マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[895: 匿名さん]

管理されたがる豚が多いのは確かだ
最近はマンションだけでなく、建売住宅もデベロッパーが自社管理会社込み自治会込みで販売してる。

[896: 895]

>>894
時代錯誤の意味分かって使ってる？
自主管理は、時代錯誤ではないよむしろ時代に合っている

高齢化が進んだマンションは、オーナーが時間を持て余していて自主管理だ。

今の時代は、失業者も給与が減る人も増えてる。
払えない管理費修繕費の払えないオーナーが多いマンションは自主管理になる

防災や防犯を考えると、住民の協力がある自主管理が望ましい。

時代錯誤は、自主管理でないマンション

[897: 匿名さん]

住民の協力がある自主管理ならＯＫ
住民の協力がある委託管理もＯＫ

失業するような人に管理を任せられるわけも無く
それなりに経験や知識も必要になる

高齢化が進んだ自主管理マンションが委託しようと試行錯誤されてますよ

自主管理は極端に言えば、一部の独裁者が食い物にしようとしてるほうが多いと思う

[898: 匿名]

デベロッパー系管理会社からすると自主管理マンションは食えないしろもの

自主管理前提でオーナーが建設計画からするマンションが最先端だよ

デベロッパー分譲マンションで懲りた人達が、住みやすい構造でオーナーコミュニティーを重要視した分譲マンション

[899: 匿名さん]

＞今の時代は、失業者も給与が減る人も増えてる。 払えない管理費修繕費の払えないオーナーが多いマンションは自主管理になる

なるほど！
自主管理とは管理会社との契約金が払えないから管理は止めて放置したまま何もしないと言うことね。
どうぞ！

[900: 匿名さん]

熱心な方がやります。

[901: 匿名さん]

何に熱心かが問題ですね。

[902: 匿名さん]

899は、自主管理の意味か分からないらしい

自主的に考えることなく、自主的に行動することもないのだろう
奴隷になると禁じられて、できない自主行為だが
自ら人権を放棄しているのだろうか？

[903: 物件比較中さん]

横領の問題が解決できたら、
自主管理がよい

[904: 匿名さん]

＞903
は
＞901
への冷静な意見です。

[905: 匿名さん]

自主管理で一番問題なのは正確な経理と金銭の出入りの透明性と安全性です。
今日面前に或る期間内に自由になる多額の金額があると誘惑に負ける者が多い現実と継続性の確保でこの点には第三者の介入は必須と考える。

[906: 匿名]

経理だけ公認会計士に任せる

[907: 匿名さん]

公認会計士は高いよ。

[908: 匿名]

管理会社に丸投げは底無しだよ

[909: 匿名さん]

なあに、ちゃんとした管理会社に任せれば大丈夫。

[910: 匿名]

ちゃんとした管理会社とは、例えばどこ？

[911: 匿名さん]

管理会社とは管理委託契約するのでちゃんとしているいないは関係なく、契約の内容と実行の有無をチェック出来る管理組合の能力の有無次第である。

[912: 匿名さん]

お金の管理だけ大手の管理会社に任せてみては？
その他のサービスは一切なし

[913: 匿名さん]

大手はそんなこと受けない

[914: 匿名さん]

それなら小手に変えれば済むこと。

[915: 匿名]

自主管理は理想ですが、責任の重さと激務がいやで理事のなり手がいなくなるでしょう。クジ引きで理事長に選ばれた人は辞退するかも。大規模マンションなら理事やってくれそうな人が多く住んでるかもしれないから自主管理できる可能性ありそう。とはいってもスケールメリットも活かせるから委託したくもなるのかな。
主な業務は委託はしても管理組合の自主性は大切ですね。
要はバランス。

[916: 匿名さん]

自主管理の弱点は理事長の不正の場合の賠償能力のないこと、
それに比べ管理会社には法的に規制と担保能力も規定されている。

[917: 匿名さん]

だから輪番がいいんだよ

[918: 匿名さん]

どうぞ不正の温床になる制度を推進して下さい。

[919: 元理事a]

