変動金利は怖くない！！その１８

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69363/res/1-10

[821: 匿名]

「リスク」という言葉の定義なんて、学者でなければ、あまり意味がないですよね。

年収の何倍もの多額の借金を負い、数十年かけて返済していくので、色々な不安がありますよね。
一般消費者ならそれら不安をリスクと言ってもよいと思います。

多くの人は様々な不安を抱えていて、各自のリスクを最小化する選択のひとつに、金利タイプがあると思います。
金利変動リスクを重視するなら固定金利が安心でしょうし、他のリスクを最小化するために、変動金利を選ぶのも手だと思います。
金利変動リスクは他のリスクより管理しにくい欠点がありますが。

あと、最近の政策ネタを書かれている方々は、何年後くらいに短プラがどれくらいになる可能性があると考えているのでしょう？
その辺が読み取りづらいですね。

[822: 匿名さん]

3000万35年借り入れで

3%の場合の月々の返済額
116000円（元本40000円＋利息75000円）

0.975%の場合の月々の返済額
84000円（元本61000円+利息24000円）

安心料とはいえ、月々72000円の保険料はさすがに高いとは思いませんか？
変動で借り入れて3%想定の返済をするだけで（固定で借り入れた人と同じ負担にしておくだけで）
年間650000円近くも繰り上げしたのと同じ効果になります。

何が安定かの考えは人それぞれですが私は負債を早く減らす事が安定と考えます。

[823: 匿名]

814は冷静になったほうがいい。

金利は何パーセントかなんて言ってると面倒なので、架空の話をするが・・・

10年ローンで、毎月の返済が　
　　　　　　　変動　10万円
　　　　　　　固定　15万円
1年後の元本の差が50万円としよう。
（ボーナス払いは無し）

814氏は、1年の支払い60万の差＋50万円＝110万円と計算しているがそれは間違い。
なぜなら、その50万円の差は、固定で組んでいる人は、将来の返済額20万円/月から
支払われるようにローンは組まれているんだよ。

10年支払総額は、変動は1200万で、固定が1800万となり、差額は600万円だ。
ところが、814氏の計算には、残債の差50万円を加えてしまっている。
ここでは単純に、残債差の計算は1年目のみとするが、彼の計算通りになると、
変動と固定の差は、返済総額の差600円＋残債差50万円＝650万円となってしまう。

でも、実際に支払った差は600万なんだよね。
なんでこんな変な計算結果が生まれるかというと、814氏は、支払っているものと、
支払って結果生じるものとを混同して、返済部分を二重計算しているから。

[824: 匿名]

>>822も似たいような間違いしているな。

キャッシュフロー計算が出来るようにならんと、変動vs固定なんて議論は出来ないよ。

[825: 匿名]

補足だが、変動派が元本の減りの早さに注目するのは正しい。

金利が上昇したとき、元本が減っていれば、返済額の上昇は抑制できるから。

ただ、そんな「有利さ」は、固定との比較でみるとばからしくなる。
なぜなら、固定はそんなのでも返済額は一切変わらないから。

たんに、変動で組んだ場合、＊＊年後に＊％に上がったら、返済額は幾らになって、
それが固定と比べて多いか少ないかだけで有利不利を計算すればいい。

「がんぽんがはやくへるからゆうりだよ～」をいちいち強調する意味はない。
たんたんとシミュレーションして、有利不利を判断するのみ。

[826: 匿名]

>>821

数年後を予測するのは難しいが、はっきりしているのは、国債暴落懸念で短期金利が上昇する
ような事態なら、短期金利より先にじわじわっと長期金利が上昇していくから、
トーシロが慌てふためいて固定に借り換えしようとしたときは後の祭り（固定が上がりきっている）


将来に少しでも不安を感じるなら、セオリー通り低金利時代は固定で組むのがベター。
支払いが増えるのは当然だが、安心料としては今の低金利は安すぎると思って良い。

[827: 匿名さん]

>820
変動を語っておきながら、10年20年後の金利が
どうなろうと関係ないって暴論過ぎるでしょう。

厳しく見ると、当初10年の平均金利を優遇後1.7％としたら
フラットSと比べて殆ど繰り上げ尤度は生まれません。
この可能性はゼロではありません。

うまく行って今の低金利が10年続いたとしても、フラットSと
比べて元本は３２０万しか減りません。

それで、金利が関係ないといえる？

[828: 匿名さん]

