マンション管理士の活用。。。パート3

[おいちゃん]

前スレがまた1000を突破しましたので新スレをたてました。
マンション管理士に関する書き込みをお願いします。
私自身はマンション管理士ではありません。マンション区分所有者の一人です。

[621: 似非マンション管理士１１]

No.620 by 匿名へ

笑っちゃうね。って事だけど！

笑ってくれよ。そのためにスレ入れてんだからさ！

よかった！よっかた！本当に良かったよ！

[622: 似非マンション管理士３１]

美味い話は人に教えるか？
教えないよなぁ。

[623: 匿名]

>>615
たしかに。一理ある。
>>618
「利用する」とは管理組合が？それともマンション管理士自身が？
前者であれば利用するに値する資格にしなければならない。
後者なら資格(名称)を利用して何をするかだね。
いずれにしても食える食えないは結果として後から着いてくるもの。

[624: 管理侍]

623はＨＮ入力漏れ。by管理侍

[625: 匿名]

専門家にフィーを払う土壌がない

[626: 似非マンション管理士３２]

管理侍さん、もちろん後者でしょう。

なぜかは　一割未満の合格率で受かった者たちですから。

どう利用するかなんて　野暮と言うもの！

[627: 管理侍]

>>626
前にも述べたが、よく一割未満と言うが分母のレベルが問題です。
また、一割未満も累計すれば結構な人数になりますよ。
野暮ですか。私にはむしろ核心の部分ですがね。
是非ご指導頂きたい。

[628: 匿名さん]

私はマンションの住民で、今回規約改正専門委員会のメンバーになり改正の検討中なんですが、
委員会で意見が揉めたので、管理会社の管業資格保有者のフロントに課題を与え調べて委員会に参加
してもらったんですが、レベルの低さにビックリ。
何でこんな基本的なことも知らないんだろうとおもいました。
マンション管理のプロであるなら、もっと勉強すべきだね。
毎日仕事に追われ、勉強する気持ちもないのと、管業の試験を受ける時は知ってただろうが、時の経過と
共に、基本的な部分まで忘れさってしまっている。
管理会社のフロントは実務を経験しているとかいってるけど、何の役にも立たないのが立証できた。
フロントの仕事では、いくら経験を重ねてもプロにはなれない。
それより、マンションの住民で、大規模修繕計画や規約改正専門委員会のメンバーとなり、実務を経験した
理事経験のマン管士の方がずっと実力はあると思う。
規約改正一つとっても、規約や使用細則のたたき台づくりや、総会対策等を含め現実的な会議が進めていける
からね。
マン管士の受験資格は、マンションの住民と理事経験が必須とすべきじゃないかな。

[629: 匿名さん]

＞マンションの住民で、大規模修繕計画や規約改正専門委員会のメンバーとなり、実務を経験した理事経験のマン管士の方がずっと実力はあると思う。

沢山の条件が付いたマン管士ですが、資格はマンションを見た事もない人でも、○x問題だけで取れるのですよ。
後の条件は宣伝を信じるだけでしょう。
つまり、資格ではなく人間なのです。管理組合役員経験者の中にも、いや、組合員の中でさえ適任者はいるのです。
問題は共有財産の管理は他人任せにするのではなく、自分等の中で解決する姿勢なのです。

[630: 匿名さん]

○×式の試験問題だから、余計実務の経験が必要とされるのです。
実務経験が管理会社ならあるというのが間違いと指摘しているのです。
管理会社のマン管や管業の有資格者の皆さんは、基本書に載っていない、又試験の時勉強しなかった
大規模修繕の具体的な進め方や規約改正の具体的な方法等、合格後勉強してますか？
又、たまには基本書を読み直していますか。
毎日の仕事に忙殺されていて、それどころではないでしょう。
だから、私の持論である、マンションの住民がマン管の資格を取ることが大切なのです。

[631: 匿名さん]

＞だから、私の持論である、マンションの住民がマン管の資格を取ることが大切なのです。

持論は勝ってです。でもそんなマンション住人は皆無でしょうし、全く客観性がありません。
国民は、税理士、司法書士、看護士、介護士、調理師の資格を取れとの持論に通じます。

[632: 管理侍]

