広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[358: 匿名さん]

３５４さんのおっしゃる通りと思います。

３５３さんの奇想天外なウソもすごいですね。思わず笑ってしまいました。


このマンションは、日赤広尾が病院の近代化をするのにお金がなくて、これを捻出するために、もともとの病院の敷地約1万坪を54年間の定期借地に出して、これに応札したデベが数百億円の借地代を日赤に対して一括で払って、日赤はこのお金を使って病院の近代化を現在行っているのでしょう。


デベの「土地仕入れ代がゼロ」だったら、日赤はどうやってお金をもらって病院の建て替えをやるの？

あまりに明白なウソを書くのはまずいし、こういう何の根拠もないウソのネガスレを書く人の気がしれません。

[359: 匿名さん]

>土地のプレミアムが無いのが

「土地のプレミアム」ってなんですか？
値あがったり（値下がったり）するということ？

>所有権物件やその他の借地権マンションと定期借地権つきマンションの最大の違い

その違い（仮にあるのであれば）は、それほど大きいのですか？
所有権で購入すれば例えば1億円の物件を、定借（例えば、7000万円）で購入した場合、
差額3000万円が運用に回せる（3000万円が不動産に固定されない）わけですが、
そのことを考慮しても、なお、大きな違いなのでしょうか？

ちなみに私は数学はダメなので、文系的な解説をしていただけると有り難いです。
（端的にいうと、353さんのいうところは、間違っていると思っています。）

[360: .357]

土地のプレミアム＝土地のもつ立地的なプレミアム

という意味です。

同規模同グレードのマンションでも、場所によって価格が異なること。
（広尾３丁目なら坪３００万円、東１丁目なら坪２５０万円みたいなもの）


定期借地つき住宅の最大のメリットは？

「土地代がかからないこと」

と、各社うたっていると思います。


つまり、土地代が価格に反映されていないという事です。

価格が安かろうが高かろうが土地のプレミアムは反映されていないのです。

また、仕入れがゼロでも１００億でも、物件そのものの資産価値には反映されないのが

定期借地権つきマンションの特徴でもあります。


また、借地権つき物件の価格には「保証金」と「権利金」というものが含まれています。

簡単に言うと、保証金は戻ってくるお金、権利金は戻ってこないお金です。

大体借地権つきマンションはこれらと、併用型がそれぞれ同じくらいの割合で採用されています。




なぜ、反論されているのかよくわかりませんが


金融機関が担保価値を評価する際、定期借地権つきマンションに厳しい評価をするのは

資産価値が著しく低いからなのですよ？


都市銀行の審査基準では、新築ですら所有権と比較して返済比率を１０％下げていますし

残存期間の少なくなった物件は、融資対象外となっている銀行がほとんどです。



意見が正しいとか正しくないとかじゃなくて

客観的な事実を把握したほうが良いと思って述べているのです。

[361: 匿名さん]

>デベの「土地仕入れ代がゼロ」だったら、日赤はどうやってお金をもらって病院の建て替えをやるの？
デベが立て替えて、マンション購入者が払うんでしょ。
デベは損しません。

[362: 匿名さん]

う～ん。すみません。よくわかりません。
銀行の融資が厳しい（かもしれない）との指摘があることは、
なんとなくわかりました。ありがとうございます。

[363: 匿名さん]

>デベは損しません。

所有権でも、デベは損しません。

[364: 匿名さん]

安物買いの銭失いってことでしょ


安いと思って買ったけど

いざとなったら売れない

[365: 匿名さん]

３６３さんのおっしゃる通りで、デベは所有権でも損はしません。

「土地の仕入れ代」という言葉がいけないのでしょうが、デベは土地の定期借地権代を土地の所有権者（日赤）に数百億円単位で払っています。だから「土地の分がタダ」ではありえません。

もっとも、デベはこの払った定期借地権代をしっかりマンションの購入者からもらうことになり、損はしません。

でも土地の使用権は無償であるわけがなく、土地代（これを土地の使用権代と同じ意味で言っているのであれば）がタダと言っている人の意味が全くわかりません。

３６０さんは、北海道の最北端の原野の１坪当りの土地に関する５０年間の定期借地権代でも、広尾の土地に関する５０年間の定期借地権代でも、価値は変わらないとおっしゃっているように聞こえますが、借地権代は土地の所有権価格にほぼ正比例しますから、上記の例では何十倍も違うでしょう。「定期借地権の価値はどこでも同じ」という論理を信じる人はいないと思いますが。

同じなのは、期限が来ると土地分の価値はゼロになることで、これは全国同じです。それまでは残存期間に応じて使用権の価値は漸減していきます。

もう反論するのもバカらしくなりますが。

[366: 匿名さん]

＞３６５

「借地権代は土地の所有権価格にほぼ正比例しますから、上記の例では何十倍も違うでしょう。「定期借地権の価値はどこでも同じ」という論理を信じる人はいないと思いますが。」


この部分を、定期借地と他の借地権と一緒にしてしまうからややこしくなるんですよ。


借地権代と所有権価格は正比例するのなら、期限満了後に価値がゼロになるわけがないでしょ？


借地権価格（もしくは評価額）と所有権価格がほぼ比例するのは、

「定期借地権以外の借地権」です。


デベの販売員でもこの違いがわからず平然と説明している方がいらっしゃいました。

[367: 匿名さん]

↑

もうこの方、無視するしかないと思います。１０年間でも５０年間でも９９年間でも、一定期間土地を利用する権利の１年あたりの価格は、価値の高い（所有権での地価の高い）場所と、低い（所有権での地価の低い）場所では全く異なります。

