広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[338: 匿名]

検討中のものですが、既に購入済みの方に質問です。
定期借地のマンションは築後１０年、２０年で売却する際には融資が難しいので買い手が付かなくなるという話しを聞きました。
また、定期借地は期限満了時には資産価値はゼロになるとも言われました。
担当の仲介業者には、所有権でこの単価はありえない、と契約を迫られてます。

実際、購入したポイントは何でしたか？
また資産価値についてはどのようなシュミレーションをなされましたか？
教えていただけると助かります。

[339: 物件比較中さん]

ほとんどの銀行は中古定期借地権物件に対しての「住宅ローン」は提供しません。ですからこの物件を何年後かに
売却する場合は全額自己資金を用意できる購入者でなければならないので狭いマーケットにならざるを得ません。
資産価値としてはそこが一番のネックになりますね。

[340: 匿名さん]

過去スレに色々と書いてあるので、そちらをご覧になるのが、宜しいかと思います。

個人的には、ここがどのようなカーブを描いて下落していくかは、良く分からないと思っていますが、
仮に、ネガさんが期待するような事態が生じたとしても、それはそれで構わないという感じです。
資産価値云々以前に、住みたいところに住むことが重要との考えです。

ただ、（所有権との比較において）割安で購入できるのであれば（ここが割安かは知りませんが）、
浮いた分を投資に回せるわけですし、経済的には、つじつまがあうハズなのかなと、なんとなく、
考えることはあります。

また、定借の一般論がこの物件に当てはまるのかも、よくわかりませんね。最高の立地に住みたい
という方（で、お金のある方）は、いつの時代も、少なからずいると思われます。

いずれにしても、資産価値を気にされる方は（資産状況等からして、資産価値を気にすべき方は）、
保守的な観点からは、リスクを避けるべく、定借は避けた方が賢明かもしれませんね。

ところで、338さんは、定借であることが気になっているようですが、ここのどこに惹かれています？
（失礼ながら、本当に購入検討者なのかな、とふと疑問に思ってしまいました。）

[341: 匿名さん]

定借について理解した上で、現地を内覧して迷っているようならば止めた方がいいんじゃないですか、
私はもう生きていないでしょうし、今後も同種同質の競合物件のないこと、所有権ではまずない価格ですから。
地縁もない方のようですし、検討しやすくなっている中古で迷うなら他を探した方がいいとおもいますよ

[342: 匿名さん]

340です。

ちなみに、私は、30前半ですので、50数年後（53年でしたっけ？）も、
まだ、生きている（つもり）です！（子持ちの）若い夫婦の方も多いですよ。

[343: 匿名さん]

341ですが
私は40になったばかりなんですが、ここでは若い方だと思うんですけど
ちなみに嫁は30ですが・・・
そんなに若い人って多くいましたっけ？

[344: 匿名さん]

342です。

341さん。すみません。
割合的に多いかどうかはともかく、若い（とお見受けされる）方も、少なからず
いる、ということをいいたかったのですが、他意はないので、不快な印象を与えて
しまいましたら、申し訳ありません。思ったより、世帯構成は、ばらけている印象です。

[345: 匿名さん]

いえいえ他意はないんですが・・・
ここのスレにいつも大勢の子供が自転車でセンターフォレストを走り回って危ないとか
意味不明な書き込みが何回かあったのでその流れなのかと思いまして・・・

[346: 338]

レスありがとうございます。

現在、恵比寿の賃貸マンションに住んでいます。
家族構成の変化もあり、何度か引っ越しましたが
かれこれ恵比寿-広尾-麻布界隈を転々と住んでから１０年程度でしょうか。

最高の立地とは思ってはいませんが、私どもの予算である程度の広さ・クオリティを考えると
こちらの物件が候補に挙ってくるので、先月より検討していた次第です。
勿論住み慣れたエリアで、内覧も数度しており、物件の良さは十分理解しているつもりです。

懸念しているポイントとしては、

投資目的であれば、ある一定期間の収益を想定しさえすれば
購入価格次第で買いなのでしょうが
398さんの仰るように、「定期借地物件の中古はローンが付かない」
という事は、現金で購入希望の方以外売却出来ないという事であり、
購入時と売却時の下落率が市況に関係なく購入直後から下落し続けてしまい
１０年後の価値が計り知れないのでは？
と、いう点です。
将来価値が不明という事は、購入時の価格は不動産相場からのものではなく
デベロッパーが提示した一方的な価値でしかないのではないか？
という疑問があります。

多少なりとも金利を負担しこのマンションを購入する事と
賃貸に住み続ける（こちらのマンションの賃貸も含む）事の違いが
解らなくなってしまったのです。

実は先日知人が、大崎の定期借地の中古マンションを購入した際に、
都市銀行では三菱東京ＵＦＪのみ、あとはフラット３５だけが承認がおりたという話を聞いて
申し込み直前に躊躇してしまっている次第です。

ちなみに、現在は三井住友と三菱東京ＵＦＪで事前審査は通っております。

物件としては申し分ないと思っておりますが
購入された方で、同じような疑問をもたれた上で
購入に踏み切った方がいらしたら、是非ご助言をいただけますでしょうか。

[347: 入居済み住民さん]

定期借地マンションは、旧法借地権や定期借地戸建てと大きく性質が異なります。

１・定期借地マンションは、建て替えが出来ない。
２・定期借地戸建ては、建て替えが出来る物件もある。
３・旧法借地権は、更新や建て替えなど借主の権利が守られている。

