The Tower Osaka（ザ・タワー大阪）はどうですか？ Part2

[匿名さん]

２スレ目突入！

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7238/

所在地：大阪府大阪市福島区福島1丁目1番8（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩13分
　　　　東西線 「新福島」駅 徒歩3分
　　　　阪神本線 「福島」駅 徒歩3分

[214: 匿名さん]

↑↑
確かに安い！！

安いからクオリティーが低いだのじゃなしに、買えた方は単純にラッキーですよ！！

人気物件は確定しているんだから（とりあえず！！？？）！！

購入後どうなるかはどこのマンションを買ってもつきまとう話ですしね。

[215: 匿名はん]

ラッキーかどうかは仕上がりを見てみないと何とも。
値段とクオリティは確実に連動するからなぁ。
宣伝に踊らされて頭の中で高級マンションを勝手に思い描いていると痛い目に合うかも。

[216: 購入経験者さん]

>>213
毎度毎度同じことばかり言ってるみたいだけど、販売当時ここより明らかに高額なマンションなど関西には無かったはず。
それともまた『関東にはある』とでも言うのかな？

[217: 契約済みさん]

エントランスの問題、どうなりましたか？今日見てきました、指摘されているところ間違いありませんでした。門柱CGでは入り口のところ門柱と門柱の間に歩行者用、と車用に区別されるよう門柱が描かれておりますが、実際には大きく開口し無かったです。私は開口部が大きすぎ、しまりが無いように感じましたが？

[218: 契約済みさん]

わからないので、ご存知の方いらっしゃれば教えてください。地価公示価格の話が出ていましたが、例えば、２００万円/坪と仮定し、１０％upしたと言っても、５０階で割ると、４,０００円/坪。１００平米の部屋の場合、１２０,０００円資産価値が上がったってことですよね？もしそうであれば、ここにきて大きな問題になっている、マンション（得意にタワーマンション）の供給過多による、売れ残りに伴う値崩れや、毎年払う固定資産税の方が、高いのではないでしょうか？

[219: 購入経験者さん]

今日、話題のエントランス部分を実際に見てきましたが、これはちょっともめそうな感じですね。
当初の予定されていた計画とは違いますね。
エントランス部分は意匠としてこだわりのあった部分だと思いますので、変更に対する明確な説明が無いと納得のいかない人が出てくるでしょう。
おそらく私もその一人になると思います。

[220: 契約済みさん]

No.218さん　根本的に計算に誤りがあると思います。

先ず１つは「例えば、２００万円/坪と仮定し・・」

これには土地と建物の価格が両方入ってしまっており、それに１０％UPを掛けるのはおかしいです。

坪２００万円なら、先ずはその２００万円部分を土地と建物に分解しなければなりません。

参考（※あくまで参考）となるのはデベと交わした契約書に載っている購入金額は物件価格と消費税に分けて記載されているはずです。でも消費税なら５％のはずなのに何故かその金額は計算しても５％にならないはずです。
なぜなら土地部分には消費税がかからず、建物部分にはかかるからです。
ですから、物件購入価格−（消費税額÷５×１００）＝土地価格と計算する事が出来ます。

それから２つめ「５０階で割ると、４,０００円/坪。」
この計算に意味はありません。
自分が所有する物件をどれくらいの割合で持っているかは、区分所有者の持ち分比率で決まります。
これは現時点ではまだ区分登記がされていないでしょうから、我々にはわからないと思います。

ですから、「区分登記」が成され、２１８さんのこのマンションを所有する権利が何％かが判明し、更にマンションの敷地が何坪あるかを調べなくてはいけません。

そしてようやく、敷地面積×区分所有割合×坪単価であなたの買ったマンションの土地部分の参考価格が出てきます。

そこにあなたが調べた土地の値上がり（値下がり）率をかければ、土地でいくら儲かった（損した）かがわかります。

ですから、ここ数年で大都市中心部の土地は何倍にも跳ね上がりましたが、新築・中古ともにマンションが値上がりしたとは言え、せいぜい数割程度の上昇なのは、価格に占める割合が土地よりも建物の方がすっと多い為です。（建築費は上がったと言っても倍も３倍も上がったわけではありませんから。）

