ディズニー・コオリナ・タイムシェア会員権日本人に向いている

[匿名さん]

ディズニーが日本でリゾート会員権を販売すると新聞に載っていました「タイムシェア方式」日本人の休暇のありかたに向いていると思いますか。現在ハワイのコオリナエリアに建設中ですよね！ポイント制ヒルトンと同じ設定・・・

[141: DVCメンバー]

>>138 別のDVCメンバーさん

うちはまだ小学生なので7泊9日程度の家族旅行に行けますが、現実問題として子供が部活で行けないという状況になることもDVCを購入する上で考えなければいけませんね。

アウラニを選んだのは、妻が熱狂的なディズニー好き(結婚式もフロリダで挙げてミッキーとミニーに祝ってもらった)、子供が喜ぶから…でした。


私は一人で年数回ハワイに行っていますが、子供が部活か何かで一緒に行けないなんて状況になった時、どうするかですね…必然的に妻も行けないでしょう。

そのような状況になったら、一人でワイキキに行ったついでに、アウラニ寄ってこようかなぁ…一人で行く場所じゃないけどね。

[142: DVCメンバー]

>>138 別のDVCメンバーさん

141のコメント一部訂正で、部活でもハワイに3-4泊程度なら休めるんですね。

それなら、アウラニのタイムシェアがBESTですよね！ ハワイは比較的近いし、週単位ではなく1日から予約できる。

あと、リゾート感半端ないですよね。ディズニー好き出なかったとしても、あの雰囲気がいい！！

[143: 初心者]

>>134 DVCメンバーさん

わざわざ問い合わせ頂いた上、ご回答ありがとうございます。
確かに、DVCは、使用価値が1ポイント15ドル前後で、15年で管理費が2倍になる
リスクを考えると、ディズニーがどれだけ好きか、所有による自己満足を感じるか
の方が、経済合理性を優先するかも知れません。。

私はヒルトンを3物件所有していますが、所有による満足は特に無く、
飽くまで合理性を追求、管理費が割安な高ポイント物件に特化して購入しました。
ヒルトンは、リセール購入者にも優しく、制約がほぼ無いので、
物件次第では、１０年程度で、初期費用の償却が完了出来そうなので、
出口戦略が、容易なところが魅力です。

一方、アウラニは、リセール価格でも初期費用の減価償却には20年以上かかりそう
なので、合理性では？なのですが、レンタルの募集が少なく、オーナーで無いと、
好きな時に予約できず、更には、WDWリゾート以外の宿泊者に対する冷遇もあり、
ディズニーには代替が無いので、いっそ購入するか悩んでいたところです。
売却価格も半額程度で安定、部屋タイプによる管理費効率の差もなく、
リセールであれば、リスクは小さい印象です。

ホノルルにコンドを所有されているとのことで、羨ましいです。
自分も もし、年に1?2ヵ月程度渡ハ出来て、本人の利用を中心にできれば、真剣にに欲しいのですが。

米国は固定資産税が高く(ハワイは安い方ですが)、アソシエーションフィー等、
ランニングコストを考えると、利回り的にはかなり厳しいので、出口は、
やはりキャピタルゲイン頼みですね。
絶対的に物件数が限られるホノルルは、山谷はあるものの、長期的には、
かなりの値上がりをして来た歴史を考えると、楽しみなのですが、
リースホールド物件が多く難しいです。
カハラアパートメント、立地最高ですが、どうなるんでしょう。

しかし、最近の新築ラッシュは、すごいですね。バブル期以上です。
広告見ると欲しくなりますね。

大変、参考になるアドバイスを頂き、ありがとうございます。
ゴールデンウィーク、アウラニ初デビューですが、
マジックにハマらないよう 冷静に考えてみます。

[144: 吉どら]

ヒルトンのタイムシェアさん、
ありがとうございます。勉強必要ですね。
アウラニ以外のリセール購入者だと、夏休み時期のアウラニ2BR予約きびしいでしょうか。

アウラニでもリセールであれば、管理費に償却費を加算しても、ネット予約比、半額位で宿泊できるので、考えたいんですよね。

私も夏にアウラニ宿泊します。ヒルトンの体験と合わせです。ランニングコストを考えると、タイムシェアで、ヒルトン平日中心に5泊とアウラニ3、4泊がいい感じなんですが。

[145: DVCメンバー]

アウラニ初デビュー、おめでとうございます！
是非、楽しんできて下さい。

夜10時まで生演奏が流れていて、夜にプールのイルミネーションを眺めながら部屋のラナイでお酒飲むのも楽しいですよ♪

ヒルトンのタイムシェアは、経済合理性が高く、比較するとアウラニは高いんですね。全く知りませんでした…笑

でも、コンド所有するより圧倒的にDVCのコストパフォーマンスは高いです。

参考までに、所有コンドですが、今年の固定資産税の算定根拠となる固定資産評価額が、1年で2000万高くなりました(冷汗) Why ??
今から8月納付の固定資産税がいくらになるか気になるところです。

いずれにしても、良い意味でディズニーマジックにハマって、でも購入は冷静に決めて下さいね。基本的に娯楽は、自己満足で良いと思っていますが…

[146: ヒルトンのタイムシェア]

アウラニ購入者は11ヶ月前、他の購入者は9ヶ月前だったと思います。　ポイントと部屋が空いていれば1BRも2BRも好きな部屋が取れるのがポイント制の良いところです。　僕は今年の8月以降...
ポイント600超えで余る予定なので...本当は借りて欲しいくらいです....