つまり、同じ借地借家法の権利の中でも似て非なるものが定期借地権マンションなのです。


一般的な定期借地権のメリットは・・・

貸主側のメリット、一定期間が過ぎれば確実に土地が返還され、長期的に安定した収入が得られる。

借主側のメリット、建物代金のみで購入できる。建物の所有権を取得できる。土地の固定資産税がかからない。


つまり、定期借地は地主にとって大きなメリットがある制度といえます。
旧法借地権と比べて続きが煩雑であり、公正証書を作成するなど地主側の保全をとるための措置がとられる場合がほとんどです。

土地の価値はゼロなので、価格＝建物の価値という事になります。


鉄筋コンクリート造の広尾ガーデンフォレストの建物償却期間が評価上の建物価値（＝資産価値）となります。



大雑把ですが、仮に１２０００万円の定期借地マンションを購入した場合と、そのマンションを借りた場合のシュミレーションです。（５０年間）

・購入資金計画
　物件価格１２０００万円　諸費用５００万円　計１２５００万円
　自己資金ゼロ　１２５００万円借入　金利２％　３５年　月々約４１．４万円（金利は変わらないものとする）

・賃料計算
　不動産価格１２０００万円　利回り５％　年間賃料６００万円　月間賃料５０万円（１０年毎に賃料５％ダウン）
　月々賃料：５０万円（１－１０）４７．５万円（１１－２０）４５万円（２１－３０）４２.７万円（３１－４０）４０．５万円）




これを前提として


・購入の場合、　毎月返済約４１．４万円　管理費修繕積立金約４万円　地代約１万円　建物固定資産税約１万円
　合計：月々４７．４万円（当初～３５年間）　６万円（３６年～５０年間）

　５０年間での総支払い額　１９９０８万円＋１００８万円＝２０９１６万円


・賃貸の場合、毎月賃料５０万円　２年毎更新料１ヶ月（10年毎に賃料５％ダウンとして）
　合計：月々平均　５２万円、４９．４万円、４６．８万円、４４．４万円、４２．１万円
　
　５０年間での総支払い額　（6240万＋5928万+5616万+5328万+5052万）　２８１６４万円


購入した場合のほうが、賃貸で５０年借り続けた場合よりも　７２４８万円お得であるという事になります。
月の支払いに馴らすと約６万円。


ちなみに、３５年間の比較だと

・購入の場合：１９９０８万円
・賃貸の場合：２０４４８万円

購入のほうが５４０万円プラスと僅差になります。
月に均すと１２８５７円です。


また、現金で購入し、２０年間所有した場合

　初期投資額１２５００万円
　年間賃料６２４万円（0-10年）５９２．８万円（10-20年）　総収入１２１６８万円
　年間経費７２万円　総支出１４４０万円
　差額　１０６５６万円
　初期投資額１２５００万円－１０６５６万円＝△１８４４万円

　２０年後に１８４４万円以上で売却出来れば、黒字であるといえます。


これらの計算式は、不動産購入の際みなさん検討されていると思いますが



結論から言うと定期借地マンションの資産価値を考える場合

・ある一定期間以上所有し続ける場合
・投資としての購入で将来の収益が見込める場合
・同規模の賃貸物件を借りた場合よりも出費が少ない場合

の場合に購入判断が出来るといえます。


資産価値は周辺の土地価格ではなく、建物価格（価値）が基準となりますので、賃料を基準とした収益還元やＤＣＦなどから判断する事をおすすめします。

[348: 入居済み住民さん]

>将来価値が不明という事は、購入時の価格は不動産相場からのものではなく
>デベロッパーが提示した一方的な価値でしかないのではないか？
>という疑問があります。

私は、数学脳ゼロなので、資産価値の算定とか、難しいことは、
一切わかりませんが、「収益還元法」？とやらで、資産価値を算定する
ことはできないのですか？

過去スレをみれば、もっと難しいことが一杯書いてあり、検討し尽くされて
いるようですが、私には、解読不能です。

まぁ、そもそも、定借であろうがなかろうが、マンションの値付けなんて、
デベが適当にしているのかな、と思っていましたが。

>多少なりとも金利を負担しこのマンションを購入する事と
>賃貸に住み続ける（こちらのマンションの賃貸も含む）事の違いが
>解らなくなってしまったのです。

よくわかりませんが、定借でなくとも、同じ問いは妥当するのでは？

いずにれしても、高価な買い物ですし、非常にお詳しいようですから、
あとは、気持ちの問題で、迷うようであれば、定借は避けた方が賢明な気がします。

[349: 匿名さん]

出口が大変なのは指摘のファイナンスの問題でそのとおりでしょう。

まあ、住むか、貸すかしか基本ないでしょうから。

まあそんなに難しい話でなく、

定借で割安？のつもりが、ミニバブルがはじけて、えらい目に遭った、潜在的に遭ってる

ってことこそが重要では。客観的にですよ。イニシャルの買値がすべてです。

[350: 匿名さん]

収支のシュミレーションの話題は前スレを見ればたくさん出ています。ただ、当時よりも中古の値ごなれが進んでいるのでシュミレーションは大分かわってくるとはおもいますけど。まあ、どの物件でもそうですが現地の環境を見て、価格その他に疑問があるなら、特に定借自体に大きな不安があるのなら他の物件がいいんじゃないですか。

[351: 業者]

担当営業は教えてくれたかどうかわかりませんが、
定期借地を購入する際には基本的な事を抑えておかないと、のちのち痛い目を見ます。


定期借地のマンションは「土地値はそもそもゼロ」です。

以前の借地権（旧法）は、借主の意思で借地期間が更新できるので
借地の権利という価値がありました。
しかし、定期借地の場合、借地期間が決まってしまっており、更新が出来ないため
土地を借りる権利、というよりも、一時的に土地を借りるという意味合いが強いです。


デベロッパーが土地を仕入れる際、土地代を地主に払っているわけではないので
建築費の負担だけになります。
保証金とよばれるものも、購入金額に上乗せされるものなので、実質負担はゼロです。

