ザ・宝塚タワーってどうですか？

[購入検討中さん]

ザ・宝塚タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県宝塚市南口2丁目500番3（地番）
交通：
阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：34.84平米～117.82平米
売主・事業主・販売代理・復代理：MID都市開発
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産
売主・事業主：新星和不動産
売主・事業主：サンボックス
販売代理・復代理：ハイネスコーポレーション

施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

[62: 匿名さん]

閑静な住宅街の駅直結タワーというのは意外に少ないから希少価値がある。
便利な駅前に住みたいけど、今まで閑静な住宅街に住んでいたから、
都会の喧騒が感じられるほど発展した駅には住みたくないという層は多い。

[63: 匿名さん]

その閑静さと、ただの悪立地を勘違いすると、どっかの東灘のタワーのように壮大に売れ残るんだろな。

[64: マンコミュファンさん]

高齢者は誰もがめちゃくちゃ便利な都心やターミナル駅に住みたいというわけではないですからね。

たぶん住み慣れた街の駅近に住みたいという人が多いんじゃないでしょうか。

電車に乗っての移動はぜんぜん大丈夫だけど、自宅から駅までの移動がつらい立地
（坂がきつかったり、バス便だったり、車が必要不可欠だったり）を嫌うんじゃないでしょうか？

[65: 購入検討中さん]

タワーは駐車場代20～25万/年と車の維持費で最低でも60～70万/年ぐらいですから、
月5万以内なら必要な時にタクシーやレンタカーを使ったほうが良いですね。
せっかく高いお金を払って駅前に住むのだから、車を所有するのは本末転倒ですね。

[66: 匿名]

私も車手放そうと考えでます。
維持比＜立地　が一番の理由ですが
この駐車場に面した道路は待機場所がなく
また、100台以上収容で20Ｆ以上のタワー駐車場なので
いくら高速タワーでも、相当時間がかかることもあろうかと思います。
いざとなれば近くの月極を借りるのも手かもしれません。

[67: 匿名はん]

駅前立地なので、タクシー乗り場が至近距離ですね。
高いお金を払ってまでタワーパーキングでいらいらするより、
どうしても車が必要な時だけ駅前立地を活かしてタクシーを
スマートに使いこなすのが良さそうです。

[68: 匿名さん]

事情を知らない人多そうですね

知らないほうが　いいかな＾＾

[69: 買い換え検討中だった]

>>68さんに全く同意です。
ここは駅近という事以外の良さが見つかりませんでした。（マイナス点はいろいろ出てきましたが…）
なんでもいいから駅近という人にはお勧めなのかもね。
なんか残念^^;;

[70: 匿名はん]

駅近以外にも良い所はあるでしょう。駅近だけどすぐ近くは閑静な住宅街でごちゃごちゃしていないとか、宝塚ホテルや宝塚歌劇など大正時代の香りがするモダンなものが近くにあって景観が良いとか、武庫川や山がすぐ近くにあり散歩できるとか、タワーだけどヒートアイランドとは無縁で空気も悪くない地域である事とかね。

マイナス点は、サンビオラ建替で権利関係のある物件である事と、タワーパーキングと、高層階専用エレベーターがない事ぐらいじゃないですかね。

[71: 匿名さん]

ジオの方よりは確実にいいな。でもまた向こうが売れ行き悪くて1000万引とか
やったらいい勝負になるかも

[72: 匿名はん]

物件そのものはジオタワーのほうが良いでしょう。
専用の広い庭園や植栽、スケールメリット、駐車場など。

ただ駅1分と駅7～10分の差は大きい。

[73: 匿名さん]

めくそはなくそ

[74: 匿名さん]

1000万円の値引きとか他の住民涙出るな。

[75: 匿名]

ジオ本当に人気ないね。
間取りも変だし、清荒神が最寄り駅てのもなぁー。
あれだけ値引きしてまだ売れないなんて悲しい物件…

[76: 匿名さん]

リゾートマンションだからしかたない

[77: 匿名]

電車の騒音って大丈夫？

[78: 匿名はん]

リゾート感や車の使い勝手を重視するならジオのほうが良い。

毎日電車を使う人はここのほうが良いでしょうね。

[79: 匿名さん]

