ザ・宝塚タワーってどうですか？

[購入検討中さん]

ザ・宝塚タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県宝塚市南口2丁目500番3（地番）
交通：
阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：34.84平米～117.82平米
売主・事業主・販売代理・復代理：MID都市開発
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産
売主・事業主：新星和不動産
売主・事業主：サンボックス
販売代理・復代理：ハイネスコーポレーション

施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

[1: 匿名]

駅近で非常に便利と思います！ 値段が気になりますけど！ 販売センターはいつ開くのかな？

[2: 匿名さん]

ジオタワーがこんな状態でここが、どうなるか？
箱物かえても、大した変化はないでしょう。
駅１分と言っても、ハブ駅でもないし値段だけが一人歩きしないことに
期待したいですね。

[3: 匿名さん]

本当に見ものですね。２～５年前に完成したマンションの中古物件が多すぎ。旅館、保養所の跡地に建てまくったからね。

[4: 匿名さん]

このあたりは、地権者が多すぎて駅前開発といっても大掛かりな計画を立てられない。
古びた温泉街で生きていけないから、マンションラッシュに変貌したけどこれが災いして、
住人の高齢化や中古価格の崩落でジオも大きく値崩れしてる。
ここにしても、利便性を売りにしたいんだろうが商業施設もマンションとのコラボだすれば
規模もしれてるし客層がかわるわけじゃない。

[5: 匿名さん]

「迎賓の宝塚」
「芦屋、逆瀬川とともに、関西屈指の高級住宅地としても知られ・・・」
「まさに迎賓の宝塚と呼ぶにふさわしい、駅前のタワーレジデンスです。」

どんなマンションになるのでしょうか。
客人をもてなすに相応しい豪華なマンションになるのでしょうね。

期待しています。

[6: 匿名さん]

その謳い文句が、悲しすぎる。
歌劇ファンご用達マンションならわかるけど、あえてここで暮らそうとは思えない。
商業施設にしても、今の実態をみればテナントが入るのか疑問。

[7: 匿名さん]

これだけの売主が携わるのですから、
期待は裏切らないでしょう。

[8: 匿名さん]

見に行って参りましたが、ジオの悲劇を目の当たりにしてか、比較するとかなり値段は抑えられておりました。
といっても結構な値段でした。アベリールクオーレと比べ物にならないくらい設備が充実していました。

[9: 匿名さん]

ジョイントほど、あてにならない。

[10: 匿名さん]

アベリールクオーレと比べる段階でアウト。。。

[11: 近所をよく知る人]

どんなお店が入るのか楽しみです。

住民が増えて南口がもっと栄えておしゃれなお店ができるといいなあ

[12: 匿名さん]

No８さん
「価格は抑えられておられました」

電話ではハッキリとは教えてくれないですし、
こちら遠方の為、もしよかったら、どれくらいの価格なのでしょうか。

[13: マンション投資家さん]

地権者の権利分の何割かを払わされると思うだけで馬鹿らしい。
西宮のイズミヤ跡のファインビュー西宮然り。新規分譲マンションとは雰囲気が、、、

[14: 歌劇のまち大好き]

歌劇の街の玄関駅の一つでもある宝塚南口なのに、現状さみしいきがしています。ぜひ町の活性化をはかるためにも
街並みに配慮した建物にしてほしいです。

[15: 匿名]

二年後の８月下旬に入居予定

工場始まってたのに二年以上かかるなんて

販売時期早すぎ?

