WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その10

[スレ主さん]

ワールド シティ タワーズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

検討板は、物件購入を検討されている検討者のための掲示板です。検討板なので基本的にはネガティブな情報もポジティブな情報も歓迎されるべきですが、購入者の気持ちを応援するサイトですから、根拠の無い誹謗中傷や同一内容の繰り返し投稿はご遠慮ください。

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：
山手線 「品川」駅 徒歩13分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.50平米～150.08平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69929/

施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産サービス


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[381: 匿名]

整備計画C

[382: 匿名さん]

全面開園が遅れるのは残念だけど、来年には 3/4 オープンなら嬉しいですね。
たー坊さんがいなけりゃ、もっとスムーズに進んだかと思うと残念。

[383: 匿名]

整備計画D

以上です！

[384: 匿名]

来年の４月に４分の３が開園と書きましたが、来年１０月の誤りでした。
来年４月には２分の１超が開園となります。失礼いたしました！

[385: 匿名さん]

>港区担当者が苦心した様子が伺われます

添付して頂き、ありがとうございます。
確かに、ターさんの巧妙かつ声高な自己主張に、
職員もよく耐え、まとめ上げたものと感心しています。

それにしても、何年開園が遅れたのでしょう。
一部の住民エゴとは、このような事でしょうね。
桜は小枝でも咲くそうですから、来年が楽しみです。

[386: 匿名]

ドッグランは来年4月から試験運用されそうですね。
我が家は犬を飼っていませんが、愛犬家の方々にとっては嬉しいですね。

近隣マンションからも大勢の人が集まってさぞ賑やかになるのでしょう。

余計なことですが、くれぐれもマナーは守っていただきたいものです。

糞尿等の衛生面には特に気をつけてもらえればと思います。

[387: 匿名]

別な街に住んでたときは
ドッグランって、公園利用者から迷惑がられていたけど。

[388: 匿名さん]

>>387
ドッグランは無くても良いと思うけど、巨大な児童公園みたいなのじゃなくて、緑豊かな公園に
して欲しいね。檜町みたいな。

[390: 匿名さん]

敷地内の公開空き地には、あちらこちらにカメラがあり、警備員24時間常駐なのを知らないの？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[391: 匿名さん]

公園は木々が多いので死角が多くなりそうだね。
夜中は気をつけた方がよろし。

監視カメラとか警備員に過大な期待はしない方がいいよ。
夜中に公開空地から公園の死角に引きずり込まれたら完全にアウトなので。

[392: 匿名さん]

公園、完成した部分から徐々にオープンするんですね。さすがに20000平米もある大きな公園だけの
事はありますね。低層ですけど、ダイレクトウインドウの外は公園ビューなので、サクラが植樹されて、
公開空き地から直接公園にでられるようになるのが楽しみです。

[393: 匿名さん]

公園と一体化するってメリットなの？デメリットにしか思えないんだけど。

公園ビューであれば隣に公園があればいいのであって、マンションの敷地と自由に行き来できるのは
セキュリティ上問題が多いと思う。

早速削除依頼が出ているようだけど、そこらへんはあまり指摘されたくないのかな。

[394: 匿名さん]

公園と敷地が一体化するのって他のマンションなんか、隣接地に
違うマンションやビルが建っていたり、低層住宅密集地だったりして、なんだかのんびりするところが
全然無いけど、隣の公園は港区の公園なのに事実上マンション敷地内になるんだから、外から見れば
公園付きマンションになる。となりに、眺望を阻害するような建物や関係ないものが建っているより
噴水やドッグランのある大きな公園があることは良いことだと思いますね。
実際今でも、公園側から見ると結構良い雰囲気なんですが、公園がさらに綺麗になり緑多くなると、
更に良くなると期待しています。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[396: 匿名さん]

公園の設計者は、ある程度治安面も考えているでしょう。もし問題に気付けば、適宜対策をお願いすればよいでしょう。放置すれば、責任問題になるのですぐ対処してくれると思いますよ。それと、高層マンションに挟まれており、人の目があるので、それがかなりの犯罪抑止になるのではないかな。

