マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[66: 匿名]

横領？
悪質悪徳管理会社や業者には裁判を起こしましょう。
日本中の極一部のクズガン管理会社やクズガン業者を早急に死滅させなければ、
真面目で誠実な管理会社や業者が大変に可哀想です。

[67: 匿名さん]

自主管理は、たいへんの、たも有りません。
１００世帯以下の小規模マンションでしたら特に自主管理をお薦めします♪

[68: 匿名さん]

>>67
自主管理はいいけど、その管理を知識もない者が勝手にやられたら困るんではないですか？
そしてそこにおせっかいな者が登場する。
組合を一部の者が牛耳るようになったらもうおしまいです。
それこそ悪徳管理会社より始末が悪いものになるでしょう。
管理会社は悪ければ変えられますけどね。
理事長や理事は簡単には変えられないでしょう。まず悪くても変えられません。
順調に運営されているうちはいいですけどね。
お金で済む問題ですのでできることなら管理会社に委託した方がいいのではないですか。

[69: 匿名さん]

68
＞自主管理はいいけど、その管理を知識もない者が勝手にやられたら困るんではないですか？
そのようなレベルの低いマンションは、わざわざ自主管理に移行したりしません。ご心配無用です。

[70: 匿名さん]

自主管理はマンション住民のモラル意識の高さの表れです。

しっかり者が多いマンションでないと自主管理は不可能ですね。

[71: 匿名さん]

自主管理するマンションはただお金がない生活レベルの低い者が中心のマンションでしょう。

[72: 匿名さん]

自主管理するぐらいのエネルギーを使うんだったら会社の仕事にもっと力を発揮したら？
マンション管理に時間を費やすのはもったいないでしょう。
その時間があるんだったらもっと本を読んだり、趣味をやったり、家族との交流を深めたりするね。
マンション管理はお金を払えば済む問題でしょう。それをやってくれる管理会社があるんだったら
まかせればいいのではないの。

[73: ３１]

今までの管理会社をやめて自主に移行できるようなマンションならばよいのでは？
でも、以前いたところは、地方自治体の開発公社の分譲マンションで自主管理に最初からなっている。
ちなみに管理費は１万円そこそこ、１００戸でした。
心理的、時間的ストレスは測りしれない。

だから二度と自主管理に住みたくありません。

[74: 匿名さん]

71
実態を知らないのなら発言なさらないことです。
72
マンション管理はいわば資産管理、家事ですが、仕事と何の関係があるんでしょうね。仕事も人並み以上にしていますが。
＞マンション管理はお金を払えば済む問題でしょう。
そう思ってるなら管理会社丸任せでよろしいのでは。ご自分の想像だけで物事を理解できてるつもりの方が仕事云々とは何だかなあ、ですね。

[75: 匿名さん]

自主管理すら出来ない横着怠慢が多く住むマンションなんでしょう(哀)

仕事が出来る方が多く住むマンションなら、自主管理は本当にいとも簡単に出来ます。

仕事が出来ない方が多く住むマンションなら、自主管理は到底無理です。モラルハザード住民では無理と言う意味です。

[76: 匿名さん]

そのとおり、実に羨ましい。
新築分譲時の理事会次第ではないでしょうか？
理事会にデベ社員がいて、デベ管理に牛耳れてきており、自主管理どころか、物申すことすらできません。

[77: 匿名さん]

>>75
全国のマンションの殆どは管理会社に管理を委託しています。
そして殆どのマンションは問題なくマンション管理がされています。
普通に管理をしてくれるのであれば何も無理して自主管理することはないのでは。
管理会社に委託すればすぐ悪徳だやれバックリベートだといっている方がおかしいのではないですか？
組合を管理するのはあくまで組合が主導権を握らなければなりません。
７４がいってますが、管理会社に依頼すれば丸任せとはそれこそ組合としてはだらしないですね。
普通の組合はそんなことはありませんよ。74みたいなところが管理会社とか理事とかを信用しない
組合なんでしょう。
何をそんなにむきになって管理会社に委託するのを毛嫌いしてるのでしょうか。
私のマンションは管理会社に委託してますが、とてもいい仕事をしてくれてますよ。