[147: 初心者]

>>145 DVCメンバーさん

アウラニは、プールがとても充実してるようで、楽しみです。
娘が次回から、ヒルトンではなく、アウラニがいいと言い出すのは、
間違いないと思われます。

コンドの所有とタイムシェアは、次元が違い過ぎて、比較は難しいでしょうが、
我々庶民にとっては、コンドは高嶺の花ですね。例え購入できたとしても、
毎月、毎月、タイムシェアの年会費相当の出費は、余裕が無いと無理ですよね。

ところで、DVCよりヒルトンの方が経済合理性が高いと決めつけるような
誤解を招く書き込み、失礼しました。

ポイント当りのリセール価格相場、ポイント当りの管理費(7ドル前後)が、
どのリゾートもあまり差がないDVCに比べて、
リゾート、部屋タイプにより、リセール相場が相違、さらに変動する上、
ポイントの当りの管理費が、8円?25円と幅の大きいHGVCは、
物件次第で、早期減価償却が可能で、出口、売却価格を気にしなくてもいいという意味でした。

言い換えれば、DVCの出口は、ある程度リスクが一定であるのに対し、
HGVCは、年間の管理費が、このペースで上昇し続けると、１５年で、2倍となる管理費が、
年間の使用価値を上回ってしまい、物件によっては、売りたい時に、無料でも手放すのが
難しくなって来ますね。
更に、ヒルトンの繁忙期の予約は相当の気合と根気が必要ですので、覚悟が必要です。

自分は、どうしてもお得感を求めてしまいますが、やはりタイムシェアの良いところは、
ホテル客室並みの料金で、スイート並みの広い部屋に気軽に宿泊出来る事でしょうか。

[148: 別のDVCメンバー]

>141 DVCメンバーさん

アウラニを選んだ理由は我が家も同じようなものです。別な人と一緒になっていたら、DVCには縁が無かったかも知れません。

元々ハワイへは、年1回夏休みに7泊9日で行っていました。それが今では、不定期に年1、2回で3、4泊になってしまいました。

ただ、スポーツ系・合奏系のハードな部活でも年1、2回は5、6日の連続休みがあります。問題は、1、2か月前にならないと日程が確定しないことです。

その点でも、予約・キャンセルを何回入れても手数料が掛からず、休みに合わせた柔軟な予約が出来るDVCは現在の我が家には合っていましたね。

[149: DVCメンバー]

>>147 初心者さん

なるほど…ヒルトンは繁忙期、泊まりたくても部屋を押さえにくいのですね。

また、部屋やリゾートによって経済合理性が大きく異なり、投下資本をすぐに回収できる物件だったとしても、維持費が上昇傾向なため、無料で売りに出してもなかなか買い手が見つからないんですね。

アウラニは、今のところ、繁忙期でも希望通りの部屋をとれなかったことはないです。

コンドミニアムでは、多くの芸能人が所有しているホクア、ナウルタワー、ハワイキタワーが最近バケレン貸出期間が1ヶ月から6ヶ月にのびてしまったせいで維持費が大変になり、売ろうとしても買い手がすぐに見つからず、困っているようです。同じですね。

今年、私の所有するコンドの固定資産税が急騰するので、同じワイキキのヒルトンなんかはさらに維持費が高くなるかもしれません。

出口戦略を考える人は、不動産であれ、タイムシェアであれ、売れる人気物件を購入する必要がありますね。

[150: DVCメンバー]

>>147 初心者さん

うちの娘はアウラニも好きですが、ヒルトンハワイアンビレッジも好きですよ！

ワイキキのコンドから徒歩で行けて、ラグーンはヒルトン宿泊者でなくてもOKであそこのビューも好きなので、よく行きます。

但し、ラグーン内の島周辺では絶対に潜って遊んではいけません。あの下で海水の入れ替えを行なって吸い込まれて溺死した人が複数います。昨年はレインボータワーのエレベーター内で暴力事件も起きました。カカアコの事件のように被害者が日本人だと、日本にも情報が入ってきますが、被害者が日本人でないと、現地ではニュースになっても日本には情報は流れてきません。現地に知人友人が増えると結構怖い情報も入ってきます。

ヒルトン横のアラワイヨットハーバーの駐車場の再開発は、色んな計画が出ては消えてを繰り返していますが、今は観覧車の計画があります。サンタモニカみたいなものができてしまうのでしょうか。景観が変わるし、お気に入りのヒルトンラグーンの人口密度が高くなるし、固定資産税上昇も見込まれるので、中止になって欲しいです。もちろん、地元住民は大反対しています。

[151: DVCメンバー]

>>148 別のDVCメンバーさん

色んな方の話を聞いていると、私たちの中では、やはりアウラニのタイムシェアがナンバーワンですね！！

アマアマのシーフードタワーがお気に入りで、行くと必ず注文します♪

アメリカ人は日本人に比べて、大人数で来ていますよね。4人家族で行くことがほとんどですが、夫婦お互いの両親を招いて8人で同じ部屋に泊まった時が一番楽しかったなぁ

将来、孫と行けたらたぶん最高だね！
健康で長生きを目指そう♪

[152: 吉どら]

初アウラニ楽しみです。夜の生演奏の話を聞くと想像が膨らみ盛り上がってきます。
既に買う気満々です。
アウラニ宿泊にあたり、事前に予約すべきレストラン等おすすめございましたら、教えて頂けますか。
子供は3才で、キャラクター好きです。特にプルート、ミッキー、ミニーです。

[153: DVCメンバー]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[154: DVCメンバー]

リゾート内で予約すべきは、アマアマ、マカヒキ、ルアウショーくらいでしょうか。

アマアマはサンセット時のディナー、マカヒキはブレックファストがお勧めです。

確か…ルアウショーでは豚の丸焼きがありました。

サンセットぎりぎりの時間帯だと後方の席しか空いてないことがあるので、少し早めの時間帯にアマアマに入店することをお勧めします。

[155: DVCメンバー]

>>152 吉どらさん

子供が3才なら、購入タイミングとしてはベストですね！ キャラクターの登場するマカヒキの予約はマストですね。

くれぐれもヒルトンのタイムシェアさんのような600ポイントも余らせて消化できないような買い方は避けて下さい。

[156: 初心者]

>>150 DVCメンバーさん

ラグーンはいいですね。
ラグーン越しのビーチが望める ラグーンタワーオーシャンフロントルームからの眺望が、
ヒルトンHGVC購入のきっかけでした。

アラワイヨットハーバーのパーキングは、コンド建設の噂もありますが、
噂、計画が出ては消えですね。
もしコンドが出来たら、景観は最悪になりますが、不謹慎ながら、そのコンド欲しいなあ。

米国のプロパティタックス、激しく同意です。日本とは比べものになりませんね。
私も本土に不動産を所有していますが、ここ数年、夏冬合わせて、
毎年千ドル単位での値上がり、本当になんとかして欲しいです。

[157: DVCメンバー]

>>156 初心者さん

1年前はコンドホテルか、低層の娯楽施設だったんです。昨年秋あたりから観覧車の話が出てきました。

コンドミニアムなら、私も一瞬、売りに出たら買っちゃおうかな？って思ったのは事実です。

数日泊まる程度ならいいけど、維持費がすごいことになりそうだし、生活用品の買い出しが不便だなと思い、購入する物件ではないな…と思い直しました。

[158: 吉どら]

>>155 DVCメンバーさん
ありがとうございます！予約します！！
体験してから判断すべきであると、わかっていますが、
今買えば、4.5ヶ月の書き換え期間後でも、来年夏の予約問題なさそうですが、体験後に購入すると、年末年始頃となり、来年夏の予約に影響がありそうで、なんか、買ってしまえという気持ちになってしまっています。

[159: DVCメンバー]

>>158 吉どらさん

Please calm down !

