パークスクエア・レピア 御幣島東公園】

[SFH]

住友不動産の【パークスクエア・レピア　御幣島東公園】 は、どうでしょうか？
8月には十三の花火大会が見れると聞いてますが。
工場跡地で土壌汚染も気になります。
超大手「三菱地所」も隠蔽する時代ですから心配です。

[21: 匿名はん]

久しぶりに覗いてみたら、購入者の方の書き込みがあったので少しホッとしました。
色々な対応が遅くて正直心配ですよね。
駐車場の抽選方法もまだ決まってないそうです。
はっきりしたことが何も分からなくて、何のスケジュールも組めないですよね。
なのに最近の耐震構造のニュースなど、心配事ばかり増えてきて・・・。

[22: 匿名はん]

その、最近のニュースについて、確認したところ調査中との事でした。
他のマンションでは、うちのマンションは大丈夫ですから安心してください。といった内容のはがきが送られてきたらしいです。
そういったすばやい対応はなく、確認した結果、どう連絡してくれるのかも検討中らしいです。
あまりにも、対応が悪すぎるような気がしませんか？
このまま連絡がなければかなり激怒モノです！！！

[23: 匿名はん]

>22さん
今日、封書で通知が届きました。
でもそれは、ただ「うちは姉歯設計事務所とは関係ありません。」というもので、
購入者はみんな「うちのマンションは大丈夫です」という結果(証明)が聞きたいと思うのですが。
どうせ送ってくるなら、もっときちんとしたもの送って欲しかったです。

ここの会社、購入者の方から確認して、はじめて対応する(しかもビックリするくらいスロー)
といった事ばかりで非常に残念です。
どこもこんなものなんでしょうか？

[24: 匿名はん]

そうですね。今日届きましたが、何か物足らない感じのモノでしたね。
やっぱり、ここは力を入れてないという事なんじゃないですか？？
自分の会社のイチオシには、ちゃんとした対応をしてるのでは？と疑ってしまいますね。
本当に残念です。

[25: 匿名はん]

ここは初め、事前オプションの設備も在庫処分なのか年式の古いモノでしたしね。
指摘されて改定したそうですよ。
きっと同じ住友ブランドでもランクがあるんでしょうね。
知り合いが住友のマンションに住んでいるので聞いてみると、
もっと販売側の対応はスムーズだったそうです。

[26: 匿名はん]

１月の12日、13日が入居説明会ですね。　入居日は２６日みたいですよ。
やっと、ブルーシートも外されて、建物が見えてきましたね。思ったほど青くないような気がします。
まだまだ売れ残ってるのでしょうか？

[27: 匿名はん]

そうですね、いよいよ入居が近づいてきましたね。
この前、少しぶりに建設地のところへ行ったら、外観が見えていて
比較的濃い目の青色で綺麗な外観だと思います。
入居説明会って何をするのですかね？
年明けからいろいろと手続が増えてくるので、いよいよ実感が
涌いてきました。
この前いったときも車の通りも少なくて静かで
やっぱり良いところですね。あまり知らない土地柄ではあったのですが
気に入ってます。入居がとても心待ちです。

[28: 匿名はん]

入居説明会で、引越しの段取りとローンの契約をするみたいです。
引越しの幹事会社が来て順番などを決めるのでは？　後、内覧会の説明もじゃないですか？
中ノ島だったか、そこまで行かないといけないみたいですね。
駐車場の配置決めは引渡しまでには決まるのでは？

[29: 匿名はん]

引越しは、幹事会社だと安くなったりとかの、メリットはあるのでしょうかねぇ？
でも、これからばたばたと書類作成などで、忙しくなってきますね。
会場って、あそこは住友本社？なんですか？

[30: 匿名はん]

確か、本社です。　幹事会社のメリットは安さではなく、優先的なとこじゃないですか。
日にちが重なったとき、幹事会社の方が優先なんじゃないですかねぇ？
引越し業者はどこがおススメなんでしょうか？

[31: 匿名はん]

マイナー系引越屋さんは、安いとも聞きますが、仕事が雑とも聞きます。
メジャー系なら、安心のような気もしますが、
でも、どっちにしたってアルバイトくんメインでやりますし…

[32: 匿名はん]

余談かも知れませんが、平成20年には新しい小学校ができますよ。
仮で建てられてた区役所跡地です。
まぁ、中学はそのまま歌島中学ですけどね。

[33: 匿名はん]

