンション投資家さんへ

アンチポジさんがアホ過ぎるので、正しい分析をお願いします。
これでは、迷える購入者を救うことができません。

[541: K1]

>購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。
購入者です。最初から知っていましたが、購入を躊躇しませんでした。
手付け払う前にいろいろ調べておけばよかったですね。

[542: マンション投資家さん]

アンチポジさん、（何だかこのお名前卑猥な印象ですが･･･）

「大崎でメガの大半が融資拒否」というのは、定借以外にそれこそネガ要因があったのでしょうか？

金融機関、場合によっては支店や担当銀行員によっても経験スキルの違いから融資に差があるのは

アパートローンや法人融資ならよくありますが。定借ローンもその可能性もあるかもしれませんね。

ただ、メガの大半が融資付けないというのは極端で、何となく引っ掛かります。

[543: 匿名さん]

アン　チンポジさん
とても参考になります
もっと詳しく教えて下さい。

[544: アンチ・ポジ]

補足しておきます。

手付け解約に至った理由は、当時の経済状況が主な理由です。
定期借地のデメリットというよりも想定する利回りに至らない可能性があると判断しました。


前述の定期借地についての記述は、解約後に知った情報です。
お恥ずかしながらデメリットを理解せずに購入に至った次第です。


大崎の件については、都市銀行１行のみ審査がOKでした。（赤い銀行です）
別の都市銀行も審査の受付はしてもらったようですが（グリーンの銀行です）が
結果的には取り扱えないという事でした。
どちらも支店ではなく、住宅ローン専用のセンターという事でした。

ちなみに、融資額や自己資金の額は聞いておりませんが、
この方はその後他の物件を購入しました。
グリーンと青の銀行で融資承認を得ています。
銀行担当者から「定期借地でなければOK」とアドバイスをいただいていた様です。
（この件について疑問があれば直接銀行に確認されるといいかと思います。ある程度のお話しはして下さいますよ）



また、ガーデンフォレストを所有している方の話しは、私の知人です。
この手の話しはよくします。
彼も私と同様、投資目的で購入しましたが現在は居住されています。


不動産マニアかどうかはわかりませんが、不動産は投資マンションも含めて複数所有しておりますのでこの掲示板もよく見ています。

ただ、定期借地に対しての認識が薄かったのは事実でした。
初期投資額が新築の他の所有権物件と比べて安く済む程度にしか考えていませんでした。


何度も申し上げますが

「このような不動産資産としての欠点を一切説明せずに
良い部分を前面に押し出しネガティブな要素を濁している現状が理解できない。」

という理由で書き込みをさせて頂いております。

居住者の方に対して嫌がらせをしている訳ではなく、これから検討される方に経験者として知って頂きたいと思ったからです。


私の記事の反応を見て感じましたが
ポジティブな意見をお持ちの方は、過去の記事と同様
資産価値についての具体的な反対意見をお持ちの方はいないようですね。


このマンションを新築価格で購入した場合のメリットとデメリットを具体的に言える方っています？

[545: 匿名さん]

アン　チンポジさん

マジレスすれば、投資目的で不動産を複数所有していて、不動産投資をしている友人も多く、情報を得る機会が多いとおっしゃる方が、ガーデンフォレストの契約をして竣工前まで定期借地権について知識がなかった。。。
そんな人間が実在するならば、それこそ、ミサワ、積水が定借分譲を開始して15年以上、ハウスメーカーから大東建託、地所、野村、住友と事例には事欠かかないはずのものを、契約後に勉強をはじめるような情報感度の低い能力のない人間と投資について話をする価値はないですよ。少なくともあなたほど間の抜けた人間は聞いたことがありません。知らないことは恥ずかしいことですよ。
自分がバカなことを自慢するなって教わりませんでした？

[546: 匿名さん]

アンチポジではありませんが。。。
反ポジです。


ポジの方へ・・・

揚げ足取りなら気が済むまで他でやって下さい。

[547: 匿名さん]

ポジでもネガでもいいけど、
定借についてここが出るまで本当にシステムを理解していなかったの？
新聞読んだりはしないの？
新借地借家法制定当時、メリットデメリットについて一般の新聞記事でも目にしたよね。

揚げ足というより常識のないキミがおかしいんじゃないの
アン　チンポジくん

[548: 匿名]