>>628
木を見て森を見ず。
個人のスキルの話ならフロントもマンション住民も同じことが言える。
マンション住民も仕事に忙殺されている方もおられるでしょう。
あなたの持論では暇を持て余したマンション住民が適任ということになる。
そうではなくやる気の問題です。
一つ言えることはフロントは合格後勉強するとかしないとかの問題ではなく、嫌でも仕事として関わるのですよ。

[633: 匿名さん]

>>632
フロントは合格後勉強するとかしないとかの問題ではなく、嫌でも仕事として関るといってますが、
それならフロントに法的解釈を質問すれば答えることができる筈です。
ましてや管業でももっているのであれば尚更期待されるでしょう。
規約改正にしても、単純に現規約と標準管理規約の対比表を作成して、１条から順次検討していく
とかいってますが、規約改正はそんなに簡単なものではないですよ。

例えば、理事の項目一つをとっても、理事の人数は、２年の継続理事を何名にするか、理事の選出方法は、
理事の範囲は、欠員補充をどうするか、法人が区分所有者になった場合の理事は、高齢者や病気等の特例措置は、
理事会欠席のペナルティは、非居住者の住宅活動協力金は、理事の立候補・推薦方法は等々、いろいろ改正や検討することがたくさんある筈です。
こういった問題点を抽出し、たたき台をつくらなければ、単純に標準管理規約と比較して、欠如しているもの、
法改正になったもの、不要になったものだけを改正するのは、せっかく専門委員会まで設置してやるにはお粗末
ではないですか。
おまけに、団地型管理規約ができる以前の、いわゆる単棟型管理規約のままになっている組合の規約を、団地型に
何故変えなければならないのか、登記との兼ね合いはどうなのか等勉強されてますか。
大規模修繕工事の際の総合評価方式や入札評価の計算方法等を知らないフロントはイッパイいますよ。

[634: 匿名]

資格なければ普通の人

[635: 匿名さん]

>>634
633だけど、一応マン管の資格はもってますよ。
会社をリタイアして、ボランティアの一環として資格を取ったのです。
試験は確かにそんなに難しいものではありません。一応通信教育は受けましたけど、８ヶ月は
頑張ったつもりです。
大規模修繕（終了）と規約改正（進行中）が終わったら、マン管の勉強は終わりです。

[636: 匿名]

635>

資格取得の勉強の過程で知識が得られます。

知らない知識が得られる事は素晴らしいと思います。

[637: 匿名さん]

＞資格取得の勉強の過程で知識が得られます。

当たり前のこと。
「本を読めば知識が得られます」が正解なのが理解出来ないとは情けなし。

[638: 匿名]

管理組合が能力ないから専門家を使えないだけ。

[639: 管理侍]

>>633
あなたは何社、何人のフロントに会ったことがありますか？
たまたまご自身のマンションの担当者の能力が低く、あなたの方が知識が豊富だったということでしょう。
それだけでフロント全てを語ることが「森を見ず」ということです。
経験が浅い、勉強嫌いなフロントも中にはいるでしょうね。

[640: 一住民]

>>639
管理会社の全ての社員が知識不足といっているのではありません。
あなた方管理会社の者にとっては、それで会社を運営していく以上は、マンション管理に関する知識に
ついては、少なくとも、理事会や総会の支援業務という事務管理業務もあるのですから、勉強する又は知ってて
当たり前のことです。
経験不足や判らなければ、会社に持って帰り、後日返答すべきではありませんか。
フロントにも個人差は当然あります。しかし、管理会社の社員をみていますと、総体的には他企業の社員と比較
すれば自分の仕事に対する専門性、モラールが欠如しているようにも見受けられます。
それが証拠に、現在はマンションの住民でさえマン管の有資格者が増えている中で、管理会社のマン管保有者の
割合はまだまだ低いというのが現状です。勿論管業を取得するのは当然のことでしょうが、それさえもまだまだ低い
のではないですか。資格は万能ではありませんが。
たまたま私共の担当している管業保有のフロントの話しをしましたが、管理会社のフロントは忙しすぎるというか
労働条件の関係もあるのでしょうが、自分と会社に対する自信と誇り、使命感が不足しているのではないですか。
勿論、全員とはいいません。モラールや使命感・会社に対する忠誠度の高い一部のいわゆる将来性のあるエリート
社員は別ですが。
又、管理会社も千差万別です。

[641: 匿名さん]

管理会社のフロントは、その会社の規模にもよるよな。一部上場会社もあれば小さな会社もある。
それこそ千差万別だよ。

[642: 匿名さん]

