広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[418: マンション投資家さん]

新築時に融資が付くのは当然でしょ。。

質問は新築でも中古になっても物件的に融資に値するのかって事でしょ？

[419: 匿名さん]

「新築時はローン組めますが、中古は組めません」
なんていえるワケないじゃん。

[420: 匿名さん]

中古流通の整備をするためにも
定期借地に対して正しい認識を持つべきだよね。

[421: 匿名さん]

もう連投がしつこくてスルーされているけど
本当にただのネガだったね

[422: 入居済み住民さん]

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

８割を都市銀行から借りました。
中古云々の話は買い替えを考えていなかったので詳しく聞きませんでしたが
そのときの情勢によっても異なるくらいしか説明はなかったと思います。
ですので未来についても融資に値するか否かはわかりません。

「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

前述のとおり買い替えを考えていなかったので意思決定の要素には入っていませんでした。
今の生活には満足しており後悔もしていませんが
もし事前に売却時の懸念事項など説明があれば
判断材料に加わったかもしれません。

[423: マンション投資家さん]

>>417　
キャピタルゲインの可能性も多少なりとも期待して購入した人も少なくないようです。
５０００万円の投資が数年後に百万単位の利益になると思えば手も出そうになりますよ。

そうでなくても所有権物件と比べれば新築購入時の利回りも格段に良いわけですから。
出口が云々の話と切り離してしまえば、おいしい部分しか見えませんしね。

[424: 親と同居中さん]

土地代がかからないから定期借地は安いっていっているのに
地ぐらいが高いとか関係ないっしょｗ
１０年もすりゃ買い手がつかなくなるマンション買うなら
賃貸に住んだほうがまだまし。
むしろガーデンフォレストで賃貸探して住んだほうがよほど気が楽じゃないかｗ

と、このスレを見て思う人は少なくないはず。

[425: 匿名さん]

ｗってはずかしいよ

[426: 匿名さん]

たしかに。賃貸なら定借とか難しいこと考えずに住むし。
もともと土地借りてるわけだし。
半分賃貸か全部賃貸か。。。
気楽に良い物件に住みたいのならアリな選択かも。

[427: 匿名さん]

↑　購入価格による。

８０㎡の部屋の想定賃料

月額賃料５０万円　年間賃料６００万円
もろもろ経費　年間６０万円
→５４０万円　月額４５万円とすると

Ａ：１億で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月４８万円　

★２０年貸すと　毎月△３万円（４５万－４８万）


Ｂ：６０００万円で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月２９万円　

★２０年貸すと　毎月▲１９万円

[428: ねっときゃっしゅ]

自用レジなら、所有でも賃貸でも地ぐらいは気にされる方もこのクラスなら多いでしょう。
ですから関係ないということはないと思います。それも成約賃料に反映されるはずですし。

ただ、定借って、判りにくいようで、実は価値把握が極めて容易にし易いんだと思います。
賃料上昇がなかなか見込めない以上、賃料×残存年数×一定のディスカウントで決まるかと。

少なくとも、現況賃料×12ヶ月×定借残存年数よりも高値で取引されるのは理解し難いです。
この傾向は築浅プレミアムがなくなり年数経過する程より顕著により一般的になるはずです。

賃貸時の適正賃料も新築から１回転、２回転、、入退去繰り返す毎に相場下がっていきます。
更に現在価値に割り戻すような発想まで入れちゃうと、、、どうなのって思ってしまいます。

ここ買う層の人達って普段そういう発想でシゴトしてる人多いのでは？と勘繰りたくもなる。
ヒガミとかネタミの類では一切ないつもりですけど。

収益評価でも上記がアッパーで、積算だともっと評価出ないから、ならすとしんどいなぁと
私なら判断してしまいます。節税なら他にももっとあるし。

[429: 匿名さん]

まあ、ほとんどの方が新築で入居したんで何年後かの中古流通のことはわからないでしょうし
その際の融資についてここで聞いても答えはでないでしょう

そもそもの質問者の方が困惑しているという、契約を迫る仲介業者さんと話しをつめるか、ここの中古を扱っているほかの業者に聞いた方がいいんじゃないですか？
もしくは三井も地所も銀座、六本木あたりで定借の実績も中古の流通もあるので直接聞いた方がいいんじゃないですか？

[430: 入居済み住民さん]

394です。

人それぞれです。私は気持ちよく過ごせそうです。

定借への不安や売却など・・・マンション購入に心配な方はここも含めて決して買わないほうがいいと思います。

皆さん言うように気軽な賃貸でもいいんじゃないですか？・・・と思います。

他に自分に合う住みたいと感じるたくさんいいマンションもあると思います。

[431: 匿名さん]

三井や地所に聞いても客観的な意見は出てこないと思うよ。
仲介業者より立場としては主観的になるわけで・・・以下略

[432: 匿名さん]

