パークスクエア・レピア 御幣島東公園】

[SFH]

住友不動産の【パークスクエア・レピア　御幣島東公園】 は、どうでしょうか？
8月には十三の花火大会が見れると聞いてますが。
工場跡地で土壌汚染も気になります。
超大手「三菱地所」も隠蔽する時代ですから心配です。

[61: 匿名はん]

ここの物件何年かあとに修繕費一括払いあるの？
ちゃんと長期修繕積み立て計画見た？
やっぱりうりにげなんやね。駐車場も維持費結構かかるのに…。
中古になったら最悪やね。

[62: 匿名はん]

駐車場は自走式平面ですから、機械式ほどかからないでしょ。
あと修繕計画は、いつごろ何をというように結構細かく立てられてましたよ。
管理組合で変更がなければ、修繕積立金は月払いを減らしているため
一定期間ごとに当然一括払いはありますよ。

[63: 匿名はん]

西淀川区の中古相場は1000万円〜1500万です。
需要と供給のバランスが悪く1500万を切らないと話しになりません。
新築が安いのも頷けますね。
しかも御幣島駅界隈にこれだけのマンションが建設されますと将来的に
資産価値が低くなるのは当然の結果やね。
ま〜一生住むなら話は別ですがね。

[64: 匿名はん]

売れ残りがあるのは、販売の仕方に問題があったんじゃないかと思ってます。
派手な宣伝も客寄せイベントもしないし、販売活動も地味に見えましたし。。。

阪神間を中心に何件か物件を見ましたが、トータル的に考えてここがとても
気に入って購入を決めました。実際に出来上がった物を見て改めて思いますけど、
決して豪勢ではありませんが、いい物件だと思います。

[65: 匿名はん]

６３さん
住宅が増加すれば、地価が上がって資産価値が上がることもあるのでは？
ここは梅田にも比較的近いですし．．．

[66: 匿名はん]

>65さん
あなた方はなぜに新築マンションを買いましたか？
そして新築マンションが１０００戸以上供給されている地域で
今後資産価値が上がると思いますか？
地価が１割上がっても建物で２割下がったらどうなります？
しかも中古って実勢相場っていいまして取引価格重視なので
その地域の地価が上がっても無視されますよ。
それとこの地域の新築マンションを地元の方がどれほど買っているでしょう・・・
先にも書きましたように西淀川区は他地域から見て新築マンションんの価格が
比較的安い地域です。
確かに都心に近くこの価格は魅力的だと思います。　　　がっ、それなりの
理由があるから安いって事です。
無理してもここしか買えないって方もいるでしょう。
気に入って買ったって人もいるでしょう。
しかし地元で生まれ育った人間としてとても魅力のある物件とは思えません。

>64さん
今のご時世イベントしないと客が来ないような物件は終わってます。
認知度を図るためにイベントをしたりする場合がありますが、このレピアに
関しては恐らく「イベントしても無駄」という考えで収まっているんだと
思います。
それから売れるマンションは何もしなくても売れていきます。
売れ残るのは販売の仕方ではなく営業マンの力量不足（経験不足）でしょう。
広告無しでも売ろうと思えば売れますからね。
住友さんのマンションは住友不動産販売は売らないという定説があったのですが
ここはなぜか住友不動産販売が売ってますね。

[67: 匿名はん]

私も販売の仕方が悪かったと思います。もう少しましな人が置いた方が良かったのでは？
積極的に購入を考えていたけど、販売の人に嫌悪感を持ったので
それ以上聞く気になれず帰った知人がいました。
何を聞いても答えられない、素人以下の知識だと怒っていました。

他の西淀川の物件から見ても、ここが特別安いとは思わなかったけどなぁ。
駅から離れてる＋南北工場に挟まれている割に、
そこそこの値だと思いました。(御幣島の割りにという意味)
土地が一角だし、敷地面積もまぁ大きいほうだからかな？
資産価値もいいけど、
周りにもっとお店とかが出来て便利に暮らせる事を望みます。
若い世帯増えてそうだし、もっと色々なお店出来ても良さそうなんだけどな・・・