ジオはジオでよそでやったら。。。
別にここでジオの事を肯定否定しなくてもいいんじゃないの？
他スレにジオがありますのでそちらでどうぞ。。。


ところで、入居までに消費税があがったら、
やっぱり差額の消費税を払わなくてはいけないのでしょうか？

[80: 匿名さん]

地権者の方々ってどのくらいおられるんでしょか？

管理組合関係で、仲良くやっていけますかね　＾＾；

[81: 匿名さん]

管理規約でごちゃつく

[82: 匿名さん]

地権者がいるなら、やめときます
後々、もめるのいやですから

[83: 匿名さん]

地権者は好ましくないケースも確かにあるが、

タワマンでよくありがちなゲタバキで下のテナントが決まらないリスクは一応回避できるわな。

[84: 周辺住民さん]

タワーマンションのグレードで比較すると今のご時世から考えると
資産になるのか負債になるのか完成から2年後がお楽しみですよね。

[85: 匿名さん]

地権者家族と新しく入居する家族で成り立つマンションって、
結構モメゴトとかってあるのでしょうか？

「大丈夫でしょ」とは言われましたが・・・

[86: 匿名さん]

絶対いや
村に入り込むようなもの

[87: 匿名さん]

地権者いるんでしょ。　まじ。　

[88: 匿名さん]

千里ニュータウンの建替えみたいに圧倒的に多い地権者がいるならともかく、新規に買う世帯のほうが圧倒的に多い物件だと地権者がデカイ顔はできないので揉めない。

[89: 匿名さん]

あまくないかい　数じゃないでしょ　力ですよ。
まあ、しらずにが　幸せかも。。。

[90: 匿名]

中学生による放火事件がありましたね。
やっぱり宝塚の学校はあれなんだな〜と思っていました。
制服をぐちゃぐちゃにし、耳にピアスをした茶髪の子がやたらと多いです。
知人から宝塚の学校は荒れていると聞いたことがありますし。

[91: 匿名さん]

宝塚って荒れてるんですか？ショック・・・治安いいのかと思ってました。

[92: 購入予定]

>ところで、入居までに消費税があがったら、
>やっぱり差額の消費税を払わなくてはいけないのでしょうか？

２年後の8月入居なのでそれまでに消費税上がることないです。
また仮にあがったとしても追い金なしです。

[93: 購入予定]

＞千里ニュータウンの建替えみたいに圧倒的に多い地権者がいるならともかく、
＞新規に買う世帯のほうが圧倒的に多い物件だと地権者がデカイ顔はできないので揉めない。


総戸数230戸のうち、地権者とみられる戸数は30戸、約3％です。
また全て12階以下に集中しています。
その分販売物件に上乗せされているので単純に10％程度割高になるはずですが
タワーマンションでの効率化、ジオのような不必要に過剰な施設の排除などで
現マーケット価格からすると多少（5％以下）程度の割高感だと思います。

しかし、リセールバリューという意味では宝塚の他物件より相当高く
仮に価格が下落したとしても、周りの物件は更に暴落します。

なので宝塚市内の物件の相対比較では優良物件だと思います。

[94: 匿名]

>>91
全体としては宝塚は西宮や神戸など「荒れてる」近隣と比べると、大人しい生徒が多い穏やかな土地柄です。
中高生の茶髪率や喫煙率やヤンキー率も近畿で最も低い水準で、近隣の西宮市や神戸市や伊丹市や川西市よりも
明らかに少ないです。一時期ではなく万年荒れてる傾向なのは中学校区12校のうちたった3校ぐらいですね。

[95: マンコミュファンさん]

８９＝９０＝９１

[96: 匿名さん]

女子中学生のニュース知った後、そんな事言われても信じられない。

[97: 匿名さん]

No９２、９３さん

２３０戸のうち３０戸は１３％ですね。。。
と言うことは上乗せ率や割高感は、あがっちゃいますか？

消費税あがっても追い金無しなら助かります＾＾
私は恐らく少なくともあがると思うので。。。

あと事件ですが、
確かその場所はこのあたりとは違う場所じゃなかったですか？
当然学校区も違うでしょ。
もう少し南に行ったところだったような気が。。。
どこの市区町村でも、良し悪しがありますから、
ひとくくりに「宝塚が悪い」はいかがなものかと。。。＾＾；

