マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[613: 匿名さん]

安さの秘密は中間マージンをカットしました。　怪しい業者のお約束ｗ

[614: 理事経験者]

>>612
情報が少なく、エレベーターメーカーとのしがらみがあるので、
おそらく、一番下の下請と直接契約は難しいよ。

エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

ヒント：中間マージンをカットすればいいだけ。

[615: 匿名さん]

>>614

情報が少ないんじゃなくてメーカー系の下請け何て存在しないと言う事ですよ。だから、

>エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

何て言う事を言うわけ。独立系と直接契約しろとでも言いたいのでしょう。
リモートメンテが無いからパスです。

[616: 理事経験者]

>>615
さっきから、独立系と契約するとは一言も記載していませんよ。

>エレベーターメーカー系保守会社で、
>安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。
簡単は修正します。企業との交渉経験がない方は難しいですね。

削減額は少ないがもっとも簡単な方法の一つは、
管理会社との契約をやめてエレベーターメーカー系保守会社と直接契約する。
多くの管理組合が実施している方法です。

すでに、エレベーターメーカー系保守会社と直接契約しているのなら
さらに一工夫必要です。
この方法はここには記載できませんが、このスレをすべて読むとヒントが多くありますよ。

[617: 匿名さん]

自分の事は自分で考えましょう。

[618: 匿名さん]

>>616
直接契約するなら、デベ系の方が安心なのでは。
それぐらいの値下げで十分でしょう。

[619: 匿名さん]

ハンドル理事経験者 の人って、本当に理事経験者なの？　書き込みを読む限りそうは見えないけど。

[620: 匿名さん]

エレベーターの保守点検はメーカー系にするのがいいでしょうね。
ただ、管理会社を通さないで直接契約すれば安くはなるでしょうが。

[621: 入居済み住民さん]

>>619
このコメントはよくない。慎みなさい。

デベの新築MCは、デベ系管理会社が中間マージンを多く取っていると考えられる。
２年くらいかけて、元請の契約を
管理会社→直接契約→管理会社
にするとあら不思議、安くなります。
（契約切替時に値引き交渉は必須。）

[622: 匿名さん]

ようするに直接契約するだけでしょ。
どこでもやってるじゃん。

[623: 匿名さん]

おっかしいなぁ．．．設備の保守契約を管理会社経由で行うのって、今風の流行り？

ところで、
>>No.621 by 入居済み住民さん ＝ No.616 by 理事経験者
あなたの知識はほんとに卓上理論のみ。
ここには全国の理事さん集まってるから、笑われるだけだと思うよ。

[624: 匿名さん]

確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
エレベータだけは事故があると責任問題が発生して重いから、直接契約させといて、他のはリスクフリーでマージンだけしっかりとれるオイシイ業務だから表向き自分で受けてるってことなのかな？

[625: 匿名さん]

後者は零細が多いからね。

直接契約だと元請けとしての義務も負うから、作業で怪我させたり怪我したり、作業員の賃金が未払いだったり。
管理組合はそこまで責任もてないから管理会社を噛ませる。

[626: 理事経験者]

>確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等?>は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
そうなの？てっきりエレベータ保守も管理会社経由の再委託が多いと思ってた。
大手デベの管理会社MCの住人と交流が多いので、分かりませんでした。
いずれにしろ新築時からの管理会社経由の再委託は中間マージンが多いのは皆さんの共通の認識みたいですね。

>>623
すべて、現実のことです。
ものごとを進める上で、成り行きで交渉するより、
ある程度、理論武装（卓上理論）をもって交渉したほうが、有利に進むのがわからないみたいですね。
過去私が理事になる前、
私のMCは管理会社が元請エレベータ保守点検費の値下げ交渉を管理会社の担当に、
「下請エレベータ保守会社と値下げ交渉するように依頼する」理事会でした。
なにも分かってない素人理事会だった経験があります。素人集団だとこんな運営になりがちですよ。


卓上の空論と批判するのは理論で負けたので、負け惜しみですね。
卓上の空論と批判するだけでの方はさようなら。
批判するなら、対案をどうぞ。

[627: 匿名さん]

　おじゃまします
デベ系と独立系なら、絶対にデベ系！
デベ系は親会社の信用を大切にしますからトラブルに発展しないように配慮はするでしょう。
これに対して独立系の全てではないと思いますが、信用なんかより利益第一主義と言えましょう。
独立系に変えるくらいなら、近くの建築設計事務所で相談してみたらいい。役所でもいい。
ライフラインは個別に契約すればいい。気に入らなければ変えればいいことです。
独立系の管理会社と一度契約したら最期、喰らい憑かれて解約は出来ませんよ。