あと、「特にタワーマンション）の供給過多による、売れ残りに伴う値崩れ・・」ですが、値下がりが特に目立ってきているのは郊外のマンションや都市中心部でも中途半端な物件です。Ｎ４とか。ＮＹとか。
タワー大阪にはまだまだ大勢のキャンセルを待っている方達がいるようです。

それから供給過多と書かれていますが、消費者がマンション価格の急上昇について来れなくなり、そこへサブプライム問題が出てきて現在のマンションの買い控え、販売不振の原因となったとの見方が、一般的です。

最後に、固定資産税は人それぞれ高い安いには見方もありますが、住宅以外の用途にかかる固定資産税額よりも。住宅は特例による減税もありますから、随分安いくなっていますし、今回の公示価格は国土交通省の指標ですから、固定資産税の算出の基礎数値ではありません。

[221: 契約済みさん]

タワー大阪を安ものと吐き捨てる、裸の王様達へ言いたいのですが、例えば最近カップラーメンをはじめ生活品が値上がりし、世間で話題となっていますよね。

彼らの論法で上記インフレを翻訳するとこうなります。

裸の王様Ａ：「値上がりする前に買ったどん兵衛だけど、こんなの安物過ぎて食えたもんじゃね〜よ」

　　　　　　　　　　　　　↓

裸の王様Ｂ：「おまえバカだな。こっちの値上がりした後に買ったどん兵衛は、さすがに高いだけの事はあってひと味もふた味もちがうぜ」

　　　　　　　　　　　　　↓

（裸の王様Ａも値上がり後のどん兵衛を試してみる。）

　　　　　　　　　　　　　↓

裸の王様Ａ：「さすが！！値上がりした後のどん兵衛。やっぱ最高ッスね！！」

と言う事になります。
キャハハ。

[222: 契約済みです]

どんべえに例えるのが庶民的で良いですね！
まあここは安くてお買い得だった分、ほかのバブルタワーに比べたら
住民層もセレブというより庶民の方が多いでしょうから
私的には住みやすいのではと期待しています。
正直N4では手が出ませんでしたから。
でも外観などで差をつけられたら悲しいですね。

[223: ご近所さん]

N4見てきましたが、タワー大阪の方がいいですよ。。。。。。

[224: 契約済みさん]

No.222 さん　どん兵衛の話、お分かり頂いているのでしょうか？

[225: 契約済みさん]

共用部への関心の高い方は、ぜひ管理組合役員へ立候補を！

[228: 契約済みさん]

購入価格について
　価値のあるモノを安く買うのがうまいやり方
　お金出せば誰だっていいもの買えます
　買い物上手は・・・どちら？？

仕様差異について
　タワー大阪のリーフレットの内容と現実が違えば、当然問題になります。
　安物を買ったのだからというのとは論点が違うのでは。

N4タワーについて
　その人の主観ですからタワーがいい人、N4がいい人いて当たり前。
　価値観が全く同じなら同じグレードの車は同じモノしか売れ無い
　価値観に微妙な差があるからいろいろな車が売れる。。
　結婚式も、ホテル、結婚式場、レストラン。。いろいろなところでやる。

[230: 匿名はん]

マンションや土地って結局ブランドだからイメージや評判が命。
実際の仕様はともかく、安物というレッテルを張られてしまったのは痛いね。
良い物を「安く」買ったと繰り返す度に価値が下がっていく気がする。

[234: 契約済みさん]

駐車場の抽選案内届いてましたね””

平面駐車場当たるかなぁ〜〜〜！？やはり平面駐車場が一番人気かなぁ？？

SUV、ミニバンブームだけに立体のハイルーフかミドルルーフに人気が集中しないかな〜！？

[235: あしたのジョー]