[68: 匿名はん]

６４の追記ですが、イベントがなかったというのは他と比較しての一例で、
もう少し認知度を上げるための宣伝をして欲しかったです。あと販売員の対応．．．
イベントがないこと自体についてはむしろ余計な経費をかけていないという意味で
悪くはないと思ってました。

[69: 匿名はん]

例え良い物件だったとしても、直接接客する販売員次第でよく売れたり
全く売れなかったりするということですね。
事業主は販売会社を、販売会社は販売員をしっかり教育する必要がありそうですね。
今回の御幣島の販売員は客を不快にさせないために、もう少し勉強して
知識を得てから次回に挑んで欲しいものです。

[70: 匿名はん]

もしかしてここは住友不動産販売の新人訓練の一環としても現場検証案件だったのでは？

[71: 匿名はん]

62さんは販売員の方ですか？
一定期間ごとに修繕費一括払いがあるなんて他の物件で聞いた事ないですよ。
ふざけた事書かないでください。
自走式駐車場だから維持費がかからんと言うのももっと勉強した方がいいですね。
とりあえず、完成物件で見て聞いて、納得すればええでないの？
自分達の将来を余り考えられない人はオススメですね。
掲示板の内容みれば！

[72: 匿名はん]

７１さんは不動産関係の方ですか？
たくさん物件を見ておられるような文面ですが？

[73: 匿名はん]

マンションを購入する際、西淀川公害訴訟についても少し調べました。
工場公害もあったのでしょうが、主には幹線道路の排気ガスによる
大気汚染に対する訴訟だったと認識しています。

その昔、神戸市内に住んでいましたが、そこでもよく光化学
スモッグ警報が出ていました。西淀川に限らず、高度成長期には
日本のあちこちでこういったひどい大気汚染はあったのでしょう。
西淀川の方々はこういった不利益に屈することなく立ち向かわれて、
現在も街をよくして行こうという活動もされているようですので、
このようなところならと、逆に思った次第です。

このあたり、だんだん工場も減ってきているようですし、幸いにして
このマンションは幹線道路からも奥まったところにあります。
意を決してここへ自宅を構えたからには、この先より住みよい街に
なっていってくれたら、と思います。

[74: 匿名はん]

京都市内の新築マンションで値引きして購入した人いますか？から抜粋！！

14: 名前：匿名はん投稿日：2005/11/15(火) 07:52
エルパークは３０００万台は完売してましたでしょうかね

15: 名前：匿名はん投稿日：2005/11/28(月) 19:06
>>13
住友が値引きしてるなんてあまりきかないねぇ。最近は在庫多いから方向転換やっとしたか？
竣工後半年経ったら文句なくしてるのだが…。
そもそもあのドケチ住友から値引きバンバン取れたらその営業は「神」の領域ですな。

16: 名前：不動産鑑定人投稿日：2006/01/09(月) 18:02
サンクタス北野あたりはそろそろじゃないですか？

17: 名前：匿名にゃん投稿日：2006/01/25(水) 11:20
住友さんは事前の反響の具合を見て、ぎりぎりまで販売価格を吊り上げるからね。
引渡時同時完売が目標。最初に目いっぱい価格あげてるから最後の叩き売りは
痛くも痒くもないのよ。早く売れすぎると価格が安過ぎたと担当者が叱られちゃう
くらい。売れ行きよかったし、販売広告費も安くあがってるしね。

どうやらやはり住友さんは値引きしているようですね・・・
住友さんは値引きしないと言っていた人に是非とも見てもらいたくて・・・

[75: 匿名はん]