>又、管理会社も千差万別です。

管理会社もいろいろ、業管も色々、でもマン管は総じてツカイモのになりません。

[643: 匿名]

それをいうなら、マンション管理士も水準バラバラ。

ウチのマンションのマンション管理士はやたら難しく説明したがる。

[644: 匿名さん]

６３３みたいなマン管士が組合員にいれば助かるのは事実だが
そんなに組合員の中にマン管士がいるところはないのでは。
中途半端な知識しかないのに知ったかぶりして組合を牛耳る
長老理事がいる方が問題があるよ。

[645: 匿名さん]

理事会で決まれば規約違反であっても総会ですんなり決議されるからなあ。
総会に諮ればまだいい方で、理事会で決議したから総会に諮らなくていいと思っている者もいるしね。
所詮マンションの住民は法律には疎いし関心も示さないからね。

[646: 匿名さん]

>中途半端な知識しかないのに知ったかぶりして組合を牛耳る長老理事がいる方が問題があるよ。

それを論破出来ない若手がいなのが一番問題ですよ。

[647: 匿名さん]

判ってても、嫌なことには拘わりたくないというのが大半だからな。
若い者はいずれ買い替えで出ていくので問題は起こしたくないというのが本音。

[648: 匿名]

■平成22年度マンション管理士試験

■試験期日及び時間：平成２２年１１月２８日（日）午後１時～３時

■試験地：札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市及び那覇市並びにこれらの周辺地域

■受験資格：年齢、性別、学歴、国籍、経験などは一切問わない。

■受験手数料：９，４００円

■受験案内・申込書 配布期間
　平成２２年８月２日（月）から平成２２年９月３０日（木）　まで

■「受験案内・申込書」をダウンロードページ
　http://www.mankan.org/download2.html

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今日からダウンロードできます...けど申込は９月にね？(笑

[649: 匿名さん]

>判ってても、嫌なことには拘わりたくないというのが大半だからな。

負け惜しみは言わない事よ。

[650: 匿名さん]

>>649
理事でなければ年１回の総会で、一般住民が何が出来るというの。
おまけに、総会は議論する場ではなく、決議する場でしょう。
決議をするといっても、議決権行使書で理事会案が１００％通ってしまうしね。
裁判にするほどのことでもない限り、そこまで労力を使うことはないだろうからね。
負け惜しみとかいってるけど、あなたならどうするの？

[651: 匿名]

べつにスルー

[652: 匿名さん]

＞理事でなければ年１回の総会で、一般住民が何が出来るというの。 おまけに、総会は議論する場ではなく、決議する場でしょう。 決議をするといっても、議決権行使書で理事会案が１００％通ってしまうしね。

このコメントは、普通決議のみではあるが、正しい。
だから、理事を総会で選ぶ方法が大切で、輪番性なんてのは役員、組合員全員の無責任制度だ。

[653: 匿名さん]

普通決議であろうが、特別決議であろうが、決議に関係はないでしょう。
どちらも議決権行使書での決議になるのですからね。
ただ、過半数か４分の３以上かだけのことです。

[654: 匿名さん]

＞ただ、過半数か４分の３以上かだけのことです。

未経験者の性ですね。
＞議決権行使書で理事会案が１００％通ってしまうしね。
は、あり得ない事が理解出来ない気の毒な人。

[655: ☆爺さん]

議決権行使書を偽造する管理会社もいるしね。

[656: 匿名さん]

>>654
あなたのとこの総会で、理事会案が否決されたことは今まで１度でもありましたか。

[657: 匿名さん]

＞あなたのとこの総会で、理事会案が否決されたことは今まで１度でもありましたか。

いくらでもありますよ。
特に、管理会社の言いなりで理事長の説明不足の議案は否決されます。
特別決議で、個人の思いつきアイデアによる共用部分の変更や規約の改訂などについては、余程その必然性が認められないと難しいです。

[658: 匿名さん]