>>547
文章よく読めよ


むだに煽るから荒れるんだよ。

[549: 入居済み住民さん]

ここには日赤との医療連携サービスがありますからね。
こんな大きい病院で、初診予約なんて普通出来ませんって。

これに大きな価値を見出せる人はいると思いますよ。
ただの定借マンションではありません。住人の安心感が違います。

[550: 匿名さん]

＞こんな大きい病院で、初診予約なんて普通出来ませんって。

基本的に紹介状がある場合或は救急車で運ばれて来た場合以外では日赤病院は初診を受け付けませんので、相当特殊な措置ですよね。

[551: 匿名さん]

この医療提携のメリットは確かに大きいと思います。

このマンションに住んで、日赤広尾に毎年の定期検診の結果も置いて、自分の担当の先生を決めてカルテを置いてもらっておくと、万一どこか具合の悪い場合でも、緊急の住民専用の電話で受け付けてくれて、結構優先的に診てもらえるんですよね。

息苦しいとか、脂汗が出るとか思っても、歩ければ歩くか部屋にあるパニックボタンを押してコンセルジュの方におんぶされてでも、5分もすると病院に届くから、まあ救急車の中で1時間も受け入れ病院を探して転々とされるよりもとっくに早く診てもらえますね。死なずに済むか、後遺症が残らなくて済むケースもあるかと思います。

70歳などを超えると健康管理は特に安心な生活の重要なエレメントになります。

現在は賃貸にしている人なども、20年とか30年貸した後、ご自身が70歳などを超えたら、子供も独立した後、ここに定住して夫婦で安心の老後を暮らす考えの方も案外結構いらっしゃるように思います。

[552: 匿名さん]

↑

これって賃貸の住人でも同じようにメリットを受けられるのですか？

[553: 匿名さん]

人間ドッグの予約は一般よりも早い時期に取れますよね

[554: 匿名さん]

じゃあ、医療提携もこの物件のメリットに入れておこう。

売れなくなっておじいちゃんになって退去期限まで住む事になっても、
優先的に日赤のサービスを受けられるって事を。

老人ホーム的な一面もあるって事だよね！

[555: 匿名さん]

風邪で死にそうだった時に、初診で診てもらったよ。
機械の使用代とかでえらい金とられるけど。

[556: 匿名さん]

初診でもみてもらえるますよ。
住人ですが、普通に訪れて、みてもらえました。

医療提携は、金持ち優遇に対する批判みたいなものを招来しやすいので、
あまり、こういうところで書かない方がいいと思っています。

個人的には、このマンションのよさは、分かる人にわかればよい、
と思っています。定借どうのこうの、とか、聞き飽きました。

[557: 匿名さん]

だって投資家＝アンチンポジでしょ
作り話のレベル低いもんね

[558: アンチアンチンポンジン]

ネガの殆どはアンチンポンジンだよね。

これ以上被害者を出さない為に、つまるところ社会の正義の為に、定借のネガを書き込み続けているんだとさ。ハイパー低レベルな内容に終止しているけど。

そんな暇あったらソマリアの子供の心配でもしたほうがよっぽど地球全体のためじゃね？どんだけアンチンポンジンは暇人なの？

[559: 匿名さん]

世間的には金持ち優遇のように聞こえるかもしれませんが、マンション所有者の皆さんは多額の50数年分の借地権代を一括で払って病院の近代化に貢献されているのですから、そのくらいの医療の優先診断といった恩恵を受けても世間はまず批判しないと思いますけど。

聖路加レジデンスに住んでいる人が聖路加国際病院で一般の人より優先的に診断を受けても、それだけのお金を払っておられるのだから当たり前と思いますが、ここも同じことではないのでしょうか。

まあここにあえて書かなくともいいと言われればそれまでですが。

[560: 匿名さん]

＞50数年分の借地権代を一括で払って

一括で全て払ってませんよ。
事情に然程お詳しくはないご様子ですね。

[561: 匿名さん]

>559さん。 556です。

おっしゃる通りなんですけどね。。。

まぁ、世の中、思わぬところで足をすくわれますし、
ここ、本当に良いマンションなので、
適当な批判は聞き流しておいて、粛々と
穏やかな暮らしを享受していくのもありかな～と。

おやすみなさい。

[562: マンション投資家さん]

