ディズニー・コオリナ・タイムシェア会員権日本人に向いている

[匿名さん]

ディズニーが日本でリゾート会員権を販売すると新聞に載っていました「タイムシェア方式」日本人の休暇のありかたに向いていると思いますか。現在ハワイのコオリナエリアに建設中ですよね！ポイント制ヒルトンと同じ設定・・・

[241: 初心者]

>>230 ヒルトンのタイムシェアさん

早速の体験談有り難うございます。
翌日に申し込みが入るとは、流石有名サイトですね。
ポイント失効を免れる救済措置としては、有り難いですね。
ヒルトンもこういうサイトがあるといいのですが、
Redweekはなんか面倒臭そうです。

タイムシェア各社のリセールへの規制強化、まさに諸刃の剣ですね。
正規購入とリセール購入の権益が全く同じでは、正規購入オーナーにとっては
面白く無いですが、反面リセールへの規制が強化されればされる程、今度は売却の際の価格が下がり、
実質的に所有物件価値が下がることとなってしまう。。。。

DVCは、最近急激に頻繁に規制を強化し始めた印象です。
既に遅すぎるという見方もありますが、今後更に規制がかかる可能性を考えると、
リセール購入なら今のうちかもしれません。

[242: 初心者]

>>228 別のDVCメンバーさん

実際にオーナーでないとわからない貴重な情報有り難うございます。

アウラニに1週間滞在することは無いと思いますので３泊程度出来れば充分です。

購入候補リゾートについてのアドバイスも参考になります。
私も、アウラニのSubsidized で無ければ、カリフォルニアアン、
フロリディアン、ベイレイク、ポリネシアン等、モノレール停車リゾートに
価値を感じています。

実は、ゴールデンウィーク明けに、カリフォルニアニアンの50ポイント物件が売りに出たので、
直ぐにオファーを入れたのですが、既に売却済みでした。即日でした。
カリフォルニアンのリセール相場は、ここ数年で2倍近くまで値上がりしており、
既に買い時を逸した感は有りますが、物件の絶対数が圧倒的に少なく、
ホーム予約権利の価値が最も高そうです。

他のリゾートと同様、50年の償還のタイミングが近づいた時点で、オーナーに対し、
追い金の支払いによるメンバーシップ延長のオファーが来ると思われますので、
こういった希少価値のある物件は、興味が湧きます。

ただ、何気無しにRCI経由でのWDWリゾート空き状況をチェックしたら、
お盆週のサラトガ 1BRが、ヒルトン3400ポイントで1週間予約可能でした。
サラトガで我慢出来るなら、敢えて購入しなくても？？？との疑問も湧き、
楽しいグルグルです。

[243: ヒルトンのタイムシェア]

>>241 初心者さん
　こちらのサイト自体は、フロリダの物件をリセールで購入した際に業者さんのページと
互いにリンクされており知っていましたが、利用するのは初めてでした。
　自分の名前や貸し出し対象のポイント数などを登録すると、ちゃんと契約書が送られてくる
など対応がしっかりしていました。

　僕は2018年のポイントを2019年に繰越、さらに2020年のポイントを前借りする事で、
一週間分のポイントとして貸し出しができました。
　アウラニで同じ事をすると...管理費を除いた粗利が80万近くになりますので、今後３回
程度同じ事をするだけで、アウラニの購入費用を上回ります。

　久しぶりに、カリフォルニアンの価格見てぶったまげました、$212ですか...2011年当時は
東京でも売ってました。価格は忘れちゃいましたがアウラニとあまり変わらなかったと思います。
　また僕がリセールで購入した時には、何も制限なかったのでクルーズも香港も何でも使えます。
確か日本円で50万を切っていた記憶がありますが...