何度も出てますが。

10年間平均優遇後変動金利が3%超えなければ勝ち組でしょう。

35年3000万として、5年後の残債が
固定3%で2740万。
変動1%で3%想定差額返済で2450万。その差290万。
返済額軽減で繰り上げてれば変動5年後の月々の返済額78000円。（固定115000円）
5年後急激に金利上昇が起きたとして変動優遇後4%（優遇前5.5％）政策金利3%（利上げ12回分）で
固定と同等の返済額。

ま、5年間1%で借りられるというのは都合が良すぎるので前回前々回の好況時を参考にして
政策金利が
ITバブル時97年が0.5⇒98年に0.25⇒99年に0⇒00年に0.25⇒01年に0
前回戦後最長好景気02から05まで0⇒06に0.25⇒07に0.5⇒08に0.1

常識の範囲内で次の好景気が来年から始まったとしても、日本の借金が劇的に短期間で減ったり
90年代バブルのように土地が異常に高騰するような状況でなければ日本の好況はまた同じような
低成長路線になると思われる。過去2回の好況を見れば分る通り、金利上昇は好況末期なので
5年後の後半に0.5～1%上がると思われるが、大目に見て5年間の平均が0.5の上昇（変動1.5%）
で見積もっても残債2500万と当初から固定の人に比べて240万多く元本が減っている。
※前回の好況時の5年間の平均金利は0.1以下

仮に常識の範囲外にバブルが起きたり、財政破綻が起きたとしても変動だから怖い（固定だから安全）
とはならないので常識の範囲内ならば変動絶対有利。

何度も出てるけど固定有利になるのは変動優遇後3%超え状態が数年以内に来てさらにその状況が永遠に
続く場合。

絶対とは言わないがちょっと考えられないですね。だから自分は変動にしました。
固定も検討した（というより元々固定で借りるつもりだったけど）けど無駄すぎてやめました。

[829: 匿名さん]

＞国債暴落懸念で短期金利が上昇する ような事態

これ言う人いるけどどういうプロセスで政策金利が上がるか説明出来た人って誰もいないんだよね。
説明出来ない事が起こると言われてもなぁｗｗｗ

[830: 匿名さん]

変動は、10年で1/3を返済すれば良いと思います。金利3％で借りたと思って毎月繰上返済していけば、
多少金利が上がっても、10年で1/3は元本が減ります。
すると、その後は金利が4.5パーセントまで上がっても、金利3％より支払いが少なくなります。

例)3000万のローン
　固定3％：
　　月：115,455円　10年後の元本：24,346,689円
　固定0.975％：
　　月：84,336円　10年後の元本：22,445,380円
　変動0.975で固定3％支払い
　　月：115,455円　10年後の元本：18,538,748円 ※約62％

例)1800万で残り25年返済の金利4.5％
　　月：100,049円

つまり、最初の10年に1/3を返済してしまえば、後半の25年の金利なんかあまり気にしなくて良い
ということです。

[831: 匿名さん]

現在 0.975
半年後 1.21875
半年後(1年後) 1.4625
半年後(1年半後) 1.70625
半年後(2年後) 1.95
半年後(2年半後) 2.19375
半年後(3年後) 2.4375
半年後(3年半後) 2.68125
半年後(4年後) 2.925
半年後(4年半後) 3.16875
半年後(5年後) 3.4125

1)固定の場合


　月の支払い：123987円　元金：36594円　利息：87393円


　5年後の残元金：27611297円　

2)変動の場合

　
　月の支払いを平等にするために、固定と同じ、123987円を毎月支払うものとする。
　(支払額軽減の繰上返済とする)


現在 0.975　　　月の支払い：123987円　
半年後 1.21875　　月の支払い：123987円　
半年後(1年後) 1.4625　　月の支払い：123987円　
半年後(1年半後) 1.70625　　月の支払い：123987円　
半年後(2年後) 1.95　　月の支払い：123987円　
半年後(2年半後) 2.19375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年後) 2.4375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年半後) 2.68125　　月の支払い：123987円　
半年後(4年後) 2.925　　月の支払い：123987円　
半年後(4年半後) 3.16875　　月の支払い：123987円　
半年後(5年後) 3.4125　　月の支払い：123987円　


　5年後の残元金：25130306円　

つまり、同じ支払いをした場合は、
変動金利で支払った方が、元金が2480991円減ります。

次に、その後の30年ですが、どのような金利UPを想定しましょうか。

　・ずっと上がり続ける？
　・また下がる？
　・このまま同じ？

[832: 匿名]

830さんはその計算をするとき3%より低い固定金利なら
同様に繰り上げ返済できるのを計算したのかな?

