マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[633: 匿名さん]

６２９の言う、「適正マージン」って、どのくらいのもの？
時給にしたら、3000円くらいは？（営業経費入れたら）

[634: 匿名]

自主管理だと素人軍団で却っておかしくならないかい。

[635: 匿名]

金がないんだから好きにさせとけ

[636: 匿名さん]

私のマンションは小規模のマンションです。築１０年以上たちました。最近では出入りもすくなくありません。コミニュケーションを図る意味でも一部自主管理をした方がよいのではと考えています。前のスレを読んで参考にもなりました。

[638: 匿名さん]

マンション住人が自立し協力体制が取れる自主管理を目指しましょう！

[639: 匿名さん]

昔は出来たが、最近の５０代の人間の能力では無理です。

[640: 匿名さん]

住民が少なければ、経費の兼ね合いもあるので自主管理もありでは。
小さいマンションでは、管理員がいないところもあるしね。
管理会社をつけるのであれば、最低５０戸以上は必要でしょう。それも管理員はなしで。
財務面だけをみてもらうということになるのでしょう。
大きいマンションでは、絶対管理会社をつけないと無理がきますし、又つけた方がいいでしょう。
大きいマンションは管理会社も手放したくないので、大切にしますしね。

[641: 匿名さん]

管理員も安く済ませるならシルバーセンターに委託。
自主管理もいろいろあって
管理会社の管理運営業務と会計業務以外をビル管理会社に委託する方法もあります。

[642: 匿名さん]

独立＆自力したマンション住人しかできない自主管理など無理難題な話しですよ！
子供達の住人なら委託管理で十分！

[643: 匿名さん]

なんかめんどくさそう。
思いっきり力が入っている人たちばかりじゃないって事
忘れないで欲しい。
他にすることない者ばかりじゃないって
もっと普通でいいんだけど？

[644: 匿名]

確かに、どーでもいい、できればかかわりたくないことだから、カモるほうからすると絶好のチャンス 30年間ぼーとしてると借金まみれのボロマンションってオチになるわけだよな！

[645: 匿名さん]

643
だったらいちいちこのスレに書き込まないでいいですよ。
ここは関心のある方だけで結構。管理運営がめんどくさい人は自主管理どころかマンション住まい自体不向きなんで、とっとと中古の一戸建に移ればいかが。

[646: 匿名さん]

能無し役員と能無し住人だと何もかも全て管理会社任せばかりなら、８９３のようにケツの毛まで抜かれてしまい、マンション住人は質素倹約なぼそぼそ生活になりにけり。

[647: 匿名さん]

１０００世帯以上あるマンションで自主管理をしているマンションがあります。

世帯数が多いと年齢も様々ですし人材も豊富ですから、正義感を持った方やボランティア精神の有る優秀な方が数多く住んでいるからでしょう。

ですから人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

[648: 匿名さん]

>人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

たしかにそうです。
しかし、誰でもが、無料でする仕事ではありません。
大規模マンションの自主管理で、役員報酬を教えて下さい。おそらく、高額でしょうね。
これは、悪ではなく。良い傾向です。
戸あたりにすると、管理会社に支払うより遥かに低額になります。

管理運営の報酬は月2000円/戸以下が普通です。（国土交通省調べ）
1000戸Ｘ2000円は200万x12月＝2400万になります。
理事長報酬300万にしても割があいますよ。

定年退職してバイトするより理事長していたほうが楽って考え方もあります。

[649: 匿名さん]

会社組織の管理会社の経費と比べては駄目ですね。
年間の理事長報酬が３００万円とは、有り得ないボリボリの泥棒報酬ですわ！
報酬目当てだけで理事長をやりたい能無しばかりが立候補する羽目になり管理業務は衰退して行きます。

[650: 匿名]

>>649
立候補が盛んになれば、より有能な人を選べばいいので歓迎すべきことでしょう。
規模によりますが、理事長報酬300万でも1000戸なら3000円/戸（月額250円）。
それで管理組合としての質が大幅に向上維持されるなら、私は安心料として払えます。

実際、うちの組合は役員12名で年間200万くらいの報酬総額です。

[651: 匿名さん]