[98: マンコミュファンさん]

宝塚は比較的おとなしい子が多いです。
花火大会の時など市外から若者が訪れる時は、
普段とはがらっと雰囲気が変わるので、
ああ違うんだなと気づきます。

[99: 購入予定]

失礼いたしました。脱字です。13％です。
記述内容には相違ございません。

先日橋を渡ったグランスイートＴが
築7年/93㎡/3ＬＤＫで4550万での売買でした。

その他宝塚近辺の90㎡～99㎡の築4年以降物件では
全て4000万弱と、タワーマンションは500万以上の
付加価値として流通しているようです（20階以上）。

ですので20階以上であれば一般論として
10％前後の付加価値と考えられます。

ですのでザ・タワーはリセールバリューを考えると
割安と考えられます。

もちろん間取りにもよりますが、このマンションだと
20階以上の角部屋だとこの定義にあてはまると思います。

[100: 購入予定]

＞もう少し南に行ったところだったような気が。。。

場所は仁川にある阪神競馬場北側の高司中学校近辺、
最寄り駅は小林になるかと。なので当然校区は違います。

宝塚といえども今回分譲地と一括りにするには違和感ありますよね。
この辺りは阪急を挟んで西と東では大きく雰囲気が違いますよね。
多くを語ると違う議論になるのでこの辺りで。

[101: 匿名さん]

一人でしゃべって一人で終えた＾＾；

[102: 匿名さん]

必ずしも線路より山側だけが良いというわけでもないのだけどね。

中州や南口2丁目、寺畑、売布1丁目、鶴の荘、星の荘など、線路より平野側でも
屈指の閑静な住宅街はありますし、数百坪以上の邸宅（主に地主）はむしろ平地にある事のほうが多いです。

ま、一般論としては山側に1種低層が多いので、山側が雰囲気が良いという事になりますけど。

[103: 匿名さん]

小学校の校区は宝塚第一小学校と書いてあります。
寿楽荘や宝梅、武庫山や野上、中州など宝塚の中でも山手か、102番さんのコメントにある様なところなのでまず問題ないと思います。

[104: 匿名さん]

やっぱりキャンセル（になりそう）住戸？
があるみたいですね。

何か知っている方情報ください。

１００戸以上がスグに売れたと聞いてるので、
多少仕方がないかとは思いますが、
あれだけの抽選状況で、
なぜキャンセルされたのかな？
まさか、最初から売れていなかったって事は無いですよね？＾＾；

[105: 匿名さん]

ないですね＾＾；

[106: 匿名]

あるに決まってるだろ、素人か。
どの物件もその繰り返しだよ。
繰り返しの中で納得された物件が完売に近づく。

[107: 匿名さん]

そうしますとここの近くのジオタワー宝塚の方もやはりあると思ってよいのでしょうか？

[108: 匿名さん]

第二期も始まりました　こちらも即日完売でしょうね～

[109: 匿名さん]

１０６

素人か！って
ここはあなたのようなプロの販売員さん以外もいるんですよ。

[110: 匿名さん]

営業と他社の妨害活動の証明がまた一つなされた

[111: 匿名さん]

この辺りの小学校どんな感じですか？

[112: 匿名さん]

誰かキャンセル住戸の情報知っている人いますかぁ。


場所によっては部屋の変更可能かな？って。。。

やっぱり無理ですかねぇ。。。

[113: 匿名]

駅から3分、3LDK 7000〜8000万、即日完売。
消費税UP前に駆け込み需要だそうな。
それにしてもあるねぇ。

[114: 匿名さん]

112さん。価格に然程差が無いならこの物件は今なら変更可能だと思いますよ。
まず聞いてみるべきでは？

[115: 匿名さん]

１１４さん

ありがとうございます。

聞いてみます＾＾


営業さんが教えてくれたらいいですけど、
契約した後って結構「無理」って話を聞くので。。。

契約者には言えないけど、
検討者には言える情報なのかな？って思って、
ここで聞いてみました＾＾；

ちなみに１１４さんも変更の話をされたのですか？

「この物件は今なら変更可能だと思いますよ。」
って、おっしゃっていただけたので＾＾

[116: 匿名さん]

