マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[613: 匿名さん]

安さの秘密は中間マージンをカットしました。　怪しい業者のお約束ｗ

[614: 理事経験者]

>>612
情報が少なく、エレベーターメーカーとのしがらみがあるので、
おそらく、一番下の下請と直接契約は難しいよ。

エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

ヒント：中間マージンをカットすればいいだけ。

[615: 匿名さん]

>>614

情報が少ないんじゃなくてメーカー系の下請け何て存在しないと言う事ですよ。だから、

>エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

何て言う事を言うわけ。独立系と直接契約しろとでも言いたいのでしょう。
リモートメンテが無いからパスです。

[616: 理事経験者]

>>615
さっきから、独立系と契約するとは一言も記載していませんよ。

>エレベーターメーカー系保守会社で、
>安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。
簡単は修正します。企業との交渉経験がない方は難しいですね。

削減額は少ないがもっとも簡単な方法の一つは、
管理会社との契約をやめてエレベーターメーカー系保守会社と直接契約する。
多くの管理組合が実施している方法です。

すでに、エレベーターメーカー系保守会社と直接契約しているのなら
さらに一工夫必要です。
この方法はここには記載できませんが、このスレをすべて読むとヒントが多くありますよ。

[617: 匿名さん]

自分の事は自分で考えましょう。

[618: 匿名さん]

>>616
直接契約するなら、デベ系の方が安心なのでは。
それぐらいの値下げで十分でしょう。

[619: 匿名さん]

ハンドル理事経験者 の人って、本当に理事経験者なの？　書き込みを読む限りそうは見えないけど。

[620: 匿名さん]

エレベーターの保守点検はメーカー系にするのがいいでしょうね。
ただ、管理会社を通さないで直接契約すれば安くはなるでしょうが。

[621: 入居済み住民さん]

>>619
このコメントはよくない。慎みなさい。

デベの新築MCは、デベ系管理会社が中間マージンを多く取っていると考えられる。
２年くらいかけて、元請の契約を
管理会社→直接契約→管理会社
にするとあら不思議、安くなります。
（契約切替時に値引き交渉は必須。）

[622: 匿名さん]

ようするに直接契約するだけでしょ。
どこでもやってるじゃん。

[623: 匿名さん]

おっかしいなぁ．．．設備の保守契約を管理会社経由で行うのって、今風の流行り？

ところで、
>>No.621 by 入居済み住民さん ＝ No.616 by 理事経験者
あなたの知識はほんとに卓上理論のみ。
ここには全国の理事さん集まってるから、笑われるだけだと思うよ。

[624: 匿名さん]

確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
エレベータだけは事故があると責任問題が発生して重いから、直接契約させといて、他のはリスクフリーでマージンだけしっかりとれるオイシイ業務だから表向き自分で受けてるってことなのかな？

[625: 匿名さん]

後者は零細が多いからね。

直接契約だと元請けとしての義務も負うから、作業で怪我させたり怪我したり、作業員の賃金が未払いだったり。
管理組合はそこまで責任もてないから管理会社を噛ませる。

[626: 理事経験者]

>確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等?>は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
そうなの？てっきりエレベータ保守も管理会社経由の再委託が多いと思ってた。
大手デベの管理会社MCの住人と交流が多いので、分かりませんでした。
いずれにしろ新築時からの管理会社経由の再委託は中間マージンが多いのは皆さんの共通の認識みたいですね。

>>623
すべて、現実のことです。
ものごとを進める上で、成り行きで交渉するより、
ある程度、理論武装（卓上理論）をもって交渉したほうが、有利に進むのがわからないみたいですね。
過去私が理事になる前、
私のMCは管理会社が元請エレベータ保守点検費の値下げ交渉を管理会社の担当に、
「下請エレベータ保守会社と値下げ交渉するように依頼する」理事会でした。
なにも分かってない素人理事会だった経験があります。素人集団だとこんな運営になりがちですよ。


卓上の空論と批判するのは理論で負けたので、負け惜しみですね。
卓上の空論と批判するだけでの方はさようなら。
批判するなら、対案をどうぞ。

[627: 匿名さん]

　おじゃまします
デベ系と独立系なら、絶対にデベ系！
デベ系は親会社の信用を大切にしますからトラブルに発展しないように配慮はするでしょう。
これに対して独立系の全てではないと思いますが、信用なんかより利益第一主義と言えましょう。
独立系に変えるくらいなら、近くの建築設計事務所で相談してみたらいい。役所でもいい。
ライフラインは個別に契約すればいい。気に入らなければ変えればいいことです。
独立系の管理会社と一度契約したら最期、喰らい憑かれて解約は出来ませんよ。

[628: 匿名]

いろんな組合があるんだろうけど、
うちのマンションは、竣工時から、管理会社と設備会社との２つの大きな管理委託契約があり、設備会社が再委託するようなＥＶや植栽やお魚さんが泳いでる水槽維持管理は、専門業者と直契約してます。
それで全然問題ないなぁ。