[628: 匿名]

いろんな組合があるんだろうけど、
うちのマンションは、竣工時から、管理会社と設備会社との２つの大きな管理委託契約があり、設備会社が再委託するようなＥＶや植栽やお魚さんが泳いでる水槽維持管理は、専門業者と直契約してます。
それで全然問題ないなぁ。

管理会社一本ってとこは、設備はほぼ再委託なんでしょ？
それは当然ながら管理会社はマージン丸儲けかと。

[629: 匿名さん]

適正マージンなら喜んでお支払いします。
質問，要請などしてもぜんぜん反応してくれない管理会社なので、キット不正があるのだろう。
なんとかしないとね。

[630: 匿名さん]

問題が生じたとき、デベ系だと適切な処理をしてくれる。　
納得できる説明もあるよね。
どー考えても変なレスが多いが、皆さん引っかからないで下さいね。　

[631: 匿名さん]

車検さえ買ったところにおまかせなのに、そんな面倒なことできません。
どうやっているかなんて、いちいち見張れないしね・・・。

[632: 勝ち組]

↑バカは、＊＊＊

世間に遣られっ放し

利用する奴と利用される奴

[633: 匿名さん]

６２９の言う、「適正マージン」って、どのくらいのもの？
時給にしたら、3000円くらいは？（営業経費入れたら）

[634: 匿名]

自主管理だと素人軍団で却っておかしくならないかい。

[635: 匿名]

金がないんだから好きにさせとけ

[636: 匿名さん]

私のマンションは小規模のマンションです。築１０年以上たちました。最近では出入りもすくなくありません。コミニュケーションを図る意味でも一部自主管理をした方がよいのではと考えています。前のスレを読んで参考にもなりました。

[638: 匿名さん]

マンション住人が自立し協力体制が取れる自主管理を目指しましょう！

[639: 匿名さん]

昔は出来たが、最近の５０代の人間の能力では無理です。

[640: 匿名さん]

住民が少なければ、経費の兼ね合いもあるので自主管理もありでは。
小さいマンションでは、管理員がいないところもあるしね。
管理会社をつけるのであれば、最低５０戸以上は必要でしょう。それも管理員はなしで。
財務面だけをみてもらうということになるのでしょう。
大きいマンションでは、絶対管理会社をつけないと無理がきますし、又つけた方がいいでしょう。
大きいマンションは管理会社も手放したくないので、大切にしますしね。

[641: 匿名さん]

管理員も安く済ませるならシルバーセンターに委託。
自主管理もいろいろあって
管理会社の管理運営業務と会計業務以外をビル管理会社に委託する方法もあります。

[642: 匿名さん]

独立＆自力したマンション住人しかできない自主管理など無理難題な話しですよ！
子供達の住人なら委託管理で十分！

[643: 匿名さん]

なんかめんどくさそう。
思いっきり力が入っている人たちばかりじゃないって事
忘れないで欲しい。
他にすることない者ばかりじゃないって
もっと普通でいいんだけど？

[644: 匿名]

確かに、どーでもいい、できればかかわりたくないことだから、カモるほうからすると絶好のチャンス 30年間ぼーとしてると借金まみれのボロマンションってオチになるわけだよな！

[645: 匿名さん]

643
だったらいちいちこのスレに書き込まないでいいですよ。
ここは関心のある方だけで結構。管理運営がめんどくさい人は自主管理どころかマンション住まい自体不向きなんで、とっとと中古の一戸建に移ればいかが。

[646: 匿名さん]

能無し役員と能無し住人だと何もかも全て管理会社任せばかりなら、８９３のようにケツの毛まで抜かれてしまい、マンション住人は質素倹約なぼそぼそ生活になりにけり。

[647: 匿名さん]

１０００世帯以上あるマンションで自主管理をしているマンションがあります。

世帯数が多いと年齢も様々ですし人材も豊富ですから、正義感を持った方やボランティア精神の有る優秀な方が数多く住んでいるからでしょう。

ですから人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

[648: 匿名さん]

>人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

たしかにそうです。
しかし、誰でもが、無料でする仕事ではありません。
大規模マンションの自主管理で、役員報酬を教えて下さい。おそらく、高額でしょうね。
これは、悪ではなく。良い傾向です。
戸あたりにすると、管理会社に支払うより遥かに低額になります。

管理運営の報酬は月2000円/戸以下が普通です。（国土交通省調べ）
1000戸Ｘ2000円は200万x12月＝2400万になります。
理事長報酬300万にしても割があいますよ。