つまり、実際にかかった建築費+経費のみが売主の負担となるので
土地相場は一切関係ありません。

極端な話、規模・用途地域が同等の敷地が南青山と北海道にあり、定期借地のマンションを建設した場合、デベロッパーが負担する原価は大して変わらないのです。


マンションの販売をやっている人間は、誰もが認識している事だと思いますが、
定期借地の担当者の中には、良心が傷むという人も少なくないのでは？

[352: 匿名さん]

>住むか、貸すかしか基本ないでしょうから。

346さんが自白されているように（また、一般論としても）、中古売買の実績はあるようですし、三菱東京UFJやフラット35といったローンもおりるようなので、売買ができないというわけでもなさそうですね～。


>デベロッパーが土地を仕入れる際、土地代を地主に払っているわけではないので
>建築費の負担だけになります。
>保証金とよばれるものも、購入金額に上乗せされるものなので、実質負担はゼロです。
>
>つまり、実際にかかった建築費+経費のみが売主の負担となるので
>土地相場は一切関係ありません。

「購入金額に上乗せされるものなので、実質負担はゼロ」ってあるけど、デベが土地を「購入」したって、購入金額に上乗せするはずなので、その理論でいえば、「実質負担はゼロ」では？


それにしても、定借ネガは久しぶりにでてきましたね。

[353: 匿名]

定期借地は土地仕入れゼロで販売価格が丸々建物代ブラス利益って事くらい常識じゃない？

戸建ての定期借地みれば分かりやすいでしょ。


それを知らずに買う側と伝えずに売る側がいる。

それで成り立ってるって事でしょ。


周辺地価の高いエリアほどデベロッパーは儲かる仕組み。

[354: 匿名さん]

>定期借地は土地仕入れゼロで販売価格が丸々建物代ブラス利益って事くらい常識じゃない？

なにがいいたいのか、全くわかりません。

ちなみに、嘘かホントかしりませんが、過去スレをあさると、土地代（定借の権利の購入対価）
として、デベがいくら払ったか、でてきますよ。

[355: 匿名さん]

まー、ざっくり貸して７％の利回り、所有権物件相場の６割ぐらいの価格で買えば、致命的な失敗にはならんでしょー。

[356: 匿名さん]

↑
このところのネガにすらなっていないネガというのも、哀れですね。
反論するのも面倒だな～。

[357: 匿名さん]

>>354

定期借地の販売会社に質問するとちゃんと教えてもらえますよ。



土地のプレミアムが無いのが、所有権物件やその他の借地権マンションと定期借地権つきマンションの最大の違いなのですよ。

[358: 匿名さん]

３５４さんのおっしゃる通りと思います。

３５３さんの奇想天外なウソもすごいですね。思わず笑ってしまいました。


このマンションは、日赤広尾が病院の近代化をするのにお金がなくて、これを捻出するために、もともとの病院の敷地約1万坪を54年間の定期借地に出して、これに応札したデベが数百億円の借地代を日赤に対して一括で払って、日赤はこのお金を使って病院の近代化を現在行っているのでしょう。


デベの「土地仕入れ代がゼロ」だったら、日赤はどうやってお金をもらって病院の建て替えをやるの？

あまりに明白なウソを書くのはまずいし、こういう何の根拠もないウソのネガスレを書く人の気がしれません。

[359: 匿名さん]

>土地のプレミアムが無いのが

「土地のプレミアム」ってなんですか？
値あがったり（値下がったり）するということ？

>所有権物件やその他の借地権マンションと定期借地権つきマンションの最大の違い

その違い（仮にあるのであれば）は、それほど大きいのですか？
所有権で購入すれば例えば1億円の物件を、定借（例えば、7000万円）で購入した場合、
差額3000万円が運用に回せる（3000万円が不動産に固定されない）わけですが、
そのことを考慮しても、なお、大きな違いなのでしょうか？

ちなみに私は数学はダメなので、文系的な解説をしていただけると有り難いです。
（端的にいうと、353さんのいうところは、間違っていると思っています。）

[360: .357]

土地のプレミアム＝土地のもつ立地的なプレミアム

という意味です。

同規模同グレードのマンションでも、場所によって価格が異なること。
（広尾３丁目なら坪３００万円、東１丁目なら坪２５０万円みたいなもの）


定期借地つき住宅の最大のメリットは？

「土地代がかからないこと」

と、各社うたっていると思います。


つまり、土地代が価格に反映されていないという事です。

価格が安かろうが高かろうが土地のプレミアムは反映されていないのです。

また、仕入れがゼロでも１００億でも、物件そのものの資産価値には反映されないのが

定期借地権つきマンションの特徴でもあります。


また、借地権つき物件の価格には「保証金」と「権利金」というものが含まれています。

簡単に言うと、保証金は戻ってくるお金、権利金は戻ってこないお金です。

大体借地権つきマンションはこれらと、併用型がそれぞれ同じくらいの割合で採用されています。




なぜ、反論されているのかよくわかりませんが


金融機関が担保価値を評価する際、定期借地権つきマンションに厳しい評価をするのは

資産価値が著しく低いからなのですよ？


都市銀行の審査基準では、新築ですら所有権と比較して返済比率を１０％下げていますし

残存期間の少なくなった物件は、融資対象外となっている銀行がほとんどです。



意見が正しいとか正しくないとかじゃなくて

客観的な事実を把握したほうが良いと思って述べているのです。

[361: 匿名さん]

>デベの「土地仕入れ代がゼロ」だったら、日赤はどうやってお金をもらって病院の建て替えをやるの？
デベが立て替えて、マンション購入者が払うんでしょ。
デベは損しません。