153の写真は2ベッドルーム(9名まで宿泊可)のラナイから撮影したものです。

ハワイアンミュージックの生演奏と心地よいハワイの風が、この夜景に加わったことを想像すれば、体験前でも「買い」であることに疑いの余地はないでしょう。

つまり、問題は40年間維持できるか否かということです。それに自信がないなら、ミッキーネットからの予約で十分です。

私は生きている限り、所有しているワイキキコンドもタイムシェアのDVCも手放す予定はありません。

ワイキキコンドは、部屋のラナイからサンセットオーシャンビューが見え、立地も良いので、仮に相続しても不必要と判断するなら、すぐに売却できて多額のドルを得られるでしょう。DVCは自然消滅で相続の必要はありません。
つまり、子供の世代に迷惑をかけないという意味です。

吉どらさんの優先すべきは、3才の愛娘の教育費です。余計なお世話かもしれませんが、ここにはリセールでの購入にこだわっている人が多かったので気になりました。

維持費が全く気にならないなら、ヒルトンやマリオットより「買い」だと個人的には思っています。

[160: ヒルトンのタイムシェア]

>>155
　固定週なので1BRのポイント繰り越したら...600超えになっちゃいますよ...
書き方、如何なものかと思いますけど..(笑）

>>159
　自分が必要としている部屋のタイプや時期で必要なポイント数は変わってきます。
タイムシェアは賛否両論がありますし、正規とリセールで各々メリットもあります。
　書き込みからリセールで検討されている様ですが、DVCメンバーさんと同様に
私も管理費、飛行機代など総合的にご判断される事をお勧めします。
　いつか現地でお会いしたらよろしくお願いしますね。

[161: 吉どら]

>>159 DVCメンバーさん
ありがとうございます。

私の計算ですと、10年間毎年利用すれば、初期費用を回収できます。管理費の上昇具合いもよりますが。。
売却時の収入ゼロでもOKです。
計算上は、当初購入費用＋年間管理費8年分＝ネット予約8年分 です。管理費の上昇を勘案し、10年位と考えました。
子供が気にいって毎年行くのであれば、買いです。
200P位であれば、管理費自体は気になりませんが、経済合理性上、極力コストを削減し、限られたお金を有効に使いたいと考えております。
つまり、子供が毎年行きたいと思うかどうかがポイントとなります。
1週間から2週間の連続休暇は年2回取れるので、子供が1回は行きたいと言うかどうかです。

将来は、旅費をこちらに寄せてポイント増額し、子供の友達でも連れて行って、プールで遊ばせている間に、夫婦でコオリナでゴルフし、その後プールサイドでビールでも飲みながら読書や昼寝、そして、夜はラナイで一杯できたらいいなとも勝手な想像をしています。
どうせ子供が気にいるだろうと判断して、先行して購入してもいいかなと傾いています。

ヒルトンは気にいるか予想がつかないので、プールを体験してから、考えようかと思っています。
ハワイでの滞在場所を2箇所に分けた方が子供が飽きないかなと考えております。

[162: 吉どら]

>>160 ヒルトンのタイムシェアさん
ありがとうございます。
よろしくお願いします。

[163: 初心者]

>>161 吉どらさん

ほぼ毎年 使うことが確実であれば タイムシェア は とてもいいですよ。

ただ 利用しないと一転 、負の資産化します。
タイムシェア を買って後悔されている方は、大抵当初思ったほど利用せず、管理費だけ支払っているパターンです。

購入価格 200x85ドル=17,000 プラス手数料2000ドル
管理費1572ドル 値上がり 年5%
使用価値 16.5ドルx200ポイント=3300ドル 年3%値上がり
(DVC良く知らないのですがポイントあたり16.50ドルって適正ですか？)

上記条件で計算すると、償却10 年ですから、
ほぼ吉ドラさんの計算通りです。
10年で回収であれば、悪く無いですね。

ただ タイムシェア 購入=管理費の支払いコミット
でもあるので、焦らずに 毎年のように使うかどうか慎重に検討されることをオススメします。
売却物件は豊富で逃げませんから。

年率5%の管理費値上がりですと 30年後には管理費は4倍以上の6470ドルになり、管理費だけで総支払い額は104,400ドルになります。

30年で1200万円宿泊に使えると考えると
ある時は ハレクラニ、ある特はアウラニ、またある時はマウイのタイムシェア レンタル等々 選択肢は広がります。

また、タイムシェアデベロッパー、運営会社は、一般のホテル業と比較してもかなり！収益性の高いビジネスであり、そこには理由があることも事実です。

[164: 初心者]

>>161 吉どらさん

決して購入するなと言ってる訳では無いので
勘違いしないで下さい。

自分はタイムシェア を購入後 無理してでも有休を取得して 計画的にバケーションに行くようになり、家族にも喜ばれ、買い増ししたぐらいですから 。
買って良かったです。

でも、周りには後悔してる人も沢山いるので。
使い倒す自信のある方には 本当におススメです。

償却10年は ヒルトンと比較してもなかなかの数字と思います。

参考になれば。

[165: 別のDVCメンバー]

>161 吉どらさん

事前に予約すべきレストランですが、娘さんがミッキー、ミニー好きなら、やはりイチ押しはマカヒキ・キャラクター・ブレックファーストですね。我が家の娘も、小さい頃はグリーティングだけでなく、ミニーの後ろに付いて楽しそうに行進していました。

ただし、かなり人気のキャラクターダイニングで、さらにアウラニ宿泊客でなくても利用出来るので、早めの予約が必須です。180日前からアウラニ英語HPでオンライン予約が可能なので、急がれた方が宜しいかと。

