広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[378: 物件比較中さん]

新手の荒らしもそろそろやめて欲しいね。本筋に戻って、値引き交渉中の方々、
進捗度合いはいかがなものですか？

[379: 匿名さん]

どなたかも指摘・・・

自演も詐欺だよなぁ

[380: 林檎姫]

内覧してきました。
立地条件、建物のグレード感などは今まで見たマンションの中では群をぬいてよかったです。
一番最初に売れたのが最高値の１０億円の部屋、しかも倍率２０倍だったというのもうなずけます。

一通り内覧した後に価格交渉。
値下げ、応じます。（キッパリ

具体的な数字は控えますが、売る気が伝わってくるお話でした。

やはり気になるのは定借。
実質５４年は住めるそうですが、転売にはやっぱり定借は不利と判断しました。
キャッシュ以外ならローンを組むしかないですが、
年数が経てば経つほどローンは組みにくいのが現実。

近所のパークコート（名前わすれました。千歳なんちゃらだったような？）の定借物件が
１０年経過後（つまり残存期間は４０年）、売出価格よりも１０％の高値で売れた実績があると担当者はチラシを見せて説明しました。

当たり前なんでしょうが、自身のライフプランを持たないと特に定借物件はいけないな、と思いました。

[381: 匿名さん]

本当に、価値が無いのなら値引きも関係ないって事じゃない？

値引きが２００万だろうが１０００万だろうが

２０年後にはもう売れないんでしょ？

[382: 匿名]

売れない。
というか、銀行が金貸さない。

[383: 匿名さん]

現地に行って資金計画の相談してないでしょ
せいぜいネットだけでがんばってな

[384: 匿名]

このスレは、定借そのものの事を書くと、ネガとか荒らしって言われるんですか？

[385: 匿名さん]

業者さんも大変なんだよ

[386: 匿名さん]

現地のスタッフはメリットしか言わないでしょ？
あとは、ありきたりなデメリット。

本当の事は教えてくれないよ。

[387: 匿名さん]

まあ、定借がどうのって今更言われてもねぇ
３年前ならともかく、竣工から時間も経ち、クリアランス戸数も少なくなり、中古もはけてきた今になって
定借に否定的な人がこれからこの物件を検討しないでしょう

[388: 匿名]

新手のネガ ＶＳ 販売業者

[389: 匿名さん]

だからネットの中だけでガンバルのね。

[390: 匿名さん]

早く売って次いきたいからね

[391: ３４９]

感情的な方が多いんですね。このクラスでも。購入者でなく関係者でしょうか。

[392: 匿名さん]

ライズの掲示板から、ネガさんが移住してきたのかな？

[393: 匿名さん]

ネガの内容が薄いし、人がいるスレを探しているんでしょうね

[394: 入居済み住民さん]

住み始めてまだ少しですがとにかく最高に気持ちいいです。

定借には抵抗ありましたがそれを超える住みたい気持ちが大きいのが決めてでした。

何より建物や内部全ての雰囲気や造りの良さスタッフの良さに大満足です。

いろいろ見てきましたが現時点では同じ予算では最高ランクに入るマンションと思っています。

資産もない普通の会社員の私は定借だからここを購入できたのです。

明日どうなる運命か分からないのに54年後どうなっているかは想像もつきません。

今できる範囲でしたいことやりたいことをしながら将来に備えていく考えと自身の生き方で決めました。

甘すぎる考えですがそれは私の生き方です。

[395: 匿名さん]

定借と住み午後地は別次元のお話。


ああ、そういえば販売の方が３９４さんと同じような事を言ってましたが？

マニュアルでもあるんでしょうか？

[396: 販売関係者さん]

家買うのに先のこと考えないから定借を選んでしまうんでしょうね。

万が一途中で手放すことになったら、賃貸で借りたほうが得かと。。。

シュミレーションはしたほうがよいですよ。

[397: ３４９]

シミュレーション、ね。

ネガと言われてしまったので、この際もう一度換言しておきますと、

金融機関から見た場合、定借物件を買った方は、

①キャッシュ全額で買った場合
　キャッシュがその分目減りして、資産は増えない
　⇒純資産マイナス

②ローン全額の場合
　資産は増えず、負債だけ増加
　⇒純資産マイナス

極端な２例を挙げましたが、いずれにしてもネットキャッシュが凹んでると
見られてしまうわけです。銀行に全くお世話にならない方は無視してください。
住み心地の宜しいのも大変結構なことです。（でも賃貸でも一緒では？）

