マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[674: 匿名]

いや、一番ぼけてるのは言い値どおりに管理費をそのまま払い続けているケースで、たいていは建築関係の住民が気付いて何年かした時点で引き下げさせるパターン。値下げに応じないと独立系に管理会社変更。暇な理事が増えてくるともう一段のコスト削減の観点から自主管理ってとこでしょ

[675: 匿名さん]

673
無知な方が無理して書き込まなくてもよいのでは？

[676: 匿名さん]

>673
お前は超の付く世間知らずだなあ(大笑)
委託管理と自主管理の違いは、
いい歳こいた大人が未だに親のすねかじりしてる半人前か、自立した大人かの違いなんだよ。

[677: 匿名さん]

>>673
自主管理できる管理組合は超優秀ですよ。
安保のない日本のようなもの。スイスみたいに自分たちのことは自分たちでやるっていうすごい国と同じです。
うちの管理組合は植民地支配されてるけど（涙）

[678: 匿名さん]

673ばかり叩かれてしかりけど667や670も相当なモンよ
こういう輩がいるから面倒なんだけどややこしさで言ったら667・670みたいな現実を知らない知ったかぶり(この板で言う自称マン管)が１番面倒

管理会社を安く叩きながらいい仕事させるのがゴールで、自主管理にしたいかはそこから先の話
だと思うよ

[679: 匿名さん]

>673は文章内容から理解できますが、学歴や職業コンプレックスの劣等感が非常に強い人間だから仕方ない感じです。
惨め極まりないから親から無心したり年金泥棒しないように。

[680: 匿名さん]

>>679
地方都市の銀行に勤務してまして、大学も一応おおー○○♪を卒業してますよ。あなたに解るかな？
マンションの住民なので、マン管の資格を趣味で取ってみました。
自主管理は資格保有者の立場からしても、出来ることなら管理会社に委託すべきです。
その方が間違いなくしっかりした管理ができますよ。
自主管理すれば、区分所有法や標準管理規約に添った組合管理が出来ていないこともありますし、
法改正があっても知らないで運用されることが多々あります。
総会や理事会の運営についても、理事の独自の判断でされるようになります。
自主管理の弊害の一つに、マンション管理に詳しい人材が少ないので、同じ者がいつまでも理事長や理事を
やるということになります。
偶然私共の隣りのマンションが自主管理されてるんですけど（１９０戸）理事の選任方法や人数、年数、
理事の範囲（占有者も理事になれる）、役員報酬等笑っちゃうような規約と使用細則になってますよ。
区分所有法等の法に違反するような事項については、指摘する者がいないのと、情報が入ってこないので、
不備な点が多いようです。
管理会社が入っていれば、そういう基本的なことは教えてくれますからね。

[681: 匿名さん]

６８０の話は説得力ある。
う～ん　〇
何でもかんでも自分で出来るから、自分でやります。
じゃなく、ある程度は人に任せるけども、指示は出します。
の方が、大人かも？
事が起こった場合でも、法的責任を負わせられる管理会社と
住民自治なんで、仕方が無いでしょ～なんて、事が想像出来てしまいます。
責任ある仕事をやってもらうのであれば、適正に費用を払うことは必要でしょう？
ただより怖いものは無しって　いうことか。
自主管理する能力があれば、管理会社に適正価格で管理委託することが出来ないことはないでしょ？
皆が応分に負担することを考えたなら、自主管理にこだわらなくとも良いのでは？

[682: 匿名さん]

自主管理擁立派の意見は、単なる批判で内容がないからな。
６８０や６８１のいっていることが正解だな。

[683: 匿名さん]

>自主管理擁立派の意見は、単なる批判で内容がないからな。
自主管理の何たるかも実態も知らない方々こそが「単なる無内容の批判」をしてるんでしょう。>>680さんのどこが説得力あるんでしょうか。
＞自主管理の弊害の一つに、マンション管理に詳しい人材が少ないので、同じ者がいつまでも理事長や理事を
＞やるということになります
根拠もないのによく知ったか発言をしますね。このソースをぜひ教えてくださいね。

[684: 匿名さん]

>>680
管理会社といってもいろいろある。
できることなら、東急コミュニティのような会社に頼めたらいいですけど・・・

[685: 匿名さん]

