ブリリア多摩ニュータウン（前スレ名：（仮称）諏訪2丁目計画）

[物件比較中さん]

多摩ニュータウンの老朽化した全２３棟を取り壊し、高層マンション７棟に一括建て替えする計画です。
また、増加分の戸数の売却益で現入居者の負担を軽減する手法も実験的に行われます。

ここまで大規模な建て替えは全国初だと思いますし、
モデルケースとして今後様々な注目を集める物件になると思います。

購入検討以外にもいろいろ情報交換ができればと思っていますので、
よろしくお願いします。


間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.15m2～95.33m2
所在地：東京都多摩市諏訪二丁目2番・4番（地番）
交通：京王相模原線「京王永山」駅下車「諏訪の森｣街区入口まで徒歩7分
　　　「諏訪の丘｣街区入口まで徒歩8分
　　　小田急多摩線「小田急永山」駅下車「諏訪の森」街区入口まで徒歩7分
　　　「諏訪の丘」街区入口まで徒歩8分
建物竣工予定日：平成25年8月下旬予定
総戸：1,249戸（地権者用住戸565戸含む）
数構造・階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）・地下1階地上14階建
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
設計・監理：株式会社松田平田設計



【タイトル名を正式名称に変更、物件概要・公式URLを追記しました。2011.9.14　管理担当】

[562: 匿名]

あの…。553さんの訴訟の話が気になります。

検討してる人にとっても結構重要な話だと思うんだけど、なんかみんな全力でスルーしようとしてる？もっと詳細が知りたいんですけど。なんでこういう情報をスルーしてお天気の話に持っていくの？

こういう流れ、怖いんですけど…。

[563: 匿名さん]

蛍が観察できるとは、本当に自然が残っているんですねぇ。
建て替え後も緑が多く、夏にはセミの声が聞こえてくるような環境が
続いていけば良いと切に願います。
関係ないけど、建て替え後、地権者さん達の配置はどうなるんでしょうね。
1棟に集まるのかな？

[564: 匿名]

↑わわ！即レスで訴訟の件をスルーして、今度は蛍の話!?

[565: 匿名さん]

情報提供
判断は自己責任でお願いします。
http://www.hicpm.com/20111011-1877.html

[566: 匿名さん]

メールマガジンを遡って全部読まないと全体が良くわかりません。
どなたか簡潔に要約して下さい。

[567: 購入検討中さん]

ありがとうございます、いろいろ情報を仕入れて考えたいと思います。
一方の情報だけでは片手落ちなので、推進派の方のご意見もいただけたらと思います。
まだ榊淳司の買ってはいけないマンションには出ていないようなのですね。
候補の上位の案件なので、出ないでほしいですが。
本件開発業者とコンペティターのやりとりが伺えますが，
もうすこしやさしくお願いします。

[569: 購入検討中さん]

>>562

多分、自分もそうなんですけど購入を考えてる人の多くは「訴訟」だけでは何のことなのかがわからないのではないでしょうか、ピンとこないというか。

深く聞きたくてもどんな質問をすれば自身にわかりやすくどなたかが説明してくれるか、その時点で止まってしまうんですよね(汗)

やはり最初は住み心地や近所の環境を見学したり想像したり、そこから検討は始まるのでまだその段階なのではないかと。少なくとも自分はまだその段階です、正直「訴訟？何だろ？？」と気にはなっていますが、無知なので詳しいレスをして下さる方が出てくるのを待っている感じです(汗)

[570: 匿名]

前から思ってたけど、このスレは不自然なほど、「多摩ニューっていいとこですよね〜♪」っていう中身のない会話が多すぎ。んで、ここは建て替え物件だと知って納得しました。書き込んでるのは、ほとんどが地権者や関係者ばかりなんじゃないの？

[571: 買い換え検討中]

四捨五入だと、99.7%。建て替え法でも問題ないですね。80%でしたっけ？ハードルは？建て替えのモデルケースのプロジェクトの住民になるためには、このあたりも勉強ですね。

[572: 匿名さん]

普通の感覚では９９％って、不自然ですよね。

[573: 匿名さん]

ここの建て替えのモデルケースは全く参考にならないですよ。
倍々法で、戸数を増やさないと成り立たないビジネスモデルです。

現、住民が全く費用負担無しに建て替えられるには、
新規購入者が負担をするから。土地代は別にしても。

いろいろ尾を引きそうな物件です。
騒がしい所はいやなのでもっと穏やかな物件を探すことをお勧めします。

[574: 匿名さん]

>>572
ほぼ100%賛成というのは、明らかに不自然。
不自然というより、旧住民に十分なほどの旨味があるから。
そのツケはどこが拭くか、考えればすぐわかりますよね。

