グランドメゾン桜坂ヒルズ

[匿名さん]

グランドメゾン桜坂ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

名称 グランドメゾン桜坂ヒルズ
所在地 福岡市中央区警固3丁目70番
交通 福岡市営地下鉄七隈線「桜坂駅」徒歩5分
完成（竣工）予定 平成23年3月末
入居（引渡）予定 平成23年4月末

事業主　積水ハウス株式会社
管理会社 株式会社日立ビルシステム
設計・監理 株式会社Ｇデザインアソシエイツ
施工 株式会社　鴻池組

[81: 匿名]

ええ、同意します。

[82: 匿名さん]

いいよね～。

[83: 匿名]

ワンフロア二邸、ツードアエレベータ、可動クローゼット・・・。最大の売りは外観の美しさだな。

[84: 匿名]

大通りに面してるのはデメリットもありますが？

[85: 匿名さん]

カッコええなー。

[86: 匿名]

まだ価格を発表してないですね。引っ張りますね〜。積水さん。フォレストの売れ具合を見ながら最終判断なんですかね？

[87: 匿名さん]

百道浜がかなり残っているから桜坂どころじゃないんじゃないか？
積水ハウスは今年もかなり厳しい展開だ

[88: 匿名]

販売登録中とのことですが、どなたか行かれた方はいらっしゃいますか？

[89: 匿名]

ここは戸数が少ないので、オーシャンandフォレストの目処がつくまで"ほっとけ"って感じですかね。ここは2011みたいに早いと思いますよ。

[90: 匿名]

2011以上に楽な物件でしょう。２６戸ですか。半年もいらないでしょうねぇ。

[91: 匿名]

んなこたないだろ、南側が幹線道路だぜ。建物自体は良さそうだし、優先順位は人それぞれと思うけど、個人的にはありえない。

[92: 匿名]

確かに建物自体は良いよ。

[93: 匿名]

南側が幹線道路に面していることにより、閑静さは担保されていないかもしれないが、
逆に資産価値を高める可能性があるのでは。

平成22年の路線価格では南側が28万円/㎡、エントランス側が14万円。
こういった二路線に面する宅地は、確か、高い方の価格を適用して良かったかと？

ここの平均敷地権は、２８９坪÷２６戸＝11.1坪
また、実勢価格が路線価格より30％高いと仮定する。

２８×３．３×１．３×１１．１＝ １，３３０万円相当の敷地権価格と試算しました。
平均分譲価格が4000万円前半？として約30％の敷地権価格、高いほうと思いますけど。

土地価格の本職ではないんで、間違っていたら、どなたか訂正ください。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/fukuoka/fukuoka/prices/html/1304...

http://www.gm-sakurazaka.com/hills/location/


上手く開けなかったら、すみません。ここの公式HPのロケーションと
路線価格の情報アドを添付しました。

[94: 匿名]

>93
価値はそんな感じで計算するのですね。
無知な私にとっては大変勉強になります。

[95: 匿名]

>>93さん
そんなに高い数値でもないと思いますよ。ライオンズ百道スレの632、634あたりを見るとわかると思いますが、商業地としての評価でライオンズ並みってところです。

[96: 匿名]

いいえ。１３百万円はすごくいい線です。

[97: 匿名]

↑自己満足できる人は幸せだね。

[98: 匿名]

＞＞９５さん
ライオンズ百道のスレは、路線価ではなく公示価格を基にしてますよ。

路線価は一般的に公示価格の二割くらい低くなります。

[99: 匿名さん]

なんか業者っぽい説明の仕方だなあ・・・

[100: 匿名]

>>98さん
路線価を使って、93さんと同様の試算をしてみたところ、ライオンズ百道が1150万、プレミスト西新が1400万になりました。土地の資産価値でいくと、プレミスト西新>本物件>ライオンズ百道、といった感じですね。
ちなみに、ＧＭファンの方に好評の大濠公園2011は770万ということで、ＧＭとしてみると本物件のほうが（土地としての）資産価値は高いようです。

