広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[398: 匿名さん]

397さんは、何のために書き込みされているのですか？
ご自身は、勿論、この物件は検討対象外なのでしょうし…。
他の購入検討者の方のための親切心？

でも、もっと深くてまともな分析が過去スレにありますよ。
正確な分析であればともかく、誤った分析は、かえって有害ではないでしょうか。

あと、客観的に分析できることは別として、その人がどう感じるかについてまで、
ケチをつけるのはいかがと。

ところで、ご自身はどこを検討されているのですか？

[399: 匿名さん]

>ご自身はどこを検討されているのですか？

一番知りたいのは、この点なので、スルーしないでくださいね。

もし検討中ではなくて、すでに他物件を購入されている方であれば、
差し支えない範囲で、物件名をお願いします
（物件名を明らかにすることがはばかれるのであれば、
●●[←地名]にある××[←低層物件、タワマン等]といった感じでもよいです。）。

他物件の検討中でも、他物件を購入して嫉妬しているわけでもないのであれば、
書き込まれる目的をお願いします。たとえば、「金銭目当て」等。

正直にお願いします。

[400: 匿名さん]

そうなんですよね・・・
この人浅いんですよ

前スレにあったような具体的な数字ベースでのシュミレーションでもないし
実際に物件を見て資金相談をしたわけでもないから、ここの状況と乖離がありすぎて・・・


ひさびさに低レベルの粘着ですね

[401: 匿名さん]

そもそも、定期借地について販売側がしっかり説明しない事が問題なんじゃない？

所有権の物件でいちいちそんな話題出ないでしょ。


ネガな話題に反論する人は、関係者か販売会社のどちらかなんでしょうから

購入した人は、定期借地をどこまで理解して購入したのか

販売関係者は、どこまで正確に説明できているのか


是非それを聞きたい。


ちなみに私は３９７さんではございません

[402: 匿名さん]

＞＞４００

そういう煽りもやめたほうが良いですよ

[403: 匿名さん]

あなたもね

[404: 物件比較中さん]

４０１さんはここを検討しているんですか？あるいは他の「定期借地権物件」を検討しているんですか？
どちらでもないならなんで書き込んでいるのか？「それを聞きたい」。

[405: 匿名さん]

なんと397は「ネットキャッシュ」という単語を使っているではないか
私はこの手の荒らしは、ゴミ不動産屋とニート（含む学生）で構成されていると思っていた
しかし、ゴミ不動産屋は「ネットキャッシュ」という単語を使用できる知能レベルではないはずだ
つまり、397は感動すら覚える低能な荒らしであるにも関わらず、それなりの社会的ポジションを有している
可能性があるといえる
これは驚くべきことである
掲示板を荒らすことの動機について今一度考えなおすことの必要性を397は我々に認識させてくれているのである

[406: 入居済み住民さん]

この物件の場所は、江戸の後期には徳川幕府の筆頭家老（堀田家）のご自宅のあった歴史的に地ぐらいの高い土地です。

中古売買のための借入れができるかといった問題ではなく、こうした地ぐらいの高い土地に、自分の世代だけでもいいからゆったりと幸せに住みたいという方が、54年間そんなに巨額でもない現金を払って買って住める、そんな感じのマンションではないかと思います。

住むには最高の場所と思いますよ。5重のセキュリティーもあって安全だし、風通しはいいし、眺望もいいし。
堀田様はさすがにいいところに住んでおられたと思います。

訴訟マニアさんをはじめとするネガスレの皆様、毎日ご苦労さまです。

でも、ここも後1年もすると、結局海外の方を含めて売れてしまって、500戸近い皆さんが幸せに住める住居になるのかと思います。

定期借地だから心配という方は、決して買わないほうがいいと思います。
くれぐれも、もっと心の余裕のある方の買うべき物件と思いますよ。

[407: 入居済み住民さん]