なんかひがみたらたらのレベルの低い書き込みが多くなってきたね。
そこで契約済みさんたちのために反論してあげましょう。
●タワー大阪がさらに、これからもっと大阪の超高級マンションであると認知される理由
　①玄関は少しミソがついていますが建物全体のデザインの立体性はＡ級です。
　②住人レベルでのプラマイは隣にＡＢＣがある関係で芸能プロダクションが相当数事務所として　　、タレントのセカンドとしてはいる。タレント個人もセカンドとして私の知ってる範囲でも２　　人買った人がいます。芸能人が偉いわけでもなんでもないが通例芸能人が住んでるマンション　　は話題にもなりそのマンションは高級とみなされる。エレベーターでエントランスでバンバン　　見かける事になる。
　③マンションの地番一画には一般住宅が１件もない。この街中でこれは通常難しいことなので　　　す。その分、生活観が取り除かれイメージはＡ級です。アメリカの超高級アパートの条件は周　　りが公園になってますよね。１部例外はありますが。
　④マンションのネーミングは読んで字の通りThe・Tower Osaka そうです、これが大阪のタワーマ　　ンションの代表の意味、大阪は近畿圏の中心で、言うならば近畿圏の代表と言う意味です。
　　すごいネーミングでしょう。大阪の人は感じないでしょうけど全国の人が聞いたらそう思いま　　すよ。肥後橋？、そんなの大阪人しかわからない。契約済みさん年賀状、転居知らせ、出すの　　が楽しみですね。だけど私も売り出しオープンの時あまりのビックネームなので仮称かと思っ　　たぐらいビックですね。さすがオリちゃん。だれに感謝か、それはお隣のＡＢＣです。普通億　　ションでも兆ションでもこのビックネームは色々はばかりが有ってつけずらい。
　　しかし旧ＡＢＣのアンテナ塔が通称大阪タワーであり、でそのアンテナが転居先では塔を建て　　ずThe・Tower Osakaの屋上にアンテナのみ付けた。一気に１７０ｍのテレビ塔の出来上がり。　　だから誰もこのビックネームに文句は言えないわけなんです。こんな理由でもなければおこが　　ましくてこのビックネームは付けられない。それ位ビックネーム何だよ、くどいようだけど。

　　だめを押すようだけどなぜこのマンションは売り出し即完売になったか。
　　　中心地利便良し・５０階高層・マンションのデザインの立体性（５０階高層でパノラマはあ　　　まりない）・純白の優美・テーマ建てである。単建てある（ほたる町はイカさないけど）
　　　・それと真打、ビックネーム、文句あっかていう感じだよね、The・Tower Osakaは。

　　契約済みさん少しは溜飲をさげてもらえましたか。そうです貴方の選択は間違っていません。

[236: huann]

最近妬みに等しいすれーを見てうんざりしておりましたが.235さんのスレーは全く的を得て安堵感が沸き安心しました

[237: ご近所さん]

ザ・タワー大阪は間違いなく、水都大阪の中心となるプロジェクトです。西日本では二度とない物件であると思います。今から考えれば、土地上昇の寸前に買えたお買い得物件です。堂島川に今浮き島工事が始まりました。大阪遊覧が出来るようですよ。ますます付加価値が高まりそうです。残念なのは玄関の問題です。少し殺風景な感じ、CGのほうがいいなあ、、、、、皆さんどう思われますか？皆の力で変えさせましょう。

[238: 契約済みさん]

マンション（テナントビルもそうですが）の評価は竣工した時点で決定するものではありません。

現在、タワー大阪は間違いなく人気NO1物件ですが、今後の管理や入居者の住み方が悪いと、その評価も当然落ちてしまいます。

竣工後のマンション価値＝中古を探している人達がどれだけタワー大阪に住みたいと思うかが、物件の価格に直結する事になります。

私は以前、カーテンの色のある程度の統一を提案しましたが、中古の物件を探している人が先ず見るのはビルの外観です。そして、例の玄関です。

その第一印象に、各々好き勝手な色とりどりのカーテンをはじめ、洗濯物やベランダ農園や物置、チープな共用部などを見せてしまうと、どういう判断を下されてしまうか、論ずるまでもないでしょう。