変な方向に、話しが進んでいるね。
自主管理、
全て理事会で、管理などできる分けなく、
通常は、会計だけ管理会社に頼むなど工夫する。
小規模などは、理事会全住民参加などできるので、管理会社に頼むメリットは少ない。

[920: 匿名さん]

会計だけ頼むなら税理士の方がよくないか

[921: 匿名さん]

会計が外部なんて最悪だぜ
横領されてすってんてんさ

[922: 匿名さん]

＞全て理事会で、管理などできる分けなく、 通常は、会計だけ管理会社に頼むなど工夫する。

その様な場合は自主管理とは言いません。

[923: 購入検討中さん]

自主管理の定義が、はっきりしていない。
管理会社がする、管理運営、事務管理業務を
理事会がする
で定義するのはどう？
この定義なら、
会計業務を管理会社に委託しても自主管理になります。

[924: 匿名]

…だから会計業務を管理会社に委託したくないから自主管理はどうなのよ、という話しどす。

管理会社がきちんとしていれば自主管理しなくてもいいのでは。

小規模マンションなら自主管理できそうですけど、築年数が若ければ。

大規模マンションで自主管理している方、教えて欲しいです。

[925: 匿名さん]

＞自主管理の定義が、はっきりしていない。

明白ですよ。全て組合自身が管理するのが自主管理と言うなのが当然です。

[926: 匿名さん]

今時自主管理出来る組合はなく、逆に管理会社に騙されっぱなしの組合が更に高齢化する中で第三者管理まで出て来るとエセ管理会社やエセ第三者管理者がますます蔓延ることを憂える。

[927: 購入検討中さん]

実務と管理をごっちゃにしていませんか？
伝票計算をすると自主管理ですか？
違いますよね。
面倒な伝票計算などを他にやらせて
管理組合員がチェックするのが
自主管理だよね。

[928: マンカン理事長]

基幹業務（収支の調定、出納、維持修繕の企画調整）を管理会社に頼まないのが自主管理だと思いますけど。。。

[929: 匿名さん]

いかなる事でも他人を介入させれば自主とは言えないよ。
但し管理員を組合が雇用するのは当然に別である。

[930: マンカン理事長]

↑失笑
植栽、清掃は?
配水管清掃、エレベータ点検・・・・

[931: 契約済みさん]

また、〇〇さんがきたよ。
断定し過ぎると反論の餌食だよ。
例えば、消防点検、組合員から資格取らせて点検させないとダメなの？
>>928さんの言う通りだよ。
企業のアウトソーシングが、わからないと話しにならない。
実務と管理を分けて考えようよ。
現状の問題は、管理会社が、
実務と管理の両方をしているのが問題
専門用語で、委任業務と委託業務を分けようと言う話しです。
だから、基幹業務の委任業務を管理組合が、直接すると自主管理になります。

[932: 匿名さん]

>植栽、清掃は? 配水管清掃、エレベータ点検・・・・

第三者を介する事無く直接、法人ではない場合は理事長が請負契約を各業者とすることになる。

[933: 契約済みさん]

管理会社の業務
1、委任業務
2、請負業務、エレベーター点検や消防点検
2の業務のすべてを他社に発注し、
業者と管理組合が直接契約しても
自主管理ではないが、
1の業務を全て管理組合がすると
自主管理になる。

[934: 匿名さん]

「マンション管理業者」って意味わかってるひといるんですかね？
適正化法の定義ですが、そこに管理業務を委託しなければ自主管理ですよ。

[935: 匿名さん]

だから第三者を介しないで管理する事だよ。

[936: 匿名さん]

能力の無い組合には絶対無理な事だね。

[937: マンション投資家さん]

