マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[915: 匿名]

自主管理は理想ですが、責任の重さと激務がいやで理事のなり手がいなくなるでしょう。クジ引きで理事長に選ばれた人は辞退するかも。大規模マンションなら理事やってくれそうな人が多く住んでるかもしれないから自主管理できる可能性ありそう。とはいってもスケールメリットも活かせるから委託したくもなるのかな。
主な業務は委託はしても管理組合の自主性は大切ですね。
要はバランス。

[916: 匿名さん]

自主管理の弱点は理事長の不正の場合の賠償能力のないこと、
それに比べ管理会社には法的に規制と担保能力も規定されている。

[917: 匿名さん]

だから輪番がいいんだよ

[918: 匿名さん]

どうぞ不正の温床になる制度を推進して下さい。

[919: 元理事a]

変な方向に、話しが進んでいるね。
自主管理、
全て理事会で、管理などできる分けなく、
通常は、会計だけ管理会社に頼むなど工夫する。
小規模などは、理事会全住民参加などできるので、管理会社に頼むメリットは少ない。

[920: 匿名さん]

会計だけ頼むなら税理士の方がよくないか

[921: 匿名さん]

会計が外部なんて最悪だぜ
横領されてすってんてんさ

[922: 匿名さん]

＞全て理事会で、管理などできる分けなく、 通常は、会計だけ管理会社に頼むなど工夫する。

その様な場合は自主管理とは言いません。

[923: 購入検討中さん]

自主管理の定義が、はっきりしていない。
管理会社がする、管理運営、事務管理業務を
理事会がする
で定義するのはどう？
この定義なら、
会計業務を管理会社に委託しても自主管理になります。

[924: 匿名]

…だから会計業務を管理会社に委託したくないから自主管理はどうなのよ、という話しどす。

管理会社がきちんとしていれば自主管理しなくてもいいのでは。

小規模マンションなら自主管理できそうですけど、築年数が若ければ。

大規模マンションで自主管理している方、教えて欲しいです。

[925: 匿名さん]

＞自主管理の定義が、はっきりしていない。

明白ですよ。全て組合自身が管理するのが自主管理と言うなのが当然です。

[926: 匿名さん]

今時自主管理出来る組合はなく、逆に管理会社に騙されっぱなしの組合が更に高齢化する中で第三者管理まで出て来るとエセ管理会社やエセ第三者管理者がますます蔓延ることを憂える。

[927: 購入検討中さん]

実務と管理をごっちゃにしていませんか？
伝票計算をすると自主管理ですか？
違いますよね。
面倒な伝票計算などを他にやらせて
管理組合員がチェックするのが
自主管理だよね。

[928: マンカン理事長]

基幹業務（収支の調定、出納、維持修繕の企画調整）を管理会社に頼まないのが自主管理だと思いますけど。。。

[929: 匿名さん]

いかなる事でも他人を介入させれば自主とは言えないよ。
但し管理員を組合が雇用するのは当然に別である。

[930: マンカン理事長]

↑失笑
植栽、清掃は?
配水管清掃、エレベータ点検・・・・

[931: 契約済みさん]

また、〇〇さんがきたよ。
断定し過ぎると反論の餌食だよ。
例えば、消防点検、組合員から資格取らせて点検させないとダメなの？
>>928さんの言う通りだよ。
企業のアウトソーシングが、わからないと話しにならない。
実務と管理を分けて考えようよ。
現状の問題は、管理会社が、
実務と管理の両方をしているのが問題
専門用語で、委任業務と委託業務を分けようと言う話しです。
だから、基幹業務の委任業務を管理組合が、直接すると自主管理になります。

[932: 匿名さん]

>植栽、清掃は? 配水管清掃、エレベータ点検・・・・

第三者を介する事無く直接、法人ではない場合は理事長が請負契約を各業者とすることになる。

[933: 契約済みさん]

管理会社の業務
1、委任業務
2、請負業務、エレベーター点検や消防点検
2の業務のすべてを他社に発注し、
業者と管理組合が直接契約しても
自主管理ではないが、
1の業務を全て管理組合がすると
自主管理になる。

[934: 匿名さん]

「マンション管理業者」って意味わかってるひといるんですかね？
適正化法の定義ですが、そこに管理業務を委託しなければ自主管理ですよ。

[935: 匿名さん]

だから第三者を介しないで管理する事だよ。

[936: 匿名さん]

能力の無い組合には絶対無理な事だね。

[937: マンション投資家さん]