[576: 匿名さん]

一人５００万円支払われたみたいです。（噂？）
６００人として３０億円。
土地取得費と思えば、事業を請負っても安いものです。
その最終負担先は・・・。

でもマンション再生には、この程度の頭を使わないと無理でしょ。

[579: 匿名さん]

建て替え時の仮住まい費用はデベが出すそうなので、こんなに賛成率が高いのでしょう。
しかも還元率100%超ですから。
旧住民が反対するとすれば、
「引っ越しする体力がない」か、
「いまの住居に愛着があって建て替えてほしくない」のどちらか。
費用は超がつくほど優遇されている。

いずれにしてもデベの利益を含む費用負担は、新規住民に圧し掛かるわけですが。

[580: 匿名さん]

>>577
20年前といえば、1991年。
ここは1971年築で、当時築20年。
築20年で建て替え議論開始とは穏やかな物件ではなかったんですね。
何十年も住まれた方は気の毒です。

[581: 匿名さん]

何だか憶測による書き込みが増えてきたね。ソースはどこなんだか・・・。
モデルルームがオープンしてから聞けばいいのにさ。

[582: 物件比較中さん]

他物件の営業が書いてるだけでしょ。ご苦労様。

[584: 買い換え検討中]

えっ？日医大永山病院は廃校跡地に引っ越すんじゃなかったでしたっけ？

[585: 物件比較中さん]

ブリリアの道路挟んだ向かいにある東永山複合施設(小学校跡地)に日医大がくる予定と思います。

[586: 買い換え検討中]

あっ、広いバスどおりを挟んだ諏訪の森エリアの隣の東永山複合施設なんですね。グーグルの地図だと学校に見えなかったので、勘違いしていました。写真に切り替えると学校と判りました。総合病院も近いとなると、これまた便利ですね。しかし写真でみると緑が多いですね。

[587: 匿名]

>570
確かに、まだMRもオープンしてないのに、不自然なよいしょの書き込みばっかりですよね。坂も多いし東京のはずれだし、そんなに絶賛するような土地でもないのに・・。地権者というキーワードに納得です。

[588: 周辺住民さん]

以前投稿したのですが、駅に隣接の日医大永山病院の跡地はどうなるのでしょうか？

[589: 匿名さん]

病院は「移転」ではないみたいです。というより未定かな？

[590: ご近所さん]

建て替わる建て替わるっていう噂がかなり以前からあったので、このあたりが気に入っていて、賃貸から切替えようというタイミングの方は、検討している人が多いですよ。子供も友達と別れずに済むし、ママもママ友と別れずに済むし。パパはどこでもいいみたい。

[592: 匿名さん]

開設？移転？正確に！

[594: 匿名さん]

570と587以外は納得してないようだけど。。

[595: 賃貸住まいさん]

ここって何気に新宿も渋谷も同じ時間で行けちゃうんですね、二線使えるメリットをかなりあやかれる立地だなって思いました。

新百合、下北もスイスイというのもいいなって思うんで、若手の購入者一家には魅力は大きいんですかね、うちはけっこう魅力的に映ってます。

病院が移転されると心配なんですけど代わりに大学病院がくる情報はほんとですか？
是非詳しく。

[597: ご近所さん]

現在も日本医大永山病院というのが永山駅の北側に在りまして，手狭・老朽化でこのマンションの近所の統廃合された小学校の跡地に移る（＝近づく）という情報です。
電車は，東京メトロの千代田線沿線が目的地であれば，1時間に2本ある小田急の多摩急行を利用するのが一番便利です。原宿，表参道，乃木坂，赤坂まで一本でいけますよ。

[599: いつか買いたいさん]

ゲゲッ.！コレは知りませんでした。都立芸大学駅にある取引先からの帰宅ルートがちょっと不便だったのですが、とても便利になります。羽田も自由ヶ丘も便利なのは嬉しいけど、子供の世代に実現？

[600: いつか買いたいさん]

すみません、都立大学の間違いです。

[601: 匿名さん]

羽田空港へは多摩センターや聖蹟桜ヶ丘からのバスが便利です。

[602: 匿名さん]

こんだけ　人気を煽って　モデルルーム見たらガッカリなんて　きっと立ち直れない　かも

[603: 匿名さん]

>>602
まだ建ってないけど、イメージでいえば京王堀之内のクレヴィアなんとかパークナードっていう物件に
近いです。外観だけね。
それを実際に見ると、真っ白な建物なので都営住宅っぽい団地に見えます。
しかも規模が大きいので異常な圧迫感が。