[16: 申込予定さん]

>No.12さん
南向き上層階80~95m^2⇒3700～5500万でした。参考まで。

[17: 匿名さん]

なんでこんな事業主多いのん？

[18: 近所をよく知る人]

あやしいなあ　何かにおうなあ

[19: 匿名]

何が怪しいのですか？

[20: 匿名さん]

No16さん

ありがとうございます。

まだ、見学には行っていないのですが、
思ったより安いですね。

６月になってしまうと思うのですが、
週末にまとめて、その界隈のマンションと一戸建てを
見学して廻ろうと思っています。

[22: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[23: 周辺住民さん]

宝塚に住んでいて購入を検討でモデルルームを見学に行きました。

良いところで気になったところは
①何といっても駅から近いところです。
②小さいお子様のいる家庭は学区がかなり良いお勧めです。
③日本初の花火がマンションから見える。しかも2日間も、すごいですよ！

悪いところで気になったところは
①タワーマンションで高層部専用エレベーターがない、しかも230戸でエレベーターが3機だけ最悪です
②機械式駐車場も出口は2個で取り出しにかなりの時間がかかりそう
③内装の良いものは全てオプションでした。

宝塚市在住の私の結論は、今のご時世に合わせたグローバルなマンションと思いました。
私は、家族も居ますのでコンセプトに合いませんでした。

別荘・保養所ならお勧め
生活・利便性主体ならまぁまぁ
グレード重視だと最上階2フロアーだけ
家族向けの方は、他物件がお勧め

[24: 物件比較中さん]

花火が見える部屋は限られているのでしょうか

[25: 申込予定さん]

おそらく低層階以外では1フロアに9室がレイアウトされていますが、その内4室は確実に観ることはできないと思われます。その他5室はベランダ含め鑑賞可能だと思いおます。観れない4室とは、このマンション立地上、一般的には日当たりの良いとされる東と南向きの部屋となります。

[26: 匿名]

この間、見学に行ってきましたが、凄い
売れ行きですね。特に、北東の角部屋は完売しそうな感じでしたよ。

[27: 匿名さん]

いまさら、宝塚の意味がわからん。

[28: 申込予定さん]

本日第一期申し込みの締め切りと聞いてますが、北東は完売でしたね。
通常では考えられないですが、この物件ならではですね。
鉄橋の騒音も武庫川と宝塚歌劇の眺望が掻き消したという事でしょう。
最上階の28階とその下の27階のフリープランの部屋も14戸中9戸に要望、
最上階は抽選が2部屋入ってました。
販売戸数200戸強のうち100戸以上に要望有り、
このペースだと2年後の完成までに完売の勢いです。
やはり立地＆眺望は南口では群を抜いてます。
これでジオタワーも更に厳しさが増すのではないでしょうか？

[29: 匿名さん]

確かにすごい要望状況でしたね。

申し込みをいたしましたが、
この状況が本当であることを祈ります。

どちらかというと、今になって
「この人気ぶりに焦って申し込んだ」
という感じがしています。

再度Ｎｏ２８さんの言うとおり、
「鉄橋の騒音」や「鉄粉・振動」、
「人混みの中での生活」など、
駅前マンション故の悩みと、
我が住まいとしてのベストな「住環境」とは、
を、今一度見つめなおしています。

販売員さん、
スタートしたばかりですけど、
この売れ行きの状況が本当であり、
早く完売できるように祈ってます。

[30: 購入検討中さん]

そんなに売れているのですか

やはり駅近というのがいいのでしょうか

[31: 匿名さん]

宝塚南口で駅近といわれてもピンとこない
郊外の駅っていうイメージしかない

[32: 匿名さん]

↑阪神御影の超売れ残りタワー関係者のヤッカミでーす

ウラヤマシーーー

[33: 申込予定さん]

郊外かどうかは？ですが
●駅前が宝塚ホテル
●しかも阪急沿線（ＪＲまでも1駅）
●宝塚歌劇が見下ろせる
●武庫側沿い
●花火大会の特等席（何時まで続くか疑問ですが）
●関西学院小学校徒歩圏内
というおっとりした雰囲気が好まれているのではと思います。
また南口は急な坂の上に武庫山、寿楽荘など
古い閑静な住宅街があり、そこにお住まいの
お歳を召した方々が住み替えも含め購入を検討されているようです。

[34: 匿名さん]

ジオよりは断然良いと思うよ

[35: 匿名さん]

どちらも、リゾートマンションでしょう

[36: 匿名はん]

タワーはやはり、３分以内と１０分近い距離では、反響に大きな差があるという事ですね。

[37: 購入検討中さん]

