マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[701: 匿名さん]

1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

[702: 匿名さん]

>>1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
>>大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

1000世帯ってめったにないのでは？？
だいたいの目安としては、週5日9時-5時の勤務だったら、80世帯に1人の割合で管理人（掃除専門のひと含む）がいるんじゃないですか？
1000世帯の管理事務室なら１２から１３人体制。所長までいるのでは？？比例して増えていくんで、微々たるものだといえるかどうかはわかりません。そんなにでかいと24時間体制にしてるかもしれんし。。。

[703: 匿名さん]

>>702
管理員の数は、管理会社に委託しても、自主管理であっても変らないのではないの。
それに管理員の数はそんな必要はないよ。
それからもう一つ、管理員と清掃人とは違うんだけどね、もう少し基本的なこと勉強してね。
自主管理する能力のある方なんでしょう。

[704: 匿名さん]

実質、掃除しかしていない管理人もいるので、フルタイム勤務、パート勤務で区別するべきかも。
掃除しかしていない管理人というのは、掃除専門のひとがいないために、自分で全部やんなきゃいけない人。毎日掃除する限界は概ね80世帯程度の規模。
掃除専門のパートの人を雇っている場合、管理人の定義は、管理事務室でソリティアやってるひと、という定義になるでしょう。
1000世帯であれば10人超の掃除スタッフがいなければ、毎日の掃除は不可能だと思いますよ。

[705: 匿名さん]

>>704
会計業務は管理員が補助業務をやるのじゃないの。
銀行にいったり、業者に支払いをするのは誰がするの。
管理費等の口座引き落としの準備とか、設備点検業務のチェックと立会い等は誰がするの？
そういった仕事も全て理事がやるの？
回覧板の作成と各住戸に回す手配は誰がするんだろう。
総会の準備や議案書の作成は誰がするんだろう。
よっぽど暇人ばかりがいるマンションなんだね。

[706: 匿名さん]

>>704
掃除をするというけど、毎日一体どこをするの？
ワックス掛けとか、共用通路の清掃は毎日する必要もないしね。
自主管理能力の高いあなたの意見としては、ちょっとお粗末すぎますね。
マン管の資格をとる勉強だけでもしてみたら、少しは力がつくと思うよ。
合格はできないだろうけどね。

[707: 匿名]

なんかお互いに相手を誤解して、非難合戦してませんか？

外は暑いけどクールにいきましょう。

[708: 匿名さん]

非難合戦というか、噛み付かれてますねえ。
フロント、フルタイム勤務の管理人、パートの役割分担は管理会社によって違います。
規模が大きいとスケールメリットはでてきますが、規模に応じて24時間常駐体制にするとか
お金があるがゆえにサービスも過剰になる傾向あり。儲けたいから当然ね。
そうであるがゆえに、１０００戸規模のマンションで管理委託費が微々たるものになるとは、必ずしも言えません。

[709: 匿名さん]

100戸で、管理人兼日常清掃人のパターンなら、月額ベースで、①会計＋事務管理８万、②管理人２０万、③定期清掃（年４回）２万、④エレベータ（毎月）保守３万、⑤給排水設備点検（年２回）0.5万、⑥消防点検（年２回）１万、その他建物関係点検（年１回）１万でしめて３５．５万ぐらいが理想的な管理なんじゃないのかな。

実際には、このほかに電気・水道・ガスで１０万、修繕や予備費で４．５万で、全管理費支出は月額５０万の年間６００万と。

駐車場収入がないマンションでも、１戸あたり5000円で実はうまく管理できちゃうと。そして、もし駐車場収入で、１台２万の２５台あったりすると、管理費ゼロの駐車場収入のみの管理費支出カバーっていうことも理論上は可能なんだよね。

自主管理しなくても、きっちり管理会社を使いこなせば、このぐらいの水準でできちゃうよ。

[710: 理事経験者]

>>705
通常、管理会社に委託する業務を大きく分類すると
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の三つに分類されるよね。