>>683
又、批判が始まりましたね。
例えば長老制度を無くしていく為に、理事を輪番制で行っていく場合、区分所有者の全員が
マンション管理に関心を持ち、法的にも精通した者だけということはないでしょう。
理事に相応しくない者や、やる気のない者、法的に詳しくない者等が年度によってバラツキが出てきます。
その度に、長老がしゃしゃりでることになるのですか？
総会支援業務や理事会支援業務は管理会社の仕事の一つです。
そこで間違った法律や手法があれば、管理会社が指摘してくれるでしょう。
だからといって、それが管理会社のいいなりという訳ではないですよ。
６８０さんがいわれているように、自主管理していく能力があれば、管理会社に適正価格で委託することが
できるでしょうし、大規模修繕工事についても、管理会社任せではなく、組合単独で、工事を遂行していく
こともできるでしょう。

[686: 匿名さん]

>680
単なる頭でっかなだけです、役員は一に行動です二に行動です。
事なかれ主義は頭でっかちの特徴ですが役員としては役立たずです。

[687: 某理事長]

こういった掲示板で、ご自分の職業や資格について書いても、まるで意味のない事だと思います。

ただ、自主管理がいいのか、管理会社に丸投げなのがいいのかは、私には分かりませんが、自主管理といっても全て自分達で行なう事は出来ず、何らかの業者を使わなければならないでしょうし、管理会社に任せると言っても、その管理会社がちゃんと契約の通り善管注意義務を守り、尚且つ自らの利益より住民の為の利益を優先して行動してくれるわけではありませんから、それを見張り、指示し、管理会社を管理しなければならないように思います。

このあたりのさじ加減が上手く出来るのであれば、どちらでも良いように思います。

そして、個人的な感想ですが、築年数の浅いマンションでは、どちらでもよい気がしますが、築年数の長いマンションの場合、管理会社の任せっきりにしていると、そこに腐敗というか、無駄や浪費や危険性が増していると思います。

そして、もし何かあったとしても、管理委託契約をよく読んでみると分かるのですが、管理会社はずる賢いですから、かならず逃げ道の条項を契約に盛り込んでいます。

[688: 匿名さん]

>>687
管理会社に任せっぱなしにしてても、理事に任せっぱなしにしてても、腐敗や無駄・浪費が
発生するのは同じことです。
ただいえることは、もし不正等が行われた場合、管理会社であれば、補償はされるでしょうね。
管理委託契約の逃げ道とはどういうことですか？もし、そうであるのなら、契約を改正すれば
いいだけのことではないでしょうか。
管理会社はずる賢いとかいうその発想自体が、間違っていますよ。
管理会社と管理組合は共存・共栄ですよ。ｂｙマンションの住民

[689: 匿名さん]

>>管理会社はずる賢いとかいうその発想自体が、間違っていますよ。
管理会社はイエズス会みたいに、植民地支配を意図してる。
文句をいえば管理組合の問題だといって内戦を起こさせる。
情報をコントロールして愚民政治にする。
日本が植民地支配されなかったのは、その精神の崇高さをみてあきらめたから。

[690: 某理事長]

管理会社がボランティアであったり、全て善人だけの会社なら「ズル賢い」とは言いませんが、管理会社も営利企業ですからズル賢いのが当たり前なんだと思います。

ですから、そのズル賢さに騙されない様に、そして、より自分に有利なように（決して管理会社に損をさせようというのではありません）仕事をしてもらう事が、ビジネスなんではないでしょうか。

このような当たり前の事が、住いだからということで、かなりナァナァで行なわれているのがマンション管理なんだと、身近を見ていても感じています。

[691: 匿名さん]

>>685
根拠なき自主管理批判をしてる方々に言ってくださいね。

＞自主管理していく能力があれば、管理会社に適正価格で委託することが
＞できるでしょうし、大規模修繕工事についても、管理会社任せではなく、組合単独で、工事を遂行していく
＞こともできるでしょう。