モデルルームだけみてもイメージ沸かないんじゃないかな。
建った後にガッカリってことにならなきゃいいですがね。特に大規模物件だとありがちです。

[604: 匿名さん]

わしが変人なのかもしれないが、建つ前（モデルルームだけ）で購入するのはすごいよね。
戸建の注文住宅とは訳が違うのに。

[607: 匿名さん]

ここは地権者が多く出没してうざい。
地権者６００人のうち半分が来ているとするとレス数６０６の内３００は地権者。

[608: 物件比較中さん]

実際に元々住んでいて、建物の内容を知ってる地権者の方は街や物件のことに詳しいと思うので、多摩ニュータウンに住んでない私はウレシいです(^-^;

[609: いつか買いたいさん]

元住の方々、ご高齢ですから、仮に投稿されているとしてもそんなにいないのでは？

[611: 匿名さん]

まあまあ。607は会社とかで自分がウザがられてるんでしょ。

[612: 匿名さん]

↑そういう書き込みは、ますますここのイメージを悪くするだけでは？
私は607ではありませんが、私もここの過剰な人気煽りの書き込みには引いてます。。。ウザイに同意。
普通に考えて、まだモデルルームもオープンしてないのに、好意的すぎな書き込みが多すぎでしょう。
なんか気持ち悪いですよ。

[613: 周辺住民さん]

近所に住んでいて、買い物先でも噂になってたりして、関心があるからこそ、又、まだまだ先のモデルルームオープンも待ち遠しくて、ってな状態なので、つい書き込みに対して応えてしまうんですよ・・・。
近くに住んでいるのですが、そもそもこのあたりを気に入っているので、意図せずとも悪い書き込みにはなりませんが、悪意は無いので、不快であれば無視してください。

[615: 匿名さん]

地権者がはっきりしない物件ってあるのかな～？

[616: 匿名さん]

「諏訪の丘」街区を初めて見学してきました。

駅から7分ということだったのですが、
商業施設を抜けると急に
山道みたいな階段になっていました。
夜道は少し危ない気がしました。

雨の日など、ぬかるまないのでしょうか？
それとも違う道があったのでしょうか？
疲れてしまい、１周まわって戻ってきましたが、
「諏訪の森」街区の方が道がいいのかもしれません。

建物はだいぶ取り壊していましたが、
アスベストが使われていたようで、
処置がされていました。

お年寄りの方がいろいろ見学されていました。
感慨深いのでしょうね。

[618: 周辺住民さん]

以前の書込と重複しますが、このマンションの開発に合わせて周辺の歩道の整備もされるとのことですが、具体的にどの様に整備されるのでしょうね。どなたかご存知でしたら教えてください。尚、照明は増やすとのことです。

[619: 匿名さん]

けなしているわけではないと思いますよ。
日の当っている部分だけでなく、影や闇の部分にも目を向けて検討しているだけです。
でもここは、見ないことにしたい人が多い気がします。

[620: 匿名]

>619さん
同感。まともな検討者なら、いい面も悪い面も含めて検討するものですよね。
でもこのスレは、ちょっとネガティブなことを書くと、すぐに否定される様子。
だから自分もこのスレには本当の検討者なんかほとんどいないんじゃないかと思ってます。

[621: 匿名さん]

どこの掲示板でも同じようなもんじゃないすか。
ポジればネガる。ネガればポジる。そんなもんです。
本当の検討者がいない掲示板なんてないでしょ。

[623: 購入検討中さん]

かなり広範囲な開発計画なんですね、ちょっと感動です。

とにかく道幅はどこもかしこも広くなって便利になるということで良いでしょうか。
照明も増えるとのこと、治安を心配する場所ではないと聞いていますが夜道は明るいほうが自分も家族の帰りにハラハラせずに済みます。

駐輪場整備との表示もありますね。これは永山駅利用の通勤通学者に朗報ですね。いつも停めれるように可能な限りの余裕が欲しいです。

[625: 匿名さん]

もっと先にしようかと思ったのですが、今は見えない部分の例をあげますので参考にして下さい。
物件概要では５７㎡から９５㎡とありますが、地権者用に４３㎡の住戸が３５戸あります。
大きな団地の場合（特に公団）の議決権割合は１住戸１議決権が多いのです。
ここも１住戸１議決権の場合には、最大２倍以上地権者に有利になります。
標準管理規約では専有部分の持分割合で議決権を決めていますが、大きなマンションの場合には、運営上の理由で１住戸１議決権にしているところが多いのです。
反対に管理費や修繕積立金の負担割合は専有部分の持分割合が適用されます。
負担は平等、決定権も平等？でしょうか。
管理規約を衡平に作成してもらうために、あえて問題点としてあげ、牽制しておきます。
「地権者と仲良くやれる」とコメントした人がいましたが、仲良くするのは入居後であって、契約するまではシビアーにしないと、等価交換方式のトラブルにあってしまうことにもなります。
地権者の住戸の大きさ、設備内容等は入居前には分からないのが普通です。