一定期間ごとに修繕費一括払いがあると言うか、見直しがあるとは私も思っています。そんな事はごく普通の事だと
思いますけど？　それに値引きがどうとか、不動産がどうとか、どうでもいいんじゃないですか？
ここで新しく生活を始めようとしている人達に、失礼だと思います。
ここを買わない人はとやかく言う必要はないと思うし、修繕費の事も含めてこれから住人達で話し合っていけば
それでいいんじゃないですか？

[76: 匿名はん]

>75さん
パチパチパチパチ！その通りです。

[77: 匿名はん]

私も同感！ここは純粋な情報や意見交換の場ですし
誹謗中傷を述べ合うところではないと思います。
私は区内中心でしたが、いくつかマンションを見て自分なりにここが良いと
思って購入しました。私は営業担当の方がとても親切で説明も
丁寧にしていただいたのですごく好感をもってます。
自分自身が納得していればそれでいいのではないですか？

[78: 匿名はん]

７５さん
私も同感です！

[79: 匿名はん]

内覧会に行ってきました。
特に思ったことは、床にフニャフニャしてて（クッション材が入っているからという説明）、壁との間に隙間があるのが、すごく気になりました。
落ち窪んでるトコもありました。
みなさんも、そうでしたか？？

[80: 匿名はん]

私も床と壁との間の隙間,気になりました。
あと、うちはキッチンにバックカウンターがあるのですが
上の吊りたなが高過ぎて届かないんで不便そうに思いました・・・。

バックカウンタータイプ(E,F,G,Iタイプ)のみなさん、どうでしたか？

[81: 匿名はん]

私も床と壁との間の隙間があり、指摘事項にあげました。
どこまでが許容範囲なのか、再内覧会時まで正直悩みそうです。

床のフニャフニャ感は想像してたよりは良かったです。
（知り合いのマンションの床はもっと浮き沈みを感じてたので不安でした。）
今住んでいるマンションの床は、クッション材がないため、堅くしっかりしていて
気持ちがいいのですが、音や振動が伝わりやすく、騒音に悩みまくりました。
どちらがどうとは一概には言えないとは思いますが・・・

バックカウンターについては、取り付けませんでした。
というのも、身長が低いのと隔離されたような気になるかなと思ったので・・・
でも、キッチンの収納スペースが想像してより少ないので、付けたほうがよかったのかなと
思ったりしています。

[82: 匿名はん]

私もバックカウンター(上)の取り付け悩んだのですが、
間取りから食器棚スペースがなかったので、付けたのですが、
私も身長が低い方で高過ぎて使えないので、取付けなければよかったかなと思ってます。
170cmくいの人でないと使いにくそうです。
食器どこに収納したらいいんだろう・・・

[83: 匿名はん]

食器棚の代わりとバックカウンターをつけましたが、確かに高いですよね。
身長は高い方ですが、それでも脚立がいると思いました。
床がぺこぺこしてる感じは、まだ接着剤がきちんと乾いていないとか説明してましたよ。
あと床に何かがあたったような傷があり、ワックスのむらが気になりました。
壁と床との隙間はあまり気にならなかったのですが。。。再確認時、もう一度注意して確認してみます。

[84: 匿名はん]

>75さん
修繕積立金の件は「長期修繕積み立て計画」というものがどのマンションにも
存在しますのでそちらでご確認されればいいと思います。
契約の際の資料として通常は購入者に渡しますが・・・

それから値引きの話はともかく残戸がたくさんあるというのは問題なのですよ。
未収の管理費や修繕積立金はどうなるかお聞きになりましたか？
何年も値引きをせずに販売するのも結構ですが売れない限り管理費や修繕積立金の
未収問題はついてまわります。
通常は売主がすべて負担致します。
駐車場代や専用使用料は負担しないケースがありますがね。
駐車場代や専用使用料の未収の分、管理費が上がるなんて事がないようにご注意が
必要ですよ。
引渡しが始まったら残ってる住戸を早く売ってもらうというのは必須。
そんな簡単な話じゃありませんことよ。

[85: 匿名はん]

