広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[438: 匿名さん]

築２０年だと旧借でギリ１００％融資が出るかな
定借だと借入期間短くして属性良くても地銀でもほぼムリだろうな

[439: 入居済み住民さん]

>仮にこのマンションが現在築２０年だったら
>いくらで売れるんだろ・・・
>って思うとぞっとする。


たとえば、現状1億5千万くらいの部屋が、
1億円になるとしたら、私なら、買うかもしれません。
これが仮に5千万円になるとしたら（なるわけありませんが）、
絶対に買います。ちなみに、ローンがつくかつくまいが、
それくらいのキャッシュはあります。

と書いてて、ネガにもなっていないネガになにムキになって
反論しているんだろ、俺もアホだなと、と思ってしまいました。

[440: 匿名さん]

反論しなきゃいい

[441: 匿名さん]

ネガの意見に１００％反応してる人って
関係者？

[442: 匿名さん]

無視無視

[443: 匿名さん]

文脈からして関係者

[444: 匿名さん]

現状1億5千万で今後50年使える部屋の価格は、20年後には
15000x(50-20)/50=9000
9000万が上限でしょ？1億円であなたが買う根拠は？インフレですか？

建物の老朽化を考えると9000万円で売れるというのも超楽観的。。。

[445: 匿名さん]

また、低レベルのネガが…。

[446: 匿名さん]

どうせリアルな世界では目も合わない人種
ムシムシ

[450: 匿名]

値引きはどれくらいしますか？

[451: 匿名]

20年たったら売買自体が成り立たないくらい売り手だらけになるでしょ。

[452: 匿名さん]

ここに賃貸でもいいから住みたい人はいっぱいます。実際ここが賃貸物件で出るとすぐにさばけていますね。

隣の広尾ガーデンヒルズは、ここより床暖房もないし、共有設備も充実度は下ですが、築28年などでも結構いい賃料でさばけているようで、今でも賃貸重要は相当に強いです。リニューアルすれば40年でも問題ないでしょうし。

賃貸で住む人に所有権も定期借地も関係ありません。

なので20年たって、ここを例えば今の価格の半値で売ってくれたら、残りの33年間、引きの強い、とってもいい投資物件になるので現金で買います。なのでどんどん安くで売りに出して下さい。待っています。

[453: 匿名さん]

20年後は、緑がさらにいい感じになっているでしょうね。

[454: 匿名さん]

20年後は結構先なので明確な予測はできませんが、多少遅れてもJR東海のリニアモーターカーが2027年頃にはできて東京と名古屋が40分程度で結ばれるのでしょうね。

それよりずっと先に、成田空港と羽田空港が50分の直通で結ばれて、このマンションからも結構近い泉岳寺からもどちらの空港へもアクセスできるようになるのでしょうね。

遷都の議論はとっくに消えてしまって、東京の集中化は結果としてどんどん進んでいくように思います。

そうすると、弁護士事務所や会計事務所やコンサルティング会社といった企業は、今以上に顧客の集中する東京に集中してくるのでしょうね。

このマンションは、今から50数年先には原則取り壊されるので、それはもったいないですが、こうした利便性の高い都心型マンションの需要は、10年先、20年先と、今後ますます高まっていくのではないかと思います。

[455: 匿名さん]

このe-mansionには「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」という有名スレッドがありますが、実際に野村不動産が定点観測でずっと調べている中古マンションの価格を見ると、ようやく都心部の中古マンション価格はほぼ下げ止まって、過去3カ月では下がったとところと上がったところが交錯している状態で、実態は下落がやっと止まったという感じですね。この広尾の場合も、過去1年間はここしばらくの下げが一巡して、ほぼ止まっている状況のようです。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/201004mansion_tokyo_23.pdf

さあ、今後の管政権で法人税も自民党の主張しているように早期に20%台まで下がって、外資の日本への投資も復活し、アジア勢を含め日本の不動産への投資も拡大するのでしょうか。

少なくとも、今より少しはよくなるかという思いはありますが。

もしよくなるとすると、どういう物件が人気の集まる物件になるのか、今後の見極めが難しいですね。
有名スレッドは、湾岸物件ネガスレのようになって結構荒れていて、何が真実なのか、読んでもよくわかりません。