①②③全部を理事会がするのは難しいですよね。
理事の横領が心配なので②のみ管理会社に委託して、
①③を自主管理（住民が実施、業者に直発注、管理会社に発注等、見積精査）するのが現実的と考えますがどうですか？

個人的には、①を理事会がすると自主管理と言っていいと思いますがどうでしょうか？

[711: 匿名さん]

>710それが出来てしまいます。
世帯数によりますが(言い訳)
出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。

[712: 匿名]

＞出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。
これ、設備点検や植栽など
特定の住民の技術（能力）に依存することになりませんか？
小規模なら許されるのかもしれませんが、特定の組合員や居住者に依存するような管理運営は危険だと思います。

[713: 匿名さん]

専門職は当然にプロ頼みです。
その業者選びも最低３社の見積りを取り、マンション住人が決定します。
要は管理会社がやってる仕事をマンション住人がやるだけの話しです。

[714: 理事経験者]

>>712さんへ、話がかみ合っていませんねー。

設備点検や植栽など、すべて住民がすることはできません。
住民に消防点検関係の資格をとってもらうとか現実的ではありませんよね。
エレベーター点検も住民ができませんよね。
植栽も同様ですね。

自主管理とは、管理会社を通さず
設備点検や植栽などを管理組合と業者が直契約することですかね？

狭義では、
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の内①を管理会社に委託しないで、理事会が実施すること

と考えますがどうでしょうか？

[715: 匿名さん]

なんかレベルが低すぎて相手にもしたくないね。

[716: 匿名]

↑意味不明ですよ！

[717: 匿名さん]

マンション管理は国営化しかありませんよ。消費者金融が規制で壊滅したのと同じことがまもなく起こる。
問題管理会社は、国家が買収可能とする議員立法できるとおもう。

[718: 匿名]

＞マンション管理は国営化しかありませんよ。
これは最悪の発想。
国営化されて効率化されるわけもなく、天下り団体を更に増やすだけ。
ＪＲ・郵政、民営化されることで合理化されるのですよ。
問題管理会社などは、本来なら消費者による自浄作用で淘汰されるべきですが、いまだに管理組合という無償行為で成り立つ組織運営への参画意識が低いのが１つの原因でしょう。

この理事会板では意識高い人が多いですけどね。

[719: 匿名さん]

自主管理の場合、支払い関係で銀行とかに行って
振込みだのするんでしょうが、いったい誰がやっているの？
通帳と銀行印の分別管理はきちんと出来ているんでしょうか？
監事は、理事他の役員となあなあになってないでしょうか？
役員間で不正があった場合、厳正に対処できるのでしょうか？
住人以外の第三者（管理会社）などに、会計事務などの一部委託は
必要だと思います。
万年理事長の知人のマンションでは、節約ありきで、色んなところが
さみしい状態になっています。
面倒を引き受けてくれてるとのことから、ずけずけ本音が言えないのが
悩みなんだとぼやいていました。
任期を３年程度にして、その後は何かあったときの相談役などにされたら
いいのでは？役職にしがみつく必要は全く無いと思いますが？
長期修繕工事の計画などの際には、理事会とは別に特別委員会を組織し
理事会のサポートに廻った貰えば済むことだと考えます。

[720: 匿名さん]

長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。
そうすれば、組合員の意識が挙がると思うよ。
最初は大変だけど、必ずいい結果を生むだろうから。
殆どのマンションはその方法でやっているんだから。

[721: 匿名さん]

>>長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
>>思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
>>理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。

輪番制だと、管理会社に依存してして何も言わなくなり、結局管理会社の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
立候補者を優先し、立候補者が定数に満たないとき、輪番制理事で補充すべき。

[722: 匿名さん]

>>721
管理会社の思うままの管理が行われるといっているけど、日本にあるマンションの殆どは
思うままに操られているとは思っていないよ。
現実問題として、管理会社は余計なことはしないし、要求されたことについては、忠実に実行
しているんじゃないかな。
管理会社より、管理組合の方が絶対優位に立っているところが大半じゃないのかな。
管理会社に操られている管理組合の方がおかしいんだよ。
理事会や総会についても、管理会社が口を挟むことはまずないよ、あるのはわからない時に
補足質問をするぐらいだね。それも殆どないけどね。