新築の掲示板で聞くよりいいでしょう。
ていうか、無意味な空白ってあんた荒らしね

[433: 匿名さん]

最近は来場者も少ないみたいですね。

[434: 匿名さん]

>最近は来場者も少ないみたいですね。

ソースは？

[435: 匿名さん]

仮にこのマンションが現在築２０年だったら
いくらで売れるんだろ・・・

って思うとぞっとする。

[436: 匿名さん]

>>最近は来場者も少ないみたいですね。
>
>ソースは？

マンション内にいればわかるでしょ

[437: 匿名さん]

新築はもちろん、もう中古も賃貸も残り少ないからね

[438: 匿名さん]

築２０年だと旧借でギリ１００％融資が出るかな
定借だと借入期間短くして属性良くても地銀でもほぼムリだろうな

[439: 入居済み住民さん]

>仮にこのマンションが現在築２０年だったら
>いくらで売れるんだろ・・・
>って思うとぞっとする。


たとえば、現状1億5千万くらいの部屋が、
1億円になるとしたら、私なら、買うかもしれません。
これが仮に5千万円になるとしたら（なるわけありませんが）、
絶対に買います。ちなみに、ローンがつくかつくまいが、
それくらいのキャッシュはあります。

と書いてて、ネガにもなっていないネガになにムキになって
反論しているんだろ、俺もアホだなと、と思ってしまいました。

[440: 匿名さん]

反論しなきゃいい

[441: 匿名さん]

ネガの意見に１００％反応してる人って
関係者？

[442: 匿名さん]

無視無視

[443: 匿名さん]

文脈からして関係者

[444: 匿名さん]

現状1億5千万で今後50年使える部屋の価格は、20年後には
15000x(50-20)/50=9000
9000万が上限でしょ？1億円であなたが買う根拠は？インフレですか？

建物の老朽化を考えると9000万円で売れるというのも超楽観的。。。

[445: 匿名さん]

また、低レベルのネガが…。

[446: 匿名さん]

どうせリアルな世界では目も合わない人種
ムシムシ

[450: 匿名]

値引きはどれくらいしますか？

[451: 匿名]

20年たったら売買自体が成り立たないくらい売り手だらけになるでしょ。

[452: 匿名さん]

ここに賃貸でもいいから住みたい人はいっぱいます。実際ここが賃貸物件で出るとすぐにさばけていますね。

隣の広尾ガーデンヒルズは、ここより床暖房もないし、共有設備も充実度は下ですが、築28年などでも結構いい賃料でさばけているようで、今でも賃貸重要は相当に強いです。リニューアルすれば40年でも問題ないでしょうし。

賃貸で住む人に所有権も定期借地も関係ありません。

なので20年たって、ここを例えば今の価格の半値で売ってくれたら、残りの33年間、引きの強い、とってもいい投資物件になるので現金で買います。なのでどんどん安くで売りに出して下さい。待っています。

[453: 匿名さん]

20年後は、緑がさらにいい感じになっているでしょうね。

[454: 匿名さん]

20年後は結構先なので明確な予測はできませんが、多少遅れてもJR東海のリニアモーターカーが2027年頃にはできて東京と名古屋が40分程度で結ばれるのでしょうね。

それよりずっと先に、成田空港と羽田空港が50分の直通で結ばれて、このマンションからも結構近い泉岳寺からもどちらの空港へもアクセスできるようになるのでしょうね。

遷都の議論はとっくに消えてしまって、東京の集中化は結果としてどんどん進んでいくように思います。

そうすると、弁護士事務所や会計事務所やコンサルティング会社といった企業は、今以上に顧客の集中する東京に集中してくるのでしょうね。

このマンションは、今から50数年先には原則取り壊されるので、それはもったいないですが、こうした利便性の高い都心型マンションの需要は、10年先、20年先と、今後ますます高まっていくのではないかと思います。

[455: 匿名さん]

このe-mansionには「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」という有名スレッドがありますが、実際に野村不動産が定点観測でずっと調べている中古マンションの価格を見ると、ようやく都心部の中古マンション価格はほぼ下げ止まって、過去3カ月では下がったとところと上がったところが交錯している状態で、実態は下落がやっと止まったという感じですね。この広尾の場合も、過去1年間はここしばらくの下げが一巡して、ほぼ止まっている状況のようです。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/201004mansion_tokyo_23.pdf

さあ、今後の管政権で法人税も自民党の主張しているように早期に20%台まで下がって、外資の日本への投資も復活し、アジア勢を含め日本の不動産への投資も拡大するのでしょうか。

少なくとも、今より少しはよくなるかという思いはありますが。

もしよくなるとすると、どういう物件が人気の集まる物件になるのか、今後の見極めが難しいですね。
有名スレッドは、湾岸物件ネガスレのようになって結構荒れていて、何が真実なのか、読んでもよくわかりません。