本契約前ですが、いろいろ融通聞いて頂いたので。
この物件は工事がまだ基礎段階でなので大きな問題は無いとおもわれます。特に高層階は。
契約から引き渡しまで相当期間があるのである程度は想定しているはずです。
ただ人気物件なので早く相談されたほうがいいとおもいます。

[117: 匿名]

新幹線乗っていて気が付いたのですが、
新大阪から新神戸間で車窓からジオタワーと
グランスィーツが観れます。
宝塚タワーもきっと観れるはず。
やはり高い‼

[119: 匿名さん]

>この辺りの小学校どんな感じですか？No.111


小学校は第一小学校という人気のある
小学校の校区となりますが、最近のマンション建設ラッシュにより第一小学校は
満杯状態で、校区の見直し・もしくは抽選になるという噂があります。
実際はどうなるか判りませんが、継続的に生徒数の増加が見込める訳ではないので
宝塚市も対応に苦慮しているとか。

[120: 契約済さん]

グランスイートタワーが32階、ザ・宝塚ワワーが28階なので多少低いのかもしれませんが
117番さんのコメント通り、遠方からもランドマーク的にみえるのでしょうね。

28・27階のＡタイプだったと思いますが、お風呂の窓から眺望を楽しめるようになっているとか。
角度的にグランスイートタワーにかぶるのが気になりますが、花火大会など最高でしょうね。

いずれにしても早く完成して欲しいです！

[121: 匿名さん]

小学校人気がある所なんですね！
かなりさんこうになりました。
抽選とかならないでほしいな・・・

[122: 匿名さん]

徒歩圏内に結構スーパーあるんですね！
この最寄駅は夜はどんな感じですか？
ヤンキーがたまってたりとかは無いですか？

[123: 匿名さん]

普通のタワーマンションンは喧騒の中にあるけど、ここは閑静な住宅街の入口駅直近でマンションを出ても安心して出歩ける落ち着いた時間が流れている環境である点が受けた理由のようです。

[124: 匿名]

ヤンキーがたまる感じではないですよ。
花火大会の日以外は。。。
宝塚音楽学校の生徒さんが颯爽と歩かれたり
感じの良いご老人達が多いですよ！
甲子園大学の生徒さんもおとなしい方が多く
安心出来る感じです。

[125: 匿名さん]

そうなんですねー良かった。
今住んでるところは夜の駅前のコンビニに
ガラが悪い子がたまりがちだから嫌だったんです。
お昼はそんなことないんだけどね。

[126: 匿名]

幸い、コンビニあまり無いようです。

[127: 契約済さん]

そうなんです。
大手チェーン店のコンビニがあって良さそうなんですが、少し歩かないと無いです。
タワーの下に入ればと思ってたのですが、今のところエントリーはないようです。

[128: 近所をよく知る人]

第一小はそれほどの人気じゃないでしょ＾＾

[129: 匿名]

ここ10年の物件宝塚界隈でのマンション建設ラッシュで
第一小校区の人口が急激に増加という事でしょう。
ただその他宝塚市内の小学校と比較すると、資産を持たれている家庭が多く育ちも悪くなく
荒れにくいと聞いてます。
また市内でも私学への進学率が高いのは事実のようです。
それらが全てとは思いませんが。

[130: 匿名さん]

テナントの状況、進展ありますか？

[131: 匿名さん]

現地を見ましたが、結構以前の建物の基礎が残っているような・・・

私の勘違いでしょうか？

大丈夫ですよね＾＾大林さん＾＾

[132: 不動産購入勉強中さん]

こんな感じですね。
サンビオラ三番館の基礎の一部分は使用されると聞いてます。
大丈夫かどうかはわかりません。
おそらく大丈夫でしょう。

[133: 匿名さん]

おそらくかあ。。。。。。。

[134: 匿名]

工事は大丈夫だと思いますが、
販売から入居までが長すぎます。
販売側の都合でしょうが。
その割に売れているのはビックリです。

[135: 購入検討中さん]

現地にはこのような看板出てました。
まだ先の話ですが、2期申し込みもかなり埋まってしまったのｄしょうか？

[136: 不動産購入勉強中さん]

