変動金利は怖くない！！その１８

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69363/res/1-10

[861: 匿名]

普通に考えて、固定を選ぶ方が支払い余力が高い安定した高給取りだと思うけどな。
低層が上層につばを吐くためにこのスレがあるのか？

[862: 匿名]

821です。

826さん
仰るとおり、今の固定金利は過去の水準と比べて、金利固定オプションの保険料と考えれば、魅力的だと思います。
ただ、優遇後の変動金利も、固定金利以上に魅力的だと思います。

825さん
仰るとおり、返済額の計画的に固定を優先するなら固定金利がよいと思います。
でも、多くの方は、収入は計画通りにはいかない可能性が高いのではないでしょうか？
変動金利の利点は、原則として景気連動となっており、景気低迷時には余分な金利を払わなくても良い点だと思っています。
仰るとおり、変動の方が残債の減りが早いので、将来の収入減少のリスクに備えられることが、最大の利点です。
現時点で、私の場合は、金利上昇より収入減少の可能性の方が高いと考えてます。
人それぞれだと思いますが。
また、将来の金利上昇やインフレを予想して、損得で固定金利を選ぶのは、間違っていると思います。
変動金利も、有利不利や損得で選ぶ人も多そうですが、あくまでも、各自のリスクを最小化するための選択をすべきだと思います。

[863: 匿名]

>>862
返済額が景気でいちいち変化するって、景気連動型の自営でもない限り耐えられないと思うけどね。
景気連動とは限らず、所得は遅行型だったり、景気と反対に動く場合などもあるわけだし、
そんな楽観的な見方でいいのかね？

[864: 匿名さん]

>>861
そりゃ生活に余裕があれば年間何十万も多く払っても大丈夫だろうけど、
庶民はその何十万かあれば家族旅行年間に１回増やせるってくらいの発想だと思うけどね。
やっぱり固定を選択する人は心配症の安定志向な人なだけで別に上層？ってわけでもないと思う
それに、ほんとの高給取りはローンなんてくまないでしょう？
知り合いでも何人かいるお金持ちのお家は夫婦どっちかの親が即金で家買ってくれたって言ってるし

[865: 匿名さん]

>>861
人が住宅に金を払う為だけに収入があるんだったら、その通りだな
だけど実際には選択次第で相当額の支払額の差があるわけで、住宅の金なんて
払う額が少なくて済んで、その分の金が他に使えるならそっちの方がいい人が大半

[866: 匿名さん]

>払う額が少なくて済んで、その分の金が他に使えるならそっちの方がいい人が大半

そういう感覚だから固定なんだろうな。ようするに変動にする事で返済額が低くすむ分浪費しちゃう事を
押さえられないから固定にするって感覚。

変動はその分を繰上や貯蓄に回してしっかり管理出来るから変動なんだよ。
浪費癖の有る人＝固定

[867: 匿名さん]

866の書いた内容は、当てはまる人も居るとは思うが、865との流れで行くと頭が混乱してくるｗ
「浪費家が目先を安く済ますために変動にして、繰り上げもせず利上げの時に慌てふためく」とも
言えるよ。

要は、変動か固定かどうでもよくて、浪費家は論外ってことだろう。

俺は固定にして、35年先まで繰り上げ返済も含んだ支払いの計画をたててるよ。
公務員みたいな給与体系だから、緩やかながら昇給も期待できて生涯所得が決まっているような
ものだから、返済額も固定しちゃったほうがいいという判断をしたよ。

[868: 匿名さん]

>>861
支払い余力が高い安定した高給取りなら、しっかり頭金も貯めてあると思うから、この超低金利時代のうちに完済もしくは大半を返済できる程度の借入額にして変動を選択すると思う。

[869: 匿名さん]

２年前のリーマン・ショックまでは
HMの営業がセールストークとして頻繁に使っていたのが
「今年で住宅ローン減税が終了します。今後金利は必ず上がります。
　消費税が上がりそうです。土地価格が上がっています。」だった。