406さんではない、別の「入居済み住民」です。

ついでにもう一つ明るい話題をしますと（なお、真剣に読んでいただく内容ではなく、
我が子自慢ならぬ、我がマンション自慢だな～程度のノリでどうぞ。）、
394さんが記載されていた「気持ちよさ」は、（周囲を含めた）緑の多さも関係するのかな、
と思っています。

といいますのも、ここに引っ越してきて以来、ベランダで育てている観葉植物の調子が
以前に比べてよいのです！（なお、日当たりは同程度か、気持ち、こちらの方が悪いです。）

環境がよいと植物も調子がよいのかなと。人間も同じかなと。

長文、失礼致しました。

[408: 匿名さん]

まあネガさんにはリアルな生活環境は関係ないですから・・・
相手にしても仕方ないんでちょっと飲んで寝ましょう

ギネスかフルーツカクテルか・・・全部目の前にあるし

[409: 匿名さん]

久々にここ見たら、結構頭の悪いネガ君がいますね。今度は定借でネガですか。。。

ちなみに、ネットキャッシュとは一般的に企業の保有する現金保有額から有利子負債を引いた際にプラスになることをさす用語です。簡単に言えば、１００万円の現金を保有していて８０万円の有利子負債を借りている場合、１００－８０で２０万円のネットキャッシュポジションにいるというわけです。

したがって、このネガ君の使用している用法は意味不明以外の何者でもありません。ただの難しい用語を使ってネガをしたがっている人の書き込みでしょう。

ちなみにですが、これまで議論にあがっていない点として、以下を付記しておきます：

①軽い相続税：相続税が低く評価されますので相続を希望されている高齢者には向いています
②土地代の損金参入：ランニングコストとして支払っている土地代は税務上損金算入可能で節税効果を出すことができます。この意味ではPC外苑前のほうがより土地代が高いので、自宅を事務所などに設定し節税効果を出すことができます


というか、定期借地が云々といってしり込みしている人は単純に買わなければいいだけのお話です。市場がまだ整備されていないし法的整備が遅れている背景から上記のようなタックスメリットを享受できる一方、流動性の懸念もあるかもしれません。

ガーデンフォレストにすんでいる住民の方々は細かいことを気にするような人たちではない印象です。。。自分たちが住みたいところにお金をぽんとだしてしまう富裕層ばかりです。別に利回りとか賃貸と比較した場合とか細かいこと考えていないし、その考える機会費用のほうがもったいないと思う人たちばかりでしょう。

[410: ねっときゃっしゅ]

感情的な人が多いですね。あくまでモデルとして使ってるわけでネットキャッシュでかまわないでしょう。
節税効果があることは認めますよ、当たり前です。建物価格が殆どですから。
ただですね。、私は別にここの居住性がどうとか、地ぐらいがどうとか、それを批判指摘してるわけでもなし。
タイルの色が病院と一緒なんだなーと個人的に思ってるぐらいの話です。

ここは金融関係の人も多そうだから、金融機関、特にメガあたりから見たときに、どのように判断されるか、
査定されるかをそのまま触れただけですけど。

積算評価って判りますよね。銀行によってはレジは収益は使わず積算オンリーのところも多い。
固都税評価額でもいいです。
例えばSMBCは、東京カンテイとは別に、所有物件の資産評価は固都税評価額でみたりします。
当然定借なら土地値ゼロです。建物の固都税評価額と、購入額なり償却後簿価との差額は？

一方、SMBCは購入時は所有権物件なら、
土地値路線価×敷地面積、上モノはRCなら㎡１８万×施工床（×残存償却年数比）。
この土地値がまずゼロだということです。

さらに言うと定借住宅ローンなる商品が出来るまでは、上モノもゼロ評価だったわけです。
そして定借住宅ローンでも、金利優遇が（少）なかったり、上限が50Mだったりするわけです。
メガが上限５０Mと定めてるって事は、まあ安物向けですよね。特に都内都心なら。
ここのような高級定借？はあまり想定してないんでしょう。

