WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その10

[スレ主さん]

ワールド シティ タワーズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

検討板は、物件購入を検討されている検討者のための掲示板です。検討板なので基本的にはネガティブな情報もポジティブな情報も歓迎されるべきですが、購入者の気持ちを応援するサイトですから、根拠の無い誹謗中傷や同一内容の繰り返し投稿はご遠慮ください。

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：
山手線 「品川」駅 徒歩13分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.50平米～150.08平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69929/

施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産サービス


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[421: 匿名さん]

当然ですが売れるのは売れてます。
そもそも分譲価格が気になるようなら仲介はやめて予算内で新築探した方が良いのでは？

[422: 匿名さん]

うん、売れているね。そもそも坪250万が安すぎたんだろうな。だた、当時のこのあたりは、まだ人が少なく
モノレール下のバラック店舗と海洋大学のコンクリート塀、その上を走る首都高が陰鬱な雰囲気を醸し出して
いた。反対側は運河対岸の倉庫の上に巨大な電飾看板が連なっていた。しかし、周辺の整備が進み、雰囲気
を悪くしていたものはすべて撤去され、隣の公園は更に綺麗にするために工事が入る。老朽化した小中学校は
新築となった。天王洲アイルが無かった事の名残で、港南4丁目からカーブしていた道は、まっすぐに付け直
された。景気回復とあいまって、品川駅まで歩いていけるこのマンションの価格は跳ね上がった。
加えて、当初はそうでもしなきゃ売れなかった棟内の豊富な豪華共用設備はそのままあるわけだから、この
マンションのオーナーはホクホクだろう。

[423: 匿名さん]

ホクホク？？
あ～マルエツの入り口で売ってるね

[425: 匿名]

そうかー。当時よりもよくなってるってことなんですねー。だいぶ納得。
ありがとうございます。

[426: 匿名さん]

CTSの中古が出ても、このあたりの中古価格は下がらないと予想。物件の内容、レベルが違う。そもそも、
ほぼ同時期に同じデベロッパーで坪単価120万円で売り出された物件と坪単価250万円で売り出された物件
なのに、両方とも完売している。定借でもなんでも、安いのを欲しい人はCTS、高くても特徴のある物件
を欲しい人はWCT。検討者は比較対照にしない。しても、高いものは高いだけの理由、安いものは安いだけ
の理由があると感じるだろう。

[427: 匿名さん]

この辺の相場が下がらないというかCTSが上がらないと思う。
しょせん定借だし仕様もアレだし売主は相当ふっかけるだろうけど買い手がいないのではないかな？

[428: 匿名さん]

あと数年もすれば、WCTは２極化するだろうね。

[429: 匿名さん]

>>428

どう２極化するの？低層VS高層とか東向きVS中庭向きVS西向きとか？

[430: 匿名さん]

>両方とも完売している。

WCTはいつ完売したのかな？
売れ残るものは売れ残るだけの理由がある。か。

[431: 匿名さん]

>>429
報知新聞建物がどうなるかの、南向きも。

[432: 購入検討中さん]

パークコート麻布十番のスレから

「ここ一年の分譲タワマンで探すと隣とここが間違いなく最上級なのは間違いないですね。
中古で買える同価格帯だとＷＣＴみたいな環境劣悪みたいのしかないからお話しにならないし」

だそうです。

[433: 匿名さん]

>>430
完売したよ。普通のマンションの何倍もある2100戸もあるマンションだから、2086戸売って
超高額部屋を除いて残り16戸は事実上完売。

>>432
パークコート麻布十番とここの中古が同価格帯？？いくらなんでもありえんでしょ。あそこは
坪400～でしょ？ここはペントハウス除いて坪350まで。

[434: 匿名さん]

>>432
何かにつけ、WCTは気になる物件のようですね。

[435: 匿名さん]

環境劣悪ねえ。航空写真で比べてみようか。。これがパークコート麻布十番で、

[436: 匿名さん]

これがＷＣＴ。ちなみに縮尺はまったく同じ。三田のごちゃごちゃした空気の悪い町が良ければ
どうぞご自由にって感じだね。

[437: 匿名さん]

