Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その6

[匿名さん]

Brillia 有明 Sky Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～4LDK
面積：39.48平米～93.55平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武ランドシステム

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[568: 匿名]

564
今のところCTAが土地代は一番安いです。なぜなら土地の３分の１以上は自社の倉庫だったからです。
区画整理地でもありますし、こういう特殊な場所は路線価や公示価格以下で買うのは難しいと思います。
入札では高いので、いかに地権者をうまく取り込んで共同事業をするかがポイントになると思います。

[569: 匿名さん]

逆でしょ。新タワーは２、３年前に仕入れたでしょうから、最も高かった時期だと思います。

[570: 匿名]

高い土地で仕入れたマンションはだいたいもう販売されるマンションですよ。
シンボルは特にそうですね。

[571: 匿名さん]

2年くらい前はちょうどプチバブルがはじけて土地価格も下落したはずだと思います。
土地価格が高かったのはもうちょっと前だと思います。
（マンションは市場にでてくるのが遅いからマンション価格が高かった時期とは一致しないですよ）

[572: 匿名]

安い土地でのマンションが世に出て来るのはまだもうちょっと先ですよ。

[573: 匿名さん]

土地が一番安かったのは今年の３月あたり。
この時期にちょうど土地を仕入れているデベロッパーが居ればいいんですが、すぐに土地の値段もあがってきましたからね。
なかなか安くは出てこないんじゃないでしょうか。

[574: 匿名さん]

有明北が全てマンションにできるなら450億円ならかなり安くできるよ
そもそも入札なかったから塩漬けにしないなら更に安くして商業施設付きか商業施設なしで更に更に安いマンションが出るかってとこじゃない
ここの北西もいずれそうなるよ
まあ有明が＠200超でどこまで（何棟まで）頑張れるかだね

[575: 匿名さん]

確かに今後出てくるタワーがBASより安いとは考えづらいな。
十分買える値段になってるし、迷うな。

[576: 匿名]

区画整理についてもう少し詳しく書きます。何故区画整理地が安く買えないかと言うと、
地権者達がお金（もしくは道路提供地）を出しあって区画整理をしたからです。
負担によって換地が行われ、自ずと土地代金の原価も土地評価も決まってしまいます。
都の入札などは原価以上で、かつ、その時期の土地評価に応じて最低入札価格等が決定します。
一般の地権者も、よほど困ってない限り安くは売りません。都内埋立地は物流にとって最上級の土地ですから。

[577: 匿名]

都が土地を持ってるから有明はなかなか発展しないということなんですね

[578: 576]

577
それは大きな理由の一つでしょう。
また、湾岸エリアは国や都の都合のよい事業計画地（カジノや商業施設、防災用施設等）なんですよ。
これからそういった施設を誘致しやすいために都市計画で規制がかっているんです。

[579: 匿名さん]

にぎわいロードより北西側は新しい埋立地だから、地権者は最初から都だけどね。

[580: 匿名さん]

このマンション、かなり割安ですね。豊洲欲しいけど、豊洲は何であんなに高くなっちゃったんでしょうね。

[581: 匿名さん]

プチバブル価格だからですよ。

[582: 匿名さん]

豊洲欲しいんだけどなぁ。やっぱり有明の価格は魅力的。

[583: 匿名さん]

もともとシンボルはツインと同時に建てるはずだったので同じ時期に土地を仕入れてると思います（高い土地価格のときに）
でもリーマンショックで景気が冷え込みシンボルの時期をずらしましたね。
しかもシンボルはツインより仕様をあげてしまったのでツインより安くは出せず・・・。

[584: 匿名さん]

豊州はいいけど、すでに完成されちゃってるから面白みが無いってのもありますね。
東雲もそうですけど。

新豊洲辺りはまだこれからなんで良さそう＆旧市街区が無いんで
せまっくるしさも無いですし。
ちょっと今の豊州はゴチャっとしてるかなぁ。
駅前の歩道が狭いので、昼間とか人通りの多いと歩きづらいですし。

有明は今何も無いけど、そのぶん綺麗に整備されて
ひろびろとした街になりそうなんで期待してます。

新浦安ぐらいのゆったりさが欲しいんですよね。

[585: 匿名さん]

豊洲は街ができあがった分、これから買う場合眺望を選べる（将来の眺望リスクがほぼなし）点はよさそうです。

[586: 576]