海洋大学も自由に出入できるけれど、すぐ横の緑豊かな公園のメリットは大きいでしょうね。感謝感謝！

[397: 匿名さん]

>隣の公園は港区の公園なのに事実上マンション敷地内になるんだから、
マンションの敷地なのに、事実上不特定多数が利用する港区の公園になってしまうんだって。
わかってんのかなぁ。

[398: 匿名さん]

未来永劫、まず変な建物ができないのだから、良いに決まっていると思うけれど。

現状大きな問題はないし、そして公園のレベルは、現状よりかなり良くなるのだからね。

ネガの言う「僻地」だけに、公園利用者は圧倒的に周辺住民、ブランファーレとWCT住民が主で、「不特定多数」とはならない。

わかってんのかなぁ。

[399: 匿名さん]

WCTの皆さん、あまり浮かれ過ぎないように

港区関係者によれば、緑水公園の整備については、隣接住民、特にブランファーレとWCTを利することになるので、税金の使い方として如何なものか、との反対意見も少なくない。
公園整備はあくまで「不特定多数」の利用を前提としており、そうでないのであれば、公金での整備は見送られるべき。

不特定多数が覗ける掲示板では、こうした事情にも配慮していただきたいものです。

わかってんのかなぁ。

[400: 匿名さん]

>>399さん
まぁまぁ昔のコピペなんか出さなくとも。まだWCTの公園ビュー買えますよ。
お待ちしております。

[401: 匿名さん]

公園が周辺住民を利する

わかってまーす

[402: 匿名さん]

芝浦アイランドにも少し歩けば、区の埠頭公園がありますね。

[403: 匿名]

利する事になんかならないから。
公園利用者のマナーの悪さに泣かされるだけだよ。
事件でも起きた日には資産価値下落で大変な事になるね。

[404: 匿名さん]

>>403
ｗあなたは現地を見ていないね。大丈夫、犯罪出来る雰囲気じゃない。WCTの「ダイレクトウインドウ」
数百戸の目の良い意味での威圧感はすごいよ。２○階の我が家からでも、下で誰が何をやっているか
丸見え。子供が遊んでいるのも確認できますから。低層DWからの視線なんか、悪い事できる雰囲気
じゃない。

[405: 匿名さん]

>>399　さん
>港区関係者によれば、緑水公園の整備については、隣接住民、特にブランファーレとWCTを利することになる

と言うのが一般的な見方です。

>>403 さん

ご心配ありがとう。

[406: 匿名さん]

実際こんな感じだからね。数百の目でいつも監視されている、都内でも一番治安の良い公園になるんじゃないだろうか。

[407: 匿名]

数年前まで夜中は男一人でも歩くのが怖い場所だったのにね。

大丈夫なのかな？

[408: 匿名]

403さん
「事件」は以前、どこかの駅に近いタワマン内で起きたことがあるけど、
資産価値が下落したとは聞かないなぁ。

[409: 匿名]

掲示板の次は住民総出で公園を監視するわけか。
ほんと大変だね。

[410: 匿名]

と言う409さんも
掲示板監視中。

[411: 匿名さん]

>>497
ずいぶん小心な方ですね。都営やグランシティの方に失礼ですよ。
いったいどこが怖かったの？

[412: 匿名さん]

>>407
＞数年前まで夜中は男一人でも歩くのが怖い場所だったのにね。

確かにね。でも、恐いの意味が違う。薄暗くて誰も居ない場所だったから。いま、歩いてみな。
人がいっぱい居て、びっくりするくらい明るい町に変わっちゃったから。私も「昔は人っ子ひとり
いなかったのに」と思うことはある。30年前からここを知っている私が言うのだから間違いない。

[413: 匿名さん]

>>409
監視するわけじゃないだろ。悪いやつらに「見られているかもしれない」と感じさせれば十分。
マンション内の公園で犯罪が発生するのは稀だと思うよ。

[414: 匿名さん]

このマンション、しょーもない煽りはすぐに住民が多数出てきて論破されてしまうな。
どう読んでも、住民の言っていることの方が論理的に正しい。

[415: 匿名]