[398: 匿名さん]

397さんは、何のために書き込みされているのですか？
ご自身は、勿論、この物件は検討対象外なのでしょうし…。
他の購入検討者の方のための親切心？

でも、もっと深くてまともな分析が過去スレにありますよ。
正確な分析であればともかく、誤った分析は、かえって有害ではないでしょうか。

あと、客観的に分析できることは別として、その人がどう感じるかについてまで、
ケチをつけるのはいかがと。

ところで、ご自身はどこを検討されているのですか？

[399: 匿名さん]

>ご自身はどこを検討されているのですか？

一番知りたいのは、この点なので、スルーしないでくださいね。

もし検討中ではなくて、すでに他物件を購入されている方であれば、
差し支えない範囲で、物件名をお願いします
（物件名を明らかにすることがはばかれるのであれば、
●●[←地名]にある××[←低層物件、タワマン等]といった感じでもよいです。）。

他物件の検討中でも、他物件を購入して嫉妬しているわけでもないのであれば、
書き込まれる目的をお願いします。たとえば、「金銭目当て」等。

正直にお願いします。

[400: 匿名さん]

そうなんですよね・・・
この人浅いんですよ

前スレにあったような具体的な数字ベースでのシュミレーションでもないし
実際に物件を見て資金相談をしたわけでもないから、ここの状況と乖離がありすぎて・・・


ひさびさに低レベルの粘着ですね

[401: 匿名さん]

そもそも、定期借地について販売側がしっかり説明しない事が問題なんじゃない？

所有権の物件でいちいちそんな話題出ないでしょ。


ネガな話題に反論する人は、関係者か販売会社のどちらかなんでしょうから

購入した人は、定期借地をどこまで理解して購入したのか

販売関係者は、どこまで正確に説明できているのか


是非それを聞きたい。


ちなみに私は３９７さんではございません

[402: 匿名さん]

＞＞４００

そういう煽りもやめたほうが良いですよ

[403: 匿名さん]

あなたもね

[404: 物件比較中さん]

４０１さんはここを検討しているんですか？あるいは他の「定期借地権物件」を検討しているんですか？
どちらでもないならなんで書き込んでいるのか？「それを聞きたい」。

[405: 匿名さん]

なんと397は「ネットキャッシュ」という単語を使っているではないか
私はこの手の荒らしは、ゴミ不動産屋とニート（含む学生）で構成されていると思っていた
しかし、ゴミ不動産屋は「ネットキャッシュ」という単語を使用できる知能レベルではないはずだ
つまり、397は感動すら覚える低能な荒らしであるにも関わらず、それなりの社会的ポジションを有している
可能性があるといえる
これは驚くべきことである
掲示板を荒らすことの動機について今一度考えなおすことの必要性を397は我々に認識させてくれているのである

[406: 入居済み住民さん]

この物件の場所は、江戸の後期には徳川幕府の筆頭家老（堀田家）のご自宅のあった歴史的に地ぐらいの高い土地です。

中古売買のための借入れができるかといった問題ではなく、こうした地ぐらいの高い土地に、自分の世代だけでもいいからゆったりと幸せに住みたいという方が、54年間そんなに巨額でもない現金を払って買って住める、そんな感じのマンションではないかと思います。

住むには最高の場所と思いますよ。5重のセキュリティーもあって安全だし、風通しはいいし、眺望もいいし。
堀田様はさすがにいいところに住んでおられたと思います。

訴訟マニアさんをはじめとするネガスレの皆様、毎日ご苦労さまです。

でも、ここも後1年もすると、結局海外の方を含めて売れてしまって、500戸近い皆さんが幸せに住める住居になるのかと思います。

定期借地だから心配という方は、決して買わないほうがいいと思います。
くれぐれも、もっと心の余裕のある方の買うべき物件と思いますよ。

[407: 入居済み住民さん]

406さんではない、別の「入居済み住民」です。

ついでにもう一つ明るい話題をしますと（なお、真剣に読んでいただく内容ではなく、
我が子自慢ならぬ、我がマンション自慢だな～程度のノリでどうぞ。）、
394さんが記載されていた「気持ちよさ」は、（周囲を含めた）緑の多さも関係するのかな、
と思っています。

といいますのも、ここに引っ越してきて以来、ベランダで育てている観葉植物の調子が
以前に比べてよいのです！（なお、日当たりは同程度か、気持ち、こちらの方が悪いです。）

