WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その10

[スレ主さん]

ワールド シティ タワーズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

検討板は、物件購入を検討されている検討者のための掲示板です。検討板なので基本的にはネガティブな情報もポジティブな情報も歓迎されるべきですが、購入者の気持ちを応援するサイトですから、根拠の無い誹謗中傷や同一内容の繰り返し投稿はご遠慮ください。

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：
山手線 「品川」駅 徒歩13分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.50平米～150.08平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69929/

施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産サービス


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[282: 匿名さん]

管理費が安いのはスケールメリットで得られる特権だと思っている住民が多いようだ
けど、それを勘案しても今後この価格で維持できるとは思えません。
住民の方は正直どう思われているのでしょう。
販売終了後、理事会は管理費と修繕積立金の価格検討に必ず入ると私は考えています。
もし、それを検討すらしない理事会なら逆に能無しです。
その時、先送りしない決断と住民の支持が得られるかどうか・・
この大規模マンションの今後の評価が出る時だと思います。

ところで、理事会に販売会社は出席してるのかな？現状では販売会社も複数の区分
所有者なので理事の権利はあると思うけど。

[285: 匿名さん]

>>282
既に2年前からマンション管理士も雇って、本格的な監査をやって検討してもらっていますが、
議事録も公開され、今のところ大きな問題は発生していません。理事会には、管理会社が出席
しています。このマンションは、マンションの住民専用サイトに議事録がきちんと掲示されて
いるので、何が行われているか透明性があって安心です。

[288: 匿名さん]

>>285
そのような発言が逆に不安な要素。

なぜ、最初からマンション管理士が介在してるの。
何らかの問題が発生したとき、素人の集まりの理事会の助っ人として助言が求めるのが管理士じゃないの。
管理士費用もタダじゃないでしょ。

最初から存在しているという事はスミフの代弁者？
竣工した当初は施設も新品だし問題は顕在化しないのがむしろ当たり前なんだけど。
という疑問が・・・

まあ、今後もスミフの協力と資金のもと施設が維持できれば住民にとってはこの上なくいい事だけど。

理事会の要請で管理会社も出席しているなら真っ当ですね。

[289: 匿名さん]

>>288
＞素人の集まりの理事会の助っ人として助言が求めるのが管理士。管理士費用もタダじゃないでしょ。最初から存在しているという事はスミフの代弁者？

問題が起こってから管理士に頼んでも遅いんじゃ？まともなマンションなら普段から参加してもらって、
素人理事会の気づかないような点を管理会社に指摘してもらっているよ。逆に、何も分からないのに
住民だけで運営している方が不安。２年前からって書いてあるんだから最初からじゃないでしょ。この
マンション完成して理事会発足してから４年くらいたつはずだよ。普段の相談だけなら、管理士費用は
そんなにかからないでしょ？

[290: 匿名さん]

なるほど、
理事会発足してから４年くらいたつなら
住民だけで構成する理事会独自で人選したかもしれないですね。
前言撤回します。
申し訳ありませんでした。

[291: 入居済み住民さん]

理事会発足してから、理事会の提案で運営や管理費、修繕費の運営に対する助言を貰うために
管理士を任命し、費用は管理費で賄っているようです。たしか、費用は年１０万円かかって
いなかったような。

管理会社は、管理組合が要請しなくても必ず出ています。スミフさんも、このマンションは
スミフ検討者のベンチマーク対象だから、しっかり管理するでしょう。管理会社に相談や
クレームを入れるフリーダイアルもあります。

マンション内のサイトでは、マンション管理や理事会や総会の決議事項、管理組合や防災センター
からの連絡も全て開示されていて、住民として非常に安心感がもてます。

[292: 匿名さん]

>>286　さん

そうでもないよ。むしろ、分譲時期に相関している。管理費がめちゃくちゃ高い物件は景気の良いときに
分譲された物件だよね。２００８年ごろ分譲の物件も、結構管理費高い。２００４年ごろ分譲を開始した
物件が押しなべて管理費安いね。