小作農は、土地の肥えた価格の高い土地を１年間使用させてもらう権利と、原野を開拓して使わせてもらう権利に同じ年間の金額を払うのですか？あり得ないでしょう。


英国、中国、シンガポール、ドバイなどで９９年間などで設定されているリースホールドでも同じ論理です。

最終期限に価値がゼロになるのは当りまえで、それをもって定期借地権価格の所有権価格との正比例の反証に使うのは全く論理になっていません。


もう疲れるし、この方にいくら説明しても同じなのでやめます。

この方、上で相当みなさんから反感をくらった訴訟マニアさんが、論点を変えて登場しているのでしょうか？

[368: 匿名さん]

この方はもうスルーでいでしょう。
連投の様子をみると自演までして荒らしたいようですし、スルーでいきましょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[369: 366]

なるほど。

どおりで話がかみ合わないと思いました。


３６７の方が仰っているのは、「払うお金」ですね？

私が申しているのは、「価値」の事を言っているのです。


地代や購入時の保証金ではなくて、資産としての価値の事が言いたかったのです。


わかりずらい説明ですいません。


もともと定期借地の資産価値が論点だったと解釈していたので。




当然、土地を借りる代金→賃料は、所有権の価値によって異なります。


ここでいう価値とは

「この土地を借りる権利はいくらですよ」＋「建物価格」

をあらわしたものですが


では、「この土地を借りる権利をいくらで買いますか？」+「建物価格」

となった時にはどうでしょう？


定期借地とその他の借地権との相違点は、償却期間です。

土地評価の高い土地であろうと、北海道の原野であろうと

更新可能な借地権と、残存期間が限られている借地権とを比べたときでは

評価が異なりませんか？

という事を指摘しているだけです。


定期借地権と以前の借地権（旧法借地権）は、その生い立ちも目的も異なる制度ですから。
単に借地権というおおきなくくりで判断すると、大切な財産を失う事になりかねないと思います。


このマンションを手付け放棄して解約された方やその他都心の一等地の定期借地マンションの売却時の話を聞いて
定期借地についての認識に誤解をもたれている方が多いのではないかと思い
ご質問にお答えしたまでです。

[370: 匿名さん]

あいかわらず何をいっているのか、わからない…。
おやすみなさい。

[371: いつか買いたいさん]

３０才で定借マンション買う人って、８０歳で退去したあとまた新しい家を買うってこと？？

[372: 匿名さん]

知り合いもいないと思いますが、
ここに30歳の世帯主はほとんどいないですよ
80歳になれば介護つきの施設に入るんじゃないですか？

私の親は自宅で介護でしたけど、もう子供が面倒を見る時代じゃないでしょう

[373: 匿名]

>>371

そこまで考える人は定借買わないだろ。


>>369

収益物件としても価値がないって事？

[374: 匿名さん]

売りたいときに売れない投資物件は
購入時に出口（売却）が読めないので
リスク高すぎ。

再建築不可の物件と同様
融資が付かない物件は流動性が低い。
売れなければ、ハイリスク・ローリターン

５０００万円で購入して１０年間保有
年収５００万円ならば元は取れるが
買い手が付かなければさらに４０年間保有し続けなければならない。


投資で定期借地を考えるなら
購入時にきちんと出口と保有期間を決めておく必要がある。

住居用で考えるなら保有期間の収支を
賃貸の場合とで比較すればよい。


一方所有権や旧法借地の場合は
築年数がよほど古くならなければ原則融資は受けれるので
相場に連動した出口が読める。



そもそも平成４年に施行された法律なので
中古市場の整備が出来ていないし前例も少ない故
建替え問題と同様未知数な問題が多い。
だから定借のスレは荒れる。

[375: 匿名さん]

はいはい

何を言ってもムダ

スルーしましょ

みなさん

[376: 匿名さん]

中古市場の整備が出来れば、今よりさらに価格がさがるんじゃない？

[377: ３４９]

定借に出口が無いと書いたのは、出口のニーズの絶対数もさることながら
徐々にその少ないニーズが尻すぼみになり最後はほぼゼロということです。

築浅の時点で中古売買されることは当然理解できますが、年数が建つに従い
ニーズは減る。それもある一定の年数を境に、激減するものと思われます。
何年、何十年先か判りませんが、その時点でＥＸＩＴを求めても、価格は
賃料×年数分より叩かれることは自明です。

こう書くと、しばらく住んだら住み替えればいいと仰る方が出そうですが
皆そのようなことを考えるでしょうし、そういうマンションかと思います。
その間にキャピタルゲインが得られるような不動産の高値の波がラッキー
にも来れば別なんでしょうが。そうでない限り、賃料×年数×一定の割引率。

ですから基本住むか、貸すかではと書いたまでです。
住宅ローンは別にしてみても、少なくとも金融機関の資産評価は得られない、
得られにくいと思います。まず積算評価が出ません。
どなたかが指摘されてる見解と一部共通しますが、積算上、定借の土地値は
ゼロです。建物価格はどこでも同じです。㎡単価と償却残存年数だけです。
金融機関の大半が貸さないというのはそういう客観的基準に基づくものです。

これだけ高額なのでそういうの当然踏まえて買ってらっしゃると思いますが。
別に批判したいわけではありません。あくまで客観的指摘です。
子孫の為に美田を買わずとか、色々な生き方、考え方もあります。
ただ、割高かそうでないかは何となく判別付きそうな気がします。。。
不動産価格が上がってもキャピタルゲインも得られにくいかも知れません。

勿論いいマンションだと思いますよ、当然そうでしょう。でなきゃ詐欺です。