[833: 匿名]

>>829
凄いシンプルじゃんｗ

内債で賄えなくなって、国債の買い手がつかなくなる。
そこでなにもしなければ金利上昇

無理矢理抑えようとすると、日銀の買いオペでマネー溢れ、インフレ。
インフレは実質金利を下げるから、日銀は心置きなく政策金利を引き上げられる。

と書いても、内債派は「内債だから大丈夫」と大丈夫じゃないときを語っているのをあっさり無視。

馬鹿につける薬無しだな。金利計算も苦手なようだし、ほんと脳天気すぎるｗ


>>828氏
その考えは一つだが、期待インフレ率が上昇すると、名目金利は上がりっぱなしだよ。
国債暴落懸念が出たあとは、俺はインフレ率3％以上、短期金利は4％～6％で推移すると思ってる。

インフレが起これば、国債残高の実質値は下がっていくから、日銀も無理矢理低金利にするより、
インフレをコントロールする方を重視するようになる。

[834: 匿名さん]

>日銀の買いオペでマネー溢れ、インフレ。

過去にベースマネーを積み上げてもインフレは起きなかったのに？
何故日銀が買いオペするとインフレになるかのプロセスを説明して下さい。
いくらマネーが溢れても銀行の貸し出しが増えなければインフレは起こらず金利も上がらないです。

>インフレは実質金利を下げるから、日銀は心置きなく政策金利を引き上げられる。

いずれにしてもインフレが起これば実質金利が下がるんだから問題無いのでは？さらに負債自体も目減りするし。

>国債暴落懸念が出たあとは、俺はインフレ率3％以上、短期金利は4％～6％で推移すると思ってる。

国債暴落懸念が出れば債券株通貨のトリプル安ですね。日本の企業も金融機関も持つかどうか・・・

>インフレが起これば、国債残高の実質値は下がっていくから、日銀も無理矢理低金利にするより、

同時に住宅ローンも目減りしますから問題無しですね。

[835: 匿名さん]

また国債暴落かよ。はっきり言って国債暴落が有るか無いかはこの際どうでもいいんだけど、
国債の暴落が有るか無いかは住宅ローンの金利を選ぶ判断基準にしてるヤツって絶対おかしいだろ。
ここに書き込んでる固定はそれが当然で近い将来必ず暴落が起き、固定を選んでおけば安心だと
かなり大きな勘違いをしてるみたいだけど、かなり恥ずかしい考え方だな。
ま、そう思ってるヤツには何言っても聞く耳持たないんだろうが。

[836: 匿名]

ほら。また、現在で未来を語る愚を繰り返す。

馬鹿は死ぬまで馬鹿なんだな。


だいたい、インフレの問題は、給料の上昇が追いつかない問題とか古くから語られているのにそれも知らないし、不勉強で、ネットで心地よい情報だけをかき集めて語ってるんだろうな。

ネットによって情報を獲得するチャンスは増えたけど、基礎力や取捨選択の能力はやっぱり昔ながらの勉強がモノをいうんだけど、まあ愚かな人間に要求するのは無理か。

[837: 匿名]

>>835のいらつき具合に心地よささえ感じるｗ

[838: 匿名さん]

とりあえず金利上昇する理由って国債暴落くらいしか無いんだな。

[839: 匿名さん]

>836

じゃ、銀行に国債はもうすぐ暴落するから買うのやめたほうがいいですよって教えてやれよｗ
それとFPで国債が暴落するから固定を選べなんて言ってるヤツいないから本でも出せよｗ

[840: 匿名さん]

やっぱり変動有利は揺るがないってことだな。

[841: 匿名さん]