テナントが決まらないようですが、（もともと寂れてたサンビオラのあとですからね・・）
赤字が入居者の管理費に影響することはあるのでしょうか？

[38: 匿名さん]

宝塚は住みやすいですよ。
神戸の東灘とかより安いですし
大阪にも神戸方面にも同じくらいの時間で出れるし
ゆくゆくはこの辺りに住みたいと思っています。

[39: 申込予定さん]

テナントは決まってませんね。
老舗サンドウィッチのルマンさん、
ペットショップのフクエさん、
以上が決定しているようですが。
地権者のランスイエンさんは出店見送らたそうです。
宝塚歌劇への花の送り込みが禁止され
有店舗よりＮＥＴでの販売で効率を上げるとお聞きしています。
その他歯医者さんなど複数候補あるそうですが
今のところ本決まりではないようです。
南口は潜在的なパフォーマンスは秘めているものの
様々な要素が有り簡単な商圏ではないようですね。
西宮ガーデンズ、来年のイオン伊丹西ＯＰＥＮも控え
何か町自体で特徴を出さないと・・・です。

[40: 匿名さん]

サンビオラの二の舞

[41: 匿名はん]

サンビオラは宝塚で最初というか日本で最初の駅前再開発事業だから（ようは古い）、
宝塚で最初に廃れた（限界が来た）のは当たり前。
昔はサンビオラが宝塚で一番活気があった。栄枯盛衰。
再開発の再開発で活気を蘇らせられるかどうかは、手腕と計画次第。

[42: 匿名はん]

閑静な住宅街の玄関口の駅直結マンションで築年数の新しいものや新築って意外に少ないですからね。

今津線だと、こことさらら仁川ぐらいじゃないでしょうか。

閑静な住宅街の戸建に長年住んできて高齢になった人々が求めている老後の集合住宅は、都心や便利なターミナル駅の駅近マンションではなく、意外にそういうマンションなのかもしれません。

[43: 申込予定さん]

これを期に中期的な視点で開発の青写真を描いてほしいです。
マンションの乱立は仕方ないにしても
もう少し景観に配慮された市街地計画など。
現在もっている資産に優良なものが多いので
市が意思をもって〝宝塚〟をブランディングする事が必要です。

[44: 匿名さん]

宝塚じゃ無理だ。

[45: 匿名さん]

ザ・ドキュメント　市民感覚-大不況と駅前再開発・宝塚2009

[46: 匿名]

宝塚は伊丹や川西や芦屋よりずっと人口多い。
そういう意味では上記の市よりは、ずっと中心市街地の賑わいの
創出に関しては、観光都市としての側面を別にしてもポテンシャルはある。

オーバーキャパシティの駅前再開発ビル・商業施設を右岸に何箇所も作りすぎたのが、
都市計画の上では最大の失敗。

[47: 匿名]

都市のコンセプトが必要！

[48: 匿名さん]

そんなものはありません。

あえて言えば、歌劇が悲劇や喜劇にならないようにするだけです。

[49: 匿名]

宝塚市が一駅ごとに大規模再開発したのは、歴代市長と役人が収賄する為です。

あと商売人については、今まで歌劇や温泉やファミリーランドにおんぶにだっこで
ろくに努力してこなかったのがネックになっています。

[50: 匿名]

そうなんでしょうね。
このままだと、宝塚歌劇の舞台は大阪へ、
それに伴い、宝塚ホテル、若水、ワシントンホテルなど
収益基盤が崩壊、花火大会も中止、
特徴のない町へとなりますね。
中川さんに一蓮托生？

[51: 匿名さん]

宝塚の将来は、かなり暗いでしょう。
ここにしても、マンションと商業施設をジョイントするのはいいけど、テナントは決まらないし
いまどき、周辺には大型ＳＣがあちこちにあってそれを売りにするだけのインパクトはない。
せっかく、歌劇がそばにあるならもっと芸術や文化施設を駅前につくって他とは違う開発をすれば
いいのに、これじゃ、手塚さんが泣いちゃうよ

[52: 匿名]