私はその時になかなか縁がなく購入に至らなかったが（昨年変動で購入）
当時の住宅ローンにおいては、まちがいなく固定を選択するのがセオリーだった。

固定の方たちが、いま変動に借り換えるのも１つの有効な手段だとは思うが
リーマン・ショックを誰も予想できなかったように
金利が今後どうなるかなんて、誰も確かなことは言えない。
所得減少のリスクが低いのであれば、そのまま固定を維持するのも正解なんでしょうね。

[870: 匿名さん]

5月に入って長期金利がガクンと下がったな。短期金利は当然のことながら変わらず。

[871: 匿名さん]

今月下がったのは、ギリシャ問題だから、長期的には期待できないと思う。

ただ、来月適用なんかでフラット35Sを申し込む人には朗報って程度。

[872: 匿名さん]

金利が下がったことは事実でも、変動と固定の金利差は厳然と存在する。

変動は1％以下で借りられるんだぜ。固定との返済差額は月に数万。
固定って言うことがくだらないし、数字で示さない。

数字で示すことは、自分の愚かさを数字で示すことだもんね。
早く変動に借り換えなよ。

[873: 匿名さん]

固定の人の住む世界では、将来変動金利は上昇して固定の金利を上回ることに

なっているので、借り換えなんて絶対無理ｗ

[874: 匿名はん]

固定のシミュレーションもしてみればよかった。私の借り入れだと月々2万しか違いない。
パーセンテージでいうと0.9と2.5ってすごい差があるようにみえるけどこんなもんなら安心買えば良かったともおも・・・。
10年は普通に返して、その後ためた金で一気に返す予定だけど10年大丈夫か心配になってきた。
日本の未来はよくわからん。

[875: 匿名]

借りてから1年がたったけど、結局固定の金利は借入当初と変わらないな。
まだまだ変動のままでいいや。
おまけに住宅ローン控除のおかげで支払った利息以上にお金戻ってきた。
元金も固定の場合に比べて多く減ってるうえに、繰り上げ資金は多く貯められた。まだ繰り上げする必要もないし、とりあえず1年定期に預けてしまえ。
今の感じだと今年も同じペースでいけるなぁ。もう半年終わったようなものだしね。

[876: 匿名さん]

インフレになって金利が上がっても所得が上がるまで時間差があるから危険とか言う人いたけど、
実際金利が2%上がったとしてもやっと固定においつくくらいだろ？2%も政策金利上がるくらいなら
日経平均は3万以上行ってそうだし、さすがに所得が今と横ばいなんてあり得ないんじゃないの？
世の中これだけ不況だデフレだって言っても今年の春闘も夏期賞与も前年比プラスになってるじゃん。

そう考えると固定って2%の金利上昇分を先取りして払ってる訳だからすごく無駄に思えてならないなぁ。

[877: 匿名]

863さん
他の方も書かれてますが、収入や金利が多少上下したくらいで危なくなる人は、そうはいないのでは？
私は、多少の収入の下振れを想定して、住宅ローン返済可能額を設定してます。
約定返済額との差額は繰上資金として貯蓄です。
826さんのおっしゃる通り、長期金利の方が短期金利より先に上がると思いますから、残債−繰上資金で固定に切り替えた場合の約定支払額が、返済可能額を上回りそうになれば、固定への変更を検討する予定です。

あと、私は自営ではありませんが、自営なら資金計画を立てやすい固定にするかもしれません。
あまりにも収入の想定が立てられないと、せめて返済は想定できるようにしておくかなぁ、と思いました。

また、景気浮揚局面で収入増加が遅行するのも想定していて、5年125%ルールを適用してます。
（私が借りた銀行は当時、同ルール非適用にする人が多かったそうです）
景気と収入が逆行する職種ではないので、逆行までは想定してませんが、好景気を伴わない金利上昇が長期化しなければ、問題になることはないと思ってます。
ただし、人より健康リスクが高いと思ってますので、医療保険は人よりかけていると思います。

[878: 匿名さん]

