広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[774: 匿名さん]

新築時のＡｓｋｉｎｇが既に相場より３０％以上は優に高いのに一体何を必死になってるんだろうか・・・

[780: 匿名さん]

あぁ、投資家の下品なレスが削除されてるねぇ

もうアクセス禁止かな

それとも携帯で粘着とか・・・

[781: 匿名さん]

＞投資家の下品なレスが削除されてるねぇ

ええ、やはり自作自演を繰り返していました　笑　別の名前で繰り返し連続6回も書き込みを行っていたようですね。

思ったとおりですね。

まあ、携帯・iphone・eMobile等、執念で書き込みを続けること目に見えてはいますが。

[782: 匿名]

投資家のカキコミ全部残ってんじゃん。何言ってんの？

[783: 匿名さん]

夕方見ていて、さっき帰ってきたから、ちょうど投資家くんの１、２行の無意味な連投レスが続いていたあたりが
ごっそり抜けているのははっきりわかるよ

[784: 匿名さん]

削除対象は投資家くんの分だよ。彼の既存IPアドレスは恐らく接続拒否だろ。

別媒体で復活する可能性大だけどね。

[785: マンション投資家さん]

何でも一人に見えたり自作自演に見えるのは何度も言うが病気なんだよ。蔓延してる。
或いはポジこそ一人では。こんなこと複数が主張するほどお粗末なら相当レベルが低い。
飴と鞭とか言ってたヤツもいたが、あーあ失敗しちゃったよ、ぐらいが正しい反応だろ。

よくこれだけ定借などに強弁できるよな。それだけ掛けたカネの恨みは大きいって事か。。
まあ引き返しがつかないってとこだな。住み心地がとか、別の主張で昇華せざるを得ない。
誰にも認めてもらえないブスが、自分のモテさ加減をひたすら主張する様に近いよ。醜悪。

[786: 匿名さん]

お、投資家先生の復活。

投資家大先生は記憶力大丈夫ですか？「強弁」というお言葉を頻出されますが、ポジの方々が「定期借地権は最高ーー！」なんていつ誰か言ってましたっけ？

異論を唱えているけれども、「いい！」なんて誰も言ってないこと、何度読んでも理解できないですか？？

ポジの方々は総じて「定期借地権についていろいろな意見はあるけれども、事実無根の価格を含む定量情報には異論を唱える」というスタンスなだけですよ。

それとも投資家大先生の読解力では、「強弁」と認識してしまうのかな？国語を勉強しましょう。

[787: 匿名さん]

てか「昇華」って言葉の遣い方、きちんと調べたほうがいいよ

[788: マンション投資家さん]

じゃあ、定借に資産性が無い、銀行評価が得られない、このぐらいは最低理解が出来るわけだな。

一定の経年後に、ＥＸＩＴが著しく乏しくなり、家賃×残存年数がアッパーで収斂するのはどうだ？

仮に20年後や30年後にこの物件を買う立場として、一体どう考えるのか？

ひすとりかるでーたがーーーとか、悲痛なモテナイ叫びはいらんよ。

[789: 匿名さん]

そんなこと納得して買ってるだろ。定期借地権に手を出すんだから、皆ある程度の認識を持った上での購入だろ。理解してないで買っているとでも思っているの？

「ええええ、定期借地権（地上権）って所有権とは違うんだー。流動性無いんだー。初めてしったー」なんてこと言う人、住民にはいないよ。

で、それがお前とどう関係あるの？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[790: マンション投資家さん]

ぐだぐだはいいが、
認めるんだな。

[791: マンション投資家さん]

銀行評価や中古融資について凡そ理解の乏しい人物がこのスレだけでも相当程度いたような気がするがな。

[793: 匿名さん]

ちなみに資産性が無いはお前の勘違いだよ。資産性が無かったら、このマンション全体の現在の価値はゼロ円なんだ？

お前が言いたいのは、「銀行の現在のスコアリングシステムでは対応しずらい」から「資産評価を出しにくい」んだろ。お前どんだけ知ったかなの？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[794: 匿名さん]