[78: 匿名さん]

人が集まれば組織になる。
組織がうまく動くために役割がある。
人の多い組織ほど、筆頭にいる人は、他の多くの人が快適になるよう工夫や努力に時間をさく必要がある。

管理会社を使ってうまく回すのも正しいし
自主管理して自分達の思うとおりに管理するのも正しい。

要は、管理の質がよく、見合うだけの費用負担が適正であればいいだけ。

ポジ自主管理派もアンチ自主管理派も、お互いをけなして何が得られる？？

[79: 入居済み住民さん]

77さん
むきになっておられるのは「なにを無理してまで自主管理をする？」と決め付ける方々のほうではないでしょうか。
74さんも、「マンション管理はお金を払えば済む問題」という丸任せそのものの発言に対して「そう思ってるなら管理会社丸任せでよろしいのでは」と返されてるだけでしょう。
あなたのところのように、いい仕事をしてもらってると満足されているところもあれば、不満に思うところ、また、さらに人材もおり、自分たちでもっとパフォーマンスのよい管理をしよう、と自主管理へと動くところ、いろいろだと思います。
マンションそれぞれの住民の事情を抜きに「こうあるべき」「そうしなくてもよいのでは」といった議論をしても無意味ですよ。

[80: 匿名さん]

そうそう何もかも管理会社に任せっぱなしにしてくれる、無能無能な役員や住民ばかりいるマンションなら、わしら管理会社に取っては大変に利用価値がありますわ。

[81: 匿名さん]

自主管理の言葉が走りすぎでしょ
やれるところは自分たちでやって後は任せていけばいいのでは？

個人的には出納業務やるぐらいなら自分の生活を大事にした方がいいと思うけどね
いろんな面で管理会社は信用してないけどただの住民を金銭関係で信用するのはもっと無理
トラブルになっても保証求められないでしょうからね

[82: 匿名さん]

組合に人材が豊富であって、マンション管理の知識があったとしても、管理会社に委託することは
何の問題もないでしょう。
組合の住民が自覚をもっていれば管理会社のコントロールも十分できますよ。

[83: 匿名さん]

82
自主管理に関心のある方も、管理会社への委託を批判してるのではないでしょう。コスト削減や納得のいく運営をしたいマンションで自主管理を選択するんだと思います。
81さんのおっしゃるように、出納業務は委託するという一部管理委託が現実的で選択しているという自主管理組合の意見をきいたことがあります。

[84: 匿名さん]

出納業務だけ委託するということは管理会社はやらないでしょう。
かなり高ければ別でしょうが。
自主管理する一番の理由は経費ではないですか。
管理会社が悪ければ契約を破棄すればいいのですしね。
自主管理する組合はしっかりしているということなので、その組合は管理会社に好きなようには
させないでしょうし。

[85: 匿名さん]

ちなみに皆さんの管理委託料は１カ月いくらですか？
私のマンションは大手で１０万円です。

管理内容により料金は変わりますが…
常駐や清掃費はなく、管理費＆修繕費の出納管理のみです。

[86: 匿名さん]

管理員がいないマンションは不安でそんなとこには住みたくないですね。
管理費＆修繕費で１０万ということですが、修繕費が入れば額が出ないのでは？
自主管理の一番の問題は経費でしょう。
組合がしっかりしてて管理会社をうまくつかいこなせるなら、管理会社に委託した方がいいでしょうね。
お金がなければ自分達でやるだけです。

[87: 匿名さん]

考えてみれば小さいマンションで管理員を雇うことは無理だね。
でもそこのマンションの防犯とかはどうなっているんだろう。
やはり管理員やガードマンはいた方がいいね。

[88: 匿名さん]