いくら竣工時は高級物件でも、後々の管理や入居者のモラルが維持出来なければ、そのステータスを保つ事は出来ません。

バブルが崩壊し１５年以上が過ぎましたが、その当時建てられた贅を尽くした建物も、何回ものオーナーチェンジで年式以上の劣化を来している物件をよく見掛けます。

しかし、例えば御堂筋沿いの大手企業が所有するビルなどは、通常そのような事はありません。
デザインも設計もバブルよりももっと以前のものも多いですが、常に最善の管理がされて来たため、古さ＝見窄らしさとはなっておらず、その佇まいには歴史を感じさせます。

先行のタワーを手本にするなら、断然シティータワー大阪だと思います。
あそこの管理組合は通常規律が厳しいタワーマンションの中でも、超が付くウルトラ級で有名です。
例えば、共用部でたばこを吸ってじゅうたんにお焦げでも作ろうものなら、お焦げの部分を拡大した写真を掲示板に貼り出し、更にビデオカメラで犯人が追いつめ、集会を開いてみんなの前で吊しあげます。（ホントの話です。）
マナーを守れない人には、極めて住みにくい住まいですが、良識ある人には快適な住まいです。
願わくば、タワー大阪も負けず劣らずの徹底した管理をしてもらいたいです。

[242: 契約済みさん]

平面駐車場は、値段の高い部屋から優先に割り当てが決まっているんじゃないのですか？

[243: 契約済みさん]

値段が高い部屋からと言う書き込みは正確ではありません。

部屋のグレードが高層階の「スカイ」、中層階の「エア」、低層階の「ブライト」とあるのはご購入者なら誰でもご存知とは思いますが、「スカイ」の部屋の購入者にはもれなく平面駐車場の優先権が１枠付いています。因みに５０Ｆにあるペントハウスには２台の分の枠があり、場所も最もいい（と販売者が考えている）区画が付いています。

賃料は当たり前ですが、無料ではありません。
全長5300mm迄の枠が４万円/月、5000mm迄の枠が38,000円/月（一部36,000円）で立体２万円〜の賃料に比べれば、すっと高く設定されています。

全長5300mmの枠は全長5000mmを超える車を現時点で持っている人が優先となり、車検証のコピーを添付しなければなりません。

平面の枠数はスカイの部屋数よりもやや多いので、貸し切れない枠が出てくるはずです。
エアもしくはブライトの購入者の方達にも抽選の機会があるのではと思います。
ただ、その際にエアの人が次に優先して抽選するのか、エアとブライト両方平等に抽選を行うのかは私はよく知りません。

[244: huann]

239 240 241のすれーが削除されていますが極悪非道の内容でしたか　私には分かりません

[245: 191]

エントランスの件ですが、遅くなりましたが三菱地所に確認しました。

ネットでエントランスの仕様がCGと異なることが話題になっていることは認識
多くの問い合わせが来ている
エントランスについては、不満がないようにきちんと対応する

以上でした。

[246: 契約済みさん]

それは、朗報です。
デベ側の対応を見守りたいと思います。

[247: 契約済みさん]

私の今住んでいる分譲マンションは、共用部で住民同士が出くわすと軽く挨拶があったりします。

世知辛い世の中にあって、なかなかいい事だと思いますが、タワー大阪ほどの大規模マンションでは、このような事はあるのでしょうか。あって欲しいと思うのですが。

[248: ご近所さん]

エントランスの件まず一安心ですね。よかった。。。。。でも直されるまで皆で監視しましょう。

[249: 契約済みさん]

入居テナントのミニミニ情報です。ネットで見つけました。

①モード和食　「笹　-ＳＡＳＡ-」と言う店が、ほたるまち店オープンの為、求人しています。
http://froma.yahoo.co.jp/s/r/F130010s.jsp?__u=120689109727790740068258...