　DVCも正規購入したポイントと同じ分のリセール購入のポイントまでは、普通に利用できる
ような簡単な制限にすれば、すでに所有している優良顧客がリセールを購入するため、市場も
活性化し管理の徴収も確実になると思いますし、不満も出ないのと思うのですが...
　まあ、売却者と購入者が手間さえ掛かるのを面倒だと思わなければ裏技があると耳にした事も
あるのですが、実際に行えるか不確実なネタですし、グルグルしてます。（笑）

[244: 初心者]

>>243 ヒルトンのタイムシェアさん

DVCは、正規価格上昇に連動して、リセール価格相場も上がっている数少ないタイムシェアだと思います。
マリオットのように、リゾート、週単位の所有制から、急にポイント制に切り替え、
週単位オーナー物件の価値が暴落するなど、酷い会社もある中、DVCは優良ですね。
米国の景気次第ではありますが、今後も正規はもちろん、リセール価格も上がり続けると思われます。
又 ポイント辺りの価値、管理費も一定で、分かり易いシステムと思います。

裏技の件、家族間権利移転の拡大解釈による DVC販売事務所での 売主買主 面前権利移転による
オリジナルオーナーの権益継承のことですか？

私も、噂では聞いたことがあリ、アウラニのセールスの方に聞きましたが、はぐらかされ、
真偽のほどは、定かではありません。 詳しくご存知ですか？

[245: ヒルトンのタイムシェア]

>>244 初心者さん
　私は子供のいない夫婦二人なので、基本的には一方が亡くなった際には自動的に残った方に
権利が全て行くので、後から亡くなる者の相続の処理がハワイの裁判所で行われない様に、
タイムシェアをメリット・デメリットを十分に理解した者を、我々の所有権に「追加」する
必要があると個人的には考えています。
　また、権利自体は残り４０年ありますが、現在の年齢から考えると実際に我々が利用できる
期間は２０年程度と思われるので、いずれは「追加」した者に「贈与」し、その者の子供など
が自由に利用できる様に、新たに「追加」できるように我々の名義を「削除」する必要も考えて
います。　その際に、リセールと同様に制限を受ける様では「贈与」した者に単なる負債を
押し付ける可能性もあるので、その辺りの処理も含めてどのような対応策があるのかDVCに
確認したいのですが、現状では「贈与」する相手がおらず確認しておりません。
　どなたか、私と似た様な境遇にある方いれば確認していただき、ご教示頂ければ幸い
なのですが、アメリカにはアメリカの法律があり、日本には日本の法律がある為、タイムシェア
同様、そのあたりを含めて説明し、理解を得て同意に至るまでは安易ではありません。
　また、一連の処理には「手間と時間が掛かる」のでなかなか実行に移すことは難しいと
思っています。　日本での相続も大変ですが、タイムシェアというアメリカの資産を持っている
我々には、結構切実な問題でもありますので、この様な場ではありますが皆さんのお知恵を
お借りいただければ幸いかと存じます。

[246: 別のDVCメンバー]

>>242 初心者さん

>お盆週のサラトガ1BRが、ヒルトン3400ポイントで1週間予約可能でした。

私見ですが、お盆まで3か月のこの時期にサラトガがまだ空いている理由は次の二つかと思います。

1.季節要因
夏のフロリダは半端なく暑いです。ハワイのカラっとした暑さではなく、日本のジトっとした蒸し暑さ。その暑さの中で広いパークを回るのはかなりきついです。
それにもかかわらず、この時期はマジック・シーズンで宿泊にかなりポイントを必要とします。一応その上にプレミア・シーズンがありますが、イースターやクリスマスの時なので、実質的にはアウラニのプレミア・シーズンに相当します。
つまり、アメリカ本土の人から見るとお盆時期は魅力に欠けるのですね。

2.個別要因
パークに訪れることだけを目的にした場合、残念ながらサラトガはあまり魅力的とは思えません。どこのパークからも遠くアクセスはバス便のみで、ホテルタイプではなく別荘タイプで敷地が広大であるため、そのバス停までも非常に遠い。車がなければ辛いです。
それにもかかわらず、似たようなタイプのオールド・キーウエストや圧倒的に利便性の高いボードウォークのスタンダード・ビューよりも宿泊ポイントを多く必要とします。
つまり、コストパフォーマンスに欠けるのですね。

ここで、ちょっと気になったので、もう少し詳しく調べてみました。

今日現在で、お盆週（8月10日(土)チェックイン、17(土)チェックアウト）で予約可能なDVCリゾート（1BRのみ）は以下の通りでした。（カッコ内は必要ポイント）