どこにでもつくれるどこにでもある単なる複合商業施設は駄目ですね。
立地と歴史と文化をいかしたものでなければ、わざわざ外部から人はやってきません。

っていうか、宝塚はともかく宝塚南口はもう単なる住宅街でいいのでは。
別に昔の活気を無理に取り戻さなくても良いでしょう。
商業施設は、マンションと戸建住宅街の地元住民が生活するに困らない程度の身の丈にあった
小さい規模のものが駅周辺にあればそれでじゅうぶん。

[53: 匿名]

お聞きします。西宮在住で宝塚の土地勘はあまりありません。

宝塚は、ずばり私立思考ですか？あまり公立が良くないと聞きました。

[54: 契約済みさん]

先週末、契約会行ってきました。
若い方から年配者まで、さまざまな人達がいました。
2年後が楽しみです☆

[55: 匿名]

花火中止なの？

[56: 匿名]

花火は開催予定です。将来の可能性の話しです。
河川部分のマンション開発＆販売計画が落ち着けば・・・の話しです。
やはり花火が望める眺望は“売り”になりますから。

[57: 匿名さん]

花火のようにぱーっと散るか

[58: 契約済みさん②]

私も契約してまいりました。
2年は長いですが、その分今の生活を精一杯楽しんで
新たな人生を迎えたいと思います。
宝塚での生活を楽しみに待ちたいと思います！

[59: 匿名さん]

このマンションは良いと思いますが、正直、花火は無くしたほうがいいです。

あれは、商店街や周辺旅館やホテルの利権を維持する為と、
市職員が手当てをせしめる為と、＊＊＊（テキヤ）を儲けさせる為のものですから。

ゴミがちらかって掃除にも金がかかって何もいい事無し。

あんなたった2日の行事に大量の税金投入するのは馬鹿げていますよ。

その金で公園や川でも整備して景観に使ったほうがよほどマシです。

[60: 匿名さん]

大正解だけど、宝塚の行政はその程度ですよ

[61: 契約済みさん]

私も先週、契約会に行って来ました。

ここ数年、物件を探すものの購入に踏み切れなかったのですが、モデルには予約無しで飛び込んで、結果は即決でし

た。

今は西宮北口の徒歩圏内に住んでいますが、今と比べると交通や買い物の利便性は多少劣るものの、それに勝る山の

緑や武庫川を近くにしたここの雰囲気を気に入りました。

デベロッパーも各社様々（担当者によるかも）ですが、今回は親身になって対応していただき、それも決めた要因の

ひとつです。

テナントについては近くに阪急オアシスもあるし、No.52匿名さんと同じ意見で日常の生活に困らない程度で充分だ

と思っています。

２年後が楽しみです。

[62: 匿名さん]

閑静な住宅街の駅直結タワーというのは意外に少ないから希少価値がある。
便利な駅前に住みたいけど、今まで閑静な住宅街に住んでいたから、
都会の喧騒が感じられるほど発展した駅には住みたくないという層は多い。

[63: 匿名さん]

その閑静さと、ただの悪立地を勘違いすると、どっかの東灘のタワーのように壮大に売れ残るんだろな。

[64: マンコミュファンさん]

高齢者は誰もがめちゃくちゃ便利な都心やターミナル駅に住みたいというわけではないですからね。

たぶん住み慣れた街の駅近に住みたいという人が多いんじゃないでしょうか。

電車に乗っての移動はぜんぜん大丈夫だけど、自宅から駅までの移動がつらい立地
（坂がきつかったり、バス便だったり、車が必要不可欠だったり）を嫌うんじゃないでしょうか？

[65: 購入検討中さん]

タワーは駐車場代20～25万/年と車の維持費で最低でも60～70万/年ぐらいですから、
月5万以内なら必要な時にタクシーやレンタカーを使ったほうが良いですね。
せっかく高いお金を払って駅前に住むのだから、車を所有するのは本末転倒ですね。

[66: 匿名]