ですから、そのような能力のある組合が実際に自主管理あるいは部分自主管理を行っているのです。
長老がしゃしゃり出なくともそれなりに技術系、法務にくわしい人、マン管士もいて、管理運営を厭わない方が複数いる管理組合というのも、実際にあるのですよ。少数でしょうが。それを一般論として自主管理を否定しても仕方ありません。能力がありながら管理会社委託をしないといけない、など、説得力というものがまるでありません。
この掲示板は自由ですから、批判も結構でしょうが、少しは実態を知った上でものをおっしゃってはいかがでしょうか。

[692: 匿名さん]

>>691
もしあなたのマンションが、その数少ない能力の高い、やる気のある集団であったとしても、
ここのスレでは一般論をいわなければ通用しないでしょう。

そしてあなたのマンションですが、弁護士や建築士、マン管士がいたとしても、その方々が理事を
続けるというのですか。それとも相談をするということですか。

マンション管理の区分所有法や標準管理規約は、実際問題として、弁護士や建築士では役にたちません。
マン管士なら理事会・総会の運営方法はわかっているでしょうが、しかし一人だけでしょう。
それに理事は、規約・法律・改正分とかは解らずに管理しているかもしれません。それでいいと思って
やっていれば相談することもないでしょう、相談する内容がわからないでしょうから。
管理会社に委託しても、部分管理はできますよ。
管理会社に委託するのは、会計業務と管理員だけでもいいのですよ。
あなたのとこには、管理員はいるのでしょう。その教育や情報提供はしてくれますよ。
それだけだったら、自主管理とそんなに変らないですよ。

[693: 匿名さん]

共産党系管理組合ってありますかあ？？

[694: 匿名]

自主管理はいい！

[695: 規約改正経験者]

自主管理組の負け

[696: 某理事長]

もし自主管理になったとして、それで困った事態になるのは、そこに住んでいる住民だけでしょう。

でも、自主管理はよくないみたいな書き方をする方がいるのって、それによって被害を受けられた方でしょうか？
それともそうされると困る方々・・・・とすると管理会社関係者のみなさんということになるのでしょうか？

[697: 匿名]

とても基本的な疑問ですが、
どなたか「マンションの自主管理」の定義はご存知ですか？

wikiでさえ、
＞自主管理（じしゅかんり）とは、作業の進捗や建造物を、当事者が自主的に管理すること。例としては、マンションの住民などが住民組合でその管理を行うこと
程度しか記載ありません。

よほど小規模なマンションでなければ、自主管理といえども管理員や機械設備の保守などは外注するはずです。
管理会社に外注するしないで「自主管理」を区分けしてるなら、それもちょっと違う気がします。

[698: 匿名さん]

>>696　>>697
自主管理とは、管理会社に委託せず、組合員が自らマンションを管理運営していくことです。
自主管理をすると困った事態になるのはそこに住んでいる住民だけでしょう、だから自主管理を
批判するのはおかど違いじゃないかということだが、ここのスレは何のスレ？
マンションの設備点検等は殆ど外注ですよ。清掃業務も。
ただそれを管理会社に委託して任せるか、自分達で業者を捜し、チェックも自分達でやるかどうかの違いです。
又、会計業務も自分達でもやれるでしょう、管理員も組合で雇うことができます。ただその管理員の教育を
誰がやるかです。その責任の取り方も含めて。
自主管理を否定してるというか、管理会社に委託した方がいいというのは、管理会社の者ばかりではないですよ。

[699: 匿名さん]

自主管理は余程人材が豊富であればできるが、そうでなければできないと、自主管理擁護派の６９１さんも
いっています。
ということは殆どのマンションは自主管理はできないということです。
６９１さんの意見が尤もです。

[700: 匿名さん]

ですから自主管理は管理能力があって、責任感と正義感を持ってテキパキとマンション業務をこなす、しっかり者の役員や住民の協力体制がなければ成り立ちません。

全て人任せではなくマンション住人だけで管理する自主管理とは、正にマンションの理想と言えましょう。
１０００世帯以上で自主管理をしている素晴らしいマンションの役員や住民を見学したいです。
メーカーが良くするように自主管理マンションの見学コースを創設して欲しい限りです。

[701: 匿名さん]

1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

[702: 匿名さん]

>>1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
>>大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