思想統制されてるみたいで、外野から見るとちょっと…

[416: 匿名さん]

ここに出てくるネガはこの物件特有ってわけではなさそうな。豊洲や二子玉川とか
目立つ物件に片っ端から書き込みしてるのでしょう。昔の書き込みや住民版等を
朝から晩まで読み漁って、深夜早朝問わずポジネタ後に目掛けネガを書き込む。

ネットで得たマンション情報量は半端ないはず。ただ、ネットで得た情報なので
誤認多々アリ。

他の物件ネガ見てても、大抵が同じ文章、表現、思考能力が透けて見えており、
それに気づかず書き続けていることがある種滑稽。

[417: 匿名さん]

うん、○○悪そうな輩だね。で、やり返されると頭に血が上ってめちゃくちゃな書き込みして
アクセス禁止になり、それでも懲りずにというパターンも同じ。

[418: 匿名さん]

嫌がらせの他虐というよりは、自虐的だね。自分の書いた文章で墓穴を掘ることが多い。可哀想というよりは、最近は可愛くなってきた。

[419: 匿名さん]

マンションオタクのネガ人は、六本木麻布、豊洲、二子玉川、大崎、時々浜田山などの物件に出没。
今は他の物件荒らし中で、ここは小休止。ということで、建設的なネ以外はあまり気にしない。

[420: 匿名]

中古なのに高いよー。
分譲価格に一千万とかのせて売ってる人の気が知れない。
それで売れんの？
純粋に疑問に思う。

[421: 匿名さん]

当然ですが売れるのは売れてます。
そもそも分譲価格が気になるようなら仲介はやめて予算内で新築探した方が良いのでは？

[422: 匿名さん]

うん、売れているね。そもそも坪250万が安すぎたんだろうな。だた、当時のこのあたりは、まだ人が少なく
モノレール下のバラック店舗と海洋大学のコンクリート塀、その上を走る首都高が陰鬱な雰囲気を醸し出して
いた。反対側は運河対岸の倉庫の上に巨大な電飾看板が連なっていた。しかし、周辺の整備が進み、雰囲気
を悪くしていたものはすべて撤去され、隣の公園は更に綺麗にするために工事が入る。老朽化した小中学校は
新築となった。天王洲アイルが無かった事の名残で、港南4丁目からカーブしていた道は、まっすぐに付け直
された。景気回復とあいまって、品川駅まで歩いていけるこのマンションの価格は跳ね上がった。
加えて、当初はそうでもしなきゃ売れなかった棟内の豊富な豪華共用設備はそのままあるわけだから、この
マンションのオーナーはホクホクだろう。

[423: 匿名さん]

ホクホク？？
あ～マルエツの入り口で売ってるね

[425: 匿名]

そうかー。当時よりもよくなってるってことなんですねー。だいぶ納得。
ありがとうございます。

[426: 匿名さん]

CTSの中古が出ても、このあたりの中古価格は下がらないと予想。物件の内容、レベルが違う。そもそも、
ほぼ同時期に同じデベロッパーで坪単価120万円で売り出された物件と坪単価250万円で売り出された物件
なのに、両方とも完売している。定借でもなんでも、安いのを欲しい人はCTS、高くても特徴のある物件
を欲しい人はWCT。検討者は比較対照にしない。しても、高いものは高いだけの理由、安いものは安いだけ
の理由があると感じるだろう。

[427: 匿名さん]

この辺の相場が下がらないというかCTSが上がらないと思う。
しょせん定借だし仕様もアレだし売主は相当ふっかけるだろうけど買い手がいないのではないかな？

[428: 匿名さん]

あと数年もすれば、WCTは２極化するだろうね。

[429: 匿名さん]

>>428

どう２極化するの？低層VS高層とか東向きVS中庭向きVS西向きとか？

[430: 匿名さん]

>両方とも完売している。

WCTはいつ完売したのかな？
売れ残るものは売れ残るだけの理由がある。か。

[431: 匿名さん]

>>429
報知新聞建物がどうなるかの、南向きも。

[432: 購入検討中さん]