[723: 匿名さん]

>>721
マンションの管理をやっていく中で、管理会社のことを考える必要はないよ。
何故組合員が自主性をもって管理していかないのか。自主管理じゃないよ。
立候補者が毎年いればいいよ、それも同じ者じゃダメだけどね。
立候補制にすると長老理事の集まりになってしまう。それこそ管理会社の思うつぼ。癒着の原因になる。
こんなに単純なことも判らないのかな。

[724: 匿名さん]

国土交通省で8月31日までマンション管理に関する意見を募集しています。
みなさん。参加しましょう。

[725: 理事経験者]

提案！
規約で立候補の制限をつけるのはどうですか？
理事が10人なら立候補は4人まで残りは輪番で、立候補が2人なら輪番8名など
また、理事長、監事は4年以歴任できないとかどうですか？

長老理事の集まりが悪いのではなく、癒着や仕事をしないことが悪いですね。
長老理事の集まりでも、
きちんとしていれば区分所有者にとって楽（理事をしなくてもよい）でいいマンションだと思います。

[726: 匿名さん]

>>725
やはり長老理事はいけませんよ。
きちんと仕事はしてるようでも、よどみはどうしても生まれます。
何故長くやらなければならないんですか。
特に会社をリタイアした方は、やることがないので理事に対する執着心が強くなります。
長老理事がやらなくても、組合管理は行われます。
ただ、１年だけだと継続性に問題がありますので、何名かは、２年にすればいいでしょう。
長老がいない理事で運営されれば、今までよりいい管理がされるかもしれません。
新しい理事で運営でわからないことがあれば、理事長経験者に相談すればいいだけのことです。

[727: 理事経験者]

長老理事長は賛成しませんが、
長老理事は数人いたほうがメリットが大きいと思います。
管理会社との折衝はやはりよくわかっている人が適任だからです。
管理会社の時間切れ作戦を防ぐ意味で長老理事（１－２人）は必要でしょうね。

＞長老がいない理事で運営されれば、今までよりいい管理がされるかもしれません
管理会社主導のマンションになりそうですね。

[728: 匿名さん]

>>727
管理会社主導とはどういうことですか。
何を管理会社が実権を握っているのですか。
管理会社主導にこそ問題があるのでしょう。
その管理会社主導にしたのは一体誰なんですか。
長老理事がいたら迷惑です。理事会の実権は長老理事が握っていくことになるのでしょうから。
もし新理事が管理会社との交渉ごとで困って相談にくるようなことがあったら、協力してあげるべきです。
多分、相談されることはないと思いますが。そんなものですよ、自分を買い被ってはいけません。

[729: 匿名さん]

>>管理会社主導とはどういうことですか。
管理会社の提案が、そのまま総会議案となってしまうマンションのことです。
総会は形骸化していることが多く、否決はなかなか難しい。

[730: 匿名さん]

>>729
そんな組合にした責任は、今までの長老理事にあるのではないですか。
総会は理事会案の承認決議です。否決されない方がいいでしょう。
どこの組合でも総会は、決議案の承認決議をするところですが、その決議は、総会の出席者が少なく、
議決権行使書で殆ど決まってしまいます。
それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
だから、理事会案が大切なんです。
管理会社のいいなりになっている理事というか、お金を払って管理会社に委託しているのですよ。
組合のいうとおりにしないのなら、管理会社の変更を検討すべきです。
特にデベ系のマンションにその傾向がみられるようですが。
管理会社の提案というのが何かはわかりませんがね。

[731: 匿名さん]

>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
この認識は間違いです。「集会」を開く意味は、議論によって問題点が明らかになり、投票行動が変わることを期待しているからです。そういう意味で、議決権行使書は、総会を形骸化させる元凶なので使用すべきではありません。
総会が議論する場でないのなら、電磁的方法（電子メール等）でもいいんです。
それと、問題なのは長老理事ではなくて、何も発言せず沈黙してる輪番制理事です。黙認で総会議案が決まってしまうのは想像できないかもしれませんが、ほんとにそうですよ。