>>650
役員報酬は、委任契約ですから無償が基本です。
自主管理がやめられない大きな原因は、役員報酬にあります。
特に会社をリタイアした者にとっては、いい小遣い稼ぎになるのです。
同じ者が長く理事長をやることになり、益々役員手当ても引き上げられる。
自主管理するのであれば、役員手当てを無償にすればいいのですが、それでやれますか。
自主管理の役員は、お金のために役員をするのですか。
自主管理にして、より有能な人材が確保される保証はありません。
その有能な理事長を毎回誰が選ぶのですか。
大きなマンションであればあるほど、人の交流が行き届かないので、誰を選んでいいか判らないのでは。

[652: 匿名さん]

役員報酬は役員の仕事量によるでしょうね。
役員はボランティア精神の意味合いもありますから、出し過ぎるのは大問題です。
しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。
１年に１回だけの総会と雑仕事だけの報酬ならトンチンカン住人のマンションです。

また自主管理や委託管理でも、役員の無料報酬は非常に珍しいマンションだと思います。

[653: 匿名さん]

管理会社を安く叩いた方がいい値段でしょうね
何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する

[654: 匿名さん]

新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
古いマンションほど、役員手当てはあるようです。

[655: 匿名さん]

一度役員手当てをもらえば、もう無償ではやりたくないよね。
元々輪番制なら、貰っても貰わなくても、最終的には同じことなんだけどね。

[656: 理事]

>>654
>新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
>古いマンションほど、役員手当てはあるようです。
現実を見て正しいと思い込むと、裏の隠された事実を見逃しますよ。
新しくできたマンションの最初の管理規約を作成したのはだれでしょうか？。
多くは管理会社ですよね。
管理会社にとって役員手当てが高額なのは都合が悪いのに気づきませんか？
報酬が高額だと、善良な方だと、大抵報酬に見合った仕事をしようとしますね。

報酬に見合った仕事⇒管理費、修繕費削減の仕事になりますので
新しくできているマンションの役員報酬は無償同然になるのはわかりますか？

>>650さんのご意見に同意します。
＞しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。

＞何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する
理事の再任は4年までとか制限を加えれば問題ないのでは？

[657: 匿名さん]

理事の報酬が高ければ、任期は長い方がいいので、規約改正して長期化させますよ。
そして、役員の報酬の値上げも当然やりますよ。
役員報酬の値上げは出席組合員の過半数、つまり４分の１の議決があればとおるのだからね。
理事の仕事は殆ど何もしなくていいから楽なもんだよ。
工事もできるだけ金をかけてやって業者からの謝礼や贈り物をもらえばいいのだし。

[658: 匿名]

>>656
標準規約に報酬のスタンダードが載ってないんだから管理会社は報酬について金額記載できるわけない
言いたい事が実際「ヒトに金渡してそれに見合う仕事しろ」ってことなら自主管理には向かないと思うよ
経費削減なんかは一般会計はサービス減らす意見出し会えば終了
工事が高いならずっと見直しさせるか極論で言えばやらない
…でいいのでは？


金出しておけばやるなんて空論
○００万円出して目立った活動できなかったら？
→誰も理事長やりたがらない
→ダメでも理事長やってもらってるから強く言えない
→理事長好き放題
→○億持ち逃げ
→債権回収やらで組合活動が余計面倒くさくなってみんなバラバラ
…という末路が見えるんだけどなぁ

ちなみに管理組合なり理事会のお仕事は…
「どうやって効果的にお金を使っていくか？」
ではないの？

[659: 匿名さん]

651,652
イメージがわかないなら無理に自主管理を語る必要はありませんよ。
どのくらいの規模のマンションが自主管理に馴染みやすいか、といったこともわからないで語っても頓珍漢なだけです。
役員選出も、規模によって最適な方法が変わりますし、役員がボランティアだの有償だの無償だの、イメージなく語っても時間の無駄です。
そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

[660: 匿名さん]

>そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

ほうっ、どう失格なのか語ってくれ。

[661: 匿名さん]

＞役員がボランティア

気持ちの問題。
正解も不正解もない。

[662: 匿名さん]