ネガというより、銀行評価が得られないというのは結構マイナスではないかと言いたいだけです。
EXITの資産性、市場性に直結し易いですし。
中古で買う方は、あなた方以上に、資産性なり市場性を気にすると思いますよ。最後ババ抜きだし。

[411: ねっときゃっしゅ]

>409
ちなみに、ネットキャッシュって私の理解では、
時価修正後の純資産額マイナス負債ですけど。えむえーとかだと。
なんかキャッシュポジションの話してて株屋サンかなんかですか。

[412: ねっときゃっしゅ]

ごめん、時価修正後の資産額マイナス負債。連投すまん。

[413: 匿名さん]

「ガーデンフォレストにすんでいる住民の方々は細かいことを気にするような人たちではない印象です。。。自分たちが住みたいところにお金をぽんとだしてしまう富裕層ばかりです。別に利回りとか賃貸と比較した場合とか細かいこと考えていないし、その考える機会費用のほうがもったいないと思う人たちばかりでしょう。 」

住んでる人が書く内容ではないだろ。

[414: 匿名さん]

この流れの発端は　>>338　>>346　さんの質問から始まっているわけで、

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」
「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

という事が聞きたいのではないでしょうか。


立地や周辺環境などは満足していると書いてあるのだから
購入者や販売関係者がこのスレにいるのであれば
答えてあげればいい事じゃないですか？

[415: マンション投資家さん]

私の知人は、あまり細かいことを気にせず購入しましたが
竣工直前に手付金１０００万円を放棄して解約しました。

キャッシュで購入したので銀行の評価など気にせず
利回り計算だけしていたのですが、
結局、定借の認識も薄く、この先どうなるかわからないという事で
手付けを捨てた方が得策だと考えたようです。

こういう人多かったですよね＞販売さん？

[416: K1]

それではお答えしましょう。

１．
＞「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

はい。銀行からの融資を受けて購入しました。銀行としては融資に値したので貸したのだと理解しています。

２．
＞「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」
（「それ」が示すものがはっきりとはしませんが、ここでは前文から「銀行融資に値する物件であること」と解しました）

はい。銀行の融資付きで購入しました。

[417: ねっときゃっしゅ]

①「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

一部の金融機関が、限定付きで商品構成しているというのが正しいです。
銀行評価については上述のとおりです。
本来的には、銀行というところは借地権物件の融資を極端に嫌います。
イコールゼロ評価というのが伝統です。定借は例外規定のようなものです。


②「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

反応見る限り感情的な方も多く、認識不足の可能性があります。
自身がイニシャルで買わずもしセカンダリーの立場なら理解できるはずです。
少なくとも将来キャピタルゲインは当初から可能性が極めて乏しいでしょう。
所有権物件との相対比較での話です。

[418: マンション投資家さん]

新築時に融資が付くのは当然でしょ。。

質問は新築でも中古になっても物件的に融資に値するのかって事でしょ？

[419: 匿名さん]

「新築時はローン組めますが、中古は組めません」
なんていえるワケないじゃん。

[420: 匿名さん]

中古流通の整備をするためにも
定期借地に対して正しい認識を持つべきだよね。

[421: 匿名さん]

もう連投がしつこくてスルーされているけど
本当にただのネガだったね

[422: 入居済み住民さん]

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

８割を都市銀行から借りました。
中古云々の話は買い替えを考えていなかったので詳しく聞きませんでしたが
そのときの情勢によっても異なるくらいしか説明はなかったと思います。
ですので未来についても融資に値するか否かはわかりません。

「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

前述のとおり買い替えを考えていなかったので意思決定の要素には入っていませんでした。
今の生活には満足しており後悔もしていませんが
もし事前に売却時の懸念事項など説明があれば
判断材料に加わったかもしれません。

[423: マンション投資家さん]

>>417　
キャピタルゲインの可能性も多少なりとも期待して購入した人も少なくないようです。
５０００万円の投資が数年後に百万単位の利益になると思えば手も出そうになりますよ。

