タイムズ・ピース・スクエア（城東区）その２

[匿名はん]

今、掲示板を見たら、管理人から新しいスレを作れとの指示でしたので、
僭越ながら、作成しました。

ところで、私は、どこの銀行とかデベ側からの指定はなく、自分で好きな
銀行をまわって優遇等を比較しながらローン申込会に間に合うように銀行
を決めてくれという指示でした。

他のみなさんも、色んな提携銀行を比較検討することに、きっと問題はない
のではと思うのですが・・・？

所在地：大阪府大阪市城東区今福西6-4-17他(地番)
交通：地下鉄長堀鶴見緑地線｢蒲生四丁目｣駅徒歩8分
　　　　地下鉄今里筋線｢蒲生四丁目｣駅徒歩8分
　　　　京阪本線｢野江｣駅徒歩10分
　　　　補足／交通:各第3街区スイートガーデンシティまでの時間

[2: 匿名はん]

＞01
提携銀行では無い所は、優遇条件が全く違うのでは？

[3: 匿名はん]

皆さんの気にしていらっしゃるフラット35、
ほんとにいいのですかねえ？
変動のほうが徳では？

[4: 匿名はん]

皆さんフラット３５を気にしているのですか？

[5: 匿名はん]

>変動のほうが徳では？
変動の方が得になるというのは
金利推移がどの程度と想定して
ローンを何年で組んだ場合でしょうか？

[6: 匿名はん]

>03、05
意味の無い話はやめましょうよ。
確実な答えなんてないんですから。
この６月融資実行の生データで話をしませんか？

[7: 匿名はん]

2千万円　20年で
変動金利現行　1.375％として　毎月　95410円
フラット35　　3.11％(中央三井)　　112080円

1.375で借りて、フラット35の金利を上回る前に繰り上げ返済できればBESTですね

[8: 匿名はん]

未収利息とか考えると今の時期変動は怖いやろ？
金利は年２回見直されてるのに５年は支払額が変わらない・・・
これがどういうことか銀行は絶対に言わない。

今の時期に目先の金利だけで多額の借金をするほど皆馬鹿じゃないとおもうで、
また変動しか借りられないような人はすでに破綻予備軍とちゃうの？

未収利息
「元利均等返済の場合、金利が急激に上がり毎月の利息の支払額が毎月の返済額を超えてしまった場合は、その超えた分の支払いは繰り延べされることになります。これを「未収利息」と言います。
　その支払いは、翌月以降に繰り延べられ、元金は減りません。」

[9: 匿名はん]

08さんはすごいねえ
何でもお見通しだねエ
08サンの言うとおりにしょ
馬鹿呼ばわりされたくないし

[10: 匿名はん]

提携使うならどこがいいと思いますか？

[11: 匿名はん]

08やけどもっと話そう。
かつて「ゆとり返済」(ステップも同じ)なる商品があった。
単に支払い期間を延長した支払額を当初数年間設定しただけで、
実質は元金ほとんど叩けず何のゆとりでもなかった。

「おとり返済」とまで揶揄されたのはその道の人なら誰しも知ってる話やがな。

経験則では銀行が一番勧めないプランが一番「吉」やと思う。

http://www.moneyjoho.co.jp/house/syuichi/syuichi005.htm
http://www.plan-service.co.jp/sumai/loan_yutori.html

[12: 匿名はん]

>06
今現在の金利だけで変動と固定の損得を考える方が
よほど意味が無いと思うのですが。。。

[13: 匿名はん]

>07
ということは、このさき１０年以上は
変動金利が3.11％を超えないと想定されているわけですね。
提携の優遇金利が20年間適用されると想定されているわけですね。

[14: 匿名はん]

07です。
10年間で変動金利がフラット35の金利を超えないとは言い切れませんが、
仮に20年変動金利ローンを組み10年目で3.11％を超えたとしても、
最初の10年間、フラット35より安い返済額で済みます
次の10年間はフラット35より多い返済額になります
結局先に得して後で損するだけで、変動金利上昇を前提に考えれば同じことになります

毎月の返済額が、少しでも上がると家計を圧迫してしまう人は
間違いなくフラット35が良いと思いますが
返済しながらでも、月々数万円〜10万円ぐらい貯蓄に回せることが出来る人は、
変動金利も視野に入れてよいのでは？
金利上昇が早ければ、繰上げ返済すればよいだけですから

各個人の所得額と物件価格、頭金、ローン年数などを考慮して
自分にあったローンを考えましょう

[15: 匿名はん]