国債暴落オオカミ少年うぜー！！

[842: 匿名]

銀行は日本政府があぼーんすれば、一緒に潰れるから一蓮托生なのに何言ってるんだ。あほくさい。

[843: 匿名]

固定を選んでおけば日本が破綻しても銀行が破綻しても安全です。

[844: 匿名はん]

銀行が破綻。不良債権が、ローンは個人分でも何千万もある
こわいおにいさんがくるかもしれない

[845: 匿名さん]

固定を選んでおけば安心です。
日本が沈没しても、固定の方舟に乗っていれば助かります。
さあ、変動の亡者たちよ。固定教に改宗しなさい。

[846: 匿名さん]

固定は変動より高い金利（保険料）を払っているんだから
経済変動が起きても、助かるのが当然だろ！　という心理。

地震保険に入っていても、大規模な地震で被害額が一定金額を超えると
保険が満額支払われない事実。
このスレにくる固定の人って家が倒壊したら
「高い保険料払ってるんだから保険金満額よこせ、当然だろ！」
って言うんだろうなぁ～とふと思う。

[847: 匿名さん]

なんだかんだ言って貸し手が損しないようになってるんじゃないのかな。例えフラットでも。

過去を見る限り住宅ローンで金融機関が損失出したって聞いた事無いし。
前に出てたけど、結局国債暴落みたいな事になったら固定でも金利改定が有るって規約にあるんでしょ。

[848: 匿名]

利ざやで稼ぐ銀行は、国債暴落しても余裕で設けられるんだけど。
お前ら変動派は即死だけどｗ

まあ、あと10年の余生を楽しめやｗ

[849: 匿名さん]

１０年あったらほぼ完済してしまうがな。

[850: 匿名さん]

>>848
何言ってんだ？

国債が暴落したら、銀行の自己資本が減少し、貸付余力がなくなって必死に貸しはがしだろ？

儲けるも何も、銀行が保有している資産（国債）が大幅に毀損する。

[851: 匿名さん]

固定の書き込みってまけいぬの遠吠え的に聞こえて仕方ないんですがオレって変？

[852: 匿名]

変動派は樹海行き片道切符を買う金くらいは残しておいてね♪

[853: 匿名さん]

固定派は樹海行きが前提なんだろ？

[854: 匿名さん]

↑ 年間７０万超をどぶにすててる奇特な方発見♪

[855: 匿名さん]

かぶってしまった

[856: 匿名さん]

変動だから破産なんて聞いたことがない。
危険なのは変動、固定問わず期間優遇(二段階金利)
や、将来支払額を増やす計画でローンを組んでる人

[857: 匿名]

5%くらいまで上がるくらいなら余裕なわけだが

[858: 匿名]

5％で余裕なら、15年くらい完済できるわけで、金利そのものの話題が無意味。
ご退場願いたい。

[859: 匿名]

年間70万といっている御仁は、未だ残債差を支払い差に含んじゃうあの方？

[860: 匿名さん]

ここを見たよく解らなくて闇雲に固定は安心という、既成概念で固定を選んだ人が自分の間違いに気づいて
借換とかしてくれてたらこの掲示板の存在意義も有るんじゃないかな。

何言っても他人の意見を素直に聞けない人は一生無駄に高い金利を払って銀行を設けさせればいいと思う。
そういう人もいなきゃね。最後は自分の判断だからね。ただ、かわいそうなのは数年前に高い固定で
契約しちゃって担保割れして借換すら出来ない人たちかな。おそらくそういう人がこの掲示板で誹謗中傷を
書き込んだりするのかな。そういう人は他人に不安を押しつけないと気が済まないんじゃなかな。
人間が小さいって言えばそれまでなんだけど、必ずそういう小さい人間っているもんだからね。

変動選んで順調に返済が進んでる人はここの低レベルな固定さんの書き込みも余裕が無い哀れな人と
暖かい目で見守ってあげる余裕を持ちたいですね。

[861: 匿名]

普通に考えて、固定を選ぶ方が支払い余力が高い安定した高給取りだと思うけどな。
低層が上層につばを吐くためにこのスレがあるのか？

[862: 匿名]