>>86
自主管理でも管理人を雇う選択肢はある。

>>87
住民の意識が高いことが一番の防犯。

そんなに必死に否定し合わなくてもよいと思うんだが．．．．マンション各々の選択なんだから。

>>85
うちのマンションは委託費500万(いろいろな設備保守も含む）。
総額で論じても仕方がない話。

[89: 匿名さん]

85の管理費＆修繕費で１０万では管理員は雇えないでしょう。
清掃も自分達でやるしかないしね。
小さいマンションは一人二人変なのがいれば組合は大変だね。その連中が好きなようにできる確率は高くなるし。
やはりマンションは大きい方がいいと思う。大規模修繕もしやすいしね。
それに管理会社への委託も組合が主導権を握れるからね。

[90: 匿名さん]

近所のマンションで自主管理をやられています。
一級建築事務所のアドバイスを得ながら安く運営しているようです。建築会社でも良いそうです。
要するにライフライン、建物管理をして貰う事です。
掃除は自分たちでやる。交替制が無理なら、安い時給で。
「安い時給」というところがミソです。ボランテイア精神を引き出すのです。　
知らないもの同士が集まるマンションは「見栄張るさん」ばかりだから・・・すべての問題は『見栄」から。

先ず、ご自分が先頭に立ってやることです。
１０年でかなりの修繕積立金が、節約できるらしい。

[91: 匿名さん]

９０　です。
今、電話貰ったので聞いたら、自給は100円だそうです
お金持ちのおじいさん、おばあさんらのボランテイア精神のおかげらしい。
マンションの防犯、コミニュケーションにもよいそうですよ。

[92: 匿名さん]

>>90
建築士でマンション管理は大丈夫ですか？
建築士は単なる建物についての知識だけでしょう。
マンションの管理は修繕や設備の点検については各業者にまかせればいいのではないですか。
その建築士が直接全てやる訳ではないでしょう。
建築士に頼んでいると修繕や設備点検については全てその建築士の息のかかった業者が
することになりますよ。
合い見積りとかも当然とりにくいでしょうしね。

[93: 匿名さん]

>>92
そんなに誰も信じられない人は、集合マンションは不向き。
自分だけで管理できる住宅をお探しください。

[94: 匿名さん]

管理員の給与計算やら労務管理の手間を省きたければ、管理員派遣会社に直接発注すれば良いでしょう。あるいは会計業務と共に管理員業務だけ管理会社に委託するというのも一考です。それ以外の諸設備や建築の点検は管理会社を通さず全て直接発注。フロントマンが総会・理事会に来ないのは当たり前。

[95: 匿名さん]

>>93
建築士や管理会社を信じるとか信じないとかいうのではなく、
マンションの管理を適正に行っていくためには、業者まかせではなく
自分たちで業者を選び、工事にしても修繕周期や工事の時期を判断するのが普通ではないのですか。
建築士や建築業者まかせではバックリベートとかの絡みが当然発生しますよ。
それこそ全ておまかせということになります。
ただ管理会社が建築士にかわっただけのことですから。
建築士はもっと個人的なものですし、法的なものも含め総合的なマンション管理はできないでしょう。

[96: 匿名さん]

金の問題とか余りにも幼稚意見の多いこと…

如何にもマンション住民は、いい加減に小学生のような世間知らず、身の程知らずではなくて…

高校・大学と早く卒業し社会人になって、世間を大いに知って賢明になって欲しい限りだね…

今のままでは役員さえ未経験で、
知ったかぶりで世間知らずの幼稚なマン管士のように、
頭が小学生止まりだ(泣)

[97: 匿名さん]

だから他のスレにあるように管理会社に牛耳られる訳よ！
シッカリしろマンション住民！

[98: 匿名さん]