↑店ののＨＰです。
http://www.sasa-gawa.co.jp/


②リーガロイヤルのカフェ＆バーです。
http://www.rihga.co.jp/ir/release/pdf_osaka/20080304.pdf


③歯医者も出来ます。
http://www.sankei-job.com/jobdata/data/plan.php?pid=080312_126

[250: 契約済みさん]

駐車場ですが、
上層階で複数台区画の権利を持っている住人が１台しか使わずに空きが出た場合には希望者に貸与するが、権利を持っている住人が事情が変わって使うことになった場合、３ヶ月以内に引き渡さないといけない。　

という規定があるようですが、あんな都会のど真ん中で３ヶ月以内に車庫から出て行けと言われても困りますね。

いま住んでいるところは、トランクルーム含めてそこまで上層階の優越権はないですね。
最上階は２台がひも付きなので、住戸ひも付き駐車場は車庫を利用していなくても払う、
上層階で２台優先権のあるとことは、１台ひも付き、１台ひも無しで、ひも無し駐車場は手放したら平等に順番待ちです。

なんとかならないかな〜。。

[251: 契約済みさん]

↑意味がよくわかりませんが、タワー大阪の場合２区画の平面を借りる権利を持っているのは５０Fのペントハウス１邸のみですよ。

４６F〜４９Fのスカイの部屋は、平面の１区画を優先して借りられる権利が付与されるのみです。

２区画目を希望する人は、スカイ、エアー、ブライトの全ての人がそれぞれ立体も含め１区画づつの割り当てを行った後に、未だ空きが残っていれば後日抽選で借りる事が出来ると聞いていますが・・

それから、駐車場の区画数は住戸数に対してそれなりにありますし、街中なので車を所有していない人も少なからずいるみたいですから、立体で屋根の低いパレットなら、２区画目を借りられるチャンスは十分あるのでは？

それより、自転車やバイクを複数台置きたい人の方が、困る人が沢山いるのでは？

[252: 契約済みさん]

補足：スカイには１台分の平面駐車場の優先権、エアーには１台分の立体駐車場の優先権があるそうです。

[253: 入居予定さん]

249さん、テナント情報ありがとうございます。私も見つけました。

コーヒー店はここですね。ほたるまち店のオープニングスタッフを募集しています。

Gloria Jean's
http://www.cadre.co.jp/　

フレーバーコーヒーが主力のようです。
スターバックスも増え過ぎの感がありますし、新顔に期待したいと思います。

[254: 契約済みさん]

敷地内にコンビニ無いんですよね。残念。
最寄りのコンビニは何処になるんですかね？
なにわ筋沿いにａｍｐｍありますが、あれが最寄りなんでしょうか？
大手チェーン３社のいずれか、近くに無いんでしょうか？

[255: 契約済みさん]

それと、ツタヤも近くにありませんね。
ここからだと、淀屋橋の駅地下にある店舗が最寄りになるのでしょうか？

[256: 契約済みさん]

ａ◯ｐ◯はちょっときついっすねぇ〜〜〜。。。

個人的にはセブン好きですねぇ〜！！

[257: nanasi]

ちょっとだけね.歩いて毎日新聞新館の二階にローソンがあるでよ.5分かかります.

[258: 無地]

はやいですね　タワー大阪.26階部門９０平米の部屋５０万で賃貸に出していますね.高いか安いか私には分かりません

[259: 物件比較中さん]

この条件では誰も借りませんよ。家賃相場をわかってないしか思えません。４５階・１００平米・角部屋なら借り手があるかも。売り物件も、分譲価格の１〜２割りＵＰで、５・６件出ていますが、ノーコールだそうです。

[260: 契約済みさん]

ホントにその賃料で貸し物件が出ているのなら、利回りから考えても無理のある値付けであるのは明らかですが、もしかしたら関東や海外からの引き合いなどで、この周辺の相場がわからないまま取引する人もたまにいるみたいですから、それを期待してダメもとでやっているのかも？

また、新築だし、話題の物件だし、何より竣工までまだ少し間があるから、先ずは高値から始めて、反響を見ながら徐々に調整・・という作戦かもね。

何れにしても購入者としては、バーゲンされるより、高値で出してくれるぶんには歓迎です。

[261: 人々]

後　数が月で入居でき転売.賃貸し.又永住する人がおられると思いますが　この周辺のマンション価額の基準値は西梅田が５５平米で３８５０万賃貸しでで６３平米で２９万でです　何れにしても開業するほたるまちは世間が注目しているタウンです楽しみです　又商業棟にはタレント　文化人等の店が八店入るみたいです.

[262: 契約済みさん]

実情は、西梅田の４０階前後・７０平米前後・２０〜２３万円（共益費込み）でも借り手が付かないようです。