また、団地内に保育所やコミュニティカフェなどを設けることになっていますが、これらは共用部分でしょうか専有部分でしょうか。
専有部分であればオーナーの業者が撤退しても管理費等は入ってきますが、共有部分であれば業者が変わったりした場合、テナント募集の手間や管理費等の負担を管理組合がしなければなりません。

はじめてマンションを買う方には、意味不明なことと思いますが、よくチェックして検討下さい。

[626: ビギナーさん]

なんだか判るんです。検討していて不安・不審な点を聞かれている方と、あきらかにコンペティタの方が不安を煽るのを目的に書き込まれているのが。前者の場合は同じように知りたくなったり調べたくなったり応えたりしたくなりますが、後者の場合はネグレクトするしかないんです、この掲示板のビギナーとしては。なんだかやりとりをみてると怖いから。モデルルームに行って、やさしく接してくださっても、ここの書き込みされていることを思い出して、少し怖いです。

[628: ビギナーさん]

すみません、アメ公かぶれで。外資にいたもので(ハッタリです。) コンペチタは、競合されている他の開発業者さんのことで、ネグレクトは、無視することです。ってまともに答えると、また、つっこまれるかな？

[629: 匿名はん]

エサやり厳禁。

[631: 匿名さん]

匿名掲示板でいい人ってなんだろうね。
やわらかい口調だから？
正直そうだから？

文章だけで「いい人」と書き込めることがすごいです。

[632: 匿名さん]

「他業者さんの書き込み」とか「ネガキャン」とかいろいろ言うけど、
必要な情報はすべてさらけ出して、その中で正確な情報判断を行うのは、
あなたですよ。>>626
酷な言い方ですが、「怖い」という発言そのものが、他レスすべてに適用され
発言者の意図をよく確認しないままに、「怖い」と発せられると、何も言えなくなります。
自分で判断できない、よくわからないから不安であるのなら、書き込まないでください。
一層不安を掻き立てていますよ。

[633: 匿名さん]

>>606
申し込み予定さんから見れば、これもネガキャンですか？
「もうこの物件しかないっ」ってかんじですか？
まだ販売もしていないのに。

マンションギャラリー以前に、資料を見ただけで申し込む予定とは
恐れ入りました。もうゾッコンなんですね。

[634: 匿名さん]

もうゾッコンどころか、この人こそ地権者なのです。こわいですね～！？

[635: 匿名さん]

＞必要な情報はすべてさらけ出して、その中で正確な情報判断を行うのは、
等価交換であることがこの団地の最大の疑問と問題点です。
一般的な等価交換の場合は、地主が多くの議決権を持っていますが、区分所有者数では一人か数人です。
ですから後から規約を改正できる可能性があります。

この団地の場合は議決権と区分所有者の両方が半数近くあります。規約の改正には議決権数と区分所有者数の各４分の３以上が必要ですが、逆に言うと４分の１以上が反対すると規約は改定されません。
拒否権を持つのに充分な数が地権者にはあります。つまり分譲時の規約のうち地権者に有利な事項があるとすると、それを後から改正することは難しいのです。

大規模マンション再生のモデルにしたいのであれば、最低限、管理規約の事前公表はすべきです。
また、この掲示板とは別にＱ＆Ａのホームページを作って情報公開してこそモデル事業と言えるのではないでしょうか。

[640: 匿名さん]

地権者に有利な事項って例えばどんな事？

[641: 匿名さん]

元地権者に高齢者が多いということは、将来、管理費や修繕積立金の値上げが必要になったときに、
賛成が得られにくいということにつながる。

また、元地権者の占める割合が多いと、
規約の改正などの議決が元地権者の意向に偏りがちなり得る。
そもそも、入居時に判を押させられる原始規約は、
元地権者に有利な規約が盛り込まれている可能性すらある。
駐車場位置はもちろん、住居位置は、元地権者の意向が優先されていると
考えたほうが精神衛生上は良さそうだ。

元地権者が高齢者ではない場合には、自らが住まず、
速攻で賃貸に出されることが予想される。
マンション所有者の中に、多くの賃貸人が混在するマンションでは、
良好なコミュニティの形成が難しさを増す。

以上のように、購入者にとって、
元地権者が多いマンションはデメリットのほうが多い。
重要事項説明によって、元地権者の“特権”を納得したうえで契約することが肝要だろう。