>79さん
Ｌ−４５もしくはＬＬ−４５という遮音等級のフローリングはクッション性があります。
しかしクッション材が入っているというのは間違いでフローリングの裏側にクッション材
が貼ってあるわけですね。

[86: 匿名はん]

>79,80,81
床と壁の隙間は出来てしまう場合が多いです。
フローリングを剥すと分かりますがコンクリートの上にはモルタルという
物が敷かれております。
施工時はドロッとした感じのものですがだんだん固まります。
その固まる時に波打ってしまったりコーナーが沈んでしまったりする事が
まれにあります。
基本的には「施工誤差」で手直しはないでしょう。
また細かい人で部屋の中心などにボールを置いて傾きを調べる人がおりますが
これも部屋の端から端までで何％という感じの数値があってその数値内は施工
誤差で抑え込まれるでしょう。
しかし部屋の広さは関係ないので同じ施工誤差でも広い部屋の方が傾斜は緩く、
狭い部屋ほど傾斜はきつくなります。

[87: 匿名はん]

オプション（ワックス・ベランダタイルなど・・）つけようか悩んでます。
つけられた方、いらっしゃいますか？

[88: 匿名はん]

>86さん
業者さんの方のようなのでお尋ねしたいのですが、
コンクリートの上のモルタルが波打ってしまったとしても、フローリングを敷く時に
何か詰めるとか(←素人なのでこの表現は正しくないと思いますが)調整する事はできないのですか？
床と壁の隙間ができてしまうとありますが、コーナーだけという状態ではなく
壁一面を見たときに隙間があったりなかったりして、正に波打った状態だったのですが。
明らかにごみがたまると思われました。

実家がリフォームした際、確かにフローリングを剥がすと床が波打っていましたが、
フローリングを敷いた後は壁との間にどこも隙間はできませんでしたし、
床の傾斜は感じられませんでした。
さすがにプロの仕事だなぁと感心したものですが・・・。

[89: 匿名はん]

＞87さん
オプションは魔物ですよね。
なくても全然困らないものばかりなだけに、妙に悩んでしまいます。
私だけかもしてませんが、見てるとどれも施工したくなり、業者の罠にまんまと
はまっているような気がします。（いえ、はまっています。）

オプションのエコカラットとベランダタイルは悩んだ末につけることにしました。
ワックスも悩んだのですが、今でも月に1回はワックス掛けをしているので・・・
予算に余裕があるならしたかったですが。

エコカラットは賛否両論があるようだったのですごく悩みましたが、本来の効果はなくとも
見た感じが優しそうにしあがりそうなので、施工を依頼しました。
ベランダタイルにしても、要は『自己満足』でしかないのですが。。。

全然、お答えになってなくてごめんなさい。

[90: 匿名はん]

私もワックスなど検討していたのですが、以前別の住友の物件を購入した人から、
シスコンのオプションは「事前オプション」ではなく、すべて綺麗に仕上がってる状態を
剥がして（ワックスなどは既に仕上げでかかっているものを削って剥がす）から施した
ということを聞きまして、確かに引渡し後の施工ですし、
そんな事で本当に綺麗に仕上がるのか疑問に思ったのと、費用も材料も時間も無駄に思えて、
やめました。

エコカラットなら現状の上から貼れるでしょうし、シックハウスのことを考えると
良さそうですよね。
窓ガラスの断熱や飛散防止フィルムシートされた方いらっしゃいますか？
大型のはめ殺し窓、圧迫感がなくていいけど、大きくて少し怖いんです。

[91: 匿名はん]

うちも窓ガラスのＵＶカットシートは付けようか悩んだのですが、シスコンの見積もりで２０万くらい出されたのでさすがにやめました。
ていうかシスコンはカーテンでも何でも高過ぎ！やっぱり通販が一番ですね♪
あとＦタイプとＧタイプに住まれる方に質問ですが、リビングの窓から子供が転落しないように何か対策は考えてますか？
鍵を閉めてしまって開かずの窓にしてしまうのも手ですが、たまには換気もしたいので業者に頼んで柵を付けようかなと思ってます。
皆さんどうされます？？