マンションの管理について不満をもっている住民がそんなにいるとは思わないんだけどね。
マンションの住民は組合管理に全力投入はできませんよ。
そんなに暇ではないでしょう。
悪徳管理会社があるんであれば管理会社の変更はできるでしょう。大手で一流の会社であれば
無茶なことばかりはやらないでしょう、そんなことやってたら企業の存続はありません。
多少の癒着や管理会社の横暴はあるところがあるかもしれませんが、それは許容範囲かどうか
ではないんですか。
自主管理でもそれが発生する可能性はあります。自主管理だったら不正や癒着、横暴等は絶対発生
しないといえますか？それこそ一方的な勝手な意見ですよ。偏見以外の何ものでもない。
管理会社に牛耳られるか一部のマンションの住民に牛耳られるかということだが、どちらにも牛耳られ
たくないですね。だから理事は輪番制で（一部２年）基本的なことについては基本どおり実施していく
システムづくりが必要なんです。

[99: 理事経験者]

>>98
同意します。

完璧なんてありえないのだから、ある程度の妥協は織り込むことが必要。
不正を排除する組織作りが一番手っ取り早いと感じます。

私の考えでは、管理会社が中間マージンを相当額取っていても、
理事長が懇意の業者を紹介しても、
他のMSと比較して、管理委託費が平均額より低く、きちんと業者の管理をして手抜きがなければよいと思う。

[100: 匿名さん]

最終的にはきちんとした管理がされているかどうかにつきますね。
きちんとした管理がされていれば管理会社に委託した方が疲れないでしょう。

[101: ３１]

自主管理できるマンションの方はきっと幸せです。
よさはよくわかっていますが、できないのですから無理です。
建って２０年以上もすると、住居者自体が年を喰いますしね、大規模修理のような大きなお金が動くとなるとなかなかうまくいかないと言う事を身をもってわかってしまったので。

今のマンションですが、役員が一回目はランダムで回るようになっていて、隣同士とか、上下という事がある。
隣同士で仲良くしていても役員などで亀裂がはいらなければいいけど、と心配になる。
エレベータの修理など、階によって意見がわかれるものもあるのでそういうもののためにも、きちんとした役員の順番も必要だと思う。
考えすぎかな、と自分でも思うが、イタイ経験をするといろいろ考えてしまう。

[102: 匿名さん]

>>101
一部輪番制のようですが、うちの場合はフロアを何層かに分けてグループとし、そのグループから１名ずつ理事の順番が回ります。
むしろランダムってことは抽選ですか？　それは当選するまでドキドキでしょうね。

階層によって受けられるサービスが異なるマンションは少ないので、階層により意見が偏る問題のほうが稀でしょう。
また理事をやればわかりますけど、私的な影響よりマンション全体を見て可否を考える視点が増えますよ。（普通は）

[103: 匿名さん]

完全抽選方式だたら、
ある日突然理事に選ばれて準備も無く大規模修繕工事に突入します。
管理会社の良い鴨になりやすい弊害が多い。

[104: 102]

やっぱり、公開抽選会やるんですかね。
それで辞退されることもあるだろうし、いろんな意味で関心あり。

[105: 匿名さん]

理事は委任契約です。ということは輪番制であろうと拒否できます。
しかし、それではマンション管理はできないでしょう。
自主管理の場合特に人材が不足しますね。
ということは同じ者が長くやることになります。

[106: 匿名さん]

>ということは同じ者が長くやることになります。
マンションによりいろいろです。熱意のある一定数の理事経験者が交代で務める形が数の上では多いと思われますが、規模によってはほぼ輪番で回している自主管理組合も実際にあるようで、一概に「同じ者が長く」とは言えないということですね。

[107: 匿名さん]

自主管理をしているマンションでは絶対といっていいほど同じ者が
理事をやっているはずですよ。
同じ者がやれば必ず弊害が出てきます。
人間ですから、管理会社や業者から頼まれれば、又お歳暮等を貰えばそこの会社に
注文することになるでしょう。
これをやっていると大規模修繕工事は業者のかもにされます。
大規模修繕工事の時は常連の理事が関与しないということは絶対ないですから。