銀行の使者か？？
借入は
「金利上昇局面では長期固定、下降局面では短期変動」
「金利上昇局面ではお金のある人はド短期変動、ない人は超長期固定」って原則やろ。

「じゃあ半分フラットで半分変動でなどの併用で」などと薦める銀行もあるけど、
結局は銀行の手数料やら考えたらどうなん？

＞返済しながらでも、月々数万円〜10万円ぐらい貯蓄に回せることが出来る人は、
＞変動金利も視野に入れてよいのでは？
＞金利上昇が早ければ、繰上げ返済すればよいだけですから
ド短期変動視野にするなら、こんなレベルではリスクが高すぎるて。
「金持ちの爺ちゃん、もう寝たきりやねん」とかそんなレベルでないと、コケたら痛いがな。

[16: 匿名はん]

07です
半分フラットで半分変動でなどの併用は、あくまでも個人的には
賛成しません　当然ローン取組み料などもかかることですし
15さんの言葉をお借りするなら、ド短期変動でしょうね。
ですが、所得税のローン控除を考えると、7年間はローン残高の１％
３年間は０．５％が戻ってきます。
２０００万円借り入れたとして、１０年で１３２万２００５円の還付を受けられます
これを利用するなら、借り入れ１０年後に繰り上げ返済を進めると言う方法も考えられます
３０００万以上の借り入れの人だと１０年間で２１２万５千円の還付です。

[17: 匿名はん]

>14
ロジックは間違ってないと思うけど、見通しの甘さについては15に同感。
銀行が黒字決算を続々発表する中、金利は数年で急上昇する危険があります。
　　http://han-rei.com/zyu_3.html
月々数万〜10万円しか余裕がない人は今は変動を選ぶべきではないと思う。

今の時期に変動を検討する価値があるとしたら、
繰上で短期（５年以内程度）完済を計画している人か、
半年で金利が高騰して変動金利が固定金利に追いついた場合くらいではないでしょうか。

あと、住宅ローン控除の話は固定と変動を比較する上では関係ないですよね。

[18: 匿名はん]

考えたらローンの話はスレ違いでしたね。

このマンションってみなさん住所表記どうするんだろ。
フルに
大阪市城東区今福西○丁目△−□　タイムズ・ピース・スクエア　ファーストゲートシティ○○○○号
って表示するんだろうか。

[19: 匿名はん]

ながっ

[20: 匿名はん]

ながっ！住所書くのめんどくさいですね。
それはまったく。

銀行の事とか無知に近くて担当さんにお任せしてるのですが
それはやっぱりやばいですかね？

[21: 匿名はん]

＞１５さんのおっしゃる「原則」、その通りなんですけど、
シュミレーションした結果、
短期固定（2.3年）を検討しています。

今の短期固定、優遇1.2％でスタートして、
3年毎に0.5%上昇予定（甘いかもしれませんが。）
27年後に5.7%。
2000万借り入れで35年。

金利の低い間に『元金』を少しでも減らしたい・・・。
上昇時に返済額が苦しくならないよう、
毎月の返済にゆとりを持たせて、貯蓄分で繰り上げ返済。

今の長期固定と返済計画を比較すると、
2年ほど早く返済することができる結果になったと思います。

もちろん、シュミレーションが激甘で、
金利がもっと急上昇すれば論外なのですが、
元金を少しでも早く返し、少なくして、
金利上昇に対応したいので、
まずは、短期固定を選択しそうです。

そのあと、様子をみて長期固定に変えることは充分ありえますが、
リスク、ありすぎなんでしょうか。
先が見えないので、どっちに転ぶかわかりません。

原則は長期固定、
変動金利は論外、
短期固定は・・・ありかも。。と思うのですが・・？

ローンの話、むし返してしまってスミマセン。

[22: 匿名はん]

薄い根拠で不用意に変動を推奨する書き込みがあったので少々極端な物言いをしました。
実際には変動と固定どちらの支払総額が多くなるかなど誰にも断言できません。すみません。
収入の変化（奥さんの収入など）や生活費の変化（子供の学費など）をある程度見越した上で
金利上昇があっても返済できる計画があるなら、どの選択もアリだと思います。

[23: 匿名はん]

第２街区（セントラルパークシティ）の広告でてましたね。

[24: 匿名はん]

第２街区のが良いよな。
公園に面している東向きとかなら向かいに何か建つ事もなさそうだし。
価格が高くなければ良いのだが。
第１街区より値上げするようならば見送りだな。

[25: 匿名はん]

ハトは大丈夫でしょうか？

[26: 匿名はん]

ハト？？いまさら。。。

[27: 匿名はん]

