広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[418: マンション投資家さん]

新築時に融資が付くのは当然でしょ。。

質問は新築でも中古になっても物件的に融資に値するのかって事でしょ？

[419: 匿名さん]

「新築時はローン組めますが、中古は組めません」
なんていえるワケないじゃん。

[420: 匿名さん]

中古流通の整備をするためにも
定期借地に対して正しい認識を持つべきだよね。

[421: 匿名さん]

もう連投がしつこくてスルーされているけど
本当にただのネガだったね

[422: 入居済み住民さん]

「そもそも銀行的には融資に値する物件のか？」

８割を都市銀行から借りました。
中古云々の話は買い替えを考えていなかったので詳しく聞きませんでしたが
そのときの情勢によっても異なるくらいしか説明はなかったと思います。
ですので未来についても融資に値するか否かはわかりません。

「購入した人はそれを踏まえて購入したのか？」

前述のとおり買い替えを考えていなかったので意思決定の要素には入っていませんでした。
今の生活には満足しており後悔もしていませんが
もし事前に売却時の懸念事項など説明があれば
判断材料に加わったかもしれません。

[423: マンション投資家さん]

>>417　
キャピタルゲインの可能性も多少なりとも期待して購入した人も少なくないようです。
５０００万円の投資が数年後に百万単位の利益になると思えば手も出そうになりますよ。

そうでなくても所有権物件と比べれば新築購入時の利回りも格段に良いわけですから。
出口が云々の話と切り離してしまえば、おいしい部分しか見えませんしね。

[424: 親と同居中さん]

土地代がかからないから定期借地は安いっていっているのに
地ぐらいが高いとか関係ないっしょｗ
１０年もすりゃ買い手がつかなくなるマンション買うなら
賃貸に住んだほうがまだまし。
むしろガーデンフォレストで賃貸探して住んだほうがよほど気が楽じゃないかｗ

と、このスレを見て思う人は少なくないはず。

[425: 匿名さん]

ｗってはずかしいよ

[426: 匿名さん]

たしかに。賃貸なら定借とか難しいこと考えずに住むし。
もともと土地借りてるわけだし。
半分賃貸か全部賃貸か。。。
気楽に良い物件に住みたいのならアリな選択かも。

[427: 匿名さん]

↑　購入価格による。

８０㎡の部屋の想定賃料

月額賃料５０万円　年間賃料６００万円
もろもろ経費　年間６０万円
→５４０万円　月額４５万円とすると

Ａ：１億で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月４８万円　

★２０年貸すと　毎月△３万円（４５万－４８万）


Ｂ：６０００万円で８０㎡の部屋を購入

１００％ローンで　金利１．５％　２０年間借入すると
毎月２９万円　

★２０年貸すと　毎月▲１９万円

[428: ねっときゃっしゅ]

自用レジなら、所有でも賃貸でも地ぐらいは気にされる方もこのクラスなら多いでしょう。
ですから関係ないということはないと思います。それも成約賃料に反映されるはずですし。

ただ、定借って、判りにくいようで、実は価値把握が極めて容易にし易いんだと思います。
賃料上昇がなかなか見込めない以上、賃料×残存年数×一定のディスカウントで決まるかと。

少なくとも、現況賃料×12ヶ月×定借残存年数よりも高値で取引されるのは理解し難いです。
この傾向は築浅プレミアムがなくなり年数経過する程より顕著により一般的になるはずです。

賃貸時の適正賃料も新築から１回転、２回転、、入退去繰り返す毎に相場下がっていきます。
更に現在価値に割り戻すような発想まで入れちゃうと、、、どうなのって思ってしまいます。

ここ買う層の人達って普段そういう発想でシゴトしてる人多いのでは？と勘繰りたくもなる。
ヒガミとかネタミの類では一切ないつもりですけど。

収益評価でも上記がアッパーで、積算だともっと評価出ないから、ならすとしんどいなぁと
私なら判断してしまいます。節税なら他にももっとあるし。

[429: 匿名さん]

まあ、ほとんどの方が新築で入居したんで何年後かの中古流通のことはわからないでしょうし
その際の融資についてここで聞いても答えはでないでしょう

そもそもの質問者の方が困惑しているという、契約を迫る仲介業者さんと話しをつめるか、ここの中古を扱っているほかの業者に聞いた方がいいんじゃないですか？
もしくは三井も地所も銀座、六本木あたりで定借の実績も中古の流通もあるので直接聞いた方がいいんじゃないですか？

[430: 入居済み住民さん]

394です。

人それぞれです。私は気持ちよく過ごせそうです。

定借への不安や売却など・・・マンション購入に心配な方はここも含めて決して買わないほうがいいと思います。

皆さん言うように気軽な賃貸でもいいんじゃないですか？・・・と思います。

他に自分に合う住みたいと感じるたくさんいいマンションもあると思います。

[431: 匿名さん]

三井や地所に聞いても客観的な意見は出てこないと思うよ。
仲介業者より立場としては主観的になるわけで・・・以下略

[432: 匿名さん]

新築の掲示板で聞くよりいいでしょう。
ていうか、無意味な空白ってあんた荒らしね

[433: 匿名さん]

最近は来場者も少ないみたいですね。

[434: 匿名さん]

>最近は来場者も少ないみたいですね。

ソースは？

[435: 匿名さん]

仮にこのマンションが現在築２０年だったら
いくらで売れるんだろ・・・

って思うとぞっとする。

[436: 匿名さん]

>>最近は来場者も少ないみたいですね。
>
>ソースは？

マンション内にいればわかるでしょ

[437: 匿名さん]

新築はもちろん、もう中古も賃貸も残り少ないからね