[108: ３１]

１回目は全員による抽選（といっても集合するわけじゃないけれど）。
それで１番から最後まで番号を振ってしまい、役員が６人なら最初は１～６、次の年は７～１２の
番号の人・・となっていく制度。
下の階は１０世帯なのに、うちの階は８世帯、その上は６世帯とさらに上の５世帯で１組・・となると
うちの階は損・・とかは、ない、はず。

自主管理で当番制とかが順守できるのは奇跡ですね。
そんなに人材豊富という事があるのかな、と正直な感想です。
見た目は当番制でも、実際はそうでない場合って言う事もあって、でも影響力のある人（＝悪い
人というわけではない）の意見かどうかで決まることってある。
「○○さんが毎年こうしているから、こういう方がいいって言ってたけれど・・」とか。
まあ、できるところはやっていただいた方がいいでしょう。

階の上下で感じ方って随分違うので、もちろん、自分のためにやっているわけじゃないでしょうが、
実際エレベータの管理問題や植木の剪定の問題などで優先順位って違うんだなーと思ったので。
それは子供がいるかとか駐車場を利用しているかとかでも違うわけだけれど、せっかく輪番制なら
なるべくそういうもの（偏り）を排除した方がいいかな、と思ったので。

普通はフロアごとに選んだりが多いので、隣同士が役員になったりしないでしょうから、完全抽選って
どうかな、と思います。
まだうちは回ってこないけれど、やっていないと逆に意見を言いにくくて言えないでいます。

[109: 106]

107さん
＞自主管理をしているマンションでは絶対といっていいほど同じ者が
＞理事をやっているはずですよ。
「絶対といっていいほど」とのことですが、何を根拠におっしゃっているのですか。あなたの憶測だと自主管理マンションでは不正運営がほぼ必ず発生していることになります。実際の自主管理マンションの運営をどれだけ知っておられるのでしょうか。

108さん
＞自主管理で当番制とかが順守できるのは奇跡ですね。
＞そんなに人材豊富という事があるのかな、と正直な感想です。
全員が管理運営に熱意があるはずはありません。しかし自分（たち）の財産なんだから、全員で平等に担っていこう、実際はできる範囲で担っていこう、ということは十分可能です。実際にそうしているマンションを複数見ていますから。そこそこの住人レベルであれば、理事長を務めることが可能な方は１割はいます。リタイア組でも現役時は管理職経験者も多く、十分理事長職を務められますし、現役でも夫婦協力してしておられます。ただし、自主管理の趣旨に賛同割合が多いマンションである前提です。
核となる１割の方がおられれば、その他の方もできる範囲で頑張り、慣れてこられれば普通に繰り返し当番を努められます。奇跡といった大層なものではありません。

憶測で書いても仕方ありません。経験、事実を語りあいましょう。

[110: 匿名さん]

>>109
自主管理をするには管理会社に委託している場合と違って全て自分達でやらなければなりません。
会計・工事業者選び・工事のチェック・理事会・総会の準備や資料づくり・回覧板の作成・滞納者に対する
連絡や督促・管理費等の銀行引き落とし準備等々・・・
こういったことをやるには新しい理事で能力があっても経験がなければ難しいでしょうし時間も要します。
だから同じ者がやる確率は高くなりますし、経験者が口出ししてくるでしょう。
私は不正がおきるとはいっていませんよ、弊害が起きる可能性が大きいといっているのです。

自分達のマンションだから自分達で管理を担っていくという姿勢は管理会社に委託しようが自主管理しようが同じですよ。
私が以前住んでたマンションは自主管理でしたが、理事長は１０年以上続けていますし、会計担当理事や副理事長も
同じ者が交替でなっていました。
役員報酬が高いのですが、理事長には誰もなりたがらないというかいつも推薦でその方がなっていました。
その方は自分の部屋で子供たちに塾を開いていましたので。
別に問題は起きませんでしたし、不正もありませんでした。しかし、高額の報酬や業者選定方法など弊害はあるようです。でも組合は牛耳られていますのでどうしようもありません。
しかし、悪いことしている訳でもありませんし、本人達は組合のために頑張っているという意識がありますから組合員も誰もその弊害を指摘する者はありませんでした。
自主管理を行っている組合は多少はこういった傾向はあるんじゃないですか。

