マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[714: 理事経験者]

>>712さんへ、話がかみ合っていませんねー。

設備点検や植栽など、すべて住民がすることはできません。
住民に消防点検関係の資格をとってもらうとか現実的ではありませんよね。
エレベーター点検も住民ができませんよね。
植栽も同様ですね。

自主管理とは、管理会社を通さず
設備点検や植栽などを管理組合と業者が直契約することですかね？

狭義では、
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の内①を管理会社に委託しないで、理事会が実施すること

と考えますがどうでしょうか？

[715: 匿名さん]

なんかレベルが低すぎて相手にもしたくないね。

[716: 匿名]

↑意味不明ですよ！

[717: 匿名さん]

マンション管理は国営化しかありませんよ。消費者金融が規制で壊滅したのと同じことがまもなく起こる。
問題管理会社は、国家が買収可能とする議員立法できるとおもう。

[718: 匿名]

＞マンション管理は国営化しかありませんよ。
これは最悪の発想。
国営化されて効率化されるわけもなく、天下り団体を更に増やすだけ。
ＪＲ・郵政、民営化されることで合理化されるのですよ。
問題管理会社などは、本来なら消費者による自浄作用で淘汰されるべきですが、いまだに管理組合という無償行為で成り立つ組織運営への参画意識が低いのが１つの原因でしょう。

この理事会板では意識高い人が多いですけどね。

[719: 匿名さん]

自主管理の場合、支払い関係で銀行とかに行って
振込みだのするんでしょうが、いったい誰がやっているの？
通帳と銀行印の分別管理はきちんと出来ているんでしょうか？
監事は、理事他の役員となあなあになってないでしょうか？
役員間で不正があった場合、厳正に対処できるのでしょうか？
住人以外の第三者（管理会社）などに、会計事務などの一部委託は
必要だと思います。
万年理事長の知人のマンションでは、節約ありきで、色んなところが
さみしい状態になっています。
面倒を引き受けてくれてるとのことから、ずけずけ本音が言えないのが
悩みなんだとぼやいていました。
任期を３年程度にして、その後は何かあったときの相談役などにされたら
いいのでは？役職にしがみつく必要は全く無いと思いますが？
長期修繕工事の計画などの際には、理事会とは別に特別委員会を組織し
理事会のサポートに廻った貰えば済むことだと考えます。

[720: 匿名さん]

長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。
そうすれば、組合員の意識が挙がると思うよ。
最初は大変だけど、必ずいい結果を生むだろうから。
殆どのマンションはその方法でやっているんだから。

[721: 匿名さん]

>>長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
>>思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
>>理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。

輪番制だと、管理会社に依存してして何も言わなくなり、結局管理会社の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
立候補者を優先し、立候補者が定数に満たないとき、輪番制理事で補充すべき。

[722: 匿名さん]

>>721
管理会社の思うままの管理が行われるといっているけど、日本にあるマンションの殆どは
思うままに操られているとは思っていないよ。
現実問題として、管理会社は余計なことはしないし、要求されたことについては、忠実に実行
しているんじゃないかな。
管理会社より、管理組合の方が絶対優位に立っているところが大半じゃないのかな。
管理会社に操られている管理組合の方がおかしいんだよ。
理事会や総会についても、管理会社が口を挟むことはまずないよ、あるのはわからない時に
補足質問をするぐらいだね。それも殆どないけどね。

[723: 匿名さん]

>>721
マンションの管理をやっていく中で、管理会社のことを考える必要はないよ。
何故組合員が自主性をもって管理していかないのか。自主管理じゃないよ。
立候補者が毎年いればいいよ、それも同じ者じゃダメだけどね。
立候補制にすると長老理事の集まりになってしまう。それこそ管理会社の思うつぼ。癒着の原因になる。
こんなに単純なことも判らないのかな。

[724: 匿名さん]

国土交通省で8月31日までマンション管理に関する意見を募集しています。
みなさん。参加しましょう。

[725: 理事経験者]

提案！
規約で立候補の制限をつけるのはどうですか？
理事が10人なら立候補は4人まで残りは輪番で、立候補が2人なら輪番8名など
また、理事長、監事は4年以歴任できないとかどうですか？

長老理事の集まりが悪いのではなく、癒着や仕事をしないことが悪いですね。
長老理事の集まりでも、
きちんとしていれば区分所有者にとって楽（理事をしなくてもよい）でいいマンションだと思います。

[726: 匿名さん]