580
豊洲は再開発計画が「実行」されたから高くなったんです。お台場もそうです。
有明はまだ未確定な都市計画があるだけで、メインとなる開発は実行されてませんからね。
まあ、オリンピック選手村計画やオリゾン前の入札やらがなんとかならないと地価高騰はしないでしょうね。
でも区画整理地の特別な事情もあり、とてつもなく安く出る事もないのでは。
ここは、地価が安い時には「売らない」という選択肢を選ぶ地権者が多くを占めていますので。

[587: 購入検討中さん]

投資とは違うが、長期的に見れば

豊洲はもう出来上がって高止まり、価格の下げも無い代わりに、そんなにあがる気もしない
ローリスク　ローリターン。

有明は、これから下がることは考えにくいが、開発によってはまだまだあがる
ローリスク　ハイリターン。

というイメージはありますね。

[588: 匿名]

それが、湾岸地域はこれからものすごい数のマンション供給があるので、
マンション販売戸数＞＞購入希望者　になり、
値頃な価格にしないと売切れなくなるという心配がありそうです。
株も買いたい人の方が多いと株価が上がり、売りたい人が多いと値下がりするのと同じようなイメージで要望書が集まらないとそうなってしまいそう。

[589: 匿名さん]

まぁ、安くしなくても売れるでしょうから、わざわざ安く売る事はないでしょう。
わたしはBASが有明の底値だと見てます。

皆気が付いてないのかもしれませんが、オリゾンの新築時の販売価格と坪単価がほとんど同じです。
方角、階数によってはBASのほうが安い部屋もあります。
ちなみに、私はオリゾンの価格表もってます。

さすがにこれ以上安くなるとは思えません。
BAS買えなかった人は、今後高くマンション買うしかなくなっていくのでは？
道路整備が完了していなくて、小中学校もなく、スーパーもまだない今がチャンスだと思います。

ネガさんは叩いてくるのでしょうが、とくに相手にはするつもりないです。

[590: 匿名さん]

オリゾンの価格については、中古を内覧したときにでも仲介業者に見せてもらってください。
仲介業者なら、東京カンテイというところから取り寄せできるようです。私もそのコピーをいただきました。

[591: 匿名さん]

向きや階数によるけど、オリゾンと比べて同じくらいですね。
低層階のほうが割高な設定なので、選ぶなら中層階以上かな？

[592: 匿名さん]

豊洲の中古が下がれば有明も下がるし、豊洲の中古が上がれば有明は上がる。
って流れになりそうだけどね。

安く買いたい人は、豊洲をまず叩くべし。

[593: 匿名]

俺もBASが有明の底値に近いと思って契約したけど、踏み切れない人も多いんだろな。

マンション初めて買う人は勇気がいるだろうし、ずーーっと検討中のまま価格的な買い時を逃していることも多いのでは。

豊洲やほかの地域が絶対欲しくてBASを見送るのならわかるけど、湾岸タワマンが欲しいのなら見送るのはもったいないよ

と煽ってみたが、本音よ

[594: 匿名さん]

直下型地震でチャポン！

[595: 匿名]

↑はいはい

[596: 匿名]

煽りのレベルが低すぎる…
否定する時は論理的、肯定する時は感情的ですよ。

[597: 購入検討中さん]

これから、購入希望者を上回る、マンション大量供給があり値下がりすると思っている人もいるかもしれないが、

マンション業者もそんなにアホではない、需要に見合うだけの供給しかしないです。（リーマンショックでも対応済み）

ここが、株とちがうところ。

無計画な業者はこの前のリーマンショックで大概つぶれました。

[598: 匿名さん]

ブリリアでも武蔵小杉はあっという間に完売したね
やっぱり発展性のある駅の近くはつおいわ

[599: 匿名さん]

確かに武蔵小杉のアクセスは魅力。
かつ武蔵小杉は131戸の中規模MSだから完売は早い。
BASも３月〜第１期で350戸程度いくみたいだし、GWからは２期に入る。
今の所、東建で好調なのはこの２件

[600: 物件比較中さん]

もし599の言っている事が本当なら、ネガの人たちの願い虚しく、隣のBMAを巻き込んだ「ネガキャンペーン」は不発に終わるんだね。

[601: 匿名]

597
でも今計画決まってるタワマンだけで供給が7000戸か8000戸くらい私が知ってるだけでも湾岸地域でありますよ。
しかもあと数年で。

[602: 購入検討中さん]

需要が有ると見込めば作るでしょう、状況が厳しいとみれば、中断するのは事業者として当たり前です。

[603: 匿名]