パークコート麻布十番のスレから

「ここ一年の分譲タワマンで探すと隣とここが間違いなく最上級なのは間違いないですね。
中古で買える同価格帯だとＷＣＴみたいな環境劣悪みたいのしかないからお話しにならないし」

だそうです。

[433: 匿名さん]

>>430
完売したよ。普通のマンションの何倍もある2100戸もあるマンションだから、2086戸売って
超高額部屋を除いて残り16戸は事実上完売。

>>432
パークコート麻布十番とここの中古が同価格帯？？いくらなんでもありえんでしょ。あそこは
坪400～でしょ？ここはペントハウス除いて坪350まで。

[434: 匿名さん]

>>432
何かにつけ、WCTは気になる物件のようですね。

[435: 匿名さん]

環境劣悪ねえ。航空写真で比べてみようか。。これがパークコート麻布十番で、

[436: 匿名さん]

これがＷＣＴ。ちなみに縮尺はまったく同じ。三田のごちゃごちゃした空気の悪い町が良ければ
どうぞご自由にって感じだね。

[437: 匿名さん]

写真のＷＣＴ北側の空き地も公園になるんでしょ？どっちが環境劣悪なんだか一目瞭然ですね。
まあ、麻布十番商店街に歩いていけるってことが環境が良いかどうかのバロメーターなんでしょうけど。
麻布十番のモンタボーのパンを毎朝食べられるなら、それはちょっと羨ましいですけど。マンション内で
毎朝焼いてくれるパンがあるからいいです♪

[438: 匿名さん]

パークコート麻布十番スレにこんな書き込みもあったね。麻布十番を検討する人もWCT見るんだね。さすがに、WCTがかなり格下と思うけど一応見て比較するんだ。で、結構評価高いじゃん。びっくり。



『同程度と思った物件、それ以上と思った物件』もあげさせて頂きます。

・PC麻布と同程度と思った物件
廊下の雰囲気＝CT麻布、WCT
ロビーから見た風景＝WCT

・PC麻布以上と思った物件
コンシェルジュデスク周辺の雰囲気＝CT麻布(ロビー内の雰囲気はPCの方がお洒落)
ジムなどのスポーツ施設＝WCT(アクアタワーにしかないのが難)
玄関付近の緑の量＝青山PT
カフェスペース＝WCT(朝は焼きたてのパンが食べられますがやはりアクアタワーに行かねばなりません)

[439: 匿名さん]

>>433
>事実上完売

売れ残っているのが真実。
総戸数が幾つであろうとも。

[440: 匿名さん]

はいはい。
ツッコミどころが残ってて良かったね笑

[442: 匿名さん]

そりゃ二極化ではなくて、坪単価の開きが大きくなるだけだろう？言葉を知らなさ過ぎるのでは？

[443: 匿名]

どっちでもいいんじゃないの？

[444: 匿名さん]

当たり前のことを知ったリ顔で言われても・・・。

[445: 近所をよく知る人]

東向き高層をやたらヨイショし、他との差別化を図るのは、実はネガではなく、
将来、高値売りを目論む住人しゃないの。
ペントハウスはともかく、東向き高層だけでトンでも値をつけてくるのが結構いる。
その後の値下げにも売れないが、この業界も日々進化しており世の中そんなに甘くない。

[446: 匿名さん]

向きやグレードでの価格の差は大きくなるかも知れないが、これだけの豪華設備今後希少性が増すので、全体に値上がり基調か、下げても下げ幅は小さいと読んでいるが・・・。

[447: 匿名]

焼きたてパンて、山パンの業務用冷凍をオーブンで焼いてるだけでしょ。。

そんなありがたいもんじゃないと思うけど。

[448: 匿名さん]

それで、お宅は何を焼いてるの？

[449: 匿名さん]

それで、お宅は何を妬いてるの？

[450: 匿名]

うまいね笑

[451: 匿名さん]

今はいいけど豪華な設備を維持するのは大変だと思う。

[452: 匿名]

そうそう。豪華共用施設と維持管理費天秤にかけて、コスト削減した新築とバランスを見ながら叩けるだけ叩くんじゃないかな。
港南が出来始めたころと違って完全買い手市場だし、ある程度の額出せる人なら都心部どこでも選び放題。