引越しの幹事会社が決定しましたね。ここはどうなんでしょう？

[34: 匿名はん]

たまたま今の家に（２年前）に引越す時に利用しました。
主人の勤務先の提携引越屋さんだったのですが
とても親切で丁寧だったと記憶しています。
しっかりしたところだと思いますよ。
ところで、今日現地へ行きましたら植栽の植込みがされてましたね。
まだ冬場なのか、青々と茂っているわけではないですが、
春とか夏になれば良さそうな雰囲気ありですね。
公園も徐々にできてきましたし。

[35: 匿名はん]

あまり聞いたことがないので、正直悩んでいます。
やっぱり、２６日鍵引渡しだと、平日でも２７日や２８日は多いのでしょうかねぇ？
子供さんが居るところは３月末でしょうけど。

[36: 匿名はん]

皆さんその後引越しの業者決まりましたか？
うちは、いくつか見積をとってみようかと思うのですが、
なかなか行動起こせずにいます。
幹事会社でされる方って多いのでしょうか？
この寒い時期の引越し準備って大変ですが、がんばりましょう。

[37: 匿名はん]

なるべく安くしたいなら数社で見積りとって比較検討するのをお勧めします。特にシェア争いをしている会社同士など、ライバル会社での見積り内容を伝えると頑張ってくれるところもありますよ。

[38: 匿名はん]

いよいよ説明会ですねー！いまさらですが、なんか気をつけることってあるのでしょうか？
たくさん人もくるのかなぁ？ごちゃごちゃして、急いで決めさせられたら、いやですね。

[39: 匿名はん]

説明会って書類書いたり以外に何をするのでしょうか？
時間も割り振られているし、
入居者が集まって説明を受けたりする時間ってあるのかな？って思っています。

HPの販売戸数が47に増えているのですが、
一連の構造計算偽造問題でキャンセルした人が出たのでしょうか？
４分の１以上売れ残ってて大丈夫なのかなぁ。
入居が始まっても沢山残ってたら賃貸に出したりするのですかね。。。

[40: 匿名はん]

説明会と言うよりは手続き会ですよね、多分。
引渡しも近づいてきましたし、いよいよと言う感じですね。
内覧会ももうすぐですし、楽しみです。
小２の子供がいるので、引越しは春休みにしようかなと
思っています。
う〜ん、入居が楽しみ♪
皆さんはいかがですか？

[41: 匿名はん]

販売戸数はしばらくずっと３８戸だったのですが、
先月いきなり４８戸に増えて今４７戸です。
構造計算偽造の件でキャンセルが出たのかと気になって聞いてみると、
しばらく更新していなかったのをまとめて更新し、
内訳は買い替えの人で売買未確定の方の契約を一旦白紙に戻したのと、
現場で倉庫代わりに使用していた部屋を開けた、という説明でした。
それにしても１０件も？とは思いますが．．．

[42: 匿名はん]

売れ残ったら賃貸に出すのか？とも前に訊いてみましたが、住友不動産として
賃貸に出すことはしない、また現地で販売活動をしている間は新築として販売する、
と言ってました。最長どのくらいか訊くと、１年くらいでしょうか？．．.と
言ってました。

[43: 匿名はん]

パークスクエア高槻も1っ木に10件ふえてました。

[44: 不動産鑑定人]

売れ残った場合ハイエナの如く買取業者がでしゃばってきます。
大阪で有名なのはア○バ○テ○ジ。
半額で買い取って２〜３割引きで売るのが手法・・・
住友なので半額は無理としても３割引きで買って２割引きで売るのは可能かも・・・
２５００万のマンションを５００万引きで売っても２５０万の利益・・・
う〜ん・・・買取業者には嬉しい物件だ！！

[45: 匿名はん]

住友は値引きしないと聞いてます。
小さい会社と違って多少、販売期間が長引いても
あわてて値引きして売ってしまったりはしないそうです。

[46: 匿名はん]

説明会いってきましたー！皆さんはどうでしたか？
いろいろ手間取って、３時間くらいかかったのでとまどいました。
もっとガヤガヤしてるもんかと、思いましたが、来ている人も少なく、
いちおう滞りなくできたのでよかったかなとも思います。

[47: 匿名はん]