>>544

アンチ・ポジさん、

住宅ローンセンターでその見解なら、実際ローンが出ないんでしょうね。

定借以外の個別理由があれば別ですが、他行（ＭＵＦＧ）が出すのなら

それも逆に考えにくいですし。やはり額面どおり定借を理由にローンを

拒否されてると解するのが妥当なように思われます。

[563: 匿名さん]

うへー、なんて素敵なマンションだ・・、うちの田舎じゃ考えられん・・。医療相談カウンターとか本気で驚いた。

[564: 匿名]

まあ、中古の融資については、
ポジの人から一向に反論が出てこないって事が事実を物語ってますよ。

現にＳ●ＢＣも中古の定期借地に消極的ですし。
借地権に比較的積極的なみ●ほですら支店プロパーで何とか。っていう状況ですし。
他は取り扱いできても、返済比率△１０％ってところがほとんど。
新築時と比べここまで担保評価が下がる案件は、旧借でも珍しい。

[565: 匿名さん]

ねえ、投資家あらためチンポジ
あんたもヒマだねぇ

さすが訴訟屋のプロ市民。

中古についてはまだ入居1年で、そんなことを銀行に聞いたこともないのでわかりませんな。
あなたの世界ではマンションに入居したらすぐに銀行に自分の家の担保評価について聞いてまわるみたいだけどね

[566: 564]

勝手に煽って頂いて結構ですが
定期借地の融資について実際にあった事例です。
ここに限らず定期借地の案件は融資条件が厳しいというのは、不動産流通関係者でもよくご存知な事ですよ？
あなたには関係ない事でしょうけど。

[567: 匿名さん]

定借ネガさんは、今日も正義のために闘う。

「買ってはいけない！―定借の全て」とでも銘打って、
世のため、人のため、本を出版してもらえないでしょうか？

中古の定借の成約事例やローンの事例・データを、より広く、
有意なレベルで収集・分析するとともに、「定借物件のその後」
をルポルタージュしてほしいです。

[568: 匿名さん]

↑
なんか勘違いしてない？

[569: マンション投資家さん]

ＳＭＢＣは借地一般に非常に厳しいですね。伝統的にゼロ評価。
新築販売時は銀行側も案件欲しいから提携ローンで出したにせよ、
中古となると僅かな一般客相手にやるインセンティブないですよね。

４３条１項但書物件とまではいかなくとも、金融機関からすれば
嫌われ案件の一つでしょう。銀行は基本的に超頭固いですから状況が
急激に好転するとも思えないし。定借物件のプレゼンスも特段無い。

何か憎まれ口叩く人も多いですが、所有権物件なら何ら気にする必要が
無かったわけですから。（いくら割高でも）所有権物件より安く買ってる、
その分のリスクは厳然としてあるということかと。
私はその当初ディスカウント分を鑑みても割に合わないと正直思います。

誤解なきよう、こういうハッキリ言えばインチキ物件というかマヤカシを
デベ側には止めて貰いたいと考えてるだけです。ここは立地が高級だけに
そのギャップが大きすぎる、象徴物件ではないかと感じます。

[570: 匿名さん]

チンポジ＝投資家は今度は仲介業者通になったんだ

昨日までは不動産業者はデメリットを隠してユーザーをだます！だから被害者を増やさないために戦うって・・・」自分では定借を理解しないまま億単位の物件の契約するくらい情報弱者なのに、定借を知っていれば購入を「躊躇」したお友達に、自分が契約した時は相談もしなかったのに、検討していない物件の融資情報は詳細に教えてくれる複数の銀行マン。そして、今度は不動産仲介業者まで・・・
話をつくるのがヘタですねぇ・・・
陳腐な訴状をみればわかりますが、裁判官もあきれて原告適格がないと訴えが却下されるのもわかります

[571: マンション投資家さん]

ネガレスが同一に見えるのは精神の病ですから、すぐ横の病院へどうぞ。

[572: 匿名さん]

マンション投資家さんの議論、ロジックが上から下まで繋がってませんよ。途中で飛躍する癖をお持ちのようですね。まあ、ネガのためのネガで普段はプロ市民をやってらっしゃるくらいですから、しょうがないんでしょうけど。

