広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[506: 匿名はん]

立地の良さと価格に惹かれて４０才で定期借地マンションを購入

↓

１０年後、転勤で売却を検討。

↓

買い手がつかず、やむなく賃貸に出す。

↓

２０年後、定年と共に居住を開始

↓

周りの住戸はしらない人だらけ？

↓

マンションの半数以上に賃貸人が居住。

↓

５０年後、９０才まだまだ元気。
新たな住まいを探す。


ネガでもなんでもなくて、定借ならどのマンションでも普通にありえる話だと思うけど、
購入した人はこのような事を想定しているのでしょうか？

[507: 匿名さん]

>506
上記のようなモデルが適切かは判りませんが、賃貸住人が増えることや、セカンダリーの住民層との意識差は
容易に想像できそうです。既にこの板見ててもかなりの温度差がありますので。

[508: 匿名はん]

いやあ
９０歳で家探し！

俺は７０代で夫婦で介護ケア付きの施設にはいって子供に来てもらおうと
思っていたけど９０歳になって家探しする想像力はなかったなぁ・・・

午後はずっーと掲示板なのね

平和だなぁ

[509: 匿名さん]

昨年、購入しすでに入居しているものです。
現在住んでいる自宅の掲示板で、ある事無い事書かれているのはどんなものかと思い
一言述べさせていただきたいのですが。


私が購入時に説明を受けた中で、定期借地のリスクについては

・期間が満了したら退去しなければならない事。
・地代を支払うこと。また改定する可能性がある事。
・土地についての所有権は持たない事。

主にこれらの点についてネガティブ要因として説明は受けました。
あとは、細かな点についていくつかあったと思いますが。さほど大きな問題ではないと認識しております。

ただ、過去の発言にあるような、資産価値が減少し売却が出来なくなるという事はなく
「ある一定の価格で取引されているし売却が出来なくなる事は無いであろう。」
また、「景気が回復したらある程度の価値がある土地ですから、購入価格を大幅に上回ることは無いにせよ
大きく損する事はない。」

と、口頭でお話しされていたかと記憶しています。

年齢的に次回買い替えという事も想定していなかったので
あまり気にはしなかった。
というよりは、考えもしなかった（将来の価値とかを）のですが。


営業の方も、マイナス要素を上回る立地だから、という説明が多かったように記憶します。


もともと若い頃より青山に住んでいたので、より環境も近いこのマンションを選び
一生住み続けるつもりで購入したもので、気にも留めなかったのですが。


方々のサイトで定期借地について議論なされている事を知りました。

また、中古物件はすでに出回っているものと思っていましたが
まだまだ制度も新しいものだという事も後に知りました。


恥ずかしながら、冷静に考えれば他人の土地に建物を建てているのですから
見た目は他と一緒でも、中身は異質であるという事もわかってきました。


もし、今購入を検討されている方がこの掲示板を見ているのであれば
定期借地とはどういうものか？を、ご納得するまでお調べになる事をお勧めします。
将来お売りになる場合のリスクや他のマンションと比較してどちらがお得なのか。


この掲示板に書き込まれているご意見にもそれぞれ賛否両論あるかと思いますが
中には事実と異なるお話をされている方もいらっしゃいます。
このマンションを擁護されている方にも疑問点があります。

このマンションの大半にはすでに実際住んでいる人たちがいます。
不愉快な発言は控えていただき、私どもの事にご配慮いただけないでしょうか。

[510: 匿名さん]

>「ある一定の価格で取引されているし売却が出来なくなる事は無いであろう。」 また、「景気が回復したらある程度の価値がある土地ですから、購入価格を大幅に上回ることは無いにせよ大きく損する事はない。」

ここがポイントなんだと思います。あくまで「だろう」との業者側説明のわけですが。

当方のイメージとしては、定借の高額物件は、新築時から築浅を過ぎてボンと下がって
徐々に相場賃料の定数倍に収斂していく、その間相場賃料も当然低減していく。

そして、一定の時期を過ぎると売買取引が殆ど不可能となってくる。ゼロ評価に近づく。
といったところだと思います。銀行評価上も一定年数経つとローンが使えなくなるはず。

[511: 匿名さん]

当方イメージ・・・
もういいんじゃないの

それぞれ根拠のない思い込みでしょ

鳥居坂とか銀座の住民の話なら参考になるけど

[512: マンション投資家さん]

自分には甘いんですね。随分。

[513: 購入検討中さん]

色々とリスクを指摘頂き、大変参考になります。
購入を見合わせようかと真剣に考えております。

欲をいえば、バラバラと書かれていてわかりにくいので、
これを見れば一発でこのマンションの危うさがわかる！
というようなものをご作成頂けないでしょうか。
できるだけ詳細かつ大部の内容を希望です。

何も知らずにこのマンションを購入してしまう犠牲者を
これ以上ださないために、ぜひお願い申し上げます！

[514: 匿名さん]