＞46さん、
どんなことをしましたか？
うちは明日なんです。
個別なんでしょうか？

[48: 不動産鑑定人]

>45さん
残念ながら逆ですね。
中小のマンションほど値引きがございません。
値引きは死活問題ですから・・・
住友さんほど大きくなれば他で補填できる可能性があるわけで・・・
しかも今回の物件はＪＶといって住金興産も絡んでいます。
完成してすぐは値引きしないとしても３ケ月経過してもまだ売れていない
住戸は必ず値引きします。
それからマンションは竣工完売が原則です。
竣工してもまだ残っている場合はその事業は失敗です。
失敗なのにいつまでも残っている住戸を値引きもせずに経費をかけて
販売すると思いますか？
まぁ購入者の手前、３ヶ月ぐらいは販売するでしょうがその後は値引き
のオンパレードでしょう。

[49: 不動産鑑定人]

>32さん
確かにご近所の空地（区役所仮庁舎跡地）に小学校ができます。
しかしこのマンションは学校区から外れているようですよ。
行政も無茶な学校区を考えますね。

[50: 匿名はん]

小学校は校区が違う？？　それは確かな情報ですか？　目の前の学校を通り過ぎて香蓑に行くのですか？？？
そんなことありえないですよねぇ？！！！　

[51: 不動産鑑定人]

>50さん
今、それがあの界隈の住民の方の大きな問題になっているようです。
地元民の方からの情報ですから確かな情報ですよ。
レックスシティ歌島公園というマンションとエンゼルパークというマンションの
お子さんはこの新設小学校に通えません。
この二つのマンションはレピアよりも西側にあり新設小学校には近い区域に
建っています。それよりも1本南の筋とはいえ東側に位置するこのレピアのお子さん
が新設小学校に通える可能性は限りなく０に近いと思いますよ。
リバーみてじまの住民のように区に提訴できるような住民が居れば別ですが・・・

[52: 匿名はん]

＞不動産鑑定人さん
怖くなりましたので、今日、大阪市の教育委員会に問い合わせてみました。
御幣島３丁目１２番地は新設小学校の校区に入ると教育委員会の職員は
言ってましたよ。
明日、もう一度聞いてみようかな？

[53: 匿名はん]

なんかドキドキしますねぇ！！
できれば新設小学校でお願いしたいものです。
今、すごくもめてるらしいので、コロコロ状況が変わってるのでは？
でも、今日聞いたのなら一番最新ですよね？
もう一度確認できるのなら宜しくお願いします。
また教えてください。

[54: 匿名はん]

私も新小学校だとばかり思っていました。
大きい道路を渡らせなくて済むと安心していたのに。
どうか新小学校に通えますように。

ところで先日の説明会って、
手続き会どころか、まるで各社の宣伝会みたいでしたね。
何か会社側（販売ではなく）から、例の耐震強度の安心材料みたいな
説明があるのかと期待していましたが、全く触れずでがっかりでした。
よそのマンションは構造計算書を開示した説明会を開いたりしているのに。
疑い出せばキリがないのでしょうけど、入居前に確実な誠意が欲しかったです。

[55: 匿名はん]

みなさん内覧会どうでしたか？

[56: 匿名はん]

想像以上に部屋が狭く感じました・・・（涙）
チェック項目、どのくらいの数ありましたか？

[57: 匿名はん]

４８さんへ
めちゃくちゃ甘いですよ。住友はたとえ竣工後時間がたっても値引きしません。（たとえ一年近くでも）一年以上過ぎてまあせいぜい７〜８％がせきのやまでしょう。
何故か、それでも最後に帳尻があうのがこの会社の不思議なとこですが。

[58: 匿名はん]

イイ物件？

[59: 匿名はん]

住友不動産て大丈夫？今問題になってるから…プラネの件もあるから？物件が良かったらカタログ送ってもらおーかな？

[60: 匿名はん]

>57さんへ
その昔、住友さんのマンション値引きして売りましたけど・・・
あの時は竣工間もない時でしたが10％ほど引かせて頂きました。
住友の担当者の力量の差じゃないですかぁ？
でも広告予算とるなら引いて売った方が得策ですよ。
まぁ私には関係ない話ですけど・・・

[61: 匿名はん]

ここの物件何年かあとに修繕費一括払いあるの？
ちゃんと長期修繕積み立て計画見た？
やっぱりうりにげなんやね。駐車場も維持費結構かかるのに…。
中古になったら最悪やね。