机上でしか議論できない方ばかりですね
揚げ足取りばかりで残念です。
はぁ・・・。真面目にレスします。

自分の経験からすると自主管理とは、専門的な特殊業務を除く事をなるべく住民の手で管理していく管理方法と思う（たとえばエレベーター点検/水槽清掃/排水管清掃/水質検査/避難ハッチ点検/防災システム管理などは、業者に依頼するです。　
各種修繕工事（ここら辺は、意見分かれる処ですが、簡単なもの（ペンキ塗り/館内掃除/植木の剪定作業などなど））を住民で作業する。
できない大がかりなものは、業者選定をし業者に発注作業させる
完全な線ひきは、難しくなるべく住民でやろうの意志がある管理方法と思う。
実際は、いろいろ問題点も多く一部の人に負担が掛る
公私混同（勘違いする人の発生は、まぬがれない）

[938: 匿名さん]

そんなのはやらない方が得策。

[939: 管理侍]

「自主管理」というものには未だ明確な定義はないですね。
一般的には>937さんの考え方が多数派だと思います。

私の自主管理への理解は「自主性」の問題だと思ってます。
組合員が自らの手で管理を行なうのは当然に自主管理ですが、
管理組合の意思で自主性をもって管理を委託するのも立派な自主管理です。

誰に何をどの程度どのような内容で委託し、それをチェックし、その結果の報告を受け、
どう判断し、どう意思決定し、次にどう動き、委託先にどう指示するのか。
つまりはそこに自主性があるのかどうかの問題。
自主性をもった委託ならそれも立派な自主管理です。

[940: 匿名さん]

負け惜しみは言わないが勝ちです。昔はいざ知らず現代において自主管理なんてのは三世帯住宅以外は絵に描いた餅です。

[941: マンカン理事長]

管理侍は最近キレがないね。コメントが凡庸に過ぎる。

[942: 匿名さん]

基幹業務を三つとも同一業者に出すのが一括委託なので、
そうじゃないのが自主管理。
まあ、一括委託でも自主性を持って管理会社を
制御できてれば、自主管理と呼べる気がする。
そういう意味では939さんに一票。

でも、悪どい管理会社なら、一括委託止めた方が
よっぽど管理が楽。これが今の実感。

[943: 匿名さん]

自主管理なんて私語に過ぎないよ。
それより管理会社べったりな管理組合を何とかしなさいよ。

[944: 管理侍]

>941
貴殿は相変わらずですね。

私はもうここで「キレ」など発揮するつもりはありませんよ。
たまに覗いてほとんど読まずにレスするだけなので凡庸になるんでしょうね。
ホントの暇つぶしです。


暴力団対策に関するご意見など、貴殿とは考え方が似ている部分もあり、
そちらにレスしようかと思いましたがやめました。
本業・実務の世界が楽しいので、そちらに時間を使いたいと思います。

貴殿のご意見は個性的で楽しく読ませてもらってます。
是非今後もコテハンでお願いします。

[945: マンカン理事長]

＞＞管理侍
もりあげてるのｗ

[946: 前期高齢管理士]

管理侍さんの云う「自主管理」は、主体性を持った管理組合（理事会）運営の事でしょう。

所謂「自主管理」とは、管理会社に委託しない管理方式と考えれば良いかと…。
かって公団が分譲したマンションに比較的多く見られる（残っている）ようです。

数年前に一年間だけ関与した自主管理方式の大規模組合は、２０年以上に亘って立派な運営をされて
いましたが、私見では例外的ケースだと思っています。

私は、自主管理を志向するより、組合（理事会）が主体性を高める努力をするのが無難だと思います。
ハッキリ言えば、（相手も納得する指示・指摘で）管理会社を使いこなす能力・知見を高める事です。

[947: 管理侍]

>945
マンカン理事長さん

確かに貴殿が発言すると盛り上がる！
私もどれだけ貴方にのせられたことか。

貴方が理事会を仕切るところを是非見てみたいものです。

[948: 匿名さん]

＞数年前に一年間だけ関与した自主管理方式の大規模組合は、２０年以上に亘って立派な運営をされていましたが、私見では例外的ケースだと思っています。

ウソも休み休み言いましょう。マンカンが関与したら自主とは言えません。

[949: 管理侍]

>946
前期高齢管理士さん

自ら主体性をもって管理をすること
それこそが真の自主管理であり大切なこと、というのが私の意見。
一般的に言われている自主管理ではなくね。

つまり前期高齢管理士さんの言われていることと、私の意見は同じだと思います。

[950: マンション投資家さん]