そしてサイン帳を持参されることをお勧めします。東京ディズニーと違って、海外ディズニーでは余裕があるグリーティングが出来ます。よほど混んでない限りサインもしてもらえます。お子さんだけでなく、親にとってもサイン帳は良い記念品になりますよ。

さてリセール購入についてですが、そこまで色々お考えなら個人的にはリセールで購入されても宜しいかと思います。舞浜のDVCショールームが閉鎖されて、残念ながら日本に居ながらにして正規購入は出来なくなりましたからね。

夏休みにハワイに行かれるそうですが、8月最終週であればアウラニの1ベッドルーム、2ベッドルームともまだ空きがあります。もっとも、8月19日から一部のプールでメンテナンス工事が始まるからかも知れません。吉どらさんのアウラニ宿泊日がこれに掛からなければいいのですが。

もしリセールで購入するのであれば、ユースイヤー（ポイント割り当て月）が何月の物件にするかも要検討ですね。
我が家では夏休みに1週間滞在するつもりだったので、ユースイヤーを6月にしました。でも今では、子供の部活の関係で夏休みよりも春休みの方が休みを取りやすくなってしまいました。それならユースイヤーを3月にすべきだったと少し後悔しています。

ポイントを翌年に繰り越すための4か月ルールというのがあるのですが、ユースイヤーが6月の場合、3月の予約をキャンセルすると戻って来たポイントを翌年に繰り越せず、GWなどで使わなければポイントが消滅するのです。

同じDVCメンバーになられたらよろしくお願いします。

[166: DVCメンバー]

>>161 吉どらさん

購入後の勝手な想像…いいですね！
それは現実のものになるでしょう。
アウラニは最高のリゾートです♪

一方で、アウラニだけに毎回長期滞在してたら、確実に飽きます。ワイキキと分散した方が良いでしょう。初心者さんも言っている通り、滞在先の選択肢を増やした方が無難です。アウラニであれ、ヒルトンであれ、最低限の購入で良いと思います。

ヒルトンのプール、悪くないと思いますが、子供の成長に連れてスライダーがマストになります。おそらくお子さんはウエット&ワイルドに行きたがるようになるでしょう。

もっと言うと、毎回、海外家族旅行がハワイでは飽きます。だからこそ、うちは今年のGWはアメリカ東海岸に行きます。コスト以外の理由でも、ポイント買いすぎは、リスキーだと私は思うのです。

[167: DVCメンバー]

>>163 初心者さん

同感ですね。消化しきれないポイントは買うべきではないです。

また、ネットではなく、私が実際に知っているハワイ不動産やタイムシェア所有者は、皆、会社経営者か医師や弁護士をはじめとする士業です。サラリーマンで持っている人は知りません。

資金力に加え、サラリーマンではないので、有給という概念はなく、休みは自分でコントロールできる人達ばかりです。

私は家族とは年に1-2回、仕事で年に3-5回ハワイに行きます。家族旅行で消化できない状況を経験していないのでこうした使い方はまだしていませんが、仮にポイント消化できない年があったら、仕事仲間と仕事ついでにアウラニに泊まり、会社経費でビジネスクラスで行き来もできるわけです。もちろん、家族旅行は個人の財布を使っています。

私の知るコンドやタイムシェア所有者は、個人の財布、会社の財布、状況によってうまく使い分けて年に何回もハワイに行っています。自分の財布以外でも行ける人達ばかりなんです。芸能人も同様。

そして、不動産購入もタイムシェアも節税の一環です。もちろん、サラリーマンでも購入している人もいると思いますが、同じレベルで考えてはいけません。有給という言葉が出てきて、こうした話をさせていただきました。

レクサスLSを会社経費で購入、リース契約はOKですが、サラリーマンが自分の財布でレクサスLS買ってたら、好きならいいのかもしれませんが、私的には疑問です。

出費に対する痛さが、異次元レベルで違うのです。利益を出してる経営者にとっては、ハワイもレクサスも節税という要素を含んでいるわけですから。

[168: 別のDVCメンバー]

>163 初心者さん

タイムシェアの初期投資費用の回収期間については、私を含めて一般的にはもっと単純な方法で計算されているような気がします。

つまり、タイムシェアと同等の部屋をホテルとして泊まるのに掛かる総費用から、タイムシェアの相応の年会費を差し引いた金額を積み上げていって、何年で初期投資費用に達するかを見るのです。

アウラニはリゾートフィーを別途徴収していませんが、その分ホテル宿泊費用は高率のホテル税も合わせるとかなり高額になります。

初期の頃にDVCを正規で購入された方は、ホテルとしては割高感があるスタジオタイプやホテルルームを中心に泊まり続けた場合は約6年、我が家のように1ベッドルーム中心でも約8年で初期投資費用を回収出来ているかと思います。

そのような初期に購入された方々の中で、家庭事情の変化によってあまりタイムシェアを利用出来なくなった場合に、そろそろ初期投資費用も回収出来たから手放そうかとなっても不思議ではありません。
しかも、超円高だったあの当時と比べると今はまだまだ円安ですから、諸費用を考慮してもかなりの金額が戻ることが期待出来るのはタイミングが良かったとしか言いようがありませんね。

[169: 別のDVCメンバー]

>167 DVCメンバーさん

うちもサラリーマン世帯ですが、外資系金融機関勤務とかの高給取りの方もいらっしゃいますから、出口戦略さえしっかりしていれば大丈夫なのではないでしょうか。

[170: DVCメンバー]

>>169 別のDVCメンバーさん

そうですね。
出口戦略や購入ポイントをよく吟味して計画的に購入すれば、OKだと思います！

ディズニーマジックで勢いで、衝動的に買うのが一番危ない。200 ポイント前後希望なら、186ポイント、248ポイントというように考えて購入すれば、より経済合理性がありますね。

[171: 初心者]

>>168 別のDVCメンバーさん

基本的に計算の仕方は同じと思いますが、管理費、宿泊料金の値上がり率が、
実は非常に重要です。

また、ホテル宿泊費用をいくらでみるかで違って来ますね。
正規宿泊料金か、レンタルの場合の料金か、その中間か等々。

管理費の値上がり率と、ホテル宿泊料金の値上がり率をどうみるかにより、
管理費と宿泊費用の差額が大きく変動するので、自分は不動産賃貸経営の
シミュレーションフォーマットを流用、管理費5%、ホテル3%
ポイントは使い切ることを前提に空室率をゼロとして計算しています。