>>725
やはり長老理事はいけませんよ。
きちんと仕事はしてるようでも、よどみはどうしても生まれます。
何故長くやらなければならないんですか。
特に会社をリタイアした方は、やることがないので理事に対する執着心が強くなります。
長老理事がやらなくても、組合管理は行われます。
ただ、１年だけだと継続性に問題がありますので、何名かは、２年にすればいいでしょう。
長老がいない理事で運営されれば、今までよりいい管理がされるかもしれません。
新しい理事で運営でわからないことがあれば、理事長経験者に相談すればいいだけのことです。

[727: 理事経験者]

長老理事長は賛成しませんが、
長老理事は数人いたほうがメリットが大きいと思います。
管理会社との折衝はやはりよくわかっている人が適任だからです。
管理会社の時間切れ作戦を防ぐ意味で長老理事（１－２人）は必要でしょうね。

＞長老がいない理事で運営されれば、今までよりいい管理がされるかもしれません
管理会社主導のマンションになりそうですね。

[728: 匿名さん]

>>727
管理会社主導とはどういうことですか。
何を管理会社が実権を握っているのですか。
管理会社主導にこそ問題があるのでしょう。
その管理会社主導にしたのは一体誰なんですか。
長老理事がいたら迷惑です。理事会の実権は長老理事が握っていくことになるのでしょうから。
もし新理事が管理会社との交渉ごとで困って相談にくるようなことがあったら、協力してあげるべきです。
多分、相談されることはないと思いますが。そんなものですよ、自分を買い被ってはいけません。

[729: 匿名さん]

>>管理会社主導とはどういうことですか。
管理会社の提案が、そのまま総会議案となってしまうマンションのことです。
総会は形骸化していることが多く、否決はなかなか難しい。

[730: 匿名さん]

>>729
そんな組合にした責任は、今までの長老理事にあるのではないですか。
総会は理事会案の承認決議です。否決されない方がいいでしょう。
どこの組合でも総会は、決議案の承認決議をするところですが、その決議は、総会の出席者が少なく、
議決権行使書で殆ど決まってしまいます。
それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
だから、理事会案が大切なんです。
管理会社のいいなりになっている理事というか、お金を払って管理会社に委託しているのですよ。
組合のいうとおりにしないのなら、管理会社の変更を検討すべきです。
特にデベ系のマンションにその傾向がみられるようですが。
管理会社の提案というのが何かはわかりませんがね。

[731: 匿名さん]

>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
この認識は間違いです。「集会」を開く意味は、議論によって問題点が明らかになり、投票行動が変わることを期待しているからです。そういう意味で、議決権行使書は、総会を形骸化させる元凶なので使用すべきではありません。
総会が議論する場でないのなら、電磁的方法（電子メール等）でもいいんです。
それと、問題なのは長老理事ではなくて、何も発言せず沈黙してる輪番制理事です。黙認で総会議案が決まってしまうのは想像できないかもしれませんが、ほんとにそうですよ。

[732: 匿名さん]

>>731
議決権行使所書を使わなければ、議長に対する委任状が中心という訳ですか。
ということは、総会で話し合った内容で議長が判断するということになりますね。
総会で議論して、ごく少数の出席者だけで決めてしまうのですね。欠席者の議決はどうするんですか。
それに議案以外の決議をすることはできないでしょう。（規約に別段の定めがあれば別ですが）
電磁的方法も議決権行使書も同じなのですよ。判ってます？
多分、あなたの組合は、区分所有法に則って総会や理事会が実施されていないと思います。
もう少し、理事になられた方は、少なくとも標準管理規約と区分所有法ぐらいは勉強しておくべきですね。

[733: 匿名さん]

総会は出席が基本です。年に1回ですからね。「集会」を行う意味を考えてくださいね。
議案書だけではわからない問題が総会では明らかになることがあります。
>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
だったら、集まる意味ないんですよ。

[734: 匿名さん]

>>733
総会の出席率は何パーセントあるんですか？
２割も出席すればいい方じゃないんですか。
もうあなたみたいな、マンション管理のど素人とは話し合っても意味ないですね。
理事経験とかいってますけど、余程無知集団なんでしょうね。
ちなみに私は、理事の経験はありませんけど、マン管は持ってますよ。
大規模マンションの住民です。
近い将来輪番制の理事が回ってくるので勉強してみました。

[735: 匿名さん]