定年退職してバイトするより理事長していたほうが楽って考え方もあります。

[649: 匿名さん]

会社組織の管理会社の経費と比べては駄目ですね。
年間の理事長報酬が３００万円とは、有り得ないボリボリの泥棒報酬ですわ！
報酬目当てだけで理事長をやりたい能無しばかりが立候補する羽目になり管理業務は衰退して行きます。

[650: 匿名]

>>649
立候補が盛んになれば、より有能な人を選べばいいので歓迎すべきことでしょう。
規模によりますが、理事長報酬300万でも1000戸なら3000円/戸（月額250円）。
それで管理組合としての質が大幅に向上維持されるなら、私は安心料として払えます。

実際、うちの組合は役員12名で年間200万くらいの報酬総額です。

[651: 匿名さん]

>>650
役員報酬は、委任契約ですから無償が基本です。
自主管理がやめられない大きな原因は、役員報酬にあります。
特に会社をリタイアした者にとっては、いい小遣い稼ぎになるのです。
同じ者が長く理事長をやることになり、益々役員手当ても引き上げられる。
自主管理するのであれば、役員手当てを無償にすればいいのですが、それでやれますか。
自主管理の役員は、お金のために役員をするのですか。
自主管理にして、より有能な人材が確保される保証はありません。
その有能な理事長を毎回誰が選ぶのですか。
大きなマンションであればあるほど、人の交流が行き届かないので、誰を選んでいいか判らないのでは。

[652: 匿名さん]

役員報酬は役員の仕事量によるでしょうね。
役員はボランティア精神の意味合いもありますから、出し過ぎるのは大問題です。
しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。
１年に１回だけの総会と雑仕事だけの報酬ならトンチンカン住人のマンションです。

また自主管理や委託管理でも、役員の無料報酬は非常に珍しいマンションだと思います。

[653: 匿名さん]

管理会社を安く叩いた方がいい値段でしょうね
何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する

[654: 匿名さん]

新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
古いマンションほど、役員手当てはあるようです。

[655: 匿名さん]

一度役員手当てをもらえば、もう無償ではやりたくないよね。
元々輪番制なら、貰っても貰わなくても、最終的には同じことなんだけどね。

[656: 理事]

>>654
>新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
>古いマンションほど、役員手当てはあるようです。
現実を見て正しいと思い込むと、裏の隠された事実を見逃しますよ。
新しくできたマンションの最初の管理規約を作成したのはだれでしょうか？。
多くは管理会社ですよね。
管理会社にとって役員手当てが高額なのは都合が悪いのに気づきませんか？
報酬が高額だと、善良な方だと、大抵報酬に見合った仕事をしようとしますね。

報酬に見合った仕事⇒管理費、修繕費削減の仕事になりますので
新しくできているマンションの役員報酬は無償同然になるのはわかりますか？

>>650さんのご意見に同意します。
＞しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。

＞何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する
理事の再任は4年までとか制限を加えれば問題ないのでは？

[657: 匿名さん]

理事の報酬が高ければ、任期は長い方がいいので、規約改正して長期化させますよ。
そして、役員の報酬の値上げも当然やりますよ。
役員報酬の値上げは出席組合員の過半数、つまり４分の１の議決があればとおるのだからね。
理事の仕事は殆ど何もしなくていいから楽なもんだよ。
工事もできるだけ金をかけてやって業者からの謝礼や贈り物をもらえばいいのだし。

[658: 匿名]

>>656
標準規約に報酬のスタンダードが載ってないんだから管理会社は報酬について金額記載できるわけない
言いたい事が実際「ヒトに金渡してそれに見合う仕事しろ」ってことなら自主管理には向かないと思うよ
経費削減なんかは一般会計はサービス減らす意見出し会えば終了
工事が高いならずっと見直しさせるか極論で言えばやらない
…でいいのでは？


金出しておけばやるなんて空論
○００万円出して目立った活動できなかったら？
→誰も理事長やりたがらない
→ダメでも理事長やってもらってるから強く言えない
→理事長好き放題
→○億持ち逃げ
→債権回収やらで組合活動が余計面倒くさくなってみんなバラバラ
…という末路が見えるんだけどなぁ

ちなみに管理組合なり理事会のお仕事は…
「どうやって効果的にお金を使っていくか？」
ではないの？

[659: 匿名さん]

651,652
イメージがわかないなら無理に自主管理を語る必要はありませんよ。
どのくらいの規模のマンションが自主管理に馴染みやすいか、といったこともわからないで語っても頓珍漢なだけです。
役員選出も、規模によって最適な方法が変わりますし、役員がボランティアだの有償だの無償だの、イメージなく語っても時間の無駄です。
そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