[293: 匿名さん]

>管理会社は、管理組合が要請しなくても必ず出ています。

この発言だけは聞き捨てならんです。

理事会は管理会社の取替えの権限をもつ組織です。
その会合に要請なく出てくるなんておかしいでしょ。
うまくいっているマンションにとっては建前的な事かもしれんが。

[294: 匿名さん]

うまく行っているマンションなんでしょ？理事会の議事録が理事会の手で作成されて、全ての
住民に専用サイト上で公開されているのなら。そもそも、管理会社の取替えなんて相当のひどい
事が無いと普通はやらない。マンション管理会社かえたなんていう話が無いわけじゃないけど、
それは珍しいケースだから、独立系の管理会社に代えるのも手ですよと宣伝されているだけ。
管理会社を途中で代えなきゃならなかったような、そういうマンションこそ、選ばない方が良い。
デベロッパー系のデフォルトではダメだったということなんだから。
普通は、これだけの有名物件で、住友不動産マンション作品集に出てくるようなマンションの
管理を、スミフ系の管理会社が手抜きするわけが無い。むしろ、安いからと言ってマンションに
デベロッパーと縁もこだわりも思い入れもノウハウも無い管理会社にかえるほうがリスクが大きい
と思う。

[295: 匿名さん]

その通りだと思うよ。一住民はそう信じていればいい。

でも、もし「代表作だからスミフ系の管理会社が手抜きするわけがない」
なんて公言する理事がいるようなら、
それは、とんでもマンションだよ。
今はまだ販売中だから手厚い対応が得られるぐらいに思ってなきゃ先が
思いやられる。

[296: 匿名さん]

2004年ごろに分譲を開始したマンションはどこでしょうか？

[297: 匿名さん]

別にそんなに敵視する必要は無いでしょ、良い関係を築ければ。たまに、マンションの理事で
箸の転んだような事にこだわって理事会紛糾させたり、些細な事で居丈高に管理会社と徹底的
に争う人いるけど、そんな理事は嫌だな。

それに日本で一番、規模の大きなこんなマンション、まともに管理できる会社は他には無いと
思うよ。警備員や防災センタースタッフ、清掃員、管理見回り、駐車場スタッフ、共用設備スタッフ、
コンシェルジュ、などなど管理スタッフだけで数十人が常駐しているんだから。

[298: 匿名さん]

>>296
ここはそうじゃないの？それ以外にも芝浦港南は湾岸戦争と言われたんだから、少しの違いは
あっても、みんな同じ数年内の分譲だと思うよ。

[299: 匿名さん]

敵視とかそう言った事では無いんだけどなぁ。
理事会は管理会社のDOをチェックする責任がある。
その理事会に管理会社が要請もないのに出席するというのは矛盾が発生するでしょ。

まあ、実際は要請無しで出てくるなんてのは間違いで、都度ではないにせよ
出席要請していると思う。

[303: 匿名さん]

アクア中古東側最近安いじゃん

今日のちらしより

24F東西向き 2LDK 89.96㎡　7880　@290
14F東南角 　3LDK 94.88㎡　8280　@288

でも分譲価格より1000万以上はのせてんだろーね

[304: 匿名さん]

東西向きってどんな向き？

[305: 匿名さん]

>>303
24階のは、他のがすぐに決まってゆく中で、買い手つかずになぜか1年以上晒されてるやつ。14階のは低層だけど、2方向ＤＷの角部屋で運河ビューが良い人には良いかもしれない。でも低層で288万はやっぱり他のマンションに比べたら高いよ。

[306: 匿名]

↑東は海側DW、西は内側バルコニーの両面間取り

[307: 匿名さん]

http://www.uruuru.net/detail/?OBID=100306001356

これだね。北側に少し出っ張りがあるんで、ＤＷから虹橋方向が見えにくいのが
敬遠されているんじゃないかなあ？内見しないと分からないけど。

[308: 匿名さん]

売れないのはグロス価格が高いからでは？
70平米でこの坪単価で東向きなら売れると思う。
中古に8000万出す人は少ないからね。

[310: 物件比較中さん]

ここって中古で３０件以上も売りに出されているんですね？

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ohf=0&ar=030&bs=...