湾岸といっても千葉、東京、神奈川と広域だしな

東京にしても、市場によっては価格高いし

[605: 匿名さん]

６０２
いや、もうほとんどが着工はじまったところなんですが、、、
新豊洲・晴海・東雲・有明だけでもかなりたくさんでてきますよ。

[606: 匿名さん]

>>605
詳しく書いてください。
その着工したところと戸数を。
開発計画は結構あったと思いますが、現在着工しているだけで８０００戸もあったかな・・。

[607: 匿名]

６０５ではないのですが
詳しく戸数は知らないけど、東雲はかなり大きいのが着工はじまったよね。
晴海２丁目はツインタワーのうちひとつが５月か６月着工だったはず。既に既存建物のなんか取り除く地中工事は着工済でマンション自体の着工が来月か６月〜だったような。
晴海３丁目のツインタワーも６月着工と書き込みがありましたがまだ確認できていません。
新豊洲はまだ着工されてないけどツインタワーだったっけ？！３塔？
有明の新タワーは来年秋頃着工でしたか？
勝鬨の着工済を足したらどれも1000戸超のノッポタワーだから確かに凄い数になりますね。

[608: 匿名]

武蔵小杉は民間が主体となって再開発しているだけに発展も早いですね。

[609: 購入検討中さん]

まだ、予定という感じですかね。
予定はあくまで予定ですよ。予定はたくさん立てておかないと、直ぐに行動は起こせないですから、会社としては当然ですね。

ただ、価格が大きく崩れることが予想される場合、中断、延期は普通のメーカー企業と同じように行われます。

つまり、さほど、値崩れは期待できないということでしょう。

[610: 匿名さん]

リーマンショックで延期してたものが殆どでやっと着工が決まって間近迫ってるからどれも今度は着工されるんじゃないかな。
景気も回復してきたし

[611: 匿名さん]

（仮称）東雲キャナルコートプロジェクト　野村不動産
建築主 ：野村不動産
着工開始：平成２２年　３月
竣工予定：平成２５年　３月（予定）
戸数：未定

[612: 購入検討中さん]

そうですね。マンション業者もこのbasなどの売れ行きが気になるんだと思います。

このbasの好調不調が今後の着工に影響してくることはありうると思います。

[613: 匿名さん]

(仮称)豊洲６丁目地区開発 Ｂ３街区　東京電力
地上42階建150mのタワー２棟
通称：ミラクルタワーズ豊洲

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2008/09/post-b24f.html

[614: 匿名さん]

野村の東雲タワーは確か予定戸数550戸ですよ

[615: 匿名]

野村の東雲は600戸だそうです

[616: 契約済みさん]

第一期で落選しましたが、2次の方で当選しました！南東中層です。
すでに当選された方、よろしくお願いします！
2次の方は明日が重説、来週が契約会でスケジュール厳しいですねー。

[618: 匿名さん]

新豊洲は去年の秋から着工らしいけど、進んでいる？あれで。

[619: 匿名さん]

新豊洲は工事やってるよー
公園整備をしてました。
オフィスﾋﾞﾙは地盤工事ってとこですかね～

[620: 匿名さん]

ここのプールは要申し込みだと書かれてましたが、
それはある程度の人数制限をかけるということなのかな？
いざプールサイドに立ってみたら人がひしめき合う夏のプールみたいなことないよね？？

[621: 匿名さん]

基本的にプールなんてのは使う人は限られるよ。たぶん貸しきり状態で泳げるんじゃないかな。
スパやバーなどは最初は混雑するかもね。

[622: 匿名さん]

やはり、この物件が有明の底値だと思ってる人多いんですね。
皆さん、どうやって情報収集されてるんでしょうか。すごいよね。

[623: 匿名さん]

＞＞456 466
結局、新タワーが完成すると、
BMAからはレインボーの一部が被るようですが、
より近いBASの北西〜南西からは眺望は見えなくなるのしょうか？
レス270の図では、一部は見えそうな感じですので・・・

[624: 匿名さん]

底値だとは思ってないですけどね。
値崩れが心配です。

[625: 匿名さん]

>>623
ほぼ見えなくなるみたいです。
BMAのほうがまだ少しだけ見えるからましみたいです。

[626: 匿名さん]

オリゾン新築分譲時と同じくらいですしね。
BASなら、購入時より安くはならないと思ってます。

今後、道路整備されて、小中学校できて、スーパーもできますしね。
かなり割安価格で出てきたと思います。

[627: 匿名さん]