アウラニの場合、2019年時、1ポイントの価値は、米国では、15ドルと言われていますが、
飽くまで ワーストケースとして、管理費6%、ホテル3%の値上げでシミュレーションすると、
23年後に、管理費が、ポイントの使用価値より高くなる逆転現象が起き、
こうなると 負の資産です。(他のタイムシェアと比べると、23年は いい方ですが。)
6%というのは、過去のタイムシェア管理費値上げ率平均、
米国のインフレ率を考えても、決してコンサバと言いきれる数字ではありません。

多くのタイムシェアオーナーは、繁忙期且つ、ハウスキーピングのフルサービスのある
最も高い正規宿泊料金と管理費を比較して、得をしていると自分に言い聞かせているのが実態でしょうか。

ヒルトンの例で言えば、管理費は過去10年で約2倍 200% (年平均8%)となりましたが、
ホノルルのホテル料金は、過去10年で、約30%の値上がり 130%ぐらいです。
(例: ハレクラニ スタンダード $420 →$550 )

タイムシェアを購入した時は、お得だと思ったけど、管理費はうなぎ上り、
一方、ホテル宿泊料金は、あまり値上げが無く、
皮算用した差額が、ドンドン縮小していく、というのが、一般的なタイムシェアの傾向です。

ヒルトンHGVCのワンベッドルームガーデンビュー 4800ポイント 1weekの管理費とメンバー会費の合計は、
2019年、$1,550くらいですが、レンタルサイトを見ると、一週間で、15万円くらいから借りることが出来ます。
これは、管理費が利用価値を上回ってしまった一例です。
管理費値上げは最近は5?6%前後ですが、今後はわかりません。

DVC契約書に管理費値上げの上限が規定されており、州により違いはありますが、
恐らく15%くらいかと思います。

厳しい話となりましたが、タイムシェアレンタル、タイムシェア体験宿泊プラン、
ホテルの宿泊割引料金等、ホテルチェーンのポイント宿泊等、活用して、
色々なところに宿泊するとという選択肢も悪くないと思います。

アウラニの場合、管理費見直しの前、更に円高のタイミングで
早く購入された方は、今も割安な管理費で、償却もだいぶ早かったかも知れません。
ラッキーでしたね。

アウラニの説明会でも最近は、管理費の毎年の値上がりの説明があるようですが、
今後購入される方は、ディズニーマジックで浮かれ、管理費値上げの事実から目を背けず、
充分検討されることを おススメします。

[172: 初心者]

>>167 DVCメンバーさん

個人事業主の方の資金力、経費算入による節税、休暇の自由度が購入の動機というのは、説得力がありますね。
申告の際、税理士さんからは損金扱いは難しいと聞いたのですが、損金扱いとすれば、正規価格での購入もありなんですね。

ただ、10年以上前は、確かにタイムシェアオーナーは、一部の余裕のある富裕層に限られていましたが、最近は日本も米国のように、
一般サラリーマンの購入が相当増えていると思います。

タイムシェアをローンで購入する感覚は、理解し難いですが、二桁%の法外なローン金利で、購入する方が後を絶たないようです。

タイムシェア購入での、国民生活センターへの相談件数も増加の一途と聞きますので、未だ完売していないのに
アウラニの舞浜販売事務所を閉めたのも、日本でのディズニーのクリーンなイメージを考慮してのことかも知れません。

経費算入で、脱税もとい節税の為のタイムシェア所有と、少しでも安く良いところに泊まりたいサラリーマンのタイムシェア所有では、
考え方が違って当然ですね。失礼しました。

自分は、タイムシェアのレンタルの貸し借りもしますし、リセールの売り買いもしますが、不動産賃貸経営の感覚で、良い物件探し等、
楽しんでいます。
実際、通常の不動産賃貸経営より、色々なファクター、ルール、抜け道、裏技があり、複雑な分 面白いです。

TUGbbs, Redweek等を閲覧したり、タイムシェアを半分趣味として勉強中ですが、使い倒せば、ヒルトンは、フロリダオーランドを始め、
米国本土中、更には、メキシコリゾート、ヨーロッパ等 40ヶ所以上のリゾートに格安で、スイートに宿泊出来るので、飽きることはありません。
RCI経由で、フロリダディズニーワールドリゾート(ほとんどサラトガですが)も予約可能です。

ただ、一つ言えるのは、各社のタイムシェアの仕組みは、デベロッパーのリスクが最小となるよう非常に良く考えられていて、
非常に高収益なビジネスモデルであるということです。
ヒルトン、マリオット等、有名ホテルチェーンからタイムシェア部門が次々に分離独立、上場を果たし、投資ファンドから多額の資金が
流入しているのも頷けます。

通常コンドの2倍程度の価格を52等分して売却、オペレーティングコスト上昇は管理費値上げでカバー、
空室率上昇によるリスクも無い、売却済みポイントなので、宿泊料金設定の競争も無い。
付帯設備、飲食でも収益を上げ、終いには、ROFRで、半額以下で買い戻した中古物件を、正規価格で再販売、等々。
デベロッパー=ノンリスク、オーナー=ハイリスクの構造です。

あくまで、節税目的で無い人向けですが、
ー 減価償却、所有期間の管理費支払い総額等、理解せずに購入しないこと。
ータイムシェアは、初期投資よりむしろ、管理費を買う？ということ。
ーポイントは、絶対に使い切るポイントに絞り、2年に１度の利用くらいのつもりで。
ー買うのは 簡単、売るのは本当に大変なことにを理解すること。
ー使い倒す自信が無ければ、購入せず、タイムシェアレンタル等を活用 (多分これが一番)

長文失礼しました。

ゴールデンウィーク、アウラニ楽しんで来ます。

[173: 初心者]

購入のきっかけとなった ヒルトン オーシャンフロントルーム からの眺望です。

[174: DVCメンバー]

>>172 初心者さん

ゴールデンウィーク、アウラニ楽しんできて下さい！

最近、マカヒキのサービスが変わったらしいのですが(決まった時刻にショーをやる？)、どう変わったのかイマイチわからなくて、もし行ったら、感想聞かせて下さい。

ちなみに、タイムシェアは個人名義です。法人で所有して年会費を経費処理できますが、その場合は、役員のみではなく、従業員にも平等に行かせなければ、役員の給与所得扱いになってしまいます。福利厚生の一環として、タイムシェアを買う企業はありますよ。