[456: 匿名]

２０年も経てば、都心部の人口も下降し賃貸需要も大幅に縮小する可能性が高い。
周囲のマンションも建て替えや大規模リニューアルが進み、市場も中古再生がクローズアップされるようになり、
２０００年初頭に多く建築された定期借地のマンションオーナーの多くは、期間満了半ばにして債務超過に陥る。

って事でしょ？

[457: 匿名さん]

そんな状況になったら企業が持たないし、日本の国自体がおしまいだろ

こんな掲示板でお前みたいな人間でも適当なことを言える今が一番幸せだな

[458: 匿名]

>>企業がもたない
>>日本の国じたいがおしまい

？？

どういう理屈だよ。
もう寝ろよ。。。

[459: 匿名さん]

そうだなお前はＰＣ落とせよ
ゴミちゃん

[460: 匿名さん]

この手のマンションはあと１０年くらいしないと、本当に買いなのかわからない。

住環境を求めるなら、建て替えを期待しないまでも、隣のフォレストの中古を買ったほうが安全。

[461: 匿名さん]

>>住環境を求めるなら、建て替えを期待しないまでも、隣のフォレストの中古を買ったほうが安全。

？？

意味不明だよ。
もう寝ろよ。。。

[462: 匿名さん]

さあ明日もお互いがんばろうな！

[463: 匿名さん]

456の「匿名」さんは、日本経済の将来にあまりに悲観的な方なんですね。

東京から名古屋が40分で、大阪が1時間余りで行けるようになっても、また今後税制の抜本的な改正を伴う経済刺激策があっても、東京23区都心部すら人口がどんどん減少して日本経済が沈没していくようであれば、日本全国どこも不動産などは一切買わずに、みんな賃貸で住んで、不動産を買うならシンガポールとか香港にでも買ったほうがいいんでしょうね。


この456の「匿名」さんですが、この方は、ここのスレッドで多くの皆さんから非難、排除されて、その結果、同じ定期借地物件の「南青山パークハウス」のスレッドにも登場されて、同じように「50年後には価値ゼロになるので、（地上権として登記された定期借地権でも）資産価値としてはゼロである」議論を展開されておられるようですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43628/

この方なのですが、上のスレッドで「ねっときゃっしゅ」さんという「ひらがな」名で登場されている方と同じと思われます。
この方は、このスレッドのNo1からずっと登場されている方で、最初の頃は「あへ」さんとか「あは」さんとかいう「ひらがな」名で、またその後は「ていしゃくや」さんといった「ひらがな」名でよく登場されて、どういう背景があったのかはよくわかりませんが、このマンションをとにかく感情的なまでに忌み嫌う展開をされて、しばしば管理人さんから削除をされておられる方のように思われます。

でも、一方で2004年から2007年頃のミニバブルの頃にどの程度の過剰流動性が不動産市場に流れ込んでいたかとか、ネットキャッシュの考え方とか、こうした金融、特に不動産関係の金融の論理には相当明るい方で、実際にこうした不動産関係の金融に相当なレベルで実務に携わってこられた方とお見受けします。
勝手な推測をしてすみませんが、また大変失礼とは存じますが、ミニバブルの頃にこうした部門で何かリストラのようなことにでも会われたのでしょうか。

でも、何があったのかはよく存じませんが、日本経済の先行きにあまりにも悲観的とも思われます。
おっしゃられるような、そのような見通しも一つの立派な考え方です。でも、このような考え方を持たれる方は、日本での投資などをどうこう非難されるよりは、日本から思い切って脱出して、シンガポールとか香港などで、持っておられるノウハウを思う存分駆使されて投資をされて活躍をされるとよいのではないかと思います。実際、そういう方もどんどん増えていますよ。これも一つの真剣な、また将来性のある考え方と思います。

[464: 匿名さん]

不動産金融の人間ってデューデリとか入口にいた人間はともかく
金融系の人間がほとんどで不動産には疎い
各論で物件について語る知識は持ち合わせていないんだよね

まあヒマなのはわかるけど

[465: ご近所さん]