そうでなくても所有権物件と比べれば新築購入時の利回りも格段に良いわけですから。
出口が云々の話と切り離してしまえば、おいしい部分しか見えませんしね。

[424: 親と同居中さん]

土地代がかからないから定期借地は安いっていっているのに
地ぐらいが高いとか関係ないっしょｗ
１０年もすりゃ買い手がつかなくなるマンション買うなら
賃貸に住んだほうがまだまし。
むしろガーデンフォレストで賃貸探して住んだほうがよほど気が楽じゃないかｗ

と、このスレを見て思う人は少なくないはず。

[425: 匿名さん]

ｗってはずかしいよ

[426: 匿名さん]

たしかに。賃貸なら定借とか難しいこと考えずに住むし。
もともと土地借りてるわけだし。
半分賃貸か全部賃貸か。。。
気楽に良い物件に住みたいのならアリな選択かも。

[427: 匿名さん]

↑　購入価格による。

８０㎡の部屋の想定賃料

月額賃料５０万円　年間賃料６００万円
もろもろ経費　年間６０万円
→５４０万円　月額４５万円とすると

Ａ：１億で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月４８万円　

★２０年貸すと　毎月△３万円（４５万－４８万）


Ｂ：６０００万円で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月２９万円　

★２０年貸すと　毎月▲１９万円

[428: ねっときゃっしゅ]

自用レジなら、所有でも賃貸でも地ぐらいは気にされる方もこのクラスなら多いでしょう。
ですから関係ないということはないと思います。それも成約賃料に反映されるはずですし。

ただ、定借って、判りにくいようで、実は価値把握が極めて容易にし易いんだと思います。
賃料上昇がなかなか見込めない以上、賃料×残存年数×一定のディスカウントで決まるかと。

少なくとも、現況賃料×12ヶ月×定借残存年数よりも高値で取引されるのは理解し難いです。
この傾向は築浅プレミアムがなくなり年数経過する程より顕著により一般的になるはずです。

賃貸時の適正賃料も新築から１回転、２回転、、入退去繰り返す毎に相場下がっていきます。
更に現在価値に割り戻すような発想まで入れちゃうと、、、どうなのって思ってしまいます。

ここ買う層の人達って普段そういう発想でシゴトしてる人多いのでは？と勘繰りたくもなる。
ヒガミとかネタミの類では一切ないつもりですけど。

収益評価でも上記がアッパーで、積算だともっと評価出ないから、ならすとしんどいなぁと
私なら判断してしまいます。節税なら他にももっとあるし。

[429: 匿名さん]

まあ、ほとんどの方が新築で入居したんで何年後かの中古流通のことはわからないでしょうし
その際の融資についてここで聞いても答えはでないでしょう

そもそもの質問者の方が困惑しているという、契約を迫る仲介業者さんと話しをつめるか、ここの中古を扱っているほかの業者に聞いた方がいいんじゃないですか？
もしくは三井も地所も銀座、六本木あたりで定借の実績も中古の流通もあるので直接聞いた方がいいんじゃないですか？

[430: 入居済み住民さん]

394です。

人それぞれです。私は気持ちよく過ごせそうです。

定借への不安や売却など・・・マンション購入に心配な方はここも含めて決して買わないほうがいいと思います。

皆さん言うように気軽な賃貸でもいいんじゃないですか？・・・と思います。

他に自分に合う住みたいと感じるたくさんいいマンションもあると思います。

[431: 匿名さん]

三井や地所に聞いても客観的な意見は出てこないと思うよ。
仲介業者より立場としては主観的になるわけで・・・以下略

[432: 匿名さん]

新築の掲示板で聞くよりいいでしょう。
ていうか、無意味な空白ってあんた荒らしね

[433: 匿名さん]

最近は来場者も少ないみたいですね。

[434: 匿名さん]

>最近は来場者も少ないみたいですね。

ソースは？

[435: 匿名さん]

仮にこのマンションが現在築２０年だったら
いくらで売れるんだろ・・・

って思うとぞっとする。

[436: 匿名さん]