理事経験者って誰のことかわかりませんが、
「集会」を行うように制度設計したのは、議論させるためです。
マンション管理士の勉強では、立法趣旨まで教えないからね。
委任状と議決権行使書を併用しても、実態は、半々くらいの割合になります。
総会で反対意見があれば、その場のムードでどっちにころぶかわからないのですよ。
出席者の票＋議長の委任状の票で否決は実際あるんです。
議決権行使書は使用できるだけで必要的なものではありません。
ちなみにうちのマンションでは、過去10年で普通決議の否決は2回あります。

[736: 匿名さん]

>>735
>>ちなみにうちのマンションでは、過去10年で普通決議の否決は2回あります

そりゃあ否決されることはあるでしょう。議決権行使書がなく、議長に対する委任状でやるんですから。
議案ごとの決議もどうやら欠席者には判断材料はなく、総論で議長に委任するということになるんでしょうね。
理事会で話し合って議案を提出したのに、総会で否決されるとは、議長が握っている委任状は何なのですかね。
委任状を議長に委任するということは、理事会案を議長に任せますということですよ、ということは、議長案
つまり、理事会案でいいという意思表示でもあるのです。
総会で話し合っている中で、議案の内容と違ってきた場合は決議はできなくなるのですよ。欠席者は議案の
内容で委任してるのですから。そんなことは関係ないというんでしょうね。目茶苦茶な組合ですから。
総会の決議は、議案に対して、賛成か反対かということを決議する場なんです。
だから、最初にいったでしょう、総会は決議する場であって議論する場ではないと。
こんな基本的なことも判らないんですね。
多分あなたのマンションは、ごく小さなマンションなんだとは思いますが。

[737: 匿名さん]

うーん。「総会は議論する場ではない」とか言うマンション管理士がコンサルするんですかね。
弁護士にきいてみたら？絶対、そんなこと言わないよ。
黙って挙手するためだけにわざわざ集まるはずがないの。
委任状、議決権行使書の安易な使用により、総会が形骸化している実態があるにせよ、
出席して発言すれば意見が反映されるチャンスは結構あります。
形骸化しているから議論する場ではないと考えるのは本末転倒。
誤解がしてるひともいますが、理事会が作った総会議案に対して、議長（理事長）が総会で反対に回るのは問題ありません。

[738: 匿名]

まぁ「議論」する場にしたい組合はそうすればいいし、
うちは「議案に対する質問・意見」すら総会前に提出してもらうし、通常の組合活動への要望意見などは総会待たずに随時提出ですから「総会」では議論しません。

例外的に新しい意見が決議内容に大きく影響するものであれば採決せずに議案持ち越しになりますね。

[739: 匿名さん]

>>737
議長が総会で反対に回っていいというのは当たり前のことです。
そして、議案について、賛成か反対かを討議するのも問題ありません。
ただ、討議して議案以外のことを決議することはできないといっているのです。これは法律です。
総会は、議案の決議をするところだからです。総会でいい意見が出たとしても議案の内容以外のことを
決めることはできません。判ってます？
理事会案の検討は総会でするだろうし、それについての反対や賛成は議論すればいいだけです。
そして、賛成か反対かを決議するのです。
黙って決議するだけなら総会は必要ないということだが、理事会が提出した議案を決議しなければなりませんから
総会があるのですよ。これも総会で決議するという法律です。
弁護士云々は笑われますよ。

[740: 匿名さん]

総会では、議論というより、怒鳴りあってる話はよくききますね。
紛糾したら、
>>例外的に新しい意見が決議内容に大きく影響するものであれば採決せずに議案持ち越しになりますね。
ってことになるんでしょう。

[741: 匿名さん]

それは議長判断です。

[742: 匿名さん]

>>そして、議案について、賛成か反対かを討議するのも問題ありません。
これは、議論じゃなくて「討議」なんですか？（失笑）
>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
議論する場ではないけど、「討議」はいいわけか。。。

[743: 738]

>>741
正解です(笑
まぁ、熱くなり過ぎた場合は「休憩」入れるでしょう。
うちの総会実出席率は20％くらいかな。
関心強い人が出てきますが、概ね「冷静」な人達です。

[744: 743]

総会出席者にちゃかしにくる人もいません。>>742

上げ足とる人も、議案書の誤字脱字をしつこく突っ込む人もいません。>>742

スレタイにそって、前に進みましょう。

[745: 匿名さん]

要するに７３７のレベルが低すぎるのは間違いないようですな。
こんなんで良く理事が務まるもんだな（笑）
そのレベルでマン管士と意見を戦わせるとはいい度胸はしているけどな。
もっと勉強しなはれ。

[746: 匿名さん]