[453: 匿名さん]

豪華共用施設、いいポイントですね。

2000世帯で維持するのと1000世帯で維持するのと、どちらが楽かと言う話ですね。

[454: 匿名]

意地悪な方ですね笑　いきなりそこまで行くとも思いませんけど。売りのはずが弱みにもなるってことですね。

[455: 匿名さん]

ここのスカイラウンジ、朝パン焼いているおかげでパン屋さんみたいな香りが
染み付いているね。別に悪い臭いじゃないからいいけど。。。

[456: 匿名さん]

住民板でやるべき話題なんだろうけれど、確かに。

いい香りですがラウンジにはちょっと。パン焼き時の換気と臭気対策は必要かも。

[457: 匿名さん]

>>453
このマンション、無駄と言われる豪華共用設備てんこ盛りで、評論家なんかが「あんな無駄な
設備使わないし維持費がかかるだけ」と言うけど、結構、どの設備も予約取るのが大変な
くらいに使われているし、管理費は都内のマンションで一番安い。これって、どういうこと？
あれだけの設備を維持管理していこうとしたら2000戸くらいはないとダメっていうことなのかな？
だとしたら、もうこういうマンションが作られる事は二度とないね。それに、BMAの管理費が
異常に高いのも頷ける話ではあるけど。

[458: 匿名]

今はいいですよね、埋まってるから。費用額は変わらないから人が減ったら頭割り。

[459: 匿名さん]

>>453
確かに、大規模マンション数ある中でも分母が倍も差があれば同じ維持費でも
単純計算で負担額は半分。将来的に経年劣化でメンテナンス費用があがったとしても
この”差”は埋まらないでしょうね。
検討者様への参考に管理費比較表貼っておきますね。

[460: 匿名さん]

>人が減ったら頭割り。

他にこの規模のマンションが当分建設されず、中古の購入希望者殺到しているのに、何で人が減るの？

[461: 匿名さん]

>>458
「人が減ったら」って、賃貸マンションじゃないんだからｗ　住んでいなくてもオーナーはいて、
管理費も修繕費も払われるでしょ？

[462: 匿名さん]

>>459
BMA、見事にWCTの倍以上ですね。しかし、購入価格とローンの支払いだけじゃなくて管理費も
よく見ておかなきゃと思わせる表ですな。

[463: 匿名]

WCTの管理費が安いのは２０００世帯のスケールメリットもあると思うけど、駐車場の利用料金収入が大きいことが上げられると思います。

近隣駐車場相場は４万円であるのに対して、WCTでは23,000円からと格安であり、なおかつ駐車場契約率は９０％以上と高稼働率であることが良い効果となっていると思います。

また共用施設の予約が取りにくいのは、ゲストルームやパーティルーム等でしょうか？
我が家は子供が小さいため、キッズランドやプールを良く利用してますが、逆に利用者が少ない位で、他の家族たちはどうしているのかなと感じています。

管理費については三井不動産系が高いと感じますね。
芝浦アイランドでは管理費と駐車場代合わせて２万は違うので、WCTの方が良心的かなと思いますね。

[464: 匿名]

だから『今はいい』、って書いてるじゃない。

大規模修繕前に出ようってオーナーもいるでしょう？年数経てば管理費未納とかどのマンションでもあるよ。分母多ければ分子もでかい。
月々の管理費がネックで、売値自体下げざるを得ない自称ヴィンテージいっぱいあるよ。分母がでかければ競売物件出る可能性もある。
空き家の管理費、国が払ってくれる…そんなうまい話聞いたことないなー。

[465: 匿名さん]

＞月々の管理費がネックで、売値自体下げざるを得ない自称ヴィンテージいっぱいあるよ。
そういう物件とは程遠い状況にあるのがＷＣＴということですね。競売物件などどこの物件でも出るし
それも分母の大きいメリットでカバーできるわけですから。
何よりも、どこよりも充実した設備をどこよりもリーズナブルな負担額で利用できる。
それだけでも気分がいいものです。

[466: 匿名]