[660: 匿名さん]

>そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

ほうっ、どう失格なのか語ってくれ。

[661: 匿名さん]

＞役員がボランティア

気持ちの問題。
正解も不正解もない。

[662: 匿名さん]

>>658
理事会の仕事がどうやって効果的にお金を使っていくかだって？
管理費等の使いみちは予算で決まっているでしょう。
マンション管理はいかに快適なマンション生活が送れるようにするのかとその継続性です。
現状に満足して、不満もあまりなければ、それを継続することが大切な役割なのです。
理事になったら、何かやらなければならないというのではありません。
住民がマンション管理に関心を持ち、規約・規則違反をしないように共同生活が出来るように
するのが理事の務めです。
だから特殊な能力はなくてもいいのですよ、企業のように利潤をいかに出すとかいうのではないのですから。
役員手当てにしても、必要なら出してもいいのですが、みんなで（輪番制）やるのであれば、どうせ自分の
お金が回っているだけのことなので別に高くする必要はないでしょう。
切れる理事長とかいうのではなく、決められたことを決められたとおりにやる理事長が必要でしょう。

[663: 662]

小修繕をどのように行うかや問題があり文書配布をどのように行うかは理事会が考えるしかないよ
その範囲内で効果的に金を使う
使い道全部が決まってるわけじゃないんだが知らないのかな？

ルール関係については実際やってみればわかるが決められて無いことの方が多いんだがね…

[664: 某理事長]

その予算自体を作成し、それを総会で計る事が理事会の仕事では？
そういった意味では、効率的な予算を作るという意味で、お金の使い道を考えるということになるのではないでしょうか。

まぁ、多くのマンションでは、管理会社に予算自体も作ってもらっているから、理事会で作るという意識がないのかもしれないなって思っています。（私のマンションもそうでした）

でも、そのままだと管理会社のやりやすい予算だけが作られて、管理費はどんどん値上げされていくような気もしますし、本来住民が使って欲しいと思っている所にお金がなかなかかけられないということになるのではないでしょうか。

[665: 匿名さん]

>>663
管理費等は総額が毎年決まっているでしょう。値上げすれば別ですが。
支出にしても、定期点検費や管理委託費（自主点検の場合は必要ないが）清掃費、管理員費、植栽管理費、
ＥＶ遠隔監視費、共用電気料・ガス料・電話料・備品消耗費、役員手当てなど大半は決まっていますよ。
小修繕の額は微々たるもの、それも定期的又は突発的に発生する経費は毎年大体決まっているからね。
だから、６６２が大事といっているのだけど、理解してないようだね。
当然、少ない経費でも、有効活用していくのは当たり前のこと。
修繕積立金の取り崩しは、総会の承認決議が必要だから、日常管理とは関係ないのでレスするのはやめるけど。

[666: 匿名]

ガス代(んなもん支出あるか？)以外見直せる
毎年一緒が当たり前…？
残念ですね

言ってることがマンション住んだことない管理会社の社員みたいだ

[667: 匿名さん]

>>666
わたしのとこのマンションは、集会室の上が宿泊所になっていて、2000円で泊まれるんだよね。
ホテルに泊まらなくていいし、評判がいいよ。ちょっとした料理もできるようになってるし。
あなたのとこは、予算については、使途が予算化されていて、総会の了承はいらないんですか？
あなたのとこのマンションは、いい加減な何でもありの組合なんですね。
お金があるから、勝手に使う方が問題があるでしょう。
予算以外の経費を使う場合（予備費は若干あるだろうが）は総会の普通決議が必要なんですよ。解っていないでしょう。
当然修繕積立金の取り崩しも総会の決議が必要で、勝手に理事会でつかったらだめなんだけど、何でもありの
組合だから、どうでもいいんでしょうね。
ついでにいっとくけど、私はマンションの住民だよ、当然マン管の資格ももってるけど。

[668: 匿名さん]

話がものすごいブレてる～
集会室の話は何？ここで必要？

何にしろ５０万円予算取ったら５０万円使わないといけないわけではない
予算は枠取りでしかなく、計画と変わらない業務が成されて予算よりも安くできればいい。
来期はその結果を基に更に見直す
…とか考えてないんでしょうね

この掲示板でマン管名乗るようじゃあ仕方ない、か…

[669: 匿名さん]

＞この掲示板でマン管名乗るようじゃあ仕方ない、か…
そうですね。
並みのマン管士なら、667のようなレベルの低い発言はしません。

[670: 匿名さん]