・サラトガスプリングス・リゾート；スタンダードルーム（225ポイント）、プリファードルーム（259ポイント）
・オールド・キーウエスト・リゾート（218ポイント）
・ウィルダネス・ロッジ・ボルダーリッジ・ヴィラ（268ポイント）
・アニマルキングダム・ヴィラ - キダニ・ビレッジ；サバンナ・ビュー（267ポイント）

参考までに、別のDVCリゾート（1BRのみ）に同じ日程で宿泊するのに必要なポイントを列挙します。

・ボードウォーク・ヴィラ；スタンダード・ビュー（218ポイント）
・グランド・フロリディアン・リゾート&スパ・ヴィラ；スタンダード・ビュー（334ポイント）
・アウラニ・ディズニー・バケーション・クラブ・ヴィラ；スタンダード・ビュー（312ポイント）

そして気付いてしまった事実。
>ヒルトン3400ポイントで1週間予約可能でした。

WDWのDVCリゾート（1BRのみ）では最低でも宿泊に218ポイント必要で、これをアウラニのポイント（1ポイント当たりの年間管理費7.86ドル）を使った場合、1,713ドルに相当します。これはワイキキのHGVCの1BRの年間管理費よりも高いのではないですか。
それにもかかわらず、ヒルトン3400ポイントで1週間予約可能となれば、これは相当コストパフォーマンスが高いのではないでしょうか。逆の言い方をすれば、アウラニのポイントはアウラニで使わないと勿体無いと言うことでしょうかね。

[247: 初心者]

>>246 別のDVCメンバーさん

RCIエクスチェンジ、実はまだ利用したことがないのですが、ディズニーリゾートも
根気よく空き待ちしていれば、予約ができるようです。
WDWリゾートでは、殆どがサラトガの1BRとなるようですが、
アニマルキングダムロッジ他、超人気リゾート以外は、運が良ければ、空きも出るようです。
アウラニは、最近は、ほぼ出ないと聞いています。

8月のWDW、自分もお盆週に行きましたが、覚悟はしていたものの苦行でした。笑。
その分、プールは最高でしたが。
次回は、少し涼しい時期に行きたいですね。

自分なりのWDWリゾート宿泊の魅力は、
1、なんと言っても ダイニングパッケージ、マジックアワー、
ファストパス予約開始時期等々の、リゾート宿泊者向けの特典、
2、パークへのアクセスの利便性、特にモノレール、ボート。
3、ホテルそのもののクオリティ、キャラダイレストラン、ホスピタリティ
となります。

1、これは、WDWの戦略もあり、他のホテルの宿泊者に対する差別により、
WDWリゾート宿泊者特典は、なんとしても確保したいところです。
2、バスでの移動は論外、レンタカーの移動にしても、駐車場からパーク入り口迄の
徒歩移動は、子連れには本当に大変です。
特にモノレール停車リゾートから、マジックキングダムへのアクセスは、本当に便利です。
ただ、追加料金を払い、プリファードパーキングを使えば、マジックキングダム以外、
どのパークも かなり入り口の近くに駐車出来るので、追加料金払う価値は充分にあります。
3、これは、自分がディズニーフリークでは無いので相当辛口となりますが、
フォーシーズンズ、リッツ、セントレジス等のホテルと同等の料金となるホテルとしては、
部屋のクオリティ、バスルーム、アメニティ、ホテルスタッフのホスピタリティ、柔軟な対応、
全てにおいて、かなり落ちると言わざるを得ず、WDWリゾートの宿泊者特典が無ければ、
カリフォルニアン、フロリディアン、コンテンポラリー等に、このホテル料金を払う価値は無いでしょう。

という訳で、DVCを購入するとしたら、比較的予約がなんとかなりそうなアウラニで無く、
ホーム以外での予約が困難、ホテル料金が法外な、モノレール停車リゾートが、検討対象となったわけです。

自分は、ヒルトンのポイントが充分にあることもあり、ハワイでもアウラニ利用は数泊出来れば充分で、
WDWでも、4パーク周る為に３泊?４泊で、あとは、お気に入りのヒルトンのタスカニービレッジとなると思われます。