定期借地権のメリットと懸念点

○メリット
-物件価格が安い、つまりローンを組む額が小額で済み利息支払いも減らせる
-（HGFを含め最近の定期借地権付きマンションだと）一般的には用地確保が難しい場所に住める
-地代を税務上損金算入でき、節税できる。加えて、相続税が安く済む

○懸念点
-中古市場での取引実績が少ないため、値段の動きが読みにくい。購入者にローンがつかない可能性があるので、購入対象者が限定的になる可能性
-期間満了に近くなるとメンテナンスをするインセンティブが無くなるので、老朽化が激しくなる可能性（あくまで可能性です）
-土地を持つ精神的な満足度がない


要は一番の不確定要素は将来売却したい時に希望額で幅広い層を対象として売れるか否かという点に懸念点はつきると思います。

ただ、個人的には銀座タワーの中古市場の取引価格を見ていると、「定期借地権だから一気に値下がりする」とか「理論上の価格（中古価格＝新築価格 - 新築価格/設定年数x経過年数）で取引される」といったことはないと思います。

HGFの場合は未だ読めませんが、銀座タワーの場合は賃貸需要も旺盛な為、取引される際には利回りの最低要求水準以上で取引されており、つまり、ものによっては新築価格を上回って未だ取引されています。

銀座タワーの中古流通数や約定の状況をトラックしていくと、「銀行がローンを出さない」ということも残り２０年とかをきらない限りは御座いません。どなたかが何度も指摘されていましたが、新築（５３年）ではローンがおりるのに、中古（例えば残り４０年）ではローンがおりないということも実際のところは少ない様です。（但し、残存年数を上回るローンは組めません）

個人的には定期借地権の懸念点は「過去実績が少ないため読みにくい」ということ以外には、思いのほか少ないと考えています。

[515: 匿名さん]

514です

＞これを見れば一発でこのマンションの危うさがわかる！というようなものをご作成頂けないでしょうか。できるだけ詳細かつ大部の内容を希望です。

リスクのみに焦点を当てたいのであれば、あなたが購入しなければ良いだけです。ローンを組む以上住宅購入はFX取引とやっていることは変わりません。自分が納得出来れば買えば良いし、納得できなければ購入を見合わせれば良いだけではないですか。

ここでそのネガティブキャンペーンをする意味がわかりません。

[516: 匿名さん]

渋谷オンブズマンですよ

お金を稼ぎたいんでしょう

[517: マンション投資家さん]

銀座タワーって築何年ですか？

築浅同士で馴れ合いで大甘に論じてて何か意味ありますか？

[518: 匿名さん]

＞築浅同士で馴れ合いで大甘に論じてて何か意味ありますか？

定期借地権の歴史知ってますか？笑

[519: マンション投資家さん]

ですから、歴史が無いからこそ言ってるんですが。大丈夫ですか？
そんなコンプ役に立つとでも真剣にお思いですか？甘過ぎません？

[520: 匿名さん]

＞５１９

それでは、あなたはコンプが非常に限られた中であなたはなぜ「甘すぎる」と思ったのですか？事例がほとんどないのにその根拠は？ロジカルに説明してください、それができるのであれば。

まあ、せいぜいネガをする目的のネガですよね　笑

[521: 匿名さん]

うーん
この自称投資家ずっといるけど
そもそも、投資家が買うような部屋、新築でも中古でも
残ってないじゃん
なにがしたいの

[522: マンション投資家さん]

散々説明しましたが。。もう一回やりますか？

[523: 匿名さん]

522さん。

ぜひお願いします！

[524: マンション投資家さん]

ローン商品が通常と異なる。
⇒本来レンダー評価は伝統的にゼロ
⇒仮に現金購入で保有しても資産性を金融機関から得られない

その他
ローン対象期間が通常より短い
ローン金利優遇が通常より受けられない
⇒EXITが少ないだけでなく、価格が下がることを意味する

積算評価による資産性が認められない
⇒収益評価に収斂せざるを得ない。
⇒賃料水準が高額賃貸は大幅低下、実需大幅減
⇒築浅プレミアムの化けが剥がれた際のスタビライズの相場賃料ダウン
⇒通常の所有権物件と比較し、賃貸相場と価値が直結し易い
⇒新築から一定期間を過ぎると価値が大幅にダウンする
　無論キャピタルゲインは望むべくもない
　そもそもコンプもろくになく、築浅であろうと換金性自体が乏しい
⇒残存期間が短くなればなるほどEXITが乏しくなる
　最終的に一定期間を過ぎると実質EXITゼロになる

一次購入者と賃貸入居者、二次購入者の意識差の違い
⇒賃貸相場一つとっても棟内競合する為、成約レントも叩き合いになる
⇒価値判断の根拠付けが乏しい定借物件は、不確定要素が多く種々の影響を受け易い。

[525: 匿名さん]

ありがとうございます。

これで、「定借リスク」はバッチリですね！
あとは、必要に応じ、「>524参照」で済むので、
お手を煩わせなくてよさそうです。