[92: 匿名はん]

私も窓ガラスのＵＶカットは悩みましたが、見積もりで諦めました。
カーテンも高いですよね・・・。
通販かも♪♪
ワックスも高いので、引越会社のオプションの７〜８年もので同じようなワックスが、かなり、お安いので、そちらで頼もうかと思ってます。

[93: 匿名はん]

先週、再内覧会でしたが、みなさんどうでした？
指摘箇所は全て改善されていましたか？
また、引越しはいつごろご予定されているのでしょうか？
引越し業者もまだ決まっていないので、ちょっと焦り気味なんですが・・・

[94: 匿名はん]

新聞の折込でたまたま見つけたオーダーカーテン専門店、
行ってみたのですがとってもよかったので、カーテンまだの方にお勧めです！

ホームページ：　http://www.justcurtain.com

私は箕面店に行ったのですが、品揃えが豊富で生地もしっかりしてて、
なによりとても安くて、一部のブランド品を除いてどれを選んでも均一価格なんです。
スタッフの対応も、とてもよかったですし。。。
うちはＩタイプなので結構窓の幅があって４６０cmなんですが、
それでもドレープとレースカーテンあわせて５万円くらいでした。
生地は２倍使い、３ッ山ヒダで、です。。。
他にもタッセルが５００円位から、房つきのものでも２０００円位で、
ありました。

とっても得した気分だったので、ぜひお知らせしたくて。
電車で行かれる方はちょっと不便なところにありますが、
それでも一見の価値あり、だと思います。

[95: 匿名はん]

ホームページ拝見しました。
ホント安いですね(*_*)　参考にしてみます。

Iタイプだと、梅田の夜景や淀川の花火が綺麗でしょうね。
私は南西側なので夜景はどうなのか・・・ちょっぴり羨ましいです。

[96: 匿名はん]

９５さん、
昼間の眺めは、南西側の方がいいのでは？？
夜景や花火は、屋上が最高ですよ！

[97: 匿名はん]

今日前を通ると、カーテン越しに電気がちらほらついていました。
もう入居されている方もいらっしゃるんですね。
うちは３月の予定で、まだ引越し準備も何も出来ていません・・・。

引越しされた方、いかがですかー？
私も早く住みたいです。
荷造り頑張らないと。

そうそう、
自転車置き場って引渡しの時に場所教えてもらえるのでしょうか？

[98: 匿名はん]

私も昨晩前を通りました。
10件前後の方が入居されているみたいですね。
私も頑張って荷造りに励みます。

鍵の引渡し時に自転車置き場の説明がありましたよ。
各戸２台を上限（もちろん管理費はその分必要ですが）として
好きなところにとめていいそうです。
なので、出かけて帰宅した際、同じ場所にとめられるかどうかは
わからないそうです。
場所が決まっているほうがすっきりするような気もしますが、どうでしょ？

[99: 匿名はん]

自転車、好きなところに止めるっていうの、ちょっと無理が出てきそうですね。
今は空き住戸があるからいいけど、乱雑になったり、
２台という上限を守らない人も出てくるだろうし・・・。
私も、各戸２台並んだ場所に決まっているほうがいいと思います。
管理組合での見直しが必要になってくるでしょうね。

最近のマンションが多く採用しているような
サイクルポート（各戸に駐輪スペースがある）タイプが良かったのになと思います。
あと来客用の駐輪場もあったほうが便利じゃないでしょうか？

[100: 匿名はん]

そうですよね。
来客用の駐輪場は欲しいと思います。
上限2台といった色々な規約を守らない人がでてくる可能性があるということが問題ですね。
一人が守らなければ、次々守らない人がでてきそうだし。
問題になる前にこんな細かいことを言うのもなんなんですが・・・