そんな時、RCIエクスチェンジの可能性に気づき、
どちらにしろ100%レンタカーなので、サラトガからの移動が、苦にならず、プリファードパーキングの
便利さを知ってしまった今、本当にグルグルしてしまった次第です。

アウラニは、本当に魅力的なリゾートだったので、WDW旅行の際は、サラトガで我慢、
購入検討対象は、アウラニの75?160ポイントぐらいのsubsidized contract 狙いで落ち着きそうです。

因みに、ヒルトンタイムシェアの管理費支払いは、平均で1ポイント10セント前後なので、
サラトガ、1週間3400ポイントは、340ドル、RCI手数料 188ドル、DVCチェックイン時190ドル、
合計で、718ドルの計算となり、ヒルトンタイムシェアで1週間分ポイント使う負担と変わらない感じです。

[248: 別のDVCメンバー]

>>247 初心者さん

RCIエクスチェンジ利用の予約はポイント以外に色々と手数料が掛かるのですね。それでもHGVCの高ポイント物件をお持ちなら、やはり余ったポイントの使い道としてはコストパフォーマンスが良いと思いますが。

余談ですが、前述の通りWDW予約は暑い夏休みが狙い目で、7か月前予約開始時点ではグランドフロリディアンですら予約出来ることもあります。
また、春休みも意外な穴場かも知れません。イースター前ではありますが、イースターは年によって変動するので、イースターが4月中旬の年であれば同じくグランドフロリディアンの予約が取れることもあるかと思います。（我が家でも再来年の春休みにWDWを狙っています。）

[249: 初心者]

>>248 別のDVCメンバーさん

確かに、毎日スコールが降り、東京の様に蒸し暑い夏は人気がないのも頷けます。

RCIは、IIと違って、あまり魅力的な交換リゾートが無い中で、
DVCは、非常にコスパがいいと思います。
3400ポイントでは、ヒルトンでも1BRガーデンビューに５泊しか出来ませんので。

来年のWDW、試しにRCIのオンゴーイングサーチかけてみます。

また、DVCからのRCIポイント交換先として、ヒルトンのハワイ島の ベイクラブ、
キングスランド島も、予約出来るようです。
もしかしたら、こちらもコスパがいいかもしれません。

[250: 初心者]

>>248 別のDVCメンバーさん

確かにWDWリゾート、夏はダイニングパッケージが無料となるオファーもあり、
ホテルも割安感が出ますね。

[251: DVCメンバー]

>>245 ヒルトンのタイムシェアさん

まずは、DVCに相談すべきですね。

相続に関するハワイのルールを知りたいなら、ハワイの弁護士に相談するのが一番確実で手っ取り早いです。

そこで、私が毎年参加しているハワイセミナーがあるのですが、セミナー参加に費用はかかりますが、ハワイ州の弁護士に相談できますよ♪ ハワイの不動産購入、移住、ビジネス進出を希望する人たちが集まるセミナーですが、ハワイの弁護士にタイムシェア相続の相談もOKです。気分転換に参加してみてはどうでしょう？ 悩み解決のヒントをつかめるかもしれませんよ！

私は昨年、EB-5によるグリーンカード取得やハワイ企業M&Aによる就労ビザ取得について、ハワイ州弁護士に相談に乗ってもらいました。

ハワイセミナー案内
https://www.hawaiinisumu.com/article/546

尚、私は主催会社の関係者ではありません。誤解のないように！
ハワイ情報収集のために参加しています。ハワイで誰もが知る有名店のオーナーも参加してたりして、弁護士や不動産の専門家だけでなく、ハワイ通の人達が集結するので、色んな話が聞けて勉強になります。

ついでに、ハワイのグルメや新店舗情報も情報提供してくれますよ。

ハワイ好きなら参加して損のない勉強になるセミナーです。毎年参加すると、聞かなくてもよいセミナーも増えますが、私は2日目のビジネス進出、移住セミナーに興味があり、今年も参加します。
初日のセミナー内容は熟知してる内容なので、参加するか否か悩んでいますが、とりあえず初日はハワイ受験と本田直之の話がだけ聞こうかなぁ…

[252: DVCメンバー]