残りの支払い期間次第ってこともある。
でもそれなりに収入があればどう考えても35年間も支払うとは思えないな。
残期間・残債が少なければ変動でいいだろうしまだ30年も残ってる人は先行き不安から固定を選択っていうのも理解は出来る。
でも実際は数年の短い期間でも変動を選択して、最初になるべく多く元金減らしておいた方がいいと思うんだけど。
金利の高い固定で5年返済しても繰り上げ返済必死にやらないと元金なかなか減らないけど、変動の低い金利なら思った以上に元金減ってたりするから。
固定しか頭にない人は、当初数年間変動のシュミレーションも一度はしてみた方がいい。ある程度元金減った時点で長期固定だってできるわけだし。

[879: 匿名さん]

>>878氏

その考えの怖いのは、金利が急上昇するような局面では、長期のほうが先に上がるために、
固定に借り換えするメリットが全くなくなってしまう事態が発生しかねないこと。
（金利が上がった場合、変動にしておき、金利が下がるのをじっと待つしかない。
上がった場合は下がる可能性の方が高いので、変動忍耐型がベターだから）

878氏のような戦略を立てるなら、いつくらいまでに固定に借り換えるか事前に決めておき、
それを必ず守るようにした方が良いと思う。人間、ルールを定めておかないと、
「まだ変動で大丈夫」とずるずると先延ばしし、悟ったときには金利は上がりきっているなんて
ことになりかねないよ。

[880: 匿名さん]

>>876
固定の人の言うインフレはハイパーインフレが多いから。
ギリシャみたいなことになって、どう固定だけが助かるのか誰も教えてくれないけど。
EU圏みたいな状況じゃないから誰も助けてくれないわけだし。

[881: 匿名さん]

最近話題のスペインやポルトガルでは変動に相当する金利ってどうなっているのでしょう？

[882: 匿名さん]

各種レポートを見ると向こうの変動でも日本の固定よりはるか上。
USAのサブプライムローンなんて、５％超えてたよね。
逆に欧州では金利の低い円建ての住宅ローンが人気があった。円高でかえって駄目になったが。
為替レートはユーロで単一だけで、ユーロ圏の国々はどんなに駄目でもどんなに良くても金融が１つだから同じ。

[883: 匿名さん]

ギリシャもスペインもポルトガルもユーロ。
ユーロの政策金利は変わってないのでは？
リーマンショック以降１％のままですね。

[884: 匿名さん]

リーマンショックの次はギリシャショックでまた当分低迷なんて事も有りそうですね。
特にユーロはしばらく政策金利上げられそうにありません。

アメリカも持ち直して来てるとはいえ、まだまだでしょうし、しばらくゼロ金利は続きそうです。
他国の政策金利がしばらく低いままの可能性が高い今は変動で元本減らしておくのが確実だと思います。

>>882

海外の住宅ローンはノンリコース型と言って返済不能になった場合、家を手放せばローンも無くなるので
日本よりも高めの金利になってますね。日本は払えなくて競売で手放してもローンだけは残る場合が有ります。
ですから海外とは比較がしづらいです。

[885: 匿名]

>>879

878じゃないですが、私だったら5年〜10年固定にしますよ。
確かに長期金利の方が先に上昇しますが、20〜30年固定に比べて5〜10年固定なら金利上昇幅は抑えられますからね。
それに、賃金上昇を伴わない金利上昇が5年も10年も続くわけないし。

5年固定が6〜7%くらいになったら固定にして様子みます。
元金の減り具合と残期間にあわせて、その基準値も7〜8%、9%と引き上げていきます。

そう考えれば、なんら怖くないし、忍耐なんていらない。

[886: 匿名さん]

885みたいな人がリスク管理をいっぱしにかたっちゃうのはなあ。
こういっちゃなんだが、一番損をする組み方だな。
自分が固定している間だけ、都合良く「災難」が起こって収まると思っちゃうのはなんとも。

[887: 匿名さん]

損をするは言い過ぎたかな。損をする可能性が高い、が正確な表現。

「リスクを避けよう」というつもりで考え出した案が、リスクを高めているって言うのはちょっとね。

[888: 匿名]

886さん、887さん
どんなリスク項目があるかは、多くの人に共通だと思いますが、どれくらい影響があるか、どのくらいまで許容できるかは、人それぞれだと思います。
885さんが、賃金上昇を伴わない金利上昇が5年も10年も続くわけないと言い切っているのは、リスクの過小評価かもしれませんが、仮に顕在化したら許容する（あきらめる）のであれば、それはそれでよいのではないでしょうか？