実例）
総会が紛争して、一部の参加者が「採決せずに議案持ち越し」と大きな声を出していましたが、
強行採決をとると、反対は大声出していた3人のみ、残りはすべて賛成（30人強）という議案がありました。
理事長（議長）よくぞ強行採決してくれました。立派です。

[747: 匿名さん]

しかし、マンション管理を正しく行うためには区分所有法等の勉強はしなくてはいけませんね。
そうしないと、間違いだらけの理事会や総会が行われることになるので。
総会で議論しあって、議案にないものをそこで決めるのがいいといっている者もいるからね。
議決権行使書と電磁的方法をごっちゃにしたり、総会で議論することでいい案になったりとか、総会で黙って
手をあげるだけでは意味がないとか、マンション管理に詳しい者にとっては、お笑い草でしょうね。
散々こけにされたので、いつのまにか退散したみたいですね。
議論と討議の違いを批判するのが精一杯の最後のあがきだったみたいだね。

[748: 匿名]

>>747
スレタイにそって、前に進みましょう。

[749: 匿名さん]

>>747
＞間違いだらけの理事会や総会
あなたの管理会社のフロントのレベルが低いのでしょうか？
区分所有法等は、管理会社のフロントに聞けば、普通に教えてくれます。
総会も区分所有法に当てはめて実施できます。
管理会社の理事会支援業務を利用しましょうね。
ちなみに、うちのマンションは管理業務主任者の資格をもたないフロントは出入り禁止です。

一応断っておくけど、管理会社にまかせっきりはだめとかの議論はやめましょうね。
うまく管理会社のフロントを利用すれば、法的知識は補えますよ。
管理会社にお金を払っているのだから、利用できるサービスは最大限利用しましょうね。
区分所有法を勉強するなという意味ではありませんよ。興味があれば勉強し、勉強したくなければ、管理会社のフロントに聞く。
言い換えると、裁判するのに弁護士を立てずに六法全書を勉強しようではだめですよ。

[750: 匿名]

>>749
スレタイにそって、前に進みましょう。

[751: 匿名さん]

>>749です。ちょっと脱線しましたの軌道修正します。
>うまく管理会社のフロントを利用すれば、法的知識は補えますよ。
自主管理では、この管理会社フロントによる理事会支援業務がなくなります。

法的知識を補うため、マン管士の支援が必要かもしれませんね。←管理会社より低額だが、マン管士の人柄に大きく左右する。
もしくは、理事の誰かが区分所有法を勉強する。←人材確保の問題。

[752: 匿名さん]

>>751
管理会社に相談しようが、自分達でやろうがどちらでもいいんだけど、総会は議論する場ではなく、
決議する場だというのは理解できたのかな。
それから、議案以外のことを総会で決めることはできないということも。
もう一つ、議決権行使書での出席と総会の出席者の合計は、普通の組合では、２０％～３０％程度だよ。
議決権行使書がなくても、議長に対する委任状だけでもう決議する前に結果は出ているのも事実ということ。
だから話しあってもあまり意味はないということ。
総会は、議案に賛成か反対かを決議するところだからね。
理事の誰かが区分所有法を勉強する前に、規約を勉強し直した方がいいと思うけどね。
基本的なことが解っていないようだから。

[753: 匿名さん]

>>総会で議論しあって、議案にないものをそこで決めるのがいいといっている者もいるからね。
ざっとログみましたが、「議案にないものをそこで決めるのがいいといっている者」って誰のこと？
そんな書き込み見当たりませんね。私もたまに書いてるけど、誰のことを指してるんでしょう。
総会での議論が投票行動に影響を与えたほうがいいとは書きましたけどね。
例えば、工事に詳しいひとが、こんな工事は時期尚早と専門的に指摘して、否決されるなど。。
自転車置き場の改装工事議案に反対して、そんなのより駐車場の塗装が先だ！っていったところで駐車場の塗装がその場で可決できるはずないですよ。素人マン管さんは前者が「討議」で後者が「議論」だという認識のようですが、わけわからんですねえ。。。そんな専門用語どこに書いてあるの?