引き渡しが終わった時点で中古扱いになるので購入時よりは残念ながら下がってしまいますよ。

[628: 匿名さん]

不動産価格は繰り返される

年 70㎡平均価格
94年 6067万円　←07年08年がこんな感じ
95年 5194万円　←09年はこんな感じだけど有明は1年度の割引でここと同じになるかも
96年 5277万円
97年 5409万円
98年 5091万円
99年 4910万円
00年 4600万円
01年 4569万円
02年 4507万円
03年 4735万円
04年 4565万円
05年 4930万円
06年 4958万円
07年 6014万円　←お隣がここ
08年 6200万円　←お隣がここ

[629: 匿名]

ＢＭＡのバーからは新タワーが建ってもけっこう虹橋が見えるようですが
ＢＡＳのバーからはほぼ見えなくなりそうです。
営業さんに聞いたら西角からの新タワー眺望シュミレーションを見せてもらえたのですが、
ほぼ虹橋は見えなかったと記憶しています。
バーからも厳しいでしょうね。残念ですね。

[630: 匿名さん]

豊洲の内側に建ってるマンションをイメージして納得できれば買いだし納得できなかったら留保ってとこかな

[631: 匿名さん]

こんなに空き地だらけなのに早速虹橋が見られなくなるなんて残念ですね。

[632: 匿名]

一期に落ちて会員一次に落ちた方はいらっしゃらないようですね。
一期では何名か残念な結果の方がいらしたようですが、今日はこれまでそのような書き込みがありませんね。

[633: 匿名さん]

うらやましいです。会員１次だけ申し込みしましたが、落選しました。うちは５倍だったそうです。
まぁ、２期で当たればいいので悲観してません。考える時間もできたし。

[634: 匿名さん]

なんか、晴海レジデンスのときの流れと似てる気がします。
確かに安いとは思うけど、他にないのかな。

[635: 物件比較中さん]

有明に災害時の基地があるというのは、
それだけ有明の地盤が強固ということ？
基地として機能が危うい場所には作りませんよね？

[636: 購入検討中]

>633
そうですね、悲観なさることはないですよ。
当選しなかった場合には次の機会に配慮するというのがBASのアピールポイントでもあるし
二期に申し込まれたら固いと思います。

[637: 匿名さん]

液状化の心配はありますが杭が折れたりするようなことはないのではと思いますよ。

[638: 匿名さん]

どっちかというと、これだけの広い土地があるのはもう有明だけだってこと。
有明が心配だというのなら、心配ない土地をあげてみたらいい。
都内ならどこだって心配だと思うよ。

[639: 匿名さん]

船で物資を運べる、地盤がいい、広さを確保できる。この辺りが有明に災害対策基地を置く理由だと思います。心強いですね。

[640: 匿名さん]

>>638
地盤でいうなら東京の山の手が安心ですよ。
ただお金持ちでないと買えないような場所になりますね。

[641: 匿名さん]

>>639
ただ土壌汚染のある新豊洲に市場を持ってくるような発想なので、
災害対策基地があるから安心だとはもしかしたら言えないかもしれませんね。

[642: 匿名さん]

土壌汚染といえば、このBASも何か出てきたとか言ってましたね。

[643: 匿名さん]

BASから検出されたのは自然由来のものらしいですが。
液状化した場合は地表に出てくるので少し気にかかりますね。

[644: 匿名さん]

私も安いとは思っていましたが、たしかに今後の有明がどうなるのか気にかかりますね。
でも、安いんですよね。

[645: 匿名さん]

なんでこんなに安いんですか？

[646: 匿名さん]

安くしないと売れないからでしょうね。

[647: 匿名さん]

今が底値だと思われてるからじゃないでしょうか？
有明に関しては、今後安くなるとは思えないし、景気は回復傾向だし。
BASは割安価格で売り出してしまった。

買うには良い条件が揃ってしまってるんですよね。

[648: 匿名]

虹橋はだいぶ見えなくなりそうですけど、それに固執するようなら購入はしない方がいいと思います。

虹橋が消えても、北西に他のマンションが立つまでは豊洲方面等の光景は楽しめる、北西に他のマンションが建っても庭＋道路で100ｍ強の距離があるから圧迫感はない、と思えて購入に踏みきれるんでしょうね。

参考程度に、私は金持ちではないので、今後建つであろう北西光景を永遠に確保できるマンションを待つことは諦めましたが、いつかBASの北西にマンションが建ってもガレリアとCTA程の圧迫感はないと思い、購入することにしました。