1000世帯ってめったにないのでは？？
だいたいの目安としては、週5日9時-5時の勤務だったら、80世帯に1人の割合で管理人（掃除専門のひと含む）がいるんじゃないですか？
1000世帯の管理事務室なら１２から１３人体制。所長までいるのでは？？比例して増えていくんで、微々たるものだといえるかどうかはわかりません。そんなにでかいと24時間体制にしてるかもしれんし。。。

[703: 匿名さん]

>>702
管理員の数は、管理会社に委託しても、自主管理であっても変らないのではないの。
それに管理員の数はそんな必要はないよ。
それからもう一つ、管理員と清掃人とは違うんだけどね、もう少し基本的なこと勉強してね。
自主管理する能力のある方なんでしょう。

[704: 匿名さん]

実質、掃除しかしていない管理人もいるので、フルタイム勤務、パート勤務で区別するべきかも。
掃除しかしていない管理人というのは、掃除専門のひとがいないために、自分で全部やんなきゃいけない人。毎日掃除する限界は概ね80世帯程度の規模。
掃除専門のパートの人を雇っている場合、管理人の定義は、管理事務室でソリティアやってるひと、という定義になるでしょう。
1000世帯であれば10人超の掃除スタッフがいなければ、毎日の掃除は不可能だと思いますよ。

[705: 匿名さん]

>>704
会計業務は管理員が補助業務をやるのじゃないの。
銀行にいったり、業者に支払いをするのは誰がするの。
管理費等の口座引き落としの準備とか、設備点検業務のチェックと立会い等は誰がするの？
そういった仕事も全て理事がやるの？
回覧板の作成と各住戸に回す手配は誰がするんだろう。
総会の準備や議案書の作成は誰がするんだろう。
よっぽど暇人ばかりがいるマンションなんだね。

[706: 匿名さん]

>>704
掃除をするというけど、毎日一体どこをするの？
ワックス掛けとか、共用通路の清掃は毎日する必要もないしね。
自主管理能力の高いあなたの意見としては、ちょっとお粗末すぎますね。
マン管の資格をとる勉強だけでもしてみたら、少しは力がつくと思うよ。
合格はできないだろうけどね。

[707: 匿名]

なんかお互いに相手を誤解して、非難合戦してませんか？

外は暑いけどクールにいきましょう。

[708: 匿名さん]

非難合戦というか、噛み付かれてますねえ。
フロント、フルタイム勤務の管理人、パートの役割分担は管理会社によって違います。
規模が大きいとスケールメリットはでてきますが、規模に応じて24時間常駐体制にするとか
お金があるがゆえにサービスも過剰になる傾向あり。儲けたいから当然ね。
そうであるがゆえに、１０００戸規模のマンションで管理委託費が微々たるものになるとは、必ずしも言えません。

[709: 匿名さん]

100戸で、管理人兼日常清掃人のパターンなら、月額ベースで、①会計＋事務管理８万、②管理人２０万、③定期清掃（年４回）２万、④エレベータ（毎月）保守３万、⑤給排水設備点検（年２回）0.5万、⑥消防点検（年２回）１万、その他建物関係点検（年１回）１万でしめて３５．５万ぐらいが理想的な管理なんじゃないのかな。

実際には、このほかに電気・水道・ガスで１０万、修繕や予備費で４．５万で、全管理費支出は月額５０万の年間６００万と。

駐車場収入がないマンションでも、１戸あたり5000円で実はうまく管理できちゃうと。そして、もし駐車場収入で、１台２万の２５台あったりすると、管理費ゼロの駐車場収入のみの管理費支出カバーっていうことも理論上は可能なんだよね。

自主管理しなくても、きっちり管理会社を使いこなせば、このぐらいの水準でできちゃうよ。

[710: 理事経験者]

>>705
通常、管理会社に委託する業務を大きく分類すると
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の三つに分類されるよね。

①②③全部を理事会がするのは難しいですよね。
理事の横領が心配なので②のみ管理会社に委託して、
①③を自主管理（住民が実施、業者に直発注、管理会社に発注等、見積精査）するのが現実的と考えますがどうですか？

個人的には、①を理事会がすると自主管理と言っていいと思いますがどうでしょうか？

[711: 匿名さん]

>710それが出来てしまいます。
世帯数によりますが(言い訳)
出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。

[712: 匿名]