リスク評価って、Ａ：どんなリスクがあるのか、Ｂ：どれくらいの確率で発生しそうか、Ｃ：発生するとどれくらいの損害を被りそうか、Ｄ：どれくらいの発生確率もしくは損害までなら許容できるか、を個々の場合に当てはめて考えることですよね。
ＢＤは、個々の置かれている状況によって変わってくると思うので、Ａの漏れやＣの想定についての是非を指摘し合うことに意義があると思います。

[889: 匿名さん]

フラットSって10年固定で10年後強制的に1%金利が上がるんだから10年後景気が良くなってるか悪くなってるか
分からないんだから有る意味一番「リスク管理をいっぱしにかたっちゃう」「損をする可能性が高い」人かもよ。
それなら民間の10年固定のほうが遙かにマシかもね。

フラットS以外の長期固定とか論外だけどｗ

ていうか人生最大の選択ミスだなｗ

[890: 匿名さん]

フラット35Sは事実上税金が投入されているんだから、それを損するってアホだと思うｗ

>>888
おっしゃる意味はわかります。
が、個々のリスク云々を除いても、短期を固定、長期を変動に身を任せるって、セオリーとは逆です。
「長い先のほうが不透明＝リスクは大きい」と考えるべきです。
許容できるかどうかはたんに気分の問題で気休め程度の意味しかありません。

短期固定にするなら、変動にして繰り上げ返済する方が遙かに計画的でリスク管理していると言えますよ。

[891: 匿名]

変動で0.5％にならんかな？

[892: 匿名さん]

ちなみに短期変動、長期固定となる商品がないのは、貸す側の都合です。
「貸す側に不利＝借りる側に有利」（逆は逆）ってことで、貸す側は貸す側のセオリー通りに
金融商品を提供しているんですよね。

そんな中、政策の影響を受けるフラットSが短期は金利優遇、長期は優遇無しというのは、
借りる側が借りやすくなるよう、借りる側にとってセオリー通りにローンを組める
ありがたい商品なんですよ。それを損って、もうね。呆れてしまいますね。

[893: 匿名さん]

フラット３５Ｓの当初１０年間１．５１％は空前絶後の優遇ローン、個人がこんなに有利な条件で資金調達できることは二度とないのではないか？。
しかも、１０年経過時点の金利動向に合わせて、２．５１％で借り続けるも繰り上げ返済（借り換え）も可能。
ここで語っても変動派の人にはわからないだろうが・・・。

[894: 匿名さん]

>>892

そうだな、10年前の住宅金融公庫のゆとりローンも当時空前絶後の優遇ってふれこみでみんな借りてたからな。
当時もこんなありがたい商品二度と無いって言われてたわ。

[895: 匿名さん]

>貸す側の都合

そうそう、民間の金融機関は貸す側の都合で変動から固定への変更は無条件でOKなのに固定から変動への
変更は原則ダメ。まさに貸す側の都合だ。

[896: 匿名さん]

>>893

でもここに書き込んでるヤツってフラットSで借りてるヤツなんていないんだろ？
フラットS借りるようなヤツが変動スレに張り付いてるわけないもんな。
本当は何％で借りてるんだ？3%オーバーだったら笑っちゃうがｗ

[897: 匿名さん]

＞８９３　だからなんだい？

俺は２．４７５－１．６＝０．８７５で変動だけど・・・
１０年後にはローンは終わっているよ。

[898: 匿名はん]

長期の固定が喧伝されるのは

低金利が続くことの裏返し

今の状態で変動ではメリットがなく

長期固定で囲ってしまえば・・・

[899: 匿名]

>>898
仮にそうだとしたら、

なんのために、金利を固定するの？w

[900: 匿名さん]

>>899
素人なら不安を煽って騙しやすい・・・ってことじゃないかな
残念ながら。
まんまと騙され数年固定でローン支払った自分が言ってみましたが、
このたび変動に借り換えました。どんなにがんばってもあと10年と思ってたローンが
あと5年程度で完済も可能になりました。変動押しのみなさんありがとう。