机上でしか議論できない方ばかりですね
揚げ足取りばかりで残念です。
はぁ・・・。真面目にレスします。

自分の経験からすると自主管理とは、専門的な特殊業務を除く事をなるべく住民の手で管理していく管理方法と思う（たとえばエレベーター点検/水槽清掃/排水管清掃/水質検査/避難ハッチ点検/防災システム管理などは、業者に依頼するです。　
各種修繕工事（ここら辺は、意見分かれる処ですが、簡単なもの（ペンキ塗り/館内掃除/植木の剪定作業などなど））を住民で作業する。
できない大がかりなものは、業者選定をし業者に発注作業させる
完全な線ひきは、難しくなるべく住民でやろうの意志がある管理方法と思う。
実際は、いろいろ問題点も多く一部の人に負担が掛る
公私混同（勘違いする人の発生は、まぬがれない）

[938: 匿名さん]

そんなのはやらない方が得策。

[939: 管理侍]

「自主管理」というものには未だ明確な定義はないですね。
一般的には>937さんの考え方が多数派だと思います。

私の自主管理への理解は「自主性」の問題だと思ってます。
組合員が自らの手で管理を行なうのは当然に自主管理ですが、
管理組合の意思で自主性をもって管理を委託するのも立派な自主管理です。

誰に何をどの程度どのような内容で委託し、それをチェックし、その結果の報告を受け、
どう判断し、どう意思決定し、次にどう動き、委託先にどう指示するのか。
つまりはそこに自主性があるのかどうかの問題。
自主性をもった委託ならそれも立派な自主管理です。

[940: 匿名さん]

負け惜しみは言わないが勝ちです。昔はいざ知らず現代において自主管理なんてのは三世帯住宅以外は絵に描いた餅です。

[941: マンカン理事長]

管理侍は最近キレがないね。コメントが凡庸に過ぎる。

[942: 匿名さん]

基幹業務を三つとも同一業者に出すのが一括委託なので、
そうじゃないのが自主管理。
まあ、一括委託でも自主性を持って管理会社を
制御できてれば、自主管理と呼べる気がする。
そういう意味では939さんに一票。

でも、悪どい管理会社なら、一括委託止めた方が
よっぽど管理が楽。これが今の実感。

[943: 匿名さん]

自主管理なんて私語に過ぎないよ。
それより管理会社べったりな管理組合を何とかしなさいよ。

[944: 管理侍]

>941
貴殿は相変わらずですね。

私はもうここで「キレ」など発揮するつもりはありませんよ。
たまに覗いてほとんど読まずにレスするだけなので凡庸になるんでしょうね。
ホントの暇つぶしです。


暴力団対策に関するご意見など、貴殿とは考え方が似ている部分もあり、
そちらにレスしようかと思いましたがやめました。
本業・実務の世界が楽しいので、そちらに時間を使いたいと思います。

貴殿のご意見は個性的で楽しく読ませてもらってます。
是非今後もコテハンでお願いします。

[945: マンカン理事長]

＞＞管理侍
もりあげてるのｗ

[946: 前期高齢管理士]

管理侍さんの云う「自主管理」は、主体性を持った管理組合（理事会）運営の事でしょう。

所謂「自主管理」とは、管理会社に委託しない管理方式と考えれば良いかと…。
かって公団が分譲したマンションに比較的多く見られる（残っている）ようです。

数年前に一年間だけ関与した自主管理方式の大規模組合は、２０年以上に亘って立派な運営をされて
いましたが、私見では例外的ケースだと思っています。

私は、自主管理を志向するより、組合（理事会）が主体性を高める努力をするのが無難だと思います。
ハッキリ言えば、（相手も納得する指示・指摘で）管理会社を使いこなす能力・知見を高める事です。

[947: 管理侍]

>945
マンカン理事長さん

確かに貴殿が発言すると盛り上がる！
私もどれだけ貴方にのせられたことか。

貴方が理事会を仕切るところを是非見てみたいものです。

[948: 匿名さん]

＞数年前に一年間だけ関与した自主管理方式の大規模組合は、２０年以上に亘って立派な運営をされていましたが、私見では例外的ケースだと思っています。

ウソも休み休み言いましょう。マンカンが関与したら自主とは言えません。

[949: 管理侍]

>946
前期高齢管理士さん

自ら主体性をもって管理をすること
それこそが真の自主管理であり大切なこと、というのが私の意見。
一般的に言われている自主管理ではなくね。

つまり前期高齢管理士さんの言われていることと、私の意見は同じだと思います。

[950: マンション投資家さん]

937です。
管理侍さん。同感です。
リアルに会いたいです。
私も時々覗いては、コメ入れていますが・・。
本当に残念な人が多いですね
まるで2ch？
これが生きがいだというのなら何も言いませんが・・。

真面目に聞きたい人の迷惑にならなければと思います。

住民の中にもよく理解出来ない人もいますけどね（はぁ・・。）
自主管理組合　15年理事経験後　5年目突入中の理事長です。

[951: 匿名さん]