[362: 匿名さん]

う～ん。すみません。よくわかりません。
銀行の融資が厳しい（かもしれない）との指摘があることは、
なんとなくわかりました。ありがとうございます。

[363: 匿名さん]

>デベは損しません。

所有権でも、デベは損しません。

[364: 匿名さん]

安物買いの銭失いってことでしょ


安いと思って買ったけど

いざとなったら売れない

[365: 匿名さん]

３６３さんのおっしゃる通りで、デベは所有権でも損はしません。

「土地の仕入れ代」という言葉がいけないのでしょうが、デベは土地の定期借地権代を土地の所有権者（日赤）に数百億円単位で払っています。だから「土地の分がタダ」ではありえません。

もっとも、デベはこの払った定期借地権代をしっかりマンションの購入者からもらうことになり、損はしません。

でも土地の使用権は無償であるわけがなく、土地代（これを土地の使用権代と同じ意味で言っているのであれば）がタダと言っている人の意味が全くわかりません。

３６０さんは、北海道の最北端の原野の１坪当りの土地に関する５０年間の定期借地権代でも、広尾の土地に関する５０年間の定期借地権代でも、価値は変わらないとおっしゃっているように聞こえますが、借地権代は土地の所有権価格にほぼ正比例しますから、上記の例では何十倍も違うでしょう。「定期借地権の価値はどこでも同じ」という論理を信じる人はいないと思いますが。

同じなのは、期限が来ると土地分の価値はゼロになることで、これは全国同じです。それまでは残存期間に応じて使用権の価値は漸減していきます。

もう反論するのもバカらしくなりますが。

[366: 匿名さん]

＞３６５

「借地権代は土地の所有権価格にほぼ正比例しますから、上記の例では何十倍も違うでしょう。「定期借地権の価値はどこでも同じ」という論理を信じる人はいないと思いますが。」


この部分を、定期借地と他の借地権と一緒にしてしまうからややこしくなるんですよ。


借地権代と所有権価格は正比例するのなら、期限満了後に価値がゼロになるわけがないでしょ？


借地権価格（もしくは評価額）と所有権価格がほぼ比例するのは、

「定期借地権以外の借地権」です。


デベの販売員でもこの違いがわからず平然と説明している方がいらっしゃいました。

[367: 匿名さん]

↑

もうこの方、無視するしかないと思います。１０年間でも５０年間でも９９年間でも、一定期間土地を利用する権利の１年あたりの価格は、価値の高い（所有権での地価の高い）場所と、低い（所有権での地価の低い）場所では全く異なります。

小作農は、土地の肥えた価格の高い土地を１年間使用させてもらう権利と、原野を開拓して使わせてもらう権利に同じ年間の金額を払うのですか？あり得ないでしょう。


英国、中国、シンガポール、ドバイなどで９９年間などで設定されているリースホールドでも同じ論理です。

最終期限に価値がゼロになるのは当りまえで、それをもって定期借地権価格の所有権価格との正比例の反証に使うのは全く論理になっていません。


もう疲れるし、この方にいくら説明しても同じなのでやめます。

この方、上で相当みなさんから反感をくらった訴訟マニアさんが、論点を変えて登場しているのでしょうか？

[368: 匿名さん]

この方はもうスルーでいでしょう。
連投の様子をみると自演までして荒らしたいようですし、スルーでいきましょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[369: 366]

なるほど。

どおりで話がかみ合わないと思いました。


３６７の方が仰っているのは、「払うお金」ですね？

私が申しているのは、「価値」の事を言っているのです。


地代や購入時の保証金ではなくて、資産としての価値の事が言いたかったのです。


わかりずらい説明ですいません。


もともと定期借地の資産価値が論点だったと解釈していたので。




当然、土地を借りる代金→賃料は、所有権の価値によって異なります。


ここでいう価値とは

「この土地を借りる権利はいくらですよ」＋「建物価格」

をあらわしたものですが


では、「この土地を借りる権利をいくらで買いますか？」+「建物価格」

となった時にはどうでしょう？


定期借地とその他の借地権との相違点は、償却期間です。

土地評価の高い土地であろうと、北海道の原野であろうと

更新可能な借地権と、残存期間が限られている借地権とを比べたときでは

評価が異なりませんか？

という事を指摘しているだけです。


定期借地権と以前の借地権（旧法借地権）は、その生い立ちも目的も異なる制度ですから。
単に借地権というおおきなくくりで判断すると、大切な財産を失う事になりかねないと思います。


このマンションを手付け放棄して解約された方やその他都心の一等地の定期借地マンションの売却時の話を聞いて
定期借地についての認識に誤解をもたれている方が多いのではないかと思い
ご質問にお答えしたまでです。

[370: 匿名さん]

あいかわらず何をいっているのか、わからない…。
おやすみなさい。

[371: いつか買いたいさん]

３０才で定借マンション買う人って、８０歳で退去したあとまた新しい家を買うってこと？？

[372: 匿名さん]

知り合いもいないと思いますが、
ここに30歳の世帯主はほとんどいないですよ
80歳になれば介護つきの施設に入るんじゃないですか？

私の親は自宅で介護でしたけど、もう子供が面倒を見る時代じゃないでしょう

[373: 匿名]

>>371

そこまで考える人は定借買わないだろ。


>>369

収益物件としても価値がないって事？

[374: 匿名さん]