937です。
管理侍さん。同感です。
リアルに会いたいです。
私も時々覗いては、コメ入れていますが・・。
本当に残念な人が多いですね
まるで2ch？
これが生きがいだというのなら何も言いませんが・・。

真面目に聞きたい人の迷惑にならなければと思います。

住民の中にもよく理解出来ない人もいますけどね（はぁ・・。）
自主管理組合　15年理事経験後　5年目突入中の理事長です。

[951: 匿名さん]

＞一般的に言われている自主管理ではなくね。

命題は一般的な方だよ。

[952: 管理侍]

>950
マンション投資家さん

ご意見を読んでいると会いたくなる方がいますよね。
私も何名かいます。

自主管理組合で述べ20年の理事経験、内5年の理事長経験は素晴らしいですね。
（私の管理会社勤続年数よりも長い！）
ご自身の資産とはいえ、それだけの期間理事を務める方は多くありません。
生意気なことを言わせて頂くと、そのご経験は個人的にも貴マンションにとっても財産だと思います。

私は所謂「自主管理」はリスク、継続性の問題、その他難しいことも多々ありますが、
管理の原点であり究極だと思ってます。
貴マンションで今後も素晴らしい管理が継続されることを祈念しております。

[953: 前期高齢管理士]

管理侍さん
＞本業・実務の世界が楽しい

私も管理会社の方を大勢存じておりますが、仕事を「楽しい」と表現した方はありません。
立派です。皆が貴兄のように使命感を持たれると貴業界も、もっと良くなるのですが…。

＞９４９の内容に異論を述べるつもりはありませんが、私は「自主管理」は「委託管理」に対応
する表現で管理形態を表現するものと理解し、使用しています。
貴兄は主体性を持った組合側の運営スタンスを、同じ「自主管理」と表現しておられます。
紛らわしいので、私は「主体性を持った運営」とか「自立した組合運営」と云った表現をします。

[954: 管理侍]

前期高齢管理士さん

立派なんてものではありません。
どんな仕事でも楽しいことと辛いことはありますからね。
どちらを意識して取り組むかは本人次第ですから。

私は基本的に辛いこと（トラブルなど）が嫌いなので、そういうことが発生した時には、
それをどう解決するかを楽しむように意識しています。

一般的な「自主管理」の言葉の解釈は貴殿の言われる通りです。
私が言いたかったのは、
自主管理と委託管理、どちらがよいとかではなく、自主性をもった管理こそが重要である
ということだけです。

だとしたら、
自主性をもった管理が「自主管理」
委託管理に対応する管理形態の表現なら「直接管理」
なんてのはどうでしょうね。
ちなみに自主性のない管理は「依存管理」とか。

ま、今更一般的な「自主管理」の解釈が変わる筈もなく、単なる言葉遊びでした。

[955: 匿名さん]

第三者管理には無知かな。

[956: 前期高齢管理士]

＞自主性のない管理は「依存管理」

面白い。結構多い様です。
なお一般的に云う「自主管理」は「部分委託管理」と云うべきかとも思います。

他愛ない雑談も、それなりに面白いですな。

[957: 匿名]

理事会が主体的に管理・運営していれば、管理会社に委託していようと、
個別に各業者にアウトソーシングしていようと実質的には自主管理だと
いえるでしょう。

管理会社に委託しているかどうかは表面的なことであって本質ではありません。

[958: 匿名さん]

昔プラトニックラブと言うのが有ったな、それと一緒か。

[959: 匿名]

言葉遊びは嫌いじやないが。
自主的な第三者管理者って想像できん。
自主的にやれるなら、第三者管理の必要はなかろう。

[960: マンション投資家さん]