[311: 匿名さん]

2100戸もあるからね。2％が売りに出ても42戸。常に30戸くらいは売りに出てる。けど、売りに出てる
部屋の顔ぶれは半年くらいで全部入れ替わるよ。

[312: 匿名さん]

>>307
この部屋、西も東もＤＷじゃないよ。ＷＣＴで東向きなのに、ダイレクトウインドウが無くて
バルコニーに出ても虹橋方向が見えにくいんじゃ、そりゃ残るわな。

[313: 匿名さん]

ここのマンションに限らず、東と西にだけ窓がある住戸は
変形間取りだから売り難いよ。
眺望がすごく良いとか価格が安いとか、何かのメリットがない限り。

[314: 匿名さん]

間取りは悪くないんだけど、DWの左にある出っ張りが気になるよね。たぶんこれが売れない原因じゃないかな。

[316: 匿名さん]

いや、この間取りで南北向きならばまだ南向き信仰の人が買う可能性はあるが、
この間取りで東西向きでは良い間取りとは言えない。

[317: 匿名さん]

悪くないと思うが。

[318: 匿名さん]

たまにのぞきに来るけど、ここのスレ展開みてつくづく埋立地マンション買わないでよかったと思う。

[319: 匿名さん]

時々のぞきに来るけど、こういう共用設備付きで、窓からの眺望も抜群で、しかも管理費激安の2100戸の
企画なんかは、これだけマンション販売不振だともうできないだろうから、ここを買った人は羨ましいと思う。
ただし、ほかの普通の湾岸タワマンはあまり欲しいと思わない。中古が人気があるのも頷ける。

[321: 匿名]

同じ埋立地でも、こっちは豊洲よりちょっと古いからね！

[322: 匿名さん]

>>320
豊洲とか有明のスレ展開見ていると、買わなくて良かったと思うよ。特に住民板。

[323: 匿名]

なんだなんだ、ウンコばっかじゃないか

[325: 匿名さん]

執拗に張り付いているのはいいけど、ネガレスするにしてももうちょっとまともな書き込みしないと
高速道路下をベビーカー押してるの見るとかわいそうになるとか、わけの分からないウンコネガじゃ
簡単に論破されて、このマンションの良さが際立つばかり。

[326: 匿名さん]

このマンションの現在の売り出し物件の平均価格と５％引いた想定成約価格を分析してみました。
C棟の低層はN/Aです。全体の平均が300万と強気の値付けですが、仲介屋さんも売主と相談して
無理無理の価格は出さないでしょうから、この売り出し価格マイナス５％－１０％では成約実績
があるということですね。このマンションの初期は即日完売でした。平均坪単価250万で売り出
されたのが、今じゃ平均270-280万くらいでしょ。この不況下でも確かに値上がりしていますね。

[327: 匿名さん]

２００４年頃分譲の他物件のタワマンも、
坪２５０万円前後が多かったですが、
ミニバブル当時には３割程度の上乗せ価格で転売できていましたよ。
どうでもいいですが。

[328: 匿名さん]

このマンションも一時期はほとんど300万越えていた。東側高層なんか380万とか400万とか。
今は落ち着いた値段になったね。それでも分譲より1割から2割高いが。

[329: 匿名さん]

>>326
学生さんのレポートですか？

[330: 匿名さん]

丸一日以上も静かですね。何かあったのかな？

[331: 匿名さん]

規制じゃないでしょうか。ネガもポジも酷かったから。