既に、ベランダの柵？に敷きマット？布団？を干している家がありましたから。
外観うんぬんもあると思いますが、万一落下した場合の危険性を考えると
止めるべきだと思います。
階下の人のことをちゃんと考慮すべきです。
一応規約にも書いてありましたし。

と既に小姑のようになってますが、みんなが気持ち良く生活できるマンションで
ありたいと思います。

[101: 他のマンションの住人]

当マンションでは、自転車の駐車する場所は番号で決まっているので、
うまくいっています。
当初は、決まっていなかったので、やはりもめ事はありました。
適当な所に止めていたら、いつもそこに止めている人に勝手に移動されていたり...

[102: 匿名はん]

>適当な所に止めていたら、いつもそこに止めている人に勝手に移動されていたり...

わかります。
自分の場所ではないのですが心理的に「取られた」と気持ちになるのでは
ないのでしょうか？
私も移動されてて、探しまわったことがあります。

[103: 匿名はん]

部屋の明かりが増えましたね。
どのくらいのかたが入居済みなんでしょう・・・
明かりが増えると嬉しくなってきます。
ＨＰではまだ４７世帯分が販売中となってますが、
ちょっと淋しいので早く完売して欲しいです。
無理かなぁ〜

[104: 匿名はん]

購入を考えているのですが、最近の報道による北海道での物件で耐震性に問題があったようですが、同じ住友としてどうなのでしょう・・・。
もうすでに入居されている方もいるようで、その件について何か説明等ありましたでしょうか？

[105: 匿名はん]

購入契約を先週しました。
契約時に第３者の設計事務所（日建）に構造計算を依頼し問題無しとの事でした。
昨日のニュースの件もあり
それでも最近は心配なのでIAO竹田設計事務所の実績や戸田建設の実績を調べましたが問題ないと思われます。
これで問題があれば日本全国いや世界中の建物に広がると思います。
北海道の場合は地元のゼネコンと設計士が請け負っていたそうです。
どうやら地方での建設事業の場合はそこの土地のゼネコンなり設計事務所が請け負うようですね。
私は安心して入居しようと考えております。
世間のニュースに惑わされず内容を自分で調べ理解し納得して契約しましょう。

[106: 匿名はん]

４７戸は販売戸数であって決して残戸数ではありません。
ものは言いようでんなぁ・・・
１００世帯以上も電気ついてるようには見えませんけどねぇ・・・

[107: 匿名はん]

そんなに残ってたかな〜？？

[108: 契約した奴です]

最近のマンションは竣工後に見て買う人が多いのでは？ちょい昔みたいに抽選で青田買いするなんて人は
少ないとおもいますよ。
たしかに後に購入すれば安くはなると思いますけど、そのかわり選べる幅が無くなってきますからねえ。
残戸についても売れるまでは住友が管理費や経費を負担するとの事なんで残戸なんて気にしないで
自分が気にいった部屋を買うこれが良い買い方だと思いますよ。
最後に入居が本格化するのは３月〜４月にかけてですからねえ。

[109: 気に入ってます]

以前販売員の方に契約状況をうかがったときは
約７〜８割が契約済みになってましたが・・・
ヒューザーの件で、キャンセルされたかたが
いたらどうか分りませんが。

[110: 匿名はん]

>104さん

私も、住友の「パークスクエア」シリーズで耐震偽装と新聞を見たときは、
心臓が止まりそうになりました。
確かに、姉歯が問題になったときに、大手の不動産会社がみな「うちは耐震偽装はありません」
と公式発表したのに対して、
住友不動産は、何も発表しませんでしたよね。
なので、正直この記事を見たときは、やっぱりか！と不安になりました。

現在の報道後、販売からは特に何も説明はないですが、105さんがおっしゃるとおり、
入居前に問題ないとの書面はもらっています。
（詳しい検査結果が載っている物ではありませんが）
もう今は信じるしかないと思っています。
何かあれば責任を持って対応してくれるそうです。
その言葉も信じたいと思います。