>>668
管理組合の予算は余らせることに意義があるんじゃないよ。
管理費があまるんだったら、管理費の値下げをすべきだよ。
さすが解ってないね。
もっとマンション管理の勉強をしようね。

[671: 匿名さん]

>>670
短期的には当然、投資対効果を考えて安くて良い予算執行を目指すが、管理費を下げるには中期的な見通しの上で判断するのですよ。何も分かってないのはあなたです。ちゃんと管理運営の経験をしてから偉そうな発言をしましょうね。

[672: 匿名]

管理費って、ざっくり言うと、同じ管理内容で管理会社交代で３割減、自主管理で５割減って感じじゃないすか 築後どれだけ早く手をつけるかで、その後の修繕積立金の上がり幅が変わってくるんだよね！

[673: 匿名さん]

自主管理なんて、そんな面倒くさいことする訳ないじゃないか。
お金さえ払えば管理会社にまかせ、組合はチェックするだけでいいのだからな。
兎に角自主管理するマンションは、小規模マンションかお金のないマンションのどちらかしかないよ。
自主管理しているマンションのレベルは総体的に低いようだね。
住んでいる住民にしても、医者とか弁護士、上場企業の役員とか、高級官僚とかは住んでいないしね。
自主管理しているマンションのレベルは所詮その程度のもの。

[674: 匿名]

いや、一番ぼけてるのは言い値どおりに管理費をそのまま払い続けているケースで、たいていは建築関係の住民が気付いて何年かした時点で引き下げさせるパターン。値下げに応じないと独立系に管理会社変更。暇な理事が増えてくるともう一段のコスト削減の観点から自主管理ってとこでしょ

[675: 匿名さん]

673
無知な方が無理して書き込まなくてもよいのでは？

[676: 匿名さん]

>673
お前は超の付く世間知らずだなあ(大笑)
委託管理と自主管理の違いは、
いい歳こいた大人が未だに親のすねかじりしてる半人前か、自立した大人かの違いなんだよ。

[677: 匿名さん]

>>673
自主管理できる管理組合は超優秀ですよ。
安保のない日本のようなもの。スイスみたいに自分たちのことは自分たちでやるっていうすごい国と同じです。
うちの管理組合は植民地支配されてるけど（涙）

[678: 匿名さん]

673ばかり叩かれてしかりけど667や670も相当なモンよ
こういう輩がいるから面倒なんだけどややこしさで言ったら667・670みたいな現実を知らない知ったかぶり(この板で言う自称マン管)が１番面倒

管理会社を安く叩きながらいい仕事させるのがゴールで、自主管理にしたいかはそこから先の話
だと思うよ

[679: 匿名さん]

>673は文章内容から理解できますが、学歴や職業コンプレックスの劣等感が非常に強い人間だから仕方ない感じです。
惨め極まりないから親から無心したり年金泥棒しないように。

[680: 匿名さん]

>>679
地方都市の銀行に勤務してまして、大学も一応おおー○○♪を卒業してますよ。あなたに解るかな？
マンションの住民なので、マン管の資格を趣味で取ってみました。
自主管理は資格保有者の立場からしても、出来ることなら管理会社に委託すべきです。
その方が間違いなくしっかりした管理ができますよ。
自主管理すれば、区分所有法や標準管理規約に添った組合管理が出来ていないこともありますし、
法改正があっても知らないで運用されることが多々あります。
総会や理事会の運営についても、理事の独自の判断でされるようになります。
自主管理の弊害の一つに、マンション管理に詳しい人材が少ないので、同じ者がいつまでも理事長や理事を
やるということになります。
偶然私共の隣りのマンションが自主管理されてるんですけど（１９０戸）理事の選任方法や人数、年数、
理事の範囲（占有者も理事になれる）、役員報酬等笑っちゃうような規約と使用細則になってますよ。
区分所有法等の法に違反するような事項については、指摘する者がいないのと、情報が入ってこないので、
不備な点が多いようです。
管理会社が入っていれば、そういう基本的なことは教えてくれますからね。

[681: 匿名さん]

６８０の話は説得力ある。
う～ん　〇
何でもかんでも自分で出来るから、自分でやります。
じゃなく、ある程度は人に任せるけども、指示は出します。
の方が、大人かも？
事が起こった場合でも、法的責任を負わせられる管理会社と
住民自治なんで、仕方が無いでしょ～なんて、事が想像出来てしまいます。
責任ある仕事をやってもらうのであれば、適正に費用を払うことは必要でしょう？
ただより怖いものは無しって　いうことか。
自主管理する能力があれば、管理会社に適正価格で管理委託することが出来ないことはないでしょ？
皆が応分に負担することを考えたなら、自主管理にこだわらなくとも良いのでは？