本日見てきました。
先月見たときより大分進んでるように思えました。
これが大丈夫かどうか知るよしもありませんが
丈夫そうな感じでした。

[137: 不動産購入勉強中さん]

ついでに向かいのマンション、綺麗かったので。
はぼここと同じ高さですね。

[138: 買い換え検討中]

NO.135さん。

私も検討中です。何か情報あれば教えてください。
12戸のみとお聞きしましたが？

[139: 匿名さん]

blogはじまったんですねー！更新楽しみ♪

[140: 匿名さん]

ザ・宝塚タワーは28階で約95ｍ、1フロアー辺り3.39ｍ、
ファミール宝塚グランスィートは32階で約110ｍ、1フロアー辺り3.43ｍ
ジオタワー宝塚WESTは33階で約113ｍ、1フロアー辺り3.42ｍ、
となっていますね。
1フロアー辺りはあくまでも平均値なので参考程度ですが
1フロアー辺り3㎝の差なので感じない程度だと思います。
ただ下2フロアーが店舗なので高さが均一かわかりませんが。

先のタワーマンションが100ｍ超に対し何故95ｍなのか？
どうせなら宝塚1にすればと思いました。

[141: 地元不動産業者さん]

敷地内は地下躯体の解体は行われています。
敷地内の北側と南側の「山留め壁」はサンビオラ３番街の地下外壁を利用してコンクリートで補強、
その上から更に赤い鉄骨の「切梁」で支えています。

既存物件の建て替えには一般的に行われる技法だと思います。

[142: 匿名]

第二期の販売状況わかる方いらっしゃれば教えて下さい！

[143: 匿名さん]

まだ受付しているようです。
角部屋は4タイプの内2タイプは完売してました。
低層階は比較的空いてました。

[144: 地元不動産業者さん]

なぜ100Ｍ以下なのかは推測になりますが、高さを意識しない方が再三がとれると判断したからだと思います。
販売230戸中90％程度の200戸超の稼働でも十分採算ラインにのせる事が可能な効率的な設計なのでしょう。
例えばサンビオラ跡の基礎活用、過度な公共施設（スタジオ・ライブラリー・ラウンジなど）の最小化など。
逆にこれ以上戸数を増やすと販売難易度も高まり、値引きを誘発し採算割れ懸念があるのでしょう。

難易度が高くなると判断したのは、ラビスタやジオタワーを反面教師にしたのではないでしょうか。
ラビスタは中古物件も値がつかず驚くほどの値引き乱売合戦で一刻も早く売り抜けるか？という状態。
またジオタワーはご存じのようにまだ6割強しか販売できておらず大幅値引き合戦の様相です。
先に購入された方は大変お気の毒な状況で、住民間トラブルの基になりかねないディスカウントになっています。

このような現状と経済の先行き不安・不安定な施策（住宅減税・消費税など）から、
できるだけ少ない戸数で、不安要素が露わになる前に、協力な武器である立地を全面に押し出して
人気物件として完売を目指したのではと思います。

またこの物件が成功すれば周りのサンビオラ建替えにも弾みがつき、建替えが行い易くなるのでしょう。
実情を冷静に分析し内容・タイミングを上手く計算された例だと思います。

[145: 匿名さん]

低層階はまだ選べる感じなんですね。
でもタワーＭだと単純に高層階に資産価値がありそに思います。
ちなみに低層階と高層階では価格差はどれくらいなのでしょうか？

[146: 匿名さん]

タイプによって価格が変わる階が違いますが
ワンフロアー20万程度の違いです。

[147: 匿名さん]

安い！！
のか？？

[148: 物件比較中さん]

見てきました！
1番下と20階以上は400万超の価格差でした。
なので20万/1フロアーにほぼ間違いないです。

ちなみにあいてるのは低層階ばかりではなく20階以上も空いてるところありました。
ただコーナーの部屋は少なく間の窓が少ない間取りが多いです。
まさ先での話しなので悩み中です↓

[149: 匿名さん]

すごい、これモデルルームの中にある模型ですよね。
川向から見たところなので左にあるコーナーが最も人気のあったところですよね。
北東なので通常は一番人気にならないところが、川、歌劇、眺望、花火なのですね。
私も良いとおもったのですが間取りが合わず別のタイプの角部屋にしましたが
北東側が一番人気で完売だっと営業の方にお聞きすると後悔しそうです。
でも角部屋は解放感あり契約したところは十分満足しています。
また写真などあれば掲載してください！