＞インチキ物件というかマヤカシ

つまり定期借地権付きは全てインチキ物件というかマヤカシなのですね。三菱も三井も住友もダイワもぜーーーんぶ定期借地権を売ってる業者はインチキ物件というかマヤカシを平然と日本社会で売っていて、あなたのみが「インチキ物件というかマヤカシ」と言っている。でもあなたは自分が正しいと思っている。

株式市場に向かって「この株価は適正ではない」、或は為替市場で「ドルは１００円が適正だ！」と言っている救いようの無いアホと同じですね　笑

[573: 匿名]

まともな反論が誰ひとりとして出来てないじゃん。

ネガティブな意見を否定するなら反論してみたら？

何かにつけて「プロ市民」？
「頭悪い」？


ネガティブな意見はすべて同一にしか見えないって、君がひとりだからじゃないの？

必死に自演してみたけど、知識不足で反論出来てない。
ロジックとか言って、君のロジックはどうなの？
感情的に否定してるだけじゃん。

このスレ擁護してるつもりが、返ってネガティブな要因を認めてしまってるんだって早く気付いて欲しいよ。。。

[574: 匿名さん]

素朴な疑問：

銀行ローンが定借だと通りにくいからリスクが高い
↓
割安でも未だディスカウントが十分でない
↓
定期借地権はインチキ物件というかマヤカシ

というロジックだよね。割安かどうかの値付けは不動産業者／買い手が判断すること、年数の経った定期借地権に対してローンがつきにくいという傾向はセカンダリーマーケットの特徴（不動産業者と関係なし）。では何故インチキ物件というかマヤカしなの？？そこの二つつながってないよね。ロジック破綻。

あなたの論理からすると「中古車市場ではオレンジ色の車は人気無くて買い手が見つけにくい。そのようなリスクを抱えている車なのに、人気のシルバーと同じ値段で売るのはインチキ物件というかマヤカしだ！もう二度とオレンジを買うような被害者はいてほしくないから、オレンジのネガティブキャンペーンを社会の正義を背負って張るよ！」って言うんだね。まあせいぜい頑張ってください。

[575: 匿名さん]

ポジの人も何故そんなに必死なんだ？？

[576: 匿名さん]

あと、あなたに金融知識どれだけあるか知らないけど、十分合理的な市場が形成されていてものが売買される場合、その売買された価格が適正価格なんですよ。それが高すぎる場合当然供給過剰になって値段が下がる、逆の場合は値段が上がる。

それが高いか安いかは取引されている値段が全て。その値段に対して安いだの／高いだの言うのは自分の無知を曝け出すだけなのでお気をつけ下さい。

卑近な例を出すと、出来高の少ない株式（＝あなたの例からするとセカンダリーで売りにくい定期借地権）があったとしても、その出来高とバリュエーション水準は必ずしもリニアに相関していないことくらい認識してください。

秋葉で人気のフィギュアがマスを対象にしていない商品だからといって、無価値になっていますか？

定期借地権物件があってそれが新築時にX円で買い手がつけば、その時点でのマーケットプライスはx円。y年後にz円で取引あれば、z円がマーケットプライスなんですよ。

もしあなたの言っていることが正しければ、「竣工後５年経って、所有権付きでは考えられない程のディスカウント幅で取引されている定期借地権付き物件」が世の中にあるはずです。あなたはそのような例示をできますか？一つも具体例だしていないのではないですか？ローンがつきにくいというくだらないロジックのみですよね。

先の低流動性の株の例でもそうですが、マスを対象とできるから価格があがるんではないんです。取引が成立すればそれがマーケットプライスなんです。

もしそのことに反論したくて、「世のため人の為に定期借地権を批判」したければ、きちんと「ディスカウントが大幅に起きて、人生を棒に振るような被害にあったマンション」の事例を具体的物件例、数値を根拠に例示してください。あなたはこれまで具体例を一つも出していません。

その例示ができないのであればあなたはただ一般論を言っているだけであって、思い込みでここに執拗に書き続けていると思わざるを得ません。

ちなみに「知り合いが。。。」とか「聞いたところによると」とか、ネット上で例証できない例はご遠慮ください。きちんと値段等が確認できるURLを使用して例証してくださいね。そんなものがあるんであれば。

[577: 匿名さん]