>>658
理事会の仕事がどうやって効果的にお金を使っていくかだって？
管理費等の使いみちは予算で決まっているでしょう。
マンション管理はいかに快適なマンション生活が送れるようにするのかとその継続性です。
現状に満足して、不満もあまりなければ、それを継続することが大切な役割なのです。
理事になったら、何かやらなければならないというのではありません。
住民がマンション管理に関心を持ち、規約・規則違反をしないように共同生活が出来るように
するのが理事の務めです。
だから特殊な能力はなくてもいいのですよ、企業のように利潤をいかに出すとかいうのではないのですから。
役員手当てにしても、必要なら出してもいいのですが、みんなで（輪番制）やるのであれば、どうせ自分の
お金が回っているだけのことなので別に高くする必要はないでしょう。
切れる理事長とかいうのではなく、決められたことを決められたとおりにやる理事長が必要でしょう。

[663: 662]

小修繕をどのように行うかや問題があり文書配布をどのように行うかは理事会が考えるしかないよ
その範囲内で効果的に金を使う
使い道全部が決まってるわけじゃないんだが知らないのかな？

ルール関係については実際やってみればわかるが決められて無いことの方が多いんだがね…

[664: 某理事長]

その予算自体を作成し、それを総会で計る事が理事会の仕事では？
そういった意味では、効率的な予算を作るという意味で、お金の使い道を考えるということになるのではないでしょうか。

まぁ、多くのマンションでは、管理会社に予算自体も作ってもらっているから、理事会で作るという意識がないのかもしれないなって思っています。（私のマンションもそうでした）

でも、そのままだと管理会社のやりやすい予算だけが作られて、管理費はどんどん値上げされていくような気もしますし、本来住民が使って欲しいと思っている所にお金がなかなかかけられないということになるのではないでしょうか。

[665: 匿名さん]

>>663
管理費等は総額が毎年決まっているでしょう。値上げすれば別ですが。
支出にしても、定期点検費や管理委託費（自主点検の場合は必要ないが）清掃費、管理員費、植栽管理費、
ＥＶ遠隔監視費、共用電気料・ガス料・電話料・備品消耗費、役員手当てなど大半は決まっていますよ。
小修繕の額は微々たるもの、それも定期的又は突発的に発生する経費は毎年大体決まっているからね。
だから、６６２が大事といっているのだけど、理解してないようだね。
当然、少ない経費でも、有効活用していくのは当たり前のこと。
修繕積立金の取り崩しは、総会の承認決議が必要だから、日常管理とは関係ないのでレスするのはやめるけど。

[666: 匿名]

ガス代(んなもん支出あるか？)以外見直せる
毎年一緒が当たり前…？
残念ですね

言ってることがマンション住んだことない管理会社の社員みたいだ

[667: 匿名さん]

>>666
わたしのとこのマンションは、集会室の上が宿泊所になっていて、2000円で泊まれるんだよね。
ホテルに泊まらなくていいし、評判がいいよ。ちょっとした料理もできるようになってるし。
あなたのとこは、予算については、使途が予算化されていて、総会の了承はいらないんですか？
あなたのとこのマンションは、いい加減な何でもありの組合なんですね。
お金があるから、勝手に使う方が問題があるでしょう。
予算以外の経費を使う場合（予備費は若干あるだろうが）は総会の普通決議が必要なんですよ。解っていないでしょう。
当然修繕積立金の取り崩しも総会の決議が必要で、勝手に理事会でつかったらだめなんだけど、何でもありの
組合だから、どうでもいいんでしょうね。
ついでにいっとくけど、私はマンションの住民だよ、当然マン管の資格ももってるけど。

[668: 匿名さん]

話がものすごいブレてる～
集会室の話は何？ここで必要？

何にしろ５０万円予算取ったら５０万円使わないといけないわけではない
予算は枠取りでしかなく、計画と変わらない業務が成されて予算よりも安くできればいい。
来期はその結果を基に更に見直す
…とか考えてないんでしょうね

この掲示板でマン管名乗るようじゃあ仕方ない、か…

[669: 匿名さん]

＞この掲示板でマン管名乗るようじゃあ仕方ない、か…
そうですね。
並みのマン管士なら、667のようなレベルの低い発言はしません。

[670: 匿名さん]

>>668
管理組合の予算は余らせることに意義があるんじゃないよ。
管理費があまるんだったら、管理費の値下げをすべきだよ。
さすが解ってないね。
もっとマンション管理の勉強をしようね。

[671: 匿名さん]

>>670
短期的には当然、投資対効果を考えて安くて良い予算執行を目指すが、管理費を下げるには中期的な見通しの上で判断するのですよ。何も分かってないのはあなたです。ちゃんと管理運営の経験をしてから偉そうな発言をしましょうね。

[672: 匿名]