節税要素が強いのは、コンド購入の方です。
オアフ島オーシャンビューの一等地でも、建物85-90%、土地が10-15%の割合、そして税法の違いから、たった9年で購入金額の85-90%を減価償却として経費で落とせるわけです。

数年前から、富裕層だけができる合法的な節税だと問題視され、税制改革案としていつも上がっているものの、いまだに施行されていません。まあ、時間の問題でしょうが…

初心者さんは、ネームとは裏腹にタイムシェアに精通していますね。色々勉強になります！

[175: DVCメンバー]

>>173 初心者さん

私もヒルトンラグーンとダイアモンドヘッドとヤシの木をセットで観れるこの場所のビューが大好き！

写真で見える芝に座って、子供と金曜日の花火を見たものです。

好きな場所が似てますね♪

[176: 初心者]

>>174 DVCメンバーさん

マカヒキ、キャラダイ、その他 娘の興奮度については、帰り次第報告します。笑。

コンド購入の件、減価償却による課税の繰り延べ、米国の建物価値評価、キャピタルゲインか
キャッシュフローか等々話はつきませんが、、バケレンが6カ月になってしまった今、元々利回り重視派で、
いいとこ年間2週間しか滞在出来ない自分には、ハワイ不動産は更に縁遠い存在となってしまいました。
スレの趣旨とは異なる話題で、話が長くなりそうなので、このへんでやめておきます。

タイムシェアは、選び方、買い方、使い方によっては本当に良いシステムなので、
リスク、権益、出口戦略を充分理解した上で、タイムシェア仲間が増えると良いですね。
一般的に、タイムシェアは詐欺とか、悪いものとかの衝動買いの人による風評があり、悲しいです。

ただ最近感じるのは、ハレクラニ等の一部のホテルでのリピーターに対するある意味差別的とも感じられる
特別な優遇(具体的内容は敢えて避けます)を考えると、ホスピタリティの高いホテル滞在も捨てがたく、
タイムシェアに大枚叩くくらいなら、多少割高でも、渡ハ 2回を1回で我慢して、ホテル滞在もありかなあと思うこともあります。

結局、自分の価値観での満足度に行き着くのでしょうか。

ラグーン、ホノルル来たなあって 感じますよね。

[177: 別のDVCメンバー]

>171 初心者さん

改めて詳細なご説明ありがとうございます。

>アウラニの場合、2019年時、1ポイントの価値は、米国では、15ドルと言われています

DVCにはワンタイム・ユース・ポイントといって、正規購入メンバーが予約時にポイント不足だった場合に、年度1回24ポイントまで1回限り利用可能ポイントとしてDVCからキャッシュで追加購入出来る制度があります。その購入価格は当初1ポイント15ドルでした。

初心者さんが書かれたポイント価値はこれを指していると思いますが、現在では19ドルに値上げされています。8年足らずで約27%の上昇ですね。
アウラニの年会費の上昇も確か約30%程ですから、管理費とポイント価値はほぼ同様に上昇すると考えていいのではと思います。
もっとも、ホテル宿泊料も含めて価格上昇がこのまま続くと、ハワイ滞在が将来ますます高嶺の花になってしまいますが。

ところで、初心者さんのHN、そろそろ真面目に変更されても良いのではないですか？ギャップが大き過ぎますよ。
ちなみに、我が家もGWはアウラニ滞在です。お会い出来るかも知れませんね。もっとも4泊ですが…

[178: 初心者]

>>177 別のDVCメンバーさん

当初の追加購入は、当初15ドルだったのですね。我ながらいい相場観してますね。
15ドルは、米国のタイムシェア仲間から聞いた数字で、経験に基づいた数字じゃないので、
お気を悪くされたようでしたら、申し訳ありません。

https://www.dvcrequest.com/dvc-members.asp

上記米国のレンタルサイトでのポイント売却価格が 13.50ー14.50ぐらいなので、15.00が適正かと、
勝手に判断してしまいました。
ある意味、ポイントを使い切れずに現金化したい時の価値とも言えるので、
かなり厳しめの設定かも知れません。

因みにヒルトンは、同様の相場観でポイント30セントで計算して判断しています。
レンタルサイトでの、実勢価格です。
如何に得してるか、自己満足の為、最も効率のいい使い方で計算すると、
所有物件合計で、年間管理費が3000ドルくらいの支払いで付与されるポイントで
計算すると、スタジオ 年間100泊分ぐらいなので、1泊30ドルですね。

DVCの追加購入時のポイント価格は飽くまでデベロッパーがコントロールするもので、
実勢価値とは、必ずしも一致していかないと思われます。

実際、添付リンクのレンタルサイトでは、ポイント19ドル以下でのレンタルが可能で、
残念ながらタイムシェア レンタル ハワイのサイトのレンタル募集では、更にそれ以下となっています。

ただ、ウエストゲート、ウィンダム、シェラトン、マリオット、ウェスティン等と比較しても、
DVCは、かなり良心的なシステムだと思いますし、ディズニーというプレミアムから、
リセールバリューの安定が望める優良タイムシェアであることに間違いはありません。
だからこそ、自分も真剣に購入を検討しています。

また、償還迄の期間がどのくらい売却価格に影響するのか興味深いですが、
50年待たずに売り抜けるタイミングの見極めも重要ですね。

個人的な判断基準ですが、ポイントあたりの管理費が、ポイント辺りの現状価値の50%を超える
タイムシェアは、長期所有には向いていないと考えています。
つまり、今のアウラニリセールは、自分にとって、ボーダーラインです。

長期所有の場合、管理費と、ホテル代の 値上がり率のギャップを考慮、
現在のポイントの 使用価値は、管理費の2.5倍以上欲しいところです。
19ドルが使用価値とすると、7.46ドルの管理費面では、ギリギリ合格ですね。

あとは、売りやすさを勘案すると、何年も完売できずにいるアウラニに対して、
シリコンバレーバブルで、リセール価格の急騰が続く、グランドカリフォルニアンとか、
ベイレイク、ビーチクラブなどは、アウラニに比べ、購入価格は かなり割高ですが、管理費も安く、検討対象です。