売りたいときに売れない投資物件は
購入時に出口（売却）が読めないので
リスク高すぎ。

再建築不可の物件と同様
融資が付かない物件は流動性が低い。
売れなければ、ハイリスク・ローリターン

５０００万円で購入して１０年間保有
年収５００万円ならば元は取れるが
買い手が付かなければさらに４０年間保有し続けなければならない。


投資で定期借地を考えるなら
購入時にきちんと出口と保有期間を決めておく必要がある。

住居用で考えるなら保有期間の収支を
賃貸の場合とで比較すればよい。


一方所有権や旧法借地の場合は
築年数がよほど古くならなければ原則融資は受けれるので
相場に連動した出口が読める。



そもそも平成４年に施行された法律なので
中古市場の整備が出来ていないし前例も少ない故
建替え問題と同様未知数な問題が多い。
だから定借のスレは荒れる。

[375: 匿名さん]

はいはい

何を言ってもムダ

スルーしましょ

みなさん

[376: 匿名さん]

中古市場の整備が出来れば、今よりさらに価格がさがるんじゃない？

[377: ３４９]

定借に出口が無いと書いたのは、出口のニーズの絶対数もさることながら
徐々にその少ないニーズが尻すぼみになり最後はほぼゼロということです。

築浅の時点で中古売買されることは当然理解できますが、年数が建つに従い
ニーズは減る。それもある一定の年数を境に、激減するものと思われます。
何年、何十年先か判りませんが、その時点でＥＸＩＴを求めても、価格は
賃料×年数分より叩かれることは自明です。

こう書くと、しばらく住んだら住み替えればいいと仰る方が出そうですが
皆そのようなことを考えるでしょうし、そういうマンションかと思います。
その間にキャピタルゲインが得られるような不動産の高値の波がラッキー
にも来れば別なんでしょうが。そうでない限り、賃料×年数×一定の割引率。

ですから基本住むか、貸すかではと書いたまでです。
住宅ローンは別にしてみても、少なくとも金融機関の資産評価は得られない、
得られにくいと思います。まず積算評価が出ません。
どなたかが指摘されてる見解と一部共通しますが、積算上、定借の土地値は
ゼロです。建物価格はどこでも同じです。㎡単価と償却残存年数だけです。
金融機関の大半が貸さないというのはそういう客観的基準に基づくものです。

これだけ高額なのでそういうの当然踏まえて買ってらっしゃると思いますが。
別に批判したいわけではありません。あくまで客観的指摘です。
子孫の為に美田を買わずとか、色々な生き方、考え方もあります。
ただ、割高かそうでないかは何となく判別付きそうな気がします。。。
不動産価格が上がってもキャピタルゲインも得られにくいかも知れません。

勿論いいマンションだと思いますよ、当然そうでしょう。でなきゃ詐欺です。

[378: 物件比較中さん]

新手の荒らしもそろそろやめて欲しいね。本筋に戻って、値引き交渉中の方々、
進捗度合いはいかがなものですか？

[379: 匿名さん]

どなたかも指摘・・・

自演も詐欺だよなぁ

[380: 林檎姫]

内覧してきました。
立地条件、建物のグレード感などは今まで見たマンションの中では群をぬいてよかったです。
一番最初に売れたのが最高値の１０億円の部屋、しかも倍率２０倍だったというのもうなずけます。

一通り内覧した後に価格交渉。
値下げ、応じます。（キッパリ

具体的な数字は控えますが、売る気が伝わってくるお話でした。

やはり気になるのは定借。
実質５４年は住めるそうですが、転売にはやっぱり定借は不利と判断しました。
キャッシュ以外ならローンを組むしかないですが、
年数が経てば経つほどローンは組みにくいのが現実。

近所のパークコート（名前わすれました。千歳なんちゃらだったような？）の定借物件が
１０年経過後（つまり残存期間は４０年）、売出価格よりも１０％の高値で売れた実績があると担当者はチラシを見せて説明しました。

当たり前なんでしょうが、自身のライフプランを持たないと特に定借物件はいけないな、と思いました。

[381: 匿名さん]

本当に、価値が無いのなら値引きも関係ないって事じゃない？

値引きが２００万だろうが１０００万だろうが

２０年後にはもう売れないんでしょ？

[382: 匿名]

売れない。
というか、銀行が金貸さない。

[383: 匿名さん]

現地に行って資金計画の相談してないでしょ
せいぜいネットだけでがんばってな

[384: 匿名]

このスレは、定借そのものの事を書くと、ネガとか荒らしって言われるんですか？

[385: 匿名さん]

業者さんも大変なんだよ

[386: 匿名さん]

現地のスタッフはメリットしか言わないでしょ？
あとは、ありきたりなデメリット。

本当の事は教えてくれないよ。

[387: 匿名さん]

まあ、定借がどうのって今更言われてもねぇ
３年前ならともかく、竣工から時間も経ち、クリアランス戸数も少なくなり、中古もはけてきた今になって
定借に否定的な人がこれからこの物件を検討しないでしょう

[388: 匿名]

新手のネガ ＶＳ 販売業者

[389: 匿名さん]

だからネットの中だけでガンバルのね。

[390: 匿名さん]

早く売って次いきたいからね

[391: ３４９]

感情的な方が多いんですね。このクラスでも。購入者でなく関係者でしょうか。

[392: 匿名さん]

ライズの掲示板から、ネガさんが移住してきたのかな？

[393: 匿名さん]

ネガの内容が薄いし、人がいるスレを探しているんでしょうね

[394: 入居済み住民さん]

住み始めてまだ少しですがとにかく最高に気持ちいいです。

定借には抵抗ありましたがそれを超える住みたい気持ちが大きいのが決めてでした。

何より建物や内部全ての雰囲気や造りの良さスタッフの良さに大満足です。

いろいろ見てきましたが現時点では同じ予算では最高ランクに入るマンションと思っています。

資産もない普通の会社員の私は定借だからここを購入できたのです。

明日どうなる運命か分からないのに54年後どうなっているかは想像もつきません。

今できる範囲でしたいことやりたいことをしながら将来に備えていく考えと自身の生き方で決めました。

甘すぎる考えですがそれは私の生き方です。

[395: 匿名さん]