私も車手放そうと考えでます。
維持比＜立地　が一番の理由ですが
この駐車場に面した道路は待機場所がなく
また、100台以上収容で20Ｆ以上のタワー駐車場なので
いくら高速タワーでも、相当時間がかかることもあろうかと思います。
いざとなれば近くの月極を借りるのも手かもしれません。

[67: 匿名はん]

駅前立地なので、タクシー乗り場が至近距離ですね。
高いお金を払ってまでタワーパーキングでいらいらするより、
どうしても車が必要な時だけ駅前立地を活かしてタクシーを
スマートに使いこなすのが良さそうです。

[68: 匿名さん]

事情を知らない人多そうですね

知らないほうが　いいかな＾＾

[69: 買い換え検討中だった]

>>68さんに全く同意です。
ここは駅近という事以外の良さが見つかりませんでした。（マイナス点はいろいろ出てきましたが…）
なんでもいいから駅近という人にはお勧めなのかもね。
なんか残念^^;;

[70: 匿名はん]

駅近以外にも良い所はあるでしょう。駅近だけどすぐ近くは閑静な住宅街でごちゃごちゃしていないとか、宝塚ホテルや宝塚歌劇など大正時代の香りがするモダンなものが近くにあって景観が良いとか、武庫川や山がすぐ近くにあり散歩できるとか、タワーだけどヒートアイランドとは無縁で空気も悪くない地域である事とかね。

マイナス点は、サンビオラ建替で権利関係のある物件である事と、タワーパーキングと、高層階専用エレベーターがない事ぐらいじゃないですかね。

[71: 匿名さん]

ジオの方よりは確実にいいな。でもまた向こうが売れ行き悪くて1000万引とか
やったらいい勝負になるかも

[72: 匿名はん]

物件そのものはジオタワーのほうが良いでしょう。
専用の広い庭園や植栽、スケールメリット、駐車場など。

ただ駅1分と駅7～10分の差は大きい。

[73: 匿名さん]

めくそはなくそ

[74: 匿名さん]

1000万円の値引きとか他の住民涙出るな。

[75: 匿名]

ジオ本当に人気ないね。
間取りも変だし、清荒神が最寄り駅てのもなぁー。
あれだけ値引きしてまだ売れないなんて悲しい物件…

[76: 匿名さん]

リゾートマンションだからしかたない

[77: 匿名]

電車の騒音って大丈夫？

[78: 匿名はん]

リゾート感や車の使い勝手を重視するならジオのほうが良い。

毎日電車を使う人はここのほうが良いでしょうね。

[79: 匿名さん]

ジオはジオでよそでやったら。。。
別にここでジオの事を肯定否定しなくてもいいんじゃないの？
他スレにジオがありますのでそちらでどうぞ。。。


ところで、入居までに消費税があがったら、
やっぱり差額の消費税を払わなくてはいけないのでしょうか？

[80: 匿名さん]

地権者の方々ってどのくらいおられるんでしょか？

管理組合関係で、仲良くやっていけますかね　＾＾；

[81: 匿名さん]

管理規約でごちゃつく

[82: 匿名さん]

地権者がいるなら、やめときます
後々、もめるのいやですから

[83: 匿名さん]

地権者は好ましくないケースも確かにあるが、

タワマンでよくありがちなゲタバキで下のテナントが決まらないリスクは一応回避できるわな。

[84: 周辺住民さん]

タワーマンションのグレードで比較すると今のご時世から考えると
資産になるのか負債になるのか完成から2年後がお楽しみですよね。

[85: 匿名さん]

地権者家族と新しく入居する家族で成り立つマンションって、
結構モメゴトとかってあるのでしょうか？

「大丈夫でしょ」とは言われましたが・・・

[86: 匿名さん]

絶対いや
村に入り込むようなもの

[87: 匿名さん]

地権者いるんでしょ。　まじ。　

[88: 匿名さん]

千里ニュータウンの建替えみたいに圧倒的に多い地権者がいるならともかく、新規に買う世帯のほうが圧倒的に多い物件だと地権者がデカイ顔はできないので揉めない。

[89: 匿名さん]