>>最近は来場者も少ないみたいですね。
>
>ソースは？

マンション内にいればわかるでしょ

[437: 匿名さん]

新築はもちろん、もう中古も賃貸も残り少ないからね

[438: 匿名さん]

築２０年だと旧借でギリ１００％融資が出るかな
定借だと借入期間短くして属性良くても地銀でもほぼムリだろうな

[439: 入居済み住民さん]

>仮にこのマンションが現在築２０年だったら
>いくらで売れるんだろ・・・
>って思うとぞっとする。


たとえば、現状1億5千万くらいの部屋が、
1億円になるとしたら、私なら、買うかもしれません。
これが仮に5千万円になるとしたら（なるわけありませんが）、
絶対に買います。ちなみに、ローンがつくかつくまいが、
それくらいのキャッシュはあります。

と書いてて、ネガにもなっていないネガになにムキになって
反論しているんだろ、俺もアホだなと、と思ってしまいました。

[440: 匿名さん]

反論しなきゃいい

[441: 匿名さん]

ネガの意見に１００％反応してる人って
関係者？

[442: 匿名さん]

無視無視

[443: 匿名さん]

文脈からして関係者

[444: 匿名さん]

現状1億5千万で今後50年使える部屋の価格は、20年後には
15000x(50-20)/50=9000
9000万が上限でしょ？1億円であなたが買う根拠は？インフレですか？

建物の老朽化を考えると9000万円で売れるというのも超楽観的。。。

[445: 匿名さん]

また、低レベルのネガが…。

[446: 匿名さん]

どうせリアルな世界では目も合わない人種
ムシムシ

[450: 匿名]

値引きはどれくらいしますか？

[451: 匿名]

20年たったら売買自体が成り立たないくらい売り手だらけになるでしょ。

[452: 匿名さん]

ここに賃貸でもいいから住みたい人はいっぱいます。実際ここが賃貸物件で出るとすぐにさばけていますね。

隣の広尾ガーデンヒルズは、ここより床暖房もないし、共有設備も充実度は下ですが、築28年などでも結構いい賃料でさばけているようで、今でも賃貸重要は相当に強いです。リニューアルすれば40年でも問題ないでしょうし。

賃貸で住む人に所有権も定期借地も関係ありません。

なので20年たって、ここを例えば今の価格の半値で売ってくれたら、残りの33年間、引きの強い、とってもいい投資物件になるので現金で買います。なのでどんどん安くで売りに出して下さい。待っています。

[453: 匿名さん]

20年後は、緑がさらにいい感じになっているでしょうね。

[454: 匿名さん]

20年後は結構先なので明確な予測はできませんが、多少遅れてもJR東海のリニアモーターカーが2027年頃にはできて東京と名古屋が40分程度で結ばれるのでしょうね。

それよりずっと先に、成田空港と羽田空港が50分の直通で結ばれて、このマンションからも結構近い泉岳寺からもどちらの空港へもアクセスできるようになるのでしょうね。

遷都の議論はとっくに消えてしまって、東京の集中化は結果としてどんどん進んでいくように思います。

そうすると、弁護士事務所や会計事務所やコンサルティング会社といった企業は、今以上に顧客の集中する東京に集中してくるのでしょうね。

このマンションは、今から50数年先には原則取り壊されるので、それはもったいないですが、こうした利便性の高い都心型マンションの需要は、10年先、20年先と、今後ますます高まっていくのではないかと思います。

[455: 匿名さん]

このe-mansionには「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」という有名スレッドがありますが、実際に野村不動産が定点観測でずっと調べている中古マンションの価格を見ると、ようやく都心部の中古マンション価格はほぼ下げ止まって、過去3カ月では下がったとところと上がったところが交錯している状態で、実態は下落がやっと止まったという感じですね。この広尾の場合も、過去1年間はここしばらくの下げが一巡して、ほぼ止まっている状況のようです。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/201004mansion_tokyo_23.pdf