＞出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。
これ、設備点検や植栽など
特定の住民の技術（能力）に依存することになりませんか？
小規模なら許されるのかもしれませんが、特定の組合員や居住者に依存するような管理運営は危険だと思います。

[713: 匿名さん]

専門職は当然にプロ頼みです。
その業者選びも最低３社の見積りを取り、マンション住人が決定します。
要は管理会社がやってる仕事をマンション住人がやるだけの話しです。

[714: 理事経験者]

>>712さんへ、話がかみ合っていませんねー。

設備点検や植栽など、すべて住民がすることはできません。
住民に消防点検関係の資格をとってもらうとか現実的ではありませんよね。
エレベーター点検も住民ができませんよね。
植栽も同様ですね。

自主管理とは、管理会社を通さず
設備点検や植栽などを管理組合と業者が直契約することですかね？

狭義では、
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の内①を管理会社に委託しないで、理事会が実施すること

と考えますがどうでしょうか？

[715: 匿名さん]

なんかレベルが低すぎて相手にもしたくないね。

[716: 匿名]

↑意味不明ですよ！

[717: 匿名さん]

マンション管理は国営化しかありませんよ。消費者金融が規制で壊滅したのと同じことがまもなく起こる。
問題管理会社は、国家が買収可能とする議員立法できるとおもう。

[718: 匿名]

＞マンション管理は国営化しかありませんよ。
これは最悪の発想。
国営化されて効率化されるわけもなく、天下り団体を更に増やすだけ。
ＪＲ・郵政、民営化されることで合理化されるのですよ。
問題管理会社などは、本来なら消費者による自浄作用で淘汰されるべきですが、いまだに管理組合という無償行為で成り立つ組織運営への参画意識が低いのが１つの原因でしょう。

この理事会板では意識高い人が多いですけどね。

[719: 匿名さん]

自主管理の場合、支払い関係で銀行とかに行って
振込みだのするんでしょうが、いったい誰がやっているの？
通帳と銀行印の分別管理はきちんと出来ているんでしょうか？
監事は、理事他の役員となあなあになってないでしょうか？
役員間で不正があった場合、厳正に対処できるのでしょうか？
住人以外の第三者（管理会社）などに、会計事務などの一部委託は
必要だと思います。
万年理事長の知人のマンションでは、節約ありきで、色んなところが
さみしい状態になっています。
面倒を引き受けてくれてるとのことから、ずけずけ本音が言えないのが
悩みなんだとぼやいていました。
任期を３年程度にして、その後は何かあったときの相談役などにされたら
いいのでは？役職にしがみつく必要は全く無いと思いますが？
長期修繕工事の計画などの際には、理事会とは別に特別委員会を組織し
理事会のサポートに廻った貰えば済むことだと考えます。

[720: 匿名さん]

長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。
そうすれば、組合員の意識が挙がると思うよ。
最初は大変だけど、必ずいい結果を生むだろうから。
殆どのマンションはその方法でやっているんだから。

[721: 匿名さん]

>>長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
>>思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
>>理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。

輪番制だと、管理会社に依存してして何も言わなくなり、結局管理会社の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
立候補者を優先し、立候補者が定数に満たないとき、輪番制理事で補充すべき。

[722: 匿名さん]

>>721
管理会社の思うままの管理が行われるといっているけど、日本にあるマンションの殆どは
思うままに操られているとは思っていないよ。
現実問題として、管理会社は余計なことはしないし、要求されたことについては、忠実に実行
しているんじゃないかな。
管理会社より、管理組合の方が絶対優位に立っているところが大半じゃないのかな。
管理会社に操られている管理組合の方がおかしいんだよ。
理事会や総会についても、管理会社が口を挟むことはまずないよ、あるのはわからない時に
補足質問をするぐらいだね。それも殆どないけどね。

[723: 匿名さん]

>>721
マンションの管理をやっていく中で、管理会社のことを考える必要はないよ。
何故組合員が自主性をもって管理していかないのか。自主管理じゃないよ。
立候補者が毎年いればいいよ、それも同じ者じゃダメだけどね。
立候補制にすると長老理事の集まりになってしまう。それこそ管理会社の思うつぼ。癒着の原因になる。
こんなに単純なことも判らないのかな。