なーんて考えているのが、楽しい初心者でした。
実際、カリフォルニアンと、フロリディアンのホテルルーム以外、DVCのプロパティには泊まった事もないので、
DVCに関しては、頭でっかちの本当に初心者です。

リセール、投資効率の話をすると、結果として、どうしても正規購入者の方を
否定するような内容になりがちですが、目的はそこには無く、楽しく、お得にタイムシェアを
利用できるよう、新規購入を検討されている方への助言となれば、幸いです。

アウラニ、お会い出来たらいいですね。
雪アナコスチュームで、走り回る5歳児を見たら、お声がけ下さい。 笑。

[179: 初心者s]

レンタルの醍醐味、お得感の一例です。
こんな価格でレンタル出来ると、オーナーは、辛いですね。
HGVCワイキキで、一番人気の部屋です。
普通に予約すると、5000ドルくらいでしょうか？

https://page.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/r315743595

[180: 吉どら]

皆さん詳しくて、大変勉強になります。ありがとうございます。
上手く利用できた際の満足度も一定程度見込まれますね。
ラグーンタワーOF魅力的な為、航空券探しましたが、ないですね。
私もこの部屋に魅力を感じましたが、付与ポイントが低いので、私には向かないと考え、対象にするのはワイキキアンかなと思っています。

[181: DVCメンバー]

>>178 初心者さん

初心者さんも別のDVCさんもヒルトンのタイムシェアさんも私もそうですが、皆、自らの経験に基づいて、これからタイムシェア購入を検討している吉どらさんにベストな購入をしてもらうべく、発言していることは、わかっていますよ！

皆、タイムシェアのファンで、それぞれの観点から好きだからこそ熱く語っているわけです。

吉どらさん、ラッキーですね…笑

それぞれのライフスタイル、家庭環境、懐事情に応じて、身の丈にあった楽しみ方をすれば良いと思います。アウラニディズニーリゾートのタイムシェアが原因で、大切はものを失うなんてことだけは絶対にあってはいけません。

一方で、娯楽に自己満足は必要不可欠です。経済合理性より自己満足を優先する時もあっても、許容範囲内ならOKだと思います。

私には社休や有給といった概念がありません。良い意味ではなく、部署によっては年中無休24時間で稼働しているので、日本にいたら、日曜日だろうが正月だろうが休みがないのです。海外に行かなければ、休んでいる感覚を味わえない。だから、海外に逃亡するわけです(笑)

もちろん、ハワイからweb会議や電話を通じて指示を出すわけですが、日本にいるよりリフレッシュしながら仕事ができます。また、時差がたった5時間なので、日本に指示を出しやすいです。

いずれにしても、ハワイやDVCが、気分転換や癒しの場所であり続けられるように、賢い買い方、使い方をして、できるだけ長くDVCライフを楽しめたらいいなと個人的には思います。

途中で売却しちゃうなんて、アウラニディズニーリゾートを愛する私にはできません。
仮に経済合理性がなかったとしてもね！

[182: 初心者]

>>180 吉どらさん

このラグーンOF、私の知る限り、今までのレンタル募集で 最安です。実際の宿泊数を減らしてしまっても充分お得なディールなので、
エアーが確保できれば、ほんとおススメなんですが、残念です。

吉どらさん、
>私もこの部屋に魅力を感じましたが、付与ポイントが低いので、、、、、、、、、、、

おっしゃる通りです！
ポイント辺りの管理費@が、20セント近いので、ボーダーラインの15セントを大きく超えてしまいますね。

ヒルトンは、1年前からのホームウィーク予約は、購入したリゾート、部屋タイプで、
更に、基本土曜日チェックイン 一週間単位での予約しか出来ないので、
ほとんどオーナーが、9ヶ月前からのクラブ予約で、好きなところ、部屋タイプを選んで予約しています。
ですから、管理費のポイント@が出来るだけ安い物件を所有、他のリゾートをクラブ予約するのが、
一番効率の良い使い方と思います。ゴールドシーズン予約なら更にお得です。

と言いながら、私もラグーンOFだけは、思い入れがあり、1年前から予約出来るのであれば、
多少、合理性を犠牲にしてでも、購入してもいいかと 何度も悩んだ物件です。
ワイキキのホテルって 本当のオーシャンフロントって、意外に少ないんですよね。
ましてや、スイートとなると、料金は青天井です。
このユニットは、私にとって唯一 管理費2000ドルで 毎年7泊 優先予約出来る権利という
プレミアムにお金を払ってもいいかと思わせる物件です。

DVCで無く、スレ違いですが、やはり、いくつか物件を所有して、実際に予約してみると、
管理費効率が良く、初期投資も割安に抑えられ、リセール相場が安定している
ラスベガス ブルバードのプラチナが、バランスがいいとの個人的結論です。
気長に待つと、1BR 6200、2BR 8400 が市場に出てくることもあります。

[183: 初心者]

>>181 DVCメンバーさん

まさに、ガッテン ガッテン ガッテン という感じのコメントです。ありがとうございます。

自分も仕事が忙しくなればなるほど、バケーション、休暇取得へのモチベーションが高まります。
せっかくだから、タイムシェア利用しなきゃというプレッシャーも背中を押してくれてます。

でも アウラニ そんなに いいんですね。 行くのが楽しみになって来ました。

皆様、
もし、アウラニ DVC 購入の決心がつきましたら、その時は、ポイント数、発生月等、相談に乗って下さい。

[184: 別のDVCメンバー]

>178 初心者さん

気を悪くするなんて、そんなこと有りませんから、ご心配無用ですよ。1ポイントあたりの価値15ドルについて、もう少し知りたかっただけですから。
それにしても、初心者さんの真摯な姿勢には感服するばかりですね。

[185: 別のDVCメンバー]

>181 DVCメンバーさん

私にとってのDVCメンバーさんの名言を二つ引用致します。

>娯楽に自己満足は必要不可欠です。経済合理性より自己満足を優先する時もあっても、許容範囲内ならOKだと思います。

>将来、孫と行けたらたぶん最高だね！ 健康で長生きを目指そう♪

タイムシェア購入に関しては、この掲示板の本家本元、持ち家派vs賃貸派とまではいかなくても、マイカー派vsレンタカー派みたいなところがあって、万人にとっての共通の正解はなさそうですね。