[732: 匿名さん]

>>731
議決権行使所書を使わなければ、議長に対する委任状が中心という訳ですか。
ということは、総会で話し合った内容で議長が判断するということになりますね。
総会で議論して、ごく少数の出席者だけで決めてしまうのですね。欠席者の議決はどうするんですか。
それに議案以外の決議をすることはできないでしょう。（規約に別段の定めがあれば別ですが）
電磁的方法も議決権行使書も同じなのですよ。判ってます？
多分、あなたの組合は、区分所有法に則って総会や理事会が実施されていないと思います。
もう少し、理事になられた方は、少なくとも標準管理規約と区分所有法ぐらいは勉強しておくべきですね。

[733: 匿名さん]

総会は出席が基本です。年に1回ですからね。「集会」を行う意味を考えてくださいね。
議案書だけではわからない問題が総会では明らかになることがあります。
>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
だったら、集まる意味ないんですよ。

[734: 匿名さん]

>>733
総会の出席率は何パーセントあるんですか？
２割も出席すればいい方じゃないんですか。
もうあなたみたいな、マンション管理のど素人とは話し合っても意味ないですね。
理事経験とかいってますけど、余程無知集団なんでしょうね。
ちなみに私は、理事の経験はありませんけど、マン管は持ってますよ。
大規模マンションの住民です。
近い将来輪番制の理事が回ってくるので勉強してみました。

[735: 匿名さん]

理事経験者って誰のことかわかりませんが、
「集会」を行うように制度設計したのは、議論させるためです。
マンション管理士の勉強では、立法趣旨まで教えないからね。
委任状と議決権行使書を併用しても、実態は、半々くらいの割合になります。
総会で反対意見があれば、その場のムードでどっちにころぶかわからないのですよ。
出席者の票＋議長の委任状の票で否決は実際あるんです。
議決権行使書は使用できるだけで必要的なものではありません。
ちなみにうちのマンションでは、過去10年で普通決議の否決は2回あります。

[736: 匿名さん]

>>735
>>ちなみにうちのマンションでは、過去10年で普通決議の否決は2回あります

そりゃあ否決されることはあるでしょう。議決権行使書がなく、議長に対する委任状でやるんですから。
議案ごとの決議もどうやら欠席者には判断材料はなく、総論で議長に委任するということになるんでしょうね。
理事会で話し合って議案を提出したのに、総会で否決されるとは、議長が握っている委任状は何なのですかね。
委任状を議長に委任するということは、理事会案を議長に任せますということですよ、ということは、議長案
つまり、理事会案でいいという意思表示でもあるのです。
総会で話し合っている中で、議案の内容と違ってきた場合は決議はできなくなるのですよ。欠席者は議案の
内容で委任してるのですから。そんなことは関係ないというんでしょうね。目茶苦茶な組合ですから。
総会の決議は、議案に対して、賛成か反対かということを決議する場なんです。
だから、最初にいったでしょう、総会は決議する場であって議論する場ではないと。
こんな基本的なことも判らないんですね。
多分あなたのマンションは、ごく小さなマンションなんだとは思いますが。

[737: 匿名さん]

うーん。「総会は議論する場ではない」とか言うマンション管理士がコンサルするんですかね。
弁護士にきいてみたら？絶対、そんなこと言わないよ。
黙って挙手するためだけにわざわざ集まるはずがないの。
委任状、議決権行使書の安易な使用により、総会が形骸化している実態があるにせよ、
出席して発言すれば意見が反映されるチャンスは結構あります。
形骸化しているから議論する場ではないと考えるのは本末転倒。
誤解がしてるひともいますが、理事会が作った総会議案に対して、議長（理事長）が総会で反対に回るのは問題ありません。

[738: 匿名]

まぁ「議論」する場にしたい組合はそうすればいいし、
うちは「議案に対する質問・意見」すら総会前に提出してもらうし、通常の組合活動への要望意見などは総会待たずに随時提出ですから「総会」では議論しません。

例外的に新しい意見が決議内容に大きく影響するものであれば採決せずに議案持ち越しになりますね。

[739: 匿名さん]