さあ、今後の管政権で法人税も自民党の主張しているように早期に20%台まで下がって、外資の日本への投資も復活し、アジア勢を含め日本の不動産への投資も拡大するのでしょうか。

少なくとも、今より少しはよくなるかという思いはありますが。

もしよくなるとすると、どういう物件が人気の集まる物件になるのか、今後の見極めが難しいですね。
有名スレッドは、湾岸物件ネガスレのようになって結構荒れていて、何が真実なのか、読んでもよくわかりません。

[456: 匿名]

２０年も経てば、都心部の人口も下降し賃貸需要も大幅に縮小する可能性が高い。
周囲のマンションも建て替えや大規模リニューアルが進み、市場も中古再生がクローズアップされるようになり、
２０００年初頭に多く建築された定期借地のマンションオーナーの多くは、期間満了半ばにして債務超過に陥る。

って事でしょ？

[457: 匿名さん]

そんな状況になったら企業が持たないし、日本の国自体がおしまいだろ

こんな掲示板でお前みたいな人間でも適当なことを言える今が一番幸せだな

[458: 匿名]

>>企業がもたない
>>日本の国じたいがおしまい

？？

どういう理屈だよ。
もう寝ろよ。。。

[459: 匿名さん]

そうだなお前はＰＣ落とせよ
ゴミちゃん

[460: 匿名さん]

この手のマンションはあと１０年くらいしないと、本当に買いなのかわからない。

住環境を求めるなら、建て替えを期待しないまでも、隣のフォレストの中古を買ったほうが安全。

[461: 匿名さん]

>>住環境を求めるなら、建て替えを期待しないまでも、隣のフォレストの中古を買ったほうが安全。

？？

意味不明だよ。
もう寝ろよ。。。

[462: 匿名さん]

さあ明日もお互いがんばろうな！

[463: 匿名さん]

456の「匿名」さんは、日本経済の将来にあまりに悲観的な方なんですね。

東京から名古屋が40分で、大阪が1時間余りで行けるようになっても、また今後税制の抜本的な改正を伴う経済刺激策があっても、東京23区都心部すら人口がどんどん減少して日本経済が沈没していくようであれば、日本全国どこも不動産などは一切買わずに、みんな賃貸で住んで、不動産を買うならシンガポールとか香港にでも買ったほうがいいんでしょうね。


この456の「匿名」さんですが、この方は、ここのスレッドで多くの皆さんから非難、排除されて、その結果、同じ定期借地物件の「南青山パークハウス」のスレッドにも登場されて、同じように「50年後には価値ゼロになるので、（地上権として登記された定期借地権でも）資産価値としてはゼロである」議論を展開されておられるようですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43628/

この方なのですが、上のスレッドで「ねっときゃっしゅ」さんという「ひらがな」名で登場されている方と同じと思われます。
この方は、このスレッドのNo1からずっと登場されている方で、最初の頃は「あへ」さんとか「あは」さんとかいう「ひらがな」名で、またその後は「ていしゃくや」さんといった「ひらがな」名でよく登場されて、どういう背景があったのかはよくわかりませんが、このマンションをとにかく感情的なまでに忌み嫌う展開をされて、しばしば管理人さんから削除をされておられる方のように思われます。

でも、一方で2004年から2007年頃のミニバブルの頃にどの程度の過剰流動性が不動産市場に流れ込んでいたかとか、ネットキャッシュの考え方とか、こうした金融、特に不動産関係の金融の論理には相当明るい方で、実際にこうした不動産関係の金融に相当なレベルで実務に携わってこられた方とお見受けします。
勝手な推測をしてすみませんが、また大変失礼とは存じますが、ミニバブルの頃にこうした部門で何かリストラのようなことにでも会われたのでしょうか。