ハトよりムクドリが最近ひどいです。
巣立ったばかりのヒナが悲鳴にも似た泣き声で・・・
一時は早朝にカラスも鳴いていたのですが最近はマシです。

[28: 匿名はん]

最終分譲で抽選待ちをしているものです。
既にご契約された方と、検討中の方にお聴きしたいのですが
ここの固定資産税についてどのような印象をお持ちでしょうか？
私の希望している住戸で頂いた見積もりの初年度固定資産税は約１６万です。

担当の方に確認したのですが「減額処置」を受けての１６万だと伺いました。
２棟目と３棟目完成時以降、更に値上がりする可能性もありますが
それを無視しても購入後５年を過ぎれば年支払額が単純計算で３２万です。

５年間は「控除」と「減額処置」で相殺できたとしても、それ以降の
負担がかなり重そうですね。

正直マンションにしてはかなり高い固定資産税ではないでしょうか？

[29: 匿名はん]

単純に二倍？

[30: 匿名はん]

＞＞２８
あのなあ、不動産購入すれば固定資産税払うのは当たり前なの。
高いという不満があるなら、抽選に参加するなよ。
あなた以外に参加している他の人は安いとおもってるかもしれないよ。
それに広さはどのくらいなんだよ。
それを言わなければみんなわからないよ。

[31: 匿名はん]

２棟目と３棟目完成時以降は敷地全体を１０００戸で負担する事になります。
ですから、あんだけ付帯設備がありその敷地が大きいと１戸あたりの固定資産税もそれなりになるでしょう。
固定資産税は嫌でも負担しないといけないものです。
それが嫌なら、このマンションは見送るべきです。
付帯設備がなく、もっと敷地の小さい物件にすべき。
ちなみに７０平米くらいで年に３２万であれば市内のマンションとしては平均的でしょう。
ただ、ここの場合は敷地が広いから２棟目と３棟目完成時以降はもっと高くなりそうですが。

[32: 匿名はん]

同感。

敷地自体大きいし、城東区だから高い。
いやだったら買わなきゃいい。
負担が大きいって自分の支払える範囲でマンションを探すべきだと思う。

他に購入したくてたまらん人はあなたとかぶってしまい迷惑なんじゃ？

[33: ２８]

レスありがとうございます。
みなさまからのお叱りを受けて、自分の勉強不足を反省しております。
不動産を取得すれば固定資産税を支払わなければいけない事はわかって
いますし、納税に不満があるわけではありません。
家族と話し合い、資金計画を立て余裕を持って暮らしていけると
判断しましたので抽選に参加しました。しかし支払可能な経済力の有無では
なく1円でも安い方が有難いと思われませんか？
市内に計画中の他のマンションと比較して少し高めだと感じましたのでみなさまの
評価を伺いたく質問させて頂きました。
レベルの低い質問で大変失礼を致しました。申し訳ございません。

[34: 不動産屋さん]

３３さんへ。

固定資産税はマンションの価格と違って、売る側が決められるものでもなければ、管理費のように管理組合で決められるものではありません。なので、１円でも安いほうが・・・といわれても無理ですよー。そりゃ安い方が良いには違いありませんが。
それに、固定資産税の軽減措置があるのは建物だけなので、軽減措置が終わったからといって単純に２倍になるわけではありません。（土地の分は課税基準が変わらなければ同じのはずです）これは、不動産会社ではなくて役所に確認するべきことですね。
それよりも２棟目、３棟目ができるまで、できてからの精算の方法（按分の方法？）を不動産会社、役所に確認しておく方が大切かと思いますよ！

[35: 匿名はん]

城東区が高い？六年目７０平米市内平均３２万くらい？それほんとう？

[36: 匿名はん]

うちは、城東区、築20年、64平米　95000円です
平成18年現在

[37: 匿名はん]

31さんへ

市内７０平米では３２万くらいが平均ってどこからの情報なん？

32さんへ

同感って何がなん？城東区が高いと言っといて
「市内７０平米の固定資産税３２万は平均的」に対してやったら矛盾してへんか？
そのわかりにくい、ええ加減なレスのほうが迷惑やわ

[38: ３２]

＞３７
言葉足らずで申し訳ないが、同感って言ったのは３０さんに賛同してるってこと。
高いのがいやなら買わなきゃいいということ。
倍率があがり抽選になるのは迷惑だって言ってるのです。
本当に購入したい人がそのせいで抽選にはずれたらいやでしょうから。

＞市内７０平米で３２万が平均的
そんなこと知りませんよ。
ただ城東区は高いと思うだけです。

[39: 37]