管理費が2倍以上って、どうしてこうなるのかな？
BMAの管理費は見直せば、かなり削減できそうですね。
三井不動産より高いのは信じられません？？

管理費がいくら高くても、積立修繕金ではないので業者に支払う費用ですので、余りに高すぎる管理費は中古相場にも影響がありそうですね。

現に、WCTお隣のシーフォートタワーは広さの割には中古価格が割安ですが、管理費がめっぽう高いため、あまり売れていないようです。

[467: 匿名]

>464
分母でかいと競売じゃなんじゃの影響も霞むってことでしょ。購入時よりも時価が下がらない限り、その発生の懸念も低いし。ネガ書き込みに高い知識レベルは求めんが、普通に会話できるようにしようよ。

[468: 匿名]

＞大規模修繕前に出ようってオーナーもいるでしょう？

そのときには、修繕積立金一時金の未納額や支払予定額が中古価格に織り込まれるのではないのかな？
また管理費未納で中古販売しようとすれば、買い主が負担しなくてはならなくなるから、中古価格はその分、下げざるを得ません。

[469: 匿名]

だからその前提の話なんだけど(笑)。まあお幸せそうなんで水を差すのやめますわ。

[470: 匿名]

もっと勉強してタメになる水差しヨロシク。

[471: 匿名]

まあまあ(^^;

[472: 匿名さん]

＞大規模修繕前に出ようってオーナーもいるでしょう？
だからさ、出るって事は売却するって事だろ？売却すれば新オーナーが管理費と修繕費を払うわけだろ？
売却できなければ、居住しようがしまいが現オーナーが管理費を払うわけだよ。現に、所有して定住して
いない人は今でも200戸はいるでしょ。


＞年数経てば管理費未納とかどのマンションでもあるよ。分母多ければ分子もでかい。
そりゃいるだろうな何％かは。でも、このマンションの管理費未納は管理組合で法的措置をとって回収
しているようだよ。


＞月々の管理費がネックで、売値自体下げざるを得ない自称ヴィンテージいっぱいあるよ。
ここは都内一管理費安いので心配ないね。

＞空き家の管理費
ここまで言っても分からないのだったら、あなた不動産買ったこと無いんだね。あなたが住んでいなくても、
あなたの買ったマンションの管理費は払わなきゃいけないことをお忘れなく。。

[473: 匿名さん]

大規模修繕の話は、最近の週刊朝日にも掲載されていたけれど、要注意であることは確か。ただし、ここだけの問題ではない。

共用設備の維持に関しては、ここは別格の規模だから、そういう心配は、まず先に他でやって欲しい。

[474: 匿名さん]

管理費や修繕積立金は見直されるんじゃない。

[475: 匿名さん]

ここの駐車場月23000円～48000円で、一番多いタイプが25000円と28000円。仮に平均26000円として、
26000円×稼動1200台×12ヶ月で年間駐車場収入約3億7千万円。普通は駐車場収入は駐車場の修繕に
回すわけだけど、ここは25年目の駐車場大規模修繕までに駐車場収入が90億円もある。駐車場修繕に
そんなにはかからないから、管理費に回している。加えて、ゲストルームやパーティールーム、プール
やジムの利用料収入もあるなどで、直接的な管理費は安いというからくりになっているわけだ。

[476: 匿名さん]

>>462
ブリリアマーレ有明のことですね。
検討したが、玄関ホール他は並かそれ以下。
検討版に、住民が風呂気持ちいいと連日書いていたが、
これほど管理費が高いと、自慢の風呂も毎日入らないと割りに合わん。

[477: 匿名さん]

収支を見ないと何とも言えないけどね。

[478: 住民]

>>475

463です。
うまくまとめてくれてありがとう！
まさにそういうことですよね！

余談ですが、GW３日間遊びすぎて、今日は家でのんびりしています。
みなさんもそうですか（笑）？

[479: 匿名さん]

>>477
ここの収支毎年管理費何千万か余っているんだよね。年間の管理費収入＋駐車場収入が8億くらい
あるだろうから、それに比べりゃ僅かなんだけどさ。

[480: 匿名さん]

>>464
子供か？笑