でも、何があったのかはよく存じませんが、日本経済の先行きにあまりにも悲観的とも思われます。
おっしゃられるような、そのような見通しも一つの立派な考え方です。でも、このような考え方を持たれる方は、日本での投資などをどうこう非難されるよりは、日本から思い切って脱出して、シンガポールとか香港などで、持っておられるノウハウを思う存分駆使されて投資をされて活躍をされるとよいのではないかと思います。実際、そういう方もどんどん増えていますよ。これも一つの真剣な、また将来性のある考え方と思います。

[464: 匿名さん]

不動産金融の人間ってデューデリとか入口にいた人間はともかく
金融系の人間がほとんどで不動産には疎い
各論で物件について語る知識は持ち合わせていないんだよね

まあヒマなのはわかるけど

[465: ご近所さん]

ここの北側の広場って、ろくなつかわれ方していないですね。
ガーデンフォレストの方ではないでしょうし、いわゆる「ネガ」
すれではないのですが、ちょっとどうかと思います。

今も、１０人くらいの集団がたむろして、くっちゃべっていますし、
昼間もたばこすっているむっさいおっさんがいるだけだったり、
西麻布から迷い込んだ酔っ払いが、ばかでかい声で、永遠携帯使ったり…。

下手に公開の広場にしないで、緑でも植えてしまった方が、近隣のためにも、
百倍よいのでは、と思います。

[466: 463]

賃貸で住む方が多くなると、ますますそのような人間が増える。
出来れば、貸さずに住み続けてもらいたいものです。

[468: 匿名さん]

横槍。

不動産販売や流通関係者が決して物件について正しい知識をもってる訳じゃないんだが。

[469: 匿名さん]

463ですが、私は466を書いていません。

466さん、何を書くのも自由ですが、人の名前をかたるのだけはおやめ下さい。

[471: 匿名さん]

まあ、掲示板に粘着しているヤツよりは業者のほうが物件知識はある。
まあ、そもそも個人対個人で取引をする商品じゃないだろ
うまく使えよ

[473: 匿名さん]

だからさぁ斜めじゃなくて
新築も中古も業者からしか
情報がないんだから
自分で情報を取ってうまく
使えってこと

業者なんて・・・って
掲示板で腐っても無意味だろ

[474: 匿名]

はいはい。
目くそ鼻くその話しはその辺にして。


最近の売れ行きはどうよ
あと何棟残ってるの？

[475: 匿名さん]

何棟ってどうゆう意味の日本語だ？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[476: 匿名]

入り口の警備員さんて、ずーっと立ってるの？

[478: 匿名さん]

はいゴミネガさん
あなたはリアルな世界とアクセスしたほうがいいよ

[479: 匿名さん]

復活かよ・・・

うぜえな。。

○○さん

[480: 匿名さん]

たしかに、推測出来るよな。。。

[481: 匿名さん]

昨日、向かい？のバーのテラスからＧＨを見ていたけどやっぱりいいわぁ
時間が遅かったからか、10人？でたむろしているような人はいなかったけど
ちなみに一昨日も飲んでいたし、ビストロ通りでも良く飲むけど、
西麻布から歩いてこの前まで流れてくる人間なんてほとんどいないんじゃないかな

[482: 匿名さん]

公開の空き地があって、繁華街に近いとかであれば、
どこでも生じる問題だよね。警備員とのいたちごっこというか。
ミッドタウンでは、全裸になる人がいるくらいですしね。

ここは、多分、任意に空き地を設けたのだろうから、
哀れというほかありませんが。

[483: 匿名さん]

↑ここのこと知らないのね

イメージ皆無なのがよくわかる

もう寝なさい

[484: 匿名]

外から見たのって、そんなにいいか？

しかも夜でしょ？？

[485: 匿名さん]

見たことないヤツが何を言ってもねぇ

[486: 匿名]

>>476

ほぼ立ってるよ
人にもよるけどね。

[487: ねっときゃっしゅ]