[456: 匿名]

２０年も経てば、都心部の人口も下降し賃貸需要も大幅に縮小する可能性が高い。
周囲のマンションも建て替えや大規模リニューアルが進み、市場も中古再生がクローズアップされるようになり、
２０００年初頭に多く建築された定期借地のマンションオーナーの多くは、期間満了半ばにして債務超過に陥る。

って事でしょ？

[457: 匿名さん]

そんな状況になったら企業が持たないし、日本の国自体がおしまいだろ

こんな掲示板でお前みたいな人間でも適当なことを言える今が一番幸せだな

[458: 匿名]

>>企業がもたない
>>日本の国じたいがおしまい

？？

どういう理屈だよ。
もう寝ろよ。。。

[459: 匿名さん]

そうだなお前はＰＣ落とせよ
ゴミちゃん

[460: 匿名さん]

この手のマンションはあと１０年くらいしないと、本当に買いなのかわからない。

住環境を求めるなら、建て替えを期待しないまでも、隣のフォレストの中古を買ったほうが安全。

[461: 匿名さん]

>>住環境を求めるなら、建て替えを期待しないまでも、隣のフォレストの中古を買ったほうが安全。

？？

意味不明だよ。
もう寝ろよ。。。

[462: 匿名さん]

さあ明日もお互いがんばろうな！

[463: 匿名さん]

456の「匿名」さんは、日本経済の将来にあまりに悲観的な方なんですね。

東京から名古屋が40分で、大阪が1時間余りで行けるようになっても、また今後税制の抜本的な改正を伴う経済刺激策があっても、東京23区都心部すら人口がどんどん減少して日本経済が沈没していくようであれば、日本全国どこも不動産などは一切買わずに、みんな賃貸で住んで、不動産を買うならシンガポールとか香港にでも買ったほうがいいんでしょうね。


この456の「匿名」さんですが、この方は、ここのスレッドで多くの皆さんから非難、排除されて、その結果、同じ定期借地物件の「南青山パークハウス」のスレッドにも登場されて、同じように「50年後には価値ゼロになるので、（地上権として登記された定期借地権でも）資産価値としてはゼロである」議論を展開されておられるようですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43628/

この方なのですが、上のスレッドで「ねっときゃっしゅ」さんという「ひらがな」名で登場されている方と同じと思われます。
この方は、このスレッドのNo1からずっと登場されている方で、最初の頃は「あへ」さんとか「あは」さんとかいう「ひらがな」名で、またその後は「ていしゃくや」さんといった「ひらがな」名でよく登場されて、どういう背景があったのかはよくわかりませんが、このマンションをとにかく感情的なまでに忌み嫌う展開をされて、しばしば管理人さんから削除をされておられる方のように思われます。

でも、一方で2004年から2007年頃のミニバブルの頃にどの程度の過剰流動性が不動産市場に流れ込んでいたかとか、ネットキャッシュの考え方とか、こうした金融、特に不動産関係の金融の論理には相当明るい方で、実際にこうした不動産関係の金融に相当なレベルで実務に携わってこられた方とお見受けします。
勝手な推測をしてすみませんが、また大変失礼とは存じますが、ミニバブルの頃にこうした部門で何かリストラのようなことにでも会われたのでしょうか。

でも、何があったのかはよく存じませんが、日本経済の先行きにあまりにも悲観的とも思われます。
おっしゃられるような、そのような見通しも一つの立派な考え方です。でも、このような考え方を持たれる方は、日本での投資などをどうこう非難されるよりは、日本から思い切って脱出して、シンガポールとか香港などで、持っておられるノウハウを思う存分駆使されて投資をされて活躍をされるとよいのではないかと思います。実際、そういう方もどんどん増えていますよ。これも一つの真剣な、また将来性のある考え方と思います。

[464: 匿名さん]

不動産金融の人間ってデューデリとか入口にいた人間はともかく
金融系の人間がほとんどで不動産には疎い
各論で物件について語る知識は持ち合わせていないんだよね

まあヒマなのはわかるけど

[465: ご近所さん]

ここの北側の広場って、ろくなつかわれ方していないですね。
ガーデンフォレストの方ではないでしょうし、いわゆる「ネガ」
すれではないのですが、ちょっとどうかと思います。

今も、１０人くらいの集団がたむろして、くっちゃべっていますし、
昼間もたばこすっているむっさいおっさんがいるだけだったり、
西麻布から迷い込んだ酔っ払いが、ばかでかい声で、永遠携帯使ったり…。

下手に公開の広場にしないで、緑でも植えてしまった方が、近隣のためにも、
百倍よいのでは、と思います。

[466: 463]

賃貸で住む方が多くなると、ますますそのような人間が増える。
出来れば、貸さずに住み続けてもらいたいものです。