[101: 匿名]

＞＞100さん　計算ありがとうございます。物件ごとに、思った以上に
　　バラツキがあるのですね。

[102: 匿名]

で、まだ価格発表してない？引っ張りますねぇ〜。

[103: 匿名]

セレンデに広告出てましたが、レンガ調の外観が強調されてましたね。ここの売りはやはり外観の美しさですね。

[104: 匿名]

>>102さん
100さんのレスを見ると、いつものグランドメゾン価格になりそうな気がします。しかし、ここは引っ張りますね。

[105: 匿名]

ちょっとは安くなるのではと期待していますが、ここはワンフロア二邸と広いですからね。

[106: 匿名]

出来あがって来ると、ここはスタイルが良いので、下層階を除いてすぐ売れそうだね。

[107: 匿名]

福岡のグランドメゾンの外観デザインの最高傑作はＧＭ赤坂門ですが、ひょっとすると桜坂ヒルズはこれを上まわる出来になるのではと期待しています。かなり美しい外観になるのでしょう。

[108: 匿名]

百道浜は売れてるのかな。残りは８０戸を切ったのかな？桜坂ヒルズは戸数も少ないのでまだ全然売る気がないね。百道浜はかなり重い存在だね。完売はまだまだ遠いね。

[109: 匿名]

オーシャンandフォレストはまだ８０以上残ってますよ。あと1〜2年掛かりそう。

[110: 匿名]

余り大きく期待すると、売れ行きは大濠公園２０１１みたいに期待外れに終わる
恐れがあるよ。ただ、販売開始までの引っ張りが長いんで、既に２０戸位は唾が
付いているんじゃないの？

[111: 匿名]

みんな絶賛してるけどそんなに良いの？
土地は狭かったよね。

[112: 匿名]

確かに敷地は３００坪足らず。セットバック等そんなに余裕は取れそうにないね。

[113: 匿名さん]

>>107
本体のデザインは確かにいいのですが、周囲の景観が赤坂門とは異なりちょっと残念な感じですね
赤坂門と比べるのはちょっと酷でしょう

[114: 匿名]

なるほどですね。唾つきなら価格下げなくても良いですからね。

[115: 購入検討中さん]

３６９０～５７４０万円、大濠公園２０１１みたいに低層階は余り高くない価格ですね。

[116: 匿名]

やっと出ましたね。

[117: 匿名]

安い！桜坂９０㎡が3690万〜

[118: 匿名]

8月中に20戸は片付くと思うぜ。

[119: 匿名]

桜坂ヒルズ君！2011君が期待に押し潰されて失速した今、スピード完売の期待は君だけだ！頑張れＧＭ桜坂ヒルズ。巨匠マンションと呼ばれるその日まで。

[120: 匿名]

他の営業は何かとケチを付けますが、ここは良いよ。たぶん結果が証明しますよ。

[121: 匿名]

あまりマンションを見て褒めたことないんですが、ここはレベル高いですよ。イチ押しマンションですね。戸数が少ないので論評してる間に売れると思います。良いと思ったらすぐ押さえた方が良いよ。マジメに。8月中が勝負でしょうね。

[122: 匿名]

ほとんど2011スレのデジャブ。GMファンの方、懲りないね。

[123: 匿名]

本当、2011に続き、何回もカキコお疲れ。

[124: 匿名]

２６戸中、２０戸販売とは先行販売で６戸しか売れなかったということ？
現在は優先販売とＨＰに書いているが、引きのペースは２０１１と比べて
どうなんだろう？ 良い物件と市場が判断したら、いきなり更に１５戸位は
売れるはず。

[125: 匿名]

排気ガスはどうですか？
高層だと気にならないんでしょうか？
子供が小さいので気になります。

[126: 匿名]