[111: 109]

110
あなたの事例はひとつの事例です。そうでない自主管理マンションも当然あります。
思い込みで自主管理マンション全般を論じるのはやめてもらえませんか、と言ってるだけです。
「多少はそういう傾向が・・」を言い訳にされることだろうと思いますが、私の知ってる複数の事例は「ほぼ全く」そのような傾向はありません。だからこそ自主管理が可能なのだ、ということになるのですが。
＞こういったことをやるには新しい理事で能力があっても経験がなければ難しいでしょうし時間も要します。
これはそのとおり、どこでも程度の差はあれどそういう傾向でしょう。しかし、
＞だから同じ者がやる確率は高くなりますし、経験者が口出ししてくるでしょう。
とはストレートになりません。「口出し」は協力であったり、専門委員会であったりするのも、管理委託マンションでも普通にあることです。
私の知ってる事例が例外なのだ、という可能性ももちろんありますが、地域で例外がかたまっているというのも変ですし、少なくとも弊害がある可能性が大きいと言い切られるのは根拠が薄いと申し上げておきます。

[112: 匿名さん]

>>111
あなたは組合にどれくらいタッチしているのですか？
多分あなた自身が組合に関心をもち、長老然とされているのではないでしょうか。
あなたが理事や専門委員会にノータッチであればあなたの意見も一理あると思われますけどね。
弊害が出るといっているのは確率の問題でいっているのです。
普通に考えれば自主管理するには経験と知識が必要でしょう。新しい者が理事長等になれば
分からないので経験のある者に聞くということになるでしょう。
私もマンションの住民ですが、自己啓発でマン管の資格を取りました。ただ、理事の経験はありません。
管理会社との連携もうまくいっており、私がしゃしゃりでる必要もありません。
理事になったときに少しでもお手伝いができればいいと思っております。
お金に余裕があり、しっかりした管理会社に依頼できるのであればやはり管理会社に委託した方が
いいのではないかと思っております。仕事をもっていれば中々マンション管理には力が入りませんからね。

[113: 匿名さん]

自主管理ですが役員は輪番制で一年置きです。
役員を長期やらせますと必ず悪しき習慣やトラブルが付きものです。
自主管理は机上論より簡単です。
難点は残高が貯まり過ぎますから、管理費の減額か還元を検討中であります。

[114: 匿名さん]

>>113
何戸の管理組合ですか？

[115: 111]

112
＞あなたは組合にどれくらいタッチしているのですか？
＞多分あなた自身が組合に関心をもち、長老然とされているのではないでしょうか。
輪番で何度か理事を務めておりますが、理事長も１年交代で、どこにも長老などおりません。
＞普通に考えれば自主管理するには経験と知識が必要でしょう。新しい者が理事長等になれば
＞分からないので経験のある者に聞くということになるでしょう。
当然のことです。そうやって自主管理組合では皆さん経験を積んでそれなりにちゃんとした運営をされています。それがなぜ役員の固定化だの長老化だのになるのですか。確率の問題だなどというのなら、管理会社委託の管理組合も住民の意欲が相対的に低い分、「確率」はもっと高いという話になります。もちろん私はそのようなことを言う気はありません。
＞仕事をもっていれば中々マンション管理には力が入りませんからね。
仕事を持っている人は育児や家事や財産管理に力が入らない、というようなものです。貴方が管理会社委託したいと言うのは貴方の自由ですが、違う考え方の方々を根拠なく「弊害がおきやすい」だの誹謗するのはご遠慮ください。