>>251
相続は贈与の誤植でした。ハワイの弁護士に贈与相談してみて下さい。

子供がいなければ、行動の自由度が広がるので、その点はとても羨ましいです。

結局、ハワイ移住のハードルは色々ありますが、子供関連の問題が大きいわけです。

本田氏だって子供がいたら、デュアルライフは難しいと思う。まぁ、子供がいても妻に丸投げできる家庭はいいけどね…

[253: ヒルトンのタイムシェア]

>>251,252 DVCメンバーさん
　ネット上の掲示板という事で、>>245の書き込みでは少しポイントをズラして書いたので
分かりにくくてすいません。　４人まで所有権の記載ができるタイムシェアにおいて「追加」と
「削除」を繰り返し行った場合に、適切な言葉が出て来ず使いました。
　あえて使ったのは、日本において「対価を得て」行ったとしても、それを誰がが把握するのは
難しいかと思われるからです。　直接、皆さんに伝えられれば楽なんですが...

[254: DVCメンバー]

>>253 ヒルトンのタイムシェアさん

DVCから不動産と違って、不動産を所有しているわけではないから、固定資産税や相続税の支払いはないって説明を受けた気がする。

DVCは40年後に自然消滅で管理もラクで、相続などで子供世代に迷惑がかからない点が良いと思って買ったんだった！

最近、娘たちはドバイ！ドバイ！！って言うけど、個人的にはハワイが一番♪
年をとってからのハワイには興味がなく、今ハワイに住みたいなぁ

[255: 初心者]

>>245 ヒルトンのタイムシェアさん

直接的な表現を避けるお気遣いをされたコメントで、理解するのに時間が掛かってしまいましたが、ヒントを有り難うございました。

https://disneyvacationclub.disney.go.com/media/dvc/languagespecific/en...

たぶんこれだと思いますが、無償譲渡、若しくは交換による 不動産登記所有者名義の変更について、説明されているようです。
あくまで、金銭の授受が無い所有権移転、若しくは交換登記に限り、ROFRも免除され、売買ではないので、
リセール扱いとはならないと読み取れます。

実際には、当局、デベロッパーによる対価の支払い有無の確認は困難でしょうが、資産価値が認められる権利の他人間の贈与となれば、
法的には贈与税納税義務があり、
売買であれば、タイムシェア法、約款に基づき、デベロッパーへのROFR行使判断の為の報告が必要となると思われます。
ヒルトンのタイムシェアさんのように、高ポイント物件の場合、資産価値の絶対額という点で、贈与税は避けられない無いかもしれませんね。

そこで、一旦共有名義として新オーナーを追加、後に旧オーナーを削除した場合ですが、
家族間では、確か年間1万ドル迄の生前贈与は免税ですので、家族間では問題が無さそうです。

DVCのセールスさんに、親戚の者からDVC権利を譲り受ける場合のプロセスについて、質問したところ、
名義人の追加により、共有名義とすることは、比較的容易ですよとの説明を受けました。
その先は、聞けませんでした。

旧オーナー名義を削除するタイミングで、実質的に権利の移転が完了するのですが、ここをどう判断するかですね。
実際に金銭授受が無ければ、問題が無さそうにも見えますが、虚偽の申告と認められないよう注意が必要ですね。

参考までに、米国で中古車の個人売買を行なった場合、名義変更、登録の際、
購入金額を自己申告、自己申告額に応じて、新オーナーが納税します。
中古車両の実勢相場と自己申告額に乖離があれば、調査が入り、虚偽の申告の場合、追徴税の対象となります。

ヒントを頂いたお陰で、自分の頭の中もだいぶ整理できました。
リセールの売買仲介手数料支払い後の手取りが極端に少ない ポイントの低い物件ですと、
無償譲渡が容易そうですね。

ヒルトンと違い、ポイントが低い物件でも管理費の効率は変わらないので、
無償譲渡で、名義変更費用は買主負担で 手放したい人がいればラッキーですが、
いないでしょうね。

誰か 自分の所有するHGVC権利と、DVCの権利を交換希望の方はいないでしょうか？
等価交換であれば、全てが解決するような気がします。

[256: ヒルトンのタイムシェア]