[62: 匿名はん]

駐車場は自走式平面ですから、機械式ほどかからないでしょ。
あと修繕計画は、いつごろ何をというように結構細かく立てられてましたよ。
管理組合で変更がなければ、修繕積立金は月払いを減らしているため
一定期間ごとに当然一括払いはありますよ。

[63: 匿名はん]

西淀川区の中古相場は1000万円〜1500万です。
需要と供給のバランスが悪く1500万を切らないと話しになりません。
新築が安いのも頷けますね。
しかも御幣島駅界隈にこれだけのマンションが建設されますと将来的に
資産価値が低くなるのは当然の結果やね。
ま〜一生住むなら話は別ですがね。

[64: 匿名はん]

売れ残りがあるのは、販売の仕方に問題があったんじゃないかと思ってます。
派手な宣伝も客寄せイベントもしないし、販売活動も地味に見えましたし。。。

阪神間を中心に何件か物件を見ましたが、トータル的に考えてここがとても
気に入って購入を決めました。実際に出来上がった物を見て改めて思いますけど、
決して豪勢ではありませんが、いい物件だと思います。

[65: 匿名はん]

６３さん
住宅が増加すれば、地価が上がって資産価値が上がることもあるのでは？
ここは梅田にも比較的近いですし．．．

[66: 匿名はん]

>65さん
あなた方はなぜに新築マンションを買いましたか？
そして新築マンションが１０００戸以上供給されている地域で
今後資産価値が上がると思いますか？
地価が１割上がっても建物で２割下がったらどうなります？
しかも中古って実勢相場っていいまして取引価格重視なので
その地域の地価が上がっても無視されますよ。
それとこの地域の新築マンションを地元の方がどれほど買っているでしょう・・・
先にも書きましたように西淀川区は他地域から見て新築マンションんの価格が
比較的安い地域です。
確かに都心に近くこの価格は魅力的だと思います。　　　がっ、それなりの
理由があるから安いって事です。
無理してもここしか買えないって方もいるでしょう。
気に入って買ったって人もいるでしょう。
しかし地元で生まれ育った人間としてとても魅力のある物件とは思えません。

>64さん
今のご時世イベントしないと客が来ないような物件は終わってます。
認知度を図るためにイベントをしたりする場合がありますが、このレピアに
関しては恐らく「イベントしても無駄」という考えで収まっているんだと
思います。
それから売れるマンションは何もしなくても売れていきます。
売れ残るのは販売の仕方ではなく営業マンの力量不足（経験不足）でしょう。
広告無しでも売ろうと思えば売れますからね。
住友さんのマンションは住友不動産販売は売らないという定説があったのですが
ここはなぜか住友不動産販売が売ってますね。

[67: 匿名はん]

私も販売の仕方が悪かったと思います。もう少しましな人が置いた方が良かったのでは？
積極的に購入を考えていたけど、販売の人に嫌悪感を持ったので
それ以上聞く気になれず帰った知人がいました。
何を聞いても答えられない、素人以下の知識だと怒っていました。

他の西淀川の物件から見ても、ここが特別安いとは思わなかったけどなぁ。
駅から離れてる＋南北工場に挟まれている割に、
そこそこの値だと思いました。(御幣島の割りにという意味)
土地が一角だし、敷地面積もまぁ大きいほうだからかな？
資産価値もいいけど、
周りにもっとお店とかが出来て便利に暮らせる事を望みます。
若い世帯増えてそうだし、もっと色々なお店出来ても良さそうなんだけどな・・・

[68: 匿名はん]

６４の追記ですが、イベントがなかったというのは他と比較しての一例で、
もう少し認知度を上げるための宣伝をして欲しかったです。あと販売員の対応．．．
イベントがないこと自体についてはむしろ余計な経費をかけていないという意味で
悪くはないと思ってました。

[69: 匿名はん]

例え良い物件だったとしても、直接接客する販売員次第でよく売れたり
全く売れなかったりするということですね。
事業主は販売会社を、販売会社は販売員をしっかり教育する必要がありそうですね。
今回の御幣島の販売員は客を不快にさせないために、もう少し勉強して
知識を得てから次回に挑んで欲しいものです。

[70: 匿名はん]

もしかしてここは住友不動産販売の新人訓練の一環としても現場検証案件だったのでは？