環境がよいと植物も調子がよいのかなと。人間も同じかなと。

長文、失礼致しました。

[408: 匿名さん]

まあネガさんにはリアルな生活環境は関係ないですから・・・
相手にしても仕方ないんでちょっと飲んで寝ましょう

ギネスかフルーツカクテルか・・・全部目の前にあるし

[409: 匿名さん]

久々にここ見たら、結構頭の悪いネガ君がいますね。今度は定借でネガですか。。。

ちなみに、ネットキャッシュとは一般的に企業の保有する現金保有額から有利子負債を引いた際にプラスになることをさす用語です。簡単に言えば、１００万円の現金を保有していて８０万円の有利子負債を借りている場合、１００－８０で２０万円のネットキャッシュポジションにいるというわけです。

したがって、このネガ君の使用している用法は意味不明以外の何者でもありません。ただの難しい用語を使ってネガをしたがっている人の書き込みでしょう。

ちなみにですが、これまで議論にあがっていない点として、以下を付記しておきます：

①軽い相続税：相続税が低く評価されますので相続を希望されている高齢者には向いています
②土地代の損金参入：ランニングコストとして支払っている土地代は税務上損金算入可能で節税効果を出すことができます。この意味ではPC外苑前のほうがより土地代が高いので、自宅を事務所などに設定し節税効果を出すことができます


というか、定期借地が云々といってしり込みしている人は単純に買わなければいいだけのお話です。市場がまだ整備されていないし法的整備が遅れている背景から上記のようなタックスメリットを享受できる一方、流動性の懸念もあるかもしれません。

ガーデンフォレストにすんでいる住民の方々は細かいことを気にするような人たちではない印象です。。。自分たちが住みたいところにお金をぽんとだしてしまう富裕層ばかりです。別に利回りとか賃貸と比較した場合とか細かいこと考えていないし、その考える機会費用のほうがもったいないと思う人たちばかりでしょう。

[410: ねっときゃっしゅ]

感情的な人が多いですね。あくまでモデルとして使ってるわけでネットキャッシュでかまわないでしょう。
節税効果があることは認めますよ、当たり前です。建物価格が殆どですから。
ただですね。、私は別にここの居住性がどうとか、地ぐらいがどうとか、それを批判指摘してるわけでもなし。
タイルの色が病院と一緒なんだなーと個人的に思ってるぐらいの話です。

ここは金融関係の人も多そうだから、金融機関、特にメガあたりから見たときに、どのように判断されるか、
査定されるかをそのまま触れただけですけど。

積算評価って判りますよね。銀行によってはレジは収益は使わず積算オンリーのところも多い。
固都税評価額でもいいです。
例えばSMBCは、東京カンテイとは別に、所有物件の資産評価は固都税評価額でみたりします。
当然定借なら土地値ゼロです。建物の固都税評価額と、購入額なり償却後簿価との差額は？

一方、SMBCは購入時は所有権物件なら、
土地値路線価×敷地面積、上モノはRCなら㎡１８万×施工床（×残存償却年数比）。
この土地値がまずゼロだということです。

さらに言うと定借住宅ローンなる商品が出来るまでは、上モノもゼロ評価だったわけです。
そして定借住宅ローンでも、金利優遇が（少）なかったり、上限が50Mだったりするわけです。
メガが上限５０Mと定めてるって事は、まあ安物向けですよね。特に都内都心なら。
ここのような高級定借？はあまり想定してないんでしょう。

ネガというより、銀行評価が得られないというのは結構マイナスではないかと言いたいだけです。
EXITの資産性、市場性に直結し易いですし。
中古で買う方は、あなた方以上に、資産性なり市場性を気にすると思いますよ。最後ババ抜きだし。

[411: ねっときゃっしゅ]

>409
ちなみに、ネットキャッシュって私の理解では、
時価修正後の純資産額マイナス負債ですけど。えむえーとかだと。
なんかキャッシュポジションの話してて株屋サンかなんかですか。

[412: ねっときゃっしゅ]

ごめん、時価修正後の資産額マイナス負債。連投すまん。

[413: 匿名さん]

「ガーデンフォレストにすんでいる住民の方々は細かいことを気にするような人たちではない印象です。。。自分たちが住みたいところにお金をぽんとだしてしまう富裕層ばかりです。別に利回りとか賃貸と比較した場合とか細かいこと考えていないし、その考える機会費用のほうがもったいないと思う人たちばかりでしょう。 」