俺も坪単150を切った銀座タワー、坪単100以下の品川シティタワーの中古があればすぐに買い増ししたです。。。
私は銀行融資は考慮していないので、アチイポジさん中古物件に融資がつかなくて、中古価格が大暴落している定借マンションの中古物件の情報をいただけませんか？
不動産投資家同士でよくお話をしていて、流通業者とも懇意にしているようなので、是非お願いします

[578: 匿名さん]

当方も暴落した物件買いたいなー。もし１５０切った銀座タワーなんて現れてくれたら現金アタッシュケースに入れて走るね。その場合転売を生業としている業者も黙っていないだろうけどさ。

どうして同じ定借の品川・銀座は暴落しないんだろう？

これらの物件がアン・チンポ痔は「インチキ物件というかマヤカシ」だと気づいているけど、マーケットは気づいていないということなんだね。まさにアン・チンポ痔は市場をコントロールする神だね！わっ、すごい人いるんだね！

あ、これに対する反論でまた「銀座は収益還元法でバリュエーションされているから特殊例。そんな築浅物件をコンプにするな」とかあほ丸出しのこと言わないでね。

さてと、近い将来同じ「暴落」して被害者続出する運命にあると思われるアメリカンクラブの横のマンションも５年後くらいに坪２５０とかになっるんだろうから、そんな爆安物件買い漁るために、今からお金用意しておくかな。

アン・チンポ痔さんは是非麻布台の購入検討者の人生も救ってあげてくださいー。たくさん被害でるとのことなので。

[579: マンション投資家さん]

何だか熱くなってますが、

化けの皮が時間が経つほどドンドン剥げますよという意ですけど。何をムキになってるんでしょうか。

新築の価格はマヤカシ価格だと思いませんか？何のために擁護してるの？銀行が評価しないようなものを。

[580: 匿名さん]

あなたの論理力の無さ、根拠の無さに皆唖然としているだけです。

＞銀行が評価しないようなものを。
そもそも銀行が評価する必要がどうしてあるのですか？銀行が評価しなくても価格が下がるわけではないんですよ。あなたは銀行ローンが必要かもしれませんが、銀行ローンが必要ではない人たちが世の中には多くいますよ。「銀行が評価しない」から「ばけのかわが剥がれる」のですか？その関連性が見えません。

あなたのレスはいつもロジックがつながっていないんですよ。まあそのことに気づいてもいないんでしょうけど。。。

まあ、こんなレス書いてあげるだけ、よっぽど暇でなければ時間と電気代の無駄です。。。書きながら反省。

[581: 匿名さん]

結局、具体的な事例はなく、詳細についても知らない物件の融資だけがキミの言う事実なのね
それしか情報がないならこれ以上書き込んでも無駄でしょ

中身のない話はいいからさぁ、その融資のつかなかった大崎の中古。まだ売れていないだろうから、売れ残って大幅に値を下げている物件の情報を教えてよ

[582: マンション投資家さん]

出口で融資が全てではないでしょうが、

現金客ばかりとは限りません。

銀行融資の実態については相当程度具体的に

私もその他の方も指摘されてると思いますが。

なぜそんなに強弁されたいのですか？

所有権物件と比較してその分安くは買われて

いるんでしょう？空前の高値買いだったにせよ。

価格落差が大きくないとでも仰りたいのですか？

この物件は大丈夫とでも？

この物件をあの時期に買って強弁できるって。。。

[583: 匿名さん]

ごちゃごちゃになってるね。
必死すぎて。

頭で整理できなきゃ紙に書くとかしてみたらいかがでしょうか。
もう一度読み直したほうがいいですよ！？

時間や電力のの無駄ならスルーしておいて下さい。

[584: 匿名さん]

実際の売買事例との誤差はあるでしょうけど
販売中のマンションならポータルサイトにいくらでも掲載してあるよ。
わざわざ事例をだすまでもなく。。

ウエストレジデンス大崎とか
広尾ガーデンフォレストとか
調べれてみれば？

間取りとか部屋の状態で違うだろうけど
新築時からこれだけしか経っていないのに
どれだけ安くなったんだろってわかるでしょ。

アンチ・ポジさんでも、投資家さんでもありませんけど
（匿名掲示板だから何言っても一緒なんだろうけど）
大筋であっていると思うのですが？？


むしろ価格が下がっていないというのならどの物件の事を指してるの？？？