[682: 匿名さん]

自主管理擁立派の意見は、単なる批判で内容がないからな。
６８０や６８１のいっていることが正解だな。

[683: 匿名さん]

>自主管理擁立派の意見は、単なる批判で内容がないからな。
自主管理の何たるかも実態も知らない方々こそが「単なる無内容の批判」をしてるんでしょう。>>680さんのどこが説得力あるんでしょうか。
＞自主管理の弊害の一つに、マンション管理に詳しい人材が少ないので、同じ者がいつまでも理事長や理事を
＞やるということになります
根拠もないのによく知ったか発言をしますね。このソースをぜひ教えてくださいね。

[684: 匿名さん]

>>680
管理会社といってもいろいろある。
できることなら、東急コミュニティのような会社に頼めたらいいですけど・・・

[685: 匿名さん]

>>683
又、批判が始まりましたね。
例えば長老制度を無くしていく為に、理事を輪番制で行っていく場合、区分所有者の全員が
マンション管理に関心を持ち、法的にも精通した者だけということはないでしょう。
理事に相応しくない者や、やる気のない者、法的に詳しくない者等が年度によってバラツキが出てきます。
その度に、長老がしゃしゃりでることになるのですか？
総会支援業務や理事会支援業務は管理会社の仕事の一つです。
そこで間違った法律や手法があれば、管理会社が指摘してくれるでしょう。
だからといって、それが管理会社のいいなりという訳ではないですよ。
６８０さんがいわれているように、自主管理していく能力があれば、管理会社に適正価格で委託することが
できるでしょうし、大規模修繕工事についても、管理会社任せではなく、組合単独で、工事を遂行していく
こともできるでしょう。

[686: 匿名さん]

>680
単なる頭でっかなだけです、役員は一に行動です二に行動です。
事なかれ主義は頭でっかちの特徴ですが役員としては役立たずです。

[687: 某理事長]

こういった掲示板で、ご自分の職業や資格について書いても、まるで意味のない事だと思います。

ただ、自主管理がいいのか、管理会社に丸投げなのがいいのかは、私には分かりませんが、自主管理といっても全て自分達で行なう事は出来ず、何らかの業者を使わなければならないでしょうし、管理会社に任せると言っても、その管理会社がちゃんと契約の通り善管注意義務を守り、尚且つ自らの利益より住民の為の利益を優先して行動してくれるわけではありませんから、それを見張り、指示し、管理会社を管理しなければならないように思います。

このあたりのさじ加減が上手く出来るのであれば、どちらでも良いように思います。

そして、個人的な感想ですが、築年数の浅いマンションでは、どちらでもよい気がしますが、築年数の長いマンションの場合、管理会社の任せっきりにしていると、そこに腐敗というか、無駄や浪費や危険性が増していると思います。

そして、もし何かあったとしても、管理委託契約をよく読んでみると分かるのですが、管理会社はずる賢いですから、かならず逃げ道の条項を契約に盛り込んでいます。

[688: 匿名さん]

>>687
管理会社に任せっぱなしにしてても、理事に任せっぱなしにしてても、腐敗や無駄・浪費が
発生するのは同じことです。
ただいえることは、もし不正等が行われた場合、管理会社であれば、補償はされるでしょうね。
管理委託契約の逃げ道とはどういうことですか？もし、そうであるのなら、契約を改正すれば
いいだけのことではないでしょうか。
管理会社はずる賢いとかいうその発想自体が、間違っていますよ。
管理会社と管理組合は共存・共栄ですよ。ｂｙマンションの住民

[689: 匿名さん]

>>管理会社はずる賢いとかいうその発想自体が、間違っていますよ。
管理会社はイエズス会みたいに、植民地支配を意図してる。
文句をいえば管理組合の問題だといって内戦を起こさせる。
情報をコントロールして愚民政治にする。
日本が植民地支配されなかったのは、その精神の崇高さをみてあきらめたから。

[690: 某理事長]

管理会社がボランティアであったり、全て善人だけの会社なら「ズル賢い」とは言いませんが、管理会社も営利企業ですからズル賢いのが当たり前なんだと思います。

ですから、そのズル賢さに騙されない様に、そして、より自分に有利なように（決して管理会社に損をさせようというのではありません）仕事をしてもらう事が、ビジネスなんではないでしょうか。

このような当たり前の事が、住いだからということで、かなりナァナァで行なわれているのがマンション管理なんだと、身近を見ていても感じています。

[691: 匿名さん]