>>657
総会で理事長や管理会社の説明不足で否決されるということはないでしょう。
あなたのマンションで総会に組合員はどれぐらい出席してるんですか。
決議されるのは、出席組合員（議決権行使書含む）の過半数なり４分の３ですよ。
実際、総会に出席する組合員の数は、２割あればいい方でしょう。
いくら総会に出席している者が反対しても、議決権行使書で総会前に決着はついているでしょう。
総会は単なる儀式に過ぎないのですよ。
特別決議であれば、事前に議案を提示しないとできないようになっているでしょう。
総会で思い付きで特別決議がされることはありません。それこそ、区分所有法違反であり、規約違反です。
いくら９０％以上の者が出席していたとしても、総会で急に特別決議の採決をとることはできないのですよ。
もう少し、区分所有法というか、標準管理規約を勉強された方がいいですね。
基本中の基本が理解されていないようですので。

[659: 匿名]

単純に、お金の額が直接出てくる議案には抵抗も多く、充分な事前説明をしておかないと否決することも多々あるでしょう。
例）管理仕様の変更に伴う支払い管理費の増額
　　長期修繕積立金の増額又は積立計画の変更
など。

657の発言は意を組めば、そんなに目くじら立ててまで反訴する内容ではないかな。

[660: 匿名さん]

>>659
何も目くじらたてて反論している訳ではありませんよ。反論にもなりません。
あまりにも無知なので、基本論をお教えしただけですよ。
ついでに言えば、管理費の増額や修繕積立金の増額については、事前に通知がされているでしょう。
その通知してある議案に対して、総会で決議がされるのです。
そして、出席しない組合員は、議決権行使書で賛否を行使することができるのです。
だから、その議決権行使書と実際総会に参加している総数の議決権の過半数で決議されるのです。
勿論総会が成立していることが条件ですけどね。
基本的な部分だけでも、勉強されるといいですよ。
でも憎めない人ですね、生意気なこといってごめんなさい。

[661: 匿名さん]

＞決議されるのは、出席組合員（議決権行使書含む）の過半数なり４分の３ですよ。

無知をさらけ出しましたね。普通議決は書面提出の欠席者と実出席者の合計数の過半数、特別議決は出席者などには関係なく全組合員数の四分の三以上の賛成が必要なことも知らない様ですね。

[662: 匿名さん]

>>661
普通決議も特別決議も区分所有者及び議決権の各過半数か４分の３以上ですよ。
総会に出席している者と議決権行使書で権利を行使する者の合計が、全組合員の過半数か４分の３以上という意味です。
書面提出の欠席者とはどういう意味ですか？書面を提出している者は出席者とみなされます。
こんな基本的なことで対立してると皆さんに笑われますよ。
一応私はマン管の資格を持ってますので。

[663: 匿名さん]

>総会に出席している者と議決権行使書で権利を行使する者の合計が、全組合員の過半数か４分の３以上という意味です。

議論以前の問題です。
今一度勉強してから、書き込みをして下さい。

[664: 匿名さん]

へー！　マンション管理士には、下記の法律を知らない人がいるんだね。やっぱりこれではマンション管理士は駄目だ。

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

[665: 匿名さん]

>>664
そんなことは常識中の常識。
やっぱりあなたはもう一度区分所有法を勉強した方がいいようですね。
普通決議は、過半数、特別決議（判るのかな？）は４分の３の決議が必要です。
もうこんなばかげた初歩的な論議はやめましょう。

[666: 匿名さん]

＞普通決議は、過半数、特別決議（判るのかな？）は４分の３の決議が必要です。

普通決議と特別決議の基準が全く違うのが理解出来ていない様ですね。
マンション管理士君にお教えしましょう。
普通決議は総会出席者の議決権数で判断するのに対し、
特別決議は総会出席に全く関係なく、全組合員の人数及び全組合員の議決権数の両方の四分の三なのですよ。

[667: 匿名]

>>666
もしかして、キングオブタコさんですか？

[668: 匿名さん]

>>666
特別決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による　集会　の特別決議に基づくことが
要求されています。（法１７条１項）
普通決議だろうが、特別決議だろうが、総会出席者と議決権行使書等での出席者の賛成が総組合員又は
総議決権の４分の３以上又は過半数なければならないのですよ。
勿論規約に定めれば、重大変更の決議要件のうち、区分所有者の定数については、過半数まで減ずることはできますがね。

[669: 匿名さん]

普通決議は、規約で「出席者の過半数」にしているところが多いから、それと混同しているのかも

区分所有法では、全組合員・全議決権のそれぞれ過半数。
大多数の管理組合の規約では、出席組合員数・議決権数の過半数。

[670: 匿名]

強行規定 と 任意規定 の意識がないからグダグダの展開になる。