定借と住み午後地は別次元のお話。


ああ、そういえば販売の方が３９４さんと同じような事を言ってましたが？

マニュアルでもあるんでしょうか？

[396: 販売関係者さん]

家買うのに先のこと考えないから定借を選んでしまうんでしょうね。

万が一途中で手放すことになったら、賃貸で借りたほうが得かと。。。

シュミレーションはしたほうがよいですよ。

[397: ３４９]

シミュレーション、ね。

ネガと言われてしまったので、この際もう一度換言しておきますと、

金融機関から見た場合、定借物件を買った方は、

①キャッシュ全額で買った場合
　キャッシュがその分目減りして、資産は増えない
　⇒純資産マイナス

②ローン全額の場合
　資産は増えず、負債だけ増加
　⇒純資産マイナス

極端な２例を挙げましたが、いずれにしてもネットキャッシュが凹んでると
見られてしまうわけです。銀行に全くお世話にならない方は無視してください。
住み心地の宜しいのも大変結構なことです。（でも賃貸でも一緒では？）

[398: 匿名さん]

397さんは、何のために書き込みされているのですか？
ご自身は、勿論、この物件は検討対象外なのでしょうし…。
他の購入検討者の方のための親切心？

でも、もっと深くてまともな分析が過去スレにありますよ。
正確な分析であればともかく、誤った分析は、かえって有害ではないでしょうか。

あと、客観的に分析できることは別として、その人がどう感じるかについてまで、
ケチをつけるのはいかがと。

ところで、ご自身はどこを検討されているのですか？

[399: 匿名さん]

>ご自身はどこを検討されているのですか？

一番知りたいのは、この点なので、スルーしないでくださいね。

もし検討中ではなくて、すでに他物件を購入されている方であれば、
差し支えない範囲で、物件名をお願いします
（物件名を明らかにすることがはばかれるのであれば、
●●[←地名]にある××[←低層物件、タワマン等]といった感じでもよいです。）。

他物件の検討中でも、他物件を購入して嫉妬しているわけでもないのであれば、
書き込まれる目的をお願いします。たとえば、「金銭目当て」等。

正直にお願いします。

[400: 匿名さん]

そうなんですよね・・・
この人浅いんですよ

前スレにあったような具体的な数字ベースでのシュミレーションでもないし
実際に物件を見て資金相談をしたわけでもないから、ここの状況と乖離がありすぎて・・・


ひさびさに低レベルの粘着ですね

[401: 匿名さん]

そもそも、定期借地について販売側がしっかり説明しない事が問題なんじゃない？

所有権の物件でいちいちそんな話題出ないでしょ。


ネガな話題に反論する人は、関係者か販売会社のどちらかなんでしょうから

購入した人は、定期借地をどこまで理解して購入したのか

販売関係者は、どこまで正確に説明できているのか


是非それを聞きたい。


ちなみに私は３９７さんではございません

[402: 匿名さん]

＞＞４００

そういう煽りもやめたほうが良いですよ

[403: 匿名さん]

あなたもね

[404: 物件比較中さん]

４０１さんはここを検討しているんですか？あるいは他の「定期借地権物件」を検討しているんですか？
どちらでもないならなんで書き込んでいるのか？「それを聞きたい」。

[405: 匿名さん]

なんと397は「ネットキャッシュ」という単語を使っているではないか
私はこの手の荒らしは、ゴミ不動産屋とニート（含む学生）で構成されていると思っていた
しかし、ゴミ不動産屋は「ネットキャッシュ」という単語を使用できる知能レベルではないはずだ
つまり、397は感動すら覚える低能な荒らしであるにも関わらず、それなりの社会的ポジションを有している
可能性があるといえる
これは驚くべきことである
掲示板を荒らすことの動機について今一度考えなおすことの必要性を397は我々に認識させてくれているのである

[406: 入居済み住民さん]

この物件の場所は、江戸の後期には徳川幕府の筆頭家老（堀田家）のご自宅のあった歴史的に地ぐらいの高い土地です。

中古売買のための借入れができるかといった問題ではなく、こうした地ぐらいの高い土地に、自分の世代だけでもいいからゆったりと幸せに住みたいという方が、54年間そんなに巨額でもない現金を払って買って住める、そんな感じのマンションではないかと思います。

住むには最高の場所と思いますよ。5重のセキュリティーもあって安全だし、風通しはいいし、眺望もいいし。
堀田様はさすがにいいところに住んでおられたと思います。

訴訟マニアさんをはじめとするネガスレの皆様、毎日ご苦労さまです。

でも、ここも後1年もすると、結局海外の方を含めて売れてしまって、500戸近い皆さんが幸せに住める住居になるのかと思います。

定期借地だから心配という方は、決して買わないほうがいいと思います。
くれぐれも、もっと心の余裕のある方の買うべき物件と思いますよ。

[407: 入居済み住民さん]

406さんではない、別の「入居済み住民」です。

ついでにもう一つ明るい話題をしますと（なお、真剣に読んでいただく内容ではなく、
我が子自慢ならぬ、我がマンション自慢だな～程度のノリでどうぞ。）、
394さんが記載されていた「気持ちよさ」は、（周囲を含めた）緑の多さも関係するのかな、
と思っています。

といいますのも、ここに引っ越してきて以来、ベランダで育てている観葉植物の調子が
以前に比べてよいのです！（なお、日当たりは同程度か、気持ち、こちらの方が悪いです。）

環境がよいと植物も調子がよいのかなと。人間も同じかなと。

長文、失礼致しました。

[408: 匿名さん]