>>685
根拠なき自主管理批判をしてる方々に言ってくださいね。

＞自主管理していく能力があれば、管理会社に適正価格で委託することが
＞できるでしょうし、大規模修繕工事についても、管理会社任せではなく、組合単独で、工事を遂行していく
＞こともできるでしょう。

ですから、そのような能力のある組合が実際に自主管理あるいは部分自主管理を行っているのです。
長老がしゃしゃり出なくともそれなりに技術系、法務にくわしい人、マン管士もいて、管理運営を厭わない方が複数いる管理組合というのも、実際にあるのですよ。少数でしょうが。それを一般論として自主管理を否定しても仕方ありません。能力がありながら管理会社委託をしないといけない、など、説得力というものがまるでありません。
この掲示板は自由ですから、批判も結構でしょうが、少しは実態を知った上でものをおっしゃってはいかがでしょうか。

[692: 匿名さん]

>>691
もしあなたのマンションが、その数少ない能力の高い、やる気のある集団であったとしても、
ここのスレでは一般論をいわなければ通用しないでしょう。

そしてあなたのマンションですが、弁護士や建築士、マン管士がいたとしても、その方々が理事を
続けるというのですか。それとも相談をするということですか。

マンション管理の区分所有法や標準管理規約は、実際問題として、弁護士や建築士では役にたちません。
マン管士なら理事会・総会の運営方法はわかっているでしょうが、しかし一人だけでしょう。
それに理事は、規約・法律・改正分とかは解らずに管理しているかもしれません。それでいいと思って
やっていれば相談することもないでしょう、相談する内容がわからないでしょうから。
管理会社に委託しても、部分管理はできますよ。
管理会社に委託するのは、会計業務と管理員だけでもいいのですよ。
あなたのとこには、管理員はいるのでしょう。その教育や情報提供はしてくれますよ。
それだけだったら、自主管理とそんなに変らないですよ。

[693: 匿名さん]

共産党系管理組合ってありますかあ？？

[694: 匿名]

自主管理はいい！

[695: 規約改正経験者]

自主管理組の負け

[696: 某理事長]

もし自主管理になったとして、それで困った事態になるのは、そこに住んでいる住民だけでしょう。

でも、自主管理はよくないみたいな書き方をする方がいるのって、それによって被害を受けられた方でしょうか？
それともそうされると困る方々・・・・とすると管理会社関係者のみなさんということになるのでしょうか？

[697: 匿名]

とても基本的な疑問ですが、
どなたか「マンションの自主管理」の定義はご存知ですか？

wikiでさえ、
＞自主管理（じしゅかんり）とは、作業の進捗や建造物を、当事者が自主的に管理すること。例としては、マンションの住民などが住民組合でその管理を行うこと
程度しか記載ありません。

よほど小規模なマンションでなければ、自主管理といえども管理員や機械設備の保守などは外注するはずです。
管理会社に外注するしないで「自主管理」を区分けしてるなら、それもちょっと違う気がします。

[698: 匿名さん]

>>696　>>697
自主管理とは、管理会社に委託せず、組合員が自らマンションを管理運営していくことです。
自主管理をすると困った事態になるのはそこに住んでいる住民だけでしょう、だから自主管理を
批判するのはおかど違いじゃないかということだが、ここのスレは何のスレ？
マンションの設備点検等は殆ど外注ですよ。清掃業務も。
ただそれを管理会社に委託して任せるか、自分達で業者を捜し、チェックも自分達でやるかどうかの違いです。
又、会計業務も自分達でもやれるでしょう、管理員も組合で雇うことができます。ただその管理員の教育を
誰がやるかです。その責任の取り方も含めて。
自主管理を否定してるというか、管理会社に委託した方がいいというのは、管理会社の者ばかりではないですよ。

[699: 匿名さん]

自主管理は余程人材が豊富であればできるが、そうでなければできないと、自主管理擁護派の６９１さんも
いっています。
ということは殆どのマンションは自主管理はできないということです。
６９１さんの意見が尤もです。

[700: 匿名さん]

ですから自主管理は管理能力があって、責任感と正義感を持ってテキパキとマンション業務をこなす、しっかり者の役員や住民の協力体制がなければ成り立ちません。

全て人任せではなくマンション住人だけで管理する自主管理とは、正にマンションの理想と言えましょう。
１０００世帯以上で自主管理をしている素晴らしいマンションの役員や住民を見学したいです。
メーカーが良くするように自主管理マンションの見学コースを創設して欲しい限りです。

[701: 匿名さん]

1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

[702: 匿名さん]