ここの北側の広場って、ろくなつかわれ方していないですね。
ガーデンフォレストの方ではないでしょうし、いわゆる「ネガ」
すれではないのですが、ちょっとどうかと思います。

今も、１０人くらいの集団がたむろして、くっちゃべっていますし、
昼間もたばこすっているむっさいおっさんがいるだけだったり、
西麻布から迷い込んだ酔っ払いが、ばかでかい声で、永遠携帯使ったり…。

下手に公開の広場にしないで、緑でも植えてしまった方が、近隣のためにも、
百倍よいのでは、と思います。

[466: 463]

賃貸で住む方が多くなると、ますますそのような人間が増える。
出来れば、貸さずに住み続けてもらいたいものです。

[468: 匿名さん]

横槍。

不動産販売や流通関係者が決して物件について正しい知識をもってる訳じゃないんだが。

[469: 匿名さん]

463ですが、私は466を書いていません。

466さん、何を書くのも自由ですが、人の名前をかたるのだけはおやめ下さい。

[471: 匿名さん]

まあ、掲示板に粘着しているヤツよりは業者のほうが物件知識はある。
まあ、そもそも個人対個人で取引をする商品じゃないだろ
うまく使えよ

[473: 匿名さん]

だからさぁ斜めじゃなくて
新築も中古も業者からしか
情報がないんだから
自分で情報を取ってうまく
使えってこと

業者なんて・・・って
掲示板で腐っても無意味だろ

[474: 匿名]

はいはい。
目くそ鼻くその話しはその辺にして。


最近の売れ行きはどうよ
あと何棟残ってるの？

[475: 匿名さん]

何棟ってどうゆう意味の日本語だ？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[476: 匿名]

入り口の警備員さんて、ずーっと立ってるの？

[478: 匿名さん]

はいゴミネガさん
あなたはリアルな世界とアクセスしたほうがいいよ

[479: 匿名さん]

復活かよ・・・

うぜえな。。

○○さん

[480: 匿名さん]

たしかに、推測出来るよな。。。

[481: 匿名さん]

昨日、向かい？のバーのテラスからＧＨを見ていたけどやっぱりいいわぁ
時間が遅かったからか、10人？でたむろしているような人はいなかったけど
ちなみに一昨日も飲んでいたし、ビストロ通りでも良く飲むけど、
西麻布から歩いてこの前まで流れてくる人間なんてほとんどいないんじゃないかな

[482: 匿名さん]

公開の空き地があって、繁華街に近いとかであれば、
どこでも生じる問題だよね。警備員とのいたちごっこというか。
ミッドタウンでは、全裸になる人がいるくらいですしね。

ここは、多分、任意に空き地を設けたのだろうから、
哀れというほかありませんが。

[483: 匿名さん]

↑ここのこと知らないのね

イメージ皆無なのがよくわかる

もう寝なさい

[484: 匿名]

外から見たのって、そんなにいいか？

しかも夜でしょ？？

[485: 匿名さん]

見たことないヤツが何を言ってもねぇ

[486: 匿名]

>>476

ほぼ立ってるよ
人にもよるけどね。

[487: ねっときゃっしゅ]

>463

南青山パークハウスの板に当方が書き込んだことはないですよ。
その方がどういう主張か知りませんが、先般書き込みのとおり、
金融機関は積算評価が大半ですので。。

>50年後には価値ゼロになるので、（地上権として登記された定期借地権でも）資産価値としてはゼロである

少なくとも土地価格は当然そうと思います。異論ないでしょう。
建物も、借地物件の上モノは伝統的にゼロ評価です（でした）。
「定借ローン」は特例で、ですからローン商品が別物なんです。
事実は事実として、ネガとかどうとか仰るのは大人げないかと。

勿論今後「改善」の余地は有りえます。
ただ、状況から見ると「改悪」の可能性の方が高い気もします。
銀行もまだ良く判らないので、積極的には触りたくないでしょう。
出口がより狭まる可能性も将来あるかと思います。

結局住むか、貸すかしかないのでは？と書いたのはその為です。
購入者の方も満足する金額で売れないなら通常売らないでしょ？
新築プレミアムがなくなると二次検討者と思惑が違い過ぎるかと。
「別に持っときゃいい」というセリフも定借には似合いません･･･