自主管理の定義なんて別にどうでも良いと思います。
そのマンションの管理方法がその住民に合っていればOKey
それより
自主管理マンションの理事が自主的に修繕活動？（勝手に）
緊急でもない修繕工事を自分が暇（仕事ないから）だからという理由で領収書を持ってくるのは、やめて欲しい
専門分野でも無く日曜大工的にセロハンテープ修繕して対価を請求してくる理事　問題だぁ
業者を連れてきて自分の日当を上乗せ請求する理事がいる
業者を連れてくるなら監督義務もあると思うので別途請求してというと　俺は、ボランティアだと言い張る理事
辞めて欲しいと願うが・・。
自主管理だとそういうコバンザメ理事が定着し悩みの種です。

[961: マンカン理事長]

「統治」のほうが重要である。

[962: 購入検討中さん]

自主管理のデメリットは自浄作用が働かないというか。同じマンションの住民であるがゆえに迷惑住民にろくに
注意もしないまま放置され、まともな家庭が嫌気をさして引き払い長年住み着み続けているのは見事に今までさんざん迷惑ばかりかけてきた性質の悪い住民ばかりという洒落にもならない話があります。またこういうのがさも勝者のように威張り散らしていたりする。長年自主管理で設備周辺環境の割に不自然に価格の安い物件は要注意です。そのような所は大抵住民の質＝民度に問題があります。

[963: 匿名さん]

そうですね。自主管理は現実的でない。残念ですが。

[964: 匿名さん]

マンションの管理は、全員でやるのが基本です。
そういう観点からすれば、輪番制が一番でしょう。

[965: 購入検討中さん]

自主管理のデメリットは事なかれ主義と隠蔽が蔓延するというか。＊＊住民＝非常識な連中にとってはメリット大かも
自主管理は多くの住民にモラルと良識と常識があるという前提がないと健全な運営は難しいと思います。

[966: 購入検討中さん]

自主管理の物件で不自然に安ければ絶対訳有＝チンピラ、ゴロツキ、敷地を自分の庭のように私物化したりしているモラルの無い住民がそばに住んでいる可能性大です。うっかり引っ越したら彼らの非常識な迷惑行為に悩まされます。で、管理組合はそこの住人でもあるわけですし注意してくれません。

[967: 匿名さん]

自主管理だと住み込み管理人が全権を握ってる可能性もあるよ。

[968: 購入検討中さん]

その権限の無い管理人にやりたい放題やらせている管理組合即ち理事会にも問題があるわけで
自主管理だとおかしな人間が長年仕切っていてグダグダになっているとこも
多いと思う

[969: 匿名さん]

自主管理は国（＊＊）を統治するのににています。どこかのスレで統治、統治と話してい人の意見が少し理解できる。危険も大きい事に気がついた。自主管理をさけんでいた自分が反省させられる。

[970: 購入検討中さん]

自主管理にありがちななあなあの事なかれ主義、ローカルルールの踏襲がモンスター住民の
跋扈を許す結果になっています。長年自主管理で周辺地域からの評判も乏しくなく古くから
いる住民に非常識な人間が多ければそこの物件は間違いなく管理が杜撰とおもっていいでしょう。

[971: 匿名さん]

理事長も理事も２年交代位が良いね。

[972: 購入検討中さん]

交代してもまるで無能であったり推薦だったら意味がありません。類は友を呼ぶからです。
自主管理といえば聞こえはいいですが、それを構成する人たちが良識、モラルの
ある人たちであって初めて自主管理のメリットが生かされます。そうでないなら
自主管理は多くの善良な住民にとって害悪な管理方法でしかありません。

[973: 購入検討中さん]

自主管理は常識、法律より住民の人間関係のしがらみが影響するようですね
同じことでもこの人は注意するけど、あの人は昔から住んでいるから、○×だから
個人的に借りがある弱みを握られているから何をしても見逃す　
こんなことがまかり通るのは困る

[974: 匿名さん]

最後は司法。管理組合ではサンクション的に裁判を使いましょう。

[975: 購入検討中さん]

結局は司法や警察に頼らざるを得なくなる
自主管理の名ばかり理事長は住民が迷惑するんだ
無能ややる気のないヤツ、バカは人の上に立とうなんて気をおこさないで
大人しく家に引っ込んでいて欲しい

[977: 匿名さん]

小じんまりしたマンションは自主管理せざるを得ないね。

[978: 匿名さん]