写真のＷＣＴ北側の空き地も公園になるんでしょ？どっちが環境劣悪なんだか一目瞭然ですね。
まあ、麻布十番商店街に歩いていけるってことが環境が良いかどうかのバロメーターなんでしょうけど。
麻布十番のモンタボーのパンを毎朝食べられるなら、それはちょっと羨ましいですけど。マンション内で
毎朝焼いてくれるパンがあるからいいです♪

[438: 匿名さん]

パークコート麻布十番スレにこんな書き込みもあったね。麻布十番を検討する人もWCT見るんだね。さすがに、WCTがかなり格下と思うけど一応見て比較するんだ。で、結構評価高いじゃん。びっくり。



『同程度と思った物件、それ以上と思った物件』もあげさせて頂きます。

・PC麻布と同程度と思った物件
廊下の雰囲気＝CT麻布、WCT
ロビーから見た風景＝WCT

・PC麻布以上と思った物件
コンシェルジュデスク周辺の雰囲気＝CT麻布(ロビー内の雰囲気はPCの方がお洒落)
ジムなどのスポーツ施設＝WCT(アクアタワーにしかないのが難)
玄関付近の緑の量＝青山PT
カフェスペース＝WCT(朝は焼きたてのパンが食べられますがやはりアクアタワーに行かねばなりません)

[439: 匿名さん]

>>433
>事実上完売

売れ残っているのが真実。
総戸数が幾つであろうとも。

[440: 匿名さん]

はいはい。
ツッコミどころが残ってて良かったね笑

[442: 匿名さん]

そりゃ二極化ではなくて、坪単価の開きが大きくなるだけだろう？言葉を知らなさ過ぎるのでは？

[443: 匿名]

どっちでもいいんじゃないの？

[444: 匿名さん]

当たり前のことを知ったリ顔で言われても・・・。

[445: 近所をよく知る人]

東向き高層をやたらヨイショし、他との差別化を図るのは、実はネガではなく、
将来、高値売りを目論む住人しゃないの。
ペントハウスはともかく、東向き高層だけでトンでも値をつけてくるのが結構いる。
その後の値下げにも売れないが、この業界も日々進化しており世の中そんなに甘くない。

[446: 匿名さん]

向きやグレードでの価格の差は大きくなるかも知れないが、これだけの豪華設備今後希少性が増すので、全体に値上がり基調か、下げても下げ幅は小さいと読んでいるが・・・。

[447: 匿名]

焼きたてパンて、山パンの業務用冷凍をオーブンで焼いてるだけでしょ。。

そんなありがたいもんじゃないと思うけど。

[448: 匿名さん]

それで、お宅は何を焼いてるの？

[449: 匿名さん]

それで、お宅は何を妬いてるの？

[450: 匿名]

うまいね笑

[451: 匿名さん]

今はいいけど豪華な設備を維持するのは大変だと思う。

[452: 匿名]

そうそう。豪華共用施設と維持管理費天秤にかけて、コスト削減した新築とバランスを見ながら叩けるだけ叩くんじゃないかな。
港南が出来始めたころと違って完全買い手市場だし、ある程度の額出せる人なら都心部どこでも選び放題。

[453: 匿名さん]

豪華共用施設、いいポイントですね。

2000世帯で維持するのと1000世帯で維持するのと、どちらが楽かと言う話ですね。

[454: 匿名]

意地悪な方ですね笑　いきなりそこまで行くとも思いませんけど。売りのはずが弱みにもなるってことですね。

[455: 匿名さん]

ここのスカイラウンジ、朝パン焼いているおかげでパン屋さんみたいな香りが
染み付いているね。別に悪い臭いじゃないからいいけど。。。

[456: 匿名さん]

住民板でやるべき話題なんだろうけれど、確かに。

いい香りですがラウンジにはちょっと。パン焼き時の換気と臭気対策は必要かも。

[457: 匿名さん]

>>453
このマンション、無駄と言われる豪華共用設備てんこ盛りで、評論家なんかが「あんな無駄な
設備使わないし維持費がかかるだけ」と言うけど、結構、どの設備も予約取るのが大変な
くらいに使われているし、管理費は都内のマンションで一番安い。これって、どういうこと？
あれだけの設備を維持管理していこうとしたら2000戸くらいはないとダメっていうことなのかな？
だとしたら、もうこういうマンションが作られる事は二度とないね。それに、BMAの管理費が
異常に高いのも頷ける話ではあるけど。