まあネガさんにはリアルな生活環境は関係ないですから・・・
相手にしても仕方ないんでちょっと飲んで寝ましょう

ギネスかフルーツカクテルか・・・全部目の前にあるし

[409: 匿名さん]

久々にここ見たら、結構頭の悪いネガ君がいますね。今度は定借でネガですか。。。

ちなみに、ネットキャッシュとは一般的に企業の保有する現金保有額から有利子負債を引いた際にプラスになることをさす用語です。簡単に言えば、１００万円の現金を保有していて８０万円の有利子負債を借りている場合、１００－８０で２０万円のネットキャッシュポジションにいるというわけです。

したがって、このネガ君の使用している用法は意味不明以外の何者でもありません。ただの難しい用語を使ってネガをしたがっている人の書き込みでしょう。

ちなみにですが、これまで議論にあがっていない点として、以下を付記しておきます：

①軽い相続税：相続税が低く評価されますので相続を希望されている高齢者には向いています
②土地代の損金参入：ランニングコストとして支払っている土地代は税務上損金算入可能で節税効果を出すことができます。この意味ではPC外苑前のほうがより土地代が高いので、自宅を事務所などに設定し節税効果を出すことができます


というか、定期借地が云々といってしり込みしている人は単純に買わなければいいだけのお話です。市場がまだ整備されていないし法的整備が遅れている背景から上記のようなタックスメリットを享受できる一方、流動性の懸念もあるかもしれません。

ガーデンフォレストにすんでいる住民の方々は細かいことを気にするような人たちではない印象です。。。自分たちが住みたいところにお金をぽんとだしてしまう富裕層ばかりです。別に利回りとか賃貸と比較した場合とか細かいこと考えていないし、その考える機会費用のほうがもったいないと思う人たちばかりでしょう。

[410: ねっときゃっしゅ]

感情的な人が多いですね。あくまでモデルとして使ってるわけでネットキャッシュでかまわないでしょう。
節税効果があることは認めますよ、当たり前です。建物価格が殆どですから。
ただですね。、私は別にここの居住性がどうとか、地ぐらいがどうとか、それを批判指摘してるわけでもなし。
タイルの色が病院と一緒なんだなーと個人的に思ってるぐらいの話です。

ここは金融関係の人も多そうだから、金融機関、特にメガあたりから見たときに、どのように判断されるか、
査定されるかをそのまま触れただけですけど。

積算評価って判りますよね。銀行によってはレジは収益は使わず積算オンリーのところも多い。
固都税評価額でもいいです。
例えばSMBCは、東京カンテイとは別に、所有物件の資産評価は固都税評価額でみたりします。
当然定借なら土地値ゼロです。建物の固都税評価額と、購入額なり償却後簿価との差額は？

一方、SMBCは購入時は所有権物件なら、
土地値路線価×敷地面積、上モノはRCなら㎡１８万×施工床（×残存償却年数比）。
この土地値がまずゼロだということです。

さらに言うと定借住宅ローンなる商品が出来るまでは、上モノもゼロ評価だったわけです。
そして定借住宅ローンでも、金利優遇が（少）なかったり、上限が50Mだったりするわけです。
メガが上限５０Mと定めてるって事は、まあ安物向けですよね。特に都内都心なら。
ここのような高級定借？はあまり想定してないんでしょう。

ネガというより、銀行評価が得られないというのは結構マイナスではないかと言いたいだけです。
EXITの資産性、市場性に直結し易いですし。
中古で買う方は、あなた方以上に、資産性なり市場性を気にすると思いますよ。最後ババ抜きだし。

[411: ねっときゃっしゅ]

>409
ちなみに、ネットキャッシュって私の理解では、
時価修正後の純資産額マイナス負債ですけど。えむえーとかだと。
なんかキャッシュポジションの話してて株屋サンかなんかですか。

[412: ねっときゃっしゅ]

ごめん、時価修正後の資産額マイナス負債。連投すまん。

[413: 匿名さん]

「ガーデンフォレストにすんでいる住民の方々は細かいことを気にするような人たちではない印象です。。。自分たちが住みたいところにお金をぽんとだしてしまう富裕層ばかりです。別に利回りとか賃貸と比較した場合とか細かいこと考えていないし、その考える機会費用のほうがもったいないと思う人たちばかりでしょう。 」

住んでる人が書く内容ではないだろ。

[414: 匿名さん]

この流れの発端は　>>338　>>346　さんの質問から始まっているわけで、

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」
「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

という事が聞きたいのではないでしょうか。


立地や周辺環境などは満足していると書いてあるのだから
購入者や販売関係者がこのスレにいるのであれば
答えてあげればいい事じゃないですか？

[415: マンション投資家さん]

私の知人は、あまり細かいことを気にせず購入しましたが
竣工直前に手付金１０００万円を放棄して解約しました。

キャッシュで購入したので銀行の評価など気にせず
利回り計算だけしていたのですが、
結局、定借の認識も薄く、この先どうなるかわからないという事で
手付けを捨てた方が得策だと考えたようです。

こういう人多かったですよね＞販売さん？

[416: K1]

それではお答えしましょう。

１．
＞「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

はい。銀行からの融資を受けて購入しました。銀行としては融資に値したので貸したのだと理解しています。

２．
＞「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」
（「それ」が示すものがはっきりとはしませんが、ここでは前文から「銀行融資に値する物件であること」と解しました）

はい。銀行の融資付きで購入しました。

[417: ねっときゃっしゅ]

①「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

一部の金融機関が、限定付きで商品構成しているというのが正しいです。
銀行評価については上述のとおりです。
本来的には、銀行というところは借地権物件の融資を極端に嫌います。
イコールゼロ評価というのが伝統です。定借は例外規定のようなものです。