>> DVCメンバーさん
　相続税はともかく、固定資産税は運営費等と併せて管理費として毎年請求されてます。
DVCは他のタイムシェア と異なり40年で権利が消滅する、日本で言うところの「定期借地権」
みたいなものですよね。　他のタイムシェア や、日本のエクシブ・東急ハーベストや一般的な
別荘と異なりメリットにもなり、デメリットにもなります。
　僕は購入後８年経過し残り３０年となり、ヒルトンと併せ年間３０万を超える管理費を
１０年後の定年を過ぎてから払い続けることは難しいと考えています。
　現状では、幸いリセール価格も今回の様なレンタルも恵まれているので、早急に手放す必要は
ありませんが、しがないサラリーマンにとっては将来的には考えておかなければならないと
思います。

>>255 初心者さん
　ご高察ありがとうございます。　日本におけるリゾート会員権の相続税の課税評価額は
実勢価格の70%の様です。

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/15/09.htm

　DVCはアメリカの物件なので国税がどう評価するのかわかりませんし、逆もしかりです。
リセールに出して、海外から100万を超える振込があればそれはそれで問題にもなりますし...
　購入時には考えもしなかった、猫のように今後の少子化を初めとする国力低下による為替レート
の変化や、それを取り巻く社会情勢の変化など懸念もありますが、「何とかなるさ」と言いつつ
「何とかするさ」と何事に関しても取り組んでいます。
　結果として、自分の中ではまあまあやってきた方かな？　と思える結果を残せていると
思っています。　恐らく初心者さんやDVCメンバーさんも同じ考えをお持ちかとは存じます。

[257: DVCメンバー]

>>256 ヒルトンのタイムシェアさん

アウラニは50年契約なので、ヒルトンのタイムシェアさんも私と同じく残り42年ですね。

定年後の維持や売却時の課税についてお悩みのようですが、[何とかするさ]で行きましょう♪ 単純に定年後に年間30万円の余裕資金を獲得する仕組みをクリエイトすれば良いわけです。

使わないタイムシェアポイントをレンタルして収入を得ていましたが、それで年間30万を超えるキャッシュは獲得できないのでしょうか？

私は自己使用しない期間はバケレン運用で、固定資産税、会計士費用、保険、清掃代などを支払ってもキャッシュフローはプラスになります。つまり、ハワイ滞在中は無料宿泊してハワイのドル銀行残高は増え続け、加速度償却で節税し、効率的に国内銀行の円の預金残高を増やしています。

あと、為替レートを気にしていましたが、ハワイで口座開設し、ドルで収入も費用も決済していくと、為替レートは関係なくなります。利益確定には為替の影響を受けますが、運転資金においては、円高になろうが円安になろうが全てドル決済なので、全く影響を受けません。為替レートなんてどうでもよくなってきますよ♪

キャッシュの増やし方なんて、やり方次第です。金のなるビジネスモデルを一度創ってしまえばあとは簡単♪ うまくやりましょう！

[258: DVCメンバー]

>>257

あ！ わかっていると思いますが、バケレンはタイムシェアの話ではありません。

不動産の話です。

[259: ヒルトンのタイムシェア]

>>257,>>258 DVCメンバーさん
　５０年だったとは...40年と勘違いしてました...ありがとうございます。
ハワイに口座を持つ事で管理費の月払いもできますし、レンタルしたお金をpaypalから
出金する事も可能になりますね。　一説には世界最大のタックスヘイブンはアメリカで
あるとも言われている様に、手法は色々あることはあることも事実です。
　DVCメンバーさんの先の書き込みにある様な実体の所有は現状では僕には難しいですが、
「何とかするさ！」です。

　また、定年後は時間に縛られずに飛行機の「ストップオーバー」や「オープンジョー」を
活用して、日本→フロリダ→ラスベガス→アナハイム→ハワイ→日本という旅行もタイムシェア
を活用すれば可能になりますので悪いことばかり考えるよりも、このスレの本来の趣旨である
使う上での方法を考えた方が楽しいですよね。

[260: 別のDVCメンバー]

>>257 DVCメンバーさん

＞金のなるビジネスモデルを一度創ってしまえばあとは簡単♪

金融・不動産業界では相続ビジネスが盛んですね。（一部では暴走気味ですが）
やはり、ニーズがあるところにはビジネスチャンスがあるのでしょうね。