[754: 匿名さん]

＞法的知識を補うため、マン管士の支援が必要かもしれませんね。←管理会社より低額だが、マン管士の人柄に大きく左右する。
マン管さんを擁護するわではないが、
できたばかりの資格だから、仕事を探しているのじゃないかな？。

[755: 匿名]

専門知識を求める人がいて、
専門知識を学びその知識を認められた人がいる。
ビジネスになれば双方にとって有益です。

[756: 匿名さん]

管理会社に高い金払っていても無関心な組合員
自主管理で節約して、少しの顧問料をマン管士に払うことを反対する組合員

他人任せの住人が多いと大変です。

[757: 匿名さん]

>>753
>例えば、工事に詳しいひとが、こんな工事は時期尚早と専門的に指摘して、否決されるなど。。

工事に早い遅いはありません。修繕積立金に余裕があれば早くやるにこしたことはありません。
又、修繕箇所についても、長期修繕計画より早くても遅くてもそれはその組合の積立金次第です。
専有部分でいえば、お金の余裕のないところは、修繕も遅れるだろうし、修繕箇所も最低限しかやれない。
しかし、余裕のあるところは、壁紙の張替え、たたみと襖の張替えだけでなく、照明器具の交換、カーテンの
交換、場合によっては、リビングセットやダイニングセットの交換もできるでしょう。
大規模修繕工事も１戸当り７０万が相場とかいわれてますが、余裕のないマンションは、１戸当り３０万でも
４０万でもできるでしょう。余裕のあるマンションは１戸当り１００万でも、１５０万でもお金をかければ
いいだけのことです。
ところで討議と議論の違いは何なの？言葉尻をとらえただけのこと？
総会での議論が投票行動に影響を与えた方がいいとかいってるけど、議決権行使書又は、議長に対する
委任状があれば、決議に影響は殆どないのがわかってないのかな。総会の出席率はどのくらいだと思っているの？
指摘されると、少しニュアンスを変えてレスしてるようだけど、一貫性がないよ、あなたのレスには。
もっと勉強しなさいね。

[758: 匿名さん]

>>指摘されると、少しニュアンスを変えてレスしてるようだけど、一貫性がないよ、あなたのレスには。
当然ですよ。あなたが、あなたって言ってる相手はひとりじゃないんだから（爆）

[759: 匿名さん]

>>758
間違われて迷惑するんだったら、ＨＮでレスすることだな。
匿名さんだけだからね。

[760: 匿名さん]

>>757
当たり前の話だけど…劣化してないのに修繕しても仕方ないよ

戸あたり３０～４０万円で大規模って もちろん外壁含んでないと思うんだけどどこの事なのかなぁ…

[761: 匿名さん]

総会での意見伺いは～投票行動に～とは、私も賛成します。
総会で、監事より理事会活動が適正に運営された・・・認めます。などの
文言は、飾りになっているかも知れないし。
監事が理事会とは一体とならずに、第三者的な視点で監査していてくれれば良いが
一体となっている場合など、理事会の暴走を止める役割が無くなってしまうなどの危険があるのでは、
現に、大規模修繕工事の実施について、資金が少ないにもかかわらず、ＮＰＯマン管に管理させて、
工事実施し、本来の機能維持部分以外の利便性向上などといわれ、余計な施設工事を実施し、
資金不足から借り入れし、裁判になっているマンションもあるようです。
総会で、反対意見や内容に不審を抱く発言が多発したにもかかわらず、
強行採決の結果そうなったようです。
理事長への委任状や議決権行使書が集まっていても、出席者の意見に耳を傾け
採決に至らない場合があっても良いと考えます。
国会では委任状は無いですが、党による拘束などにより、強行採決された法案の
中身の薄さは身にしみていませんか？
耳障りの良い、議案の裏に何か巧妙に仕組まれてい時、総会で異議を唱えることがあってもいいと思うのは
私だけでしょうか？
議案として総会に揚げたら、決まったようなものだと考える人たちは、一体なにものなんでしょうか？

[762: 匿名さん]

>>760
たとえばの話しだけで、突っ込んできても意味ないのでは。
お金のないマンションは、その範囲でやるしかないということだよ。

[763: 匿名さん]

>>761
一般論をいったまでです。
例えば、議決権行使書で、理事会案に賛成という方が殆どだったとします。
総会出席者が２０％しかなくて、そこで議論したら、反対の意見の方が強かったとします。
８０％の方は賛成してるのに、総会出席者の中では反対意見が多かった場合、その議案は
否決されるのですか。決議すれば当然可決されるでしょう。
大規模修繕工事の借入をする議案にしても、組合員はそのことを承知して、議決権行使書で
賛成したのだと思います。それを強行採決したというのはおかしな発想ですよ。
議案以外のことを採決するのは、勿論できませんけど。
出席者の意見に耳を傾けるのと、決議とは又別のものではないでしょうか。
規約通り運営されたのであれば、その総会決議は当然有効ですよ。
勿論、理事長が状況判断して、結論を持ち越し、再検討することはありだと思います。