[649: 匿名さん]

私は新タワーあたりが底値になるんじゃないかなと思ってます。
新タワーは四方向とも将来の眺望リスクがあるので個人的には興味ないですが。

[650: 匿名]

新タワーって、東建とスミフの共同開発を差してるのであれば、底値にはならない。

スミフの今までの実績から、ニーズがなくとも安く出さないから

土地を安く仕入れても、仕様が高く、販売価格は下がらない

[651: 匿名さん]

>>650
土地を安く仕入れてるならある程度安くなる可能性はあると思うよ。
絶対安くならないとは言い切れない。スミフ主導とは限らないし。
駅から遠くなるのがひとつポイントですね。
仕様は高くなりそうだね。

[652: 匿名]

全戸内廊下かな。

[653: 匿名]

それは主導権次第かな

個人的には廊下の仕様はどっちでもいいけど、価格的に内廊下が高くなるなら外廊下でいい

[654: 匿名さん]

これからのタワマンはホテルライクな内廊下が主流になるのかなぁ

[655: 匿名さん]

私はタワマンのスタンダードは内廊下だと思ってたから
ここの13Fから上で外廊下なのは驚いた。
BMAも同じ仕様？

[656: 匿名]

そうだよ

[657: 匿名さん]

江東区のタワマンは外廊下が多いよ。
豊洲で内廊下なのって、キャナルワーフタワーとCTT,シンボルのみ。
東雲では皆無。
有明だけは、オリゾン、ガレリア、CTAが内廊下。

それにしても、BASは安く出してきましたね。
今後も抽選になっていくんでしょうか。買える人がうらやましいな。

[658: 匿名さん]

古いタワマンは外廊下ってイメージがあります。
これからでてくるタワマンはほとんどが内廊下になるかな？
ホテルライクな内廊下あこがれます。

[659: 匿名さん]

古い・新しいは関係ないと思いますよ。別に新しい技術でも何でもないし。
材料費や建築費は今後高くなると予想されるから、外廊下の物件が増えると予想するのが自然かと思うよ。でも、高く売りたいデベロッパーだったら内廊下を採用するでしょうね。

[660: 匿名さん]

豊洲のキャナルワーフタワーは、築１２年くらいだけど内廊下ですよ。

[661: 匿名]

安い土地で仕入れた物件がこれからはでてくるから内廊下が多くなりそうですね。
ＷＣＴ行ったとき初めて内廊下物件を見たのですが本当ホテルみたいで感動しました。

[662: 匿名]

BASは内廊下と外廊下のミックスで面白いですね。
内廊下は窓が無い部屋が出来やすいので細長い敷地かペンシル型じゃないと向いてないのもあるかな。

[663: 匿名さん]

>>648
私も北西側は運河方向に建って豊洲や東雲のタワマン様な５０mよりは圧迫感はないと思います。
眼下には広い庭も見渡せるし。
営業の話では開発スピードも遅いみたい。

個人的には南側の臨海大橋に期待です。
MRのPCで各部屋から眺望をシュミレーションしてくれますよ。 (確か中層でも見える部屋があったはず）
虹橋より小さくなりますが、海とのコントラストが◎。完成後はライトアップもある様ですし。

と悩み結局、南東を契約しました。

[664: 匿名さん]

残念ながら、安い値段で有明を仕入れられたのはオリゾン・ガレリア・CTAまで。
今はもうオリゾン時代の２倍の値段だよ。

建材の値段も高くなってきたので、今からは外廊下が主流になってくる。
高く売りたい場合には、内廊下になるだろうけど。

たぶん、住友は内廊下にして高く出してくるだろうね。ねらい目は東京建物の外廊下。

[665: 匿名さん]

確かに内廊下物件にすると、びっくりするくらい高い値段で売り出す事が多いからね。
特に住友。

有明は外廊下にして安く出して欲しいな。
もっといえば、タワマンじゃなくて良いから、豊洲で安いマンション出して欲しい。
BASは良心的な値段で出てきたので人気なのであって、有明が人気出てきたわけじゃない事をデベは認識して欲しい。

[666: 匿名さん]

基本的に、
景気が悪化してるときは外廊下。景気がバブル時には内廊下になりやすいね。
都心だと内廊下が多い。

今からは景気上がってきて、物件価格もどんどん上がってくるだろうから、内廊下になってくるかもしれないね。

[667: 匿名さん]

今後の有明物件は高く出してくるだろうから当然内廊下でしょ。
俺は住友に期待してる。