>>737
議長が総会で反対に回っていいというのは当たり前のことです。
そして、議案について、賛成か反対かを討議するのも問題ありません。
ただ、討議して議案以外のことを決議することはできないといっているのです。これは法律です。
総会は、議案の決議をするところだからです。総会でいい意見が出たとしても議案の内容以外のことを
決めることはできません。判ってます？
理事会案の検討は総会でするだろうし、それについての反対や賛成は議論すればいいだけです。
そして、賛成か反対かを決議するのです。
黙って決議するだけなら総会は必要ないということだが、理事会が提出した議案を決議しなければなりませんから
総会があるのですよ。これも総会で決議するという法律です。
弁護士云々は笑われますよ。

[740: 匿名さん]

総会では、議論というより、怒鳴りあってる話はよくききますね。
紛糾したら、
>>例外的に新しい意見が決議内容に大きく影響するものであれば採決せずに議案持ち越しになりますね。
ってことになるんでしょう。

[741: 匿名さん]

それは議長判断です。

[742: 匿名さん]

>>そして、議案について、賛成か反対かを討議するのも問題ありません。
これは、議論じゃなくて「討議」なんですか？（失笑）
>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
議論する場ではないけど、「討議」はいいわけか。。。

[743: 738]

>>741
正解です(笑
まぁ、熱くなり過ぎた場合は「休憩」入れるでしょう。
うちの総会実出席率は20％くらいかな。
関心強い人が出てきますが、概ね「冷静」な人達です。

[744: 743]

総会出席者にちゃかしにくる人もいません。>>742

上げ足とる人も、議案書の誤字脱字をしつこく突っ込む人もいません。>>742

スレタイにそって、前に進みましょう。

[745: 匿名さん]

要するに７３７のレベルが低すぎるのは間違いないようですな。
こんなんで良く理事が務まるもんだな（笑）
そのレベルでマン管士と意見を戦わせるとはいい度胸はしているけどな。
もっと勉強しなはれ。

[746: 匿名さん]

実例）
総会が紛争して、一部の参加者が「採決せずに議案持ち越し」と大きな声を出していましたが、
強行採決をとると、反対は大声出していた3人のみ、残りはすべて賛成（30人強）という議案がありました。
理事長（議長）よくぞ強行採決してくれました。立派です。

[747: 匿名さん]

しかし、マンション管理を正しく行うためには区分所有法等の勉強はしなくてはいけませんね。
そうしないと、間違いだらけの理事会や総会が行われることになるので。
総会で議論しあって、議案にないものをそこで決めるのがいいといっている者もいるからね。
議決権行使書と電磁的方法をごっちゃにしたり、総会で議論することでいい案になったりとか、総会で黙って
手をあげるだけでは意味がないとか、マンション管理に詳しい者にとっては、お笑い草でしょうね。
散々こけにされたので、いつのまにか退散したみたいですね。
議論と討議の違いを批判するのが精一杯の最後のあがきだったみたいだね。

[748: 匿名]

>>747
スレタイにそって、前に進みましょう。

[749: 匿名さん]

>>747
＞間違いだらけの理事会や総会
あなたの管理会社のフロントのレベルが低いのでしょうか？
区分所有法等は、管理会社のフロントに聞けば、普通に教えてくれます。
総会も区分所有法に当てはめて実施できます。
管理会社の理事会支援業務を利用しましょうね。
ちなみに、うちのマンションは管理業務主任者の資格をもたないフロントは出入り禁止です。

一応断っておくけど、管理会社にまかせっきりはだめとかの議論はやめましょうね。
うまく管理会社のフロントを利用すれば、法的知識は補えますよ。
管理会社にお金を払っているのだから、利用できるサービスは最大限利用しましょうね。
区分所有法を勉強するなという意味ではありませんよ。興味があれば勉強し、勉強したくなければ、管理会社のフロントに聞く。
言い換えると、裁判するのに弁護士を立てずに六法全書を勉強しようではだめですよ。

[750: 匿名]

>>749
スレタイにそって、前に進みましょう。