821です。

826さん
仰るとおり、今の固定金利は過去の水準と比べて、金利固定オプションの保険料と考えれば、魅力的だと思います。
ただ、優遇後の変動金利も、固定金利以上に魅力的だと思います。

825さん
仰るとおり、返済額の計画的に固定を優先するなら固定金利がよいと思います。
でも、多くの方は、収入は計画通りにはいかない可能性が高いのではないでしょうか？
変動金利の利点は、原則として景気連動となっており、景気低迷時には余分な金利を払わなくても良い点だと思っています。
仰るとおり、変動の方が残債の減りが早いので、将来の収入減少のリスクに備えられることが、最大の利点です。
現時点で、私の場合は、金利上昇より収入減少の可能性の方が高いと考えてます。
人それぞれだと思いますが。
また、将来の金利上昇やインフレを予想して、損得で固定金利を選ぶのは、間違っていると思います。
変動金利も、有利不利や損得で選ぶ人も多そうですが、あくまでも、各自のリスクを最小化するための選択をすべきだと思います。

[863: 匿名]

>>862
返済額が景気でいちいち変化するって、景気連動型の自営でもない限り耐えられないと思うけどね。
景気連動とは限らず、所得は遅行型だったり、景気と反対に動く場合などもあるわけだし、
そんな楽観的な見方でいいのかね？

[864: 匿名さん]

>>861
そりゃ生活に余裕があれば年間何十万も多く払っても大丈夫だろうけど、
庶民はその何十万かあれば家族旅行年間に１回増やせるってくらいの発想だと思うけどね。
やっぱり固定を選択する人は心配症の安定志向な人なだけで別に上層？ってわけでもないと思う
それに、ほんとの高給取りはローンなんてくまないでしょう？
知り合いでも何人かいるお金持ちのお家は夫婦どっちかの親が即金で家買ってくれたって言ってるし

[865: 匿名さん]

>>861
人が住宅に金を払う為だけに収入があるんだったら、その通りだな
だけど実際には選択次第で相当額の支払額の差があるわけで、住宅の金なんて
払う額が少なくて済んで、その分の金が他に使えるならそっちの方がいい人が大半

[866: 匿名さん]

>払う額が少なくて済んで、その分の金が他に使えるならそっちの方がいい人が大半

そういう感覚だから固定なんだろうな。ようするに変動にする事で返済額が低くすむ分浪費しちゃう事を
押さえられないから固定にするって感覚。

変動はその分を繰上や貯蓄に回してしっかり管理出来るから変動なんだよ。
浪費癖の有る人＝固定

[867: 匿名さん]

866の書いた内容は、当てはまる人も居るとは思うが、865との流れで行くと頭が混乱してくるｗ
「浪費家が目先を安く済ますために変動にして、繰り上げもせず利上げの時に慌てふためく」とも
言えるよ。

要は、変動か固定かどうでもよくて、浪費家は論外ってことだろう。

俺は固定にして、35年先まで繰り上げ返済も含んだ支払いの計画をたててるよ。
公務員みたいな給与体系だから、緩やかながら昇給も期待できて生涯所得が決まっているような
ものだから、返済額も固定しちゃったほうがいいという判断をしたよ。

[868: 匿名さん]

>>861
支払い余力が高い安定した高給取りなら、しっかり頭金も貯めてあると思うから、この超低金利時代のうちに完済もしくは大半を返済できる程度の借入額にして変動を選択すると思う。

[869: 匿名さん]

２年前のリーマン・ショックまでは
HMの営業がセールストークとして頻繁に使っていたのが
「今年で住宅ローン減税が終了します。今後金利は必ず上がります。
　消費税が上がりそうです。土地価格が上がっています。」だった。

私はその時になかなか縁がなく購入に至らなかったが（昨年変動で購入）
当時の住宅ローンにおいては、まちがいなく固定を選択するのがセオリーだった。

固定の方たちが、いま変動に借り換えるのも１つの有効な手段だとは思うが
リーマン・ショックを誰も予想できなかったように
金利が今後どうなるかなんて、誰も確かなことは言えない。
所得減少のリスクが低いのであれば、そのまま固定を維持するのも正解なんでしょうね。

[870: 匿名さん]

5月に入って長期金利がガクンと下がったな。短期金利は当然のことながら変わらず。