②「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

反応見る限り感情的な方も多く、認識不足の可能性があります。
自身がイニシャルで買わずもしセカンダリーの立場なら理解できるはずです。
少なくとも将来キャピタルゲインは当初から可能性が極めて乏しいでしょう。
所有権物件との相対比較での話です。

[418: マンション投資家さん]

新築時に融資が付くのは当然でしょ。。

質問は新築でも中古になっても物件的に融資に値するのかって事でしょ？

[419: 匿名さん]

「新築時はローン組めますが、中古は組めません」
なんていえるワケないじゃん。

[420: 匿名さん]

中古流通の整備をするためにも
定期借地に対して正しい認識を持つべきだよね。

[421: 匿名さん]

もう連投がしつこくてスルーされているけど
本当にただのネガだったね

[422: 入居済み住民さん]

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

８割を都市銀行から借りました。
中古云々の話は買い替えを考えていなかったので詳しく聞きませんでしたが
そのときの情勢によっても異なるくらいしか説明はなかったと思います。
ですので未来についても融資に値するか否かはわかりません。

「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

前述のとおり買い替えを考えていなかったので意思決定の要素には入っていませんでした。
今の生活には満足しており後悔もしていませんが
もし事前に売却時の懸念事項など説明があれば
判断材料に加わったかもしれません。

[423: マンション投資家さん]

>>417　
キャピタルゲインの可能性も多少なりとも期待して購入した人も少なくないようです。
５０００万円の投資が数年後に百万単位の利益になると思えば手も出そうになりますよ。

そうでなくても所有権物件と比べれば新築購入時の利回りも格段に良いわけですから。
出口が云々の話と切り離してしまえば、おいしい部分しか見えませんしね。

[424: 親と同居中さん]

土地代がかからないから定期借地は安いっていっているのに
地ぐらいが高いとか関係ないっしょｗ
１０年もすりゃ買い手がつかなくなるマンション買うなら
賃貸に住んだほうがまだまし。
むしろガーデンフォレストで賃貸探して住んだほうがよほど気が楽じゃないかｗ

と、このスレを見て思う人は少なくないはず。

[425: 匿名さん]

ｗってはずかしいよ

[426: 匿名さん]

たしかに。賃貸なら定借とか難しいこと考えずに住むし。
もともと土地借りてるわけだし。
半分賃貸か全部賃貸か。。。
気楽に良い物件に住みたいのならアリな選択かも。

[427: 匿名さん]

↑　購入価格による。

８０㎡の部屋の想定賃料

月額賃料５０万円　年間賃料６００万円
もろもろ経費　年間６０万円
→５４０万円　月額４５万円とすると

Ａ：１億で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月４８万円　

★２０年貸すと　毎月△３万円（４５万－４８万）


Ｂ：６０００万円で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月２９万円　

★２０年貸すと　毎月▲１９万円

[428: ねっときゃっしゅ]

自用レジなら、所有でも賃貸でも地ぐらいは気にされる方もこのクラスなら多いでしょう。
ですから関係ないということはないと思います。それも成約賃料に反映されるはずですし。

ただ、定借って、判りにくいようで、実は価値把握が極めて容易にし易いんだと思います。
賃料上昇がなかなか見込めない以上、賃料×残存年数×一定のディスカウントで決まるかと。

少なくとも、現況賃料×12ヶ月×定借残存年数よりも高値で取引されるのは理解し難いです。
この傾向は築浅プレミアムがなくなり年数経過する程より顕著により一般的になるはずです。

賃貸時の適正賃料も新築から１回転、２回転、、入退去繰り返す毎に相場下がっていきます。
更に現在価値に割り戻すような発想まで入れちゃうと、、、どうなのって思ってしまいます。

ここ買う層の人達って普段そういう発想でシゴトしてる人多いのでは？と勘繰りたくもなる。
ヒガミとかネタミの類では一切ないつもりですけど。

収益評価でも上記がアッパーで、積算だともっと評価出ないから、ならすとしんどいなぁと
私なら判断してしまいます。節税なら他にももっとあるし。

[429: 匿名さん]

まあ、ほとんどの方が新築で入居したんで何年後かの中古流通のことはわからないでしょうし
その際の融資についてここで聞いても答えはでないでしょう

そもそもの質問者の方が困惑しているという、契約を迫る仲介業者さんと話しをつめるか、ここの中古を扱っているほかの業者に聞いた方がいいんじゃないですか？
もしくは三井も地所も銀座、六本木あたりで定借の実績も中古の流通もあるので直接聞いた方がいいんじゃないですか？

[430: 入居済み住民さん]

394です。

人それぞれです。私は気持ちよく過ごせそうです。

定借への不安や売却など・・・マンション購入に心配な方はここも含めて決して買わないほうがいいと思います。

皆さん言うように気軽な賃貸でもいいんじゃないですか？・・・と思います。

他に自分に合う住みたいと感じるたくさんいいマンションもあると思います。

[431: 匿名さん]

三井や地所に聞いても客観的な意見は出てこないと思うよ。
仲介業者より立場としては主観的になるわけで・・・以下略

[432: 匿名さん]

新築の掲示板で聞くよりいいでしょう。
ていうか、無意味な空白ってあんた荒らしね

[433: 匿名さん]

最近は来場者も少ないみたいですね。

[434: 匿名さん]

>最近は来場者も少ないみたいですね。

ソースは？

[435: 匿名さん]

仮にこのマンションが現在築２０年だったら
いくらで売れるんだろ・・・

って思うとぞっとする。

[436: 匿名さん]

>>最近は来場者も少ないみたいですね。
>
>ソースは？

マンション内にいればわかるでしょ

[437: 匿名さん]

新築はもちろん、もう中古も賃貸も残り少ないからね