あまくないかい　数じゃないでしょ　力ですよ。
まあ、しらずにが　幸せかも。。。

[90: 匿名]

中学生による放火事件がありましたね。
やっぱり宝塚の学校はあれなんだな〜と思っていました。
制服をぐちゃぐちゃにし、耳にピアスをした茶髪の子がやたらと多いです。
知人から宝塚の学校は荒れていると聞いたことがありますし。

[91: 匿名さん]

宝塚って荒れてるんですか？ショック・・・治安いいのかと思ってました。

[92: 購入予定]

>ところで、入居までに消費税があがったら、
>やっぱり差額の消費税を払わなくてはいけないのでしょうか？

２年後の8月入居なのでそれまでに消費税上がることないです。
また仮にあがったとしても追い金なしです。

[93: 購入予定]

＞千里ニュータウンの建替えみたいに圧倒的に多い地権者がいるならともかく、
＞新規に買う世帯のほうが圧倒的に多い物件だと地権者がデカイ顔はできないので揉めない。


総戸数230戸のうち、地権者とみられる戸数は30戸、約3％です。
また全て12階以下に集中しています。
その分販売物件に上乗せされているので単純に10％程度割高になるはずですが
タワーマンションでの効率化、ジオのような不必要に過剰な施設の排除などで
現マーケット価格からすると多少（5％以下）程度の割高感だと思います。

しかし、リセールバリューという意味では宝塚の他物件より相当高く
仮に価格が下落したとしても、周りの物件は更に暴落します。

なので宝塚市内の物件の相対比較では優良物件だと思います。

[94: 匿名]

>>91
全体としては宝塚は西宮や神戸など「荒れてる」近隣と比べると、大人しい生徒が多い穏やかな土地柄です。
中高生の茶髪率や喫煙率やヤンキー率も近畿で最も低い水準で、近隣の西宮市や神戸市や伊丹市や川西市よりも
明らかに少ないです。一時期ではなく万年荒れてる傾向なのは中学校区12校のうちたった3校ぐらいですね。

[95: マンコミュファンさん]

８９＝９０＝９１

[96: 匿名さん]

女子中学生のニュース知った後、そんな事言われても信じられない。

[97: 匿名さん]

No９２、９３さん

２３０戸のうち３０戸は１３％ですね。。。
と言うことは上乗せ率や割高感は、あがっちゃいますか？

消費税あがっても追い金無しなら助かります＾＾
私は恐らく少なくともあがると思うので。。。

あと事件ですが、
確かその場所はこのあたりとは違う場所じゃなかったですか？
当然学校区も違うでしょ。
もう少し南に行ったところだったような気が。。。
どこの市区町村でも、良し悪しがありますから、
ひとくくりに「宝塚が悪い」はいかがなものかと。。。＾＾；

[98: マンコミュファンさん]

宝塚は比較的おとなしい子が多いです。
花火大会の時など市外から若者が訪れる時は、
普段とはがらっと雰囲気が変わるので、
ああ違うんだなと気づきます。

[99: 購入予定]

失礼いたしました。脱字です。13％です。
記述内容には相違ございません。

先日橋を渡ったグランスイートＴが
築7年/93㎡/3ＬＤＫで4550万での売買でした。

その他宝塚近辺の90㎡～99㎡の築4年以降物件では
全て4000万弱と、タワーマンションは500万以上の
付加価値として流通しているようです（20階以上）。

ですので20階以上であれば一般論として
10％前後の付加価値と考えられます。

ですのでザ・タワーはリセールバリューを考えると
割安と考えられます。

もちろん間取りにもよりますが、このマンションだと
20階以上の角部屋だとこの定義にあてはまると思います。

[100: 購入予定]

＞もう少し南に行ったところだったような気が。。。

場所は仁川にある阪神競馬場北側の高司中学校近辺、
最寄り駅は小林になるかと。なので当然校区は違います。

宝塚といえども今回分譲地と一括りにするには違和感ありますよね。
この辺りは阪急を挟んで西と東では大きく雰囲気が違いますよね。
多くを語ると違う議論になるのでこの辺りで。