>463

南青山パークハウスの板に当方が書き込んだことはないですよ。
その方がどういう主張か知りませんが、先般書き込みのとおり、
金融機関は積算評価が大半ですので。。

>50年後には価値ゼロになるので、（地上権として登記された定期借地権でも）資産価値としてはゼロである

少なくとも土地価格は当然そうと思います。異論ないでしょう。
建物も、借地物件の上モノは伝統的にゼロ評価です（でした）。
「定借ローン」は特例で、ですからローン商品が別物なんです。
事実は事実として、ネガとかどうとか仰るのは大人げないかと。

勿論今後「改善」の余地は有りえます。
ただ、状況から見ると「改悪」の可能性の方が高い気もします。
銀行もまだ良く判らないので、積極的には触りたくないでしょう。
出口がより狭まる可能性も将来あるかと思います。

結局住むか、貸すかしかないのでは？と書いたのはその為です。
購入者の方も満足する金額で売れないなら通常売らないでしょ？
新築プレミアムがなくなると二次検討者と思惑が違い過ぎるかと。
「別に持っときゃいい」というセリフも定借には似合いません･･･

[488: ねっときゃっしゅ]

新築プレミアムは言い過ぎかもしれません。築浅プレミアムに訂正します。微妙なところですが。

[489: 匿名さん]

487さんの独自の論理はもう十分わかりましたので、何度もリピート頂かなくとも結構かと思います。

これをそのまま信じる人がいなくとも悪く思わないでください。信じない人のことを、せいぜい頭の悪い人たちだとでも思って頂ければよいかと思います。

[490: 匿名さん]

警備員さんは、別に座っていてもよいと思う。深夜とか特に。
立ち仕事は大変です。

[491: 匿名さん]

>>487

このスレの擁護派の人には、何言っても無駄だよ。

土地代がゼロなのが定期借地のメリットだと言い張る一方で、
資産価値はゼロじゃないっていう主張。

自分のいっている事に矛盾がある事理解していないんだからさ。


挙句の果てには地上権が～とか言い出すし・・・・

マンション売るんなら、設備や環境だけじゃなくて根本的な知識も持っていて欲しいものです。

[492: ねっときゃっしゅ]

どうして独自の理論とか仰るのが不思議です。。

金融機関一般の話をしていますが。

もし立場変わって、賃貸や中古検討ならスンナリ理解できるでしょう？

棟内に賃貸が増えたり、売り物が増えたり、いずれ詳らかになります。

時が経つにつれ成約賃料との相関性が著しく高くなってくるはずです。

[493: 匿名]

臭いものには蓋をする。

何年経ってもかわらないねぇ。

[494: 匿名さん]

不動産屋は、ローンが通るか通らないかくらいしか興味ないよ。
ましてや将来融資が云々なんてどうでもいいし。。

だから、そんな人たち相手に正論言っても聞く耳もつわけがないでしょ。

[495: 匿名さん]

正直
検討すらできない・・・
ここの周りをあるいたことすらないヤツばっかりで・・・
時間だけあるんだな

[496: ねっときゃっしゅ]

さっきは何でも業者に聞きましょうとか仰ってた割に、今度は業者を不動産屋呼ばわりですか。
まあ、不動産屋は兎も角、銀行屋は貴方が不要で済んだにせよ、無しでは売れない、売れ難いでしょうね。

貴方が馬鹿にする仲介業者も、もしローンがマトモにつかないとモチベーションが下がることでしょう。
そんな現金客ばかり世の中いませんし、マトモな現金客の方が指値厳しいですよ、きっと。

そんなに不快な話なのですか？至って普通の話だと思うのですが。少し冷静になられてみては。
賃貸相場も数回転すればかなり目減りしますよ。そもそも当初想定を下回ってることでしょうが。

通常の所有権物件でも賃料との相関はありますが、定借はそれがフォーカスされるという事だと思います。
所有権物件がミニバブってた時ですらも、レジ賃料は特段上がってませんでした。
ミニバブル崩壊の今、高額賃貸はニーズそのものが乏しくなってます。

大火傷したって平気だよという主張そのものに普遍性はないと考えますが。

[497: 匿名さん]

ネガは一人だけど。。。
レスちゃんと読みなよ