＞一般的に言われている自主管理ではなくね。

命題は一般的な方だよ。

[952: 管理侍]

>950
マンション投資家さん

ご意見を読んでいると会いたくなる方がいますよね。
私も何名かいます。

自主管理組合で述べ20年の理事経験、内5年の理事長経験は素晴らしいですね。
（私の管理会社勤続年数よりも長い！）
ご自身の資産とはいえ、それだけの期間理事を務める方は多くありません。
生意気なことを言わせて頂くと、そのご経験は個人的にも貴マンションにとっても財産だと思います。

私は所謂「自主管理」はリスク、継続性の問題、その他難しいことも多々ありますが、
管理の原点であり究極だと思ってます。
貴マンションで今後も素晴らしい管理が継続されることを祈念しております。

[953: 前期高齢管理士]

管理侍さん
＞本業・実務の世界が楽しい

私も管理会社の方を大勢存じておりますが、仕事を「楽しい」と表現した方はありません。
立派です。皆が貴兄のように使命感を持たれると貴業界も、もっと良くなるのですが…。

＞９４９の内容に異論を述べるつもりはありませんが、私は「自主管理」は「委託管理」に対応
する表現で管理形態を表現するものと理解し、使用しています。
貴兄は主体性を持った組合側の運営スタンスを、同じ「自主管理」と表現しておられます。
紛らわしいので、私は「主体性を持った運営」とか「自立した組合運営」と云った表現をします。

[954: 管理侍]

前期高齢管理士さん

立派なんてものではありません。
どんな仕事でも楽しいことと辛いことはありますからね。
どちらを意識して取り組むかは本人次第ですから。

私は基本的に辛いこと（トラブルなど）が嫌いなので、そういうことが発生した時には、
それをどう解決するかを楽しむように意識しています。

一般的な「自主管理」の言葉の解釈は貴殿の言われる通りです。
私が言いたかったのは、
自主管理と委託管理、どちらがよいとかではなく、自主性をもった管理こそが重要である
ということだけです。

だとしたら、
自主性をもった管理が「自主管理」
委託管理に対応する管理形態の表現なら「直接管理」
なんてのはどうでしょうね。
ちなみに自主性のない管理は「依存管理」とか。

ま、今更一般的な「自主管理」の解釈が変わる筈もなく、単なる言葉遊びでした。

[955: 匿名さん]

第三者管理には無知かな。

[956: 前期高齢管理士]

＞自主性のない管理は「依存管理」

面白い。結構多い様です。
なお一般的に云う「自主管理」は「部分委託管理」と云うべきかとも思います。

他愛ない雑談も、それなりに面白いですな。

[957: 匿名]

理事会が主体的に管理・運営していれば、管理会社に委託していようと、
個別に各業者にアウトソーシングしていようと実質的には自主管理だと
いえるでしょう。

管理会社に委託しているかどうかは表面的なことであって本質ではありません。

[958: 匿名さん]

昔プラトニックラブと言うのが有ったな、それと一緒か。

[959: 匿名]

言葉遊びは嫌いじやないが。
自主的な第三者管理者って想像できん。
自主的にやれるなら、第三者管理の必要はなかろう。

[960: マンション投資家さん]

自主管理の定義なんて別にどうでも良いと思います。
そのマンションの管理方法がその住民に合っていればOKey
それより
自主管理マンションの理事が自主的に修繕活動？（勝手に）
緊急でもない修繕工事を自分が暇（仕事ないから）だからという理由で領収書を持ってくるのは、やめて欲しい
専門分野でも無く日曜大工的にセロハンテープ修繕して対価を請求してくる理事　問題だぁ
業者を連れてきて自分の日当を上乗せ請求する理事がいる
業者を連れてくるなら監督義務もあると思うので別途請求してというと　俺は、ボランティアだと言い張る理事
辞めて欲しいと願うが・・。
自主管理だとそういうコバンザメ理事が定着し悩みの種です。

[961: マンカン理事長]

「統治」のほうが重要である。

[962: 購入検討中さん]

自主管理のデメリットは自浄作用が働かないというか。同じマンションの住民であるがゆえに迷惑住民にろくに
注意もしないまま放置され、まともな家庭が嫌気をさして引き払い長年住み着み続けているのは見事に今までさんざん迷惑ばかりかけてきた性質の悪い住民ばかりという洒落にもならない話があります。またこういうのがさも勝者のように威張り散らしていたりする。長年自主管理で設備周辺環境の割に不自然に価格の安い物件は要注意です。そのような所は大抵住民の質＝民度に問題があります。

[963: 匿名さん]

そうですね。自主管理は現実的でない。残念ですが。

[964: 匿名さん]

マンションの管理は、全員でやるのが基本です。
そういう観点からすれば、輪番制が一番でしょう。