32さんへ

ほんま言葉足らずやで。あんさんのレスはわかりにくいわ。
で結局「城東区が高い」て思てるだけかいな。

ちなみに　28さん　は税が高いから買うの嫌や言うてはるか？
ここの固定資産税についてみんなの意見聞いてはるだけやろ。

「いやなら買わなきゃいい」　とか　「迷惑だ」は失礼や思うで。

＞本当に購入したい人がそのせいで抽選にはずれたらいやでしょうから。
28さんは「本当に購入したい人」ではないと？
少しの不安や不満なんて誰しもあるもんやろ。

新規書込者に対してそない頭ごなしにつっこまんでもええて。
同じメンツばかりが書込んでても、ここをより良い情報交換の場にできへんと思う。

こんなレベルの低い討論するのも荒れる原因になるか・・

[40: ３２]

＞３７さん
本当に申し訳ないですね。言葉足らずで。
２８さんはちゃんと考えてのご決断とおっしゃってましたよ。
私は言ってるのはそういうちゃんと考えずに購入するつもりで申し込む方のことを言ってるのです。
実際に私も失敗した経験があるので、
だから今度こそ後悔のないように購入をしたいと思ってますし。
そういう気持ちからついついあつくなってしまいました。＾＾；

本当に申し訳ない。

もちろん情報は多いほどためになると私も思います。

[41: 37]

32さんへ

こっちこそえらい勢いで横槍いれて申し訳ない。
誰しも失敗がないよう慎重になってるから熱くもなりますわなぁ。

自分もここを使用する者として、「良い意味」でみんなが熱くなれる
スレにしていければと思てます。

偉そうな事ばっかり言うてしもたな。ほんますんませんでした。

[42: 匿名はん]

第２街区の予定価格を担当者にみせてもらいましたが価格以前に間取りの悪さにビックリしてここの購入はやめました。
ファーストゲートの売れ行きが良すぎて部屋数を増やしたのかな？キッチンもほぼ対面じゃなくなってるし。
４ＬＤＫの一部屋で４．９畳で縦長の部屋なんてありましたがそんな部屋どうやって使えばいいの？
固定資産税ですがだいたい２３万ぐらいだとうちの担当さんはゆってました。

[43: 匿名はん]

チラシ見たけどそんなにひどい間取りでも無かったけどな〜
4.9畳は物置にちょうどいい感じだったけど？
うちは今4LDKの洋室5畳は物置にしてるよ
水周りも1ヶ所にまとまっててリフォームしやすそうで
長い目で見たらお買い得じゃないの？
それと固定資産税はそのうち評価下がってきて安くなっていくでしょうから
一番高い時が5年後位なだけでは？
今から購入の人が羨ましいな〜っと思ってます。

[44: 匿名]

４ＬＤＫの一部屋で４．９畳で縦長の部屋は、趣味の部屋にしたいな、
お父さんの癒される空間に、書斎　や　お宝部屋などに使いたいですね
４ＬＤＫなんですから

[45: 匿名はん]

市内の同価格帯の新築マンションは固定資産税＜概算＞もだいたい
似たり寄ったりだったと思うのですが、あれってどの程度正確なんでしょうね。
後でクレームになるのが嫌で適当に多めに表示してたりするのでしょうか。

[46: 匿名]

やはり、敷地の広いのは、高いですよね。特に、自走式になってからは、高騰してますね。

[47: 匿名はん]

>46 ？

[48: 匿名はん]

固定資産税の件ですが別の書き込みでは30万は3期分譲後おそらくかかるだろうであり、担当者に確認したところ、同様の回答を受けました。しかし契約前にも幾度も固定資産税の件は気になってましたので確認していたのですが、まだ決まってません。平均的と思いますだけであり重要事項説明でも説明がなく説明義務体制の欠如と思い強く抗議しており契約解除も考えてますが担当者はすでに手付け受領済みでオプション等工事着工済みにつき難しいとのことで、現在本当に購入すべきか悩んでます。30万を最初から聞いていればいろいろな計画もまた違っていただろうと思いますし、腹立たしい思いが交差してます

[49: 匿名はん]

固定資産税がある程度高いということは、それだけ資産価値があると思ってみては？
それに、マンションの規模や、色々共有設備を考えれば安くないことは購入前に
考えなかったのでしょうか？別に担当が固定資産税を決めるのではないので、正確な値段は
言えなくて当然なんでは？
近隣で新築マンションを購入した友人に聞いても似たような値段でしたよ。

[50: 匿名はん]

４８さんへ　固定資産・都市計画税は建物が出来上がって役所が評価して決めるのですよ。
何故営業担当が正確なの分かると思いません。それを説明義務体制の欠如と言うのは
言いすぎではないですか？