これらはあくまで憶測の域を出ていない。
なぜなら現在の管理規約も閲覧することができないから。
もちろん、建て替え後は管理規約の見直しは必須であろうが、
どのように見直すか、というプロセスも全く見えない。

結果的には、現段階で元地権者に有利／不利は判断できない。
それで購入に踏み切るのは、安易な行動以外考えられない。

[643: 匿名さん]

さすがに申し込みの前までには管理規約の案くらいは出るでしょう。
管理規約を事前に公開しないなら、契約しないだけ。
管理契約の案も事前に公開しないなんて今どきありえません。
仮に案と正式版で地権者有利条項が追加になるなんてメチャクチャなことがあったら、キャンセルして払った手付の倍返ししてもらうだけです。
だから、管理規約の案をしっかりチェックしたうえで申し込めば良いだけの話です。

[645: 物件比較中さん]

富士山が見える住戸は多そうですね(^-^)

[646: 物件比較中さん]

このプロジェクトは、建て替え補助を受けているので、デベロッパーさんの原案だけでなく、公のガイドラインも参考にした、管理規約になるでしょうし、オープンにされるのではないでしょうか。これだけ注目されてますから。

[647: ご近所さん]

地権者の優先事項は先に住戸が選ばれることです。しかし、こちらの地権者は高齢者が多く、通勤のために駅に近い棟を選ぶ必要はなく、むしろ駅から遠い棟を選んでおり、また面積が小さい住戸を選んでいるので、サラリーマンのファミリー層には好都合な状況でしょうね。

[648: 匿名さん]

管理規約なしで契約できるわけないですよ。重要事項の一つですから。。。無知すぎて笑えます。無知な方の妄想に騙されず、情報が正確をキャッチすることがマンション選びでは重要なことです。

[649: 匿名さん]

641さんは、契約するにあたって重要なことを教えてくれてるだけじゃん。普通にためになる話だと思いましたよ。なんでそんなに責められてるのかわかりません。毎度毎度、ムキになってこのマンションを擁護してる人ってなんなの？本当に地権者や関係者だらけに思えてきた。

[651: 匿名さん]

No.625さんが、
地権者用に４３㎡の住戸が３５戸あります。
No.647さんが、
地権者は高齢者が多く、むしろ駅から遠い棟を選んでおり、また面積が小さい住戸を選んでいる

と書いてありますが、
いつか、地権者の方が、
売却されたとき、逆に、駅から遠く、
４３㎡の狭い部屋は、売りにくそうですね。

大規模でいいかな、とも思ったのですが、
いろいろ勉強になります。

[653: 匿名さん]

なぜ、自分が買うことができない地権者住戸を心配するのだ？

[654: 匿名さん]

今日の新しいチラシに載っていたエントランスホールは都心タワーマンションみたいでステキでした(^^)d モデルルームのオープンが

[655: 匿名さん]

＞４３㎡の狭い部屋は、売りにくそうですね
相続とかで売りたくても売れない→安売り
他の住人との経済的格差が生まれる
外国人が入って来て、モラルの問題が発生
以上　皆さんの好きな　ネガ的空想　です

[656: 匿名さん]

分譲の最大は９５㎡、地権者の最大は９８㎡
３㎡しか違いはないが、地権者部分がブラックボックスで不安はないのかな。

[658: 匿名さん]

元地権者さん用の部屋は意外と狭いんですね。
ご高齢で1人暮らしの方が多いのでしょうか。
等価交換だそうですが、建替え前の部屋も同じように狭かったからなんですか？

[659: 匿名さん]

＞655さん
ネガ的空想というか、結構リアルな話ですよね。ご年配の方だと、失礼ですが、あと何年ここに住まわれるかわからないですし。そうなると、ほとんどは売却されるのでしょうけど、ここの立地で狭い部屋となると、正直なかなか売れないと思います。

大幅に値下がりした部屋、もしくは空き屋状態の部屋が多々生まれると、マンション全体に影響を及ぼしますよね。（管理費、積立金の不足や住民の質の問題等）う〜む。

[660: 地元不動産業者さん]

この周辺はお一人、二人暮らしの人も結構多くいて、40～50平米のコンパクトタイプの需要はあります。特に周辺はエレベーターがないマンションも多くあり、ブリリアのようにバリアフリーなコンパクトタイプは人気がでると思うので、値崩れしないでしょうね。ちなみに管理費、修繕費は所有者から徴収するので、仮に空室であっても不足することはないですよ。

[661: 購入検討中さん]

空想系な書き込みが多い中、説得力あるご説明により納得しました。