あと、一つだけ優しさで教えてあげると、銀行の担保評価の際のシステムで出される「担保価値」はその不動産を売却した時につく「市場価値」とまったく一致しないことくらい知ってるよね？

もしかして、「担保価値」が銀行で出しにくいから、市場価値でゼロ資産価値とか思い込んでいるんじゃないよね？

まあ、お前のことだからその可能性も無きにしも非ずだがな。

夢の中でこの掲示板に嫌がらせ書く夢でも見て満足しな。

[795: 匿名さん]

なんか１対１の構図になってないか？

[796: 投資家ではないよ]

>>794

担保評価がゼロな物件の資産価値って例えばどんなのがあるか教えてください。
無いならスルーで結構。

[797: 匿名さん]

担保価値がない物件。
再建築できない土地や譲渡期限満了直前の借地がある。
その他マンション等でも築年数が古すぎるものだったり
いわゆる不動産鑑定評価が付かないものとほば同類のものをいう。
担保評価が無いという事＝融資が困難
であるため、不動産価値は極めて少ないといえる。

これ常識。

[800: 匿名さん]

こんな駄レスが続くとこのマンションの評価は確実に下がってくんだけど・・・・・

[801: 匿名さん]

では、一つまじめにレスしまそう。

担保評価ゼロなんてことは「現行の」（つまり、定期借地権にうまく対応できていない）銀行与信システムのアルゴリズムの中でもありえません。ただし、残存期間が短くなるに従って、投資家先生が仰るとおり、収益還元法から示唆される、つまり将来キャッシュフロー（CF)の総和を現在価値に割り引き戻した価値の合計値に等しくなるのは事実です。

ちなみに、以前「なぜ50年以上残存期間がある状態では収益還元法で求められる賃料総和よりも高いの？との質問がありました。良い質問だと思います。

ファイナンス的には、これは割引率の想定の違いから発生している問題です。CAPM(Capital-Asset-Pricing-Model)という考え方がありますが、この前提値が違うことにより割り戻したときの価値に差異が出てしまうのです。割引率が高ければ現在払うべき金額は小さくなり（＝資産価値は安くなり）、低ければその逆（＝資産価値は高くなり）です。

人によってその割引率が違うことから、価格に差異が生じてくるのです。だからこそ不動産や株式、為替、デリバティブの取引マーケットは成り立ちます。

この考えを自分が住む住宅に当てはめると、自分が払っても良いと思うその家の賃料を現在価値に割戻し、その総和合計に賃貸では得られない効用（例：自由に改造できる、賃貸マーケットにはない家に住める等）をプレミアムとして乗せます。

ちなみにここで時々話に出てくる「銀行融資が中古ではつきにくいので流動性が少ない」というお話は、先のCAPMの計算を構成するベータ値にリスクとして反映されます。なので、ネガティブプレミアムとして、さらに実数値を引く考えは誤りです。

賃料現在価値総和とプレミアムの合計値を算出し、それと不動産購入価格と資金調達コスト（金利）の現在価値総和を足したものを比較します。前者よりも後者が上であれば購入の意味あり（割安）、下であれば購入すべきでないといえます。

簡便な計算をすると一般的にどの定期借地権も所有権と比して、現在価値に対する新築価格のディスカウント率は高くなります。つまり賃貸物件としてみなした際には、お買い得感が生まれるのです。これは土地を所有しないことによる、擬似レバレッジ効果が生まれるからです。

投資家さんは話を混合されており、個人で所有したときにエグジットしにくい故に「無価値である」と主張しています。これはそもそも論点がりんご同士を比較しておらず、りんごとみかんを比較した議論です。自分が住む、或いは賃貸での需要がある限り、無価値になることはありません。銀行の査定システムが評価しにくいのと、価値評価は別問題です。