[150: 匿名さん]

花火ってずっとやるんですかね？無くなるって聞いたのですが・・・。

[151: 匿名さん]

何時かわかりませんが、なくなる可能性大です。
武庫川周辺のマンション建設が一段落すれば。

[152: 匿名さん]

花火大会、よく見えるのでしょうね。
周辺はいつもの大混雑ですよね。
車入れれるのかなぁ。

[153: 匿名さん]

この状態ですので。
特等席である事は間違いない！

[154: 匿名さん]

特等席です。。。

[155: 匿名]

キレイですね。
来週ですね。周辺環境含めて見に行って来ます。

[156: 周辺住民さん]

ここのスレを初めて見ましたが、2/365日間の花火大会のために北側が人気なのですか？信じられません。花火大会はいつ無くなるかもしれないのに対して日当りは一生の話ですよ。
東向きと南向きマンションに住んでた経験がありますが冬の日中の違いは本当に大きかったです。
学区はいいですよ。私立進学率も高いです。それがどうしたと思われるかもしれませんが気にされる方も多いですよね。近隣住民としてはやはり若い方、ファミリー世代に越して来て頂きたいです。子供は街の宝物ですから。
ハブ駅で無いのはメリットだと私は思います。逆瀬川も宝塚も１駅でなんの不便もありません。私は通勤に宝塚駅まで歩いて、座って梅田に出てます。ただテナントは苦しいでしょうね。必要性が低いので仕方ないと思います。
「売れ残り続出～大幅値下げ叩き売り」という事態にならないといいですね。

[157: ご近所さん]

花火大会の魅力はありますが、当然それだけで購入される方は皆無だと思いますよ。
武庫川があり、生涯見晴らしの良い眺望が約束されているのが一番だと思います。
またこのタワーの間取りでは日照時間の差はあれどどのタイプでもある程度の日当たりは保障されています。
またタワーマンションは住まれると分かりますが想像以上に明るく、設備も整っています。
現在販売は順調と聞いておりますが、残っているのは角部屋以外のところが多いので
完売までは多少苦労されると思います。
おっしゃる通り「叩き売り」にならない事を祈ってます。

[158: 匿名さん]

なんでも南がいいとは限りませんよ。

私自身、南向き、東向き、西向きと移り住みましたが、
個人的には、東が最高だと思いました。

というのも、私自身、蛍光灯より白熱灯のほうが好きですし
東側からあたるやわらかい日差しがほんとに好きです。

夏の南、西なんて、地獄です。

[159: 匿名さん]

関西の真東なんて陽が短すぎないかい？午後からが長いのに陽が入らないよ。

[160: 契約済みさん]

いつも拝見させて頂いてます。
多少考えましたが何西角部屋にしました。
現地で夕方確認しましたが、確かにこの時期は相当西日が厳しいです。
気にされる方の気持ちも理解できます。
私は逆に日が当たる事は、当たらないよりありがたいと考えました。
今回は間取り優先で契約しました。後は住んでから対応してみます。

またこのタワーを契約した方は157番の方が書かれている事+抜群の便利立地です。
極端に言うと傘要らずで車要らずです。
この立地だと思いきって車手放す事ができそうです。
現在車の維持費で年換算60万程度かかってますのでローンに充てます。
それとこのマンションの立体は使勝手が？だったので
実際必要性を感じてから余裕があれば検討しようと思います。

生涯住むつもりで契約しましたが、もしもの時にも
販売しやすいのも魅力でした。

あとは順調に建設が進む事を楽しみに待っています。

[161: 匿名さん]

159さんへ

薄暗いほうが好きなんです。
なんていうのか落ち着きます。

多くの方は、南を好むのはよくわかっています。

私も最初は、南が最高だと思いこみ、
（だって、やはり一般的には南のほうが価格が高いですし）
南向きの物件ばかり選んできましたが、
どうも一般的に言われてることと
自分の好みが違うと気がついた次第です。

今後、何度、不動産を購入できるか分かりませんが、
南向きはえらばないとおもいます。