管理会社一本ってとこは、設備はほぼ再委託なんでしょ？
それは当然ながら管理会社はマージン丸儲けかと。

[629: 匿名さん]

適正マージンなら喜んでお支払いします。
質問，要請などしてもぜんぜん反応してくれない管理会社なので、キット不正があるのだろう。
なんとかしないとね。

[630: 匿名さん]

問題が生じたとき、デベ系だと適切な処理をしてくれる。　
納得できる説明もあるよね。
どー考えても変なレスが多いが、皆さん引っかからないで下さいね。　

[631: 匿名さん]

車検さえ買ったところにおまかせなのに、そんな面倒なことできません。
どうやっているかなんて、いちいち見張れないしね・・・。

[632: 勝ち組]

↑バカは、＊＊＊

世間に遣られっ放し

利用する奴と利用される奴

[633: 匿名さん]

６２９の言う、「適正マージン」って、どのくらいのもの？
時給にしたら、3000円くらいは？（営業経費入れたら）

[634: 匿名]

自主管理だと素人軍団で却っておかしくならないかい。

[635: 匿名]

金がないんだから好きにさせとけ

[636: 匿名さん]

私のマンションは小規模のマンションです。築１０年以上たちました。最近では出入りもすくなくありません。コミニュケーションを図る意味でも一部自主管理をした方がよいのではと考えています。前のスレを読んで参考にもなりました。

[638: 匿名さん]

マンション住人が自立し協力体制が取れる自主管理を目指しましょう！

[639: 匿名さん]

昔は出来たが、最近の５０代の人間の能力では無理です。

[640: 匿名さん]

住民が少なければ、経費の兼ね合いもあるので自主管理もありでは。
小さいマンションでは、管理員がいないところもあるしね。
管理会社をつけるのであれば、最低５０戸以上は必要でしょう。それも管理員はなしで。
財務面だけをみてもらうということになるのでしょう。
大きいマンションでは、絶対管理会社をつけないと無理がきますし、又つけた方がいいでしょう。
大きいマンションは管理会社も手放したくないので、大切にしますしね。

[641: 匿名さん]

管理員も安く済ませるならシルバーセンターに委託。
自主管理もいろいろあって
管理会社の管理運営業務と会計業務以外をビル管理会社に委託する方法もあります。

[642: 匿名さん]

独立＆自力したマンション住人しかできない自主管理など無理難題な話しですよ！
子供達の住人なら委託管理で十分！

[643: 匿名さん]

なんかめんどくさそう。
思いっきり力が入っている人たちばかりじゃないって事
忘れないで欲しい。
他にすることない者ばかりじゃないって
もっと普通でいいんだけど？

[644: 匿名]

確かに、どーでもいい、できればかかわりたくないことだから、カモるほうからすると絶好のチャンス 30年間ぼーとしてると借金まみれのボロマンションってオチになるわけだよな！

[645: 匿名さん]

643
だったらいちいちこのスレに書き込まないでいいですよ。
ここは関心のある方だけで結構。管理運営がめんどくさい人は自主管理どころかマンション住まい自体不向きなんで、とっとと中古の一戸建に移ればいかが。

[646: 匿名さん]

能無し役員と能無し住人だと何もかも全て管理会社任せばかりなら、８９３のようにケツの毛まで抜かれてしまい、マンション住人は質素倹約なぼそぼそ生活になりにけり。

[647: 匿名さん]

１０００世帯以上あるマンションで自主管理をしているマンションがあります。

世帯数が多いと年齢も様々ですし人材も豊富ですから、正義感を持った方やボランティア精神の有る優秀な方が数多く住んでいるからでしょう。

ですから人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

[648: 匿名さん]

>人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

たしかにそうです。
しかし、誰でもが、無料でする仕事ではありません。
大規模マンションの自主管理で、役員報酬を教えて下さい。おそらく、高額でしょうね。
これは、悪ではなく。良い傾向です。
戸あたりにすると、管理会社に支払うより遥かに低額になります。

管理運営の報酬は月2000円/戸以下が普通です。（国土交通省調べ）
1000戸Ｘ2000円は200万x12月＝2400万になります。
理事長報酬300万にしても割があいますよ。

定年退職してバイトするより理事長していたほうが楽って考え方もあります。

[649: 匿名さん]

会社組織の管理会社の経費と比べては駄目ですね。
年間の理事長報酬が３００万円とは、有り得ないボリボリの泥棒報酬ですわ！
報酬目当てだけで理事長をやりたい能無しばかりが立候補する羽目になり管理業務は衰退して行きます。

[650: 匿名]

>>649
立候補が盛んになれば、より有能な人を選べばいいので歓迎すべきことでしょう。
規模によりますが、理事長報酬300万でも1000戸なら3000円/戸（月額250円）。
それで管理組合としての質が大幅に向上維持されるなら、私は安心料として払えます。

実際、うちの組合は役員12名で年間200万くらいの報酬総額です。

[651: 匿名さん]