失礼ながら名前負けしているのでは？。△△ヒルズは住〇のフラッグシップブランドを類推
させる名前だが、設備とか大きな差があるね。

[127: 匿名]

そんな差なんてない、ない。十分グランドメゾンの方が上品だよ。

[128: 匿名]

向こうはは殆ど億ション、比べること自体がナンセンス。

[129: 匿名]

き

[130: 匿名]

8月末が楽しみ。

[131: 匿名]

聞くところによると、人気あるらしいですね。戸数も少ないので一発完売も夢てはない？

[132: 匿名]

人気はありますが売れ行きに直結するかは？

[133: 匿名]

これだけ引っ張っており、２０戸ちょいの小規模マンションなので
いきなり完売に近い可能性もあります。逆に、若し半分程度で
あればＧＭ停滞期継続と言えるでしょう。

[134: 匿名]

たぶん、いきなり完売だと思いますよ。

[135: 匿名]

たぶん、いきなりは完売しないと思いますよ。

[136: 匿名さん]

ここがいきなり完売？？
ありえネッシー
フォレストよりは全然いいと思うけど

[137: 匿名]

フォレストは苦戦の模様、近場のここだけが行き成り完売てあるの？
焦らして、あと三か月引っ張れば、あるかもしれないが・・・・

[138: 匿名]

まぁ、低層階を残して全部売れるんじゃないかな。

[139: 匿名]

そして低層階が残る、って2011と同じやん。

[140: 匿名さん]

ななめ前がすぐ葬儀屋ってのは気にならないの？

[141: 匿名]

なんでもネガ要因を探してきますね。感心感心。あまり気にならないのでは。

[142: 匿名]

何か2011のスレで議論になってますね。

[143: 匿名]

積水同士の内輪揉めでしょう。勝手にさせとけば。

[144: 匿名]

人気高為即売為不因過高価

[145: 匿名]

ウリは100年経っても美しい。確かに美しいが百年は無理。

[146: 匿名]

シートが取れるのが楽しみなマンションだな。きれいに仕上がると良いね。

[147: 匿名]

抜群の美しさ。綺麗って感じです。

[148: 匿名]

どれ位売れるのかな？八月末が楽しみ。

[149: 匿名さん]

20戸から減っていないね

[150: 匿名]

売り出し引っ張るね。思ったほど、紐付いていないのかな？

[151: 匿名]

フォレストがあんな状況だから、ここは初回で２０戸以上売れないと
格好が付かないだろう。だから、できるだけ引張っているんだろうね。

[152: 元ご近所さん]

案内きましたね。
Ａタイプ３,７６０万円～
Ｂタイプ４,６２０万円～
妥当？

[153: 匿名]

公式ＨＰには以前よりプライシングが掲載されています。
３６９０～５７４０万円で９０～１００㎡なので、分譲坪単価は
１３５～１９０万円になります。価格からすると中の上くらいの
マンションの格でしょうかね。価格の妥当性は、敷地権などに
よります。

[154: 匿名さん]

下の方は割安だけど、階数が上にいくにつれだんだんいつものグランドメゾンの価格になる。
買いなのか？？

[155: 匿名]

部屋の広さは同じでも高層階の坪単価が高いのは、当たり前。
でも、ここの高層階の眺望の売りは何なんだろう？
大濠では公園ビュー、百道浜ではオーシャンビューみたいな
セールスポイントは？

[156: 匿名]

ほんとに売り出し引っぱるね。フォレストは殆ど動いていないみたいだし、
ここも思ったほど、紐付いていないのかな？
価格も開示しており、その後、目途がたっていれば、分譲開始している筈

[157: 匿名さん]

ヒルズよりフォレストを心配しているのでは。

[158: 匿名]

こんな狭苦しいとこのマンション買うやついる？

[159: 匿名さん]

1フロア2戸で建物はかなりいいけど、立地がイマイチだから反応が鈍いんじゃないかね？
メインバルコニーが幹線道路沿いってのは、奥様方に不人気だからね

[160: 匿名]