[901: 匿名さん]

固定金利→変動金利で10年から5年に短縮できるって、具体的にどんな計算ではじき出されるんでしょうか？

変動か固定化悩んでいるので、是非参考にしたいです。

[902: 匿名さん]

>>901
うちの場合は今より金利が高い時点で10年固定にしてた。あくまで借り換えの話としてだよ。
その金利－１．６％で借り換えて、月払い額はほぼ同じ、ボーナス返済はなくしたから今までボーナス払いしてた分は全て返済できる。毎月の元金返済分が万単位で増えて元金がかなり減るからさ。もちろん変動の金利次第ってことはあるけど、直近だけでもかなり減らせた。

これから借り入れる人は別の考え方したほうがいいと思うよ。ただフラットSとかもあるけど団信別だから実質1.5％とは言えないんじゃない？団信入らなきゃ保険見直しとか必要だし。

あと借り換えるときに会社の人間にリサーチしてみたけど、固定10年でうちみたいな高い金利払ってる人まったくいなかったからショックだった；みんな変動とか短期固定繰り返してるって言ってた。

[903: 匿名]

『うちみたいな高い金利』とはどのくらいですか

[904: 匿名さん]

900ではないが、実際に計算例を出すと、
例えば1500万を10年ローンとして

固定2.8%だと月々の返済は
元金部分108,460、金利部分35,000円となります。
総支払額143,460

これが金利1％だと
元金部分118,906、金利部分12,500円となります。
総支払額131,406

この１年後のローン残高は
金利2.8％だと1369万
金利1.0％だと1357万
さらに差額14万（12000×12）を金利１％の方から引くと
金利1.0％の1年後の残高は1343万となります。

これを5年続けると
金利2.8％の残高は804万
金利1.0％の残高は1343→1186→1028→871→715万となります。

まあ10年の固定を5年くらいはいいすぎじゃないですかね。
実際は4年目くらいでは月々の支払いにもっと差が出てるので
5年1％が続いて差額を繰り上げしていたとすれば残金は690万程度になってるはずです。

※一応がんばって計算はしたはずですが、誤りがあっても責任は負いません。

[905: 匿名さん]

固定で借りた人は、金融機関のカモってことでしょうね。

ていうか変動でかりて、繰上、繰上で、10年以内に返済か、10年以内に購入住宅を転売して、借金はなしにするくらいじゃないと今の時代はだめじゃないの？　日本は、長期低成長時代なんだから。

ローンを20年もするのはインフレ時代なら許されるけど、今はデフレだ。金利ゼロでも借金負担は重い。

実質金利って言葉知っているかい？
名目金利マイナス物価上昇率だよ。
名目金利が１％でも、マイナス成長▲２％なら、１ー（ー２）で３％になってしまうのだよ。
金利ゼロでもマイナス成長▲２％なら２％。
２％で借りたら、４％になってしまう。

インフレなら、５％でかりてもインフレ率５％なら実質金利はゼロになる。
かつての日本の高度成長期がまさにこれ。どんどん借金して、不動産買うのが正解だったけど、
今はちがう。

変動、固定かかわらず、長い期間借金しちゃだめよん。

[906: 匿名さん]

元本の減りは考える意味はほとんど無いんだけど。
まだ判らないのかな。

それこそ「元本が早く減るから変動のほうがお得ですよ」と、無理なローンを組ませようとする
販売会社や提携ローン会社にだまされているよ。

[907: 匿名さん]

借金を早く返す事に意味が無いとはこれいかに？

[908: 匿名]

ゆとりローンは元金減らなくて借りかえも出来なくなり身動きとれなくなって競売行きになったのに、減りが遅くとも意味はないと？

確かにあなたの言う意味がわかりません。教えて下さい。

[909: 匿名さん]

>>906

＞元本の減りは考える意味はほとんど無いんだけど。
＞まだ判らないのかな。
判らないので、もう少し分かり易く解説してもらえますか？

[910: 匿名さん]

>>909

そんな根拠のないただの煽りにまともに突っ込んでも、どうせ無意味な話題そらしの返答しか
返ってこないでしょうよ