我が家は電車通勤せざるを得ないサラリーマン世帯なのですが、本来週末にしか利用しないクルマの駐車場に月3万円以上払っている時点で経済合理性のかけらも有りません。単なる趣味の世界で自己満足しているだけでしょうね。

タイムシェア購入については、当初ワイキキ物件を検討して体験宿泊もしました。結果的に見送ったのですが、その後DVCポイントの追加購入をするかワイキキ物件をリセールで追加購入するか悩んだ時には、別スレでヒルトンのタイムシェアさんやエリートプレミアさん、リセール物件さん、もちろん初心者さんのレスも参考にさせて頂きました。

DVCのタイムシェアが出た時には、家族がディズニーファンということもあって一択でしたね。
熱狂的なディズニーファンが何度も東京ディズニーリゾートに行くように、我が家も何度もアウラニに行っても飽きないと思いましたから。

でも、以前シルバーウィークにDVCポイントを使ってWDWのグランドフロリディアンヴィラに7泊した時は本当に楽しかったですね。アウラニに初めて滞在した時と同じくらい満喫しました。

経済合理性と折り合いを付けつつ自己満足感が高まることで、大袈裟に言えば人生のモチベーションが上がって、健康で長生きを目指そう♪って思えましたから。
随分熱く語り過ぎて済みません。

[186: DVCメンバー]

>>183 初心者さん

そう…皆様に聞いた方がいいですね。
初心者さんレベルの人が知りたい細かなDVC情報は別のDVCメンバーさんに聞いてください(笑)

正直なところ、私は購入金額がいくらだったかよく覚えておらず、一応、年会費の郵便物は見てはいるのですが、それもいくらだったのか思い出せない…冷汗
もちろん、おおよその検討はついているのですが…

ここでは、ディズニーマジックに騙されて衝動的に買ってはいけない！ とこれから購入する人のことを考えて発言していますが、私自身は、ハワイ現地で衝動的に購入しました！…というより、買わされました。
妻がセールスの人とグルになって、買え買えってうるさくて…

良い子の皆さん…じゃなくて、良識のある大人の皆さんは決してそのような真似をしないで下さい(苦笑)

それでも、結果的にとても満足して利用しているので、私の場合はラッキーでした。

[187: DVCメンバー]

>>185 別のDVCメンバーさん

とっさに出た言葉なのに名言だなんて、恐縮です(冷汗) ありがとうございます。

ハワイに行くと年をとっても来られるように仕事を頑張り、健康でいたいという気持ちが強くなります。

私はアウラニディズニーリゾートが消滅するラストイヤーに必ず行って、そこで出会った人達とアメリカ人であれ、日本人であれ、アウラニの思い出話をするのが夢で、今から勝手に想像しています(笑) 私の家族にとってのアナザースカイは、間違いなくアウラニとワイキキのコンドでしょう！

ホテルでしたが、グランドフロリディアンは新婚旅行で泊まりました。結婚式もWDWでミッキーとミニーと踊って祝ってもらいました。

2歳児がワニに襲われた事件でWDWをしばらく敬遠していましたが、意外と早く再び行くことになりました。今回はボードウォークインです。

次回アウラニは工事前のお盆ですが、いつかアウラニですれ違うこともありそうですね！

[188: 吉どら]

ラッキーです。

DVDメンバーさんのようにヒルトン利用できたら、フル活用ですね。
私は、退職後にそうできたらいいなと、働いてます。
予算の関係上、タイムシェアのみですが。。。

今は、サラリーマンですので、経済合理性重視で活用したいと考えてます。
でも、結局は、長く利用した方が、有利なので、早めに購入したいです。
年に各1回取れる2週間と1週間の連続休暇を、家族が大満足する計画とする為にタイムシェアは必須ですね。

マイカー派とレンタカー派の例良く分かります。
資産管理会社保有にしても、1回の利用額計算すると、ありえない額になってます。
昔、一時期経済合理性を考え、車売却したのですが、結局出不精になるんですよね。
セコイんでしょうね。タクシーの方が安いと考えていたのですが、打ちっ放しにタクシーで行くとかできなんですよ。
タイムシェアもそうなのかなと。あれば、より積極的に休みを取り、活動するのかなと。

皆さん、楽しく参加させて頂き、ありがとうございます。
本当に勉強になります。

[189: DVCメンバー]

>>188 吉どらさん

ヒルトンの話をよくしましたが、私はヒルトンのタイムシェアを持っているわけではなく、ヒルトン近くのコンドを所有しているので、ヒルトンの施設内をよく散策して、ある程度ヒルトン施設に詳しいだけです(笑)

ワイキキコンドは両親や兄弟には、清掃代だけ払ってもらって貸すこともあります。

吉どらさんも考え直す傾向にあるように、退職後にこれまで頑張ってきた自分へのご褒美でタイムシェアを買うというのは、とてもリスキーな行為だと思います。

60代-80代では健康上、行けなくなるかもしれません。自分は大丈夫でも、妻や両親の介護問題も出てくるかもしれません。ハワイより箱根の温泉旅館に宿泊の方が気軽でいいと価値観も変わるかもしれません。

だからこそ、ハワイが好きで健康である今のうちにガンガン行くべきだと個人的には思うのです。やっぱり、好きなうちに行かないともったいない！ 老後は時間はあっても、他の理由で行けないかもしれない。

そして、私を含め、ここに参加してきた人の共通点として、小さな子供がいる時からタイムシェアを買っているという事実も見逃してはいけません。

他の人のコメントを見て、定年退職後は売ってしまうというのも、経済合理性の観点から選択肢のひとつとしていいかもしれませんね。

私の場合、おじいちゃんが宿泊代は見るからと言って、一緒に娘夫婦、孫と大人数でアウラニに宿泊するという夢を今から抱いています。
また、私が決めることではありませんが、娘の結婚式はアウラニであげて、そこから別の国に新婚旅行へ行くとか勝手な想像を…

タイムシェア購入自体は目的ではなく、あくまで優雅なバケーションをとるための手段です。

お子さんの教育費や日常生活に支障がない範囲内の予算で、ハワイ旅行を始めとした海外旅行を通じ、人生をより有意義なものできたらいいですね！

[190: 別のDVCメンバー]

>初心者さんレベルの人が知りたい細かなDVC情報は別のDVCメンバーさんに聞いてください(笑)

大役、確かに仰せつかりました！