９７７さんに賛成。住民間のコミュニケーションが取れるからね。２．３人で管理者。菅理員。事務の担当をすれば住民の信頼があれば報酬規程をきめれば、ＯＫ．専任でも良いね。

[979: 購入検討中さん]

自ら理事長に立候補しておきながらほとんど仕事をしない理事長って
何なの

[980: 購入検討中さん]

住民間のコミニュケーションも節度を持って適度に距離を置ける人
ばかりならいいけど、やたら他人のプライバシーに踏み込んできたり
過干渉であったりひまで噂好きな住民が役員になるとやっかいよ？

[981: 購入検討中さん]

だいたい意識の低い高齢者なんて個人情報保護の観念なんてさらさらないからね
名簿の作成にかこつけて家族構成、職業、勤務先、年収を聞き出し、それを理事会と
称した会合でぺらぺら他の人に話す。抗議すれば素人を言い訳にして逃げるか
同じ住民を信用できないのかと逆切れ。噂を流す時点で信用できないけど
これだから自主管理は嫌なんだよね。

[982: 匿名さん]

管理者は　知らなかったでは済まないからね。責任重大。

[983: 購入検討中さん]

人生うまくいっているうちはいいけど旦那がリストラされて無職だの
離婚しただの正直に申告してごらん？あの家のご主人はいい年して
無職（笑）子供はニートだ、あそこは母子家庭だからと悪意で言いふらす
人がいないとも限らないよ。住民全員が良識ある人とは限らないからね
ボランティア、素人を言い訳にしてやりたい放題の人もいるよ

[984: 購入検討中さん]

素人だから悪事を働いても知らなかったで済まそうとする、押し切ろうとする
中には自主管理だから何やっても許されるだろうと曲解するのも出てくる
＊＊住人の蔓延がそれを物語る

[985: 購入検討中さん]

自主管理はまかり間違えば田舎のムラ社会のようになってしまう
ご近所と家族ぐるみの濃い付き合いをしたいをしたい人にはいいのかもしれないけど
ご近所さんとは適度に距離をおきたいがためにマンションを買った私としては
迷惑

[986: 購入検討中さん]

あそこの家の家族構成はこうだから子供はニートだからご主人は無職だから必ず誰かが家に
いるはずよ
なんて部外者の人、でなくても口外されたら私は嫌だなあ

職業、家族構成から生活状況を把握されて勝手にあれこれ憶測で噂されるの嫌だなあ
また女の一人暮らしなんて軽く言いふらされても困る
あそこの家は確かOLさんの一人暮らしなのに灯りがついてなくて夜いない（たまたま）
水商売でもしてるんじゃないかとか

度重なる迷惑駐車、隣人の酷い騒音に深刻に困っているのに　まあまあいいじゃない
見過ごしてやりなよなんて対応されたら困る

これ自主管理の弊害ね

[987: 購入検討中さん]

自主管理のメリットはただ１点のみ
管理費を押さえられる事
ただ所詮自称ド素人の集まりだからその金額にさえ
見合った管理が出来ない

[988: 匿名]

小規模マンションではコストの関係で
自主管理にせざるをえないケースがある。

管理者の能力と適性次第で、自主管理が成功するケースもあるが
管理者が無能だったり自己顕示欲や欲望が強すぎた場合のデメリットは
輪番制の一般的なデメリットをはるかに上回るほどの害がある。

まあ輪番制でも、暴力団関係者や利権に味を占めた理事長が常勤理事を提案してきたりして
輪番制のメリットをなくそうと画策してくると「自主管理のメリット（コスト安）がないのに
自主管理のデメリットだけが存在する委託管理」という最悪の状態になることがあるけどね。

[990: 匿名さん]

管理を委託と自主に分散したら。

[991: 匿名さん]

＞９７７さんに賛成。住民間のコミュニケーションが取れるからね。

違うよ、管理会社との契約金の捻出は出来ないよ。

[992: 匿名]

>>989
完全な正解なんかどこにもないよ（失笑）

[994: 匿名さん]

自主管理こそ究極の管理である