幹線側にはセットバックの緑も充分にあり、それがクッション役になっており、
全然問題を感じませんでした。現地に行かれたの？

[161: 匿名さん]

立地はやはりよくないと思いますよ。
南側が斜面になってて、特に低層階では抜けもよくないですし、
前にも書かれてたすぐ斜め前が斎場ってのも私は気になりますしね。
信号があるので車の出し入れはしやすそうなのと、
建物自体はよさそうなので、気になる物件ではあるのですが。

[162: 匿名さん]

いま設計変更相談中ということらしいですが、もう売れたということなのかな？

[163: 匿名]

立地よくないでしょ

[164: 匿名さん]

そんなに悪くないですよ。

[165: 匿名さん]

確かにちょっと無理があるね。敷地的には。それを外観の美しさとワンフロア２邸というセールスポイントでカバーできるかな？冷静に見れば2011より総合点はかなり落ちるから、以外と苦労するかもね？

[166: 匿名さん]

パークホームズ桜坂二丁目が強力な競合者となるでしょう。立地的には客観的に見て、パークホームズ桜坂二丁目が上でしょう。ただヒルズは美しさが飛び抜けてますし、ツードアエレベータ等、ワンフロア２邸の工夫や邸宅感があります。土地以外のハード面はかなり評価高いでしょう。何とか立ち向かって欲しいものです。

[167: 匿名さん]

マンションは立地です。利便性という住空間の箱を買うのです。それからするとパークホームズ桜坂2丁目がかなり優位。ヒルズは止まる可能性ある。

[168: 匿名]

ワンフロア２邸は敷地が狭い場合はよくある事。ユニークさは感じません。

これだけ販売状況開示を引き伸ばしているのは、やはり苦戦しているの？

それとも開示即完売狙い？ただし余り引き伸ばしし過ぎると偉業の価値も薄れますよ。

[169: 匿名]

小学校が遠いのも気になりますね

[170: 匿名さん]

開示即完売。ヒルズが狙っているんですか？これ程引っ張るわけですね。でいつ頃開示ですが？竣工時だったりして。

[171: 匿名さん]

ここはあまり良いと思わないけど、、、

>ワンフロア２邸は敷地が狭い場合はよくある事。ユニークさは感じません。


これはむちゃくちゃな論理だな。

ワンフロア2邸を大前提に敷地を選定しているって因果関係が逆でしょう。

[172: 匿名さん]

以外と売れてなかったりして？大丈夫なのかヒルズ？

[173: 匿名]

なんだここ。ヤフーもスーモも販売戸数２０戸前後だぜ。

ということは総戸数２６戸なんで６戸くらいしか売れていないみたい。

おいおい、焦らすだけ焦らしておいて、それはないだろう。

ＧＭ期待の星は実は凡庸だったという事？

[174: 匿名]

さあＧＭ教の皆さん、フォローをどうぞ!!

[175: 匿名さん]

ヒルズは苦労しているのかも？積水さんどうなのよ？

[176: 匿名]

因みに公式ＨＰも残２０戸になっている。幽霊の正体見たり枯れ尾花、という感じか。

ＧＭ狂がここは２０１１以上になるなんて書き込んでいたけど、桜坂フォレスト以下になる
の間違いだろ。

[177: 匿名]

さすがの信者も声なしか。また頭痛の種が増えたんだからな。

[178: 匿名さん]

ＧＭなんて見たことも無いけど、173～177あたりが
貧乏くさい家に住んでいることは容易に想像が付く。

[179: 匿名さん]

171の読解能力の低さに閉口です。

[180: 販売関係者さん]

>>178

貧乏くさい家に住んでいるかどうかはどうでもいいんです。
ＧＭを見たことがないのでしたら、ぜひＧＭを現地に見に行ってください。
ＧＭの魅力をたっぷりと味わえますから。
ＧＭの魅力にどっぷりとつかってください。