住んでる人が書く内容ではないだろ。

[414: 匿名さん]

この流れの発端は　>>338　>>346　さんの質問から始まっているわけで、

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」
「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

という事が聞きたいのではないでしょうか。


立地や周辺環境などは満足していると書いてあるのだから
購入者や販売関係者がこのスレにいるのであれば
答えてあげればいい事じゃないですか？

[415: マンション投資家さん]

私の知人は、あまり細かいことを気にせず購入しましたが
竣工直前に手付金１０００万円を放棄して解約しました。

キャッシュで購入したので銀行の評価など気にせず
利回り計算だけしていたのですが、
結局、定借の認識も薄く、この先どうなるかわからないという事で
手付けを捨てた方が得策だと考えたようです。

こういう人多かったですよね＞販売さん？

[416: K1]

それではお答えしましょう。

１．
＞「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

はい。銀行からの融資を受けて購入しました。銀行としては融資に値したので貸したのだと理解しています。

２．
＞「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」
（「それ」が示すものがはっきりとはしませんが、ここでは前文から「銀行融資に値する物件であること」と解しました）

はい。銀行の融資付きで購入しました。

[417: ねっときゃっしゅ]

①「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

一部の金融機関が、限定付きで商品構成しているというのが正しいです。
銀行評価については上述のとおりです。
本来的には、銀行というところは借地権物件の融資を極端に嫌います。
イコールゼロ評価というのが伝統です。定借は例外規定のようなものです。


②「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

反応見る限り感情的な方も多く、認識不足の可能性があります。
自身がイニシャルで買わずもしセカンダリーの立場なら理解できるはずです。
少なくとも将来キャピタルゲインは当初から可能性が極めて乏しいでしょう。
所有権物件との相対比較での話です。

[418: マンション投資家さん]

新築時に融資が付くのは当然でしょ。。

質問は新築でも中古になっても物件的に融資に値するのかって事でしょ？

[419: 匿名さん]

「新築時はローン組めますが、中古は組めません」
なんていえるワケないじゃん。

[420: 匿名さん]

中古流通の整備をするためにも
定期借地に対して正しい認識を持つべきだよね。

[421: 匿名さん]

もう連投がしつこくてスルーされているけど
本当にただのネガだったね

[422: 入居済み住民さん]

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

８割を都市銀行から借りました。
中古云々の話は買い替えを考えていなかったので詳しく聞きませんでしたが
そのときの情勢によっても異なるくらいしか説明はなかったと思います。
ですので未来についても融資に値するか否かはわかりません。

「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

前述のとおり買い替えを考えていなかったので意思決定の要素には入っていませんでした。
今の生活には満足しており後悔もしていませんが
もし事前に売却時の懸念事項など説明があれば
判断材料に加わったかもしれません。

[423: マンション投資家さん]

>>417　
キャピタルゲインの可能性も多少なりとも期待して購入した人も少なくないようです。
５０００万円の投資が数年後に百万単位の利益になると思えば手も出そうになりますよ。

そうでなくても所有権物件と比べれば新築購入時の利回りも格段に良いわけですから。
出口が云々の話と切り離してしまえば、おいしい部分しか見えませんしね。

[424: 親と同居中さん]

土地代がかからないから定期借地は安いっていっているのに
地ぐらいが高いとか関係ないっしょｗ
１０年もすりゃ買い手がつかなくなるマンション買うなら
賃貸に住んだほうがまだまし。
むしろガーデンフォレストで賃貸探して住んだほうがよほど気が楽じゃないかｗ

と、このスレを見て思う人は少なくないはず。

[425: 匿名さん]

ｗってはずかしいよ

[426: 匿名さん]

たしかに。賃貸なら定借とか難しいこと考えずに住むし。
もともと土地借りてるわけだし。
半分賃貸か全部賃貸か。。。
気楽に良い物件に住みたいのならアリな選択かも。

[427: 匿名さん]

↑　購入価格による。

８０㎡の部屋の想定賃料

月額賃料５０万円　年間賃料６００万円
もろもろ経費　年間６０万円
→５４０万円　月額４５万円とすると

Ａ：１億で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月４８万円　

★２０年貸すと　毎月△３万円（４５万－４８万）


Ｂ：６０００万円で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月２９万円　

★２０年貸すと　毎月▲１９万円