[458: 匿名]

今はいいですよね、埋まってるから。費用額は変わらないから人が減ったら頭割り。

[459: 匿名さん]

>>453
確かに、大規模マンション数ある中でも分母が倍も差があれば同じ維持費でも
単純計算で負担額は半分。将来的に経年劣化でメンテナンス費用があがったとしても
この”差”は埋まらないでしょうね。
検討者様への参考に管理費比較表貼っておきますね。

[460: 匿名さん]

>人が減ったら頭割り。

他にこの規模のマンションが当分建設されず、中古の購入希望者殺到しているのに、何で人が減るの？

[461: 匿名さん]

>>458
「人が減ったら」って、賃貸マンションじゃないんだからｗ　住んでいなくてもオーナーはいて、
管理費も修繕費も払われるでしょ？

[462: 匿名さん]

>>459
BMA、見事にWCTの倍以上ですね。しかし、購入価格とローンの支払いだけじゃなくて管理費も
よく見ておかなきゃと思わせる表ですな。

[463: 匿名]

WCTの管理費が安いのは２０００世帯のスケールメリットもあると思うけど、駐車場の利用料金収入が大きいことが上げられると思います。

近隣駐車場相場は４万円であるのに対して、WCTでは23,000円からと格安であり、なおかつ駐車場契約率は９０％以上と高稼働率であることが良い効果となっていると思います。

また共用施設の予約が取りにくいのは、ゲストルームやパーティルーム等でしょうか？
我が家は子供が小さいため、キッズランドやプールを良く利用してますが、逆に利用者が少ない位で、他の家族たちはどうしているのかなと感じています。

管理費については三井不動産系が高いと感じますね。
芝浦アイランドでは管理費と駐車場代合わせて２万は違うので、WCTの方が良心的かなと思いますね。

[464: 匿名]

だから『今はいい』、って書いてるじゃない。

大規模修繕前に出ようってオーナーもいるでしょう？年数経てば管理費未納とかどのマンションでもあるよ。分母多ければ分子もでかい。
月々の管理費がネックで、売値自体下げざるを得ない自称ヴィンテージいっぱいあるよ。分母がでかければ競売物件出る可能性もある。
空き家の管理費、国が払ってくれる…そんなうまい話聞いたことないなー。

[465: 匿名さん]

＞月々の管理費がネックで、売値自体下げざるを得ない自称ヴィンテージいっぱいあるよ。
そういう物件とは程遠い状況にあるのがＷＣＴということですね。競売物件などどこの物件でも出るし
それも分母の大きいメリットでカバーできるわけですから。
何よりも、どこよりも充実した設備をどこよりもリーズナブルな負担額で利用できる。
それだけでも気分がいいものです。

[466: 匿名]

管理費が2倍以上って、どうしてこうなるのかな？
BMAの管理費は見直せば、かなり削減できそうですね。
三井不動産より高いのは信じられません？？

管理費がいくら高くても、積立修繕金ではないので業者に支払う費用ですので、余りに高すぎる管理費は中古相場にも影響がありそうですね。

現に、WCTお隣のシーフォートタワーは広さの割には中古価格が割安ですが、管理費がめっぽう高いため、あまり売れていないようです。

[467: 匿名]

>464
分母でかいと競売じゃなんじゃの影響も霞むってことでしょ。購入時よりも時価が下がらない限り、その発生の懸念も低いし。ネガ書き込みに高い知識レベルは求めんが、普通に会話できるようにしようよ。

[468: 匿名]

＞大規模修繕前に出ようってオーナーもいるでしょう？

そのときには、修繕積立金一時金の未納額や支払予定額が中古価格に織り込まれるのではないのかな？
また管理費未納で中古販売しようとすれば、買い主が負担しなくてはならなくなるから、中古価格はその分、下げざるを得ません。

[469: 匿名]

だからその前提の話なんだけど(笑)。まあお幸せそうなんで水を差すのやめますわ。

[470: 匿名]

もっと勉強してタメになる水差しヨロシク。