管理費って、ざっくり言うと、同じ管理内容で管理会社交代で３割減、自主管理で５割減って感じじゃないすか 築後どれだけ早く手をつけるかで、その後の修繕積立金の上がり幅が変わってくるんだよね！

[673: 匿名さん]

自主管理なんて、そんな面倒くさいことする訳ないじゃないか。
お金さえ払えば管理会社にまかせ、組合はチェックするだけでいいのだからな。
兎に角自主管理するマンションは、小規模マンションかお金のないマンションのどちらかしかないよ。
自主管理しているマンションのレベルは総体的に低いようだね。
住んでいる住民にしても、医者とか弁護士、上場企業の役員とか、高級官僚とかは住んでいないしね。
自主管理しているマンションのレベルは所詮その程度のもの。

[674: 匿名]

いや、一番ぼけてるのは言い値どおりに管理費をそのまま払い続けているケースで、たいていは建築関係の住民が気付いて何年かした時点で引き下げさせるパターン。値下げに応じないと独立系に管理会社変更。暇な理事が増えてくるともう一段のコスト削減の観点から自主管理ってとこでしょ

[675: 匿名さん]

673
無知な方が無理して書き込まなくてもよいのでは？

[676: 匿名さん]

>673
お前は超の付く世間知らずだなあ(大笑)
委託管理と自主管理の違いは、
いい歳こいた大人が未だに親のすねかじりしてる半人前か、自立した大人かの違いなんだよ。

[677: 匿名さん]

>>673
自主管理できる管理組合は超優秀ですよ。
安保のない日本のようなもの。スイスみたいに自分たちのことは自分たちでやるっていうすごい国と同じです。
うちの管理組合は植民地支配されてるけど（涙）

[678: 匿名さん]

673ばかり叩かれてしかりけど667や670も相当なモンよ
こういう輩がいるから面倒なんだけどややこしさで言ったら667・670みたいな現実を知らない知ったかぶり(この板で言う自称マン管)が１番面倒

管理会社を安く叩きながらいい仕事させるのがゴールで、自主管理にしたいかはそこから先の話
だと思うよ

[679: 匿名さん]

>673は文章内容から理解できますが、学歴や職業コンプレックスの劣等感が非常に強い人間だから仕方ない感じです。
惨め極まりないから親から無心したり年金泥棒しないように。

[680: 匿名さん]

>>679
地方都市の銀行に勤務してまして、大学も一応おおー○○♪を卒業してますよ。あなたに解るかな？
マンションの住民なので、マン管の資格を趣味で取ってみました。
自主管理は資格保有者の立場からしても、出来ることなら管理会社に委託すべきです。
その方が間違いなくしっかりした管理ができますよ。
自主管理すれば、区分所有法や標準管理規約に添った組合管理が出来ていないこともありますし、
法改正があっても知らないで運用されることが多々あります。
総会や理事会の運営についても、理事の独自の判断でされるようになります。
自主管理の弊害の一つに、マンション管理に詳しい人材が少ないので、同じ者がいつまでも理事長や理事を
やるということになります。
偶然私共の隣りのマンションが自主管理されてるんですけど（１９０戸）理事の選任方法や人数、年数、
理事の範囲（占有者も理事になれる）、役員報酬等笑っちゃうような規約と使用細則になってますよ。
区分所有法等の法に違反するような事項については、指摘する者がいないのと、情報が入ってこないので、
不備な点が多いようです。
管理会社が入っていれば、そういう基本的なことは教えてくれますからね。

[681: 匿名さん]

６８０の話は説得力ある。
う～ん　〇
何でもかんでも自分で出来るから、自分でやります。
じゃなく、ある程度は人に任せるけども、指示は出します。
の方が、大人かも？
事が起こった場合でも、法的責任を負わせられる管理会社と
住民自治なんで、仕方が無いでしょ～なんて、事が想像出来てしまいます。
責任ある仕事をやってもらうのであれば、適正に費用を払うことは必要でしょう？
ただより怖いものは無しって　いうことか。
自主管理する能力があれば、管理会社に適正価格で管理委託することが出来ないことはないでしょ？
皆が応分に負担することを考えたなら、自主管理にこだわらなくとも良いのでは？

[682: 匿名さん]

自主管理擁立派の意見は、単なる批判で内容がないからな。
６８０や６８１のいっていることが正解だな。