>>650
役員報酬は、委任契約ですから無償が基本です。
自主管理がやめられない大きな原因は、役員報酬にあります。
特に会社をリタイアした者にとっては、いい小遣い稼ぎになるのです。
同じ者が長く理事長をやることになり、益々役員手当ても引き上げられる。
自主管理するのであれば、役員手当てを無償にすればいいのですが、それでやれますか。
自主管理の役員は、お金のために役員をするのですか。
自主管理にして、より有能な人材が確保される保証はありません。
その有能な理事長を毎回誰が選ぶのですか。
大きなマンションであればあるほど、人の交流が行き届かないので、誰を選んでいいか判らないのでは。

[652: 匿名さん]

役員報酬は役員の仕事量によるでしょうね。
役員はボランティア精神の意味合いもありますから、出し過ぎるのは大問題です。
しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。
１年に１回だけの総会と雑仕事だけの報酬ならトンチンカン住人のマンションです。

また自主管理や委託管理でも、役員の無料報酬は非常に珍しいマンションだと思います。

[653: 匿名さん]

管理会社を安く叩いた方がいい値段でしょうね
何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する

[654: 匿名さん]

新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
古いマンションほど、役員手当てはあるようです。

[655: 匿名さん]

一度役員手当てをもらえば、もう無償ではやりたくないよね。
元々輪番制なら、貰っても貰わなくても、最終的には同じことなんだけどね。

[656: 理事]

>>654
>新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
>古いマンションほど、役員手当てはあるようです。
現実を見て正しいと思い込むと、裏の隠された事実を見逃しますよ。
新しくできたマンションの最初の管理規約を作成したのはだれでしょうか？。
多くは管理会社ですよね。
管理会社にとって役員手当てが高額なのは都合が悪いのに気づきませんか？
報酬が高額だと、善良な方だと、大抵報酬に見合った仕事をしようとしますね。

報酬に見合った仕事⇒管理費、修繕費削減の仕事になりますので
新しくできているマンションの役員報酬は無償同然になるのはわかりますか？

>>650さんのご意見に同意します。
＞しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。

＞何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する
理事の再任は4年までとか制限を加えれば問題ないのでは？

[657: 匿名さん]

理事の報酬が高ければ、任期は長い方がいいので、規約改正して長期化させますよ。
そして、役員の報酬の値上げも当然やりますよ。
役員報酬の値上げは出席組合員の過半数、つまり４分の１の議決があればとおるのだからね。
理事の仕事は殆ど何もしなくていいから楽なもんだよ。
工事もできるだけ金をかけてやって業者からの謝礼や贈り物をもらえばいいのだし。

[658: 匿名]

>>656
標準規約に報酬のスタンダードが載ってないんだから管理会社は報酬について金額記載できるわけない
言いたい事が実際「ヒトに金渡してそれに見合う仕事しろ」ってことなら自主管理には向かないと思うよ
経費削減なんかは一般会計はサービス減らす意見出し会えば終了
工事が高いならずっと見直しさせるか極論で言えばやらない
…でいいのでは？


金出しておけばやるなんて空論
○００万円出して目立った活動できなかったら？
→誰も理事長やりたがらない
→ダメでも理事長やってもらってるから強く言えない
→理事長好き放題
→○億持ち逃げ
→債権回収やらで組合活動が余計面倒くさくなってみんなバラバラ
…という末路が見えるんだけどなぁ

ちなみに管理組合なり理事会のお仕事は…
「どうやって効果的にお金を使っていくか？」
ではないの？

[659: 匿名さん]

651,652
イメージがわかないなら無理に自主管理を語る必要はありませんよ。
どのくらいの規模のマンションが自主管理に馴染みやすいか、といったこともわからないで語っても頓珍漢なだけです。
役員選出も、規模によって最適な方法が変わりますし、役員がボランティアだの有償だの無償だの、イメージなく語っても時間の無駄です。
そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

[660: 匿名さん]

>そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

ほうっ、どう失格なのか語ってくれ。

[661: 匿名さん]

＞役員がボランティア

気持ちの問題。
正解も不正解もない。

[662: 匿名さん]

>>658
理事会の仕事がどうやって効果的にお金を使っていくかだって？
管理費等の使いみちは予算で決まっているでしょう。
マンション管理はいかに快適なマンション生活が送れるようにするのかとその継続性です。
現状に満足して、不満もあまりなければ、それを継続することが大切な役割なのです。
理事になったら、何かやらなければならないというのではありません。
住民がマンション管理に関心を持ち、規約・規則違反をしないように共同生活が出来るように
するのが理事の務めです。
だから特殊な能力はなくてもいいのですよ、企業のように利潤をいかに出すとかいうのではないのですから。
役員手当てにしても、必要なら出してもいいのですが、みんなで（輪番制）やるのであれば、どうせ自分の
お金が回っているだけのことなので別に高くする必要はないでしょう。
切れる理事長とかいうのではなく、決められたことを決められたとおりにやる理事長が必要でしょう。