>>1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
>>大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

1000世帯ってめったにないのでは？？
だいたいの目安としては、週5日9時-5時の勤務だったら、80世帯に1人の割合で管理人（掃除専門のひと含む）がいるんじゃないですか？
1000世帯の管理事務室なら１２から１３人体制。所長までいるのでは？？比例して増えていくんで、微々たるものだといえるかどうかはわかりません。そんなにでかいと24時間体制にしてるかもしれんし。。。

[703: 匿名さん]

>>702
管理員の数は、管理会社に委託しても、自主管理であっても変らないのではないの。
それに管理員の数はそんな必要はないよ。
それからもう一つ、管理員と清掃人とは違うんだけどね、もう少し基本的なこと勉強してね。
自主管理する能力のある方なんでしょう。

[704: 匿名さん]

実質、掃除しかしていない管理人もいるので、フルタイム勤務、パート勤務で区別するべきかも。
掃除しかしていない管理人というのは、掃除専門のひとがいないために、自分で全部やんなきゃいけない人。毎日掃除する限界は概ね80世帯程度の規模。
掃除専門のパートの人を雇っている場合、管理人の定義は、管理事務室でソリティアやってるひと、という定義になるでしょう。
1000世帯であれば10人超の掃除スタッフがいなければ、毎日の掃除は不可能だと思いますよ。

[705: 匿名さん]

>>704
会計業務は管理員が補助業務をやるのじゃないの。
銀行にいったり、業者に支払いをするのは誰がするの。
管理費等の口座引き落としの準備とか、設備点検業務のチェックと立会い等は誰がするの？
そういった仕事も全て理事がやるの？
回覧板の作成と各住戸に回す手配は誰がするんだろう。
総会の準備や議案書の作成は誰がするんだろう。
よっぽど暇人ばかりがいるマンションなんだね。

[706: 匿名さん]

>>704
掃除をするというけど、毎日一体どこをするの？
ワックス掛けとか、共用通路の清掃は毎日する必要もないしね。
自主管理能力の高いあなたの意見としては、ちょっとお粗末すぎますね。
マン管の資格をとる勉強だけでもしてみたら、少しは力がつくと思うよ。
合格はできないだろうけどね。

[707: 匿名]

なんかお互いに相手を誤解して、非難合戦してませんか？

外は暑いけどクールにいきましょう。

[708: 匿名さん]

非難合戦というか、噛み付かれてますねえ。
フロント、フルタイム勤務の管理人、パートの役割分担は管理会社によって違います。
規模が大きいとスケールメリットはでてきますが、規模に応じて24時間常駐体制にするとか
お金があるがゆえにサービスも過剰になる傾向あり。儲けたいから当然ね。
そうであるがゆえに、１０００戸規模のマンションで管理委託費が微々たるものになるとは、必ずしも言えません。

[709: 匿名さん]

100戸で、管理人兼日常清掃人のパターンなら、月額ベースで、①会計＋事務管理８万、②管理人２０万、③定期清掃（年４回）２万、④エレベータ（毎月）保守３万、⑤給排水設備点検（年２回）0.5万、⑥消防点検（年２回）１万、その他建物関係点検（年１回）１万でしめて３５．５万ぐらいが理想的な管理なんじゃないのかな。

実際には、このほかに電気・水道・ガスで１０万、修繕や予備費で４．５万で、全管理費支出は月額５０万の年間６００万と。

駐車場収入がないマンションでも、１戸あたり5000円で実はうまく管理できちゃうと。そして、もし駐車場収入で、１台２万の２５台あったりすると、管理費ゼロの駐車場収入のみの管理費支出カバーっていうことも理論上は可能なんだよね。

自主管理しなくても、きっちり管理会社を使いこなせば、このぐらいの水準でできちゃうよ。

[710: 理事経験者]

>>705
通常、管理会社に委託する業務を大きく分類すると
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の三つに分類されるよね。

①②③全部を理事会がするのは難しいですよね。
理事の横領が心配なので②のみ管理会社に委託して、
①③を自主管理（住民が実施、業者に直発注、管理会社に発注等、見積精査）するのが現実的と考えますがどうですか？

個人的には、①を理事会がすると自主管理と言っていいと思いますがどうでしょうか？

[711: 匿名さん]

>710それが出来てしまいます。
世帯数によりますが(言い訳)
出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。

[712: 匿名]

＞出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。
これ、設備点検や植栽など
特定の住民の技術（能力）に依存することになりませんか？
小規模なら許されるのかもしれませんが、特定の組合員や居住者に依存するような管理運営は危険だと思います。